Bằng kiến thức đã học, Anh (Chị) hãy làm sáng tỏ nhận định sau đây: “Quyền sử dụng đất đai của người sử dụng đất vừa mang tính phụ thuộc vào quyền sở hữu toàn dân về đất đai mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, vừa mang tính độc lập trong quá trình khai thác và sử dụng đất”.
BỘ TƯ PHÁP TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI BÀI TẬP NHĨM MƠN: LUẬT ĐẤT ĐAI ĐỀ BÀI: 02 Bằng kiến thức học, Anh (Chị) làm sáng tỏ nhận định sau đây: “Quyền sử dụng đất đai người sử dụng đất vừa mang tính phụ thuộc vào quyền sở hữu toàn dân đất đai mà Nhà nước đại diện chủ sở hữu, vừa mang tính độc lập trình khai thác sử dụng đất” Hà Nội, 2023 BIÊN BẢN XÁC ĐỊNH MỨC ĐỘ THAM GIA VÀ KẾT QUẢ THAM GIA Ngày: 6/12/2023 Nhóm số: 02 Địa điểm: Trường Đại học Luật Hà Nội Lớp: 4633A Tổng số thành viên nhóm: 06 Khóa: 46 Có mặt: Vắng mặt: Đề số: 02 Bảng kết xác định mức độ tham gia kết tham gia sinh viên nhóm việc thực tập nhóm: Đánh giá SV STT Họ tên Đánh giá giáo viên MSSV A Nguyễn Thu Hằng 463309 X Nguyễn Chí Hiếu 463310 X Lê Minh Hưng 463311 X Nguyễn Ngọc Khánh Huyền 463312 X Nguyễn Tuấn Minh Khôi 463313 X Cao Nguyễn Khánh Linh 463315 X Kết điểm viết ……… - Giáo viên chấm bài: ……… B C Ký tên Điểm số Hà Nội, ngày tháng 12 năm 2023 TRƯỞNG NHÓM Kết điểm thuyết trình…… - Giáo viên cho thuyết trình Điểm kết luận cuối cùng: … Điểm chữ Nguyễn Thu Hằng MỤC LỤC Mở đầu Nội dung I Cơ sở lý luận .1 Quyền sử dụng đất Người sử dụng đất Chế độ sở hữu toàn dân đất đai quyền đại diện chủ sở hữu Nhà nước đất đai II Quyền sử dụng đất đai người sử dụng đất mang tính phụ thuộc vào quyền sở hữu toàn dân đất đai mà Nhà nước đại diện chủ sở hữu Quyền sử dụng đất quyền phái sinh Sự điều tiết Nhà nước quyền sử dụng đất 10 2.1 Về trình khai thác sử dụng đất người sử dụng đất .10 2.2 Về hình thức nội dung giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất 12 2.3 Về nghĩa vụ tài gắn với quyền sử dụng đất 13 2.4 Về quyền thu hồi, trưng dụng đất 13 III Quyền sử dụng đất đai người sử dụng đất mang tính độc lập vào quyền sở hữu toàn dân đất đai mà Nhà nước đại diện chủ sở hữu 14 Tính trực tiếp cụ thể 14 Tính tự định 14 Quyền khai thác đất .14 IV Thực trạng sử dụng quyền sử dụng đất người sử dụng đất, bất cập quản lý Nhà nước đất đai giải pháp 14 Thực trạng 14 Giải pháp 15 KẾT LUẬN 17 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 18 DANH MỤC TỪ NGỮ VIẾT TẮT Luật Đất Đai LĐĐ Bộ Luật Dân BLDS Sở hữu toàn dân SHTD Quyền sử dụng đất QSDĐ Mở đầu Đất đai ngồi vai trị tư liệu sản xuất “nguồn lực” quan trọng phát triển đất nước, có vai trị lực lượng sản xuất sở tảng nhân lực, vật lực, đất đai tạo nên giá trị xã hội, tạo nên cải vật chất, tạo nguồn lợi kinh tế Đến Hiến pháp năm 1980 Hiến pháp năm 1992 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhà nước thống quản lý” Nhà nước có vai trị người đại diện chủ sở hữu người quản lý đất đai Để thực vai trò quản lý nhà nước đất đai Nhà nước dùng nhiều biện pháp có thủ tục hành đất đai Sau Luật Đất đai ban hành, quan thực dịch vụ công ngày hoàn thiện đáp ứng yêu cầu cải cách hành Quốc hội Chính phủ, thủ tục hành lĩnh vực đất đai cải cách theo hướng công khai, minh bạch, rút ngắn thời gian chi phí, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân doanh nghiệp Có thể nói, đất đai đặc biệt quan trọng sở tảng cho phát triển đất nước Hơn nữa, quyền sử dụng đất ngày trở thành vấn đề quan trọng, thiếu quản lý Nhà nước đất đai Vì lý trên, nhóm em chọn đề tài: “Quyền sử dụng đất đai người sử dụng đất vừa mang tính phụ thuộc vào quyền sở hữu toàn dân đất đai mà Nhà nước đại diện chủ sở hữu, vừa mang tính độc lập q trình khai thác sử dụng đất” để phân tích làm rõ cho nghiên cứu Nội dung I Cơ sở lý luận Quyền sử dụng đất Đất đai loại tài sản đặc biệt, tài nguyên đặc biệt quốc gia – nguồn lực quan trọng để phát triển đất nước Việt Nam quy định “đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước đại diện chủ sở hữu”, Nhà nước không trực tiếp thực quyền “đại diện chủ sở hữu” mà trao quyền cho người sử dụng đất Quyền sử dụng đất loại quyền sử dụng đặc biệt, không giống quyền sử dụng tài sản thông thường khác quy định BLDS Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất định giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất Quyền người sử dụng đất gồm quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất Trước hết, cần phải nhấn mạnh rằng, đời khái niệm quyền sử dụng đất (QSDĐ) để quyền chủ thể đất mà quyền sở hữu hệ thống pháp luật Việt Nam gắn liền với việc xác lập chế độ sở hữu đất đai sở hữu tồn dân (SHTD) Về mặt lịch sử, Hiến pháp năm 1980 ban hành, chế độ sở hữu đất đai Việt Nam xác lập, chế độ cơng hữu với tên gọi “SHTD” Để thực quy định Hiến pháp năm 1980 quản lý sử dụng đất đai, LĐĐ năm 1987 ban hành khái niệm QSDĐ thức sử dụng cách độc lập để quyền chủ thể xã hội đất đai mà quyền sở hữu Đối với vấn đề sở hữu đất đai, Hiến pháp năm 1992 (sửa đổi, bổ sung năm 2011) Hiến pháp năm 2013 tiếp tục trì chế độ SHTD Trên sở hiến định, LĐĐ năm 1993, LĐĐ năm 2003 LĐĐ năm 2013 ban hành để quy định cụ thể chế độ sở hữu đất đai, quyền hạn trách nhiệm Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu, chế độ quản lý sử dụng loại đất khác nhau, quyền nghĩa vụ chủ thể trao QSDĐ Thứ hai, QSDĐ sáng tạo pháp lý công cụ pháp lý nhằm thực quyền SHTD đất đai nước ta Để quyền SHTD đất đai thực thực tế pháp luật quy định cho Nhà nước tư cách pháp lý đại diện chủ sở hữu khoản Điều 198 BLDS năm 2015 quy định: “Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam đại diện, thực quyền chủ sở hữu tài sản thuộc SHTD” Với tư cách đại diện chủ sở hữu, Nhà nước thực quyền chủ sở hữu quy định Điều 13 LĐĐ năm 2013 gồm có: Quyết định quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất; Quyết định mục đích sử dụng đất; Quy định hạn mức sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất; Quyết định thu hồi đất, trưng dụng đất; Quyết định giá đất; Quyết định trao QSDĐ cho người sử dụng đất; Quyết định sách tài đất đai; quy định quyền nghĩa vụ người sử dụng đất Tuy nhiên, dừng việc Nhà nước đại diện chủ sở hữu thực quyền quyền SHTD chưa thực hoá Bởi lẽ đất đai chưa đưa vào khai thác, sử dụng để tạo lợi ích thỏa mãn cho nhu cầu vật chất tinh thần cá nhân, HGĐ, tổ chức xã hội Vì thế, đời QSDĐ hệ thống pháp luật nước ta tượng ngẫu nhiên mà tất yếu khách quan, sáng tạo pháp lý nhằm thực chế độ SHTD đất đai nước ta, đồng thời công cụ pháp lý để giúp Nhà nước thực quyền chủ sở hữu Nhà nước với chức thay mặt cho xã hội quản lý mặt khác sống, bảo đảm ổn định, trật tự xã hội, quyền lợi cộng đồng xã hội, đứng để trực tiếp khai thác, sử dụng đất để sản sinh lợi ích Trong đó, để thực hoạt động sản xuất, kinh doanh, nhiều chủ thể xã hội hàng ngày, hàng cần đến đất tài sản thiếu Do vậy, chủ thể cần phải Nhà nước giao đất phải có quyền định đất đai nhằm thực nhu cầu Các quyền phải Nhà nước thông qua pháp luật mà ghi nhận bảo đảm thực Có vậy, chủ thể trực tiếp sử dụng đất yên tâm khai thác lâu dài bỏ vốn, công sức đầu tư cải tạo đất Bên cạnh đó, ghi nhận quyền chủ thể trực tiếp sử dụng đất tạo sở cho việc quản lý đất đai hiệu quả, tránh tình trạng hoang hố, lãng phí đất đai điều tiết lợi ích đất đai mang lại nhằm phát triển kinh tế, xã hội đất nước Tóm lại, đời khái niệm QSDĐ với tư cách khái niệm để quyền chủ thể đất mà quyền sở hữu sáng tạo pháp lý công cụ pháp lý nhằm thực quyền SHTD Người sử dụng đất Khái niệm: Người sử dụng đất tổ chức, hộ gia đình, cá nhân Nhà nước cho phép sử dụng đất hình thức giao đất, cho thuê đất, cho phép nhận quyền sử dụng đất công nhận quyền sử dụng đất, có quyền nghĩa vụ mà pháp luật quy định thời hạn sử dụng đất Tại Điều Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất bao gồm: Tổ chức nước gồm quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức trị, tổ chức trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức nghiệp công lập tổ chức khác theo quy định pháp luật dân sự; Hộ gia đình, cá nhân nước; Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống địa bàn thôn, làng, ấp, bản, bn, phum, sóc, tổ dân phố điểm dân cư tương tự có phong tục, tập quán có chung dịng họ; 4 Cơ sở tơn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng tôn giáo, trụ sở tổ chức tôn giáo sở khác tơn giáo; Tổ chức nước ngồi có chức ngoại giao gồm quan đại diện ngoại giao, quan lãnh sự, quan đại diện khác nước ngồi có chức ngoại giao Chính phủ Việt Nam thừa nhận; quan đại diện tổ chức thuộc Liên hợp quốc, quan tổ chức liên phủ, quan đại diện tổ chức liên phủ; Người Việt Nam định cư nước theo quy định pháp luật quốc tịch; Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định pháp luật đầu tư Chế độ sở hữu toàn dân đất đai quyền đại diện chủ sở hữu Nhà nước đất đai Quyền sở hữu toàn dân đất đai mà Nhà nước đại diện chủ sở hữu Chế độ sở hữu toàn dân đất đai nước ta đời Hiến pháp năm 1980 ban hành dựa sở lí luận tính tất yếu khách quan việc xã hội hóa đất đai: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, hầm mỏ, tài nguyên thiên nhiên lòng đất, vùng biển thềm lục địa, xí nghiệp cơng nghiệp, nơng nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp, thương nghiệp quốc doanh…đều thuộc sở hữu toàn dân” Các Hiến pháp sau tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân.Cụ thể, Điều 53 Hiến pháp năm 2013 quy định sau: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác tài sản Nhà nước đầu tư, quản lý tài sản công thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý” Điều 197 Bộ luật Dân năm 2015 có quy định: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác tài sản Nhà nước đầu tư, quản lý tài sản cơng thuộc sở hữu tồn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý”.Trên sở đó, Luật Đất đai năm 1987 năm 1993 (được sửa đổi, bổ sung số điều năm 1998 năm 2001), Luật Đất đai năm 2003 Luật Đất đai năm 2013 cụ thể hóa chế độ sở hữu tồn dân đất đai, đặc biệt quy định quyền Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu toàn dân đất đai: “Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân đất đai thống quản lý đất đai”hay “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý Nhà nước trao quyền sử dụng đất theo quy định Luật này” Từ phân tích trên, đưa khái niệm chế độ sở hữu toàn dân đất đai sau: Chế độ sở hữu toàn dân đất đai khái niệm pháp lý gồm tổng hợp quy phạm pháp luật điều chỉnh quan hệ sở hữu đất đai xác nhận, quy định bảo vệ quyền đại diện chủ sở hữu Nhà nước việc chiếm hữu, sử dụng định đoạt đất đai Cơ sở tảng chế độ sở hữu đất đai Việt Nam dựa học thuyết Mác - Lênin chủ nghĩa xã hội Theo đó, nhà nước xã hội chủ nghĩa, tư liệu sản xuất chủ yếu thuộc sở hữu toàn dân - sở hữu công cộng Trong xã hội nào, đất đai tư liệu sản xuất vơ quan trọng Chính vậy, nước theo xã hội chủ nghĩa đất đai thuộc sở hữu toàn dân Trên giới nay, chế độ sở hữu đất đai chủ yếu có hai mơ hình: sở hữu cơng sở hữu tư Ngay nước ghi nhận quyền sở hữu tư nhân đất đai Hoa Kỳ, Pháp nước có kinh tế chuyển đổi Liên bang Nga pháp luật ghi nhận song song hai hình thức sở hữu đất đai Theo đó, chế độ sở hữu tồn dân đất đai có ưu điểm lớn hạn chế tình trạng đầu đất đai, đất nông II Quyền sử dụng đất đai người sử dụng đất mang tính phụ thuộc vào quyền sở hữu tồn dân đất đai mà Nhà nước đại diện chủ sở hữu Căn theo Điều 53 Hiến pháp năm 2013 quy định “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác loại tài sản Nhà nước đầu tư, quản lý tài sản công thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý” Ngoài ra, Điều Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định Luật này” Qua đó, nhận thấy đất đai thuộc sở hữu tồn dân chủ sở hữu toàn dân đất đai thực chất chủ sở hữu hình thức đất đai, khơng trực tiếp thực quyền sở hữu mà nhà nước đại diện chủ sở hữu thực chức thống quản lý điều phối đất đai Theo đó, quyền sử dụng đất loại quyền phụ thuộc Tính phụ thuộc thể chỗ người sử dụng đất khơng tự định vấn đề phát sinh trình thực mà phải hành động theo ý chí Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu giao Quyền sử dụng đất quyền phái sinh Quyền sử dụng đất phát sinh sở quyền sở hữu toàn dân đất đai Nếu khơng có sở hữu tồn dân đất đai khơng có quyền sử dụng đất Từ quyền sở hữu toàn dân đất đai mà pháp luật quy định, thông qua hành vi giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, Nhà nước thực quyền chiếm hữu đất đai sở đại diện chủ sở hữu toàn dân đất đai người sử dụng đất thực quyền chiếm hữu đất đai cở sở quyền sử dụng đất Nói cách khác, người sử dụng đất có quyền chiếm hữu Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng Ngoài ra, chiếm hữu đất đai liền với yêu cầu bắt buộc phải sử dụng đất, người sử dụng đất không sử dụng đất, không đồng ý quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất cho phép họ bị thu hồi đất Sự phụ thuộc người sử dụng đất khía cạnh thể chỗ quyền chiếm hữu đất đai người sử dụng đất phát sinh Nhà nước cho phép, việc người sử dụng đất sử dụng đất vào mục đích gì, sử dụng hồn tồn nằm khn khổ pháp luật mà Nhà nước đặt Trong đó, với việc giao đất Nhà nước phải giao quyền cho người có đất Nếu Nhà nước giao đất cho chủ thể mà khơng đồng thời giao quyền sử dụng đất cho họ chủ thể thực hành vi mà mong muốn đất Vì thế, Nhà nước đưa quy định chung quyền nghĩa vụ người sử dụng đất trình sử dụng đất quy định Điều 166 170 Luật Đất đai 2013 Tuy nhiên quy định chung, ứng với hình thức giao đất hay thuê đất khác nhau, Nhà nước đặt quyền lợi nghĩa cụ thể nhằm phù hợp với tính chất mục đích sử dụng đất đai từ mà phạm vi quyền sử dụng đất chủ thể khác Chẳng hạn như, hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất, tổ chức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất khơng có quyền quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất; chấp, góp vốn quyền sử dụng đất; không bồi thường đất Nhà nước thu hồi đất (theo Điều 173 Luật Đất đai 2013) Qua đó, thấy rõ quyền sử dụng đất quyền phái sinh (bắt nguồn) từ quyền sở hữu toàn dân đất đai Sự điều tiết Nhà nước quyền sử dụng đất 2.1 Về trình khai thác sử dụng đất người sử dụng đất Q trình bị chi phối Nhà nước thơng qua quy định hình thức sử dụng đất, mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, hạn mức sử dụng đất giá đất Về hình thức sử dụng đất: Theo quy định pháp luật hành, người sử dụng đất có hai hình thức sử dụng đất hình thức giao đất hình thức cho thuê đất Tùy thuộc vào đối tượng, loại đất, mục đích sử dụng đất, nguyện vọng người sử dụng đất mà Nhà nước vào để đưa trường hợp giao đất theo Điều 54, 55 Luật đất đai (hoặc) cho thuê đất theo Điều 56 Luật đất đai, người sử dụng đất bị phụ thuộc vào Nhà nước việc Nhà nước cho phép sử dụng đất hình thức Về mục đích sử dụng đất: Điều thể rõ Điều 14, Điều 57 Luật Đất đai năm 2013, cụ thể: “Nhà nước định mục đích sử dụng đất thơng qua quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất cho phép chuyển mục đích sử dụng đất” (Điều 14 Luật đất đai) Như vậy, chủ thể sử dụng đất sử dụng đất vào mục đích tùy thuộc vào loại đất vị trí đất Vì vậy, người sử dụng đất phải sử dụng đất mục đích cho phép Người sử dụng khơng tự ý thay đổi mục đích sử dụng đất q trình sử dụng Nếu họ có nhu cầu thay đổi mục đích sử dụng đất phải xin phép quan nhà nước có thẩm quyền giao đất cho thuê đất theo trình tự , thủ tục Về thời hạn sử dụng đất: Quyền sở hữu toàn dân đất đai có tính vĩnh viễn quyền sử dụng đất khơng Với tư cách đại diện chủ sở hữu, Nhà nước có quyền hạn chế thời hạn sử dụng đất người dụng đất (Điều 15 Luật đất đai 2013), tùy theo trường hợp mà thời hạn ổn định lâu dài giới hạn mức 05 năm, 50 năm, không 50 năm, không 70 năm, không 99 năm (Điều 126 Luật đất đai) Khi hết thời hạn sử dụng đất mà không Nhà nước gia hạn quyền sử dụng đất chủ thể sử dụng bị chấm dứt Về giá đất: Giá đất công cụ để Nhà nước quản lý đất đai, điều chỉnh quan hệ đất đai thông qua việc tạo tác điều tiết, xử lý lợi ích kinh tế bên (Điều 18 Luật Đất đai 2013) Pháp luật hành quy định 02 loại giá đất bao gồm: giá đất Nhà nước quy định giá đất thị trường Đối với giá đất Nhà nước quy định có loại: giá đất Nhà nước quy định 10 khung theo định kỳ 05 năm lần giá đất cụ thể (Điều 113 Luật đất đai 2013), từ quan có thẩm quyền đưa bảng giá đất giá đất cụ thể (Điều 114 Luật đất đai 2013) Đối với giá đất thị trường: Giá đất thị trường giá hình thành thơng qua hoạt động thị trường, không phụ thuộc vào giá Nhà nước (thường cao nhiều lần so với giá đất Nhà nước quy định), bao gồm: giá hình thành giao dịch thị trường, giá hình thành đấu giá QSDĐ (Điều 118, 119 Luật đất đai 2013) Theo đó, người sử dụng đất thực nghĩa vụ tài hay giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất phải dựa theo nguyên tắc Nhà nước đặt ra, qua cho thấy tính phụ thuộc cao giá đất 2.2 Về hình thức nội dung giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất Nhà nước quy định điều kiện chung thực thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp quyền sử dụng đất; góp vốn quyền sử dụng đất Điều 188 Luật Đất đai 2013 Theo đó, tính phụ thuộc thể ổ chỗ, để có đầy đủ quyền trên, chủ thể phải đáp ứng đủ điều kiện mà Nhà nước quy định Dù vậy, quyền sử dụng đất người sử dụng cịn có tính phụ thuộc nội dung quyền sử dụng đất lại bị hạn chế nhiều mặt chủ thể có quyền sử dụng đất có đầy đủ quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, chấp, góp vốn đất Chả hạn theo quy định Luật đất đai 2013, có hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp nhà nước giao hạn mức có quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp xã phường, thị trấn với hộ gia đình, cá nhân khác Đồng thời, có người sử dụng đất theo hình thức giao đất trả tiền sử dụng đất thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê mà tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trả khơng có nguồn gốc từ ngân hàng nhà nước pháp luật cho hưởng đầy đủ quyền chuyển quyền sử dụng đất đai 11 Về hình thức, tất loại giao dịch thể dạng văn (Khoản Điều 502 BLDS 2015), cụ thể thực giao dịch quyền sử dụng đất, bên phải thiết lập hợp đồng loại giao dịch quyền sử dụng đất (Điều 500, Điều 501, Điều 502 Điều 503 BLDS 2015) Trong đó, số loại giao dịch bắt buộc phải công chứng, chứng thực (khoản Điều 167 Luật đất đai 2013) Việc giao dịch đất đai thơng qua loại giao dịch có trình tự, thủ tục riêng theo quy định pháp luật Theo đó, Nhà nước quy định trình tự, thủ tục thực giao dịch quyền sử dụng đất Điều 502 BLDS 2015 Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP Bởi đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước đứng đại diện, thống quản lí nên cá nhân, tổ chức thực giao dịch liên quan đến đất đai phải đáp ứng điều kiện cho phép giao dịch thực theo quy định pháp luật 2.3 Về nghĩa vụ tài gắn với quyền sử dụng đất Nghĩa vụ tài tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, loại thuế có liên quan đến đất đai lệ phí trước bạ quan thuế xác định mà người sử dụng đất phải nộp1 Quyền sử dụng đất người sử dụng đất dạng quyền tài sản, Nhà nước trao cho người sử dụng đất sở sở hữu toàn dân đất đai Để đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp q trình sử dụng đất, người sử dụng đất phải thực nghĩa vụ tài định Các nghĩa vụ tài đồng thời khoản thu tài từ đất đai, bao gồm: tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, phí lệ phí, tiền phạt vi phạm, tiền bồi thường thiệt hại cho Nhà nước sử dụng đất Nếu không thực nghĩa vụ tài trên, người sử dụng đất bị xử lý theo quy định pháp luật Cụ thể, người sử dụng đất bị xử phạt hành chính, chí bị thu hồi Theo khoản Điều 63 Nghị định 43/2014/NĐ-CP 12 đất, bị hạn chế quyền sử dụng đất, bị truy cứu trách nhiệm hình Bên cạnh đó, NN quy định trường hợp không cần phải nộp thuế: chuyển đổi QSD đất, dồn điền đổi thửa; cha mẹ chuyển cho con, vợ chồng chuyển cho nhau… 2.4 Về quyền thu hồi, trưng dụng đất Tính phụ thuộc cịn thể việc trường hợp đặc biệt pháp luật quy định, Nhà nước có quyền thu hồi, trưng dụng đất nhằm mục đích khác Đối với thu hồi đất, Nhà nước định thu hồi đất trường hợp theo quy định khoản Điều 16 Luật Đất đai 2013 Theo đó, Người sử dụng đất Nhà nước giao đất, cho thuê đất sử dụng ổn định, lâu dài họ bắt buộc phải sử dụng đất với quy định, làm trái quy định coi hành vi vi phạm pháp luật đất đai hậu Nhà nước thu hồi đất Đối với trưng dụng đất, theo quy định khoản Điều 16 Điều 72 Luật Đất đai, Nhà nước định thu hồi, trưng dụng đất vào mục đích quốc phịng an ninh, thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội lợi ích quốc gia, công cộng; trường hợp thật cần thiết để thực nhiệm vụ quốc phòng, an ninh tình trạng chiến tranh, tình trạng khẩn cấp, phịng, chống thiên tai người bị thu hồi đất bắt buộc hợp tác Nhà nước Khi Nhà nước có định thu hồi đất người sử dụng đất khơng chấp hành, buộc quan có thẩm quyền thu hồi đất tiến hành cưỡng chế thực định thu hồi đất Như vậy, người sử dụng đất bắt buộc phải chấp hành định thu hồi đất Nhà nước, họ khơng có quyền lựa chọn mà hồn tồn phụ thuộc ý chí Nhà nước III Quyền sử dụng đất đai người sử dụng đất mang tính độc lập vào quyền sở hữu toàn dân đất đai mà Nhà nước đại diện chủ sở hữu Quyền sử dụng đất đai người sử dụng đất mang tính độc lập trình khai thác sử dụng đất thể phương diện sau: 13 Tính trực tiếp cụ thể Theo Điều Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất chủ sở hữu đất đai họ người trao quyền sử dụng trực tiếp chiếm hữu Nhà nước thừa nhận QSD đất người sử dụng đất thông qua Giấy chứng nhận QSD, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất, người sử dụng đất độc lập sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất Cụ thể, người sử dụng đất tự tác động vào đất đai để thực quyền đất đai, xây dựng nhà ở, trồng cây, trồng hoa màu, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản, đất Đồng thời, tính cụ thể thể qua giấy chứng nhận QSD đất quy định chi tiết thông tin người sử dụng đất, đất, nhà ở, cơng trình thay đổi khác Hành vi trực tiếp chiếm hữu đất đai người sử dụng đất cho thấy việc sử dụng đất đai cách độc lập họ đại diện chủ sở hữu Nhà nước chủ thể khác, Nhà nước chủ thể khác phải tôn trọng quyền chiếm hữu họ Điều thể việc Nhà nước chủ thể khác không thực hành vi xâm phạm đến quyền chiếm hữu người sử dụng đất, chiếm đoạt, chiếm giữ đất đai người sử dụng đất, làm cho đất đai người sử dụng đất bị hư hỏng, xuống cấp, Tính tự định Các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất người sử dụng đất bị phụ thuộc, bị ràng buộc chi phối, kiểm soát có tính độc lập riêng Đây xem biểu tính độc lập cao Căn Điều 167 Luật đất đai, điều thể qua việc, người sử dụng đất tự thực giao dịch chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất đai Các giao dịch độc lập chỗ người sử dụng chuyển giao quyền sử dụng đất cho chủ thể phù hợp, đủ điều kiện sử dụng đất mục đích Có thể thấy điều phần lớn dụa vào ý chí độc lập người sử dụng Ví dụ, với giao dịch chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, người sử 14 dụng đất có quyền chuyển giao đất cho đối tượng đủ điều kiện chủ thể Nhà nước quy định, giá trị chuyển nhượng, phạt vi phạm, cọc hợp đồng hai bên giao dịch thỏa thuận Hay việc cho thuê, cho thuê lại đất, chủ sở hữu có quyền cho có đủ điều kiện chủ thể để sử dụng đất mục đích đất th cho th với diện tích đất khơng q diện tích đất chiếm giữ Chính điều giúp người sử dụng đất dễ dàng đầu tư vào đất thúc đẩy tăng trưởng giá trị đất Bên cạnh đó, người sử dụng đất hồn tồn tự định hình thức, mục đích, thời hạn, diện tích, giá đất trình khai thác, sử dụng đất cách độc lập với Nhà nước biểu sau: Về hình thức sử dụng đất, Luật Đất đai năm 2013 có thay đổi mang tính đột phá hình thức sử dụng đất, theo hướng người sử dụng đất có quyền tự lựa chọn hình thức sử dụng phù hợp với nhu cầu, khả mình2 Ngồi ra, quyền tự lựa chọn hình thức sử dụng đất người sử dụng đất áp dụng tất chủ thể sử dụng đất, không phân biệt chủ thể nước hay chủ thể có vốn đầu tư nước ngồi Điều có nghĩa tất chủ thể sử dụng đất có quyền lựa chọn hình thức sử dụng đất phù hợp với nhu cầu khả Về hình thức trả tiền thuê đất, người sử dụng đất vào khả tài chính, nhu cầu sử dụng, khả khai thác từ định hình thức trả tiền thuê lần cho thời gian thuê trả tiền thuê năm Do đó, ta thấy điều phụ thuộc hồn tồn vào ý chí độc lập người sử dụng Điều 172 Luật đất đai 2013 quy định tất chủ thể không kể chủ thể nước hay chủ thể có vốn đầu tư nước ngồi có quyền lựa chọn hình thức sử dụng đất thích hợp Điều 172 Luật Đất đai 2013 15 Về mục đích sử dụng đất, Điều 57 Luật đất đai 2013 quy định trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải xin phép quan nhà nước Do vậy, trường hợp lại người sử dụng đất tự chuyển quyền sử dụng đất Người sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất thời hạn sử dụng đất Về gia hạn đất, theo Điều 126 Luật đất đai 2013 có quy định thời hạn sử dụng thời hạn sử dụng lại đất Cụ thể, Khoản Điều 126 hết thời hạn quy định mà hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nơng nghiệp có nhu cầu tiếp tục sử dụng Từ thấy vấn đề gia hạn đất phần phụ thuộc vào ý chí người sử dụng, thể tính độc lập người sử dụng Về giá đất, thực tế, cho dù Nhà nước có quy định chung giá đất ta thấy linh hoạt, tôn trọng thỏa thuận người sử dụng đất trình xác lập giao dịch Cụ thể, theo nguyên tắc khoản Điều 11 Nghị định 44/2014/NĐ-CP giá đất bảng giá đất phải phù hợp với khung giá đất Tuy nhiên, thực tế nay, giá đất thị trường cao nhiều so với khung giá đất bảng giá đất Nhằm đảm bảo tính phù hợp giá đất Nhà nước quy định với giá đất thực tế thị trường, nhà nước điều chỉnh khung giá đất bảng giá đất theo giá đất thị trường Điều thể rõ tính độc lập người có quyền sử dụng đất Căn vào tình hình phát triển Kinh Tế, Xã Hội khu vực sinh sống, người dân hồn tồn quy định mức giá cho thuê, chuyển nhượng,… Đặc biệt, khoản Điều 114 Luật Đất đai 2013, khoản Điều Nghị định 44/2014/NĐ-CP trường hợp điều chỉnh bảng giá đất bao gồm: “Trong thời gian thực bảng giá đất, Chính phủ điều chỉnh khung giá đất giá đất phổ biến thị trường có biến động Ủy ban nhân dân cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp.”;“Khi giá đất phổ biến thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá đất tối đa giảm từ 16