Xác định giá trị cảnh quan bằng phương pháp thu nhập

Xác định giá trị cảnh quan phương pháp thu nhập Lợi ích thu từ nguồn tài nguyên cảnh quan rừng lượng thặng dư từ tổng lợi thu sau khấu trừ lương lao động, thuế lợi tức chi phí quản lý Nó lợi ích thu từ việc lợi dụng tài nguyên cảnh quan rừng Các bước chủ yếu phương pháp thu lợi: Bước 1: Tiến hành điều tra từ du khách, từ đạt giá trị tự nguyện/sẵn lịng chi trả trung bình du khách giá vé vào cổng khu cảnh quan (Thực tế lấy theo giá vé hay trung bình qua năm) Bước 2: Tính tổng thu nhập năm - Lấy giá trị tự nguyện/sẵn lịng chi trả trung bình để hợp lý giá vé cửa vào, tính thu nhập từ bán vé vào cổng năm khu cảnh quan đó, cộng với thu nhập dự trù hạng mục kinh doanh khác năm, từ đạt tổng thu nhập năm khu cảnh quan rừng (Lấy giá vé bước để tính thu nhập từ vé vào cổng qua năm) - Tính khoản thu nhập từ hoạt động khác dịch vụ nhà nghỉ, ăn uống,… - Tính tổng thu nhập qua năm Bước 3: Tính chi phí năm - Chi phí thường xuyên cho hoạt động khu du lịch gồm: Chi phí nhân công, dịch vụ nhà nghỉ, điện nước, sữa chữa thường xuyên, chi phí hoạt động tài lãi tiền vay… - Chi phí đầu tư (khấu hao) - Tổng chi phí Bước 4: Tính giá trị khu cảnh quan - Lấy tổng thu nhập năm khấu trừ loại chi phí có tổng lợi ích năm khu cảnh quan - Lấy tổng nhuận thu năm trừ chi phí đầu tư tương ứng thu giá trị nguồn tài nguyên cảnh quan khu cảnh quan - Lấy tổng lợi nhuận thu năm trừ sức sinh lời vốn đầu ngành du lịch Đây khả sinh lời trung bình ngành du lich tính cho nguồn vốn đầu tư khu du lịch cảnh quan Trong trường hợp sức sinh lời ngành du lịch lấy theo lãi suất tiền gửi ngân hàng vốn đầu tư Thiết lập mơ hình dự tính số lượng du khách Nghiên cứu sử dụng tư liệu số lượng du khách hàng năm đến khu cảnh quan để làm phân tích, cụ thể sau: Bảng 1: Số lượng du khách đến khu du lịch Khoang Xanh Năm Thứ tự thời gian 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 Số lượng du khách (vạn người) Tiến hành phân tích hồi qui với số liệu, đạt mơ bảng sau: Bảng 2: Mơ hình hồi qui Phương trình hồi qui Mơ hình Mơ hình tuyến tính hồi qui đa thức Mơ hình Richards Mơ hình logicstic Mơ hình logicstic Mơ hình Sumake Mơ hình tổng quát Tham số hồi A B0 A K M a B B1 B m R b qui B2 K r K B3 Hệ số tương quan (r) Tiến hành so sánh số liệu số liệu dự tính mơ hình với phần số liệu vốn có theo năm nó, so sánh hệ số tương quan mơ hình để lựa chọn mơ hình dự báo số lượng du khách mang tính thực tế khách quan Kết dự tính trình bày bảng Bảng 3: Mơ hình dự báo số lượng du khách đến khu du lịch Khoang Xanh Năm Thứ tự thời gian 2008 2009 10 2010 11 2011 12 2012 13 2013 14 2014 15 2015 16 2016 17 2017 18 2018 19 2019 20 2020 21 Số lượng du khách dự báo (Vạn lượt người) Tham số mơ hình dự báo 2021 22 2022 23 2023 24 2024 25 2025 26 2026 27 2027 28 2028 29 2029 30 Từ số liệu thấy thời gian dự tính cho mơ hình 20 năm, ta có khoảng bão hồ số lượng du khách đến với khu du lịch Khoang Xanh khoảng …….vạn lượt người Tính tốn lượng chi trả tự nguyện/sẵn lịng chi trả Khi tiến hành tính tốn nguồn tài nguyên cảnh quan khu du lịch Khoang Xanh, sử dụng tài liệu điều tra vấn mức độ sẵn lòng/tự nguyện chi trả người dân để tiến hành tính tốn Cơng thức tính tốn sau: n  Q WTP i WTP  i 1 i n Q i i 1 Từ cơng thức tính tốn mức sẵn lịng chi trả trung bình vé vào cổng du khách (đồng/người), giá vé hợp lý vào cổng Sau tính tốn tổng thu nhập từ vé vào cổng khu du lịch cách sử dụng cơng thức sau: A WTP Q Trong đó: WTP : Giá vé hợp lý vào cổng Q: Số lượng du khách đến khu du lịch hàng năm A: Thu nhập hàng năm từ vé vào cổng khu du lịch Chú ý: Nếu sử dụng WTP năm giá trị Q phải số lượng du khách thực tế đến khu du lịch năm đó, giá trị WTP lại thông qua phương trình đường cong hay thơng qua mơ hình để tính ra, số lượng du khách nên phù hợp với số lượng du khách năm dự tính Tính tốn thu nhập chi phí sử dụng hạng mục kinh doanh khác Các hạng mục sở hạ tầng khu cảnh quan như: Ánh sáng, đường điện, khu tiếp đãi, phục vụ,… nguồn bổ sung tất yếu để phục vụ cho khu cảnh quan, du khách thưởng thức nét đẹp phong cảnh rừng thiên nhiên, du khách nghỉ ngơi, bộ, ăn uống khu rừng đẹp, họ khơng có điều kiện có lợi cho sức khoẻ, mà cịn tăng thêm hiểu biết tới khu du lịch cảnh quan thiên nhiên,…Nếu bề mặt nước bố trí thêm hạng mục vui chơi giải trí hiệu lợi ích khu cảnh quan rừng tăng lên đáng kể, chúng có tác dụng bổ trợ lẫn nhau, thúc đẩy phát triển Các hoạt động phù trợ có lợi nhuận cao phải nhờ đến hỗ trợ nguồn tài nguyên cảnh quan rừng, thu nhập từ hạng mục kinh doanh thường bao gồm phận: - Thứ chi phí đầu tư người kinh doanh người đầu tư, cố định, thay đổi Thơng thường phận tính tốn theo phát sịnh dần hàng năm; - Thứ hai, lợi nhuận thu cách đáng từ đầu tư vào tài sản cố định đầu tư vào tài sản lưu động, loại thu nhập đáng (A) xác định theo cơng thức sau: A=C x P Trong đó: C: Chi phí đầu tư P: Tỷ lệ lợi nhuận trung bình mà ngành nghề thu - Thứ ba lợi ích đầu tư siêu lợi nhuận mà hạng mục kinh doanh thu được, mặt chất loại siêu lợi nhuận hình thành từ thân hạng mục kinh doanh mà “ăn theo” từ nguồn tài nguyên cảnh quan Vì thế, loại lợi ích nên qui lợi ích thu từ nguồn tài nguyên cảnh quan rừng Tình hình thu nhập chi phí cho hạng mục khu du lịch trình bày bảng Bảng Bảng tổng hợp thu nhập chi phí khu du lịch Tên hạng mục Thời gian xây dựng Vốn đầu tư (1000đ) Tình hình thu nhập khu du lịch (1000đ) Thu nhập hàng năm người kinh doanh (1000đ) Chi phí hàng năm người kinh doanh (1000đ) Bảng Bảng tổng hợp thu nhập chi phí khu du lịch Phúc Kiến (Ví dụ) Tên hạng mục Thời gian xây dựng Vốn đầu tư (vạn tệ) Tình hình thu nhập khu du lịch`(vạn tệ) Thu nhập hàng năm người kinh doanh (vạn tệ) Chi phí hàng năm người kinh doanh (vạn tệ) Khu quán đồ nướng Đại Vương 96 210 9,6 vạn tệ 200 150 Khu rừng chim 96 640 23 vạn tệ/năm 600 450 Cáp treo 3/97 800 18 vạn tệ/năm 400 300 Thế giới hoạt động mặt nước 98 40 11 vạn tệ/năm 70 50 98 25 Mỗi tháng cần chi 2,25 vạn tệ cho lương thức ăn 35 30 Khu động vật biểu diễn động vật Xe kéo 97 26 1,2 vạn tệ 10 7,5 Khu du lịch mạo hiểm 97 26 2,4 vạn tệ 10 33 20 Năm thứ vạn Khu đồ nước Hàn Quốc 3/99 30 Năm thứ hai vạn Năm thứ ba vạn Khu vận động 97 18 vạn tệ Khu săn bắn 96 10 1,08 vạn tệ 4,5 3,8 Đua xe 97 15 vạn tệ 6,5 Điểm phục vụ Internet 96 80 24 v ạn tệ 150 100 Xác định giá trị tài sản cảnh quan rừng Căn vào phân tích trên, tổng hợp có cơng thức tính tốn giá trị nguồn tài ngun cảnh quan rừng sau: K1 Q Q AV  J WTPJ j 1  A B K1 Q J J 1 r (1  r ) n  K2   Cm1  P  1  r   (1  r ) n   K2 m m 1 Trong đó: AV: giá trị cần xác định nguồn tài nguyên cảnh quan rừng Q: Số lượng du khách năm cần tính Qj : Số lượng du khách năm trước K1, K2 : lượng đầu tư lần trước WTPj : Mức sẵn lịng chi trả du khách tính theo năm trước A : Thu nhập từ kinh doanh hạng mục khác B : Chi phí kinh doanh hạng mục khác Cm : Là chi phí đầu tư cho hạng mục khác Pm : Tỷ lệ lợi nhuận trung bình từ đầu tư xã hội năm trước r : Tỷ lệ tính chuyển đổi thành vốn n : Là kỳ hạn kinh doanh nguồn tài nguyên cảnh quan rừng Khi tính tốn mức độ sẵn lịng chi trả du khác khu du lịch giải trí thường tính theo phạm vi tồn chi phí mà du khách trả cho khu du lịch, giá trị WTP thực chất hàm chứa phần lợi ích từ hạng mục kinh doanh khác, tính tốn lợi ích t nguồn tài nguyên cảnh quan rừng cần phải đem giá trị WTP trừ phần chi phí kinh doanh phần lợi nhuận tương ứng hàng năm hạng mục kinh doanh khác (khi tính với năm tính theo 10%) Với tỷ lệ trượt giá lấy 10% giá trị thu nhập thực tế khu du lịch trình bày bảng Bảng 5: Bảng tính giá trị thu nhập thực tế khu du lịch rừng Năm Thứ tự thời gian 2008 2009 10 2010 11 2011 12 2012 13 2013 14 2014 15 2015 16 2016 17 2017 18 Số lượng du khách dự tính (1000 lượt người) Thu nhập dự tính (1000đ) Chi phí dự tính (1000đ) Hệ số trượt giá Giá trị trượt giá (1000đ) 2018 19 2019 20 2020 21 2021 22 2022 23 2023 24 2024 25 2025 26 2026 27 2027 28 2028 29 2029 30 Bảng 5: Bảng tính giá trị thu nhập thực khu du lịch rừng Năm Thứ tự thời gian Số lượng du khách dự tính (vạn lượt người) Thu nhập dự tính (vạn tệ ) Chi phí dự tính (vạn tệ) Hệ số trượt giá Giá trị trượt giá (vạn tệ) 2001 102,4942 3865,056 2603,15 0,9091 1147,189 2002 10 108,2098 4080,558 2748,29 0,8264 1101,048 2003 11 112,6683 4248,721 2861,55 0,7513 1042,203 2004 12 2005 13 2006 14 2007 15 2008 16 2009 17 2010 18 2011 19 2012 20 2013 21 2014 22 2015 23 2016 24 2017 25 2018 26 2019 27 2020 28 2021 29 2022 30 - Xác định lợi ích thu từ khu cảnh quan từ năm 2008-2029: A đồng - Xác định lợi ích thu sau năm 2029: B đồng - Xác định phần lợi tức giá thành đầu tư tương ứng: C đồng (Với tỷ lệ lợi nhuận đầu tư 20%, tỷ lệ lợi tức 6%) Vậy: Tổng lợi ích thu từ nguồn tài nguyên cảnh quan là: D=A+B-C Phương pháp giá thị trường hành Bản chất phương pháp giá thị trường hành - Phương pháp giá thị trường hành gọi phương pháp so sánh giá thị trường Đây phương pháp thông qua so sánh giá tài sản cần đánh giá với loại tài sản tương tự bán thị trường thời gian gần nhất, đồng thời tiến hành điều chỉnh giá thị trường loại tài sản tương tự, từ xác định giá loại tài sản cần đánh giá - Phương pháp giá thị trường hành có sở lý thuyết nguyên lý kinh tế thay - Nguyên lý phương pháp thị trường hành biểu thị sau: Lựa chọn nhiều tài sản tương tự tài nguyên cảnh quan rừng giao dịch thị trường thời gian gần để làm vật đối chiếu, cần xem xét đến xu biến đổi giá thị trường xem xét đến khác nhân tố tính chất tài sản đem so sánh, phân tích tổng hợp để điều chỉnh hệ số chúng, từ đạt giá trị đánh giá cách hợp lý, giá trị đánh giá tài sản cảnh quan rừng xác định theo công thức sau đây: E=K.Kb.G.S Trong đó: E: Giá trị đánh giá tài sản cảnh quan rừng K: Hệ số điều cảnh quan rừng Kb: Hệ số điều chỉnh số vật giá G: Giá thị trường đơn vị diện tích vật thể đối chiếu S: Diện tích cảnh quan rừng cần đánh giá Các bước tiến hành: a Xác định hệ số điều chỉnh chất lượng cảnh quan Hệ số điều chỉnh chất lượng cảnh quan rừng chủ yếu xem xét từ phương diện: - Một xuất phát từ góc độ chất lượng cảnh quan rừng - Hai b Xác định hệ số điều chỉnh vật giá