Điều này tạo ra sức ép rất lớncho đô thị với các vấn đề nảy sinh như cải thiện cơ sở hạ tầng, môitrường và tài nguyên, xây dựng – kiến trúc, … Những vấn đề này vẫnchưa thật sự được giải
lOMoARcPSD|38896048 ĐẠI HỌC QUỐC GIA TP.HỒ CHÍ MINH ĐẠI HỌC KHOA HỌC XÃ HỘI VÀ NHÂN VĂN KHOA ĐÔ THỊ HỌC - - BÀI TIỂU LUẬN GIỮA KỲ XÃ HỘI HỌC ĐÔ THỊ Chủ đề: VẤN ĐỀ NHÀ Ở CỦA NGƯỜI DÂN TẠI TP HỒ CHÍ MINH GVHD: Trần Thị Ngọc Nhờ Lớp: Đô thị học 14 Nhóm: Thất TP.HCM, ngày 01 tháng 11năm 2022 1 Downloaded by NUOC LOC (nuocloc.11@gmail.com) lOMoARcPSD|38896048 DANH SÁCH THÀNH VIÊN NHÓM 1 Ngô Hùng Lương - 2056170051 2 Đào Thái Tuấn – 2156170125 3 Vũ Trần Anh Nguyên – 2156170105 4 Nguyễn Ngọc Mộng Nhi – 2156170109 5 Lê Thị Thanh Nga – 2156170099 6 Nguyễn Hoàng Ngọc Thanh – 2156170129 7 Quách Nguyên Tường – 2156170128 Downloaded by NUOC LOC (nuocloc.11@gmail.com) lOMoARcPSD|38896048 LỜI MỞ ĐẦU I Downloaded by NUOC LOC (nuocloc.11@gmail.com) lOMoARcPSD|38896048 I GIỚI THIỆU ĐỀ TÀI 1.1 Tính cấp thiết của đề tài: Vấn đề nhà ở tại Thành phố Hồ Chí Minh hiện nay Đô thị hóa hiện nay dần trở thành một xu hướng toàn cầu khó thể nào cưỡng lại Các thành phố mỗi một lúc càng phát triển và xuất hiện nhiều hơn Sự bùng nổ dân số phát sinh ra những vấn đề cấp thiết cần được giải quyết Và cũng chính sự tập trung dân số quá mức đã dẫn đến tình trạng quá trình đô thị hóa diễn ra càng nhiều Có thể nói dân số là một trong những nguyên nhân chủ đạo dẫn đến các vấn đề trong đô thị hiện tại Việt Nam là một quốc gia đang phát triển Song, quá trình đô thị hóa tại khu vực như Thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội, Thành phố Bến Tre, … diễn ra với mức độ cao Điều này tạo ra sức ép rất lớn cho đô thị với các vấn đề nảy sinh như cải thiện cơ sở hạ tầng, môi trường và tài nguyên, xây dựng – kiến trúc, … Những vấn đề này vẫn chưa thật sự được giải quyết triệt để tại Thành phố Hồ Chí Minh Hình 1 Biểu đồ dân số TP Hồ Chí Minh vào năm 2021 - World Population Review Thành phố Hồ Chí Minh là một đô thị đặc biệt Nơi đây diễn ra quá trình đô thị hóa mạnh mẽ Ngoài ra, dân số tại thành phố hiện nay cũng đang ở mức báo động như biểu đồ bên dưới: Downloaded by NUOC LOC (nuocloc.11@gmail.com) lOMoARcPSD|38896048 Qua biểu đồ, ta thấy hiện nay dân số tại thành phố Hồ Chí Minh là 9.077.158 người So với năm 2009 dân số của TPHCM đã tăng 1.800.000 người Có thể thấy mức độ tập trung và số lượng tăng dân số mỗi lúc một nhiều đã khiến cho thành phố Hồ Chí Minh luôn ở trong một tình trạng quá tải Điều này dẫn đến một trong những vấn đề cấp thiết hiện nay tại thành phố Hồ Chí Minh: Vấn đề nhà ở Vấn đề nhà ở tại thành phố Hồ Chí Minh là một trong những bài toán khó Việc quy hoạch sử dụng đất dành cho nhà cần phải có những cải thiện hiệu quả hơn Đồng thời mở rộng diện tích đất sử dụng cho nhà phải hợp lý so với định hướng phát triển các khu vực Chính vì thế, vấn đề nhà ở trở thành đề tài nghiên cứu của nhóm Việc nghiên cứu vấn đề nhà ở sẽ giúp hiểu hơn về tình trạng chung ở thành phố Hồ Chí Minh và hoạch định ra những quy hoạch mới mẻ và có hiệu quả tốt để giải quyết vấn đề này 1.2 Mục tiêu nghiên cứu: Đánh giá bao quát các vấn đề về nhà ở để từ đó đưa ra các giải pháp phù hợp nhằm giải quyết kịp thời các vấn đề về nơi cư trú của người dân trên địa bàn TP Hồ Chí Minh 1.3 Nhiệm vụ cụ thể: Tổng hợp các nền tảng lý thuyết về nhà ở, chính sách quy hoạch đất đai và địa hình tác động đến đời sống của người dân trên địa bàn thành phố và từ đó nêu lên những nhân tố chính ảnh hưởng đến đời sống của người dân trên địa bàn thành phố Đánh giá chất lượng thông qua thu thập các thông tin, số liệu về tình hình nhà ở và chất lượng nhà ở của người dân trong những năm gần đây Đề xuất giải pháp hoàn chỉnh cho các vấn đề phát sinh, đánh giá tình hình chung một cách khách quan nhất 1.3 Đối tượng và pham vi nghiên cứu: Các vấn đề ảnh hướng đến nơi cư trú của người dân trên địa bàn TP Hồ Chí Minh và tầm ảnh hưởng của chúng Downloaded by NUOC LOC (nuocloc.11@gmail.com) lOMoARcPSD|38896048 1.4 Khách thể nghiên cứu: Người dân trên địa bàn TP Hồ Chí Minh 1.5 Phương pháp nghiên cứu 1.5.1 Phương pháp xử lý dữ liệu thư cấp Dựa trên nền tảng tài liệu điện tử và tài liệu giấy là hai hình thức cơ bản để nhóm nghiên cứu tổng hợp các dữ liệu cho nội dung nghiên cứu Nhóm nghiên cứu thu thập thông tin có hệ thống và lọc ra lượng thông tin cốt lõi để phục vụ cho mục đích nghiên cứu 1.5.2 Phương pháp nghiên cứu định lượng Nhóm nghiên cứu thu thập các dữ liệu số có độ tin cậy cao và tiến hành phân tích để khái niệm hóa các thông tin cụ thể 1.5.3 Xây dựng mô hình của nghiên cứu Cơ sở lý thuyết của nghiên cứu dựa trên lý thuyết hành động xã hội của M.Weber để giải thích cho biến đối cơ cấu xã hội – nghề nghiệp trong đô thị Dựa trên lý thuyết này có thể lý giải được hành vi của người dân và mức độ ảnh hưởng của hành vi đó 1.6 Ý nghĩa nghiên cứu: Nhằm đem lại vốn kiến thức và lượng thông tin hữu ích về nhu cầu nhà ở của người dân trước những yêu cầu lớn và các vấn đề phức tạp còn tồn đọng để từ đó nắm bắt các tình hình quan trọng cần lưu ý khi giải quyết các vấn đề nhạy cảm liên quan đến nhà ở và đời sống cư dân đô thị Thông qua nghiên cứu, người dân hiểu rõ hơn bản chất của các vấn đề đã được phát sinh từ đó tự giác điều chỉnh lại hành vi sao cho phù hợp nhất Ngoài ra, nghiên cứu đưa ra các đề xuất quan trọng để giải quyết các vấn đề một cách tối ưu nhất Dựa trên nền tảng nghiên cứu của nhóm sinh viên Trường Đại học Khoa học Xã hội và Nhân Văn, đề tài này có thể phục vụ cho các Downloaded by NUOC LOC (nuocloc.11@gmail.com) lOMoARcPSD|38896048 nghiên cứu liên quan để chỉnh sửa, tham khảo cho đề tài sau này ngày một hoàn thiện hơn II NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 2.1Giới thiệu về TP.HCM 2.1.1 Lịch sử hình thành Năm 1698, Chúa Nguyễn cử Thống soái Nguyễn Hữu Cảnh vào kinh lược đất Phương Nam, khai sinh ra thành phố Sài Gòn Ngày 5 tháng 6 năm 1911, từ Bến Nhà Rồng, người thanh niên Nguyễn Tất Thành ra đi tìm đường cứu nước Sau khi đất nước thống nhất, Sài Gòn được đổi tên thành “thành phố Hồ Chí Minh” vào ngày 2-7- 1976 Với hơn 300 năm hình thành và phát triển, thành phố có rất nhiều công trình kiến trúc cổ, nhiều di tích và hệ thống bảo tàng phong phú 2.1.2 Vị trí địa lý Thành phố Hồ Chí Minh nằm trong tọa độ địa lý khoảng 10o 10' – 10o 38’ vĩ độ Bắc và 1060 22'– 106054' kinh độ Đông Phía Bắc giáp tỉnh Bình Dương, Tây Bắc giáp tỉnh Tây Ninh, Đông và Đông Bắc giáp tỉnh Đồng Nai, Đông Nam giáp tỉnh Bà Rịa -Vũng Tàu, Tây và Tây Nam giáp tỉnh Long An và Tiền Giang Với tổng diện tích hơn 2.095 km2, thành phố được phân chia thành 19 quận và 5 huyện với 322 phường-xã, thị trấn 2.1.3 Xã hội Thành phố Hồ Chí Minh hiện có 7.123.340 người (theo kết quả điều tra dân số ngày 1/4/2009), gồm 1.812.086 hộ dân, bình quân 3,93 người/hộ; trong đó nam có 3.425.925 người chiếm 48,1%, nữ có 3.697.415 người chiếm 51,9% 2.1.4 Khí hậu Nằm trong vùng nhiệt đới gió mùa cận xích đạo, thành phố Hồ Chí Minh có hai mùa rõ rệt đó là mùa mưa và mùa khô Mùa mưa diễn ra từ tháng 5 đến tháng 11 với lượng mưa bình quân hàng năm là 1.979 mm và mùa khô diễn ra từ tháng 12 đến tháng 4 năm sau với nhiệt độ trung bình hàng năm là 27,55 0C Downloaded by NUOC LOC (nuocloc.11@gmail.com) lOMoARcPSD|38896048 2.2 Thực trạng vấn đề nhà ở xã hội tại đại bàn nghiên cứu Chính phủ Việt Nam đặt ra mục tiêu đến năm 2020 cơ bản hình thành hệ thống an sinh xã hội giúp người dân có việc làm, thu thập tối thiểu, hỗ trợ những người có hoàn cảnh khó khăn ( trẻ em có hoàn cảnh đặc biệt, người cao tuổi thu nhập thấp, người khuyết tật nặng, người nghèo…), bảo đảm cho người dân tiếp cận được các dịch vụ xã hội cơ bản ở mức tối thiểu, góp phần giảm nghèo bền vững Một trong những nhu cầu cơ bản của con người là về nhà ở Vậy chính sách nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp ở Việt nam như thế nào? Ở Việt Nam, đã có rất nhiều nghiên cứu về nhà ở xã hội, tuy nhiên, các nghiên cứu chủ yếu tập trung vào các quá trình tiếp cận, quy trình mua nhà ở xã hội, mà chưa có nghiên cứu đánh giá chính sách một cách tổng thể Bài viết chỉ ra một số vấn đề chính sách còn hạn chế, bất cập trong quá trình triển khai và gợi ý một số giải pháp trong thời gian tới Thực trạng của nhà ở xã hội: Tháng 4/2009, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành các Nghị quyết 65, 66, 67 về nhà ở xã hội, mở ra nhiều cơ hội có nhà ở cho các đối tượng là học sinh - sinh viên, công nhân các khu công nghiệp và người có thu nhập thấp tại đô thị Cũng từ đó, cụm từ nhà ở xã hội trở nên quen thuộc hơn đối với dư luận khi hàng loạt các dự án nhà ở xã hội được khởi công xây dựng và hy vọng sẽ tạo được nguồn cung dồi dào về nhà ở cho nhu cầu đang bức thiết hiện nay Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, trong năm 2009 đã có hàng trăm dự án nhà ở xã hội được khởi công Riêng đối với nhà ở dành cho sinh viên, đã có 88/95 dự án được khởi công với tổng số vốn trái phiếu chính phủ dành cho trong năm 2009 đã đạt tới 3.500 tỷ đồng Tuy nhiên, sau 1 năm triển khai các chính sách về nhà ở xã hội, nhiều vấn đề vướng mắc đã nảy sinh Tại hội thảo “Nhìn lại 1 năm thực hiện các chính sách về nhà ở xã hội và nhà ở cho người có thu nhập thấp” do Hiệp hội BĐS Việt Nam phối hợp Downloaded by NUOC LOC (nuocloc.11@gmail.com) lOMoARcPSD|38896048 cùng Bộ Xây dựng tổ chức, Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam cho rằng, hiện nay tại Thành phố Hồ Chí Minh, nhiều dự án nhà ở xã hội cũng đang gặp cảnh thiếu quỹ đất trầm trọng và việc bố trí nguồn vốn cho các dự án nhà ở xã hội cũng đang gặp khó khăn, ngoại trừ các dự án nhà ở xã hội dành cho sinh viên Đối với các Nghị quyết 66, 67, nhà ở xã hội dành cho 2 đối tượng: công nhân tại các KCN và người có thu nhập thấp tại đô thị Thế nhưng cho đến hiện tại, việc xây dựng, triển khai cũng như bán nhà ở xã hội vẫn đang khó khăn nhiều do sự bất cập trong chính sách Nhiều địa phương còn chưa có sự chuyển biến tích cực, thậm chí là gây khó khăn cho nhà đầu tư dự án nhà ở xã hội trên địa bàn… Năm 2022, với hàng trăm dự án nhà ở xã hội được triển khai, có thể thấy đây sẽ là thị trường nhiều tiềm năng, tạo thêm nguồn cung về nhà ở, nhu cầu đang rất thiếu của người dân, cho xã hội Chủ trương đã có từ lâu, nhưng việc triển khai các dự án nhà ở cho người có thu nhập thấp vẫn rất chậm trong nhiều năm qua, do những khó khăn trong việc hoạch định chính sách, huy động quỹ đất, vốn đầu tư, việc xác định tiêu chí, đối tượng được mua nhà Về nhu cầu nhà ở xã hội trên địa bàn TP.HCM, Sở Xây dựng dự kiến đến tháng 12 năm 2025 sẽ có khoảng 244.500 người có nhu cầu về loại hình nhà ở này Để đáp ứng nhu cầu, giai đoạn 2021-2025, TP.HCM dự kiến phát triển 30.500 căn nhà ở xã hội Khu vực nội thành hiện hữu gồm quận 4, 5, 6, 8, 10, 11, Bình Thạnh, Gò Vấp, Phú Nhuận, Tân Bình, Tân Phú tiếp tục thúc đẩy việc phát triển nhà ở xã hội, trong đó kêu gọi đầu tư phát triển 2 dự án nhà ở xã hội phục vụ cho công nhân với tổng diện tích sàn xây dựng khoảng 29.448 m2, tương ứng khoảng 370 căn hộ Khu vực nội thành phát triển gồm quận 7, 12, Bình Tân và TP Thủ Đức khuyến khích, đẩy mạnh phát triển các dự án nhà ở xã hội Downloaded by NUOC LOC (nuocloc.11@gmail.com) lOMoARcPSD|38896048 Trong đó, khu vực quận 7, 12, Bình Tân kêu gọi đầu tư phát triển 5 dự án nhà ở xã hội cho công nhân với tổng diện tích sàn xây dựng mới khoảng 290.177m2 sàn, tương đương khoảng 3.955 căn hộ Tại TP Thủ Đức kêu gọi đầu tư phát triển 5 dự án nhà ở xã hội cho công nhân với tổng diện tích sàn xây dựng mới khoảng 220.436 m2, tương ứng khoảng 4.352 căn hộ Còn khu vực huyện ngoại thành gồm huyện Bình Chánh, Hóc Môn, Nhà Bè, Củ Chi, Cần Giờ khuyến khích, đẩy mạnh phát triển các dự án nhà ở xã hội, trong đó kêu gọi đầu tư phát triển 8 dự án nhà ở xã hội phục vụ cho công nhân với tổng diện tích sàn xây dựng mới khoảng 546.170m2 sàn, tương ứng khoảng 9.594 căn hộ 2.2.1 Các chính sách quy hoạch nhà ở hiện tại Chính phủ Việt Nam đặt ra mục tiêu đến năm 2020 cơ bản hình thành hệ thống an sinh xã hội giúp người dân có việc làm, thu thập tối thiểu, hỗ trợ những người có hoàn cảnh khó khăn ( trẻ em có hoàn cảnh đặc biệt, người cao tuổi th nhập thấp, người khuyết tật nặng, người nghèo…), bảo đảm cho người dân tiếp cận được các dịch vụ xã hội cơ bản ở mức tối thiểu, góp phần giảm nghèo bền vững Một trong những nhu cầu cơ bản của con người là về nhà ở Vậy chính sách nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp ở Việt nam như thế nào? Ở Việt Nam, đã có rất nhiều nghiên cứu về nhà ở xã hội, tuy nhiên, các nghiên cứu chủ yếu tập trung vào các quá trình tiếp cận, quy trìn mua nhà ở xã hội, mà chưa có nghiên cứu đánh giá chính sách một cách tổng thể Bài viết chỉ ra một số vấn đề chính sách còn hạn chế, bất cập trong quá trình triển khai và gợi ý một số giải pháp trong thời gian tới Để giải quyết nhà ở cho một số đối tượng gặp khó khăn về nhà ở tại khu vực đô thị và công nhân khu công nghiệp, Chỉ thị 03/CT-TTg ngày 25 tháng 1 năm 2017 về đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội nêu rõ: “chú trọng việc đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội để giải quyết nhu cầu chỗ ở cho các đối tượng chính sách xã hội, nhất là người có Downloaded by NUOC LOC (nuocloc.11@gmail.com) lOMoARcPSD|38896048 công với cách mạng, nhà ở cho công nhân, người nghèo khu vực nông thôn, vùng thường xuyên bị thiên tai, bão, lũ” Nghị quyết Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XII của Đảng đã chỉ rõ, trong giai đoạn 2016-2020 cần phải: “thực hiện tốt các chính sách hỗ trợ nhà ở cho các đối tượng chính sách, người nghèo, nhân dân sống ở vùng sâu, vùng xa, vùng khó khăn; phát triển nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp, khu chế xuất và sinh viên” Năm 2011, “Chiến lược nhà ở quốc gia đến năm 2020, tầm nhìn 2030” quy định những đối tượng gặp khó khăn về nhà ở sẽ được nhà nước hỗ trợ, trong đó có người thu nhập thấp ở đô thị và công nhân lao động Cho đến nay, chính sách đã được thực hiện gần 10 năm Tuy nhiên, vẫn còn nhiều khó khăn trong việc triển khai phát triển nhà ở xã hội Chính sách nhà ở có thể được xem là hành động của Chính phủ để thực hiện mục tiêu nhà ở Những mục tiêu này bao gồm việc cải thiện chất lượng nhà ở hay giải quyết vấn đề vô gia cư Việt Nam, trong giai đoạn trước đổi mới, hay còn gọi là thời kỳ bao cấp nhà ở, nhà ở được coi như phúc lợi xã hội hơn là hàng hóa thông thường Nhà nước | đã ban hành rất nhiều chính sách về nhà ở với chương trình quốc gia về nhà ở nhằm xây dựng và cung cấp nhà ở cho những người làm việc trong khu vực nhà ở xã hội Chính phủ đã có một số chính sách cải thiện nhà ở, chính sách hỗ trợ nhà ở cho các nhóm đối tượng xã hội khác nhau Có thể nói rằng, bằng các cơ chế, chính sách ban hành, Chính phủ đã thể hiện sự quan tâm đặc biệt đến việc giải quyết chỗ ở cho người dân, từng bước tạo điều kiện để người dân, đặc biệt là các đối tượng xã hội, đối tượng có công với cách mạng và những người gặp khó khăn về nhà ở có điều kiện tạo lập chỗ ở, góp phần xây dựng cuộc sống văn minh, hiện đại Tuy nhiên, chính sách nhà ở xã hội ở Việt Nam hiện nay còn những hạn chế 2.2.2 Diện tích nhà ở hiện nay Theo điều tra dân số và nhà ở, đầu năm 2020, TPHCM có khoảng 1,92 triệu căn nhà, trong đó nhà ở riêng lẻ chiếm hơn 88%, còn lại là căn hộ chung cư; mật độ nhà ở trung bình là 913 căn/km2, thấp nhất tại huyện Cần Giờ là 29 căn/km2, cao nhất tại Downloaded by NUOC LOC (nuocloc.11@gmail.com) lOMoARcPSD|38896048 Quận 4 với 10.894 căn/km2 Trong đó, còn 13.770 căn nhà ở thiếu kiên cố và đơn sơ Nhu cầu nhà ở của người dân thành phố là rất lớn và không ngừng tăng thêm, với quy mô mỗi năm thêm 200.000 người, chủ yếu là tăng cơ học Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, năm 2020, diện tích nhà ở bình quân đầu người toàn quốc đạt 24,4 m2; khu vực đô thị đạt 25,1 m2; khu vực nông thôn đạt 24 m2 Mặc dù khoảng cách giàu nghèo có xu hướng gia tăng, đặt ra thách thức cho mục tiêu tăng diện tích ở bình quân mà vẫn bảo đảm được diện tích sống tối thiểu phù hợp cho mọi người dân Thực tế này có thể hiểu rằng, diện tích nhà ở bình quân không ngừng tăng lên nhưng không hoàn toàn tỷ lệ thuận với 2 chỉ số quan trọng khác là số người (số hộ) có nhà ở và diện tích nhà ở của người nghèo (người có thu nhập thấp) Con số bình quân về nhà ở tại TPHCM trên thực tế còn có khoảng cách khá xa, bởi ở thành phố có hiện tượng người có nhiều nhà, người có nhà cho thuê, người có nhà diện tích lớn… ngày càng tăng Trong bối cảnh đó, thành phố cần thực sự có những giải pháp phù hợp để giải quyết vấn đề nhà ở và nâng cao diện tích nhà ở bình quân Bên cạnh đó, để đáp ứng nhu cầu của các hộ gia đình một thế hệ hoặc hộ chỉ có 1-2 người đang gia tăng, gia đình đơn… có thể mở rộng loại căn hộ nhỏ (25 – 45 m²) phù hợp với nhóm hộ gia đình này Một yêu cầu khác cũng không kém phần quan trọng là tuy quan tâm nhiều đến việc phát triển các dự án nhà cho người có thu nhập không cao nhưng phải chú trọng điều kiện và chất lượng sống của người dân ở đó, như không gian sống xung quanh, các tiện ích, các dịch vụ bổ trợ…; phải tránh vì giải quyết nhà ở trước mắt mà về lâu dài lại hình thành nên các khu vực có điều kiện sống kém, sẽ không phù hợp với đặc điểm của một thành phố lớn và phát triển năng động như TPHCM 2.2.3 Các loại hình nhà ở hiện tại Phát triển nhà ở của TP Hồ Chí Minh trong 10 năm qua về cơ bản đã đạt được những kết quả đáng kể, từng bước đáp ứng được nhu cầu về nhà ở theo mức gia tăng dân số Downloaded by NUOC LOC (nuocloc.11@gmail.com) lOMoARcPSD|38896048 Tuy nhiên, quá trình phát triển nhà ở tại thành phố vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu rất lớn về nhà ở giá thấp, nhà ở xã hội, nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của người dân Có 3 loại hình xã hội cơ bản trên thị trường hiện nay: Các dự án nhà ở xã hội là chung cư do nhà nước xây dựng Dự án nhà ở do công ty tư nhân đầu tư xây dựng và bán lại cho quỹ nhà ở xã hội với những chương trình ưu đãi hấp dẫn: giảm thuế, giảm giá,… Dự án nhà thương mại bán lại 5% số căn hộ cho quỹ nhà ở xã hội 2.3 Nguyên nhân dẫn đến những thực trạng trên Người có nhu cầu mua nhà ở xã hội: Băn khoăn của người có nhu cầu thực sự là họ sẽ rất khó được mua giá gốc của chủ đầu tư, còn nếu phải mua "sang tay" thì giá căn hộ sẽ đẩy lên rất cao Nhà ở đối với những người có thu nhập thấp ở các khu đô thị lớn là vấn đề hết sức nan giải Để có nhà ở, họ phải sống trong những căn nhà cấp 4, thiếu thốn đủ thứ với giá thuê nhà không hề rẻ Để có một căn nhà nhỏ, ổn định cuộc sống, không biết bao giờ họ mới tích góp đủ lương để sở hữu Gần chục năm qua, các nhà đầu tư cho "xuất xưởng" những căn hộ chung cư ở mức trung bình, giá mỗi mét vuông cách đây khoảng 3-4 năm chỉ dao động ở mức 7-8 triệu đồng Thế nhưng ai là người được mua trực tiếp từ chủ đầu tư thì chỉ có "trời" mới biết Người có nhu cầu thực sự buộc phải mua qua tay, giá mỗi mét vuông đã bị đẩy thêm đến vài ba triệu đồng, nằm ngoài tầm với của người có thu nhập thấp Theo giải thích của một cán bộ - cơ quan là chủ đầu tư công trình nhà ở , sở dĩ người có nhu cầu mua nhà để ở rất khó mua được trực tiếp từ chủ đầu tư là bởi: Số căn hộ được chủ đầu tư bán theo kiểu "góp vốn" âm thầm, trên mạng quảng cáo cứ rao bán, khi hỏi chủ đầu tư thì trả lời là chưa, chỉ khi nào xong móng mới bán, khi móng xong thì các căn hộ đã có chủ, nếu muốn mua thì chấp nhận giá chênh Downloaded by NUOC LOC (nuocloc.11@gmail.com) lOMoARcPSD|38896048 Nỗi lo người nghèo: Người có thu nhập thấp ngóng cổ chờ đợi nhà ở xã hội Theo Nghị quyết số 18 của Chính phủ ban hành ngày 20.4.2009 thì Nhà nước đã tạo mọi điều kiện từ cơ chế, chính sách đến hỗ trợ vốn để các doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội Lo nhất của người nghèo là liệu họ có được mua giá gốc từ chủ đầu tư, hay vẫn phải theo cơ chế thị trường "mua đi bán lại", giá nhà ở xã hội vẫn bị đẩy lên cao, gây khó khăn cho người mua Chất lượng từ các khu chung cư dành cho tái định cư ở trên địa bàn TPHCM đã khiến người nghèo lo lắng Vì vậy, nhà ở xã hội không thể là những căn nhà được xây theo kiểu "cho có" Khó thực hiện do chưa tính đến lợi nhuận doanh nghiệp Đó là ý kiến mà các doanh nghiệp đưa ra như là một nguyên nhân làm cho chương trình nhà ở xã hội của TP HCM bế tắc Tại Hội nghị cơ chế chính sách phát triển nhà ở trên địa bàn TP do Sở Xây dựng tổ chức ngày 22-5, các doanh nghiệp cũng kiến nghị nên xây dựng những dự án về nhà ở xã hội riêng, nếu dự án nào cũng “nhét” nhà ở xã hội vào sẽ không khả thi Theo dự thảo về một số cơ chế, chính sách nhằm thúc đẩy chương trình phát triển nhà ở tại TP của Sở Xây dựng, để tạo ra quỹ đất phát triển nhà ở xã hội, thành phố phải kiên quyết thực hiện quy định tại NĐ 90/CP của Luật Nhà ở là doanh nghiệp phải dành 20% quỹ đất có hạ tầng hoàn chỉnh để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội đối với những dự án trên 10ha Các doanh nghiệp cho rằng, đây là điều bất hợp lý Những dự án trong nội thành mà dành 20% cho nhà ở xã hội thì doanh nghiện không đáp ứng nổi mà đối tượng được thụ hưởng cũng không ở nổi Bên cạnh đó, chính quy định này sẽ không khuyến khích các doanh nghiệp tham gia vào các dự án 10 ha 2.4 Hậu quả của việc thiếu hụt nhà ở tại TP Hồ Chí Minh 2.4.1 Ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường bất động sản ở TPHCM Việc thiếu hụt nguồn cung, nhất là nguồn cung nhà ở bình dân luôn là vấn đề nan giải tại TP.HCM Xu hướng tăng giá liên tục của bất động sản cũng khiến cán cân cung – cầu lệch pha nghiêm trọng Downloaded by NUOC LOC (nuocloc.11@gmail.com) lOMoARcPSD|38896048 Theo thống kê từ từ Sở Xây dựng TP.HCM, trong giai đoạn 2014- 2018 nguồn cung nhà ở bình dân tại TP HCM tăng trưởng rất khả quan, dòng sản phẩm căn hộ có giá 27 triệu đồng/m2 nguồn cung dồi dào Tuy nhiên đến thời điểm 2019-2020, TP HCM chỉ có khoảng 5.000 căn hộ Nguồn cung nhà ở bình dân tại thuộc phân khúc bình dân Nguồn TP.HCM đang cạn dần qua các cunnăgm nhà ở bình dân giai đoạn này sụt hiện nay có hơn 500.000 hộ gia đình trên địa bàn thành phố vẫn chưa sở hữu nhà riêng, các hộ này đang ở nhờ nhà người thân hoặc thuê nhà; 94% trong số đó có nhu cầu mua nhà dưới 1 tỷ đồng Các chuyên gia cho biết, có nhiều lý do tác động đến mức tăng giá trung bình toàn thị trường: Thứ nhất, thị trường BĐS Việt Nam vẫn còn bị kiểm soát chặt chẽ, quỹ đất có tiềm năng phát triển nhà ở bình dân khá khan hiếm Khả năng tiếp cận nguồn dự án tiềm năng cũng vì thế mà hạn chế khiến các nhà phát triển khó có thể tính được bài toán căn hộ giá rẻ Thứ hai, là thủ tục phê duyệt các dự án mới bắt đầu vào cuối năm 2018 bị trì hoãn đã cản trở khả năng khởi động dự án theo kế hoạch Do đó, các chi phí phụ phát sinh như lãi vay hoặc chi phí hoạt động cuối cùng được tính vào giá bán Nguồn cung hạn chế trong bối cảnh nhu cầu vẫn lành mạnh làm gia tăng sự tự tin của chủ đầu tư, cộng thêm sự gián đoạn trong chuỗi cung ứng do đại dịch đã dẫn đến chi phí vật liệu xây dựng cao hơn, một lần nữa tác động đến giá bán 2.4.2 Ảnh hưởng xấu đến không gian đô thị, chất lượng cuộc sống của người dân Downloaded by NUOC LOC (nuocloc.11@gmail.com) lOMoARcPSD|38896048 Thành phố Hồ Chí Minh có tốc độ đô thị hóa, tốc độ tăng dân số cơ học rất cao nên có sự tràn lan người nghèo nhập cư tìm kiếm việc làm, tạo ra một nhu cầu rất lớn về nơi ăn nghỉ Phần lớn nhà ở mới cho người nhập cư được phát triển hoặc tái phát triển với mật độ ngày càng cao và chất lượng ngày càng kém hơn, từ đó hình thành nên các khu ổ chuột, ảnh hưởng xấu đến mĩ quan đô thị Tuy nhiên, quá trình triển khai thực hiện các chính sách về nhà ở xã hội chưa đáp ứng được yêu cầu hoặc chỉ mới đáp ứng được một phần nhỏ nhu cầu của công nhân lao động Trong khi đó, nhu cầu nhà ở của công nhân lao động vẫn rất cấp bách Ở Việt Hệ thống rạch Xuyên Tâm hiện đang tải Nam, nhất là tại một số khu nước thải của 40% người dân quận Bình Thạnh với lượng nước thải khoảng 40.000m3/ngày chưa qua xử lý vực như ở thủ đô Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh và một số thành phố lớn, cuộc sống của người dân ở các khu ổ chuột tại đây hết sức nhọc nhằn, ngột ngạt Thất nghiệp tràn lan, việc làm thường là thời vụ, thu nhập thấp Sống trong môi trường bị ô nhiễm, họ phải dè sẻn từng ca nước, từng số điện, số trẻ em đến tuổi không được đi học đang ở mức báo động trầm trọng Không có nước máy, dân phải đào hoặc đóng giếng Có khu vực này ở quá gần khiến nguồn nước ngầm bị nhiễm bẩn một số người liều lĩnh dùng nước giếng khoan để tắm gội Sau một thời gian, hầu hết đều bị các bệnh về da như ghẻ, ngứa, phát ban,… Người dân các khu nhà ổ chuột phải mua nước sạch với giá "cắt cổ" 2.4.3 Các phương pháp khắc phục đã được triển khai Downloaded by NUOC LOC (nuocloc.11@gmail.com) lOMoARcPSD|38896048 Sáng 1/8, tại trụ sở Chính phủ, Thủ tướng Phạm Minh Chính đã chủ trì Hội nghị thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội cho công nhân, người thu nhập thấp Phát biểu khai mạc Hội nghị, Thủ tướng nhấn mạnh: "Một trong những quyền của con người là có chỗ ở, có công ăn việc làm, quyền mưu cầu hạnh phúc Chúng ta đã có cố gắng về vấn đề nhà ở công nhân nhưng chưa đáp ứng nhu cầu, Quá trình triển khai thực hiện các chính sách về nhà ở xã hội đã bộc lộ một số tồn tại, hạn chế cần được khắc phục." Chủ tịch Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam Nguyễn Đình Khang cho rằng muốn phát triển nhà ở xã hội nhất là nhà ở cho công nhân, cần xác định 2 vấn đề gồm: các hệ thống cơ chế chính sách cho doanh nghiệp để doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội, nhà ở thương mại đặt ra vừa rồi chưa hiệu quả, vẫn thiếu nhà ở, nhất là nhà ở xã hội; Với hình thức nhà ở, nhà trọ cho công nhân do người dân xây dựng, rất cần có sự quan tâm của Nhà nước cũng như sự vào cuộc của các cấp ủy, chính quyền địa phương để bảo đảm cho nhà trọ có tiêu chuẩn… Trong khi đó, từ góc độ doanh nghiệp, Chủ tịch Hội đồng quản trị Tập đoàn Sun Group Đặng Minh Trường nêu đề xuất mở rộng đối tượng được mua nhà ở xã hội đối với tổ chức mua nhà ở xã hội để cho cá nhân, người lao động có thu nhập thấp thuê mua hoặc thuê dài hạn hoặc bán cho người lao động của chính doanh nghiệp đó mà có nhu cầu với giá ưu đãi Downloaded by NUOC LOC (nuocloc.11@gmail.com) lOMoARcPSD|38896048 Tính đến nay, trên địa bàn cả nước đã hoàn thành 301 dự án nhà ở xã hội khu vực đô thị, nhà ở cho công nhân, quy mô xây dựng khoảng 156.000 căn, với tổng diện tích hơn 7,79 triệu m2; 401 dự án đang tiếp tục triển khai, với quy mô xây dựng khoảng 455.000 căn, với tổng diện tích khoảng 22,718 triệu m2 Cả nước đã hoàn thành gần 7,8 triệu m2 nhà ở xã hội, giúp cho hàng trăm nghìn hộ gia đình thu nhập thấp và hàng trăm nghìn công nhân được cải thiện nhà ở, có chỗ ở an toàn III BIỆN PHÁP KHẮC PHỤC TRONG TƯƠNG LAI 3.1 Phát triển nhà ở dọc theo trục giao thông công cộng Để xây dựng hàng trăm triệu mét vuông nhà ở, đáp ứng nhu cầu chỗ ở của người dân thành phố trong 10 năm tới, TP.HCM đã đưa ra một loạt định hướng lớn Đó là, phát triển nhà ở gắn với phát triển đô thị, đảm bảo đầu tư phát triển đô thị đồng bộ, hiện đại, phát triển đa dạng loại hình nhà ở về giá cả, vị trí, diện tích Trong đó, đẩy mạnh phát triển nhà chung cư, tăng hệ số sử dụng đất quanh khu vực các ga metro để tận dụng hạ tầng, tăng tỉ trọng nhà ở cho thuê để đáp ứng nhu cầu của đối tượng thu nhập thấp Phát triển đa dạng về hình thức thanh toán như thuê, thuê mua, mua, ưu tiên các doanh nghiệp tham gia đầu tư phát triển nhà ở cho thuê, nhà ở giá thấp, giá rẻ.Thành phố sẽ phát triển đô thị dọc theo các tuyến đường chính kết nối đô thị vệ tinh, đường vành đai liên kết vùng Downloaded by NUOC LOC (nuocloc.11@gmail.com) lOMoARcPSD|38896048 Khu nhà xã hội dành cho người lao động có thu nhập thấp trên đường Hồ Học Lãm, quận Bình Tân, TP.HCM - Ảnh: TỰ TRUNG 3.2 Di dời nhà ở trên và ven kênh rạch, tập trung nhà ở cao tầng TP.HCM cũng đặt mục tiêu cải thiện chỉnh trang khu dân cư hiện hữu, thực hiện xây dựng lại các chung cư cũ, di dời nhà ở ven và trên kênh rạch, xây dựng nhà ở lưu trú cho công nhân Theo đó, TP sẽ xây dựng đề án tổ chức di dời người dân sống trên và ven kênh rạch đến quỹ nhà ở thuộc sở hữu nhà nước hiện có để tái định cư Thành phố dự kiến cũng ban hành cơ chế ưu đãi riêng về phát triển nhà ở theo hướng từng bước chuyển đổi từ mô hình nhà ở thấp tầng sang nhà ở cao tầng hiện đại Khuyến khích phát triển các loại hình nhà ở thương mại giá thấp, nhà ở cho thuê 3.3 Cần "giải" nhiều thứ trước một thách thức lớn TP cần cơ chế, lộ trình thích hợp để thực hiện mục tiêu bằng cách phải tháo gỡ về chính sách phát triển nhà ở, khơi thông nguồn vốn, tạo điều kiện cho khu vực tư nhân tham gia thuận lợi hơn, có Một khu nhà ở xã hội độc lập tại chính sách cho các hộ gia đình có quận Bình Tân, TP.HCM - Ảnh: NGỌC nhu cầu xây nhà, sửa nhà vay vốn Điều đáng tiếc là vừa rồi có tình trạng nhiều doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM đi tìm kiếm đầu tư dự án ở các địa phương khác Downloaded by NUOC LOC (nuocloc.11@gmail.com) lOMoARcPSD|38896048 luôn xem TP.HCM là địa bàn đầu tư bất động sản trọng điểm Tuy nhiên, trong thời gian vừa qua có hàng trăm dự án đang bị vướng mắc do bị rà soát các thủ tục pháp lý, bị thanh tra, kiểm tra, điều tra, vướng mắc do quy định pháp luật hiện nay chồng chéo, không đồng bộ dẫn đến những dự án này "đóng băng", chậm triển khai Do đó, một trong những vấn đề trọng tâm là phải tháo cho được các điểm nghẽn, bất cập về thủ tục hành chính, các vướng mắc về quy định pháp luật 3.4 Khắc phục sự "lệch pha" Theo ông Lê Hoàng Châu, thời gian qua thị trường tại TP.HCM vừa bị mất cân bằng cung cầu vừa bị "lệch pha" Thiếu cung trong lúc nhu cầu rất lớn nên đã kéo theo tình trạng giá nhà đất tăng liên tục trong hơn 5 năm qua Để giải quyết tình trạng mất cân đối này, ông Nguyễn Văn Khôi - chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam - cho rằng các địa phương phải rà soát lại tất cả các dự án thương mại mà theo quy định có 2– 0% diện tích làm nhà ở xã hội Bên cạnh đó, về chính sách cũng cần bổ sung, xem xét, miễn giảm thuế cho doanh nghiệp như thuế VAT, thuế thu nhập doanh nghiệp Thông tin về chương trình phát triển nhà ở tại TP.HCM có ý kiến cho là "tham vọng", "thách thức lớn" nhưng thật sự đây là mong ước của rất nhiều người dân đã chọn thành phố làm nơi an cư, cống hiến và phát triển Downloaded by NUOC LOC (nuocloc.11@gmail.com)