(Tiểu luận) va i trò của nhà quản lý bất động sản tóm tắt nội dung công việc của nhà quản lý bất động sản mối quan hệ giữa chủ sỡ hữu bđs và nhà quản lý

Ngoài ra, một số tài sản như tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ được một số nước quy định là bất động sản Luật Dân sự Nga - Điều 130.1.3 Khái niệm về quản lý bất động sản:- Điều 3 Luậ

KHÁI NIỆM VỀ NHÀ QU N LÝ B Ả ẤT ĐỘ NG S ẢN

Các khái niệm cơ bản

1.1 Khái niệm về quản lý

- Quản lý là vi c quệ ản trị của một tổ chức, cho dù đó là một doanh nghiệp, một tổ chức phi lợi nhuận hoặc cơ quan chính phủ Quản lý bao gồm các hoạt động thiết lập chi n lược c a mế ủ ộ ổ chức và điều phốt t i nhân sự (hoặc tình nguyện viên) để hoàn thành các mục tiêu c a cá nhân, tủ ổ chức, thông qua vi c áp dệ ụng các nguồn lự ẵn có, như tài chính, t nhiên, công ngh và nhân lc s ự ệ ực.

1.2 Khái niệm về bất động sản

“Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm:

2 Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó;

3 Các tài sản khác gắn liền với đất đai;

4 Các tài sản khác do pháp luật quy định”. ỉ Như vậy, bất động sản bao gồm đất đai tự nhiờn và những gỡ do con người tạo ra gắn liền với đất Ngoài ra, một số tài sản như tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ được một số nước quy định là bất động sản (Luật Dân sự Nga - Điều 130).

1.3 Khái niệm về quản lý bất động sản:

- Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014:

• Quản lý bất động sản là việc thực hiện một, một số hoặc tất cả các hoạt động về quản lý, khai thác và định đoạt bất động sản theo ủy quyền của chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng hoặc người có quyền sử dụng đất

- Khoản 2 Điều 75 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định về Nội dung kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản:

• Bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản theo sự ủy quyền của chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng, người có quyền sử dụng đất; Tổ chức thực hiện việc cung cấp các dịch vụ bảo đảm duy trì hoạt động bình thường của bất động sản;

• Tổ chức thực hiện việc bảo trì, sửa chữa bất động sản;

• Quản lý, giám sát việc khai thác, sử dụng bất động sản của khách hàng theo đúng hợp đồng;

• Thực hiện các quyền và nghĩa vụ đối với khách hàng, với Nhà nước theo ủy quyền của chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng, người có quyền sử dụng đất

2 Khái niệm về nhà qu n lý bả ất động sản:

- Nhà quản lý bất động s n là tả ổ chức, cá nhân kinh doanh hoạt động thực hiện dịch vụ bất động s n đưả ợc chủ sở hữu hoặc chủ sử dụng bất động s n uả ỷ quyền cho nhà quản trị tài sản trách nhiệm quản lý danh mục đầu tư bất động s n ả giống như danh mục đầu tư ch ng khoán, bao gứ ồm thực hiện việc bảo qu n, ả giữ gìn, trông coi, v n hành và khai thác bậ ất động s n theo h p đ ng qu n trả ợ ồ ả ị bất động sản

- Nhà quản lý bất động s n, ả có thể là:

• Công ty quản lý bất động sản

• Ban quản lý b t động sản ấ

• Người quản lý bấ ộng sản t đ

- Vai trò c a nhà quủ ản lý bất động sản:

• Gia tăng lợi nhuận nhờ công tác quản lý được th c hiự ện chuyên nghiệp, chất lượng trong t ng hoừ ạ ộng Làm cho khách hàng thêm tin tư ng và t đ ở lựa chọn g n bó vắ ới tòa nhà lâu hơn

• Nhờ công ngh quản lý tòa nhà hi n đệ ệ ại, tiến ti n, chi phí qu n lý giế ả ảm thiểu, doanh thu tăng khi xây d ng kự ế hoạch quản lý và b o dư ng h p lý, ả ỡ ợ tuổi thọ của các thiế ị t btrong tòa nhà có th được nâng cao hơn ể

• Tài sản của tòa nhà đư c chăm sóc, bợ ảo dư ng c n th n theo đ nh kỡ ẩ ậ ị ỳ Ngoài ra, khi tài sản được chăm sóc một cách c n th n cũng sẽ làm cho ẩ ậ giá trị của tòa nhà đư c tăng cao.ợ

2.1 Khái niệm về công ty quản lý b t động sấ ản

- Công ty quản lý b t đấ ộng sản: là công ty cung cấp và thực hiện đ y đầ ủ các hoạt động về các d ch vị ụ quản lý cho nhi u loề ại hình b t độấ ng s n khác nhau b ng ả ằ đội ngũ nhân viên chuyên nghiệp và có kinh nghiệm

- Một số công ty quản lý bất động s n đang hoả ạ ộng tại Vi t Nam như:t đ ệ

• Công ty TNHH Savills Việt Nam

Dịch vụ Tư vấn and Qu n lý Bả ất động s n cả ủa Savills

• Công ty Cổ phần Sài Gòn Triển V ng (SAVISTA) ọ

• Công ty TNHH Jones Lang LaSalle Việt Nam

• Công ty cổ phẩn qu n lý & khai thác toà nhà PMCả

2.2 Khái niệm về ban Quản lý bất đ ng sộ ản:

- Đơn vị được Chủ Đầu tư/Ban Qu n trả ị đánh giá, lựa chọn và ký h p đ ng đợ ồ ể thực hiện nhiệm vụ vận hành cho bất động s n đó.ả

- Theo Luật Nhà ở 2014, các dự án có trên 20 căn hộ bắt buộc phải có đơn vị quản lý, có tư cách pháp nhân và con dấu riêng Các thành viên trong Ban Quản lý cần có chuyên môn đa lĩnh vực như quản lý nhân sự, quản lý kỹ thuật, quản lý an ninh hay quản lý vệ sinh môi trường nhằm đảm bảo chất lượng dịch vụ cho cư dân/khách thuê tại dự án bất động sản Một Ban Quản lý thường sẽ bao gồm các vị trí quan trọng như Giám đốc (Property Manager/PM), Trợ lý Giám đốc (Assitant to Property Manager/APM)) và Kỹ sư trưởng (Chief Engineer/CE)

2.3 Khái niệm về n ời quảgư n lý bất đ ng sản: ộ

- Có thể là một nhân viên bán đất động s n đưả ợc cấp phép nhưng nhìn chung họ phải làm việc dướ ự ều hành ci s đi ủa m t nhà môi gi i b t độ ớ ấ ộng s n đưả ợc cấp phép, ch u trách nhiị ệm trực tiếp qu n lý và v n hành các tài s n bả ậ ả ất động s n ả thay m t cho chặ ủ sở hữ u

CHƯƠNG II CÁC LOẠI HÌNH BĐS MÀ NHÀ QUẢN LÝ THƯỜNG GẶP

1 Các đối tượng qu n trả ị bất động s n tả ại Việt Nam: ĐỐ I TƯ NG QU N Ợ Ả TRỊ BẤ T ĐỘNG S ẢN

Bất động sản thương mại

Bất động s ản du lịch

Bất động s n cho m ả ục đích đặc biệt

Khách sạn Công nghiệ p n ng ặ

Cơ sở phân ph ối

Cơ sở lưu trú nh ỏ

Khu nghỉ dư ng ỡ Câu lạc bộ

- Nhà ở riêng l (Biệt thẻ ự đơn lập, biệt thự song lập, biệt thự cao cấp, biệt thự du lịch)

- Nhà chung cư (Chung cư cao tầng, chung cư nhi u t ng, chung cư th p t ng, ề ầ ấ ầ chung cư mini, chung cư hỗn h p bao gợ ồm chức năng ở kết hợp với văn phòng và các dịch v công cụ ộng khác).

- Khu đô thị (khu đô th Phú M Hưng, khu đô th Vinhomes Central Park ị ỹ ị

- Trung tâm thương mại: Cresent Mall (Nguyễn Chí Linh, Q.7)

- Cao ốc phức hợp: Cao ốc Madison (Thi Sách, Q.1)

- Cao ốc văn phòng: The Hallmark (Trần Bạch Đằng, Q.2)

1.3 Bấ đột ng n u sả d lịch

- Công nghiệp nặng; công nghiệp nhẹ; khu công nghiệp; tòa nhà thông tầng; cơ sở phân phối; các khu công nghiệp như kho hàng, nhà xưởng,

- Ví dụ: khu công nghiệp ở các tỉnh/ thành phố như TP Hồ Chí Minh, Đồng Nai, Bình Dương, Long An, Hải Dương và Bắc Ninh

- Bất động sản cho mục đích đặc biệt: Viện dưỡng lão, trường học, bệnh viện,…

Các đối tư ợng qu n lý ph ả ổ biế thườ n ng g ặp tạ i Vi ệt Nam

- Khái niệm: Căn hộ chung cư là nhà có t 2 t ng trừ ầ ở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có ph n sầ ở hữu riêng, ph n sầ ở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các h gia đình, cá nhân, t chứộ ổ c, bao gồm nhà chung cư đư c xây dợ ựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây d ng có mự ục đích sử dụng h n h p đỗ ợ ể ở và kinh doanh.

• Chung cư được cho là có giá “m m hơn” so về ới các loại hình nhà ở mặt đất cùng phân khúc Lý do là bởi nhà m t đ t đưặ ấ ợc toàn quyền sở hữu mảnh đất thì các căn hộ chung cư các tầở ng khác nhau phải chia nhau quyền sử dụng đó.

• Thêm vào đó, nếu các công trình mặt đ t đưấ ợc cấp sổ đỏ dài lâu, có một số loại hình căn hộ chung cư bị giới hạn thời gian sở hữu (thư ng là tờ ối đa

• Tuy nhiên, giá cả các căn h chung cư cũng rộ ất đa d ng Thự ế, các khu ạ c t chung cư hạng A đạt tiêu chuẩn cao có giá không thua kém các căn nhà mặt đ t cao cấ ấp

Tiện ích nội khu vượt trội

• Tại các khu chung cư đều có các ti n ích đi kèm, phệ ục v các nhu cụ ầu của cư dân một cách đầy đủ nh t như: khu vui chơi, phòng gym, hồ bơi, công ấ viên, sân thể thao, siêu thị,…

• Những khu đô thị đều được quy ho ch rõ ràng Do đó, tạ ại đây thường được tích hợp đ y đầ ủ các d ch vị ụ kinh tế – xã hội, đảm bảo sự thuận ti n tệ ối đa cho người dân Người dân hoàn toàn có thể hư ng đ y đở ầ ủ những ti n ích ệ hiện đại mà không cần phải đi xa

• Kiểm soát đư c ngượ ời ra, vào chung cư bằng nhi u bi n pháp như: b o về ệ ả ệ kiểm tra, ải có thph ẻ cư dân ho c đư c sặ ợ ự đồng ý của cư dân mới có thể vào tòa nhà

• Hệ thống camera an ninh được trang bị đầy đủ

• Các tòa chung cư đều phải có hệ thống phòng ch ng cháy nố ổ, sự cố,… đạt chuẩn ch t lượng theo quy đ nh cấ ị ủa pháp luật

• Có nhiều căn hộ cao cấp còn có lối đi riêng, tách bi t v i toàn bệ ớ ộ tòa nhà

• Phương thức thanh toán linh hoạt, có thể trả góp nhi u đợt ề

• Ngân hàng hỗ ợ tr cho vay với lãi su t hấ ấp d n.ẫ

• Nhu cầu thuê căn h đang l n, nhộ ớ ất là ở các thành phố lớn

• Đầu tư căn hộ chung cư có th sinh lợi nhanh chóng bằể ng hình thức đầu tư " lướt sóng"

• Tính thanh khoản tốt Cho thuê, khả năng sinh lợi sẽ đều đ n và n đ nh ặ ổ ị hàng tháng

• Nhiều dự án căn h chung cư b "thổi phồộ ị ng" giá tr quá mị ức so với th c ự tế

• Chu kỳ giá tăng nhẹ, ít có biến đ ng tăng vộ ọt.

• Nhà đầu tư c n mầ ất nhiều thời gian đ tìm hiể ểu thị trường

- Khái niệm: Văn phòng hay công sở được hiểu là nơi làm việc hay khu v c làm ự việc c a các doanh nghiủ ệp, công ty, đơn vị tổ chức Văn phòng thường được đặt tại tòa nhà cao ốc, sắp x p không gian đế ể tạo một môi trường làm việc thuận lơi nh t cho các doanh nghiệp ấ

• Mang lại thu nhập cho chủ sở hữu thông qua các kho n tiả ền thu được từ việc bán ho c cho thuê các diện tích văn phòng ặ

• Đây là loại b t đấ ộng s n ả thuộc sở hữu cá nhân, nhưng khách hàng thuê có những quy n sề ử dụng nhất định trong phạm vi mà người chủ sở hữu cho phép

• Nâng cao hiệu suất làm việc

• Giám sát được nhân viên

• Phân cấp, phân chia phòng ban rõ ràng

• Bảo đảm độc lập giữ ừa t ng bộ phận

• Chi phí thiết kế, xây dựng cao

• Chi phí nội th t, thi t bấ ế ị cao

• Chi phí dịch vụ cao

• Hạn chế khả năng nâng c p mấ ở rộng, tái cấu trúc

• Hạn chế lưu thông công việc

- Khái niệm: Trung tâm thương m i là lo i hình tạ ạ ổ chức kinh doanh thương mại hiện đại, đa chức năng, bao gồm tổ hợp các loại hình cửa hàng, cơ sở ạt ho động dịch vụ; h i trưộ ờng, phòng h p, văn phòng cho thuê…đưọ ợc bố trí tập trung, liên hoàn trong m t hoộ ặc mộ ố công trình kiết s n trúc li n kề ề; đáp ứng các tiêu chuẩn về diện tích kinh doanh, trang bị kỹ thuật và trình đ quảộ n lý, tổ chức kinh doanh; có các phương th c ph c vứ ụ ụ văn minh, thu n ti n đáp ậ ệ ứng nhu c u phát tri n hoầ ể ạt động kinh doanh thương nhân và thỏa mãn nhu cầu về hàng hoá, dịch vụ của khách hàng Trung tâm thương mại thường được xây dựng trên di n tích l n, tệ ớ ại v trí trung tâm đô thị ị để tiệ ợi cho khách hàng n l và đảm bảo doanh thu.

• Quy mô của trung tâm thương mại lớn Trung tâm thương mại thường được xây dựng trên di n tích l n, tệ ớ ại v trí trung tâm đô thị ị để tiệ ợi cho n l khách hàng và đảm bảo doanh thu.

• Hàng hóa ở trung tâm thường rất đa dạng Trung tâm thương mại thường kinh doanh các mặt hàng của các hãng thời trang cũng như các đồ dùng lớn có uy tín trên cả nước tạo được s an tâm cho khách hàng khi mua ự hàng

• Các trung tâm thương mại thường tọa l c trên các con đườạ ng l n, ngã tư ớ và giữa các khu dân cư đông đúc, vị trí địa lý đẹp, thu n lậ ợi cho ho t đạ ộng kinh doanh

• Sở hữu v trí t t, thi t kị ố ế ế xây d ng bài b n, giá trự ả ị thương mại lớn nên có tính thanh khoản cao

• Thiếu ki n thức và kinh nghiệm: Đối v i các chế ớ ủ đầu tư mới gia nhập vào việc khai thác loại hình b t đấ ộng s n này thì viả ệc thiếu ki n thế ức và kinh

TỔ NG QUAN V CÔNG TÁC QU N LÝ Ề Ả

Khái quát về công tác quả n lí v n hành 14 ậ 2 Nội dung của công tác quản lý

Quản lý v n hành chung cư/văn phòng/trung tâm thương mậ ại được quy định là việc quản lý mọi ho t đạ ộng liên quan tới tòa nhà chung cư/văn phòng/trung tâm thương mại b t đắ ầu từ các công trình xây dựng cho tới các hệ thống kỹ thuậ ảnh hư ng tt ở ới sinh hoạt đ i sờ ống c a cư dân/người ủ thuê t i đó ạ

Công tác Quản lý v n hành Tòa nhà thư ng đưậ ờ ợc chia làm 2 giai đoạn:

- Giai đoạn ti p nh n và chu n bế ậ ẩ ị:

• Tuyển d ng & đào t o bụ ạ ộ máy nhân s Ban quảự n lý phù h p vợ ới yêu cầu riêng biệt của từng Tòa nhà và sự thống nhất giữa Chủ Đầu tư và Đơn vị Quản lý;

• Xây dựng các b quy trình, quy chu n kiộ ẩ ểm soát công vi c/ d ch vệ ị ụ, các nội quy, quy định, sổ tay hướng d n cho viẫ ệc vận hành và các hoạ ộng t đ tại Tòa nhà

• Tuyển ch n các nhà th u phọ ầ ụ cung cấp dịch vụ thường xuyên tại Tòa nhà (nhà thầu cung c p dấ ịch vụ bảo vệ, dịch vụ vệ sinh, chăm sóc cảnh quan…)

• Kiểm tra đ m bả ảo đi u ki n v n hành an toàn cho các hề ệ ậ ệ thống kỹ thuật, hệ thống phòng cháy chữa cháy, xử lý nước thải của Tòa nhà đư c Cơ ợ quan chức năng kiểm định và c p phép hoấ ạt động

• Nhận bàn giao các hồ sơ pháp lý, h sơ tài liệồ u liên quan đ n Tòa nhà (hế ồ sơ PCCC, hồ sơ môi trường, hồ sơ hoàn công, bản vẽ, tài liệu kỹ thu t,…);ậ

• Mua sắm, trang bị các công dụng c , thiết b phục v cho các hoạt động ụ ị ụ hàng ngày; chu n bẩ ị sẵn sàng đ y đầ ủ các điều ki n đ đưa Tòa nhà vào ệ ể hoạt động.

- Giai đoạn qu n lý vả ận hành thực hiện các hoạt động qu n lý sau:ả

• Đơn vị quản lý v n hành thậ ực hiện quản lý h p đợ ồng

• Đơn vị quản lý v n hành thậ ực hiện quản lý tài chính

• Đơn vị quản lý v n hành thậ ực hiện quản lý khách hàng

• Đơn vị quản lý v n hành thậ ực hiện quản lý an ninh

• Đơn vị quản lý v n hành thậ ực hiện quản lý nhân sự

• Đơn vị quản lý v n hành thậ ực hiện quản lý hệ thống kỹ thuật

• Đơn vị quản lý v n hành thậ ực hiện quản lý dịch vụ vệ sinh

2 Nội dung của công tác quản lý

- Quản lý an ninh: đóng vai trò quan tr ng đọ ể đảm bảo an toàn và b o vả ệ sự riêng tư của cư dân, g m các hoồ ạt động sau đây:

• Đảm bảo an ninh tòa nhà

• Quản lý chố ổt c ng và kiểm soát ra vào

• Triển khai hệ thống các bi n báo ể chỉ dẫ n

• Quản lý, kiểm tra thường xuyên tình tr ng hoạ ạt động của hệ thống phòng cháy ch a cháy, camera…ữ

• Đào tạo thư ng xuyên đờ ội ngũ nhân sự, đảm bảo kh năng xả ử lý kịp thời các tình huống phát sinh

- Quản lý hệ thống kỹ thuật, trang thi t bế ị là m t ho t độ ạ ộng nhằm gi m thiả ểu các sự cố kỹ thuật có thể xảy ra trong quá trình hoạt động của toà nhà Các công việc trong quy trình quản lý này bao gồm:

• Tiến hành ki m tra và s a ch a để ử ữ ối v i các sớ ự cố phát sinh

• Bảo trì thiết bị bơm, lọc nước

• Kiểm tra các thiết bị máy lạnh, đi u hòaề

• Bảo trì tòa nhà, kiểm tra định kỳ đối v i các thi t bớ ế ị phòng cháy, chữa cháy

• Kiểm tra hệ thống chi u sángế

- Quản lý vệ sinh: đảm b o các khu vực chung và các công trình công cộng ả trong toà nhà được v sinh đềệ u đ n và đặ ạt tiêu chuẩn vệ sinh, giữ cho môi trường của tòa nhà đư c xanh ợ - sạch - đẹp, Các công việc trong quy trình quản lý này bao gồm:

• Quản lý và giám sát công việc vệ sinh

• Tổ chức và quản lý quy trình v sinhệ

• Tiến hành tri n khai các hoể ạt động nhằm giữ gìn vệ sinh các khu vực chung như hành lang, thang máy, lối đi…

• Kiểm tra, giám sát công vi c thu gom, xệ ử lý rác thải

• Thường xuyên tổ chức các hoạt động chăm sóc, cả ại to c nh quan cả ủa toà nhà

BĐS dân cư BĐS thương mại

Chung cư Văn phòng TT thương mại

Khái niệm Quản lý v n hành ậ nhà chung cư là một ho t đạ ộng qu n ả lý và điều hành tòa nhà chung cư nhằm đảm bảo các ho t ạ động hàng ngày của cư dân diễn ra một cách suôn sẻ và an toàn

Quản lý văn phòng là quá trình quản lý và tổ chức các hoạt động phục vụ một văn phòng hoặc một tổ ch c.ứ

Quản lý trung tâm thương m i ạ (hay quản lý tòa nhà thương mại) là quá trình chịu trách nhiệm và tổ chức các hoạt động liên quan đến v n hành, ậ quản lý và phát triển một trung tâm thương m i ạ

Quản lí hợp đồng: Đảm bảo vi c lập ệ hợp đ ng và duy trì ồ quan hệ tốt v i chớ ủ đầu tư với nhà thuê và đối tác Điều này bao gồm đàm phán, ký kết và theo dõi hợp đ ng thuê, ồ quản lý thu phí, quản lý tài s n và ả quản lý bảo trì

Chủ đầu tư thuê đơn vị quản lý v n hành thì ậ quy trình qu n lý v n ả ậ hành tòa nhà chỉ liên quan đ n nh ng hoế ữ ạt động v n hành cậ ủa dự án như vệ sinh, an ninh, cây xanh, b o trì ả máy móc… chủ đầu tư ký h p ợ đồng qu n lý văn ả phòng trực tiếp với các đơn vị nhà th u thì ầ

Ban quản lý sẽ thực hiện công việc giám sát và báo cáo tiến độ công vi c c a nhà ệ ủ thầu đ n Chế ủ đầu tư

Chủ đầu tư y quy n ủ ề cho ban qu n lý tòa ả nhà ký kết hợp đ ng ồ cùng các nhà thầu thì Ban quản lý sẽ ph i ả thực hiện công việc đàm phán, ký h p ợ đồng và thực hiện các điều kho n, sao cho ả đảm bảo lợi ích cho tòa nhà

Quản lý v n hành ậ Điều hành và quản lý hệ thống các trang thiết bị kỹ thuật như điện, đi u hòa, ề thang máy, chiếu sáng, thiết bị âm thanh

Phân tích và đề xuất các gi i ả pháp hoạt động phù h p vợ ới quy mô tổ ch c.ứ

Tư vấn, hỗ ợ tr xây d ng mự ột số phương án kinh doanh, nâng cao hiệu quả sử dụng mặt bằng Tiếp nh n và giậ ải quyết m t sộ ố sự cố xảy ra n u ế thuộc thẩm quyền qu n lý ả

Với những trường h p ợ ngoài lề, ban quản lý c n ầ nhanh chóng ti p ế nhận và đưa tới bộ phận có trách nhiệm giải quyết

Tiếp thị - Cho thuê Tìm kiếm đối tác khách hàng có nhu cầu ở tại chung cư

Tìm kiếm khách hàng có nhu cầu thuê làm văn phòng tại cao ốc văn phòng

Tìm kiếm đối tác khách hàng có nhu cầu thuê mặt bằng tại trung tâm thương mại

Hỗ ợ mộtr t số hoạt động về tư vấn, giới thiệu, bàn giao và hướng d n sẫ ử dụng mặt bằng với khách hàng có nhu cầu thuê

Hỗ ợ tr và tư v n ấ các thủ tục pháp lý liên quan đến cho thuê và ký kết hợp đ ng ồ thuê

Quản lý khách hàng ban qu n lý còn có ả nhiệm vụ giải quy t ế các vấn đề phát sinh của cư dân,

Bộ phận qu n lả ý sẽ giới thiệu các phòng chức năng

Tiếp nh n phậ ản hồi và xử lý các khiếu n i, ạ

Kịp thời xử lý, phản hồi các khiếu nại từ nhà bán lẻ

Chung cư Văn phòng TT thương mại người thuê đến sinh sống tại chung cư đồng thời gi i đả áp các thắc m c c a các ắ ủ doanh nghiệp, công ty

Xây dựng các chính sách nhằm hỗ ợ tr các c a ử hàng kinh doanh tại trung tâm thương mại

Quản lý tài chính: Để những kho n phí chi trả ả cho các d ch vị ụ được diễn ra thu n lậ ợi, hiệu quả thì ban quản lý cần phả ập báo cáo tài chính theo t ng i l ừ tháng, quý, năm và gửi đến chủ đầu tư để tiến hành đ nh hư ng và tị ớ ối ưu các hoạt động

Xây dựng chính sách để nâng cao doanh thu từ công vi c kinh ệ doanh mặt bằng trung tâm thương mại

Thông báo cho chủ đầu tư tình hình tài chính theo từng kỳ Xây dựng kế hoạch để điều chỉnh ngu n ồ ngân sách hàng năm

MỐI QUAN HỆ GIỮA CH Ủ SỞ HỮ U VÀ NHÀ QU N Ả LÝ 23 1 Khái niệm

Chủ sở hữ u (Property Owner)

- Chủ sở hữu là người hoặc t chức sổ ở hữu tài sản b t động s n H có quyền ấ ả ọ sở hữu và kiểm soát tài sản này, bao gồm: quyền sử dụng, cho thuê, bán, và thực hiện các quy t định liên quan đếế n tài s n ả

- Chủ sở hữu có trách nhiệm chịu trách nhiệm pháp lý và tài chính liên quan đến tài sản của h , bao gọ ồm thuế ả, bo hiểm, và bảo trì.

1.2 Nhà quản lý b t đ ng s n (Property Manager):ấ ộ ả

- Nhà quản lý b t động s n là mấ ả ột cá nhân hoặc công ty chuyên cung cấp dịch vụ quản lý tài sản bất động s n cho chả ủ sở hữu

- Các nhiệm vụ của nhà quản lý b t động s n có th bao gấ ả ể ồm: thuê và chuyển nhượng tài sản, thu tiền thuê, bảo trì và sửa ch a, quữ ản lý h p đ ng và quy n ợ ồ ề lợi của người thuê, và tìm kiếm người thuê mới

- Nhà quản lý sẽ được trả một khoản phí hoặc một phần ền ti thuê hàng tháng từ ủ sở hữch u đ thực hiể ện các dịch vụ này

1.3 Mối quan hệ ữa chủ sở hữu và nhà qu n lý bgi ả ất động s n: ả

- Mối quan hệ giữa chủ sở hữu và nhà qu n lý bả ất động s n đưả ợc xem xét là mối quan hệ hợp tác đôi bên cùng có lợi khi c hai bên h p tác vả ợ ới nhau để đạt được m c tiêu chung Đó là ụ tối ưu hóa giá trị và lợi nhuận từ tài sản bất động sản

- Chủ sở hữu chủ yếu quan tâm đ n viế ệc tối ưu hóa giá trị của tài sản b t động ấ sản của mình, trong khi người quản lý chuyên môn hóa việc quản lý và v n ậ hành tài s n đả ể đạt được m c tiêu đó ụ

- Đối v i m t sớ ộ ố nhà qu n trả ị của các công ty lớn, n u mế ột nhân viên trong công ty thực hiện được nhiều h p đ ng, sau đó nên giợ ồ ới thiệu người chủ sở hữu cho người phụ trách khách hàng của nhà quản tr doanh nghi p đị ệ ể thực hiện giao dịch với các chủ sở hữu Người ph trách khách hàng là người ph i chụ ả ịu trách nhiệm lớn nhất cho tài sản, có th xây d ng mể ự ột m i quan hố ệ tố ẹt đp và có lợi trong công việc gi a ngưữ ời chủ sở hữu và nhà qu n trả ị

2 Vai trò của nhà quản lí bất động s n trong viả ệc duy trì mối quan hệ với chủ sở hữ u:

- Người quản lý thư ng cung c p cho chờ ấ ủ sở hữu thông tin đ nh kị ỳ về tình trạng của tài sản, thu chi, và các v n đấ ề quản lý Đi u này giúp chề ủ sở hữu có cái nhìn rõ ràng về hiệu suất của tài sản của mình

- Việc cá nhân liên hệ chủ sỡ hữu hoặc đại di n chệ ủ sở hữu có thể được th c ự hiện b ng viằ ệc gặp trực tiếp, gọi điện thoại hoặc e-mail Việc liên hệ bằng thư hay e-mail nh m mằ ục đích liên l c vạ ới chủ sở hữu khi chủ sở hữu v ng mắ ặt để xác nh n các quyậ ết định, thông qua các cuộc thảo lu n cá nhân.ậ

- Các báo cáo thu nhập hàng tháng thư ng là phương ti n chờ ệ ủ yếu để trao đ i ổ thường xuyên giữa chủ sở hữu và nhà qu n lý , các báo cáo này thư ng là:ả ờ

• Báo cáo cho thuê, khoản thu cho thuê, thu nh p khác, t ng thu nh p, các ậ ổ ậ khoản giải ngân, chi phí ho t đạ ộng, t ng chi phí cho mổ ột tháng, tiền mặt vào đ u tháng, sầ ố tiền chuy n cho chể ủ sở hữu, s dư ti n mố ề ặ ạt t i quỹ…

• Thông báo cho chủ sở hữu nh ng tài kho n quá h n và các v n đữ ả ạ ấ ề khác liên quan đến hoạt động của tài sản ð Đặc biệt, báo cáo hàng tháng nên được viế ằt b ng văn b n một cách thành ả thật và thông minh để đảm bảo cho chủ sở hữu r ng các nhà qu n trằ ả ị hiểu được làm thế nào để có thể tác động đ n doanh thu tế ừ tài sản của chủ sở hữu

- Nhà quản lý có thể chứng minh sự quản lý hiệu quả của tài sản b ng cách luôn ằ kèm theo thư giải thích cùng với báo cáo tài chính hàng tháng Trong các thư này, họ cần nêu rõ ràng và chính xác các hoạt động bình thường đang di n raễ :

• Nếu có các kho n chi phí hoả ặc thu nhập bất thường, nhà qu n trả ị cần phải giải thích chúng

• Nếu thu nh p hàng tháng th p hơn so vậ ấ ới dự đoán, họ cần cung c p lấ ời gi i ả thích thuy t phế ục về tình hình thị trường hoặc các yếu tố kiểm soát khác

• Nếu doanh thu hàng tháng cao hơn dự kiến, họ cũng cần giải thích các khoản thu nh p và chi phí không thư ng xuyên ậ ờ ỉ Điều này giỳp duy trỡ sự tin tưởng của chủ sở hữu và nhà đ u tư trong quỏ ầ trình quản lý tài sản

- Một nhà quản lý bất động s n thành công phả ải có khả năng gi các mối quan ữ hệ với m i ngư i và giao tiọ ờ ếp hi u quệ ả là m t phộ ần quan tr ng trong khía c nh ọ ạ này của công vi c quệ ản lý tài s n nhà qu n tr đáp ng đưả ả ị ( ứ ợc tần s giao ti p ố ế mà người chủ muốn, hình thức liên lạc có thể thông qua điện thoại, tài liệu in bằng fax hoặc bằng email)

- Nhà quản lý phải bi t đưế ợc loại thông tin nào là r t quan trấ ọng mà các chủ sở hữu chắc chắn r ng hằ ọ cần được thông báo Bên cạnh đó cũng đòi hỏi ở người quản lý bất động s n mả ột khả năng ng bi n mứ ế ột cách linh ho t trong viạ ệc thẳng th n hay lắ ịch sự trong các mối quan h làm việc ệ ỉ Điều này sẽ xõy dựng nờn một m i quan hố ệ kinh doanh lõu dài và cựng cú lợi giữa các bên

3 Vai trò của chủ sở hữu trong mối quan hệ của chủ sở hữu và nhà quản lý:

3.1 Lựa chọn Nhà Qu n lý: ả

Mối quan hệ ữa chủ sở hữu và nhà qu n lý b gi ả ất độ ng s ả n

- Mối quan hệ giữa chủ sở hữu và nhà qu n lý bả ất động s n đưả ợc xem xét là mối quan hệ hợp tác đôi bên cùng có lợi khi c hai bên h p tác vả ợ ới nhau để đạt được m c tiêu chung Đó là ụ tối ưu hóa giá trị và lợi nhuận từ tài sản bất động sản

- Chủ sở hữu chủ yếu quan tâm đ n viế ệc tối ưu hóa giá trị của tài sản b t động ấ sản của mình, trong khi người quản lý chuyên môn hóa việc quản lý và v n ậ hành tài s n đả ể đạt được m c tiêu đó ụ

- Đối v i m t sớ ộ ố nhà qu n trả ị của các công ty lớn, n u mế ột nhân viên trong công ty thực hiện được nhiều h p đ ng, sau đó nên giợ ồ ới thiệu người chủ sở hữu cho người phụ trách khách hàng của nhà quản tr doanh nghi p đị ệ ể thực hiện giao dịch với các chủ sở hữu Người ph trách khách hàng là người ph i chụ ả ịu trách nhiệm lớn nhất cho tài sản, có th xây d ng mể ự ột m i quan hố ệ tố ẹt đp và có lợi trong công việc gi a ngưữ ời chủ sở hữu và nhà qu n trả ị.

Vai trò của nhà quả n lí b t đ ng s n trong vi ấ ộ ả ệc duy trì m i quan hệ ố với chủ sở hữ u