Thực hiện chủ trương tăng cường xã hội hóa đầu tư trong lĩnh vực nhà ở của quận Thủ Đức, Tổng Công ty Lương Thực Miền Nam dự kiến đầu tư xây dựng Khu nhà ở Con Nai Vàng tại số 844 KP3, Phường Linh Trung, quận Thủ Đức, với quy mô diện tích đất là 14.850 m2 phù hợp với quy hoạch và chiến lược phát triển kinh tế xã hội của thành phố.
Chương SỰ CẦN THIẾT ĐẦU TƯ VÀ CƠ SỞ PHÁP LÝ DỰ ÁN 1.1 SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐẦU TƯ: Trong năm qua, nhu cầu nhà Thành phố Hồ Chí Minh lớn Với mức tăng dân số học, đặc biệt lượng cư dân từ tỉnh lân cận vùng khác vào làm việc khu công nghiệp tăng nhanh Mặt khác, thành phố cần thêm hàng nghìn hộ để phục vụ chương trình tái định cư cho hộ dân thuộc diện giải tỏa dự án chương trình nâng cấp thị năm tới cho người có thu nhập thấp Để giải nhu cầu nhà ở, thành phố triển khai nhiều chương trình nhà Trong bối cảnh đó, việc phát triển dự án nhà ở, đặc biệt nhà cao tầng vùng có tốc độ thị hóa cao cần thiết Thực chủ trương tăng cường xã hội hóa đầu tư lĩnh vực nhà quận Thủ Đức, Tổng Công ty Lương Thực Miền Nam dự kiến đầu tư xây dựng Khu nhà Con Nai Vàng số 84/4 KP3, Phường Linh Trung, quận Thủ Đức, với quy mơ diện tích đất 14.850 m2 phù hợp với quy hoạch chiến lược phát triển kinh tế xã hội thành phố 1.2 MỤC TIÊU CỦA DỰ ÁN: - Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất - Việc xây dựng chung cư cao tầng góp phần làm tăng nhanh quỹ nhà thành phố, phục vụ nhu cầu người dân - Gia tăng hiệu sử dụng đất - Tạo điều kiện thực tốt lối sống văn minh đô thị 1.3 CĂN CỨ LẬP DỰ ÁN: Cơ sở pháp lý: - Luật đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26/ 11/ 2003 Dự án Khu nhà Con Nai Vàng - Phường Linh Trung - Quận Thủ Đức - Luật xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003 - Luật đầu tư số 59/2005/QH11 ngày 29/11/2005 - Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 phủ thi hành luật đất đai - Nghị định số 198/2004/ NĐ-CP ngày 03/12/2004 phủ thu tiền sử dụng đất - Nghị định số 209/2004/ NĐ-CP ngày 16/12/2004 phủ quản lý chất lượng cơng trình xây dựng - Công văn số 1751/BXD-VP ngày 14/08/2007 Bộ trưởng xây dựng việc ban hành Định mức chi phí quản lí dự án tư vấn đầu tư xây dựng cơng trình - Nghị định số 12/2009/ NĐ-CP ngày 12/02/2009 phủ quản lý dự án đầu tư xây dựng cơng trình - Thơng tư số 03/2009/TT-BXD ngày 26/03/2009 quy định chi tiết số nội dung Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/02/2009 Chính phủ quản lý dự án đầu tư xây dựng cơng trình - Căn vẽ trạng vị trí ngày 04/04/2000 Công ty Lương thực Thành phố cung cấp - Căn số văn mà Chủ đầu tư sau trình sở ban ngành chủ trương đầu tư cập nhật vào hồ sơ dự án Nguồn tài liệu, số liệu: - Quy chuẩn xây dựng Bộ xây dựng ban hành theo định số 682/BXDCSXD ngày 14/12/1996 tiêu chuẩn thiết kế thiết kế cơng trình - Tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam tiêu chuẩn thiết kế cơng trình dân dụng Bộ Xây Dựng - Các văn quy định định mức chi phí khảo sát thiết kế, lập dự án đơn giá xây dựng - Các số liệu, tài liệu khác có liên quan Dự án Khu nhà Con Nai Vàng - Phường Linh Trung - Quận Thủ Đức 1.4 THÔNG TIN CHUNG VỀ DỰ ÁN: 1.4.1 Tên dự án: KHU NHÀ Ở CON NAI VÀNG Địa điểm : Số 84/4 Khu Phố - Phường Linh Trung - Quận Thủ Đức - TP Hồ Chí Minh 1.4.2 Chủ đầu tư: Tổng Công ty Lương Thực Miền Nam 1.4.3 Quy mơ xây dựng: BẢNG 1: QUY MƠ XÂY DỰNG DIỆN TÍCH STT HẠNG MỤC (M2) Đất xây dựng nhà 11.550,0 Đất cơng trình cơng cộng Đất giao thông, sân bãi Đất Cây Xanh TỔNG TỶ LỆ (%) 77,8 618,8 4,2 1.443,8 9,7 1.237,5 14.850,0 8,3 100,0 BẢNG 2: CƠ CẤU SỬ DỤNG ĐẤT STT 1.1 1.2 HẠNG MỤC Đất xây dựng nhà DT (M2) 11.550 TỶ LỆ (%) 77,78 DIỆN TÍCH MẬT ĐỘ XD (M2) XD TẦNG CAO TỔNG DT SỐ HỘ SỐ DÂN SÀN (M2) 6.860 59% 5,2 35.510 Đất xây dựng nhà thấp tầng 9.050 5.860 65% 3,5 20.510 Nhà liên kế (5x20), 56 5.600 4.480 80% 3,5 15.680 56 33 Nhà Biệt thự (10*20), 15 3.450 1.380 40% 3,5 4.830 15 Đất xây dựng nhà cao tầng 2.500 1.000 40% 15 15.000 161 64 30% 371 232 1.069 Đất cơng trình cơng cộng 619 4,17 186 Đất giao thông, sân bãi 1.444 9,72 - - Đất Cây Xanh 1.238 8,33 - - 14.850 100 TỔNG 7.046 47% 35.881 Kế hoạch thực tiến độ dự án: Dự án Khu nhà Con Nai Vàng - Phường Linh Trung - Quận Thủ Đức Nhằm đánh giá hiệu đầu tư dự án cần phải xác định phù hợp tiến độ thực với tình hình thực tế Trong đó, giai đoạn chuẩn bị đầu tư dự án chiếm thời gian tương đối lớn Từ đó, dự kiến: + Giai đoạn 1: từ đầu quý 3/2009 đến hết quý 3/2010 – hoàn tất thủ tục đầu tư, chuẩn bị mặt xây dựng + Giai đoạn 2: từ quý 4/2010 đến quý 4/2011 – thi công hệ thống hạ tầng kỹ thuật xây dựng phần móng, thi cơng phần thơ kiến trúc + Giai đoạn 3: từ quý 4/2011 đến hết q 2/2012 – xây dựng phần thơ cịn lại hồn thiện cơng trình kiến trúc, hồn thiện hạ tầng kỹ thuật, tường rào toàn khu Tổ chức nghiệm thu cơng trình, bàn giao đưa vào sử Tổng tiến độ thực dự án khoảng năm TT Hạng mục Năm 2009 Quý III IV Năm 2010 I II III IV Dự án Khu nhà Con Nai Vàng - Phường Linh Trung - Quận Thủ Đức Năm 2011 I II III IV Năm 2012 I II Khảo sát đo đạc địa chất cơng trình Lập quy hoạch xây dựng Lập dự án khả thi Thiết kết kỹ thuật thi công Lập thủ tục cắm mốc giao đất Hoàn tất thủ tục đầu tư 10 11 12 Chuẩn bị mặt xây dựng Xây dựng phần móng hạ tầng kỹ thuật Xây dựng phần thơ Hồn thiện kiến trúc Hòan thiện hạ tầng kỹ thuật Tổ chức nghiệm thu, đưa sử dụng 1.4.5 Hình thức đầu tư: - Thực dự án theo phương thức đầu tư xây dựng - Thời gian thực hiện: tổng thời gian từ thực tới xây dựng hồn thành cơng trình khu nhà dự kiến khoảng năm Nguồn vốn: Góp vốn bên, vay ngân hàng vốn ứng trước khách hàng Hình thức quản lý thực dự án: dự kiến chủ đầu tư trực tiếp quản lý thực CHỦ ĐẦU TƯ Sơ đồ tổ chức máy dự án:BAN QUẢN LÝ DỰ ÁN CÁC ĐƠN VỊ BẢO VỆ KẾ TOÁN GIÁM SÁT Dự án Khu nhà Con Nai Vàng - Phường Linh Trung - Quận Thủ Đức XÂY LẮP CÔNG TRƯỜNG KIỂM ĐỊNH Chương ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ Dự án Khu nhà Con Nai Vàng - Phường Linh Trung - Quận Thủ Đức 2.1 PHÂN TÍCH CÁC CHỈ TIÊU TÀI CHÍNH : 2.1.1 Ngun tắc tính tốn: Dự án tính toán sở giả định số thơng số : - Tất doanh thu, chi phí dự án hạch toán VNĐ ghi nhận vào cuối kỳ - Dự án khai thác 25 năm 2.1.2 Khái tốn chi phí đầu tư dự án: – Tham khảo công văn số 292/BXD-KTXD ngày 03/03/2009 Bộ Xây dựng việc công bố suất vốn đầu tư xây dựng cơng trình Tổng vốn đầu tư (chưa tính chi phí lãi vay) là: 354.108.000.000 đồng 2.1.3 Cơ cấu nguồn vốn: Nguồn vốn đầu tư dự án bao gồm nguồn sau: - Vốn tự có chủ đầu tư : 53.116.000.000 đồng, chiếm 15% nhu cầu vốn dự án - Vốn ứng trước khách hàng : chiếm 31% nhu cầu vốn dự án - Vốn vay ngân hàng : chiếm 54% nhu cầu vốn dự án Trong đó, giả định: - Vay ngân hàng với: + Lãi suất 10,5%/năm + Thời gian vay dự kiến năm Mức trả cụ thể theo kế hoạch trả nợ vay 2.1.4 Kế hoạch sử dụng vốn Vốn đầu tư sử dụng năm Dự kiến dự án vào khai thác, kinh doanh vào năm 2013 2.1.5 Kế hoạch trả nợ: Dự án Khu nhà Con Nai Vàng - Phường Linh Trung - Quận Thủ Đức Nguồn vốn vay từ nguồn vay ngân hàng Nguồn vốn dự định giải ngân ngân hàng thực theo tiến độ thi công dự án Nguồn vốn vay nhận từ ngân hàng với lãi suất 10,5%/năm Sau cân đối vốn ứng trước khách hàng nhu cầu vốn cho dự án, trả cho ngân hàng nhằm giảm khoản lãi phát sinh 2.1.6 Doanh thu dự kiến dự án: Dự kiến dự án khai thác 25 năm Doanh thu dự án bao gồm: + Doanh thu từ bán nhà liên kế + Doanh thu từ bán biệt thự + Doanh thu từ bán hộ chung cư cao tầng + Doanh thu từ dịch vụ (vệ sinh, an ninh, tầng hầm để xe ) sau dự án vào khai thác 2.1.7 Chi phí hàng năm: Chi phí quản lý Chi phí quản lý tính từ dự án bắt đầu vào khai thác hoạt động (năm 2012) Chi phí quản lý bao gồm: + Chi phí lương nhân viên: – Quỹ lương (QL) n SLDi * ML QL = i i 1 Trong đó: SLDi: số lao động loại i MLi: mức lương lao động i Quỹ bảo hiểm xã hội bảo hiểm y tế: Căn vào mức lương để thực đóng khoản bảo hiểm xã hội bảo hiểm y tế theo luật quy định nhà nước Quỹ bảo hiểm xã hội (BHXH) tính 15% quỹ lương, bảo hiểm y tế (BHYT) tính 2% quỹ lương Quỹ BHXH (QBHXH)= 15%* (QL); Quỹ BHYT (QBHYT)= 2%* (QL) Mỗi năm lương tăng thêm 3% (Chi tiết chi phí lương xin xem cụ thể bảng số 7) Dự án Khu nhà Con Nai Vàng - Phường Linh Trung - Quận Thủ Đức + Chi phí điện thoại, Fax, điện : ước tính khoảng 2% doanh thu Chi phí lãi vay hàng năm: Căn vào kế hoạch trả nợ hàng năm, xác định chi phí lãi vay phải trả cho ngân hàng Tổng chi phí lãi vay: 70.098.000.000 đồng Thuế thu nhập doanh nghiệp: Thuế thu nhập doanh nghiệp = 25% x khoản thu nhập chịu thuế, tính sau doanh thu trừ khoản chi phí có lãi (theo Luật thuế Thu nhập doanh nghiệp số 14/2008/QH12 ngày 03/06/2008) Trong phân tích hiệu tài chính, tiêu thường sử dụng bao gồm: Giá trị ròng NPV, suất sinh lợi nội IRR thời gian hoàn vốn Thv dự án - Hiện giá thu nhập NPV: tổng giá trị lợi ích chiết khấu trừ tổng chi phí chiết khấu Chỉ tiêu phải lớn phương án khả thi mặt tài - Tỷ suất sinh lời nội IRR: mức lãi suất mà dùng làm tỷ suất chiết khấu để quy đổi dịng tiền tệ phương án giá thu nhập NPV cuối thời gian tính tốn dự án Đối với dự án coi khả thi mặt tài tỷ suất phải lớn tỷ suất chiết khấu dự án - Thời gian hoàn vốn Thv: thời gian để tổng lợi ích rịng thu trình hoạt động dự án đủ hồn lại chi phí đầu tư bỏ Tỷ suất chiết khấu tài dự án chi phí hội (hay cịn gọi chi phí sử dụng vốn) bình quân, phụ thuộc vào cấu vốn đầu tư Tỷ suất chiết khấu xác định theo công thức: r = (r1 k1 ) + (r2 k2) Trong đó: o r: tỷ suất chiết khấu (%) o k1: tỷ lệ vốn tự có tổng vốn đầu tư (%) o k2: tỷ lệ vốn vay dài hạn tổng vốn đầu tư (%) o r1: lợi tức mong muốn nhà đầu tư (%) Dự án Khu nhà Con Nai Vàng - Phường Linh Trung - Quận Thủ Đức o r2: lãi vay dài hạn (%) CƠ CẤU NGUỒN VỐN STT NGUỒN VỐN TỶ LỆ VỐN Vốn tự có 15% Vốn ứng trước 31,0% khách hàng Vốn vay dài hạn 54,0% Cộng 100% Với lợi tức mong muốn Nhà đầu tư 16%/năm, lãi suất vay dài hạn 10,5%/năm => r = 13,04% Kết luận : - Tổng diện tích sàn xây dựng Dự án Khu nhà Con Nai Vàng - Phường Linh Trung - Quận Thủ Đức 35.881 m2 10 - Tạo cân bố cục đô thị, phân bố đồng hướng lưu thơng, góp phần phát triển quy hoạch chung quận đạt tiêu chuẩn kỹ thuật xây dựng, môi trường, cảnh quan - Phù hợp với nhu cầu thiết yếu xã hội, phù hợp với định hướng phát triển quy hoạch Chính Phủ UBND thành phố Hồ Chí Minh theo hướng có sở hạ tầng đại, đồng - Tăng quỹ nhà, đóng góp phần vào chương trình phát triển nhà thành phố việc giải nhu cầu nhà cho phận lớn dân cư - Thành phố Hồ Chí Minh có thêm khu khang trang, hệ thống giao thông thông suốt, thuận tiện lại 2.2.2 Lợi ích mặt kinh tế: Đối với Nhà nước - Dự án đóng góp vào ngân sách Nhà nước khoản thuế thu nhập doanh nghiệp Đối với Chủ đầu tư - Thông qua dự án Chủ đầu tư hưởng lợi nhuận dự án mang lại Ngồi dự án cịn tạo việc làm cho nhiều cán bộ, công nhân viên 2.2.3 Lợi ích mặt xã hội: - Dự án vào hoạt động giải chỗ cho nhiều người dân, góp phần gia tăng quỹ nhà cho thành phố - Tạo công ăn việc làm cho người lao động dự án khởi công xây dựng, dự án thực tiêu thụ số lượng lớn vật liệu xây dựng, góp phần thúc đẩy ngành sản xuất vật liệu xây dựng nước phát triển - Khi dự án vào hoạt động tạo cơng ăn việc làm cho khoảng 13 người phận văn phòng kỹ thuật, vệ sinh tạp vụ phận bảo vệ Dự án Khu nhà Con Nai Vàng - Phường Linh Trung - Quận Thủ Đức 12 Chương KẾT LUẬN Dự án xây dựng Khu nhà Con Nai Vàng số 84/4 KP3, Phường Linh Trung, quận Thủ Đức dự án khả thi tài chính, đồng thời dự án mang lại hiệu mặt kinh tế - xã hội, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất chiến lược phát triển kinh tế xã hội Thành phố Dự án Khu nhà Con Nai Vàng - Phường Linh Trung - Quận Thủ Đức 13 Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 28 tháng 07 năm 2009 Dự án Khu nhà Con Nai Vàng - Phường Linh Trung - Quận Thủ Đức 14 PHỤ LỤC BẢNG 1: DOANH THU DỰ KIẾN Nhà liên kế Tổng diện tích sàn thương phẩm (85% sàn XD) Nhà biệt thự Tổng diện tích sàn thương phẩm (85% sàn XD) Nhà chung cư cao tầng Tổng diện tích sàn thương phẩm (85% sàn XD) Tiến độ bán hàng Năm Nhà liên kế 0% Nhà biệt thự Nhà chung cư cao tầng Tiến độ thu tiền Năm Nhà liên kế Khách hàng năm Khách hàng năm Khách hàng năm Nhà biệt thự Khách hàng năm Khách hàng năm Nhà chung cư cao tầng Khách hàng năm Khách hàng năm Khách hàng năm Dự án Khu nhà Con Nai Vàng - Phường Linh Trung - Quận Thủ Đức 13.328,0 m² 4.105,5 m² 12.750 m² Năm 10% Năm 40% 60% 50% Năm 0% 0% Năm 0% 0% 20% Năm 50% 40% 30% Năm Năm Năm Năm Năm 30% 60% 90% 10% 10% 100% 40% 60% 100% 60% 90% 10% 10% 100% - 30% 15 - - Đơn giá bán Năm Năm Năm Năm 17.000 17.200 17.400 24.000 24.240 Năm Năm Năm Đơn giá bán nhà liên kế (ngàn đồng/m2) Tăng 1%/năm Đơn giá bán nhà biệt thự (ngàn đồng/m2) Đơn giá bán nhà chung cư cao tầng 14.000 14.140 14.281 Giá trị hợp đồng Nhà liên kế Nhà biệt thự Nhà chung cư cao tầng Đơn vị : ngàn đồng Năm Năm Năm Năm 22.657.600 114.620.800 92.762.880 39.412.800 59.710.392 54.085.500 91.043.925 35.700.000 Dự án Khu nhà Con Nai Vàng - Phường Linh Trung - Quận Thủ Đức 16 Năm Năm - Năm - 0 Thu tiền Năm Đơn vị : ngàn đồng Năm Năm Năm Năm Năm Năm 6.797.280 13.594.560 2.265.760 - - - Nhà liên kế Khách hàng năm - Khách hàng năm - - 103.158.720 11.462.080 - - - Khách hàng năm - - - 92.762.880 - - - Nhà biệt thự - - - Khách hàng năm 15.765.120 Khách hàng năm 0 0 0 23.647.680 59.710.392 Nhà chung cư cao tầng Khách hàng năm 10.710.000 Khách hàng năm 21.420.000 3.570.000 48.676.950 5.408.550 Khách hàng năm 91.043.925 Cộng - 17.507.280 202.615.350 CP Marketing, bán hàng hộ (1%DT) - 175.073 2.026.154 Dự án Khu nhà Con Nai Vàng - Phường Linh Trung - Quận Thủ Đức 289.871.267 - 17 - - - BẢNG 2: KHÁI TỐN CHI PHÍ ĐẦU TƯ ĐVT: ngàn đồng STT HẠNG MỤC I II NHÀ LIÊN KẾ Chi phí xây dựng Chi phí thiết bị Chi phí kiến thiết khác NHÀ BIỆT THỰ KHỐI LƯỢNG (M2) ĐƠN GIÁ THÀNH TIỀN 15.680 15.680 15.680 4.390 3.690 310 68.835.200 57.859.000 4.861.000 15.680 390 6.115.000 4.830 6.100 29.463.000 Chi phí xây dựng 4.830 4.640 22.411.200 4.830 1.000 4.830.000 4.830 460 2.221.800 III Chi phí thiết bị Chi phí kiến thiết khác NHÀ CHUNG CƯ 15.000 5.831 87.462.000 Chi phí xây dựng 15.000 5.006 75.088.500 15.000 299 4.491.750 15.000 525 7.881.750 V Chi phí thiết bị Chi phí kiến thiết khác XÂY DỰNG CƠNG TRÌNH CƠNG CỘNG (TẠM TÍNH) Chi phí hạ tầng kỹ thuật VI Chi phí dự phịng VII Chi phí vào đất (tạm 3 IV Dự án Khu nhà Con Nai Vàng - Phường Linh Trung - Quận Thủ Đức 2.000.000 2.681,3 524 1.405.001 13.241.564 14.850 10.000 18 148.500.000 VIII IX X XI XII tính) Chi phí giải phóng mặt (tạm tính) Chi phí marketing, bán hàng (1% DT bán hộ) Tổng mức đầu tư (chưa tính lãi vay thực dự án) Chi phí lãi vay thời gian xây dựng Tổng mức đầu tư (đã tính lãi vay thực dự án) 1.000.000 2.201.226 354.107.992 70.098.002 424.205.994 Ghi chú: Tổng mức đầu tư tính có tham khảo công văn 292/BXD-VP ngày 03/03/2009 công bố suất vốn đầu tư xây dựng Dự án Khu nhà Con Nai Vàng - Phường Linh Trung - Quận Thủ Đức 19 BẢNG 3: KẾ HOẠCH SỬ DỤNG VỐN ĐVT: ngàn đồng STT Khoản mục Năm xây dựng Giá trị Năm 1 Chi phí xây dựng Năm Năm 62.943.00 157.358.700 7.867.935 86.547.000 Chi phí thiết bị 14.182.750 - 2.837.000 11.346.000 Chi phí kiến thiết khác 16.218.550 1.621.855 6.487.420 8.109.275 Chi phí hạ tầng kỹ thuật 1.405.001 - 1.124.001 281.000 Chi phí dự phịng 13.241.564 - 5.296.626 7.944.938 Chi phí vào đất (tạm tính) 148.500.000 148.500.0 00 Chi phí giải phóng mặt 1.000.000 1.000.00 Chi phí marketing, bán hàng 2.201.226 - 175.07 2.026.15 354.107.792 158.989.790 102.467.119 92.650.367 Tổng cộng Dự án Khu nhà Con Nai Vàng - Phường Linh Trung - Quận Thủ Đức 20