Mức độ và chiều ảnh hưởng của từng nhân tố đến giá bán căn hộ chung cư trên thị trường Bất động sản Hà Nội như thế nào?. 1.4.Mục tiêu của nghiên cứu Mục tiêu chung của đề tài là xây dựng
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƯƠNG KHOA KINH TẾ QUỐC TẾ 🙣🕮🙡 🙣🕮🙡 🙣🕮🙡 ĐỀ XUẤT NGHIÊN CỨU MÔN PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU TRONG KINH TẾ VÀ KINH DOANH ĐỀ TÀI ẢNH HƯỞNG CỦA YẾU TỐ CẤU TRÚC VÀ MÔI TRƯỜNG XUNG QUANH ĐẾN GIÁ NHÀ CHUNG CƯ TẠI HÀ NỘI Giảng viên hướng dẫn : TS Vũ Thị Phương Mai Lớp tín : KTE206.9 Nhóm sinh viên thực : Nhóm Hà Nội, tháng 12 năm 2022 DANH SÁCH SINH VIÊN THỰC HIỆN STT HỌ VÀ TÊN MÃ SINH VIÊN Lưu Thị Thuỳ Dung 2111410021 Nguyễn Thị Linh Đan 2111410028 Phạm Đức Việt 2111410134 Vũ Đình Quân 2111410110 Đỗ Khánh Linh 2111410071 MỤC LỤC GIỚI THIỆU 1.1 Tên đề tài 1.2 Tính cấp thiết đề tài 1.3 Câu hỏi nghiên cứu 1.4 Mục tiêu nghiên cứu 1.5 Đối tượng nghiên cứu khách thể nghiên cứu 1.6 Phạm vi nghiên cứu 1.7 Ý nghĩa mặt lý luận thực tiễn 1.8 Những hạn chế khó khăn thực nghiên cứu TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU 2.1 Cơ sở lý thuyết 2.2 Tổng quan nghiên cứu trước 2.3 Khoảng trống nghiên cứu PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 10 3.1 Phương pháp thu thập số liệu 10 3.2 Phương pháp xử lý phân tích số liệu 10 3.3 Mơ hình nghiên cứu 11 TỔNG HỢP BÁO CÁO ĐỀ XUẤT NGHIÊN CỨU 14 4.1 Tổng hợp trình bày báo cáo 14 4.2 Kế hoạch nghiên cứu 15 NGUỒN LỰC CHO NGHIÊN CỨU 17 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 19 LỜI CẢM ƠN Nhóm chúng em xin gửi lời cảm ơn chân thành đến TS Vũ Thị Phương Mai hướng dẫn, cung cấp kiến thức chuyên mơn hướng dẫn chúng em q trình học tập môn phương pháp nghiên cứu kinh tế kinh doanh Trong trình học tập nghiên cứu, hạn chế kiến thức kinh nghiệm nên đề xuất nghiên cứu chúng em nhiều thiếu sót, nhóm chúng em mong nhận đóng góp ý kiến từ GIỚI THIỆU 1.1 Tên đề tài “ ” 1.2 Tính cấp thiết đề tài Thị trường bất động sản thị trường có vị trí quan trọng kinh tế quốc dân, phát triển vận hành tốt thị trường góp phần to lớn vào trình thúc đẩy phát triển kinh tế- xã hội Tuy nhiên thị trường có diễn biến phức tạp biến động có ảnh hưởng lớn đến phát triển kinh tế Vì đề tài nhiều nhà nghiên cứu quan tâm, đặc biệt năm gần Ngoài ra, người kinh doanh bất động sản hay người có nhu cầu mua nhà, việc nắm bắt tình hình giá chung cư có lợi để gia tăng lợi nhuận, giảm thiểu rủi ro Trên thực tế, định mua nhà khoản đầu tư tài khơng định tiêu dùng cá nhân Chính lý mà nghiên cứu xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá hộ chung cư có nhiều ý nghĩa thực thú vị nghiên cứu mặt lý thuyết kinh tế hay mơ hình kinh tế lượng Bên cạnh đó, biến động giá nhà thường phụ thuộc vào nhiều yếu tố, từ biến động thị trường bất động sản, thị trường tài yếu tố đơn giản liên quan đến sở hạ tầng, chất lượng nhà, nội thất thất bại, kiến trúc thiết kế Thông thường, nhà có kết cấu nội thất khác có giá trị khác nhau, dẫn đến chênh lệch giá thị trường bất động sản Xuất phát từ thực tế khách quan nhu cầu cấp thiết đó, nhóm chúng em tiến hành khảo sát mơ hình hồi quy để tìm 1.3 Câu hỏi nghiên cứu Tại cần phải nghiên cứu tác động yếu tố cấu trúc môi trường xung quanh tới giá nhà chung cư Hà Nội? Mức độ chiều ảnh hưởng nhân tố đến giá bán hộ chung cư thị trường Bất động sản Hà Nội nào? Các chủ đầu tư kinh doanh bất động sản cần xây dựng chiến lược giá bán hộ chung cư nào? 1.4 Mục tiêu nghiên cứu Mục tiêu chung đề tài xây dựng mơ hình hồi quy tốt khả số liệu để từ phân tích ảnh hưởng cụ thể yếu tố: diện tích, số phịng ngủ, tiện nghi, vị trí, chất lượng hàng xóm đến giá nhà chung cư - Khảo sát giá nhà chung cư người làm địa bàn Hà Nội - Tìm hiểu, so sánh đưa kết luận mối liên hệ yếu tố diện tích, số phịng ngủ, tiện ích, vị trí chất lượng hàng xóm đến giá nhà chung cư 1.5 Đối tượng nghiên cứu khách thể nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu: Các yếu tố ảnh hưởng tới giá nhà chung cư - Khách thể nghiên cứu: Người làm chung cư 1.6 Phạm vi nghiên cứu - Phạm vi không gian: Người làm địa bàn Hà Nội chung cư Document continues below Discover more Money and from: Banking MB 101 Trường Đại học… 422 documents Go to course 213841945 Chapter 36 Time Value of Mone… Money and… 100% (40) Perfectcom Exercises for mone… Money and… 100% (7) Banking system in Vietnam Money and… 100% (7) TCHE 303 - Tutorial 25 Money and… 100% (7) MCQs Chapter 10 Banking and the… Money and… 100% (4) MCQs Chapter 14 - - Phạm vi thời gian: Tháng 1/2023 45 1.7 Ý nghĩa mặt lý luận thực tiễn The money supply… Money and… 100% (4) Khẳng định mối quan hệ yếu tố diện tích, số phịng ngủ, tiện ích, vị trí chất lượng hàng xóm đến giá nhà chung cư Với người có nhu cầu mua nhà: Giúp cá nhân có cách nhìn nhận xác yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà, từ đưa định đầu tư đắn Với nhà kinh doanh: Cung cấp tài liệu tham khảo hữu ích để nâng cao, cải thiện chất lượng nhà ở, kịp thời sửa chữa thiếu sót khuyến khích cá nhân có nhu cầu mua nhà 1.8 Những hạn chế khó khăn thực nghiên cứu Bất động sản lĩnh vực rộng lớn có tác động lớn đến kinh tế Ngồi năm yếu tố đầu tiên, có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà Theo biến động yếu tố, giá chung cư thay đổi khó để cập nhật tính toán số cụ thể, hầu hết số tính tốn kiến chủ quan học sinh, sinh viên, người làm, người sở hữu biết giá chung cư Hà Nội Sai sót liệu thu thập ảnh hưởng đến kết nghiên cứu Mặt khác, thời gian viết tiểu luận khơng q dài nên có hạn chế định, khơng thể giải thích vấn đề chi tiết sâu, đưa giải pháp tồn diện Nhóm chúng tơi mong nhận ý kiến đóng góp bạn đọc để hồn thiện nghiên cứu tương lai TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU 2.1 Cơ sở lý thuyết Phương pháp định giá Hedonic định nghĩa kỹ thuật phân tích hồi quy sử dụng để xác định giá trị thuộc tính liên quan đến hàng hóa thị trường giai đoạn cụ thể Những thuộc tính đo lường kích cỡ, tốc độ, trọng lượng, …sẽ ảnh hưởng đến giá trị hàng hóa Theo Griliches (1971), phương pháp Hedonic dựa sở: giá hàng hóa khơng đồng xác định thơng qua thuộc tính liên quan đến hàng hóa Vì thế, hàm hồi quy Hedonic có dạng: pi= h(Ci) Trong đó: - pi giá hàng hóa - Ci vector đặc tính liên quan đến hàng hóa Theo Triplett (1986), phương pháp định giá Hedonic phát triển ứng dụng nhiều vào cách xác định số giá trước xây dựng thành khung sở hoàn chỉnh Theo Malpezzi (2002), Court (1939) người áp dụng phương pháp hồi quy Hedonic Phương pháp ông liên hệ giá xe ô tô với đặc điểm tạo hài lòng khách hàng sức mạnh động cơ, tốc độ, trang trí nội thất xe, Vì thế, mơ hình biết đến với tên gọi “Mơ hình định giá Hedonic” Mơ hình Hedonic phát triển hoàn chỉnh qua hai nghiên cứu quan trọng lý thuyết tiêu dùng Lancaster (1966) mơ hình giá ẩn Hedonic Rosen (1974) Cả hai hướng tiếp cận nhằm mục tiêu ước tính giá trị số lượng thuộc tính dựa sản phẩm khác đưa vào quan sát Lancaster xây dựng tảng lý thuyết cho mô hình Hedonic: thỏa dụng người tiêu dùng có từ đặc tính sản phẩm, khơng phải trực tiếp từ sản phẩm Hiện nay, phương pháp định giá Hedonic áp dụng rộng rãi quốc gia phát triển Theo Malpezzi (2003), trình phát triển, thị trường nhà ứng dụng rộng rãi mơ hình định giá Hedonic, nhà hàng hóa khơng đồng nhất; đồng thời nhu cầu người tiêu thụ không đồng Thật vậy, hộ gồm nhiều đặc điểm riêng biệt diện tích, chất lượng, vị trí, Mỗi nhà có vị trí định, thời gian xây dựng khác nhau, có diện tích khác Bên cạnh đó, mức độ thỏa dụng người mua khác nhau, định giá hộ khác Một hộ có nhóm đặc điểm định giá khác theo người mua Việc định giá trở nên khó khăn Từ đó, phương pháp Hedonic sử dụng phổ biến ước tính giá trị đặc điểm riêng lẻ cấu thành nên giá trị chung hộ Một cách tổng qt, mơ hình Hedonic giá đất (có thể bao gồm cơng trình đất) phụ thuộc vào đặc trưng miếng đất vị trí so với trung tâm, gần đường, gần khu tiện ích giá trị cơng trình miếng đất diện tích nhà, số phịng ngủ, số tầng, Mục tiêu mơ hình xác định biểu diễn giá miếng đất dựa vào đặc trưng nói Các mơ hình để xác định giá mơ hình đơn giản mơ hình tuyến tính hay mơ hình phức tạp mơ hình mũ, mơ hình loga… Việc lựa chọn mơ hình đánh giá tùy theo số liệu cho phù hợp Trong đó, mơ hình tuyến tính mơ hình đơn giản sử dụng nhiều toán xác định giá đất Trong nghiên cứu giá đất có sử dụng đến mơ hình tuyến tính kể đến nghiên cứu Gouriéroux, Laferrère (2009); Bartik (1987); Cebula (2009) Giả sử giá mảnh đất Y đặc tính ảnh hưởng đến giá mảnh đất diện tích đất, độ rộng mặt tiền, độ rộng đường vào nhà, tình trạng pháp lý khu đất, tiện ích khu dân cư (điều kiện vệ sinh, điều kiện trường học, y tế), khoảng cách trung tâm phường, quận, thành phố… lượng hóa kí hiệu S (đặc điểm cấu trúc), N (đặc điểm thuộc môi trường xung quanh), L (vị trí), C (đặc điểm hợp đồng giao Block nhà tính từ trục Market Street 3,8% tính từ trục Broad Street Qua nghiên cứu tác giả rút yếu tố khoảng cách từ mảnh đất đến mặt tiền đường chính, khoảng cách đến trung tâm thành phố Theo Morancho (2003) sử dụng mơ hình Hedonic để nghiên cứu mối quan hệ giá nhà khu vực xanh đô thị (công viên, xanh) Nghiên cứu quan sát 810 nhà thành phố Castellón (Tây Ban Nha), kết cho thấy, ngồi biến có ảnh hưởng đến giá nhà diện tích nhà ở, kích thước ban cơng, số phịng tắm, số tuổi (năm xây dựng) nhà, thang máy nhà kho nho nhỏ khu vực thị xanh (cơng viên, xanh) có ảnh hưởng đáng kể đến giá nhà, cụ thể xa khu vực 100 mét giá nhà lại giảm 300.000 Pesetas (đơn vị tiền tệ Tây Ban Nha khoảng 1800 Euro) Wen Hai-Zhen (2005) nghiên cứu phân tích nhân tố ảnh hưởng đến giá nhà đô thị Hàn Châu - Trung Quốc dựa vào mơ hình định giá Hedonic Bài nghiên cứu chọn 18 biến độc lập để phân tích tác động yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà Hàn Châu, theo 2473 mẫu liệu 290 nhà khảo sát thực tế Kết nghiên cứu nhận xét 14 18 biến có ảnh hưởng quan trọng đến giá nhà khảo sát Các biến chia làm nhóm tỷ lệ ảnh hưởng đến giá nhà: nhóm đặc điểm thuộc cấu trúc (60%), nhóm đặc điểm thuộc khu vực xung quanh nhà (16.5%), nhóm đặc điểm thuộc vị trí (19.8%) nhóm đặc điểm khác (2.7%) Qua phân tích 14 biến ảnh hưởng đến giá nhà, xếp theo thứ tự ảnh hưởng từ nhiều đến itsL diện tích sàn, khoảng cách đến hồ phía Tây, mơi trường bên trong, khoảng cách đến trung tâm thương mại, điều kiện giao thông, bãi đỗ xe, mức độ trang trí, quản lý khu vực, mơi trường bên ngồi, gác mái, số tầng, thời gian giao dịch, khu vực vui chơi giải trí gần trường học Và bốn biến khác (tuổi nhà, hướng nhà, gần khu vực bệnh viện, chợ, siêu thị, bệnh viện, trường mẫu giáo, tiểu học, trung học) hệ số phân tích cho thấy khơng ảnh hưởng đến giá Selim (2008) sử dụng mơ hình tuyến tính Hedonic để nghiên cứu nhân tố ảnh hưởng đến giá nhà Thổ Nhĩ Kỳ, mơ sau: LnP = bx + u Phân tích dựa số liệu khảo sát tồn quốc năm 2004, cỡ mẫu mơ hình 5741 mẫu phân tích gồm 46 biến, có đặc điểm sau: đặc điểm vị trí, loại nhà, tuổi xây dựng, hệ thống khí đốt, số phịng, diện tích nhiều đặc điểm cấu trúc khác hồ bơi, hệ thống thoát nước, thang máy, Kết phân tích hệ thống nước, hồ bơi, loại nhà, số phịng, diện tích, đặc điểm vị trí, loại xây dựng biến ảnh hưởng quan trọng đến giá nhà Thổ Nhĩ Kỳ 2.3 Khoảng trống nghiên cứu Trong q trình nghiên cứu khơng tránh khỏi việc thực khảo sát cách miễn cưỡng qua loa bạn sinh viên, người làm, điều dẫn đến sai lệch kết mong đợi khảo sát Những đánh giá từ khảo sát mang tính chất tương đối, khơng tránh khỏi sai số phạm vi khảo sát hẹp Câu hỏi khảo sát có giới hạn nên khơng thể bao quát hết toàn vấn đề thiếu tính khách quan Bên cạnh đó, biến đưa vào nghiên cứu biến định lượng, bỏ qua yếu tố biến định tính nên kết nghiên cứu có sai số PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3.1 Phương pháp thu thập số liệu Bài tiểu luận nghiên cứu dựa liệu sơ cấp thông qua form khảo sát trực tuyến Phương pháp điều tra khảo sát sử dụng tiến hành điều tra khảo sát nhân tố ảnh hưởng đến giá hộ chung cư có giao dịch mua bán thành công địa TP Hà Nội thông qua bảng khảo sát giá hộ chung cư - Số quan sát: n=252 - Phương pháp chọn mẫu phi xác suất: Phương pháp chọn mẫu định mức, quận khảo sát 21 người Phương pháp sử dụng bảng hỏi online: tập hợp gồm nhiều câu hỏi xếp theo trật tự dựa nguyên tắc logic, tâm lý nội dung đề 3.2 Phương pháp xử lý phân tích số liệu Nghiên cứu chúng em xây dựng mơ hình hồi quy tuyến tính sử dụng phương pháp bình phương nhỏ (Ordinary Least Squares - OLS) để kiểm định ảnh hưởng nhân tố: Diện tích hộ (DTICH), Số phòng ngủ hộ (SOPHONG), Tiện ích hộ (TIENICH), Vị trí hộ (VITRI), chất lượng hàng xóm (HANGXOM) lên giá Từ liệu khảo sát giá nhà chung cư từ bảng hỏi online, chúng em thực mô tả thống kê để nắm đặc điểm biến Từ kết mơ tả, chúng em tiến hành phân tích liệu qua phần mềm Gretl để kiểm tra đưa kết luận ảnh hưởng yếu tố giá nhà chung cư trung bình 10 3.3 Mơ hình nghiên cứu STT Ký hiệu GIANHA Loại biến Đơn vị Biến phụ triệu thuộc đồng Mô tả biến Kỳ vọng dấ u Giá hộ chung cư Diện tích hộ + Số phịng ngủ + DTICH Biến độc lập SOPHONG Biến độc lập TIENICH Biến độc lập Các dịch vụ tiện ích + VITRI Biến độc lập Vị trí hộ + HANGXOM Biến độc lập Hàng xóm xung quanh + - phịng hộ DTICH: Diện tích lớn đương nhiên giá hộ cao ngược lại Kỳ vọng biến DTICH mang dấu dương (+) mối quan hệ chiều - SOPHONG: Tuỳ vào hồn cảnh, hộ có nhiều phịng ngủ giá hộ cao hộ có phịng ngủ Đây mối quan hệ chiều nên kỳ vọng biến SOPHONG mang dấu dương (+) - TIENICH: Thường với dự án chung cư lớn, có nhiều tịa nhà dự án khả kết nối từ hộ đến tiện ích chung dự án định trực tiếp đến giá bán hộ Cụ thể, gần khu vực trung tâm dự án, dễ dàng kết nối với tiện ích, tuyến đường giao thơng nội khu mức giá cao Trong đó, hộ xa khu trung tâm, nhiều thời gian kết nối tiện ích nội khu có mức giá thấp Đây mối quan hệ chiều nên kỳ vọng biến TIENICH mang dấu dương (+) 11 - VITRI: Vị trí yếu tố quan trọng định tới 50% giá hộ Dự án hộ/chung cư có vị trí đẹp, giao thông thuận lợi, cảnh quan xung quanh đẹp,…chắc có giá cao tính khoản tương lai tốt nhiều Ngoài ra, số tầng định đến giá nhà chung cư Những hộ nằm tầng có giá cao hộ cao, đặc biệt góc Vì người mua sử dụng để kinh doanh Tuy nhiên hộ từ tầng đến 16 có giá cao hơn, vị trí có view đẹp khơng thời gian di chuyển lên xuống Kỳ vọng biến VITRI mang dấu dương (+) mối quan hệ chiều Ví dụ: với dự án chung cư cao khoảng 35 tầng hộ tầng 8, 9, 10, 11, 12, 16 có mức giá tương đương cao dự án Ngược lại, từ tầng – 7, người lựa chọn (do quan niệm tầng thấp ồn dễ có nhiều muỗi) có mức giá thấp đáng kể Riêng tầng cao 33,34,35 mức giá thấp Nguyên nhân tâm lý người Việt ngại nhà chung cư cao lo sợ hỏa hoạn, điện, nóng bức… Vì vậy, hầu hết với dự án chung cư, tầng cao tịa nhà có mức giá rẻ Bên cạnh đó, hướng nhà yếu tố cần xét đến hộ Cũng theo quan niệm chọn nhà người Việt từ xa xưa, hướng nhà thành tố ảnh hưởng đến giá bán hộ chung cư Theo đó, có hướng mát như: hướng Đơng, Nam, Đông Nam dự án sở hữu mức giá cao so với có hướng nóng Tây, Bắc, Tây Bắc…Trong đó, hộ hướng Tây rẻ Tuy nhiên, trường hợp hộ có hướng nóng hướng Tây Bắc, Tây Nam song lại sở hữu tầm view đẹp nằm khoảng tầng tầm trung mức giá cao chút so với hộ hướng khác Một số khách hàng đặc biệt quan tâm đến yếu tố tầm view Đây hiểu khoảng khơng, tầm nhìn bên ngồi cảnh quan, tiện ích mà chủ nhân hộ nhìn thấy từ hộ mình.Thơng thường, chung cư có tầm 12 view đẹp, thơng thống view nhìn cơng viên, view hồ nước, vườn xanh… thường có mức giá cao so với hộ khác dự án có tầm view “xấu” hơn, view đường, view hộ chung cư khác… Đặc biệt, riêng góc, sở hữu đến tầm view đẹp mức giá thường cao so với khác dự án trung bình từ triệu/m2 - HANGXOM: Đây nhân tố quan trọng mang tính tinh thần Nếu hàng xóm xung quanh có chất lượng sống tốt, có văn hố, học thức, ứng xử văn minh chứng tỏ tập thể có nhận thức cao Vậy nên họ tìm đến hộ tốt với họ, chứng tỏ khu vực có điều kiện sống môi trường sinh hoạt tốt Và giá nhà đương nhiên đắt khu khác Kỳ vọng biến HANGXOM mang dấu dương (+) mối quan hệ chiều Dựa theo bảng mơ tả biến mơ hình, nhóm nghiên cứu xây dựng mơ hình hồi quy sau: GIANHAi,t = VITRIi,t + + DTICHi,t + SOPHONGi,t + HANGXOMi,t + ui,t 13 TIENICHi,t + TỔNG HỢP BÁO CÁO ĐỀ XUẤT NGHIÊN CỨU 4.1 Tổng hợp trình bày báo cáo CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ THUYẾT CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CHƯƠNG 3: ĐÁNH GIÁ KẾT LUẬN 14 TÀI LIỆU THAM KHẢO 4.2 Kế hoạch nghiên cứu STT Nội dung Xác định đề tài xây dựng đề cương Cơ sở lý thuyết Cơ sở lý thuyết tổng quan Người thực Thời gian thực hiện Tất thành Tháng 12 năm viên 2022 đến tháng nhóm năm 2023 Phạm Đức Tháng 12 năm Việt 2022 đến tháng nghiên cứu năm 2023 Tổng quan nghiên cứu Đỗ Khánh Tháng 12 năm Linh 2022 đến tháng năm 2023 Thực trạng Xu hướng chọn nhà chung Lưu Thị Tháng 12 năm cư Thùy Dung 2022 đến tháng năm 2023 Các yếu tố ảnh hưởng đến Tháng 12 năm giá chung cư 2022 đến tháng năm 2023 15