Trang 1 VŨ ĐỨC MINH ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI MIỀN TÂY THÀNH PHỐ HẠ LONG, TỈNH QUẢNG NINH GIAI ĐOẠN 2018 – 2022 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Trang 2 VŨ
Mục tiêu của đề tài
Đề tài đã đánh giá những thành tựu và kết quả của công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại khu vực miền tây thành phố Hạ Long – tỉnh Quảng Ninh trong giai đoạn 4 năm từ 2018 cho đến 2022 Dựa trên những đánh giá đó, đề tài cũng đã đưa ra nhiều giải pháp có tính áp dụng thực tiễn nhằm phát huy điểm mạnh và khắc phục điểm yếu của công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai ở thành phố Hạ Long.
Ý nghĩa của đề tài
Ý nghĩa khoa học
Luận văn là tài liệu tham khảo cho các học viên khác về công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Ý nghĩa thực tiễn
Đề tài đưa ra góc nhìn khách quan về công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho miền tây thành phố Hạ Long, từ đó đề xuất các kiến nghị để giải quyết những vấn đề thực tế Qua đó, công tác quản lý đất đai của Nhà nước sẽ có những hướng đi tốt hơn, bền vững và phát triển hơn.
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
Cơ sở khoa học của đề tài
1.1.1 Khái quát v ề quy ề n s ở h ữ u đấ t đ ai và quy ề n s ử d ụ ng đấ t
1.1.1.1 Quyền sở hữu về đất đai a Khái niệm
Trong Đ>ều 158 của Bộ Luật dân sự 2015, quyền sở hữu là quan hệ g>ữa một chủ thể và tà> sản, tư l>ệu sản xuất, hoặc là thành quả lao động Trong đó, những vật chất này thuộc về chủ thể đó và mố> quan hệ này được thể h>ện thông qua quan hệ g>ữa ngườ> vớ> ngườ> kh> thành quả vật chất được tạo ra và phân phố> Bên cạnh đó, quyền sở hữu cũng bao gồm sự ch>ếm hữu, sử dụng, và định đoạn tà> sản, tư l>ệu sản xuất, hoặc thành quả lao động theo như đúng quy định của pháp luật Cụ thể hơn:
+ Quyền ch>ếm hữu là quyền ch>ếm g>ữ và quản lý tà> sản, tư l>ệu sản xuất, hoặc thành quả lao động thuộc về chủ thể Mặc dù vậy, trong một số trường hợp nhất định, ngườ> thực h>ện quyền sở hữu không nhất th>ết phả> là chủ sở hữu của những tà> sản trên
+ Quyền sử dụng được thể h>ện qua v>ệc kha> thác tà> sản, tư l>ệu sản xuất, hoặc thành quả lao động của chủ thể và hưởng những lợ> tức từ v>ệc kha> thác này Tuy nh>ên, v>ệc kha> thác cần phả> tuyệt đố> tránh gây ra th>ệt hạ> hoặc ảnh hưởng đến lợ> ích công cộng cũng như những quyền lợ> và lợ> ích của những cá nhân khác Những chủ thể không sở hữu tà> sản có thể thực h>ện kha> thác trong những trường hợp được chủ thể sở hữu g>ao cho quyền sử dụng V>ệc này được thể h>ện rất rõ kh> Nhà nước bàn g>ao quyền sử dụng đất cho những cá nhân và tập thể tạ> V>ệt Nam
+ Quyền định đoạt chỉ được thực h>ện bở> chủ sở hữu của tà> sản, tư l>ệu sản xuất, hoặc thành quả lao động Trong đó, chủ sở hữu có thể chuyển g>ao quyền sở hữu cho một chủ thể khác hoặc thậm chí là từ bỏ quyền sở hữu Bên cạnh đó, chủ sở hữu cũng có thể thực h>ện buôn bán, trao đổ>, trao tặng, cho vay, hoặc để thừa kế cũng như là các hình thức định đoạt khác mà tuân thủ theo quy định của pháp luật đố> vớ> các loạ> tà> sản và tư l>ệu sản xuất b Phân loại sở hữu
Tại Việt Nam, quyền sở hữu được phân loại thành 04 kiểu sở hữu khác nhau dựa vào chủ thể sở hữu Cụ thể:
+ Sở hữu nhà nước: Nhà nước là đơn vị sở hữu của những loại tài sản bao gồm đất đai, các loại rừng trồng có vốn từ ngân sách quốc gia, các loại rừng tự nhiên, núi, sông, hồ, các tài nguyên thiên nhiên, thềm lục địa, và vùng trời Bên cạnh đó, những tài sản mà Nhà nước đã đầu tư vào các lĩnh vực kinh tế - xã hội, văn hóa, khoa học - kỹ thuật, an ninh - quốc phòng, và ngoại giao cũng thuộc cách sở hữu này Ngoài ra còn có một số loại tài sản theo quy định của pháp luật
+ Sở hữu toàn dân: Đây thực chất là một kiểu sở hữu có quan hệ nhất định với sở hữu nhà nước Cụ thể, đất đai được quy định là một loại tư liệu sản xuất được sở hữu toàn dân nhưng do Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu (Luật Đất đai, 2013) Điều này đồng nghĩa với việc đất đai được Nhà nước giao quyền sở hữu cho nhân dân và nhân dân có thể thực hiện các quyền lợi và nghĩa vụ đối với đất Điều này cũng là để thể hiện Việt Nam là một quốc gia của dân, do dân, và vì dân (Nguyễn Cúc, 2013)
+ Sở hữu tập thể: Quyền sở hữu này được thể hiện qua các đơn vị kinh tế tập thể, ví dụ như hợp tác xã Đây là những hình thức do các cá nhân hoặc các hộ gia đình cùng góp vốn và công sức để sản xuất và kinh doanh dựa trên mục tiêu chung Tuy nhiên, việc sở hữu này cũng phải theo nguyên tắc tự nguyện, bình đẳng, dân chủ, và tuân thủ đúng theo quy định của pháp luật
+ Sở hữu tư nhân: Là quyền sở hữu của cá nhân được thực hiện đối với tài sản Kiểu sở hữu này được phân loại ra các kiểu nhỏ hơn bao gồm sở hữu tư bản tư nhân, sở hữu cá thể, và sở hữu tiểu chủ
Việc sở hữu đất đai đã được quy định cụ thể thông qua Luật Đất đai năm 2003, với những Điều 5 - Sở hữu đất đai, Điều 6 - Quản lý Nhà nước về đất đai, và Điều 7
- Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý về đất đai Là đại diện chủ sở hữu đất đai, Nhà nước có trách nhiệm thực hiện các công tác quản lý trên quy mô toàn quốc, nhằm đảm bảo công tác đất đai được thực hiện theo đúng quy hoạch đã đề ra cũng như là các pháp luật về đất đai, từ đó đảm bảo quyền lợi và lợi ích của các bên liên quan Điều này cũng đồng nghĩa với việc Nhà nước có thể thực hiện các quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, và quyền định đoạt đối với loại tư liệu sản xuất này (Nguyễn Văn Khánh, 2013)
Luật Đất đai năm 2013 được ra đời sau 10 năm với nhiều cải cách và sửa đổi Tuy nhiên, luật này vẫn khẳng định quyền sở hữu đại diện của Nhà nước đối với đất đai Đơn vị này cũng vẫn có trách nhiệm về việc quản lý và đảm bảo việc sử dụng đất đai được đi theo đúng những hoạch định và pháp luật đã đặt ra
+ Theo Điều 189 của Luật Dân sự 2015, quyền sử dụng là quyền được thực hiện khai thác và hưởng lợi tức từ tài sản Quyền này hoàn toàn có thể được chuyển giao cho chủ thể khác thông qua thỏa thuận hoặc các quy định của pháp luật
+ Theo Điều 17 của Luật Đất đai 2013, quyền sử dụng đất đai được Nhà nước bàn giao thông qua các quyết định giao đất không thu phí sử dụng, quyết định giao đất có thu phí sử dụng đất, quyết định công nhận quyền sử dụng đất, và các loại quyết định cho thuê đất, trong đó có tính phí theo năm, tính phí một lần cho toàn bộ thời gian thuê
Người sử dụng đất có những quyền lợi như sau (theo Luật Đất đai 2013):
1.Được cấp các loại giấy chứng nhận quyền sở hữu và sử dụng đất đai cũng như là các tài sản gắn liền với đất, bao gồm nhà ở
2.Hưởng lợi tức từ các khoản đầu tư hoặc lao động trên đất
3.Hưởng lợi tu cứ từ các công trình phục vụ nông nghiệp của Nhà nước
4 Nhận được sự giúp đỡ và hướng dẫn của Nhà nước trong việc cải thiện đất nông nghiệp
5 Nhận được bảo hộ của Nhà nước và pháp luật khi những lợi ích hợp pháp với đất đai của mình bị xâm phạm
6.Nhận được các khoản bồi thường khi Nhà nước tổ chức thu hồi đất theo quy định của pháp luật
7.Có thể khiếu kiện, khiếu nại, và tố cáo những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất của mình cũng như là các hành vi không theo quy định của pháp luật khác
+ Theo Điều 167 của Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất sẽ có những quyền riêng bao gồm quyền chuyển nhượng, quyền cho thuê, quyền thừa kế, quyền trao tặng, quyền thế chấp, và quyền góp vốn thông qua chính quyền sử dụng đất đai
Cơ sở pháp lý
- Luật Đất đai năm 1993, được đưa vào thực hiện từ ngày 15/10/1993;
- Bộ luật Dân sự 1995, được đưa vào thực hiện từ ngày 28/10/1995;
- Sửa đổi bổ sung của Luật Đất đai 1998, được đưa vào thực hiện từ ngày 01/01/1999;
- Sử đổi bổ sung của Luật Đất đai 2001, được đưa vào thực hiện từ ngày 01/10/2001;
- Luật Đất đai 2003, được đưa vào thực hiện từ ngày 01/07/2004;
- Bộ luật Dân sự 2005, được đưa vào thực hiện từ ngày 14/06/2005;
- Luật Nhà ở 2005, được đưa vào thực hiện từ ngày 01/07/2006;
- Luật Kinh doanh bất động sản 2006, được đưa vào thực hiện từ ngày 1/1/2007;
- Luật 34/2009/QH12, được ban hành vào ngày 18/06/2009 bởi Quốc hội, trong đó bổ sung Điều 126 của Luật Nhà ở và Điều 121 của Luật Đất đai;
- Luật Đất đai 2013, được đưa vào thực hiện từ ngày 01/7/2014;
- Luật dân sự 2015, được đưa vào thực hiện từ ngày 01/01/2017
1.2.2 Các v ă n b ả n trung ươ ng d ướ i Lu ậ t
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP, ban hành vào ngày 15/5/2014 bởi Chính phủ, trong đó quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;
- Nghị định 44/2014/NĐ-CP, ban hành vào ngày 15/05/2014 bởi Chính phủ, trong đó quy định về giá đất;
- Nghị định 45/2014/NĐ-CP, ban hành vào ngày 15/05/2014 bởi Chính phủ, trong đó quy định về thu tiền sử dụng đất;
- Nghị định 163/2006/NĐ-CP, ban hành vào ngày 29/12/2006 bởi Chính phủ, trong đó quy định về giao dịch đảm bảo;
- Nghị định 01/2017/NĐ-CP, ban hành vào ngày 03/03/2017 bởi Chính phủ, trong đó quy định về sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai;
- Nghị định 102/2017/NĐ-CP, ban hành vào ngày 01/09/2017 bởi Chính phủ, trong đó quy định về Đăng ký biện pháp bảo đảm;
- Thông tư liên tịch 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT, ban hành vào ngày 23/06/2016 bởi Bộ Tư pháp – Bộ Tài nguyên và Môi trường, trong đó hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
- Thông tư liên tịch 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT, ban hành vào ngày 13/06/2006 bởi Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường, trong đó hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất;
- Thông tư liên tịch 15/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC, ban hành vào ngày 04/04/2015 bởi Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Nội Vụ, Bộ Tài Chính, trong đó hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ chức và cơ chế hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường;
- Thông tư liên tịch 88/2016/TTLT/BTC-BTNMT, ban hành vào ngày 22/06/2016 bởi liên Bộ Tài chính, Bộ Tài nguyên và Môi trường, trong đó quy định về hồ sơ và trình tự, thủ tục tiếp nhận, luân chuyển hồ sơ xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai của người sử dụng đất
- Thông tư 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT, ban hành vào ngày 18/11/2011, trong đó hướng dẫn việc đăng ký thế chấp QSDĐ, tài sản gắn liền với đất;
- Thông tư 23/2014/TT-BTNMT, ban hành vào ngày 19/05/2014 bởi Bộ Tài nguyên và Môi trường, trong đó quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, ban hành vào ngày 19/05/2014 bởi Bộ Tài nguyên và Môi trường, trong đó quy định về hồ sơ địa chính;
- Thông tư 30/2014/TT-BTNMT, ban hành vào ngày 02/06/2014 bởi Bộ Tài nguyên và Môi trường, trong đó quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất;
- Thông tư 02//2015/TT-BTNMT, ban hành vào ngày 13/03/2015 bởi Bộ Tài nguyên và Môi trường, trong đó quy định chi tiết một số điều của Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Nghị định 44/2014/NĐ-CP;
- Thông tư 33/2017/TT-BTNMT, ban hành vào ngày 05/12/2017 bởi Bộ Tài nguyên và Môi trường, trong đó quy định chi tiết Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai và sửa đổi, bổ sung một số điều của các Thông tư hướng dẫn thi hành Luật Đất đai;
- Thông tư 07/2019/TT-BTP, ban hành vào ngày 25/11/2019 bởi Bộ tư pháp, trong đó hướng dẫn một số nội dung về Đăng ký thếp chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
1.2.3 Các v ă n b ả n c ấ p t ỉ nh Qu ả ng Ninh
- Quyết định 23/2014/QĐ-UBND, ban hành vào ngày 10/10/2014 bởi UBND tỉnh Quảng Ninh, trong đó quy định diện tích đất ở tối thiểu được phép tách thửa trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh
- Quyết định 14/2018/QĐ-UBND, ban hành vào ngày 20/06/2018 bởi UBND tỉnh Quảng Ninh, trong đó quy định về diện tích tối thiểu được phép tách thửa các loại đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh
- Quyết định 1839/QĐ-BTNMT, ban hành vào ngày 27/08/2014 bởi Bộ Tài nguyên và Môi trường, trong đó quy định về việc công bố thủ tục hành chính lĩnh vực đất đai thuộc phạm vi chức năng quản lý nhà nước của Bộ Tài nguyên và Môi trường
- Quyết định 1272/QĐ-UBND, ban hành vào ngày 06/07/2015 bởi UBND tỉnh Quảng Ninh, trong đó quy định về việc công bố thủ tục hành chính thuộc lĩnh vực tài nguyên và môi trường thẩm quyền giải quyết của UBND cấp thành phố
- Quyết định 1273/QĐ-UBND, ban hành vào ngày 06/07/2015 bởi UBND tỉnh Quảng Ninh, trong đó quy định về việc công bố thủ tục hành chính thuộc lĩnh vực tài nguyên và môi trường thẩm quyền giải quyết của UBND cấp xã
Cơ sở thực tiễn của đề tài
1.3.1 Tình hình th ự c hi ệ n các quy ề n s ử d ụ ng đấ t trên th ế gi ớ i và ở Vi ệ t Nam 1.3.1.1 Quyền sở hữu về đất đsai tại một số nước trên thế giới
Theo pháp luật đất đai của Thụy Điển, quyền sở hữu đất đai được thực hiện dựa trên sở hữu tư nhân và kinh tế thị trường Mặc dù vậy, sự giám sát từ các cấp độ hành chính vẫn tồn tại trên rất nhiều phạm trù như phát triển đất đai và bảo vệ môi trường Sự giám sát này thực tế rất phổ biến trong các linh vực của kinh tế thị trường, kể cả khi các chi tiết về hình thành là khác nhau trong hệ thống pháp lý của quốc gia này Bên cạnh đó, pháp luật đất đai của Thụy Điển cũng bao gồm rất nhiều đạo luật và pháp lệnh để phục vụ cho công tác quản lý đất đai, bao gồm các hoạt động đo đạc địa chính và đăng ký giấy tờ đất đai Các hoạt động phục vụ địa chính, quy hoạch đất đai, hoặc đăng ký bất động sản đều được luật pháp hóa rất chi tiết (Nguyên Thị Thu Hồng, 2000) Cụ thể như sau:
+ Việc đăng ký quyền sở hữu: Đăng ký quyền sở hữu khi thực hiện quyền chuyển nhượng đất đai là công tác cần có sự can thiệp của Tòa án Người mua đất đai hoặc tài sản sẽ cần phải đăng ký quyền sở hữu trong 03 tháng sau khi mua, trong đó có đính kèm hợp đồng chuyển nhượng Hồ sơ đăng ký sẽ được Tòa án xem xét và đối chiếu các thông tin với Sổ đăng ký đất đai Việc rà soát cũng sẽ được thực hiện với các hạn chế về chuyển nhượng của bên bán Sau khi xét duyệt và chấp thuận, Tòa sẽ đăng ký quyền sở hữu cho người mua đất Tòa án sau đó sẽ giữ lại các bản sao của hồ sơ đăng ký đất đai và trả bản gốc cho người mua
Dựa vào thông tin ở trên, có thể thấy được là việc đăng ký đất đai tại Thụy Điển xuất phát từ hợp đồng giao dịch chứ không đơn thuần là đăng ký Do việc chuyển nhượng là dựa trên các cá nhân và không có sự làm chứng của các cơ quan pháp lý hoặc xác nhận của các cơ quan có thẩm quyền, việc đăng ký đất đai thực sự khó kiểm soát Tuy nhiên, người dân Thụy Điển lại rất tuân thủ theo pháp luật và đăng ký hầu như tất cả các cuộc mua bán và chuyển nhượng Họ hiểu rất rõ rằng đăng ký đất đai như vậy sẽ nhận được nhiều lợi tức trong việc sở hữu hoặc nhận quyền ưu tiên khi mà có tranh chấp đất đai Hơn nữa, để có thể tiếp cận tín dụng ở Thụy Điển, việc đăng ký đất đai là không thể tránh khỏi (Phạm Thị Thu Hồng, 2000)
+ Vấn đề thế chấp: Mặc dù đăng ký đất đai theo hợp đồng là việc rất quan trọng để tiếp cận tín dụng, phương thức thế chấp tài sản đất đai lại được thực hiện theo cách riêng biệt Pháp luật Thụy Điển đã quy định 03 thủ tục sau để thực hiện thế chấp:
1.Người sở hữu đất đai phải làm đơn xin thế chấp để tiếp cận tín dụng Đơn này sẽ được xét duyệt bởi Tòa án, được thể hiện qua văn bản chính thức xác nhận đủ điều kiện thế chấp Văn bản này sẽ được sử dụng cho việc tiếp cận tín dụng sau khi đăng ký Mặc dù vậy, Tòa án sẽ không kiểm tra và xác minh các yêu cầu đối với thế chấp
2.Với văn bản xác nhận đủ điều kiện tiếp cận tín dụng, người sở hữu đất sẽ gửi cho bên cung cấp dịch vụ cho vay Tại bước này, yêu cầu đối với thế chấp sẽ được xem xét Những yêu cầu thường được đặt ra đó là (1) chủ sở hữu tài sản phải là bên đi vay, (2) bên cung cấp dịch vụ cho vay sẽ đặt ra các điều kiện tiếp cận tín dụng, (3) bên đi vay phải cam kết thế chấp qua một văn bản được giữ bên bên cung cấp dịch vụ tín dụng Việc tiếp cận tín dụng sẽ được coi là bất hợp pháp nếu các yêu cầu này không được áp dụng Trên thực tế, các hoạt động tiếp cận tín dụng của người sở hữu đều được thực hiện ở ngân hàng hoặc các tổ chức tín dụng lớn Đối với ngân hàng, bên đi vay sẽ được yêu cầu ký kết vào 03 văn bản bao gồm hợp đồng cho vay, hợp đồng thế chấp, và đơn đăng ký xin thế chấp được gửi cho tòa án Ngân hàng sẽ giữ hai tài liệu đầu tiên Nếu được xét duyệt, ngân hàng sẽ lưu lại đơn xin thế chấp trong hồ sơ chung Các khoản tiền cho vay sẽ được chuyển cho bên đi vay khi có quyết định phê duyệt từ tòa án Khi các khoản nợ đã được thanh toán đầy đủ, ngân hàng sẽ trả lại văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp
3.Đây là bước được áp dụng khi có vi phạm trong hợp đồng thế chấp Ví dụ, khi bên vay tiền không thanh toán các khoản theo như hợp đồng, bên cung cấp dịch vụ tín dụng sẽ có quyết định thu hồi tài sản để thế nợ Công việc này được đảm nhận bởi có quant hi hành pháp luật (Law Enforcement Service) Trong trường hợp yêu cầu không được thông qua, bên cung cấp dịch vụ tín dụng sẽ nhận khoản tiền từ việc bán đấu giá các tài sản thế chấp Trong thực tế, thủ tục này được tiến hành rất nhanh chóng, thường kết thúc trong vòng 06 tháng từ khi đơn xin bán đấu giá được gửi đi (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000)
+ Về vấn đề bồi thường: Khi có hoạt động thu hồi đất, các khoản tiền bồi thường cho chủ sở hữu đất đai sẽ được tính dựa vào giá cả của thị trường Bên cạnh đó, chủ sở hữu đất đai cũng được bồi thường nhiều thiệt hại khác Chủ đất cũng sẽ được hưởng các tức lợi từ tài sản của mình Tuy nhiên, nếu những tài sản đó bị tính thuế, chủ đất sẽ phải nộp các khoản chưa thanh toán Chủ đất cũng có thể thực hiện quyền giao dịch, bán tài sản và hưởng lợi nhuận Ngoài ra, chủ đất cũng có quyền giữ lại những tài sản gắn liền với đất bị thu hồi Tuy nhiên, yêu cầu bán tài sản sẽ được đưa ra nếu đất đó là cần thiết cho phát triển công cộng Đây cũng có thể hiểu là một hình thức thu hồi đất cưỡng chế (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000)
Trung Quốc không thừa nhận sở hữu tư nhân đối với đất đai mà sử dụng hình thức sở hữu công như Việt Nam Thực tế, hệ thống Xã hội chủ nghĩa mà Trung Quốc đang theo đuổi đã quốc hữu hóa phần lớn tài nguyên thiên nhiên và các phương tiện sản xuất từ năm 1949 Đây cũng là quá trình được thực hiện song song với nhiều phong trào lớn tại đất nước tỷ dân, bao gồm “Bước nhảy vĩ đại” (1957 -1962), “Tập thể hóa đất đai ở nông thôn” (1963 – 1965), và “Cách mạng văn hóa” (1966 – 1978) Quá trình quốc hữu hóa đất đai ở các vùng nông thôn tại Trung Quốc được hoàn thành cùng với thời điểm Hiến pháp của đất nước này được ban hành vào năm 1982 Qua đó, đất nông thôn chính thức thuộc quyền sở hữu và quản lý của Nhà nước Về lý thuyết, Nhà nước có toàn quyền sở hữu đối với đất đai Mặc dù vậy, đơn vị này vẫn chỉ là đại diện sở hữu cho người dân Tuy nhiên, các giao dịch mang tính kinh tế tại Trung Quốc không thừa nhận giá trị của đất đai theo như chủ nghĩa Mác – Lênin, dẫn đến các dao dịch mang tính kinh tế không được thừa nhận về mặt pháp lý Công tác phân phối đất đai chỉ được thực hiện qua các kênh hành chính với hệ thống kinh tế kế hoạch hóa tập trung đảm nhiệm nhiệm vụ này và bàn giao đất cho những người sử dụng mà không có các khoản phí nào đi kèm
Theo Hiến pháp 1982 của Trung Quốc, các cá nhân và tổ chức không được phép mua bán, chiếm đoạt, cho thuê, hay chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai dưới bất kỳ hình thức nào Trên thị trường cũng không có Đây là một điểm rất giống với thời kỳ kinh tế tập trung của Việt Nam Việc này phần nào dẫn đến đất đai bị sử dụng một cách không hiệu quả và lãng phí Hơn nữa, những hạn chế này là đi ngược lại so với quy luật của sự phát triển kinh tế – xã hội của bất kỳ đất nước nào Trên thực tế, nhiều người sử dụng đất vẫn thực hiện trao đổi đất đai như một loại hàng hóa Tuy nhiên, thị trường trao đổi này là những “chợ đen” vi phạm pháp luật Ở đó, nhiều cá nhân và tập thể lén lút mua bán hoặc cho thuê đất đai của mình Đây cũng là một trong những nhân tố lớn dẫn đến cải cách chính sách đất đai tại Trung Quốc (Lưu Quốc Thái, 2007)
Vào cuối năm 1980, một hệ thống kinh tế thị trường mới ở Trung Quốc đã được thiết lập với sự đồng thuận của Nhà nước dành cho một số hình thức chuyển giao quyền sử dụng đất đai Các cá nhân và tập thể đã được phép trao đổi quyền sử dụng đất với một khoảng thời gian sử dụng xác định, thường kéo dài từ 40 – 70 năm tùy vào mục đích sử dụng Những trao đổi này có thể được thực hiện qua các thỏa thuận hoặc những cuộc đấu giá, đấu thầu Người sử dụng đất có thể thực hiện giao dịch theo các hình thức dưới đây khi nhận quyền sử dụng đất:
+ Chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Nhìn chung, công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai là hoạt động dân sự có sự giám sát của chính quyền Tuy nhiên, những cơ quan có thẩm quyền này không được can thiệp bằng các biện pháp hành chính ngoại trừ những trường hợp bất khả kháng Điều kiện để thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất Những điều kiện để có thể giao dịch qua hình thức này bao gồm: (1) các nghĩa vụ tài chính phải được thực hiện đầy đủ; (2) có đầy đủ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và (3) đã đầu tư vào đất với ít nhất 25% tổng số vốn đầu tư cho việc sử dụng theo dự án Ba điều kiện này có phần khá giống Việt Nam, ngoại trừ điều kiện thứ 3 được quy định rõ ràng và cụ thể hơn, qua đó tạo điều kiện thuận lợi cho việc quản lý đất đai của Nhà nước
Thủ tục của quá trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Trung Quốc thường diễn ra tròng vòng 15 ngày kể từ thời điểm ký kết hợp đồng Theo quy định của pháp luật, các giấy tờ về chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai không cần phải qua thủ tục công chứng nhà nước Tuy nhiên, những người thực hiện chuyển nhượng phải đăng ký với Phòng quản lý đất đai của Nhà nước và phải nộp phí chuyển nhượng Đối với giá cả, Nhà nước không can thiệp vào mức giá giao dịch quyền sử dụng đất Pháp luật cũng không có các quy định dành cho việc định giá đất đai Vì vậy, giá cả giao dịch quyền sử dụng đất thường được dựa trên thỏa thuận giữa hai bên mua và bán Trong trường hợp giá cả chuyển nhượng thấp mà không có cơ sở, chính quyền địa phương có thể sử dụng quyền ưu tiên để mua đất được giao dịch Điều này được cho là sẽ tránh được tiêu cực và lừa đảo trong chuyển nhượng giao dịch quyền sử dụng đất
+ Cho thuê Quyền sử dụng đất: Hình thức cho thuê có tính phí là một hình thức được Pháp luật Trung Quốc công nhận Việc cho thuê quyền sử dụng đất vẫn cần phải có hợp đồng giữa hai bên và phải được đăng ký với các cơ quan có thẩm quyền trong vòng 20 ngày kể từ khi ký hợp đồng Nội dung trong hợp đồng phải có sự cam kết của bên thue đất về việc sử dụng đất theo đúng thời hạn và những điều kiện mà bên cho thuê đã từng cam kết với Nhà nước để nhận được quyền sử dụng đất
+ Thế chấp Quyền sử dụng đất: Hình thức thế chấp bằng quyền sử dụng đất để tiếp cận tín dụng chỉ được thực hiện tại các tổ chức tín dụng uy tín tại địa phương Việc thế chấp cũng phải có hợp đồng giữa người tiếp cận tín dụng và người cung cấp dịch vụ tín dụng Trong trường hợp đáo hạn thanh toán nợ mà các khoản nợ vẫn chưa được hoàn trả, bên cho vay có thể trở thành người sử dụng đất mới cho thửa đất được thế chấp
Các công trình nghiên cứu có liên quan
Tại Việt Nam, đã có một số nghiên cứu nội bật liên quan đến quản lý đất đai nói chung và công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng Cụ thể:
+ Nghiên cứu của Nguyễn Thùy Trang (2017) về “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo pháp luật hiện hành Việt Nam” đã phân tích nhiều cơ sở lý luận về những hợp đồng dùng trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai Bên cạnh đó, những thực trạng về mặt pháp lý liên quan đến hình thức xác lập quyền sử dụng đất ở, những điều kiện trong hợp đồng chuyển nhượng, các chủ thể và mong muốn của các chủ thể trong hợp đồng cũng được phân tích và làm rõ Dựa trên những có sở đó, nhiều giải pháp hoàn thiện các quy định pháp lý đã được đưa ra
+ Nghiên cứu của Phạm Thị Thanh Vân (2015) về “Chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo pháp luật Việt Nam” đã đưa nhiều phân tích pháp lý trong công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai, trong đó tập trung nhiều vào những bất cập và hạn chế liên quan đến quyền lợi và nghĩa vụ của các bên Những trình tự và thủ tục phức tạp trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở hoặc các vấn đề tài chính được cho là những rào cản lớn Đề tài cũng đưa ra rất nhiều những giải pháp thiết thực cho những vấn đề được đề cập trong quá trình nghiên cứu
+ Nghiên cứu của Phạm Thị Thu Hiền về “Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thị xã Nghĩa Lộ, tỉnh Yên Bái giai đoạn năm 2014-2018” đã chỉ ra nhiều khó khăn trong công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại khu vực xã Nghĩa Lộ – một địa phương có địa bàn rất rộng Một trong số những khó khăn nổi bật đó là nhiều người dân chưa nắm bắt được các quy dịnh của pháp luật nên gặp nhiều thahcs thức trong việc làm thủ tục và viết các văn bản liên quan Bên cạnh đó, những vấn đề như chưa có đủ giấy tờ, kê khai sai sự thật cũng tạo ra rất nhiều khó khăn đặc biệt là với hình thức thừa kế đất đai
+ Nhiều nghiên cứu đều chỉ ra rằng các cán bộ tại Văn phòng đăng ký đất đai gặp tương đối nhiều khó khăn khi mà nhân lực không đảm bảo số lượng để xử lý khối lượng công việc rất lớn tại địa phương Điều này dẫn đến sự chậm trễ trong việc hoàn trả kết quả của các hồ sơ đăng ký đất đai, nhất là khi mỗi hồ sơ đều có sự phức tạp nhất định khi xác định nguồn gốc và ranh rới của thửa đất Ngoài ra, các hệ thống phần mềm hay công cụ công nghiệ cao chưa được áp dụng hoặc chưa có đủ độ chính xác nên công tác bản đồ cũng chưa đạt được hiệu quả cao
Theo các cán bộ chuyên môn đang thực hiện nhiệm vụ trên địa bàn các xã phường, tình trạng người dân tự ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không có sự giám sát của địa phương vẫn tồn tại với khoảng 10% trường hợp chuyển nhượng không theo thủ tục được ghi nhận Tình trạng này xảy ra chủ yếu là do ngời dân muốn bán đất cho hộ liền kề hoặc muốn kiếm lời từ đất vườn hoặc đất ruộng Bên cạnh đó, một số người dân qua văn phòng công chứng chỉ để xin trích lục thửa đất Nghiên cứu cho thấy những người dân làm việc này hầu như đều không hiểu rõ được những hậu quả có thể xảy ra như tranh chấp đất đai, hoặc giải quyết quyền lợi khi Nhà nước tổ chức thu hồi đất.
Kết luận rút ra từ nghiên cứu tổng quan
Thực tế cho thấy đã có nhiều nghiên cứu khoa học điều tra và đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại nhiều khu vực khác nhau trên toàn bộ lãnh thổ của Việt Nam Những nghiên cứu này cũng có nhiều mốc thời gian khác nhau, qua đó tạo ra cơ sở dữ liệu chi tiết cho công tác so sánh chính sách và hoạt động đất đai giữa các thời kỳ ngắn hạn Nhiều giải pháp nâng cao hieuj quả quản lý đất đai cho Nhà nước đã được đưa ra dựa trên những dữ liệu khoa học khách quan này, trong đó công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai cũng là đối tượng nhận được sự chú ý Mặc dù vậy, cơ sở nghiên cứu công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai tại thành phố Hạ Long vẫn chưa đủ để cung cấp những góc nhìn giá trị, từ đó cải thiện công tác này tại địa phương Vì vậy, một nghiên cứu về chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố này trong giai đoạn 2018 – 2022 là rất cần thiết, nhất là trong giai đoạn thành phố Hạ Long đang có những biến động đất đai cực kỳ mạnh mẽ Bên cạnh đó, nghiên cứu cũng sẽ góp phần hoàn thiện các quy trình và cơ chế, tăng cường hiệu quả của công tác này tại không chỉ thành phố Hạ Long mà có thể là của toàn tình Quảng Ninh và cả nước.
ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn miền tây thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh và các văn bản quy phạm pháp luật liên quan.
Phạm vi nghiên cứu
- Về không gian: Địa bàn miền tây thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh
- Về thời gian: Thu thập số liệu, tài liệu từ giai đoạn từ 2018 đến 2022.
Địa điểm và thời gian nghiên cứu
- Địa điểm nghiên cứu: miền tây thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh
- Thời gian nghiên cứu: năm 2018 đến năm 2022.
Nội dung nghiên cứu
2.3.1 Đ i ề u ki ệ n t ự nhiên, kinh t ế - xã h ộ i và th ự c tr ạ ng công tác qu ả n lý, s ử d ụ ng đấ t đ ai c ủ a thành ph ố H ạ Long
- Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên
- Điều kiện kinh tế, xã hội
- Tình hình quản lý và sử dụng đất đai của miền tây thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh
2.3.2 Đ ánh giá k ế t qu ả th ự c hi ệ n quy ề n chuy ể n nh ượ ng QSD Đ t ạ i mi ề n tây thành ph ố H ạ Long giai đ o ạ n t ừ n ă m 2018 – 2022
- Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đơn vị hành chính tại miền tây thành phố Hạ Long giai đoạn từ năm 2018 – 2022
- Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo loại đất tại miền tây thành phố Hạ Long giai đoạn từ năm 2018 – 2022
2.3.3 Đ ánh giá c ủ a ng ườ i dân, cán b ộ v ề công tác chuy ể n nh ượ ng QSD Đ t ạ i mi ề n tây thành ph ố H ạ Long giai đ o ạ n t ừ n ă m 2018 – 2022
- Đánh giá của người dân
- Đánh giá của cán bộ
2.3.4 T ồ n t ạ i và m ộ t s ố gi ả i pháp nh ằ m th ự c hi ệ n t ố t chuy ể n nh ượ ng quy ề n d ụ ng đấ t ở mi ề n tây thành ph ố H ạ Long giai đ o ạ n ti ế p theo
Phương pháp nghiên cứu
2.4.1 Ph ươ ng pháp thu th ậ p tài li ệ u, s ố li ệ u th ứ c ấ p
Tìm hiểu các văn bản pháp luật, các văn bản dưới luật, các tạp chí chuyên ngành và các tài liệu có liên quan đến đất đai, việc giải quyết công tác chuyển nhượng trong lĩnh vực đất đai do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành; thu thập số liệu, các thông tin về công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn miền tây thành phố Hạ Long Điều tra điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội; tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất nói chung và công tác chuyển nhượng nói riêng; tình hình quản lý đất đai và công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Hạ Long
2.4.2 Ph ươ ng pháp đ i ề u tra, thu th ậ p s ố li ệ u s ơ c ấ p
Nguồn số liệu sơ cấp được thu thập bằng phương pháp điều tra trực tiếp thông qua bộ câu hỏi có sẵn và điều tra bổ sung từ thực địa Đối tượng điều tra bao gồm 2 nhóm đối tượng: Hộ gia đình, cá nhân đã thực hiện hoàn tất quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất và các cán bộ thuộc văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Hạ Long
- Điều tra 3 phường là Bãi Cháy, phường Hà Phong và 1 xã là xã Tân Dân với mỗi phường xã là 30 phiếu, tổng số phiếu điều tra là 90 phiếu: Phường Bãi Cháy đại diện cho các phường thuộc miền tây thành phố Hạ Long có mật độ dân số cao và có điều kiện thuận lợi cho phát triển kinh tế và có các cơ quan, công trình sự nghiệp đặt trên địa bàn phường, phường Hà Phong đại diện cho phường có điều kiện thuận lợi phát triển kinh tế có khu đô thị mới Thống Nhất có một phần diện tích trên địa bàn phường, xã Tân Dân đại diện cho xã có điều kiện phát triển các ngành nghề nông nghiệp với các làng nghề trồng hoa, cây cảnh trên địa bàn và được quy hoạch là địa bàn cung cấp các sản phẩm nông nghiệp cho thành phố trong những năm tiếp theo Đối với người thực hiện quyền của người sử dụng đất gồm: Các thông tin chung về hộ (họ tên chủ hộ, địa chỉ, ngành nghề chính của hộ, diện tích đất ở của hộ đang sử dụng, các quyền của người sử dụng đất mà hộ đã tham gia); tình hình thực hiện quyền của người sử dụng đất đã tham gia với các nội dung về dạng thực hiện quyền, tình hình thực hiện thủ tục hành chính và thực trạng giấy tờ tại thời điểm thực hiện quyền; đánh giá về việc giải quyết các thủ tục hành chính của cơ quan chức năng trong việc thực hiện quyền của người sử dụng đất về việc đón tiếp công dân, thời gian giải quyết công việc và thái độ phục vụ của cán bộ, công chức tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả giải quyết trung tâm hành chính; Ý kiến góp ý để nâng cao chất lượng phục vụ người dân
- Đối với cán bộ thực hiện công việc liên quan quyền của người sử dụng đất gồm: Các thông tin chung về cán bộ thực hiện (họ tên, giới tính, địa chỉ, chức vụ công tác, độ tuổi, trình độ chuyên môn); ý kiến của cán bộ thực hiện trong quá trình giải quyết thủ tục hành chính về điều kiện cơ sở vật chất, số lượng cán bộ thực hiện, chuyên môn của cán bộ thực hiện, mức độ hiểu biết về pháp luật của người dân thực hiện quyền của người sử dụng đất và mức độ phối hợp của các cơ quan có liên quan Điều tra, phỏng vấn 16 cán bộ của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố
2.4.3 Ph ươ ng pháp t ổ ng h ợ p và x ử lý tài li ệ u, s ố li ệ u
Trên cơ sở số liệu tài liệu thu thập được, tiến hành tổng hợp trình bày kết quả: các số liệu được thu thập, tính toán, phân tích theo các bảng, biểu kết hợp với phần thuyết minh Các số liệu đầu vào thu thập được phân tích, xử lý bằng phần mềm Excel để xử lý và tổng hợp dữ liệu phục vụ cho xây dựng báo cáo tổng hợp
2.4.4 Ph ươ ng pháp so sánh, đ ánh giá
Sau khi dùng phương pháp điều tra, thu thập tài liệu số liệu hiện có, tiến hành so sánh, đánh giá tình hình và kết quả thực hiện công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ năm 2018 - 2022 để phân tích và đưa ra kết luận.
DỰ KIẾN KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và thực trạng công tác quản lý, sử dụng đất đai của thành phố Hạ Long
Điều kiện tự nhiên, tài nguyên và cảnh quan môi trường
Thành phố Hạ Long là một địa phương trực thuộc tỉnh Quảng Ninh – một tỉnh ven biển phía Bắc của Việt Nam Là một trong 13 đơn vị hành chính của Quảng Ninh, thành phố ven biển này được ưu ái với vị trí là khu vực trung tâm của tỉnh Quảng Ninh với nhiều điều kiện tự nhiên thuận lợi, bao gồm một vị trí địa lý có nhiều ý nghĩa Hạ Long tiếp giáp với thành phố Cẩm Phả ở phía Đông, thành phố Uông Bí ở phía Tây, huyện Cát Hải và thành phố Hải Phòng (tỉnh Hải Phòng) ở phía Nam, và tỉnh Bắc Giang ở phía Bắc Vị trí này làm cho thành phố trở thành một phần của hai dải kinh tế lớn, bao gồm Việt Nam – Trung Quốc (vành đai kinh tế Vịnh Bắc Bộ), và
Hà Nội – Hải Phòng – Bắc Ninh – Quảng Ninh (vành đai kinh tế vùng duyên hải) Thực tế, Hạ Long là một trong những trung tâm kinh tế lớn nhất cả nước với sự phát triển kinh tế - xã hội vượt bậc so với nhiều các địa phương trực thuộc khác ở miền Bắc nói riêng và trên toàn lãnh thổ Việt Nam nói chung
Thành phố Hạ Long có phần đất được kiến tạo từ rất lâu trước đây Điều này dẫn đến địa mạo của khu vực phần lớn được cấu tạo từ đá vôi và các loại sỏi, dẫn đến kết cấu vô cùng vững chắc, tạo điều kiện cho việc xây dựng các công trình lớn song lại cản trở ít nhiều công tác san lấp mặt bằng Những tác động kiến tạo trong thời kỳ lịch sử cũng tạo ra địa hình có độ cao tương đối ở khu vực sâu trong đất liền, trải dài từ hướng Tây Bắc về phía Đông Nam và hạ thấp dần về phía bãi biển Độ cao trung bình của vùng đồi núi là 150 – 250 m, trong khi độ cao trung bình ở khu vực gần biển là 0 – 5 m Xem giữa khu vực đồi núi là nhiều thung lũng, dẫn đến nhiều khu vực có độ cao trung bình > 15 o Ở ngoài khu vực hải đảo là những dạng địa hình núi đá hiểm trở
3.1.1.3 Khí hậu, thủy văn Đặc điểm về vị trí địa lý của thành phố Hạ Long chính là tác nhân tạo ra điều kiện khí hậu của khu vực này Cụ thể, địa bàn của thành phố nằm trong vành đai khí hậu cận nhiệt (sub-tropical) nên có những đặc điểm như một năm có hai mùa: mùa mưa và mùa khô Mùa mưa kéo dài khoảng 06 tháng từ tháng 05 đến tháng 10 và có ngưỡng nhiệt độ trung bình khoảng 25 o C Mùa khô kéo dài suốt những tháng còn lại và có nhiệt độ tương đối mát mẻ, trung bình khoảng 20 o Bên cạnh đó, lượng mưa tập trung lớn vào mùa mưa và có dung tích khoảng 1800 mm/năm Tuy nhiên, là một vùng cận biển, những đặc điểm trên lại bị ảnh hưởng đáng kể và tạo ra những biến số so với những khu vực cận nhiệt đặc trưng khác Cụ thể, ở thành phố Hạ Long, nhiệt độ trung bình của mùa mưa thường thấp hơn khoảng 2 o C trong khi mùa khô sẽ ấm áp hơn Lượng mưa cũng có phần cao hơn và phân bố nhiều ở khu vực gần biển Ngoài ra, độ ẩm cũng thường được duy trì ở ngưỡng rất cao, trung bình >85%/năm
Thủy văn trên cạn của thành phố Hạ Long phụ thuộc nhiều vào 05 sông lớn có lưu vực chảy qua khu vực và đổ vào vùng vịnh Hạ Long, bao gồm sông Vũ Oai, sông Mãn, sông Trới, sông Diễn Vọng, và sông Mỹ Cùng với hệ thống sông nhánh, suối, và kênh rạch, đời sống sinh hoạt hàng ngày cũng như là sản xuất công – nông nghiệp ở khu vực đã hưởng lợi rất nhiều Mặc dù vậy, điều kiện thủy lợi – thủy văn ở trên cạn của thành phố Hạ Long cũng đem lại rủi ro về thiên tai, lũ lụt, và lũ quét
Thủy văn biển của thành phố Hạ Long không có nhiều điểm đặc sắc, song cũng có những đặc điểm đáng kể như sau Hệ thống thủy triều ở nơi đây dựa vào chế độ nhật triều Vịnh Bắc Bộ với mức thủy triều cao nhất là khoảng 5 m Bên cạnh đó, khu vực này có sự hoạt động của dòng hải lưu Bắc Nam, làm cho khí hậu ở nơi đây có phần mát mẻ hơn Ngoài ra, sóng ở vùng biển Hạ Long không quá mạnh mẽ do bị cản sở bởi hệ thống hải đảo khá dày đặc Mặc dù vậy, những thời điểm có giống bão đã ghi nhận mức sóng lên đến 5 m
+ Khoáng sản: Các loại khoáng sản dưới lòng đất, trong đó đặc biệt là than đó, có vai trò rất quan trọng đối với kinh tế của thành phố Hạ Long Cổng thông tin trực tuyến của tỉnh Quảng Ninh đã báo cáo rằng trữ lượng than đá ở khu vực này rơi vào khoảng 3,6 tỷ tấn Nhiều mỏ than nổi tiếng ở khu vực này đã có niên đại hoạt động hơn một thập kỷ như mỏ Núi Béo, mỏ Hà Tu, và mỏ Hà Lầm Bên cạnh than đó, Hạ Long cũng có những trữ lượng đáng kể của đất sét, đá vôi, và cao lanh
+ Cảnh quan: Khu vực bãi biển, hải đảo, và các hang động tự nhiên ở Vịnh Hạ Long rất đẹp mắt và hùng vĩ, thu hút hàng triệu lượt khách du lịch mỗi năm và tạo ra một nguồn thu lớn cho thành phố nói riêng và toàn tỉnh Quảng ninh nói chung Hệ thống cảnh quan này còn được tổ chức UNESCO thế giới công nhận là kỳ quan thiên nhiên tầm cỡ thế giới Trong tương lai, khu vực này sẽ vẫn tiếp tục tạo ra nhiều nguồn thu lớn hơn nữa, làm một trong những chỗ dựa vững chắc cho kinh tế của khu vực này
+ Tài nghiên biển: Vùng biển thành phố Hạ Long đã cung cấp một hệ sinh thái với hơn 500 loài thân mềm và 400 loài giáp xác khác nhau Rất nhiều loài trong số này có thể khai thác và có khả năng sinh lời không hề nhỏ Nhiều loài cá và hải sản khác còn có giá trị kinh tế đặc biệt cao như cá thu, mực, ghẹ, và các loài sò Đây cũng là một trong những yếu tố tạo ra nền nông nghiệp khai thác và nuôi trồng thủy hản sản đang lớn mạnh ở nơi đây Bên cạnh đó, loại tài nguyên này cũng góp phần tạo ra nền ẩm thực đặc trưng và rất hút khách ở thành phố Hạ Long
+ Tài nguyên trên cạn: Rừng và đất đai là hai loại tài nguyên lớn trên cạnh mà thành phố Hạ Long có được Rừng tự nhiên và rừng nhân tạo chiếm khu vực lên đến 68% toàn diện tích tự nhiên của khu vực Điều này đã tạo ra những hệ sinh thái có ý nghĩa rất lớn đối với ngành môi trường Bên cạnh đó, rừng sản xuất tạo ra giá trị kinh tế cũng có diện tích hơn 410 km 2 Nhiều loại cây nổi bật có thể kể đến đó là cây giỏi, cây lát hoa, cây long não, và cây keo Bên cạnh đó, tài nguyên đất đai cũng được đánh giá cao ở Hạ Long khi mà diện tích tự nhiên ở khu vực này rất lớn (hơn 1100 km 2 ) Các tầng đất và loại đất cũng có độ đa dạng tương đối cao, tạo ra những khu vực chuyên dành cho một loại hình phát triển kinh tế, đặc biệt là nông nghiệp
3.1.2 Tình hình phát tri ể n kinh t ế - xã h ộ i c ủ a mi ề n tây thành ph ố H ạ Long 3.1.2.1 Thực trạng phát triển kinh tế
Ngành kinh tế của miền tây thành phố Hạ Long được đánh giá rất cao với sự phát triển vượt bậc so với rất nhiều khu vực lân cạnh hoặc các vùng trực thuộc tỉnh khác trên cả nước Quá trình công nghiệp hóa – hiện đại hóa được đặc biệt trú trọng, dẫn đến nhiều sự thúc đẩy rất mạnh mẽ trong những năm gần đây Cụ thể:
+ Ngành khai khoáng không chỉ chiếm cơ cấu kinh tế lên đến hơn 15% của toàn thành phố mà còn tạo ra nhiều nguồn nguyên liệu chất lượng cho các ngành khác như công nghiệp sản xuất và xây dựng Mặc dù vậy, thành phố sẽ hướng đến một tỉ trọng giảm trong tương lai gần đối với ngành khai khoáng Thực tế, nhiều mỏ than lộ thiên đã dừng hoạt động Điều này cũng được dự kiến sẽ tạo ra thay đổi đáng kể đối với việc quản lý đất đai của khu vực
+ Ngành công nghiệp sản xuất đã và đang được đẩy mạnh bởi chính sách công nghiệp hóa – hiện đại hóa Thực tế, quy hoạch đất đai với tầm nhìn tới năm 2030 sẽ tạo ra nhiều vùng công nghiệp sản xuất hơn trên địa bàn miền tây thành phố Hạ Long Trong năm 2022, báo cáo của phòng Thống kê tỉnh Quảng Ninh đã ghi nhận mức thu nhập lên đến 122.790 tỷ đồng Tổng số cơ sở sản xuất trong năm 2022 cũng đã vượt mốc 1500 đơn vị Ngoài ra, các chính sách sản xuất bền vững cũng bắt đầu được đưa ra và có hiệu lực
+ Ngành du lịch của miền tây thành phố Hạ Long được duy trì rất tốt với tư cách là một ngành kinh tế chủ lực của thành phố Lượt khách du lịch được ghi nhận vào năm 2022 là 8,2 triệu người, tạo ra nguồn thu nhập hơn 20.000 tỷ đồng Những con số này cao hơn rất nhiều so với những năm ở quá khứ
+ Ngành nông nghiệp của miền tây thành phố Hạ Long cũng có những thành tựu đáng chú ý Nông nghiệp và lâm nghiệp sản xuất đã tạo ra nguồn thu lên đến 1.388 tỷ đồng Con số này mặc dù không nhiều so với những ngành khác nhưng vai trò của ngành này được đánh giá rất cao tại khu vực Cụ thể, trồng trọt, đặc biệt là các loại cây ăn quả lâu năm, đã dần được lồng ghép vào các loại hình kinh tế du lịch, qua đó đóng vai trò hỗ trợ và góp phần vào việc làm mới hình thức kinh doanh này Lâm nghiệp trồng rừng thì đang có những thay đổi về chủng loại canh tác để vừa tạo ra cảnh quan đẹp hơn, vừa hướng đến những giá trị kinh tế lớn Bên cạnh đó, ngành nuôi trồng thủy hải sản đã và đang làm một chỗ dựa vững chắc cho nền ẩm thực du lịch của miền tây thành phố Hạ Long
Đánh giá kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ tại thành phố Hạ Long
3.2.1 K ế t qu ả th ự c hi ệ n quy ề n chuy ể n nh ượ ng QSD Đ t ạ i mi ề n tây thành ph ố H ạ Long theo đơ n v ị hành chính giai đ o ạ n t ừ n ă m 2018 – 2022
Thành phố Hạ Long có tất cả 7 phường và 6 xã Những đơn vị này đã thực hiện tốt công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai và đã cấp rất nhiều giấy chứng nhận trong giai đoạn 2018 – 2022 Kết quả cụ thể được thể hiện qua bảng 3.4 dưới đây
B ả ng 3.4: K ế t qu ả th ự c hi ệ n công tác chuy ể n nh ượ ng QSD Đ ở t ạ i mi ề n tây thành ph ố H ạ Long giai đ o ạ n 2018-2022 Đơn vị: hồ sơ
TT Xã, phường Tổng Năm
(Nguồn: Thống kê Thủ tục hành chính – văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Hạ Long)
Tổng số hồ sơ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới trong giai đoạn 2018 – 2022 tại miền tây thành phố Hạ Long là 18054 hồ sơ Trong đó, năm
2018 đã cấp số giấy chứng nhận ít nhất với 2386 giấy và năm 2022 là năm cấp nhiều giấy chứng nhận nhất với 4912 giấy
Tổng hợp kết quả đăng ký đất đai cũng như là cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên toàn địa bàn miền tây thành phố
Hạ Long trong giai đoạn 5 năm từ 2018 – 2022 được thể hiện qua bảng 3.5 dưới đây
B ả ng 3.5: K ế t qu ả c ấ p GCN QSD cho các lo ạ i đấ t b ằ ng hình th ứ c chuy ể n nh ượ ng giai đ o ạ n 2018-2022
Số hồ sơ đăng kí
Diện tích đăng kí (ha)
Kết quả cấp giấy Không đủ điều kiện cấp giấy
Tỷ lệ (%) so với số hồ sơ đăng kí
Diện tích được cấp giấy ( ha)
Tỷ lệ (%) so với diện tích đăng kí
Số hồ sơ không đủ điều kiện
Tỷ lệ (%) so với số hồ sơ đăng ký
Diện tích không đủ điều kiện( ha)
Tỷ lệ (%) so với diện tích đăng ký
((Nguồn: Thống kê Thủ tục hành chính – văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Hạ Long)
Tổng số hồ sơ trong giai đoạn 05 năm này ở miền tây thành phố Hạ Long là rất lớn với 18069 hồ sơ đăng ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai, tương ứng với 310,53 hecta đất được đăng ký xin cấp giấy chứng nhận Trong số đó, 14171 hồ sơ đã được xét duyệt và gửi giấy chứng nhận về cho các hộ gia đình, tương ứng với 276,88 hecta Điều này tương ứng với 92,83% tổng số hồ sơ đã nộp được cấp giấy chứng nhận và 89,16% tổng diện tích đăng ký được cấp giấy chứng nhận
Năm 2018 và năm 2019 có những con số khá tương đồng nhau Mặc dù số lượng hồ sơ nộp xin giấy chứng nhận của năm 2019 là 3161, nhiều hơn 775 hồ sơ so với năm 2018, hiệu suất xét duyệt và cấp giấy chứng nhận của hai năm này đều không chênh lệch nhau quá nhiều (94,82% của năm 2018 và 94,21% của năm 2019) Diện tích đăng ký của năm 2019 cũng cao hơn năm 2018, song lại có tỷ lệ cấp chứng nhận cao hơn với 92,91% so với 91,07%
Số lượng hồ sơ đăng ký cũng như là diện tích đăng ký chuyển nhượng tăng theo từng năm Tuy nhiên, riêng năm 2018 có số lượng hồ sơ và diện tích (2386 hồ sơ, tương ứng với 46,18 ha) thấp hơn so với năm 2019 (3161 hồ sơ, tương ứng với 50,77 ha) Lý giải cho điều này, đó là do năm 2018 là năm dịch bệnh COVID 19 lây lan rộng và gây ảnh hưởng rất lớn đối với kinh tế và xã hội của không chỉ thành phố
Hạ Long mà còn trên quy mô toàn quốc Mặc dù vậy, số lượng hồ sơ này vẫn là tương đối nhiều và các văn phòng đăng ký đất đai tại các địa phương đã xử lý 95,70% các hồ sơ, tương ứng với 3139 giấy chứng nhận được cấp, và 94,54% diện tích đăng ký, tương ứng với 43,66 hecta Đây cũng là những hệ số về độ hiệu quả cao nhất trong giai đoạn 2018 – 2022
Năm 2021 cũng là một năm điểm nhấn khi mà số lượng hồ sơ tăng đột biến so với các năm trước Đã có tổng cộng 13940 hồ sơ, tương ứng với một khoảng diện tích đất đai rất rộng là 84,83 hecta được đăng ký xin cấp giấy chứng nhận sử dụng đất đai Điều này dẫn tới hệ quả là hiệu suất xử lý hồ sơ và cấp giấy chứng nhận bị giảm đáng kể xuống còn 89,61%, tương ứng với 3023/4471 hồ sơ được cấp trả giấy chứng nhận Mức diện tích được cấp chứng nhận là 70,63 hecta, nhưng tỷ lệ so với diện tích đăng ký là tương đối thấp với chỉ 83,26%
Sang đến năm 2022, số lượng hồ sơ đăng ký so với năm 2022 là không hề giảm khi mà các văn phòng đăng ký đất đai đã ghi nhận tất cả 4912 hồ sơ, nhiều 441 đơn vị hơn con số của năm 2021 Mặc dù vậy, diện tích đăng ký đất đai cao hơn không nhiều, với 87,21 hecta so với 84,83 hecta của năm 2022 Hiệu suất xét duyệt các hồ sơ và trả giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của năm này được tăng lên đáng kể khi mà có 3761 hồ sơ được cấp giấy chứng nhận, tương ứng với tỷ lệ 92,26% Mức diện tích được cấp cũng có dấu hiệu khả quan hơn so với năm 2021 với 77,59 hecta được cấp chứng nhận, tương ứng với tỷ lệ là 88,97% so với 83,26% của năm 2022 Điều này phần nào chứng tỏ được nỗ lực đáng ghi nhận của công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận chuyển quyền sử dụng đất tại miền tây thành phố Hạ Long trong giai đoạn này.
Đánh giá của người dân và cán bộ về công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Hạ Long
3.3.1 Đ ánh giá ý ki ế n c ủ a ng ườ i dân v ề công tác chuy ể n nh ượ ng quy ề n s ử d ụ ng đấ t t ạ i mi ề n tây thành ph ố H ạ Long
Sau khi phỏng vấn 90 người dân tại 3 địa phương (phường Hà Phong, phường Bãi Cháy, và phường Tân Dân), phản hổi của người dân đối với một số khía cạnh trong việc đăng ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại miền tây thành phố Hạ Long đã được thu hồi và tổng hợp qua bàng 3.6 dưới đây
B ả ng 3.6 Ý c ủ a ng ườ i dân v ề công tác chuy ể n nh ượ ng quy ề n s ử d ụ ng đấ t t ạ i mi ề n tây thành ph ố H ạ Long
Nội dung đánh giá Số ý kiến Tỷ lệ % Đ ánh giá chung v ề h ồ s ơ c ấ p gi ấ y ch ứ ng nh ậ n QSD đấ t c ủ a thành ph ố H ạ Long nh ư th ế nào 90 100%
Rất đơn giản, thuận tiện 02 2,22%
Tương đối đơn giản, thuận tiện 18 20,00%
Chưa đơn giản, thuận tiện 44 48,89%
Còn nhiều giấy tờ, phức tạp 26 28,89%
Th ủ t ụ c c ấ p gi ấ y ch ứ ng nh ậ n QSD đấ t c ủ a thành ph ố
H ạ Long có đượ c công khai, minh b ạ ch không 90 100%
Rất công khai, minh bạch 17 18,89%
Tương đối công khai và minh bạch 20 22,22%
Nội dung đánh giá Số ý kiến Tỷ lệ %
Công khai nhưng chưa minh bạch 39 43,33%
Chưa công khai, minh bạch 14 15,56%
H ướ ng d ẫ n t ậ n tình khi n ộ p h ồ s ơ đề ngh ị c ấ p gi ấ y ch ứ ng nh ậ n quy ề n s ử d ụ ng đấ t không 90 100%
Th ờ i gian th ự c hi ệ n vi ệ c c ấ p gi ấ y ch ứ ng nh ậ n ở thành ph ố H ạ Long nh ư th ế nào? 90 100%
Còn hơi chậm 31 34,44% thời gian quá lâu 19 21,11% Đ ánh giá v ề m ứ c phí l ệ phí, l ệ phí khi vi ệ c c ấ p gi ấ y ch ứ ng nh ậ n ở thành ph ố H ạ Long nh ư th ế nào 90 100%
Công tác c ấ p gi ấ y ch ứ ng nh ậ n quy ề n s ử d ụ ng đấ t t ừ khi thành l ậ p v ă n phòng đă ng ký quy ề n s ử d ụ ng đấ t thành ph ố H ạ Long đế n nay nh ư th ế nào
Kết quả tốt hơn rất nhiều 16 17,78%
Kết quả tốt hơn một chút 36 40,00%
Kết quả vẫn như trước 31 34,44%
Chất lượng rất kém 07 7,78% Đị a đ i ể m nh ậ n h ồ s ơ và tr ả k ế t qu ả c ấ p gi ấ y ch ứ ng nh ậ n QSD đấ t ở thành ph ố H ạ Long nh ư th ế nào 90 100%
Chật trội, khó tìm 08 8,89% đ ánh giá v ề cán b ộ ti ế p nh ậ n h ồ s ơ và h ướ ng d ẫ n th ủ t ụ c c ấ p gi ấ y ch ứ ng nh ậ n QSD đấ t c ủ a thành ph ố
Nội dung đánh giá Số ý kiến Tỷ lệ %
Rất niềm nở, nhiệt tình 08 8,89%
Tương đối niềm nở, nhiệt tình 37 41,11%
Chưa niềm nở, nhiệt tình 35 38,89%
Không nhiệt tình, gây khó khăn 10 11,11% vi ệ c b ố trí cán b ộ ti ế p nh ậ n và h ướ ng d ẫ n th ủ t ụ c c ấ p gi ấ y ch ứ ng nh ậ n QSD đấ t c ủ a thành ph ố H ạ
Long có chuyên môn phù h ợ p hay ch ư a
S ố l ượ ng cán b ộ làm công tác qu ả n lý đấ t đ ai c ủ a thành ph ố H ạ Long có đủ đ áp ứ ng đượ c yêu c ầ u trong công vi ệ c qu ả n lý đấ t đ ai trên đị a bàn hay ch ư a
Quá thừa để quản lý 01 1,11%
Tương đối đủ để quản lý 32 35,56%
Còn thiếu rất nhiều 22 24,44% Ý ki ế n đ óng góp khác (n ế u có) 00 00%
(Nguồn: Tổng hợp phiếu khảo sát người dân tại ba địa phương tại thành phố Hạ Long)
Người dân có đánh giá tích cực về tương đối nhiều hạng mục liên quan đến công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại ba địa phương được khảo sát tại miền tây thành phố Hạ Long Cụ thể, về sự hướng dẫn nhận được khi nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận, có 59/90 người tham gia khảo sát đánh giá tích cực, tương ứng với 65,55% Trong sô đó có 22 người cho rằng sự hướng dẫn họ nhận được là rất tận tình Trái lại, có 31/90 người (34,44%) không đánh giá rằng sự hướng dẫn họ nhận được là không tận tình Bên cạnh đó, lệ phí của các thủ tục xin cấp giấy chứng nhận cũng được đa số cho rằng phù hợp (53/90 người, tương ứng với 58,89%) Có 29 người đánh giá là các mức phí tương đối cao và 08 người hoàn toàn không thỏa mãn với mức phí Tóm lại, đánh giá chung về chất lượng của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất kể từ khi thành lập Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai cũng được đa số cho rằng có cải thiện Mặc dù vậy, vẫn có 31/90 người (34,44%) cho rằng chất lượng không thay đổi và 07/90 người (7,78%) cho rằng chất lượng bị kém đi Ngoài ra, cơ sở vất chất tại địa điểm nhận hồ sơ và trả kết quả cấp giấy chứng nhận cũng được đánh giá rất cao
Về mặt tiêu cực, người dân vẫn chưa đánh giá cao về hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận sử dụng đất đai cũng như là các thủ tục để có thể đăng ký và xin cấp giấy chứng nhận Về đánh giá chung hồ sơ cấp giấy chứng nhận, có đến 70/90 người cho rằng hồ sơ vẫn còn phức tạp và chưa thuận tiện, tương ứng với 77,78% người tham gia khảo sát Trong đó, có đến 26 người (28,89%) đánh giá nội dung này ở mức thấp nhất, đồng nghĩa với hồ sơ có rất nhiều giấy tờ và rất phức tạp Chỉ có 20 người (22,22%) cho rằng hồ sơ có sự đơn giản và thuận tiện nhất định Tuy nhiên, chỉ có 2 người (2,22%) cho rằng chúng rất đơn giản và thuận tiện Số còn lại chỉ hài lòng ở mức độ tương đối Bên cạnh đó, thời gian xử lý hồ sơ cũng là một vấn đề làm cho đa phần người tham gia khảo sát không hài lòng 31/90 người (34,44%) cho rằng tốc độ vẫn còn châm và 19/90 người (21,11%) cho rằng tốc độ xử lý hồ sơ là quá chậm Chỉ có
40 người đánh giá cao thời gian cấp giấy chứng nhận ở miền tây thành phố Hạ Long Tuy nhiên, cũng chỉ có 07/90 người (7,78%) là hoàn toàn hài lòng Ngoài ra, một vấn đề nữa cũng không nhận được sự hài lòng của người dân trong khảo sát đó là số lượng cán bộ công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Có 57/90 người (63,33%) cho rằng số lượng cán bộ còn thiếu và dẫn đến sự chậm trễ trong tốc độ xử lý hồ sơ đăng ký đất đai 22 người trong số đó còn cho rằng số lượng cán bộ là thiếu rất nhiều
Có 32/90 người (35,56%) cho rằng số lượng cán bộ là đủ nhưng chỉ dừng ở mức tương đối Còn lại chỉ có 01 người cho rằng số lượng cán bộ là dư dả
Một số hạng mục nhận được những phản hồi tương đối đồng đều giữa mặt tích cực và mặt tiêu cực Điển hình trong đó là đánh giá của người tham gia phỏng vấn về sự công khai và minh bạch của thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đai tại miền tây thành phố Hạ Long Đa phần đánh giá là công khai, nhưng chỉ có 37 (41,11%) người cho rằng sự công khai có đi kèm với mức độ minh bạch nhất định Trong khi đó, có đến 39 người (43,33%) đánh giá rằng sự minh bạch là chưa có, mặc dù các thủ tục cấp giấy chứng nhận được công khai Còn lại 14 người (15,59%) cho rằng sự công khai và minh bạch là hoàn toàn không có Phần lớn những đánh giá tiêu cực đã được ghi nhận tại khu vực xã nông thôn Tân Dân Bên cạnh đó, hạng mục đánh giá về thái độ hướng dẫn của các cán bộ chuyên môn cũng có sự cân bằng khi mà 50% cho rằng thái độ của các cán bộ là niềm nở và nhiệt tình và 50% còn lại đánh giá ngược lại Trong số đó, có 08 người đánh giá hạng mục này ở mức độ cao nhất, trong khi có 10 người đánh giá rằng các cán bộ không nhiệt tình và còn gây khó dễ
3.3.2 Đ ánh giá ý ki ế n c ủ a cán b ộ v ề công tác chuy ể n nh ượ ng quy ề n s ử d ụ ng đấ t t ạ i mi ề n tây thành ph ố H ạ Long
Phỏng vấn 16 cán bộ thực hiện công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai ở thành phố Hạ Long đã cho thấy khá nhiều khó khăn về mặt chuyên môn của việc đăng ký đất đai và xét duyệt hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Kết quả đánh giá của các cán bộ được thể hiện qua bảng 3.7 dưới đây
B ả ng 3.7 Ý ki ế n c ủ a cán b ộ v ề công tác chuy ể n nh ượ ng quy ề n s ử d ụ ng đấ t t ạ i mi ề n tây thành ph ố H ạ Long
Nội dung đánh giá Số phiếu Tỷ lệ
(%) Ông/ bà thấy lượng hồ sơ chuyển nhượng QSD đất có nhiều không? 16 100% Ít 00 0,00%
Rất nhiều 10 62,50% Ông (bà) thấy thời gian theo quy định để xử lý hồ sơ chuyển nhượng QSD đất như thế nào 16 100%
Mức độ phối hợp giữa UBND phường, xã và văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Hạ
Long khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng QSD đất như thế nào
Nội dung đánh giá Số phiếu Tỷ lệ
Thủ tục chuyển nhượng QSD đất có khó xử lý hay không 16 100%
Sau khi sát nhập Văn phòng đăng ký đất đai 1 cấp thì ông/bà thấy việc thực hiện công tác chuyển nhượng
QSD đất có tốt hơn không
- Không thay đổi so với trước 01 6,25%
- Rất tốt 06 37,50% Ông/ bà thấy các loại giấy tờ, sổ sách lưu trữ có đầy đủ không 16 100%
- Rất đầy đủ 04 25,00% Ý ki ế n đ óng góp khác (n ế u có) 00 0,00%
(Nguồn: Tổng hợp phiếu khảo sát các cán bộ tại ba địa phương tại thành phố Hạ Long)
Những hạng mục được đánh giá tích cực bởi các cán bộ bao gồm sự phối hợp giữa các cơ quan liên ban ngành trong công tác đăng ký đất đai, hiệu quả công tác khi sáp nhập Văn phòng đăng ký đất đai 1 cấp, và khả năng lưu trữ của các loại sổ sách
Có 14 cán bộ (87,50% số người tham gia phỏng vấn) cho rằng sự phối hợp là có giữa các cơ quan Ủy ban nhân dân và chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai, trái lại với 02 cán bộ cho rằng không có sự phối hợp Cá biệt còn có 04 cán bộ đánh giá rằng sự phối hợp là rất tốt Đối với hiệu quả công tác khi sáp nhập Văn phòng đăng ký đất đai 1 cấp, không cán bộ nào cho rằng hiệu quả bị kém đi so với trước đây 01 cán bộ đánh giá rằng mức độ thực hiện công tác không thay đổi, và 15 cán bộ còn lại (93,75%) cho rằng hiệu quả hoạt động mới là tương đối tốt hoặc rất tốt Cuối cùng là khả năng lưu trữ của các loại sổ sách Chỉ có 02 cán bộ cho rằng các loại giấy tờ và sổ sách lưu trữ còn thiếu rất nhiều, tương ứng với 12,50% số người tham gia phỏng vấn 12 cán bộ (62,50%) cho rằng mức độ lưu trữ là tương đối đầy đủ Còn lại 04 cán bộ (25%) cho rằng mức độ lưu trữ là rất đầy đủ
Tuy nhiên, cũng có 03 hạng mục nhận được các đánh giá tiêu cực từ đội ngũ cán bộ thực hiện công tác đăng ký đất đai Trong số đó, độ khó của thủ tục chuyển nhượng đất đai được 100% các cán bộ tham gia khảo sát đánh giá là khó Thời gian được quy định để xử lý các hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai cũng được
11 cán bộ (68,75%) cho là nhanh, dẫn đến việc thiếu thời gian để xử lý tất cả các hồ sơ theo đúng hạn Bên cạnh đó, có 04 cán bộ, tương ứng với 25,00% người tham gia khảo sát, cho rằng thời gian quy định là phù hợp Chỉ có 01 cán bộ (6,25%) cho rằng thời gian quy định là chậm Cuối cùng là số lượng hồ sơ đăng ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai 100% các cán bộ đều đánh giá là số lượng hồ sơ nhận được là nhiều Trong đó, 10 cán bộ, tương ứng với 62,50%, cho rằng số lượng hồ sơ là rất nhiều và phần nào là lý do chính dẫn đến nhiều sự chậm trễ khi trả kết quả đăng ký đất đai.
Những thuận lợi, khó khăn và đề xuất một số giải pháp nhằm thực hiện tốt công tác chuyển nhượng quyền dụng đất ở thành phố Hạ Long giai đoạn tiếp theo
Công tác đăng ký chuyển nhượng đất đai tại miền tây thành phố Hạ Long có nhiều thuận lợi đáng kể, trong đó nổi bật nhất là chuyên môn làm việc của các cán bộ cũng như là các phòng ban Thực tế, số lượng hồ sơ hàng năm ghi nhận trong giai đoạn 2018 - 2022 tại thành phố là rất nhiều Để duy trì tốt được tỷ lệ cấp hồ sơ > 92%, chắc chắn các đơn vị làm nhiệm vụ cần phải có những kỹ năng chuyên môn tốt Bên cạnh đó, sự phối hợp giữa các phòng ban cũng đã góp phần không hề nhỏ và được ghi nhận bởi nhiều cán bộ Thậm chí, sau thời kỳ khó khăn như năm 2022 với ảnh hưởng nặng nề của dịch COVID 19, lượng hồ sơ tăng đột biến không làm giảm quá nhiều hiệu suất cấp giấy chứng nhận sử dụng đất đai Vào năm 2022, số lượng hồ sơ còn cao hơn nhưng các văn phòng đăng ký đất đai đã cải thiện hiệu suất vượt bậc, xử lý rất nhiều hồ sơ cũng như là diện tích đất đai rất lớn
Việc tuyên truyền các quyết định pháp lý, thủ tục, và những thông báo khác liên quan đến công tác chuyển nhượng đất đai tại miền tây thành phố Hạ Long được đầu tư và thực hiện tương đối tốt Bằng chứng là người dân đều có mức độ hiểu biết về thủ tục và đánh giá cao sự hướng dẫn của các đơn vị có thẩm quyền Bên cạnh đó, sự công khai và minh bạch cũng được duy trì khá tốt ở các cơ quan Ủy ban nhân dân và cả các cơ sở sinh hoạt chung của người dân tại các địa phương nhỏ
Cơ sở vật chất tại các văn phòng đăng ký đất đai được đầu tư khá kỹ lưỡng Điều đó được thể hiện qua phản hồi của người dân và các cán bộ chuyên môn khi được phỏng vấn Việc đầu tư vào cơ sở vật chất của những đơn vị này giúp cho hiệu quả công việc xét duyệt đăng ký đất đai cao hơn, đồng thời làm cho người dân thoải mái và cảm thấy thuận tiện hơn khi nộp hồ sơ và nhận kết quả
Ngoài ra, thái độ và hiểu biết của người dân tại miền tây thành phố Hạ Long đối với tầm quan trọng của công tác đăng ký chuyển đổi đất đai tại địa phương này cũng được đánh giá rất cao Người dân có sự chủ động trong việc đăng ký và nộp hồ sơ Hơn nữa, việc đánh giá các thủ tục cũng được thực hiện tương đối chi tiết
Diện tích đất đai lớn và có phần phức tạp tại miền tây thành phố Hạ Long là một thách thức không hề nhỏ Điều này còn có phần được nghiêm trọng hóa hơn khi mà những chuyển đổi về cơ cấu sử dụng đất theo như quy hoạch của cơ quan chính quyền tỉnh Quảng Ninh đang có những diễn biến mạnh mẽ Những đặc điểm trên gây ra nhiều khó khăn trong việc rà soát, dẫn đến thời gian xử lý hồ sơ bị kéo dài Thực tế, số lượng hồ sơ đăng ký ở miền tây thành phố Hạ Long thường đi kèm với diện tích đất đai khá lớn Bên cạnh đó, khó khăn cũng được thể hiện qua việc tỷ lệ đất đai được cấp giấy chứng nhận chuyển quyền sở hữu thường nhỏ hơn 92% trong các năm của giai đoạn 2018 – 2022
Nhìn chung, vấn đề về mặt thủ tục làm hồ sơ đăng ký đất đai và xin cấp giấy chứng nhận chuyển quyền sử dụng đất đai chính là yếu tố gây khó khăn lớn nhất Đây cũng là vấn đề được đồng thuận bởi cả các cán bộ và người dân tại khu vực miền tây thành phố Hạ Long Thủ tục và hồ sơ có tính phức tạp rất cao, khiến cho thời gian đăng ký đất đai và xử lý kết quả bị kéo dài Hơn nữa, những sai sót khi kê khai hồ sơ cũng rất dễ xảy ra, dẫn đến nhiều khó khăn cho cả người dân và các cán bộ chuyên ngành Ngoài ra, số lượng hồ sơ cũng rất nhiều và có độ đa dạng, phức tạp cao Thực tế, số liệu ghi nhận về việc trả kết quả đăng ký chuyển nhượng đất đai của miền tây thành phố Hạ Long đã báo cáo khá nhiều về những trường hợp bị chậm khi trả kết quả, hoặc không đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận Thậm chí, số lượng hồ sơ tồn đọng qua các năm cũng không hề nhỏ Các chính sách quy định về công tác xử lý hồ sơ đăng ký đất đai cũng chưa có nhiều linh động để có thể giải quyết trì trệ hoặc những hồ sơ tồn đọng
Công tác đăng ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai cũng như là xét duyệt hồ sơ đăng ký cũng còn nhiều điểm cần phải tối ưu hóa Điển hình có thể kể đến là mức phí chưa phù hợp với mức độ phát triển của từng địa phương nhỏ, thể hiện qua một số người dân không hài lòng với mức giá đăng ký hồ sơ chuyển nhượng đất đai Bên cạnh đó, đội ngũ cán bộ vẫn có những mặt cần phải cải thiện như tinh thần làm việc, số lượng, và chuyên môn
Ngoài ra, sự cân bằng về mức đầu tư cả về cơ sở vật chất và nguồn nhân lực giữa các khu vực phường đô thị và xã nông thôn cũng chưa được thể hiện nhiều Bằng chứng là công tác đăng ký chuyển nhượng đất đai ở vùng nông thôn (xã Tân Dân) có nhiều khó khăn mà các phường không có như nhân lực ít, hướng dẫn chưa nhiệt tình, và thậm chí còn có cán bộ làm khó người dân
Việc cải thiện những tài liệu pháp lý, trong đó quy định những thủ tục và giấy tờ cần thiết để hoàn thiện và nộp hồ sơ đăng ký chuyển nhượng đất đai đang là một nhu cầu rất cấp thiết nếu muốn giải quyết những khó khăn lớn nhất trong công tác đăng ký chuyển nhượng đất đai tại miền tây thành phố Hạ Long Việc giảm tải thủ tục, đồng thời tối ưu hóa hồ sơ sẽ tạo ra những tác động tích cực Bên cạnh đó, công tác quản lý hồ sơ cần phải được thực hiện chi tiết và nhanh hơn nữa Chắc chắn việc áp dụng công nghệ số thông qua những phần mềm có tính tự động hóa cao sẽ giải quyết được phần lớn những vấn đề kể trên Những form của hồ sơ hoàn toàn có thể được soạn thảo trước và lựa chọn dễ dàng, nhanh chóng Việc kê khai hồ sơ cũng hoàn toàn có thể chỉnh sửa nếu có lỡ sai sót, không như hình thức kê khai truyền thống Đội ngũ nhân lực thực hiện chuyên môn xử lý hồ sơ đăng ký đất đai nên tiếp tục được phát triển hơn để vừa phát huy được thế mạnh vốn có, vừa tăng cường hiệu năng hoạt động hơn nữa
Cần tăng cường đầu tư vào các cơ sở quản lý đất đai ở vùng nông thôn Đây thực chất là một khu vực có tình trạng sử dụng đất đai phức tạp Việc chú tâm vào vào nhân lực tham gia công tác đăng ký đất đai là cần thiết Bên cạnh đó, công tác quy hoạch và đầu tư vào cơ sở vật chất tại các văn phòng đăng ký đất đai sẽ tạo điều kiện thuận tiện cho cả người dân và các cán bộ Ngoài ra, việc đo đạc có thể được cải thiện thông qua việc đầu tư nhân lực và những thiết bị nhằm xác định một cách thật chính xác các thửa đất, việc tách và ghép thửa, và bản đồ địa chất
Công tác phổ biến có thể được tối ưu hóa hơn nữa nhờ vào việc tăng cường phối hợp liên ban – liên ngành hơn nữa Cùng với đó, những biện pháp truyền tải thông tin và liên hệ mới có thể được đưa vào áp dụng như việc đăng tải trên các trang trực tuyến của khu vực thành phố Hạ Long nói riêng và tỉnh Quảng Ninh nói chung, tận dụng các nền tảng đưa thư trực tiếp như gmail để tạo điều kiện và kênh liên lạc giữa các bên
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
Thành phố Hạ Long có vị trí địa lý thuận lợi cho việc trao đổi, giao lưu phát triển kinh tế xã hội với các địa phương khác trong và ngoài tỉnh
Miền tây thành phố Hạ Long có tất cả 7 phường và 6 xã Những đơn vị này đã thực hiện tốt công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai và đã cấp rất nhiều giấy chứng nhận trong giai đoạn 2018 – 2022 Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng của thành phố Hạ Long trong giai đoạn 2018-2022 như sau:
Tổng số hồ sơ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới trong giai đoạn 2018 – 2022 tại miền tây thành phố Hạ Long là 18054 hồ sơ Trong đó, năm
2018 đã cấp số giấy chứng nhận ít nhất với 2386 giấy và năm 2022 là năm cấp nhiều giấy chứng nhận nhất với 4912 giấy
Tổng số hồ sơ trong giai đoạn 05 năm này ở miền tây thành phố Hạ Long là rất lớn với 18069 hồ sơ đăng ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai, tương ứng với 310,53 hecta đất được đăng ký xin cấp giấy chứng nhận Trong số đó, 14171 hồ sơ đã được xét duyệt và gửi giấy chứng nhận về cho các hộ gia đình, tương ứng với 276,88 hecta Điều này tương ứng với 92,83% tổng số hồ sơ đã nộp được cấp giấy chứng nhận và 89,16% tổng diện tích đăng ký được cấp giấy chứng nhận
Kiến nghị
+ Tham khảo thêm các hình thức đồng bộ hóa các quy định pháp lý để có thể đưa ra những giải pháp chi tiết hơn
+ Thực hiện so sánh hiện trạng đăng ký đất đai của thành phố Hạ Long với các khu vực địa phương khác, qua đó tăng tính khách quan cho dữ liệu, đồng thời tạo ra được nhiều góc nhìn hơn về công tác này.