Hoàn thiện ông tác bồi thường giải phóng mặt bằng tại huyện nhà bè, thành phố hồ chí minh

Thông qua những hoạt động này, Nhà nƣớc thể hiện rất rõ quyền định đoạt đất đai với tƣ cách là đại diện chủ sở hữu đối với đất đai.Nhƣ vậy có thể hiểu khái niệm thu hồi đất nhƣ sau: Thu

 I H C BÁCH KHOA HÀ N   I

T MINH H I  

HOÀN THI N CÔNG TÁC B   NG GI I PHÓNG M T B NG T I HUY N     NHÀ BÈ, THÀNH PH H CHÍ MINH  

LU  C N LÝ KINH T 

HÀ NỘI - 2018

Tai ngay!!! Ban co the xoa dong chu nay!!! 17057204917471000000

 I H  C BÁCH KHOA HÀ N I 

T MINH H I  

HOÀN THI N CÔNG TÁC B   NG GI I PHÓNG M T B NG T I HUY N     NHÀ BÈ, THÀNH PH H CHÍ MINH  

Chuyên ngành: Qun Lý Kinh T 

LU N LÝ KINH T 

 NG DN KHOA H C 



HÀ NỘI - 2018

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu, kết quả nêu trong Luận văn là trung thực và chƣa từng đƣợc ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác

Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này

đã đƣợc cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đã đƣợc chỉ rõ nguồn gốc

Tp Hồ Chí Minh, ngày tháng năm 2018



T Minh H i  

Trong quá trình thực hiện đề tài “Hoàn thiện công tác bồi thường giải

phóng mặt bằng tại huyện Nhà Bè, Tp Hồ Chí Minh , tôi đã nhận được sự hướng ”

dẫn, giúp đỡ, động viên của nhiều cá nhân và tập thể Tôi xin được bày tỏ sự cảm

ơn sâu sắc nhất tới tất cả các cá nhân và tập thể đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong học tập và nghiên cứu

Tôi xin trân trọng cảm ơn Ban Giám hiệu, Phòng Đào tạo sau đại học, Viện Kinh tế & Quản lý Trường Đại học Bách khoa Hà Nội đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi

về mọi mặt trong quá trình học tập và hoàn thành luận văn này

Tôi xin trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ tận tình của giáo viên hướng dẫn PGS.TS Nguyễn Ái Đoàn

Tôi xin cảm ơn sự giúp đỡ, đóng góp nhiều ý kiến quý báu của các nhà khoa học, các thầy, cô giáo trong Trường Đại học Bách khoa Hà Nội

Trong quá trình thực hiện đề tài, tôi còn được sự giúp đỡ và cộng tác của các Lãnh đạo – Cán bộ của huyện Nhà Bè đã tạo điều kiện mọi mặt để tôi hoàn thành nghiên cứu này

Do thời gian thực hiện có hạn, kiến thức chuyên môn còn nhiều hạn chế nên luận văn không tránh khỏi những thiếu sót nhất định Tôi rất mong nhận được những ý kiến đóng góp của các thầy, cô giáo và các bạn để hoàn thành bài luận văn với kết quả cao nhất

Xin trân trọng cảm ơn!



T Minh H i  

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vi

DANH MỤC CÁC BẢNG vii

DANH MỤC CÁC HÌNH viii

PHẦN MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài 2

3 Mục tiêu nghiên cứu 3

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 3

5 Phương pháp nghiên cứu 3

6 Kết cấu luận văn 4

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN 5

1.1 Một số khái niệm chung về thu hồi đất và bồi thường giải phóng mặt bằng 5

1.1.1 Đất đai và vai trò của đất đai 5

1.1.2 Thu hồi đất và giải phóng mặt bằng 7

1.1.3 Bồi thường giải phóng mặt bằng cấp Huyện 11

1.2 Nội dung công tác bồi thường giải phóng mặt bằng cấp Huyện 16

1.2.1 Quy trình bồi thường giải phóng mặt bằng 16

1.2.2 Xây dựng kế hoạch bồi thường khi GPMB 21

1.2.3 Lập, thẩm định phương án bồi thường khi GPMB 21

1.2.4 Tổ chức thực hiện Phương án bồi thường khi GPMB 22

1.2.5 Kiểm tra, giám sát việc bồi thường khi GPMB 22

1.3 Các chỉ tiêu đánh giá công tác bồi thường GPMB 23

1.4.1 Các nhân tố bên ngoài 25

1.4.2 Các nhân tố bên trong 26

1.5 Kinh nghi m th c t v công tác bệ ự ế ề ồi thường gi i phóng m t b ng m t s ả ặ ằ ở ộ ố tỉnh trong nước 29

1.5.1 Kinh nghiệm của Thành ph Long Anố 29

1.5.2 Kinh nghiệm của Thành ph Cố ần Thơ 30

1.5.3 Bài học rút ra cho huyện Nhà Bè trong công tác bồi thường giải phóng mặt bằng 31

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 33

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TẠI HUYỆN NHÀ BÈ, TP HỒ CHÍ MINH 34

2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của huyện Nhà Bè và nhu cầu thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng 34

2.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển huyện Nhà Bè 34

2.1.2 Vị trí địa lý huyện Nhà Bè 37

2.1.3 Điều kiện tự nhiên huyện Nhà Bè 39

2.1.4 Điều kiện kinh tế huyện Nhà Bè 39

2.1.5 Nhu cầu thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng 40

2.2 Phân tích thực trạng bồi thường giải phóng mặt bằng của huyện Nhà Bè 42

2.2.1 Phương pháp đánh giá công tác bồi thường giải phóng mặt bằng tại huyện Nhà Bè, Tp Hồ Chí Minh 42

2.2.2 Các chỉ tiêu đánh giá công tác bồi thường GPMB 43

2.2.3 Phân tích các nội dung bồi thường GPMB của huyện Nhà Bè 48

2.3 Phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường GPMB 70

2.3.1 Các nhân tố bên ngoài 70

2.3.2 Các nhân bên tố trong 74

2.4 Đánh giá công tác bồi thường giải phóng mặt bằng trên địa bàn huyện Nhà Bè 82

2.4.2 Điểm yếu và nguyên nhân của điểm yếu trong công tác bồi thường

giải phóng mặt bằng 83

KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 86

CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TẠI HUYỆN NHÀ BÈ, TP HỒ CHÍ MINH 87

3.1 Mục tiêu phát triển kinh tế xã hội và định hướng hoàn thiện công- .87

tác bồi thường giải phóng mặt bằng của huyện Nhà Bè .87

3.1.1 Mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội và nhu cầu giải phóng mặt bằng của huyện Nhà Bè trong thời gian tới 87

3.1.2 Định hướng hoàn thiện công tác bồi thường giải phóng mặt bằng tại huyện Nhà Bè 89

3.2 Một số giải pháp hoàn thiện công tác bồi thường giải phóng mặt bằng của huyện Nhà Bè 90

3.2.1 Đổi mới các thủ tục bồi thường và giải phóng mặt bằng 90

3.2.2 Đổi mới công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 94

3.2.3 Đổi mới công tác tổ chức thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng 96

3.2.4 Tăng cường công tác tuyên truyền cho người dân 100

3.2.5 Nâng cao năng lực cán bộ thực hiện công tác bồi thường và giải phóng mặt bằng 103

3.3 Một số kiến nghị trong công tác bồi thường giải phóng mặt bằng 106

3.3.1 Đối với Nhà nước 106

3.3.2 Đối với UBND Thành Phố Hồ Chí Minh 107

KẾT LUẬN CHƯƠNG 3 108

TÀI LIỆUTHAM KHẢO 110

B ng 2.1: Phân b diả ổ ện tích đất sử ụ d ng c a huyủ ện Nhà Bè giai đoạn 2015 -2017 43

B ng 2.2: K t qu ả ế ả giao đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện Nhà Bè giai đoạn 2015 – 2017 44

B ng 2.3: K t qu thu hả ế ả ồi đất ph c v c hi n các d án huyụ ụ thự ệ ự ện Nhà Bè giai đoạn

2015 - 2017 44

B ng 2.4: B ng tiả ả ến độthực hiện các d ự án đền bù GPMB giai đoạn 2015-2017 46

B ng 2.5: B ng t ng h p s ng phiả ả ổ ợ ố lượ ếu điều tra, kh o sát 47 ả

B ng 2.6: B ng t ng h p kả ả ổ ợ ết quả điề u tra, khảo sát……….47

B ng 2.7: T ng h p k ho ch bả ổ ợ ế ạ ồi thường GPMB trên địa bàn huy n Nhà Bè giai ệđoạn 2015 2017 50 –

B ng 2.8ả : Đánh giá của cán b ộ và người dân v công tác xây d ng k ho ch bề ự ế ạ ồi thường GPMB c a huy n Nhà Bè 51 ủ ệ

B ng 2.9ả : Đánh giá của cán b ộ và người dân v công tác l p, thề ậ ẩm định phương án

Hình 2.1: Bản đồ huy n Nhà Bè 38ệHình 2.2: Quy trình lập, thẩm định phương án bồi thường GPMB tại huyện Nhà Bè 53

PHN M  U

1 

Thu hồi đất để ử ụ s d ng vào mục đích quốc phòng, an ninh, l i ích qu c gia ợ ố

và đầu tư xây dựng các công trình công c ng, khu công nghi pộ ệ , khu đô thị là m t t t ộ ấ

y u khách quan trong quá trình phát tri n Kinh t - Xã hế ể ế ội, đặc biệt trong giai đoạn công nghi p hoá - hiệ ện đại hoá của nước ta hiện nay Tuy nhiên, làm sao đẩy nhanh tiến độ ả gi i phóng m t bặ ằng để ch ủ đầu tư có thể thi công k p tiị ến độ ự án và đồ d ng thờ ạo đượ ự đồi t c s ng thu n cậ ủa người dân b gi i t a trong d ị ả ỏ ự án đó là mộ ấn đềt v

hết sức quan trọng

Th c t cho th r ng công tác gi i phóng mự ế ấy ằ ả ặt b ng c a các d án trên c ằ ủ ự ảnước đều không đảm b o tiả ến độ, yêu cầu cho nhà đầu tư gây ra nhiều lãng phí Nguyên nhân c a các vủ ấn đề đó là: Các khi u n i, khi u ki nế ạ ế ệ , đền bù không thỏa đáng…đã kéo dài trong nhiều năm qua, th m chí tậ ạo ra các dư luận x u trong xã ấ

h ội

Huy n Nhà Bè n m phía Nam thành ph H Chí Minh, là m Hệ ằ ố ồ ột uyện ngoại thành c a Thành ph Trong nhủ ố ững năm qua, ốc độ đô thịt hoá c a Hủ uyện đang

di n ra nhanh chóng, nhi u công trình ễ ề được xây d ng v i quy lự ớ mô ớn như: Khu dân

cư ngã ba Nhơn Đức, khu dân cư thị ấ tr n Phú Xuân, khu nhà ở tái định cư Hiệp Phước 1, khu nhà ở tái định cư Hiệp Phước 2, khu nhà dân cư ông ty TrườC ng V , ỹkhu công nghi p Hiệ ệp Phước…Vì th công tác gi i phóng m t bế ả ặ ằng trong giai đoạn

hi n nay và trong th i gian t i chi m v trí quan tr ng trong công tác chính tr cệ ờ ớ ế ị ọ ị ủa Huy n ệ

Công tác gi i phóng m t b ng trong th i gian vả ặ ằ ờ ừa qua trên địa bàn thành ph ốnói chung và trên địa bàn huy n Nhà Bè nói riêng g p r t nhiệ ặ ấ ều khó khăn, nhiều d ự

án kéo dài không đảm b o tiả ến độ, nên nhi u d án b treo ho c thi công ch ề ự ị ặ ỉ được

m t ph n Nguyên nhân ch y u là do vi c bộ ầ ủ ế ệ ồi thường gi i phóng m t bả ặ ằng chưa được thỏa đáng dẫn đến ch a như ận được s ng thu n cự đồ ậ ủa người dân Qua th i ờgian làm vi c t i UBND hệ ạ uyện Nhà Bè và sinh s ng tố ại đây, nhận thức đượ ầc t m quan tr ng c a vi c bọ ủ ệ ồi thường để ả gi i phóng m t b ng, nên tôi quyặ ằ ết định ch n ọ đề

tài Hoàn thi ện công tác bồi thường giải phóng mặt bằng tại huyện Nhà Bè, Tp

H ồ Chí Minh” làm đề tài nghiên c u cho luứ ận văn thạc sĩ của mình V i mong ớmuốn đóng góp một phần công s c nhỏứ bé c a mình vào s phát tri n c a Huy n ủ ự ể ủ ệ

2 Tình hình nghiên c    tài

Đã có mộ ố đềt s tài nghiên c u t nhiứ ừ ều góc độ khác nhau v công tác b i ề ồthường gi i phóng m t b ng t i Vi t Nam Các tác gi ả ặ ằ ạ ệ ả đã nghiên cứ ừu t nhi u cách ềtiế ập c n khác nhau, nh m nh ng mằ ữ ục đích, đối tượng khác nhau, t ừ đó chỉ ra h n ạchế và nguyên nhân c a nh ng b t c p còn t n tủ ữ ấ ậ ồ ại, đề xuất hướng gi i quy t và giả ế ải pháp để hoàn thi n công tác bệ ồi thường gi i phóng m t b ng M t s tài nghiên ả ặ ằ ộ ố đề

c u v hoàn thi n công tác bứ ề ệ ồi thường gi i phóng mả ặt bằng như sau:

- Tác gi ả Phạm Thu Th y v i lu n án tiủ ớ ậ ến sĩ: “Pháp luật v bề ồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nông nghi p Việ ở ệt Nam”, bảo v tệ ại Trường Đạ ọi h c Lu t Hà ậ

Nội năm 2014 Mặc dù lu n án c a tác gi Thu Th y thu c chuyên ngành Lu t hậ ủ ả ủ ộ ậ ọc, tuy nhiên, nhi u nề ội dung liên quan đến bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nông nghi p có giá tr tham kh o rệ ị ả ất tốt đối với việc nghiên cứu luận văn của học viên

- Tác gi ả Khổng Minh Tùng v i luớ ận văn thạc sĩ: “Giải pháp hoàn thi n quá ệtrình th c thi chính sách thu hự ồi đất nông nghi p, bệ ồi thường gi i phóng m t b ng ả ặ ằ

t i huyạ ện Yên Dũng, tỉnh Bắc Giang”, bảo v tệ ại Trường đạ ọi h c Nông nghi p Hà ệ

N i (nay là Hộ ọc viện Nông nghi p Hà Nệ ội) năm 2010

- Tác gi Nguy n Th Thúy Bích v i luả ễ ị ớ ận văn thạc sĩ: “Nghiên cứu th c thi ựchính sách bồi thường gi i phóng m t b ng khi thu hả ặ ằ ồi đấ ảt s n xu t nông nghi p tấ ệ ại

qu n Hoàng Mai - thành ph Hà Nậ ố ội”, bảo v tệ ại Trường đạ ọi h c Nông nghi p Hà ệ

N i (nay là Hộ ọc viện Nông nghi p Hà Nệ ội) năm 2012

- Tác gi Nguyả ễn Văn Thịnh v i luớ ận văn thạc sĩ: “Nghiên cứu gi i pháp thả ực

hi n chính sách thu hệ ồi đất, bồi thường gi i phóng m t b ng t i huy n Thuả ặ ằ ạ ệ ận Thành, t nh Bỉ ắc Ninh”, bảo v tệ ại Trường đạ ọi h c Nông nghi p Hà N i (nay là Hệ ộ ọc

vi n Nông nghi p Hà Nệ ệ ội) năm 2012

Tuy nhiên, t i Huy n Nhà Bè, t i thạ ệ ớ ời điểm này, chưa có một công trình nào nghiên c u v hoàn thi n công tác bứ ề ệ ồi thường gi i phóng m t b ng t i huy n Nhà ả ặ ằ ạ ệ

Bè, Tp H Chí Minh ồ

3

Mục tiêu nghiên cứu chính của luận văn là đề xu t m t s ấ ộ ố giải pháp nhằm hoàn thiện công tác bồi thường giải phóng m t b ng t i huyặ ằ ạ ện Nhà Bè, Tp H Chí ồMinh

Mục tiêu cụ thể bao gồm các mục tiêu sau:

- H ệthống hóa cơ sở lý luận về bồi thường gi i phóng mặt b ng ả ằ

- Phân tích thực trạng bồi thường giải phóng m t b ng t i huyặ ằ ạ ện Nhà Bè, Tp

- Không gian: T i huy n Nhà Bè, Tp H Chí Minh.ạ ệ ồ

- Thời gian: D ữ ệli u th cứ ấp được thu th p t ậ ừ năm 2014 đến năm 2017

+ Nguồn dữ liệu thứ cấp: Thu thập các báo cáo bồi thường giải phóng mặt bằng công khai trên các phương tiện thông tin đại chúng và các tài liệu nội bộ về công tác giải phóng mặt bằng của huyện Nhà Bè Tp Hồ Chí Minh

+ Nguồn dữ liệu sơ cấp: Phỏng vấn các hộ dân nằm trong diện bồi thường giả phóng mặt bằng và các cán bộ nằm trong B Ban ồi thường của huyện Nhà Bè Tp

Hồ Chí Minh, thông qua việc lấy ý kiến thể hiện trên bảng câu hỏi phiếu khảo sát

- Phương pháp chuyên gia: Xin ý kiến cán bộ hiện đang công tác tại UBND huyện Nhà Bè (gồm: Chủ tịch, phó chủ tịch, Trưởng phòng tài nguyên môi trường), các cán bộ đang công tác tại 6 xã của huyện nhà è (gồm: Chủ tịch, Công chức địa Bchính của mỗi xã) và 2 chuyên gia trong lĩnh vực quy hoạch dự án Để thấy được những vấn đề gặp phải trong công tác bồi thường giải phóng mặt bằng tại Huyện

Đất (soil): Lớp đất m t c a v ặ ủ ỏ trái đấ ọt g i là Th ổ nhưỡng Th ổ nhưỡng phát sinh là do tác động l n nhau c a khí tr i (Khí quyẫ ủ ờ ển), nước (Th y quy n), sinh vủ ể ật (Sinh quyển) và đá mẹ(Thạch quy n) qua th i gian lâu dài ể ờ

Đất (land): Khái niệm đất có th ể được hi u theo nhiể ều cách khác nhau: Đất như là không gian; Đất như là cộng đồng lãnh thổ; Đất như là vị trí địa lý; Đất như

là nguồ ốn; Đất như là môi trường; Đất như là tài sản v n

Theo luật Đất đai 2003 ở nước ta quy định: Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu s n xu t đ t bi t, là thành ph n quan tr ng ả ấ ặ ệ ầ ọ hàng đầu c a môi ủtrường sống, là địa bàn phân b ố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã h i, an ninh và qu c phòng ộ ố Việc phân loại đất hi n nay ệ ởViệt Nam theo 02 cách:

- Phân loại đất theo th ổ nhưỡng: Mục đích để xây d ng bự ản đồ thổ nhưỡng

Có 3 trường phái ch y u: Phân loủ ế ại đất theo ngu n g c phát sinh; Phân loồ ố ại đất theo định lượng các tầng đất; Phân loại đất theo FAO UNESCO –

- Phân loại đất theo mục đích sử ụng đất: Căn cứ d vào quỹ t, mđấ ục đích sử

dụng đất, chính sách thuế, các nước có b ng phân loả ại đất khác nhau: Đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất chuyên dùng (đất xây dựng cơ sở ạ ầng, đấ h t t khu công nghiệp, đất thương mại, du l ch, sinh thái, b o tị ả ồn), đất đô thị, đất ven đô thị, đất an ninh quốc phòng, đất ở và hành chính nông thôn, đất chưa sử ụng, đất hoang… d

Đố ới v i Việt Nam theo quy định c a Luủ ật đất đai 2003, từ 1/7/2004, đất đai được chia thành 3 loạ ấi: đ t nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử ụ d ng

1.1.1.2 Vai trò và đặc điể m c ủa đất đai

Vai trò của đất đai:

Như ta đã biết đất đai có nguồ ố ừ ựn g c t t nhiên, cùng v i vòng quay của ớbánh xe thời gian thì con người xu t hiấ ện và tác động vào đất đai, cả ạo đất đai và i t

biến đất đai từ ả s n ph m c a t nhiên l i mang trong mình sẩ ủ ự ạ ức lao động c a con ủngườ ứi, t c cũng là s n ph m c a xã h i ả ẩ ủ ộ

t tài nguyên thiên nhiên quý giá c a m i qu

y u t mang tính quyế ố ết định s t n t i và phát tri n cự ồ ạ ể ủa con người và các sinh vật khác trên trái đất Luật Đất đai năm 1993 của nước C ng hoà xã h i ch ngộ ộ ủ hĩa Việt Nam có ghi: “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu s n xuả ất đặc

bi t, là thành ph n quan trệ ầ ọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân b các ốkhu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh qu c phòng ố

có nh ng vai trò quan tr

Rõ ràng, đất đai không chỉ ữ ọng như đã nêu trên mà

nó còn có ý nghĩa về ặ m t chính tr Tài s n quý giá y ph i b o v b ng c ị ả ấ ả ả ệ ằ ả xương máu và vốn đất đai mà một quốc gia có được th hi n s c m nh c a quể ệ ứ ạ ủ ốc gia đó, ranh giới qu c gia th hi n ch quyề ủố ể ệ ủ n c a m t qu c gia ộ ố

Đặ c đi m c ể ủa đất đai:

Đất đai có tính cố đị nh v trí, không th di chuyị ể ển được, tính c nh v trí ố đị ịquyết định tính gi i h n v quy mô theo không gian và ch u s chi ph i c a các yớ ạ ề ị ự ố ủ ếu

t ố môi trường nơi có đất Mặt khác, đấ đai không giốt ng các hàng hóa khác có th ể

s n sinh qua quá trình s n xuả ả ất do đó, đất đai là có hạn Tuy nhiên, giá tr cị ủa đất đai ở các v trí khác nhau l i không giị ạ ống nhau Đất đai ở đô thị có giá tr lị ớn hơn ởnông thôn và vùng sâu, vùng xa, đất đai ở những nơi tạo ra ngu n l i lồ ợ ớn hơn, các điều kiện cơ sở ạ ầ h t ng hoàn thiện hơn sẽ có giá tr lị ớn hơn những đất đai có điều

kiện kém hơn Đất đai có tính đa dạng phong phú tuỳ thu c vào mộ ục đích sử ụ d ng đất đai và phù hợp v i tớ ừng vùng địa lý, đố ới đất đi v ai s d ng vào mử ụ ục đích nông nghiệp thì tính đa dạng phong phú của đất đai do khả năng thích nghi cuả các loại

cây, còn quyế ịnh đất đ t t t hay x u xét trong t ng loố ấ ừ ạ ất đểi đ làm gì, đất tốt cho mục đích này nhưng lại không t t cho mố ục đích khác.

Đất đai một tư liệu s n xu t g n li n v i ho t đ ng cả ấ ắ ề ớ ạ ộ ủa con người Con người tác động vào đất đai nhằm thu đượ ảc s n phẩm để ph c v cho các nhu c u c a cu c ụ ụ ầ ủ ộ

sống Tác động này có th c ti p ho c gián tiể trự ế ặ ếp và làm thay đổi tính ch t cấ ủa đất đai có thể chuyển đất hoang thành đấ ử ụng đượt s d c ho c là chuy n mặ ể ục đích sử

dụng đất T t c nhấ ả ững tác động đó của con người biến đất đai từ ộ ả m t s n ph m cẩ ủa

t nhiên thành s n ph m cự ả ẩ ủa lao động

Trong n n kinh t ề ếthị trường, các quan h ệ đất đai phong phú hơn rất nhiều, quy n s dề ử ụng đất được trao đổi, mua bán, chuyển nhượng và hình thành m t th ộ ịtrường đất đai Lúc này, đất đai được coi như là một hàng hoá và là m t hàng hoá ộ

đặc bi t Th trưệ ị ờng đất đai có liên quan đến nhi u th trư ng khác và nh ng bi n ề ị ờ ữ ế

động c a th trư ng này có ủ ị ờ ảnh hưởng đến n n kinh t ề ế và đờ ống dân cư.i s

1.1.2 Thu h  t và gi i phóng m t b    ng

1.1.2.1 Qu ản lý nhà nướ c về đất đai

Quản lý nhà nướ ề đất đai là tổc v ng h p các hoợ ạt động của các cơ quan nhà nước có th m quyẩ ền để ự th c hi n và b o v quy n s h u cệ ả ệ ề ở ữ ủa Nhà nước đố ới đấi v t đai; đó là các hoạt động n m ch c tình hình s dắ ắ ử ụng đất; phân ph i và phân ph i l i ố ố ạ

qu ỹ đất đai theo quy hoạch, ế hoạch; ể k ki m tra giám sát quá trình qu n lý và s ả ử

dụng đất; điề ế u ti t các ngu n l i t ồ ợ ừ đất đai

Hoạt động quản lý nhà nước về đất đai nhằm bảo vệ và thực hiện quyền sở hữu nhà nước về đất đai bao gồm 13 nội dung đã quy định ở Điều 6, Luật Đất đai

4 Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;

5 Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất;

6 Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

7 Thống kê, kiểm Kê đất đai;

8 Quản lý tài chính về đất đai;

9 Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản;

10 Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất;

11 Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai

và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai;

12 Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong việc quản lý và sử dụng đất đai;

13 Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai

Mười ba nội dung trên nhằm bảo vệ và thực hiện quyền sở hữu nhà nước về đất đai, được tập trung vào 4 lĩnh vực cơ bản sau đây:

Về hiện trạng sử dụng đất: Nhà nước nắm về thực tế quản lý và sử dụng đất

có hợp lý, có hiệu quả không? ó theo đúng quy hoạch, kế hoạch không? C Cách đánh giá phương hướng khắc phục để giải quyết các bất hợp lý trong sử dụng đất đai

Thứ hai: Nhà nước thực hiện việc phân phối và phân phối lại đất đai theo

quy hoạch và kế hoạch chung thống nhất Nhà nước chiếm hữu toàn bộ quỹ đất đai, nhưng lại không trực tiếp sử dụng mà giao cho các tổ chức, cá nhân sử dụng Trong quá trình phát triển của đất nước, ở từng giai đoạn cụ thể, nhu cầu sử dụng đất đai của các ngành, các cơ quan, tổ chức cũng khác nhau Nhà nước với vai trò chủ quản

lý đất đai thực hiện phân phối đất đai cho các chủ sử dụng; theo quá trình phát triển của xã hội, Nhà nước còn thực hiện phân phối lại quỹ đất đai cho phù hợp với từng giai đoạn lịch sử cụ thể Để thực hiện việc phân phối và phân phối lại đất đai, Nhà nước đã thực hiện việc chuyển giao quyền sử dụng đất giữa các chủ thể khác nhau, thực hiện việc điều chỉnh giữa các loại đất, giữa các vùng kinh tế Hơn nữa, Nhà nước thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cho phép chuyển quyền sử dụng đất và thu hồi đất

Thứ ba: Nhà nước thường xuyên thanh tra, kiểm tra chế độ quản lý và sử

dụng đất đai Hoạt động phân phối và sử dụng đất do các cơ quan hà nước và do Nngười sử dụng cụ thể thực hiện Để việc phân phối và sử dụng được phù hợp với yêu cầu và lợi ích của Nhà nước, Nhà nước tiến hành kiểm tra giám sát quá trình phân phối và sử dụng đất trong khi kiểm tra, giám sát, nếu phát hiện các vi phạm và bất cập trong phân phối và sử dụng, Nhà nước sẽ xử lý và giải quyết các vi phạm, bất cập đó

Thứ tư Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai Hoạt

động này được thực hiện thông qua các chính sách tài chính về đất đai như: hu tiền T

sử dụng đất (có thể dưới dạng tiền giao đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, có thể dưới dạng tiền thuê đất, có thể dưới dạng tiền chuyển mục đích sử dụng đất), thu các loại thuế liên quan đến việc sử dụng đất (như thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế thu nhập cao có được từ việc chuyển quyền sử dụng đất ) nhằm điều tiết các nguồn lợi hoặc phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại

1.1.2.2 Thu h ồi đấ t và gi i phóng m ả ặ t bằng

Theo Điều 3 Luật Đất đai Số: 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013: “Nhà nước

thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai” Nếu như giao đất, cho thuê đất là cơ sở để làm phát sinh quan

hệ pháp luật đất đai, phát sinh quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng thì thu hồi đất là một biện pháp làm chấm dứt quan hệ pháp luật đất đai bằng một quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền Thông qua những hoạt động này, Nhà nước thể hiện rất rõ quyền định đoạt đất đai với tư cách là đại diện chủ sở hữu đối với đất đai

Như vậy có thể hiểu khái niệm thu hồi đất như sau: Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại đất và quyền sử dụng đất đã giao cho các chủ thể sử dụng đất theo quy định của pháp luật đấtđai

GPMB là một quá trình liên quan đến việc di dời nhà cửa, cây cối, vật kiến trúc và/hoặc một bộ phận người dân trên một địa bàn được quy hoạch cụ thể nhằm mục đích tu bổ, cải tạo hoặc xây mới các công trình, vật kiến trúc trên khu vực được quy hoạch GPMB Công tác GPMB ảnh hướng quyết định đến tiến độ của dự án, công trình, đây là khâu khởi đầu trong quá trình triển khai dự án

GPMB thường do chính quyền Nhà nước thực hiện, nội dung chính của GPMB là việc thu hồi đất cho các mục đích phát triển kinh tế xã hội hoặc an ninh - quốc phòng Cùng với việc thu hồi đất của người dân cho mục đích mới, Nhà nước phải thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho người có đất bị thu hồi trong vùng quy hoạch GPMB là một quá trình lâu dài, gồm nhiều bước công việc

kể từ khi cơ quan có thẩm quyền ra quyết định thành lập hội đồng bồi thường GPMB đến khi hoàn thành công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư và bàn giao quỹ đất sạch cho đơn vị được giao làm chủ đầu tư

Như vậy có thể thấy rằng, công tác GPMB khi Nhà nước thu hồi đất phục vụ mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng không chỉ đơn thuần là sự đền bù về mặt vật chất mà còn phải đảm bảo lợi ích của người dân trong diện di chuyển

  H

1.1.3.1 Một số khái niệm chung về bồi thường giải phóng mặt bằng

Khái niệm:

Giải phóng mặt bằng là quá trình thực hiện các công việc liên quan đến việc

di dời nhà cửa, cây cối, các công trình xây dựng và một bộ phận dân cư trên một phần đất nhất định được quy hoạch cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một công trình mới

Theo từ điển tiếng Việt thì đền bù có nghĩa là: “Trả lại đầy đủ hoặc tương xứng với mất mát hoặc sự vất vả” điều đó có nghĩa là: Không phải mọi khoản đền

bù đều bằng tiền; Sự mất mát của người bị thu hồi đất không chỉ là về mặt vật chất

mà nhiều trường hợp còn mất mát cả về tinh thần nhất là khi phải tái định cư; Về mặt hành chính thì đây là một quá trình không tự nguyện, có tính cưỡng chế và vẫn đòi hỏi sự “hy sinh” Không chỉ là một sự đền bù ngang giá tuyệt đối

Từ những nhận thức trên có thể hiểu bản chất của công tác đền bù giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất phục vụ mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng trong quá trình hiện nay không chỉ đơn thuần là sự đền

bù về mặt vật chất mà còn phải đảm bảo lợi ích của người dân phải di chuyển

Mục đích:

Trong quá trình phát triển kinh tế xã hội ở mọi quốc gia, cũng như quá trình -

đô thị hóa ở các Thành phố, GPMB luôn là một nhiệm vụ quan trọng của chính quyền các cấp GPMB là khâu quan trọng để thực hiện chuyển dịch cơ cấu kinh tế, cũng như quá trình chỉnh trang đô thị, phát triển các công trình dự án phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích cộng đồng Ở bất kỳ quốc gia nào, GPMB cũng là một công việc phức tạp, có ảnh hưởng trực tiếp đến sự nghiệp phát triển kinh tế xã hội của - quốc gia đó Tựu chung lại, GPMB có các đặc điểm cơ bản như sau:

- GPMB khó có sự đồng thuận của cộng đồng dân cư bị thu hồi đất: Đây là đặc điểm cơ bản nhất của công tác GPMB ở hầu hết các quốc gia GPMB là việc rất nhạy cảm, nó đụng chạm đến đất đai, nhà ở, công việc làm ăn có ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của những người có đất bị thu hồi trong khi giá trị đất đai thì rất lớn

Vì vậy, khi Nhà nước thực hiện GPMB rất khó tạo ra sự đồng thuận trong cộng đồng người dân bị thu hồi đất Việc khó tạo ra sự đồng thuận làm cho công tác GPMB của chính quyền Nhà nước gặp nhiều khó khăn.

- GPMB chịu ảnh hưởng và tác động đến nhiều đối tượng khác nhau trong xã hội từ các cấp chính quyền đến đông đảo cộng đồng dân cư cũng như các tổ chức, doanh nghiệp kinh doanh trên khu vực nhà nước thực hiện công tác GPMB cho các mục tiêu chương trình phát triển kinh tế xã hội, an ninh, quốc phòng.-

- GPMB là một nguyên nhân gây bẩt ổn xã hội: GPMB liên quan trực tiếp đến lợi ích của đông đảo cộng đồng dân cư, vì vậy việc hài hoà lợi ích, đáp ứng mong mỏi của cả cộng đồng là việc khó khăn với các cấp chính quyền Vì vậy, việc GPMB của nhà nước dễ bùng phát khiếu kiện, khiến cho tình hình an ninh, chính trị

xã hội trở nên phức tạp

- Văn bản pháp lý liên quan đến GPMB nhiều và liên tục được thay đổi: Có thể nói, các chế độ, chính sách pháp luật của Nhà nước liên quan đến GPMB rất đa dạng và liên tục được cập nhật, thay đổi cho phù hợp với điều kiện thực tế Mặc dù các chính sách này luôn được thay đổi nhưng vẫn khó lòng đáp ứng được đòi hỏi, mong muốn của những người bị thu hồi đất

Yêu c : ầu

Trong quá trình phát triển đất nước, luôn diễn ra quá trình phân bổ lại đất đai cho các mục tiêu phát triển kinh tế xã hội, củng cố quốc phòng, an ninh Khi các - ngành sản xuất công nghiệp, giao thông, du lịch, giáo dục, dịch vụ, thương mại tăng dần tỷ trọng trong tổng sản phẩm thu nhập quốc dân (GDP) thì việc chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất làm nhà ở sang đất chuyên dùng sử dụng vào các mục đích công nghiệp, giao thông, du lịch, thương mại là điều tất yếu và diễn ra ngày càng mạnh mẽ

Quá trình thực hiện bồi thường, GPMB để thực hiên các dự án xây dựng luôn phải giải quyết dung hoà mâu thuẫn về lợi ích của hai nhóm đối tượng:

- Người được giao đất (trong đó có cả cơ quan Nhà nước) luôn tìm cách giảm chi phí bồi thườngGPMB nhằm hạ giá thành xây dựng, tiết kiệm chi phí sản xuất

- Người bị thu hồi đất luôn đòi hỏi được trả một khoản bồi thường “càng nhiều càng tốt” mà trước hết phải là thoả đáng, mặt khác trong nội bộ những người được đền bù có người chấp hành tốt chính sách pháp luật đất đai của Nhà nước, có người chấp hành chưa tốt, do đó đòi hỏi phải xử lý sao cho công bằng cũng là một việc hết sức khó khăn.

Giải phóng mặt bằng là vấn đề vừa có tính thời vụ vừa mang tính cấp bách của phát triển mà nhiều nước đang phải đương đầu Trong những năm gần đây vấn

đề này trở thành trung tâm của dư luận, là một trong những mối quan tâm hàng đầu của các nhà hoạch định chính sách, nhà quản lý, nhà đầu tư Thực tiễn chứng minh rằng làm tốt công tác giải phóng mặt bằng không chỉ tạo được môi trường thông thoáng cho phát triển, thu hút được đầu tư mà còn góp phần làm lành mạnh nhiều quan hệ xã hội, cũng cố được lòng tin của nhân dân, khắc phục tệ quan liêu, chống tham nhũng

Có thể khẳng định rằng giải phóng mặt bằng là một trong những điều kiện tiên quyết, là vấn đề của sự phát triển, là một nội dung không thể né tránh và là một yếu tố quyết định của tiến độ và sự thành công của phát triển Nhận thức này dẫn đến một yêu cầu cụ thể là các dự án xây dựng phải chứng minh được đó là sự lựa chọn mà việc đền bù giải phóng mặt bằng là ít nhất và khả thi nhất, yêu cầu này có thể trở thành tiêu chuẩn cụ thể để xét duyệt các phương án phát triển

Nguyên tắc:

Việc đền bù hiện nay còn có nhiều bất cập, hạn chế Mức đền bù chưa thoả đáng nên các hộ gia đình, cá nhân không chịu di dời đi chỗ khác, đồng thời các khu tái định cư có chất lượng kém, Nhà nước vẫn chưa có nhiều chính sách hỗ trợ hợp

lý cho các đối tượng di dời Điều này đã làm gián đoạn tiến độ giải phóng mặt bằng ảnh hưởng xấu tới việc đầu tư, xây dựng các dự án đã đề ra và gây thiệt hại thất thoát lớn cho ngân sách Nhà nước

Đền bù vừa thuộc quan hệ dân sự, vừa thuộc quan hệ hành chính Nó thuộc quan hệ dân sự vì mức đền bù là sự thoả thuận thoả đáng, hợp lý giữa các bên, đền

bù thuộc quan hệ hành chính vì quyết định thu hồi đất, quyết định mà Nhà nước đối

với các trường hợp đã được đền bù nhưng không chịu di dời xuất phát từ ý chí, mệnh lệnh đơn phương của Nhà nước và nó chịu sự điều chỉnh của luật hành chính.

Vì vậy công tác bồi thường giải phóng mặt bằng cần đáp ứng các yêu cầu sau theo quy định của pháp luật:

- Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật đất đai thì được bồi thường

- Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp Thành phố quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất

- Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật

1.1.3.2 Quyền hạn chính quyền cấp uyện về bồi thường giải phóng mặt H bằng

Ban Bồi thường iải phóng ặt bằng Huyện có chức năng, nhiệm vụ:g m

1 Lập phương án tổng thể về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, báo cáo thẩm định và trình duyệt theo quy định;

2 Giúp Hội đồng ồi thường, hỗ trợ và tái định cư của dự án thực hiện Bnhiệm vụ tại điểm a khoản 4 Điều 43 của Quy định kèm theo Quyết định số 17/2008/QĐ UBND ngày 14/3/2008 của Ủy ban nhân dân hành phố chịu trách - Tnhiệm trước Hội đồng Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của dự án về tính chính xác,

sự phù hợp chính sách của phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư;

3 Hướng dẫn, giải đáp thắc mắc của người sử dụng đất về những vấn đề liên quan đến việc bồi thường, hỗ trợ tái định cư; kiểm kê thực tế so sánh với tờ khai có

sự tham gia của người được bồi thường và chủ sử dụng đất Xác định tổng mức bồi thường cho toàn bộ diện tích đất thu hồi, toàn bộ tài sản hiện có trên đất và các khoản bồi thường, hỗ trợ khác Xác định mức bồi thường, hỗ trợ cho từng đối tượng, lưu trữ hồ sơ bồi thường, hỗ trợ của dự án theo quy định;

4 Tổng hợp các khó khăn, vướng mắc trong quá trình thực hiện, báo cáo, đề

xuất Hội đồng ồi thường của dự án hoặc Ủy ban nhân dân Huyện xem xét giải Bquyết;

5 Thực hiện chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ và phối hợp với các đơn vị có liên quan để bố trí tái định cư cho người bị thu hồi đất chính xác, đúng đối tượng;

6 Phối hợp các ban, ngành, Ủy ban nhân dân xã, thị trấn và các đơn vị có liên quan trên địa bàn uyện để nghiên cứu, đề xuất giải quyết các trường hợp xin Hcứu xét hoặc khiếu nại về bồi thường, giải phóng mặt bằng Đồng thời chịu trách nhiệm báo cáo, giải trình theo chỉ đạo của Chủ tịch Ủy ban nhân dân Huyện đối với các dự án trên địa bàn Huyện do Ban Bồi thường giải phóng mặt bằng Huyện thực hiện;

7 Phối hợp với các đơn vị có liên quan lập dự án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư (nếu có) báo cáo thẩm định và trình duyệt theo quy định;

8 Lập bản vẽ hoặc hợp đồng thuê các đơn vị tư vấn có chức năng đo vẽ hiện trạng nhà đất để làm cơ sở xác định giá trị bồi thường, hỗ trợ và tái định cư hoặc thuê đơn vị tư vấn có chức năng thực hiện;

9 Tổng hợp nhu cầu tái định cư của các dự án công ích trên địa bàn Huyện cho từng giai đoạn và kế hoạch giải quyết tái định cư cho các dự án này;

10 Tham mưu cho Ủy ban nhân dân Huyện thực hiện việc rao mua quỹ nhà, đất tái định cư theo quy định của Ủy ban nhân dân thành phố tại Chỉ thị số 32/2006/CT-UBND ngày 13 tháng 10 năm 2006 về tập trung giải quyết tái định cư cho các hộ đang tạm cư trong thời gian dài trên địa bàn hành phố Hồ Chí Minh, TQuyết định số 118/2007/QĐ UBND ngày 10 tháng 9 năm 2007 về phương thức -mua, bán căn hộ chung cư hoàn chỉnh và chuyển nhượng nền đất ở đã có hạ tầng kỹ thuật để bố trí tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn Thành phố,

11.Thường xuyên cập nhật giá cả liên quan đến công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng (nhà ở, đất ở, giá vật liệu xây dựng…);

12 Phối hợp với các cơ quan chuyên môn liên quan thuộc Ủy ban nhân dân Huyện rà soát quỹ đất do Nhà nước trực tiếp quản lý, quỹ đất dôi dư sau khi xử lý thu hồi từ các doanh nghiệp, tổ chức; các dự án phát triển nhà thương mại có sử

dụng quỹ đất công để xác định quỹ nhà, đất có thể sử dụng bố trí tái định cư;

13 Kiểm tra, đôn đốc tiến độ thi công các dự án tái định cư trên địa bàn, báo cáo các khó khăn, vướng mắc và đề xuất hướng tháo gỡ;

14 Phối hợp các cơ quan chuyên môn liên quan, Ủy ban nhân dân xã, thị trấn thuộc Ủy ban nhân dân Huyện và Sở Ngành Thành phố, để theo dõi, hỗ trợ - các hộ dân ổn định cuộc sống sau khi di dời theo Quyết định số 156/2006/QĐ-UBND ngày 27 tháng 10 năm 2006 của Ủy ban hân dân Thành phố về thành lập nQuỹ hỗ trợ đào tạo và giải quyết việc làm cho người có đất bị thu hồi để thực hiện các dự án đầu tư trên địa bàn Thành phố;

15 Thực hiện chế độ báo cáo sơ kết định kỳ hàng tháng, hàng quý, sáu tháng, tổng kết năm của công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư trên địa bàn và báo cáo đột xuất theo yêu cầu của Chủ tịch Ủy ban nhân dân Huyện và các Sở - Ngành liên quan;

16 Thực hiện các nhiệm vụ khác theo quy định của pháp luật, do Ủy ban nhân dân Thành phố quy định và do Chủ tịch Ủy ban nhân dân uyện chỉ đạo.H

1.2 N i dung công tác b     ng gi i phóng m   t bng cp uy H n

1.2.1 Quy trình b ồi thườ ng ả gi i phóng m ặ t bằng

Luật Đất đai 2013 đã có hiệ ựu l c thi hành k t ngày 01/7/2014 So v i Lu t ể ừ ớ ậĐất đai 2003, Luật Đất đai 2013 đã sửa đổi, b sung nhi u chính sách v ổ ề ề đất đai theo hướng phù hợp hơn với yêu c u qu n lý xã h i trong tình hình mầ ả ộ ới Việc thu

hồi, giải phóng m t b ng gặ ằ ồm các bước sau:

Bướ c 1: Thông báo thu h i đ t ồ ấ

Trước khi có quyết định thu hồi đất, ch m nhậ ất là 90 ngày đố ới đấi v t nông nghiệp và 180 ngày đố ới đấi v t phi nông nghiệp, cơ quan nhà nước có th m quy n ẩ ề

ph i thông báo thu hả ồi đất cho người có đất thu h i biồ ết Nội dung thông báo thu hồi

đất bao g m k ho ch thu h i đồ ế ạ ồ ất, điều tra, khảo sát, đo đạc, ki m đ m ể ế

Thông báo thu hồi đất phải được gửi đế ừng người có đấn t t thu h i, h p ph ồ ọ ổ

biến đến người dân trong khu vực có đất thu h i và tồ hông báo trên phương tiện

thông tin đại chúng, niêm y t t i tr s y ban nhân dân cế ạ ụ ở Ủ ấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu h i ồ

Sau khi thông báo thu hồi đất theo đúng thủ ụ t c nói trên, nếu ngườ ử ụi s d ng

đất trong khu v c thu hự ồi đấ đồt ng ý thì UBND c p có th m quy n có th ra Quy t ấ ẩ ề ể ế

định thu hồi đất và th c hi n các chính sách v bự ệ ề ồi thường, h trỗ ợ, tái định cư mà không c n ch h t th i h n thông báo ầ ờ ế ờ ạ

với đấ ủt c a h ộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư; đất ở ủa ngườ c i Việt Nam định

cư ở nước ngoài đượ ở ữc s h u nhà t i Vi t Nam thu c th m quy n c a UBND c p ở ạ ệ ộ ẩ ề ủ ấHuyện

Tuy nhiên, Điều 66 c a Luủ ật đất đai 2013 có sửa đổi th m quy n thu hẩ ề ồi đất

so v i Luớ ật đất đai cũ để ả c i cách hành chính khi th c hi n các d án, c là ự ệ ự ụ thểUBND c p Thành ph có th m quy n quyấ ố ẩ ề ết định thu hồi đất đố ới trười v ng h p khu ợ

đất thu h i có c t ch c và h gia ồ ả ổ ứ ộ đình, cá nhân đang sử ụng đấ d t

Bước 3: Kiểm kê đất đai, tài sản có trên đất

Sau khi có quyết định thu hồi đấ ủt c a c p có th m quy n, UBND c p xã có ấ ẩ ề ấtrách nhi m ph i h p v i t ệ ố ợ ớ ổ chức làm nhi m v bệ ụ ồi thường, gi i phóng m t b ng ả ặ ằtriển khai th c hi n k ho ch thu hự ệ ế ạ ồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm Ngườ ử ụng đấi s d t có trách nhi m ph i h p v i t ch c làm nhi m v bệ ố ợ ớ ổ ứ ệ ụ ồi thường,

gi i phóng m t b ng th c hi n viả ặ ằ ự ệ ệc điều tra, khảo sát, đo đạc xác định diện tích đất,

thống kê nhà , tài s n khác g n li n vở ả ắ ề ới đất để ập phương án bồi thườ l ng, h ợ, ỗ trtái định cư

Trong th i h n 10 ngày k t ờ ạ ể ừ ngày được vận động, thuy t phế ục mà ngườ ửi s

dụng đấ ẫt v n không ph i h p v i t ố ợ ớ ổchức làm nhi m v bệ ụ ồi thường, gi i phóng mả ặt

b ng thì Ch t ch UBND c p Hằ ủ ị ấ uyện ban hành quyết định kiểm đếm b t bu c ắ ộNgười có đất thu h i có trách nhi m th c hi n quyết địồ ệ ự ệ nh kiểm đếm b t bu c ắ ộTrường hợp người có đất thu h i không ch p hành thì Ch t ch UBND c p Huyện ồ ấ ủ ị ấban hành quyết định cưỡng ch c hi n quyếthự ệ ết định kiểm đếm ắb t bu c và t ộ ổchức thực hiện cưỡng ch ế theo quy định t i Đi u 70 ạ ề

Bước 4: Lập phương án bồ i thư ng thi t h i, h tr ờ ệ ạ ỗ ợ, tái định cư

T ổ chức làm nhi m v bệ ụ ồi thường, gi i phóng m t b ng có trách nhi m lả ặ ằ ệ ập phương án bồi thường, h trỗ ợ, tái định cư đố ớ ừi v i t ng t ch c, cá nhân, h ổ ứ ộ gia định

b thu hị ồi đất, trên cơ sở ổ t ng h p s u ki m kê, x lý các thông tin liên quan cợ ốliệ ể ử ủa ừng trường h p; áp giá tính giá tr b i thư ng v t, tài sợ ị ồ ờ ề đấ ản trên đất

p Thành ph , UBND c p H n có trách

nhi m t ệ ổchứ ậc l p và th c hi n d ự ệ ự án tái định cư trước khi thu hồi đất Khu tái định

cư tập trung ph i xây dả ựng cơ sở ạ ầng đồ h t ng b , bộ ảo đảm tiêu chu n, quy chu n ẩ ẩxây d ng, phù h p vự ợ ới điều ki n, phong t c, t p quán c a t ng vùng, mi n D án ệ ụ ậ ủ ừ ề ựtái định cư đượ ậc l p và phê duyệt độ ậc l p với phương án bồi thường, h trỗ ợ, tái định

cư nhưng phả ảo đảm có đấ ởi b t , nhà ở tái định cư trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quy n quyề ết định thu h i đ t ồ ấ

Bước 5: Niêm yết công khai phương án lấy ý ki n c a nhân dân ế ủ

Sau khi phương án chi tiết đượ ậc l p, t ch c làm nhi m v bổ ứ ệ ụ ồi thường, gi i ảphóng m t b ng có trách nhi m ph i h p v i UBND cặ ằ ệ ố ợ ớ ấp xã nơi có đất thu h i t ồ ổchứ ấc l y ý ki n c a nhân dân, nhế ủ ất là các đối tượng b thu hị ồi đất Hình th c l y ý ứ ấ

ki n là: t ế ổchứ ọc h p tr c ti p vự ế ới người dân trong khu vực có đất thu hồi, đồng thời niêm yết công khai phương án bồi thường, h ỗtrợ, tái định cư tạ ụ ởi tr s UBND cấp

xã, địa điểm sinh ho t chung cạ ủa khu dân cư nơi có đất thu h i ồ

T ổchức làm nhi m v bệ ụ ồi thường, gi i phóng m t b ng có trách nhi m t ng ả ặ ằ ệ ổ

h p ý kiợ ến đóng góp bằng văn bản, ghi rõ s ng ý kiố lượ ến đồng ý, s ố lượng ý kiến không đồng ý, s lư ng ý kiố ợ ến khác đố ới phương án bồi thười v ng, h trỗ ợ, tái định cư; phố ợi h p v i UBND cớ ấp xã nơi có đất thu h i t chồ ổ ức đối thoại đố ới trười v ng

h p còn có ý kiợ ến không đồng ý v ề phương án bồi thường, h ỗtrợ, tái định cư; hoàn chỉnh phương án trình cơ quan có thẩm quy n ề

Bước 6: Hoàn chỉnh Phương án

Trên cơ sở ý ki n góp ý cế ủa các đối tượng có đấ ịt b thu hồi, đại di n chính ệquyền, đoàn thể ở cơ sở ổ , t chứ ồi thườc b ng ti p thu, hoàn chế ỉnh phương án chi tiết

bồi thường, h ỗtrợ, tái định cư trình cơ quan chuyên môn thẩm định và trình c p có ấ

thẩm quy n phê duy ề ệt

Bước 7: Phê duy t Pệ hương án chi tiết và t ch c tri n khai th c hi n ổ ứ ể ự ệ

Việc quyết định thu hồi đất, phê duy t và t ch c th c hiệ ổ ứ ự ện phương án bồi thường, h trỗ ợ, tái định cư được quy định như sau: UBND cấp có th m quy n quy ẩ ề

định tại Điều 66 c a Luủ ật đất đai năm 2013 quyết định thu hồi đất, quyết định phê duyệt phương án bồ hười t ng, h ỗtrợ, tái định cư trong cùng một ngày

T ổchức làm nhi m v bệ ụ ồi thường, gi i phóng m t b ng có trách nhi m phả ặ ằ ệ ối

h p v i UBND c p xã ph bi n và niêm y t công khai quyợ ớ ấ ổ ế ế ế ịt đ nh phê duyệt phương

án bồi thường, h ỗ trợ, tái định cư tạ ụ ởi tr s UBND c p ấ xã và địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu h i; g i quyồ ử ết định bồi thường, h ỗtrợ, tái định

cư đế ừng người có đấn t t thu hồi, trong đó ghi rõ về ứ m c bồi thường, h tr , b trí ỗ ợ ốnhà hoặc đất tái định cư (nếu có)

T ổ chức th c hi n vi c bự ệ ệ ồi thường, h , b ỗ trợ ố trí tái định cư theo phương án

bồi thường, h ỗtrợ, tái định cư đã được phê duyệt; trường hợp người có đất thu hồi không bàn giao đất cho t ch c làm nhi m v bổ ứ ệ ụ ồi thường, gi i phóng m t b ng thì ả ặ ằUBND c p xã, y ban MTTQVN cấ Ủ ấp xã nơi có đất thu h i và t ồ ổchức làm nhiệm

v bụ ồi thường, gi i phóng m t b ng t ả ặ ằ ổ chứ ận độc v ng, thuy t phế ục để người có đất thu h i th c hi n, n u h v n không ch p hành viồ ự ệ ế ọ ẫ ấ ệc bàn giao đất thì b ị cưỡng ch ếtheo quy định tại Điều 71 c a Luủ ật đất đai 2013

Bướ c 8: T ch c chi tr b i thư ng ổ ứ ả ồ ờ

Theo quy định tại Điều 93 Luật đất đai 2013, trong thời h n 30 ngày k t ạ ể ừngày quyết định thu hồi đấ ủa cơ quan nhà nướt c c có th m quy n có hi u l c thi ẩ ề ệ ự

hành, cơ quan, tổ ch c có trách nhi m bứ ệ ồi thường ph i chi tr ti n bả ả ề ồi thường, h ỗ

trợ cho ngư i có đ t thu h ờ ấ ồi

Ngườ ử ụng đất đượi s d c bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất mà chưa thực

hiện nghĩa vụ tài chính v ề đất đai đố ới Nhà nước theo quy địi v nh c a pháp lu t thì ủ ậ

ph i tr ả ừ đi khoản tiền chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính vào s ốtiền đượ ồi thườc b ng

để hoàn tr ả ngân sách nhà nước V về ấn đề này, Ngh ị định 47/2013/NĐ-CP ngày 15.5.2014 c a Chính ph ủ ủ quy định chi ti t m t s u c a Luế ộ ố điề ủ ật Đất đai về BT, HT, TĐC khi Nhà nước thu hồi đất cũng quy định rõ tại Điều 30, c th là: kho n ti n ụ ể ả ềchưa thực hiện nghĩa vụ tài chính v ề đất đai bao gồm ti n s dề ử ụng đất, tiền thuê đất

ph i nả ộp cho Nhà nước nhưng đến thời điểm thu hồi đấ ẫn chưa nột v p; s ốtiền chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính này được xác định theo quy định c a pháp lu t v thu ủ ậ ề

tiền s dử ụng đất; thu tiền thuê đất, thuê mặt nước

Trường h p diợ ện tích đất thu hồi đang có tranh chấp v quy n s dề ề ử ụng đất

mà chưa giải quy t xong thì ti n bế ề ồi thường, h tr i v i ph n diỗ ợ đố ớ ầ ện tích đất đang tranh chấp đó được chuy n vào Kho bể ạc Nhà nước ch sau kờ hi cơ quan nhà nước có

thẩm quy n gi i quy t xong thì tr ề ả ế ả cho ngươi có quyền s dử ụng đất

Bước 9: Bàn giao m t bặ ằng, cưỡ ng ch thu h i đ t ế ồ ấ

Sau khi nh n tiậ ền BT, HT, TĐC; ngườ ịi b thu hồi đất ph i bàn giao m t b ng ả ặ ằ

s ch cho ch ạ ủ đầu tư Trường hợp người có đấ ịt b thu h i không bàn giao m t b ng ồ ặ ằthì b ị cưỡng ch thu hế ồi đất theo quy định tại Điều 71 Luật Đất đai 2013, khi có đủcác điều kiện: người có đất thu h i không ch p hành quyết địồ ấ nh thu hồi đất sau khi UBND c p xã, y ban MTTQVN cấ Ủ ấp xã nơi có đất thu h i và t ồ ổchức làm nhiệm

v bụ ồi thường, gi i phóng mả ặt bằng đã vận động, thuy t ph c ế ụ

Trình t , th t c th c hiự ủ ụ ự ện cưỡng ch thu hế ồi đất: trước khi tiến hành cưỡng chế, Ch t ch UBND c p Huyệủ ị ấ n quyết định thành l p Ban th c hiậ ự ện cưỡng ch ; Ban ếthực hiện cưỡng ch vế ận động, thuy t phế ục, đối tho i vạ ới ngườ ịi b cư ng ch ; n u ỡ ế ếngườ ịi b cư ng ch ch p hành thì Ban th c hiỡ ế ấ ự ện cưỡng ch l p biên b n ghi nh n s ế ậ ả ậ ựchấp hành Việc bàn giao đất được th c hi n ch m nh t sau 30 ngày k t ngày l p ự ệ ậ ấ ể ừ ậbiên b n ả

1.2.2 Xây d ự ng kế hoạ ch b ồ i thư ờ ng khi GPMB

Căn cứ trên k ho ch và ch ế ạ ủ trương thu hồi đất, UBND Huyện ban hành thông báo thu hồi đất gửi đến từng người có đất thu h i, h p ph biồ ọ ổ ến đến người dân trong khu vực có đất thu hồi và thông báo trên phương tiện thông tin đại chúng, niêm y t t i tr s UBND cế ạ ụ ở ấp xã, địa điểm sinh ho t chung cạ ủa khu dân cư nơi có

đất thu h i ồ

N i dung thông báo thu hộ ồi đất gồm: Lý do thu hồi đất, di n tích và v trí khu ệ ị

đấ ịt b thu hồi trên cơ sở ồ sơ đị h a chính hi n có ho c quy ho ch chi ti t xây d ng ệ ặ ạ ế ựđược c p có th m quy n phê duy t và d ki n v k ho ch di chuy n UBND xã có ấ ẩ ề ệ ự ế ề ế ạ ểtrách nhi m ph i h p v i t ệ ố ợ ớ ổ chức làm nhi m v bệ ụ ồi thường, gi i phóng m t b ng ả ặ ằtriển khai th c hiự ện k hoế ạch thu hồ ất, điềi đ u tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm

Trường hợp ngườ ử ụng đấi s d t trong khu vực có đất thu h i không ph i h p ồ ố ợ

v i t ớ ổchức làm nhi m v bệ ụ ồi thường, gi i phóng m t b ng trong viả ặ ằ ệc điều tra, kh o ảsát, đo đạc, kiểm đếm thì UBND c p xã, y ban M t tr n T qu c Vi t Nam c p xã ấ Ủ ặ ậ ổ ố ệ ấnơi có đất thu h i và t ch c làm nhi m v bồ ổ ứ ệ ụ ồi thường, gi i phóng m t b ng t ch c ả ặ ằ ổ ứ

vận động, thuy t phế ục để ngườ ử ụng đấi s d t thực hiện Trong th i h n 10 ngày k t ờ ạ ể ừngày được vận động, thuy t phế ục mà ngườ ử ụng đấ ẫi s d t v n không ph i h p v i t ố ợ ớ ổchức làm nhi m v bệ ụ ồi thường, gi i phóng m t b ng thì Ch t ch UBND c p Huyện ả ặ ằ ủ ị ấban hành quyế ịt đ nh kiểm đếm b t buắ ộc

1.2.3 L p, th ậ ẩm định phương án bồ i thư ờ ng khi GPMB

Hội đồng Bồi thường, h ỗ trợ và tái định cư lập Phương án bồ hười t ng khi GPMB và ph i h p v i UBND cố ợ ớ ấp xã nơi có đất thu h i t ồ ổ chứ ấc l y ý ki n v ế ềPhương án bồi thường theo hình th c t ch c h p tr c ti p vứ ổ ứ ọ ự ế ới người dân trong khu

vực có đất thu hồi, đồng th i niêm yờ ết công khai Phương án bồi thường t i tr s ạ ụ ởUBND cấp xã, địa điểm sinh ho t chung cạ ủa khu dân cư nơi có đất thu h i ồ

Việ ổ ứ ấc t ch c l y ý ki n phế ải đượ ậc l p thành biên b n có xác nh n cả ậ ủa đại

di n UBND cệ ấp xã, đại di n y ban M t tr n T qu c Vi t Nam cệ Ủ ặ ậ ổ ố ệ ấp xã, đại diện

những người có đất thu h ồi

Hội đồng B i tồ hường, h ỗ trợ và tái định cư tổng h p ý kiợ ến đóng góp bằng văn bản, ghi rõ s lư ng ý kiố ợ ến đồng ý, s lư ng ý kiố ợ ến không đồng ý, s lư ng ý ố ợ

kiến khác đố ới Phương án bồi thười v ng, h ỗ trợ, tái định cư; phố ợ ới h p v i UBND

cấp xã nơi có đất thu h i t ồ ổ chức đố thoại đố ới trười i v ng h p còn có ý ki n không ợ ế

đồng ý v ề Phương án bồi thường, h trỗ ợ, tái định cư; hoàn chỉnh phương án trình Phòng Tài Nguyên và Môi trường Huyện

Phòng Tài Nguyên và Môi trường Huyện thẩm định phương án bồi thường khi GPMB trước khi trình UBND uyệH n quy t đ nh thu h i đ t ế ị ồ ấ

1.2.4 T ổ chức thự c hi P ệ n hương án bồi thườ ng khi GPMB

Sau khi UBND Huyện ban hành quyết định thu hồi đất, quyết định phê duyệt phương án bồi thường khi GPMB thì Hội đồng Bồi thường, h và tái ỗ trợđịnh cư có trách nhiệm ph i h p v i UBND c p xã ph bi n và niêm y t công ố ợ ớ ấ ổ ế ếkhai quyết định phê duyệt phương án bồi thường, h ỗ trợ, tái định cư tạ ụ ởi tr s UBND cấp xã và địa điểm sinh ho t chung cạ ủa khu dân cư nơi có đất thu h i; ồ

g i quyử ết định bồi thường, h ỗ trợ, tái định cư đến ừng người có đất t thu h i, ồtrong đó ghi rõ về m c bứ ồi thường, h tr , b trí nhà hoỗ ợ ố ặc đất tái định cư (nếu có), thời gian, địa điểm chi tr n bả tiề ồi thường, hỗ trợ; thời gian b trí nhà hoố ặc đất tái định cư (nếu có) và thời gian bàn giao đất đã thu hồi cho t ch c làm ổ ứnhiệm v bụ ồi thường khi GPMB

1.2.5 Ki m tra, giám sát vi ể ệ c bồi thườ ng khi GPMB

Công tác bồi thường khi GPMB là m t vi c làm ph c t p, liên quan ch t ch ộ ệ ứ ạ ặ ẽ

đến quy n l i v tài chính nên r t d có nh ng hành vi vi ph m pháp lu t nh m thu ề ợ ề ấ ễ ữ ạ ậ ằ

l i b t chính, chính quyợ ấ ền địa phương cấp trên, Hội đồng Bồi thường, h và tái ỗtrợđịnh cư phải có k ho ch kiế ạ ểm tra, giám sát coi đây là nhiệm v thư ng xuyên trong ụ ờquá trình tri n khai công tác bể ồi thường khi GPMB, k p th i phát hi n nh ng sai ị ờ ệ ữ

ph m, vi ph m pháp luạ ạ ậ ểt đ x ửlý tạo ni m tin trong nhân dân ề

Công tác ki m tra, giám sát vi c bể ệ ồi thường khi GPMB có th ể được thực hiện theo 02 phương thứ Địc: nh k ỳ và đột xu t, tùy vào t ng thấ ừ ời điểm, di n bi n cễ ế ủa công tác bồi thường khi GPMB

bù gi i phóng m t bả ặ ằng cùng chi phí này đượ ậc l p trong d án và phê duy t cùng ự ệ

với dự án

Theo Thông tư 14/2009 Của B Tài nguyên và Mộ ôi trường thì d toán chi phí ựcho công tác th c hi n vi c bự ệ ệ ồi thường, h ỗ trợ, tái định cư và công tác cưỡng ch ếthu hồ ấi đ t

1 Dự toán chi phí cho công tác thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư do

tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng lập bao gồm các nội dung sau: a) Chi cho công tác tuyên truy n, ph bi n quyề ổ ế ết định thu hồi đất và quy định

c a pháp t v bủ luậ ề ồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; t ổ chứ ận động các đối c vtượng th c hi n quyự ệ ết định thu hồi đất và khảo sát, điều tra v tình hình kinh t , xã ề ế

hội, về thực trạng đất đai, tài sản thuộc phạm vi d ựán;

b) Chi cho công tác kiểm kê, đánh giá đất đai, tài s n th c t b thi t h i bao ả ự ế ị ệ ạ

g m: Phát t ồ ờ khai, hướng dẫn ngườ ịi b thi t hệ ại kê khai, đo đạc diện tích đất, kiểm

kê s ng và giá tr nhà c a, v t ki n trúc, hoa màu và tài s n khác b ố lượ ị ử ậ ế ả ị thiệ ạt h i khi Nhà nước thu hồi đấ ủ ừt c a t ng t ch c, h ổ ứ ộ gia đình, cá nhân; kiểm tra, đối chi u ế

gi a t khai v i k t qu kiữ ờ ớ ế ả ểm kê, xác định mức độ thi t h i v i tệ ạ ớ ừng đối tượng b ịthu hồi đấ ụt c , tính toán giá tr thể ị thiệ ạ ề đất đai, nhà cửt h i v a, v t ki n trúc, hoa ậ ếmàu và tài s n khác; ả

c) Chi cho việc lập Phương án bồi thường, h ỗtrợ và tái định cư bao gồm: L p ậphương án bồi thường từ khâu ban đầu tính toán các chỉ tiêu bồi thường, phê duyệt phương án bồi thường, niêm yết công khai phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; d) Chi cho việc thẩm định Phương án bồi thường, h ỗtrợ và tái định cư;

đ) Kiểm tra, hướng d n th c hiẫ ự ện quy định v bề ồi thường, gi i quy t nh ng ả ế ữvướng m c trong công tác b i thư ng và t ch c th c hi n chi tr bắ ồ ờ ổ ứ ự ệ ả ồi thường; e) Thuê văn phòng và trang thiết b làm vi c c a T ch c làm nhi m v bị ệ ủ ổ ứ ệ ụ ồi thường, gi i phóng m t bả ặ ằng và cơ quan thẩm định (n u có); ế

cư theo quy định t i khoạ ản 2 Điều 26 c a Ngh nh s ủ ị đị ố 69/2009/NĐ-CP

3 Trường h p ph i th c hiợ ả ự ện cưỡng ch thu hế ồi đất thì T ch c làm nhi m v ổ ứ ệ ụ

bồi thường, gi i phóng m t b ng l p d toán kinh phí t ả ặ ằ ậ ự ổ chức th c hiự ện cưỡng ch ếtrình cơ quan có thẩm quy n phê duyề ệt phương án bồi thường, h tr ỗ ợ và tái định cư quyết định Kinh phí t ổchức th c hiự ện cưỡng ch thu hế ồi đất được tính vào vốn đầu

tư của d ựán

4 T ổ chức làm nhi m v bệ ụ ồi thường, gi i phóng m t b ng có th ả ặ ằ ể ứng trước kinh phí t ổchức th c hi n viự ệ ệc bồi thường, h ỗtrợ và tái định cư để thự c hi n nhiệ ệm

v ụ được giao Vi c thanh quy t toán kinh phí t ệ ế ổ chức th c hi n bự ệ ồi thường, h ỗtrợ

và tái định cư thực hiện theo quy định c a pháp lu t ủ ậ

+ Số vụ việc khiếu nại sau khi giải phóng mặt bằng: Trong quá trình thực hiện công tác đền bù GPMB thì hầu hết các dự án đều không tránh khỏi việc các tổ chức cá nhân làm đơn khiếu nại và tố cáo Do đó là tùy thuộc vào tính chất của từng

dự án sẽ dẫn đến khiếu nạn nhiều hay ít, trách nhiệm của chủ đầu tư dự án cần có

các giải pháp cụ thể trong quá trình triển khai công tác bồi thường, hỗ trợ TĐC cần được nhanh chóng, thông suốt đúng pháp luật, đảm bảo dân chủ, công khai được sự đồng thuận cao của đại bộ phận nhân dân Như thế sẽ làm giảm bớt thời gian và đơn thư khiếu nại của nhân dân và đảm bảo được tiến độ của dự án tránh gây lãng phí về thời gian và tiền của.

1.4 Các nhân 

1.4.1 Các nhân tố bên ngoài

Cơ sở pháp lý liên quan đế n vi c thu h i đ t: ệ ồ ấ

Chính sách bồi thường khi GPMB đối với người dân bị thu hồi đất là chính sách công, liên quan đến nhiều cơ quan và lĩnh vực QLNN, nên cần dựa trên cơ sở pháp lý đầy đủ, nhất quán, có hiệu lực thực thi cao:

Cơ sở pháp lý quan trọng nhất là Luật Đất đai Đây là căn cứ pháp lý nền tảng để người thực hiện chính sách bồi thường khi GPMB dựa vào khi xác định cách thức bồi thường, mức bồi thường, giá bồi thường cho người dân bị thu hồi đất

Cơ sở pháp lý quan trọng thứ hai là văn bản luật về tổ chức nhà nước Bởi vì,

để công tác bồi thường khi GPMB thực hiện nhanh, chính xác và có hiệu quả thì chính sách bồi thường khi GPMB phải được hoạch định ở cấp có đủ thông tin, thẩm quyền và giao cho cấp có năng lực thực hiện Ngược lại, nếu chính sách bồi thường khi GPMB không được hoạch định và thực hiện như vậy sẽ gặp nhiều khó khăn

vướng mắc, thậm chí thất bại

Chính sách bồi thường:

Việc thay đổi liên tục chính sách đền bù sẽ tạo ra một hiện tượng những người chấp hành trước thường thiệt thòi hơn so với những người chống đối, không chấp hành Tạo một tâm lý chung trong nhân dân là không tự nguyện chấp hành và khiếu kiện nhằm đạt mục đích được hưởng quyền lợi cao hơn Hoặc ngược lại, các chính sách trước khi thay đổi sẽ tạo ra những lợi ích lớn hơn cho những hộ chấp hành đầu tiên Trường hợp này hiếm khi xảy ra, tuy nhiên trong điều kiện biến động kinh tế lớn như hiện nay, đồng tiền trượt giá cùng với những chi phí cơ hội khá lớn

sẽ khiến người chấp hành trước được hưởng lợi từ chính sách nhiều hơn

Về chính sách tái định cư và nhà tái định cư:

Nhiều hình thức tái định cư khác nhau sẽ tạo ra sự so sánh trong nhu cầu của người dân, chẳng hạn như yêu cầu phải được tái định cư bằng đất thay vì chung cư; thu hồi đất nông nghiệp phải được chia đất dịch vụ sẽ làm ảnh hưởng lớn đến công tác đền bù giải phóng mặt bằng

Yếu tố từ phía nhà đầu tư:

Một số nhà đầu tư theo quy định phải ứng trước kinh phí để chi trả bồi thường, hỗ trợ tái định cư nhưng do năng lực tài chính hạn chế nên không đáp ứng kịp thời nguồn để chi trả bồi thường Ngoài ra nhiều nhà đầu tư chậm tiến độ, đầu tư cầm chừng, đầu tư không đúng hướng không giải quyết công ăn việc làm cho người dân, không đi vào sản xuất, thực chất một số dự án thu hồi đất đất xong không tiến hành xây dựng nhà xưởng để đi vào sản xuất mà bán lại cho người khác dẫn đến bức xúc trong nhân dân, ảnh hưởng xấu đến môi trường đầu tư

Yếu tố đến từ phía người dân có đất thu hồi:

Một bộ phận người dân không hiểu chính sách pháp luật, không đồng ý với giá bồi thường, hỗ trợ từ chính sách và đòi hỏi chính quyền đáp ứng đúng nhu cầu, nguyện vọng khi GPMB thu hồi đất, cũng có nhiều người tỏ ra thiếu ý thức cộng với tư tưởng “chây ì” đã làm cho nhiều dự án thu hồi đất gặp phải trở ngại lớn và ảnh hưởng đến tiến độ GPMB Mặt khác họ còn lôi kéo kích động nhân dân không chấp hành chính sách của Nhà nước, làm ảnh hưởng tới tiến độ bồi thường GPMB

và triển khai dự án

Công tác quản lý đất đai của các xã còn hạn chế xảy ra tình trạng người dân khi có dự án cắm mốc GPMB đã tự ý xây dựng nhà và công trình, trồng cây để hưởng lợi từ chính sách bồi thường của nhà nước gây khó khăn cho tổ chức làm nhiệm vụ GPMB

1 4.2 Các nhân tố bên trong

Tổ chức quản lý bồi thường giải phóng mặt bằng:

Theo quy định tại Luật Đất đai 2013 thì tổ chức, quản lý làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng; quản lý đất đã thu hồi được quy định cụ thể bao gồm:

- Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng bao gồm tổ chức dịch vụ công về đất đai, Hội đồng ồi thường, hỗ trợ và tái định cư.B

- Đất đã thu hồi được giao để quản lý, sử dụng theo quy định sau đây:

+ Đất đã thu hồi theo quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật đất đai năm

2013 thì giao cho chủ đầu tư để thực hiện dự án đầu tư hoặc giao cho tổ chức dịch

vụ công về đất đai để quản lý (xem phụ lục)

+ Đất đã thu hồi theo quy định tại khoản 1 Điều 64 và các điểm a, b, c và d khoản 1 Điều 65 của Luật đất đai năm 2013 thì giao cho tổ chức dịch vụ công về đất đai để quản lý, đấu giá quyền sử dụng đất (xem phụ lục)

Trường hợp đất đã thu hồi theo quy định tại khoản 1 Điều 64 và các điểm a,

b, c và d khoản 1 Điều 65 của Luật đất đai năm 2013 là đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân ở nông thôn thì giao cho Ủy ban nhân dân cấp xã quản lý Quỹ đất này được giao, cho thuê đối với hộ gia đình, cá nhân không có đất hoặc thiếu đất sản xuất theo quy định của pháp luật

Năng lực cán bộ quản lý

Số lượng và chất lượng (trình độ chuyên môn nghiệp vụ) của độ ngũ cán bộ i thực hiện công tác GPMB cũng như cán bộ quản lý liên quan rất lớn đến tiến độ GPMB Thực tế cho thấy ở những địa phương có đội ngũ này đông đủ, trình độ chuyên môn và nghiệp vụ tốt sẽ tạo ra kết quả lớn trong công tác GPMB và ngược lại Cán bộ quản lý ảph i quy t li t, linh ho t, ch ng, sáng t o, sâu sát toàn di n, ế ệ ạ ủ độ ạ ệchú tr ng công tác kiọ ểm tra, đánh giá, quan tâm lãnh đạo xây dựng đội ngũ cán bộlàm công tác GPMB cấp xã, c p huyấ ện, đặc biệt là các đồng chí Ch tủ ịch, cán bộ đị a chính xã và cán bộ, chuyên viên Ban GPMB, HT&TĐC có bản lĩnh chính trị, k ỹnăng nghiệp v , ph m chụ ẩ ất đạo đức, đáp ứng yêu c u nhi m v trong th i k m i ầ ệ ụ ờ ỳ ớChính sách khuyến khích, động viên thêm về chế độ lương, thưởng đối với các cán

bộ trực tiếp thực hiện nhiệm vụ này là một động lực lớn góp phần nâng cao ý thức cũng như sự quan tâm hơn của đội ngũ cán bộ vào công tác GPMB

Sự phối hợp của chủ đầu tư và Ủy ban nhân dân các xã (phường):

Nếu chủ đầu tư chưa thực sự quyết liệt cho công tác Giải phóng mặt bằng cho dự án hoặc không có sự tập trung cao độ về nhân lực, vật lực để thực hiện dự án dẫn đến tình trạng gián đoạn trong công tác GPMB Điều này sẽ gây bất lợi lớn trong việc tiếp tục triển khai dự án do chính sách GPMB thay đổi, muốn thực hiện tiếp phải xin cơ chế chính sách của Nhà nước cho phù hợp giữa các hộ đã phê duyệt

dự án và các hộ chưa phê duyệt phương án.Việc phối hợp giữa các chủ đầu tư - UBND các địa phương và các đơn vị chưa thực sự gắn kết dẫn tới việc triển khai dự

án còn đôi lúc gặp trở ngại ảnh hưởng đến tiến độ chung của dự án

Ngoài ra công tác quản lý hồ sơ về đất đai thiếu đồng bộ thiếu chính xác, hệ thống văn bản pháp lý về quyền sử dụng đất chưa đầy đủ, sự buông lỏng trong quản

lý đất đai của các cơ quan có thẩm quyền, các ngành chức năng đặc biệt là ở cấp phường trước đây dẫn tới khi thực hiện công tác GPMB rất khó xác định nguồn gốc đất cũng như những biến động về đất đai Ngoài ra, chính quyền một số địa phương còn chưa thực sự quyết liệt trong công tác GPMB; ngại va chạm với dân và còn chưa hiểu thấu đáo chế độ chính sách về GPMB của nhà nước dẫn tới vai trò tuyên truyền, giải thích và vận động cho nhân dân địa phương chưa thực sự hiệu quả cũng

là nguyên nhân ảnh hưởng đến công tác GPMB

Gía bồi thường GPMB

Thực hiện Luật Đất đai năm 2013, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã chủ trì xây d ng trình Chính ph ban hành Ngh nh s ự ủ ị đị ố 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định v ề giá đất; Ngh nh s ị đị ố 104/2014/NĐ CP ngày 14/11/2014 quy đị- nh v ềkhung giá đất Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng đã ban hành Thông tư số36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều ch nh bỉ ảng giá đất, định giá đấ ụt c thể và tư vấn xác định giá đất; Thông tư số 20/2015/TT-BTNMT ngày 20/4/2015 ban hành định mức kinh tế kỹ -thuật để lập dự toán ngân sách nhà nước phục vụ công tác định giá đất Các văn bản quy ph m pháp luạ ật này đã tạo hành lang pháp lý đồng bộ cho công tác định giá đất

tại địa phương Tuy nhiên, giá đấ ồi thườt b ng ch yủ ếu th c hi n theo b ng giá nên ự ệ ả

còn th p so vấ ới giá đất th ị trường; còn tình tr ng không th ng nh t v ạ ố ấ ề cơ chế ồ b i thường gi a các d ữ ự án đầu tư có nguồn vốn trong nước và d án t v n vay c a các ự ừ ố ủngân hàng nước ngoài Mặc dù đạt được nh ng thành tữ ựu cơ bản nhưng chính sách tài chính đất đai còn nhiều m t h n ch ặ ạ ế như: Việc quản lý nhà nước v ề giá đất còn

b t cấ ập, chưa theo sát thị trường B ng giá công b tả ố ại các địa phương chỉ ằ b ng kho ng 30% - 60% so giá th ả ị trường Trên th t v n còn t n t i song song hai loực ế ẫ ồ ạ ại giá đất: Giá đất theo quy định của cơ quan nhà nước và giá đất theo th trư ng Hai ị ờloại giá đất này có biên độ dao động r t lấ ớn Điều này gây r t nhiấ ều khó khăn cho

quản lý nhà nước v ề đất đai dưới khía c nh kinh t , c bi t trong vi c áp d ng giá ạ ế đặ ệ ệ ụ

đấ ểt đ tính b i thưồ ờng khi Nhà nước thu hồi đất

Nguồn vốn để thực hiện công tác đền bù thiệt hại GPMB

Nguồn vốn để thực hiện công tác đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng bao gồm vốn từ ngân sách Nhà nước, vốn của chủ dự án và các nguồn vốn khác.Vốn từ ngân sách Nhà nước bao gồm tiền dành riêng cho công tác đền bù thiệt hại, tiền thu tiền sử dụng (khi giao đất hoặc cho thuê đất) tiền cho thuê nhà hoặc bán nhà thuộc

sở hữu Nhà nước Các nguồn vốn khác có thể là vốn vay của các tổ chức phi chính phủ hoặc vốn nhận viện trợ từ nước ngoài và vốn huy động từ sự đóng góp của nhân dân Có thể nói đây là một trong các yếu tố có tính quyết định hàng đầu đến công tác đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng Công tác này có thực hiện được hay không, được thực hiện nhanh hay chậm, tốt hay không tốt là do yếu tố vốn cũng như công tác quản lý sử dụng nguồn vốn trên quyết định

1.5 Kinh nghi m th c t v công tác b      ng gi i phóng m t b ng    

m t s t nh trong     c

1.5.1 Kinh nghi m c a Thành ph Long An ệ ủ ố

UBND Thành ph ban hành chính sách bố ồi thường trên quy định khung chính sách của Trung ương, do đó cầ ổn địn nh chính sách bồi thường, h và tái ỗ trợđịnh cư Có như thế người dân s ng thu n cao và s m bàn giao m t b ng, gi m ẽ đồ ậ ớ ặ ằ ảcác d án ự khi u n i kéo dài nhiế ạ ều năm

Có cơ chế chính sách đầu tư khu tái định cư Xây dựng các ch tài c n thi t ế ầ ế

để đả m b o cho vi c th c hiả ệ ự ện chính sách tái định cư một cách nghiêm minh, bu c ộcác bên liên quan t i thu hớ ồi đất, bồi thường thi t h i, gi i quy t vi c làm, bệ ạ ả ế ệ ảo đảm

đờ ống cho người lao đội s ng b thu hị ồi đất ph i th c hi n công vi c công khai, ả ự ệ ệminh bạch và người dân phải được tham gia giám sát một cách thực sự

Luật Đất đai năm 2013 có hiệ ựu l c thi hành k t ngày 01/7/2014, các B , ể ừ ộngành Trung ương cũng đã ban hành các Thông tư hướng d n c th , UBND Thành ẫ ụ ể

ph ban hành Quyố ết định s ố 56/2014/QĐ UBND ngày 13/11/2014 quy đị- nh v b i ề ồthường, h tr ỗ ợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn Thành ph , t o ố ạhành lang pháp lý áp d ng th c hi n công tác bụ ự ệ ồi thường, h ỗtrợ và tái định cư được nhi u thu n l i, th ng nh ề ậ ợ ố ất

S ph i h p ch t ch gi a các S , Ban, Ngành Thành ph v i UBND các ự ố ợ ặ ẽ ữ ở ố ớHuyện, th xã, Thành ph ị ố nên đã tháo gỡ vướng m c k p th i trong công tác b i ắ ị ờ ồthường, gi i phóng m t b ng, h tr và ả ặ ằ ỗ ợ tái định cư và triển khai h t ng c a các d ạ ầ ủ ự

án có nhiề ế ộ đã thúc đầu ti n b y nhanh tiến độ ả gi i phóng mặt bằng

M t s ộ ố địa phương đã thành lập Ban vận động bồi thường, gi i phóng mả ặt

bằng (do đồng chí Phó Bí thư thường tr c Huy n ự ệ ủy làm Trưởng ban, cùng các thành viên là đại diện lãnh đạo M t trặ ận đoàn thể Huy n, UBND Huy n và các ệ ệngành Huy n) Ban vệ ận động đã phố ợi h p cùng các ngành chức năng, Ủy ban Mặt trận T quổ ốc,… tiếp xúc, vận động gi i quy t các khi u nả ế ế ại, vướng m c c a d án ắ ủ ự

Kết quả đã giải quyết được một số ộ h khi u nế ại nhiều năm

1.5.2 Kinh nghi m c a Thành ph C ệ ủ ố ầ n Thơ

Để ả gi i quyết các vướng m c, ph c t p trong bắ ứ ạ ồi thường, h trỗ ợ, tái định cư các S , ngành chở ức năng của TP.Cần Thơ đã phố ợi h p ch t ch vặ ẽ ới nhà đầu tư, linh

hoạt đềxuất nhi u gi i pháp bề ả ồi thường, h ỗtrợ thỏa đáng cho người dân để ớ s m có

m t b ng tri n khai d ặ ằ ể ự án, đồng th i ch ng t o ra quờ ủ độ ạ ỹ t sđấ ạch giao cho nhà đầu

tư khi họ có nhu c u th c hi n d ầ ự ệ ựán

Công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho các hộ dân bị ảnh hưởng được xem là vấn đề rất khó khăn, ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ triển khai dự án Sau