(Tiểu luận) tác động của các yếu tố cấu trúc và môi trường xung quanh tới giá nhà chung cư tại hà nội

Mức độ và chiều ảnh hưởng của từng nhân tố đến giá bán căn hộ chung cư trên thị trường Bất động sản Hà Nội như thế nào?. 1.4.Mục tiêu của nghiên cứu Mục tiêu chung của đề tài là xây dựng

TRƯỜNG Đ I H C NGOẠ Ọ ẠI THƯƠNG

KHOA KINH T QU C T Ế Ố Ế

🙣🕮🙡🙣🕮🙡

ĐỀ XU T NGHIÊN C Ấ ỨU MÔN PHƯƠNG PHÁP

NGHIÊN C U TRONG KINH T VÀ KINH DOANH Ứ Ế

ĐỀ TÀI ẢNH HƯỞNG C A Y U T CỦ Ế Ố ẤU TRÚC VÀ MÔI TRƯỜNG XUNG QUANH ĐẾN GIÁ NHÀ CHUNG CƯ TẠI HÀ NỘI

Giảng viên hướng d n ẫ : TS Vũ Thị Phương Mai

Lớp tín ch ỉ : KTE206.9

Nhóm sinh viên th c hi n ự ệ : Nhóm 8

Hà Nội, tháng 12 năm 2022

DANH SÁCH SINH VIÊN TH C HI N Ự Ệ

STT HỌ VÀ TÊN MÃ SINH VIÊN

1 Lưu Thị Thuỳ Dung 2111410021

2 Nguyễn Th ị Linh Đan 2111410028

3 Phạm Đức Việt 2111410134

5 Đỗ Khánh Linh 2111410071

MỤC LỤC

1 GIỚI THIỆU 1

1.1 Tên đề tài 1

1.2 Tính cấp thiết của đề tài 1

1.3 Câu hỏi nghiên cứu 2

1.4 Mục tiêu của nghiên cứu 2

1.5 Đối tượng nghiên cứu và khách thể nghiên cứu 2

1.6 Phạm vi nghiên cứu 2

1.7 Ý nghĩa về mặt lý luận và thực tiễn 3

1.8 Những hạn chế và khó khăn khi thực hiện nghiên cứu 3

2 TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU 4

2.1 Cơ sở lý thuyết 4

2.2 Tổng quan nghiên cứu đi trước 7

2.3 Khoảng trống nghiên cứu 9

3 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 10

3.1 Phương pháp thu thập số liệu 10 3.2 Phương pháp xử lý và phân tích số li u 10ệ

3.3 Mô hình nghiên c u 11ứ

4 TỔNG HỢP BÁO CÁO ĐỀ XUẤT NGHIÊN CỨU 14

4.1 Tổng hợp và trình bày báo cáo 14

4.2 Kế hoạch nghiên cứu 15

5 NGUỒN LỰC CHO NGHIÊN CỨU 17

6 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 19

1

LỜI CẢM ƠN

Nhóm chúng em xin gửi lời cảm ơn chân thành đến TS Vũ Thị Phương Mai đã hướng dẫn, cung cấp kiến thức chuyên môn và hướng dẫn chúng em trong quá trình học tập môn phương pháp nghiên cứu trong kinh tế và kinh doanh Trong quá trình học tập

và nghiên cứu, do sự hạn chế về kiến thức và kinh nghiệm nên đề xuất nghiên cứu của chúng em vẫn còn nhiều thiếu sót, nhóm chúng em rất mong nhận được sự đóng góp ý kiến từ cô ạ

1 GIỚI THIỆU

1.1 Tên đề tài

“

”

1.2 Tính cấp thiết của đề tài

Thị trường bất động sản là một trong những thị trường có vị trí quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân, phát triển và vận hành tốt thị trường này sẽ góp phần to lớn vào quá trình thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội Tuy nhiên đây cũng là thị trường có diễn - biến phức tạp và mọi biến động của nó đều có ảnh hưởng lớn đến sự phát triển của nền kinh tế Vì vậy đây cũng là đề tài được nhiều nhà nghiên cứu quan tâm, đặc biệt là trong những năm gần đây

Ngoài ra, đối với người kinh doanh bất động sản hay người có nhu cầu mua nhà, việc nắm bắt tình hình giá cả chung cư sẽ có lợi để gia tăng lợi nhuận, giảm thiểu rủi ro Trên thực tế, quyết định mua nhà là một khoản đầu tư tài chính chứ không chỉ là một quyết định tiêu dùng cá nhân Chính vì lý do này mà các nghiên cứu xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá căn hộ chung cư có nhiều ý nghĩa thực hiện thú vị nghiên cứu về mặt

lý thuyết kinh tế hay mô hình kinh tế lượng Bên cạnh đó, biến động giá nhà thường phụ thuộc vào nhiều yếu tố, từ biến động của thị trường bất động sản, thị trường tài chính cho đến những yếu tố đơn giản liên quan đến cơ sở hạ tầng, chất lượng nhà, nội thất thất

2

bại, kiến trúc và thiết kế Thông thường, những ngôi nhà có kết cấu và nội thất khác nhau sẽ có giá trị khác nhau, dẫn đến sự chênh lệch giá trên thị trường bất động sản Xuất phát từ thực tế khách quan và nhu cầu cấp thiết đó, nhóm chúng em tiến hành khảo sát mô hình hồi quy để tìm ra

1.3 Câu hỏi nghiên cứu

Tại sao cần phải nghiên cứu tác động của yếu tố cấu trúc và môi trường xung quanh tới giá nhà chung cư tại Hà Nội?

Mức độ và chiều ảnh hưởng của từng nhân tố đến giá bán căn hộ chung

cư trên thị trường Bất động sản Hà Nội như thế nào?

Các chủ đầu tư kinh doanh bất động sản cần xây dựng chiến lược giá bán căn hộ chung cư như thế nào?

1.4 Mục tiêu của nghiên cứu

Mục tiêu chung của đề tài là xây dựng được mô hình hồi quy tốt nhất trong khả năng số liệu để từ đó chỉ ra và phân tích ảnh hưởng cụ thể của các yếu tố: diện tích, số phòng ngủ, tiện nghi, vị trí, chất lượng hàng xóm đến giá nhà chung cư

- Khảo sát được giá nhà chung cư của người đi làm trên địa bàn Hà Nội

- Tìm hiểu, so sánh và đưa ra kết luận về mối liên hệ của các yếu tố diện tích, số phòng ngủ, tiện ích, vị trí và chất lượng hàng xóm đến giá nhà chung cư

1.5 Đối tượng nghiên cứu và khách thể nghiên cứu

- Đối tượng nghiên c u: Các y u t ứ ế ố ảnh hưởng tới giá nhà chung cư

- Khách th nghiên cể ứu: Người đi làm đang ở chung cư

1.6 Phạm vi nghiên cứu

- Phạm vi không gian: gười đi làm trên địa bàn Hà Nội đang ở chung cư.N

and… 100% (7)

9

TCHE 303 - Tutorial 1Money

and… 100% (7)

5

MCQs Chapter 10 Banking and the…

25

3

- Phạm vi thời gian: Tháng 1/2023

1.7 Ý nghĩa về mặt lý luận và thực tiễn

Khẳng định mối quan hệ của các yếu tố diện tích, số phòng ngủ, tiện ích, vị trí và chất lượng hàng xóm đến giá nhà chung cư

Với những người có nhu cầu mua nhà: Giúp những cá nhân này có cách nhìn nhận chính xác những yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà, từ đó đưa ra quyết định đầu tư đúng đắn Với những nhà kinh doanh: Cung cấp tài liệu tham khảo hữu ích để nâng cao, cải thiện chất lượng nhà ở, kịp thời sửa chữa những thiếu sót và khuyến khích những cá nhân có nhu cầu mua nhà

1.8 Những hạn chế và khó khăn khi thực hiện nghiên cứu

Bất động sản là lĩnh vực rộng lớn có tác động lớn đến nền kinh tế Ngoài năm yếu

tố đầu tiên, có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà ở Theo sự biến động của các yếu tố, giá chung cư cũng thay đổi nhưng rất khó để cập nhật và tính toán con số cụ thể, và hầu hết các con số tính toán đều là kiến chủ quan của học sinh, sinh viên, người đi làm, những người đang sở hữu hoặc biết về giá chung cư tại Hà Nội Sai sót trong dữ liệu thu thập có thể ảnh hưởng đến kết quả nghiên cứu

Mặt khác, thời gian viết tiểu luận không quá dài nên cũng có những hạn chế nhất định, không thể giải thích vấn đề quá chi tiết và sâu, không thể đưa ra giải pháp toàn diện Nhóm chúng tôi rất mong nhận được những ý kiến đóng góp của bạn đọc để hoàn thiện hơn những nghiên cứu tiếp theo trong tương lai

Moneyand… 100% (4)MCQs Chapter 14 - The money supply…Money

and… 100% (4)

45

4

2.TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU

2.1 Cơ sở lý thuyết

Phương pháp định giá Hedonic được định nghĩa là kỹ thuật phân tích hồi quy được

sử dụng để xác định giá trị của những thuộc tính liên quan đến hàng hóa trên thị trường trong các giai đoạn cụ thể Những thuộc tính có thể đo lường được như kích cỡ, tốc độ, trọng lượng, …sẽ ảnh hưởng đến giá trị hàng hóa

Theo Griliches (1971), phương pháp Hedonic dựa trên cơ sở: giá của một hàng hóa không đồng nhất có thể được xác định thông qua những thuộc tính liên quan đến hàng hóa đó Vì thế, hàm hồi quy Hedonic có dạng:

pi= h(Ci)

Trong đó:

- pi là giá của hàng hóa

- Ci là vector các đặc tính liên quan đến hàng hóa

Theo Triplett (1986), phương pháp định giá Hedonic đã phát triển và được ứng dụng nhiều vào cách xác định các chỉ số giá trước khi nó được xây dựng thành một khung cơ sở hoàn chỉnh Theo Malpezzi (2002), Court (1939) là người đầu tiên áp dụng phương pháp hồi quy Hedonic Phương pháp của ông liên hệ giá của xe ô tô với những đặc điểm tạo ra sự hài lòng của khách hàng như sức mạnh của động cơ, tốc độ, trang trí nội thất của xe, Vì thế, mô hình được biết đến với tên gọi “Mô hình định giá Hedonic” Mô hình Hedonic được phát triển hoàn chỉnh hơn qua hai nghiên cứu quan trọng là lý thuyết tiêu dùng của Lancaster (1966) và mô hình giá ẩn Hedonic của Rosen (1974) Cả hai hướng tiếp cận đều nhằm mục tiêu ước tính giá trị và số lượng thuộc tính dựa trên những sản phẩm khác nhau được đưa vào quan sát Lancaster đã xây dựng nền tảng lý thuyết cho mô hình Hedonic: sự thỏa dụng của người tiêu dùng có được từ những đặc tính của sản phẩm, chứ không phải trực tiếp từ sản phẩm đó

5

Hiện nay, phương pháp định giá Hedonic được áp dụng rộng rãi tại các quốc gia phát triển Theo Malpezzi (2003), trong quá trình phát triển, thị trường nhà ở là một trong ứng dụng rộng rãi của mô hình định giá Hedonic, vì nhà ở là hàng hóa không đồng nhất; đồng thời nhu cầu của người tiêu thụ cũng không đồng nhất Thật vậy, một căn hộ gồm nhiều đặc điểm riêng biệt về diện tích, chất lượng, vị trí, Mỗi căn nhà có một vị trí nhất định, thời gian xây dựng khác nhau, có diện tích khác nhau Bên cạnh đó, mức

độ thỏa dụng của người mua khác nhau, định giá căn hộ cũng khác nhau Một căn hộ có cùng một nhóm đặc điểm được định giá khác nhau theo từng người mua Việc định giá

vì thế cùng trở nên khó khăn Từ đó, phương pháp Hedonic được sử dụng phổ biến vì nó ước tính được giá trị của các đặc điểm riêng lẻ cấu thành nên giá trị chung của cả căn hộ Một cách tổng quát, trong mô hình Hedonic giá của một thửa đất (có thể bao gồm

cả các công trình trên thửa đất) phụ thuộc vào các đặc trưng của miếng đất như vị trí so với trung tâm, gần đường, gần các khu tiện ích và giá trị của các công trình trên miếng đất đó như diện tích nhà, số phòng ngủ, số tầng, Mục tiêu của mô hình là xác định được một biểu diễn về giá của miếng đất dựa vào những đặc trưng nói trên Các mô hình

để xác định giá có thể là các mô hình đơn giản như mô hình tuyến tính hay các mô hình phức tạp hơn như mô hình mũ, mô hình loga… Việc lựa chọn các mô hình này sẽ được đánh giá và tùy theo từng bộ số liệu cho phù hợp Trong đó, mô hình tuyến tính là một

mô hình đơn giản và được sử dụng nhiều trong bài toán xác định giá đất Trong các nghiên cứu về giá đất có sử dụng đến mô hình tuyến tính chúng ta có thể kể đến các nghiên cứu của Gouriéroux, Laferrère (2009); Bartik (1987); Cebula (2009) Giả sử giá của mảnh đất là Y và các đặc tính ảnh hưởng đến giá của mảnh đất như diện tích của thửa đất, độ rộng mặt tiền, độ rộng đường vào nhà, tình trạng pháp lý của khu đất, tiện ích của khu dân cư (điều kiện vệ sinh, điều kiện trường học, y tế), khoảng cách trung tâm phường, quận, thành phố… được lượng hóa và kí hiệu là S (đặc điểm về cấu trúc),

N (đặc điểm thuộc về môi trường xung quanh), L (vị trí), C (đặc điểm về hợp đồng giao

- R là giá thuê hoặc giá trị căn hộ

- S là những đặc điểm thuộc cấu trúc

- N là đặc điểm thuộc môi trường xung quanh

- L là vị trí

- C là đặc điểm về hợp đồng giao dịch

- T là thời hạn căn hộ được quan sát

Lợi thế của mô hình Hedonic là tính linh hoạt, có thể sử dụng ngay được các dữ liệu giao dịch đang diễn ra và dữ liệu về đặc tính của một bất động sản có thể khai thác

từ rất nhiều nguồn khác nhau Kết quả của phương pháp này là cho kết quả đáng tin cậy trong việc xác định giá trị cho một bất động sản Ngoài ra mô hình Hedonic còn giúp chúng ta dự đoán được bong bóng cục bộ của thị trường bất động sản khi giá trị giao dịch của khu vực đó cao hơn nhiều so với giá trị tính toán cho bởi mô hình Khi xây dựng và đánh giá sai số của mô hình, chúng ta cũng có thể lựa chọn được đặc trưng ảnh hưởng nhiều đến giá đất trên quan điểm ít đặc tính nhất và sai số nhỏ nhất

Ngoài lý thuyết mô hình Hedonic, ở nước ta cũng có một số nghiên cứu về giá BĐS, các nghiên cứu cũng dựa trên mô hình Hedonic Theo lý thuyết vị thế chất lượng - được phát triển gần đây, Hoàng Hữu Phê và Patrick Wakely (2000), đã đưa ra một số gợi ý định hướng xây dựng cơ sở khoa học và phương pháp định giá bất động sản phù hợp với thể chế kinh tế thị trường Bài nghiên cứu chỉ ra giá bất động sản phụ thuộc vào các yếu tố chất lượng và vị thế:

2.2 Tổng quan nghiên cứu đi trước

Nghiên c u c a Tr n Thu Vân và Nguy n Th Giang (2011): ứ ủ ầ ễ ị

Nghiên cứu của Trần Thu Vân và Nguyễn Thị Giang (2011) đã ứng dụng mô hình Hedonic và thuyết vị thế chất lượng đối với 160 mẫu để xác định giá BĐS ở khu vực TP

Hồ Chí Minh Kết quả cho thấy vị trí, khoảng cách từ BĐS đến mặt tiền đường, khoảng cách từ bất động sản đến trung tâm, diện tích đất và diện tích nhà là những biến có ảnh hưởng quan trọng đến giá của bất động sản

Asabere và Huffman (1995) sử dụng mô hình Hedonic nghiên cứu các yếu tố tác động đến giá căn hộ và cho rằng các yếu tố bên ngoài cũng tác động đến giá bất động sản Trong nghiên cứu này tập trung vào yếu tố kích cỡ đường phố lân cận cũng như khoảng cách từ căn hộ đến trục đường chính Broad Street và Market Street cũng như khoảng cách từ căn hộ đến trung tâm Philadelphia đều có tác động âm đến giá căn hộ Ngoài ra Asabere và Huffman còn phát hiện ra rằng, trung bình giá căn hộ giảm từ 2,2%

8

trên mỗi Block nhà tính từ trục Market Street và 3,8% tính từ trục Broad Street Qua nghiên cứu này tác giả rút ra được yếu tố về khoảng cách từ mảnh đất đến mặt tiền đường chính, khoảng cách đến trung tâm thành phố

Theo Morancho (2003) sử dụng mô hình Hedonic để nghiên cứu mối quan hệ giữa giá nhà ở và khu vực cây xanh đô thị (công viên, cây xanh) Nghiên cứu quan sát 810 nhà ở tại thành phố Castellón (Tây Ban Nha), kết quả cho thấy, ngoài những biến có ảnh hưởng chính đến giá nhà như diện tích nhà ở, kích thước của ban công, số phòng tắm, số tuổi (năm xây dựng) của ngôi nhà, thang máy và một nhà kho nho nhỏ thì khu vực đô thị cây xanh (công viên, cây xanh) cũng có ảnh hưởng đáng kể đến giá nhà, cụ thể là cứ xa khu vực 100 mét thì giá nhà lại giảm 300.000 Pesetas (đơn vị tiền tệ Tây Ban Nha - khoảng 1800 Euro)

Wen Hai-Zhen (2005) nghiên cứu phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến giá nhà đô thị tại Hàn Châu Trung Quốc dựa vào mô hình định giá Hedonic Bài nghiên cứu đã - chọn ra 18 biến độc lập để phân tích tác động của các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà tại Hàn Châu, theo 2473 mẫu và dữ liệu của 290 nhà được khảo sát thực tế Kết quả nghiên cứu nhận xét 14 trong 18 biến có ảnh hưởng quan trọng đến giá nhà khảo sát Các biến được chia làm 4 nhóm và tỷ lệ ảnh hưởng đến giá nhà: nhóm đặc điểm thuộc cấu trúc (60%), nhóm đặc điểm thuộc khu vực xung quanh nhà (16.5%), nhóm đặc điểm thuộc vị trí (19.8%) và nhóm đặc điểm khác (2.7%) Qua phân tích 14 biến ảnh hưởng đến giá nhà, sắp xếp theo thứ tự ảnh hưởng từ nhiều đến itsL diện tích sàn, khoảng cách đến hồ phía Tây, môi trường bên trong, khoảng cách đến trung tâm thương mại, điều kiện giao thông, bãi đỗ xe, mức độ trang trí, quản lý khu vực, môi trường bên ngoài, gác mái, số tầng, thời gian giao dịch, khu vực vui chơi giải trí gần trường học Và bốn biến khác (tuổi nhà, hướng nhà, gần khu vực bệnh viện, chợ, siêu thị, bệnh viện, trường mẫu giáo, tiểu học, trung học) hệ số phân tích cho thấy không ảnh hưởng đến giá

9

Selim (2008) sử dụng mô hình tuyến tính Hedonic để nghiên cứu những nhân tố ảnh hưởng đến giá nhà tại Thổ Nhĩ Kỳ, mô hình như sau:

LnP = bx + u

Phân tích dựa trên số liệu khảo sát toàn quốc năm 2004, cỡ mẫu trong mô hình là

5741 mẫu phân tích gồm 46 biến, có các đặc điểm sau: đặc điểm về vị trí, loại nhà, tuổi xây dựng, hệ thống khí đốt, số phòng, diện tích và nhiều đặc điểm cấu trúc khác như hồ bơi, hệ thống thoát nước, thang máy, Kết quả phân tích chỉ ra hệ thống thoát nước, hồ bơi, loại nhà, số phòng, diện tích, đặc điểm vị trí, loại xây dựng là những biến ảnh hưởng quan trọng nhất đến giá nhà tại Thổ Nhĩ Kỳ

2.3 Khoảng trống nghiên cứu

Trong quá trình nghiên cứu không tránh khỏi việc thực hiện khảo sát một cách miễn cưỡng hoặc qua loa của các bạn sinh viên, người đi làm, điều này dẫn đến sự sai lệch kết quả mong đợi của khảo sát

Những đánh giá từ bài khảo sát chỉ mang tính chất tương đối, không tránh khỏi sai

số do phạm vi khảo sát hẹp

Câu hỏi trong bài khảo sát có giới hạn nên không thể bao quát hết toàn bộ vấn đề cũng như thiếu tính khách quan Bên cạnh đó, do các biến được đưa vào nghiên cứu là các biến định lượng, bỏ qua các yếu tố là biến định tính nên kết quả nghiên cứu sẽ có sai

số