Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo pháp luật việt nam từ thực tiễn thành phố hồ chí minh tt

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI HÀ HẢI HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Chuyên ngành: Luật Kinh tế Mã số: 38 01 07 TÓM TẮT LUẬN ÁN TIẾN SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI – 2023 Cơng trình hồn thành tại: HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Bùi Anh Thủy Phản biện 1: PGS.TS Nguyễn Đức Minh Phản biện 2: PGS.TS Nguyễn Thị Thương Huyền Phản biện 3: PGS.TS Nguyễn Hữu Chí Luận án bảo vệ trước Hội đồng đánh giá Luận án cấp Học viện tại: Học viện Khoa học Xã hội Vào hồi…… giờ, ngày…….tháng…….năm 2023 Có thể tham khảo luận án tại: - Thư viện Quốc gia - Thư viện Học viện Khoa học Xã hội Việt Nam MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Trong năm qua luật pháp Việt Nam có trọng điều chỉnh quan hệ mua bán hộ chung cư (CHCC) loại hình ngày đóng vai trị quan trọng việc giải nhu cầu nơi Pháp luật hợp đồng mua bán hộ chung cư (HĐMBCHC) tạo điều kiện cho chủ đầu tư (CĐT) chủ động xác định rõ quyền, nghĩa vụ mình, tạo chế, sách hỗ trợ để doanh nghiệp kinh doanh bất động sản (KDBĐS) chủ động sử dụng nguồn vốn huy động tốt hơn, mang lại hiệu hoạt động kinh doanh bảo vệ quyền lợi chủ thể tham gia giao kết, thực hợp đồng mua bán (HĐMB), đồng thời tạo điều kiện cho hoạt động thị trường bất động sản (BĐS) bước ổn định, phù hợp với kinh tế thị trường xu hội nhập Tuy nhiên vấn đề pháp lý liên quan đến việc mua bán CHCC nảy sinh hàng ngày, mà quy định pháp luật điều chỉnh quan hệ mua bán CHCC chưa thể dự liệu hết tình thực tiễn, số bất cập Tại thành phố Hồ Chí Minh (Tp.HCM), thị trường mua bán CHCC diễn sôi động đặc biệt 10 năm gần với nhiều đối tượng, thành phần kinh tế tham gia việc mua bán không dừng lại hộ có sẵn, mà cịn có hình thức mua bán hộ hình thành tương lai (HTTTL) Mặc dù vậy, thực tiễn thực pháp luật hợp đồng mua bán hộ chung cư (HĐMBCHCC) Tp.HCM nhiều hạn chế, vướng mắc dẫn đến nhiều tranh chấp xảy ra, trình giải tranh chấp kéo dài, phức tạp Trong bối cảnh đó, nghiên cứu pháp luật HĐMBCHCC Việt Nam lĩnh vực nghiên cứu có tính thời sự, có giá trị mặt lý luận thực tiễn Vì vậy, nghiên cứu sinh lựa chọn đề tài “Hợp đồng mua bán hộ chung cư theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn thành phố Hồ Chí Minh” làm luận án tiến sĩ luật học Đối tượng nghiên cứu Nghiên cứu vấn đề lý luận HĐMBCHCC pháp luật HĐMBCHCC, thực trạng thực pháp luật HĐMBCHCC từ thực tiễn Tp.HCM Nghiên cứu pháp luật HĐMBCHCC tổng thể hệ thống quy phạm pháp luật hành Luật Nhà (LNO), Luật Kinh doanh bất động sản (LKDBĐS), Bộ Luật Dân (BLDS), Luật Bảo vệ Quyền lợi người tiêu dùng (LBVQLNTD), Luật Đất đai (LĐĐ) quy định pháp luật khác điều chỉnh hoạt động mua bán nhà CHCC Nghiên cứu quan điểm, đường lối, chủ trương chiến lược phát triển, xu hướng cần phải ban hành, sửa đổi quy định pháp luật HĐMBCHCC thời gian tới Nghiên cứu quan điểm khoa học học giả nước liên quan đến HĐMBCHCC Mục đích nghiên cứu Thơng qua việc làm sáng tỏ vấn đề lý luận pháp luật HĐMBCHCC, đánh giá thực trạng pháp luật HĐMBCHCC Việt Nam nay, hạn chế, bất cập, vướng mắc pháp luật thực tiễn thực pháp luật Tp.HCM HĐMBCHCC, luận án đề xuất định hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu thực pháp luật HĐMBCHCC Chương 1: TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI 1.1 Tổng quan tình hình nghiên cứu 1.1.1 Nhóm cơng trình nghiên cứu lý luận hợp đồng mua bán hộ chung cư 1.1.2 Nhóm cơng trình nghiên cứu thực trạng pháp luật hợp đồng mua bán hộ chung cư 1.1.3 Nhóm cơng trình nghiên cứu giải pháp hoàn thiện pháp luật hợp đồng mua bán hộ chung cư 1.2 Đánh giá tình hình nghiên cứu vấn đề cần tiếp tục nghiên cứu 1.2.1 Đánh giá tình hình nghiên cứu, kết nghiên cứu mà luận án kế thừa Các cơng trình nghiên cứu nói nguồn tài liệu tham khảo vơ quý giá cho tác giả trình thực đề tài, đặc biệt điều kiện Việt Nam loại hình CHCC phát triển khoảng 20 năm gần đây, cụ thể sau: Thứ nhất, mặt lý luận cơng trình nghiên cứu nhiều góc độ khác đưa khái niệm HĐMBCHCC, phân tích tính chất HĐMBCHCC, nội dung HĐMBCHCC Đặc biệt nghiên cứu có so sánh đối chiếu pháp luật số quốc gia khác giới Các nghiên cứu phần đặc điểm HĐMBCHCC so với loại hợp đồng khác Một số nghiên cứu phân tích bất cân xứng vị bên mua bên bán CHCC trình giao kết hợp đồng, thực hợp đồng Vấn đề hợp đồng theo mẫu đề cập nhiều cơng trình nghiên cứu Các cơng trình nghiên cứu lý luận pháp luật có giải thích đến xác định vấn đề pháp luật hợp đồng đại cần phải có, xác định quy định pháp luật cần đặt để điều chỉnh hợp đồng nhằm đảm bảo hợp đồng phát huy vai trị cơng cụ phân phối hiệu nguồn lực kinh tế - xã hội Các nguyên tắc pháp luật hợp đồng cơng trình nghiên cứu phân tích kỹ, nguồn tham khảo tốt cho nghiên cứu sinh trình tổng hợp, xây dựng nguyên tắc pháp luật HĐMBCHCC Thông qua tổng hợp nội dung HĐMBCHCC cơng trình nghiên cứu trước, nghiên cứu sinh kế thừa nội dung pháp luật HĐMBCHCC Thứ hai, thực trạng, cơng trình nghiên cứu thực trạng pháp luật HĐMBCHCC Việt Nam phân tích thực trạng pháp luật điều chỉnh HĐMBCHCC thực tiễn thực pháp luật HĐMBCHCC nhiều góc độ khác về: chủ thể, đối tượng HĐMBCHCC; phân tích kỹ hình thức HĐMBCHCC; hiệu lực, quyền nghĩa vụ HĐMBCHCC Ngồi ra, nghiên cứu phân tích số vấn đề phạt vi phạm bồi thường thiệt hại (BTTH) HĐMBCHCC, đa phần nghiên cứu cho mức độ xử phạt chế tài chưa thỏa đáng với vi phạm Đây nội dung mà tác giả tham khảo, kế thừa luận án phân tích thực trạng pháp luật HĐMBCHCC Thứ ba, phương hướng giải pháp hoàn thiện pháp luật cung cấp nhìn tổng quát xu hướng phát triển chung HĐMBCHCC cách thức điều chỉnh quan hệ mua bán CHCC quốc gia tư liệu tham khảo quan trọng việc xác định phương hướng hoàn thiện pháp luật đề xuất giải pháp hướng 1.2.2 Những vấn đề luận án cần tiếp tục nghiên cứu Thứ nhất, sở tiếp thu giá trị cơng trình nghiên cứu có liên quan trước để lại, với việc sâu nghiên cứu thực tiễn, tác giả luận án tiếp tục làm rõ vấn đề mang tính lý luận chưa lý giải đầy đủ, đồng thời sâu nghiên cứu cách tổng quan, toàn diện quy định pháp luật hành, có so sánh với pháp luật nước giới Từ tìm lý giải thực trạng đời sống xã hội với nhìn đa chiều; đề xuất giải pháp tháo gỡ, khắc phục, hoàn thiện chế pháp lý việc mua bán CHCC; kiến nghị quan thẩm quyền nhằm nâng cao hiệu vấn đề quản lý, giảm thiểu ngăn chặn bất hợp lý ban hành thực thi pháp luật, hạn chế đến chấm dứt tình trạng vi phạm pháp luật giao dịch mua bán CHCC, đặc biệt hộ HTTTL Trong tác giả ý đến việc khắc phục bất bình đẳng chủ thể việc tiếp cận thông tin, ký kết hợp đồng, công cụ để ràng buộc nghĩa vụ bên trình thực hợp đồng, vướng mắc việc giải tranh chấp, biện pháp để bảo vệ quyền lợi ích bên yếu Thứ hai, cơng trình nghiên cứu trước số bất cập pháp luật HĐMBCHCC Tuy nhiên, cơng trình công bố trước tập trung nghiên cứu pháp luật HĐMBCHCC dựa LNO năm 2014, LKDBĐS năm 2014, BLDS năm 2015 văn hướng dẫn liên quan đến trải qua 10 năm kể từ ngày văn luật ban hành có hiệu lực nên có quy định khơng cịn phù hợp với thực tế phát triển hoạt động KDBĐS chưa có văn luật sửa đổi bổ sung phù hợp Đây nội dung luận án cần tiếp tục nghiên cứu nhằm có sở đề xuất quan ban hành pháp luật tham khảo q trình hồn thiện dự thảo sửa đổi, ban hành quy định để điều chỉnh pháp luật HĐMBCHCC đảm bảo cho thị trường nhà ngày hoàn thiện phát huy tốt vai trò ngành kinh tế trọng yếu xu hội nhập Đặc biệt bối cảnh, LĐĐ năm 2013 trình sửa đổi Thứ ba, khác biệt thể chế trị nên nhà nghiên cứu nước thường tập trung nghiên cứu yếu tố thị trường, không xem giao dịch mua bán CHCC dạng giao dịch riêng biệt cần phải có tham gia nhà hoạch định sách, cần hệ thống quy phạm pháp luật riêng biệt để điều chỉnh Các cơng trình tập trung nghiên cứu lĩnh vực KDBĐS trước tập trung vào việc phân tích, đánh giá nhu cầu nhà chung cư, thực trạng thị trường nhà chung cư, giai đoạn thăng trầm Trong Việt Nam đặc thù thể chế trị, sách nhà đất cịn có số hạn chế việc cơng nhận quyền sở hữu đất đai cho người nước mua CHCC, việc mua bán CHCC, có điểm khác biệt so với nước, giao dịch mua bán CHCC, yếu tố giá cả, thời gian giao nhà, diện tích nhà, diện tích chung riêng, giấy tờ nhà, phí quản lý, phí bảo trì chung cư bị chi phối lớn sách pháp luật mà sách pháp luật Việt Nam lại bị điều chỉnh chế định đất đai thuộc sở hữu toàn dân nhà nước thống quản lý Do nghiên cứu HĐMBCHCC khơng thể tác giả nước lấy yếu tố thị trường làm trọng tâm mà Việt Nam nghiên cứu phải lấy sách pháp luật làm trọng tâm Đây hướng mẻ cấp thiết, có giá trị khoa học thực tiễn cao Cho đến thời điểm tại, quy định pháp luật không theo kịp phát triển thị trường mua bán CHCC Trong giao dịch mua bán CHCC diễn ngày phức tạp, ví dụ chế định HĐMBCHCC HTTTL đặc thù nước ta, giao dịch diễn hàng ngày chiếm tỉ trọng lớn loại HĐMBCHCC chưa có đầy đủ quy định pháp luật nhằm đảm bảo quyền lợi cho bên, đặc biệt bên mua Vì luận án tập trung phân tích giải pháp hoàn thiện pháp luật HĐMBCHCC thời gian tới 1.3 Lý thuyết nghiên cứu, câu hỏi giả thuyết nghiên cứu 1.3.1 Lý thuyết nghiên cứu Lý thuyết hợp đồng Lý thuyết hạn chế tự khế ước (vì nhà nước can thiệp pháp luật) Lý thuyết dịch quyền (Các hộ chung cư phải tuân thủ quy tắc chung) Lý thuyết tài sản HTTTL Lý thuyết bảo vệ bên yếu 1.3.2 Câu hỏi giả thuyết nghiên cứu Câu hỏi nghiên cứu thứ nhất: Pháp luật điều chỉnh HĐMBCHCC có cấu trúc sao? Giả thuyết nghiên cứu thứ nhất: Việc điều chỉnh pháp luật HĐMBCHCC có tính thời sự, tính cấp thiết, cần có quy định pháp luật mang tính hệ thống để điều chỉnh cách có hiệu loại hợp đồng Hiện pháp luật HĐMBCHCC nằm rải rác nhiều văn pháp luật khác nhau, việc hình thành cấu trúc pháp luật HĐMBCHCC cần thiết Câu hỏi nghiên cứu thứ hai: Thực trạng pháp luật thực tiễn thực pháp luật HĐMBCHCC Việt Nam nào? Các quy định hành hợp đồng Việt Nam chưa đủ để điều chỉnh hiệu HĐMBCHCC thực tiễn Việt Nam, quy định chưa bảo vệ cách thích đáng cho bên yếu hợp đồng người mua CHCC Đặc biệt quy định pháp luật hành nhiều bất cập cần sửa đổi bổ sung cho phù hợp với thực tiễn Bên cạnh đó, thực tiễn thực pháp luật sinh nhiều vướng mắc, hạn chế cần có giải pháp điều chỉnh phù hợp Câu hỏi nghiên cứu thứ ba: Cần xây dựng ban hành quy định pháp luật để điều chỉnh HĐMBCHCC Việt Nam? Giả thuyết nghiên cứu thứ ba: Quy định pháp luật thực tiễn thực pháp luật HĐMBCHCC cần có giải pháp hoàn thiện nâng cao hiệu thực pháp luật Cần bổ sung quy định cần thiết để bảo vệ bên liên quan đến HĐMBCHCC Và quy định nên bổ sung cách sửa đổi, bổ sung văn quy phạm pháp luật có LKDBĐS, Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư, đồng thời cần có giải pháp nhằm nâng cao hiệu thực pháp luật nâng cao ý thức pháp luật, tăng cường phối hợp bên liên quan, bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng với tư cách bên mua CHCC Chương 2: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ VÀ PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ 2.1 Những vấn đề lý luận hợp đồng mua bán hộ chung cư 2.1.1 Khái niệm, đặc điểm, phân loại hộ chung cư 2.1.1.1 Khái niệm hộ chung cư Mặc dù có nhiều khái niệm khác CHCC, tựu chung lại có yếu tố đặc thù CHCC là: (1) CHCC nằm nhà chung cư; (2) CHCC phần sở hữu riêng nhà chung cư 2.1.1.2 Đặc điểm hộ chung cư Thứ nhất, CHCC liên quan đến sở hữu chung cộng đồng nhà chung cư Thứ hai, nhà chung cư có niên hạn sử dụng định - quy định LNO năm 2014 Người sở hữu CHCC phải chịu thiệt hại chủ đầu tư thuê đất ngắn hạn 30, 50 năm tranh chấp, rủi ro việc hết thời hạn thuê đất khơng có thỏa thuận việc chủ đầu tư chịu phí thuê đất tiếp nhà chung cư thời hạn sử dụng Thứ ba, quản lý sử dụng nhà chung cư phức tạp Chủ sở hữu nhà phố toàn quyền định việc quản lý nhà hộ chung cư, có phần sở hữu riêng sở hữu chung nên việc quản lý không đơn giản Thứ tư, việc hạn chế quyền sở hữu chủ sở hữu CHCC Các chủ hộ chung cư sở hữu không giống hồn tồn với quyền sở hữu tài sản thơng thường họ chủ sở hữu cộng đồng sở hữu chung Thứ năm, CHCC dễ tiếp cận gói tín dụng có nhiều hỗ trợ, ưu đãi lãi suất cam kết cho thuê từ CĐT, việc ghi rõ số loại HĐMBCHCC Thứ sáu, có nhiều quy định pháp luật đối tượng sở hữu nhà chung cư BLDS năm 2015, LNO năm 2014, LXD năm 2014, Thông tư 02/2016/TT-BXD ngày 15/2/2016 Bộ Xây dựng, Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 Chính phủ… Các quy định tạo sở pháp lý cho việc tăng cường thực quản lý sử dụng nhà chung cư, góp phần nâng cao điều kiện sống, đảm bảo an toàn cho người sử dụng, đảm bảo an ninh, trật tự, tạo lập nếp sống văn minh khu nhà chung cư 2.1.1.3 Phân loại hộ chung cư Thứ nhất, dựa vào xếp hạng nhà chung cư để phân loại CHCC: CHCC cao cấp - Hạng A; CHCC trung cấp - Hạng B; CHCC bình dân - Hạng C Thứ hai, theo cách phân loại nhà phổ biến thị trường BĐS nay, dựa vào đặc điểm chủ thể sách đất đai nhà nước giai đoạn, CHCC phân thành: CHCC tái định cư; CHCC nhà xã hội; CHCC thương mại Thứ ba, dựa vào vị trí, đặc điểm CHCC nhà chung cư phân loại CHCC thành loại: CHCC thông thường – Basic apartment; Căn hộ Studio – Studio apartment; Căn hộ Officetel (OT) – Căn hộ văn phòng – Officetel apartment; Căn hộ Shophouse – Căn hộ thương mại; Căn hộ Penthouse; Căn hộ Dual-key – Căn hộ kép – Dual-key apartment; Căn hộ Duplex – Căn hộ thông tầng – Duplex apartment; Căn hộ Sky Villa – Sky Villa Apartment; Căn hộ tầng hầm – Basement Apartment Thứ tư, vào tình trạng xây dựng, CHCC đưa vào kinh doanh CHCC có sẵn hộ chung cư HTTTL 2.1.2 Khái niệm, đặc điểm, phân loại hợp đồng mua bán hộ chung cư 2.1.2.1 Khái niệm hợp đồng mua bán hộ chung cư Dựa vào khái niệm hợp đồng đặc trưng CHCC (đối tượng hợp đồng này) mà khái niệm HĐMBCHCC sau: HĐMBCHCC thỏa thuận bên, theo bên bán có nghĩa vụ giao CHCC chuyển quyền sở hữu CHCC cho bên mua, bên mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán theo thỏa thuận theo quy định pháp luật 2.1.2.2 Đặc điểm hợp đồng mua bán hộ chung cư HĐMBCHCC mang đặc điểm chung HĐMB tài sản HĐMB nhà Thứ nhất, HĐMBCHCC mang tính chất hợp đồng ưng thuận, song vụ, có đền bù Thứ hai, HĐMB có đặc điểm đặc thù đối tượng HĐMBCHCC phải tuân theo nguyên tắc định Thứ ba, chủ thể HĐMBCHCC (đối với CHCC nằm dự án), bên bán tổ chức, cá nhân KDBĐS Thứ tư, khác với HĐMB tài sản thông thường, thỏa thuận bên tham gia hợp đồng không bị giới hạn quy định pháp luật chuyên ngành Điều cho thấy can thiệp nhà nước vào loại hợp đồng nhiều tính chất quan trọng đối tượng hợp đồng dạng tài sản đặc biệt HĐMBCHCC bị tuyên vô hiệu phát sinh hậu pháp lý sau: (1) toàn hợp đồng phần hợp đồng không phát sinh hiệu lực thời điểm ký kết (2) bên phải khơi phục lại tình trạng ban đầu hồn trả cho nhận (3) BTTH phát sinh 2.2.3.6 Quy định phạt vi phạm bồi thường thiệt hại vi phạm quy định hợp đồng mua bán hộ chung cư Căn để xử lý vi phạm hợp đồng hợp đồng phát sinh hiệu lực bên vi phạm thực nghĩa vụ hợp đồng Chủ thể khơng thực cam kết HĐMBCHCC phải gánh chịu hậu pháp lý bất lợi thông qua biện pháp chế tài pháp luật quy định (như BTTH, đơn phương chấm dứt hay hủy bỏ hợp đồng, ) bên thỏa thuận không vi phạm điều cấm luật, không trái đạo đức xã hội (phạt vi phạm, miễn trách nhiệm bồi thường ) 12 Chương 3: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 3.1 Thực trạng quy định pháp luật hợp đồng mua bán hộ chung cư 3.1.1 Thực trạng quy định chủ thể hợp đồng mua bán hộ chung cư Chủ thể HĐMBCHCC có đặc điểm HĐMB tài sản Tuy nhiên, tính đặc thù đối tượng hợp đồng CHCC nên chủ thể hợp đồng cịn có đặc có đặc điểm liên quan đến chủ thể hợp đồng có yếu tố nước ngồi Quy định chủ thể HĐMBCHCC phải đáp ứng điều kiện chung điều kiện khác theo luật chuyên ngành để đáp ứng điều kiện hợp đồng có hiệu lực Tuy nhiên, đối chiếu quy định pháp luật chủ thể văn pháp luật khác cho thấy thiếu thống Đối chiếu quy định Nghị 01/2003/NQ-HĐTP với quy định BLDS năm 2015 hiểu người có lực hành vi dân không xác định đầy đủ hay khơng ký kết HĐMBCHCC điều hoàn toàn khác với quy định Điều 119 LNO năm 2014 3.1.2 Thực trạng quy định đối tượng hợp đồng mua bán hộ chung cư Trong HĐMBCHCC đối tượng mua bán CHCC Theo quy định LKDBĐS năm 2014 đối tượng HĐMBCHCC quyền sở hữu CHCC Trong CHCC lại chia BĐS có sẵn BĐS HTTTL Tuy nhiên, quy định có bất cập định: Một là, làm phát sinh chi phí bảo lãnh tính giá trị sản phẩm nhà mà chủ đầu tư phải trả cho ngân hàng, tạo gánh nặng tài lên người mua, trực tiếp làm tăng giá BĐS Hai là, quy định điều kiện dự án đủ điều kiện chuyển nhượng số điểm chưa phù hợp làm phát sinh thêm thủ tục hành doanh nghiệp, ngược lại với xu hướng cải cách thủ tục hành trước bán, cho thuê mua nhà HTTTL, CĐT phải có văn thơng báo cho Sở Xây dựng việc nhà đủ điều kiện bán, cho thuê mua phải chờ đợi quan quản lý nhà cấp tỉnh trả lời văn thời hạn 15 ngày phép giao dịch Và liệu 15 ngày có đủ cho việc thẩm định cách xác tính pháp lý dự án có giá trị khơng? 13 Thứ ba, điều khoản phần diện tích thuộc sở hữu chung sở hữu riêng Thực tế thời điểm ký kết HĐMB, người mua quan tâm đến nội dung liên quan đến phần sở hữu chung - riêng, đến đưa hộ vào sử dụng bắt đầu phát sinh mâu thuẫn Mặt khác, pháp luật hành xác định phần thuộc sở chung, phần thuộc sở hữu riêng, việc xác định vị trí cụ thể phần diện tích phải xem xét, đối chiếu định, giấy phép, hồ sơ thiết kế công sử dụng chung cư quan có thẩm quyền phê duyệt Những hồ sơ người mua thường tiếp cận ký HĐMB tiếp cận địi hỏi phải có kiến thức chun mơn xây dựng hiểu 3.1.3 Thực trạng quy định hình thức hợp đồng mua bán hộ chung cư Các CĐT dự án phải thực đăng ký HĐMBCHCC với Cục Quản lý cạnh tranh – Bộ Công thương theo quy định LBVQLNTD, Quyết định số 02/2012/QĐ-TTg ngày 13/01/2012 (QĐ02/2012) Thủ tướng Chính phủ việc ban hành Danh mục hàng hóa, dịch vụ thiết yếu phải đăng ký hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung sửa đổi, bổ sung số điều Quyết định 35/2015/QĐTTg ngày 20/08/2015 Quyết định 25/2019/QĐ-TTg ngày 13/08/2019 “CHCC” hàng hóa, dịch vụ bắt buộc phải đăng ký hợp đồng theo mẫu Tuy nhiên, nhiều quy định liên quan đến loại hợp đồng chưa rõ ràng, cụ thể: Một là, hợp đồng theo mẫu khơng đăng ký có hiệu lực khơng? Hai là, việc kiểm sốt HĐMB CHCC theo mẫu khơng có điều khoản gây bất lợi cho người tiêu dùng chưa chặt chẽ Ba là, chưa có quy định cụ thể ràng buộc trách nhiệm CĐT việc tạo điều kiện cho người mua nhà nghiên cứu nội dung hợp đồng trước ký Bốn là, BLDS năm 2015 quy định khắc phục hạn chế tuyên bố HĐMBCHCC vô hiệu vi phạm hình thức bên thực hai phần ba nghĩa vụ giao dịch Tịa án định cơng nhận hiệu lực giao dịch có yêu cầu bên Tuy nhiên, để pháp luật công nhận HĐMBCHCC vô hiệu hình thức bên thực 2/3 nghĩa vụ hợp đồng số trường hợp, việc xác định khối lượng nghĩa vụ thực 2/3 hay không không dễ dàng 3.1.4 Thực trạng quy định nội dung hợp đồng mua bán hộ chung cư 14 Nội dung HĐMB nhà nói chung, CHCC nói riêng quy định cụ thể LNO năm 2014 Bên cạnh quy định đầy đủ nội dung HĐMBCHCC cịn số bất cập, hạn chế như: Thứ nhất, nghĩa vụ bàn giao CHCC Đây nghĩa vụ bên bán bên mua, khoản Điều 21 LKDBĐS năm 2014 quy định “Bên bán không bàn giao nhà chưa nhận đủ tiền, trừ trường hợp bên có thỏa thuận khác” Tuy nhiên quy định mâu thuẫn quy định Điều 411 BLDS năm 2015 “mỗi bên phải thực nghĩa vụ đến hạn trừ có thỏa thuận khác” Do HĐMBCHCC hợp đồng song vụ nên phải xem xét lại quy định khoản Điều 21 LKDBĐS để đảm bảo phù hợp với tính chất song vụ HĐMBCHCC Thứ hai, nghĩa vụ bảo lãnh ngân hàng HĐMBCHCC quy định nghĩa vụ đơn chủ đầu tư không bàn giao nhà theo tiến độ cam kết với khách hàng bên mua có u cầu Ngồi nghĩa vụ bảo lãnh nêu trường hợp bên bán bàn giao nhà tiến độ chất lượng không đảm bảo không diện tích thỏa thuận nghĩa vụ hồn trả số tiền mà bên mua toán tiền phạt, bồi thường vi phạm chất lượng chưa quy định rõ Thứ ba, nghĩa vụ chuyển giao CHCC cho thấy bất cập thời điểm chuyển quyền sở hữu BĐS có nhiều nghiên cứu với nhiều cách tiếp cận khác nhìn chung thống “thời điểm chuyển giao quyền sở hữu BĐS tính từ đăng ký quyền sở hữu” Thứ tư, quy định việc thực thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu CHCC, thực tế tình trạng chậm chễ việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu hộ chung cư cho bên mua chưa cải thiện Điều cho thấy việc cấp cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu hộ chung cư hộ chung cư hình thành tương lai biện pháp chế tài đủ mạnh để ngăn ngừa vi nhằm bảo vệ quyền lợi bên mua Thứ năm, nghĩa vụ bảo hành, pháp luật nhà pháp luật KDBĐS chưa có chế tài cụ thể nên bên bán thường vi phạm miễn cưỡng thực trách nhiệm bảo hành mà khơng có giám sát quan quyền 3.1.5 Thực trạng quy định hợp đồng mua bán hộ chung cư vô hiệu xử lý vô hiệu Về thời điểm có hiệu lực hợp đồng, Khoản Điều 122 LNO năm 2014 quy định thời điểm có hiệu lực hợp đồng thời điểm công chứng, chứng thực hợp 15 đồng Tuy nhiên, Điều 17 LKDBĐS năm 2014 lại quy định hợp đồng KDBĐS, gồm hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà, công trình xây dựng cần lập văn bản, cịn việc công chứng, chứng thực hợp đồng bên thỏa thuận Căn Điều 117 BLDS năm 2015, điều kiện có hiệu lực HĐMBCHCC trường hợp vô hiệu thể sau: Thứ nhất, chủ thể tham gia giao dịch có lực pháp luật dân dân sự, lực hành vi dân phù hợp với giao dịch dân xác lập Thứ hai, chủ thể tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện Thứ ba, mục đích nội dung giao dịch không vi phạm điều cấm luật, không trái đạo đức xã hội (Điều 117, 118, 123 BLDS năm 2015) Thứ tư, hình thức giao dịch phù hợp với quy định luật Đối với HĐMBCHCC điều kiện buộc lập thành văn có cơng chứng, chứng thực bên giao kết hợp đồng phải tuân thủ quy định Tuy nhiên vấn đề vi phạm hình thức HĐMBCHCC theo quy định Điều 129 BLDS có số ngoại lệ sau: Điều kiện để văn khơng tn thủ hình thức Tịa án định công nhận hiệu lực bên bên thực hai phần ba nghĩa vụ giao dịch Tuy nhiên, việc xác định cho xác bên thực hai phần ba nghĩa vụ gặp khó khăn thực tế Hậu pháp lý HĐMBCHCC vô hiệu trước hết vào Điều 131 BLDS năm 2015 Cụ thể: Thứ nhất, HĐMBCHCC vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân bên kể từ thời điểm hợp đồng xác lập Thứ hai, HĐMBCHCC vô hiệu bên khơi phục lại tình trạng ban đầu, hồn trả cho nhận Thứ ba, bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường Việc hồn trả nhận đơi chưa đủ vấn đề bồi thường thiệt hại hợp đồng vô hiệu đặt Tuy nhiên, BLDS năm 2015 không quy định rõ “bên” quan hệ “Bên” có lỗi làm hợp đồng vơ hiệu bên hợp đồng vô hiệu Đây bên tham gia vào hợp đồng chủ thể khác? Nếu bên tham gia vào hợp đồng chết người thừa kế không tiến hành thủ tục làm cho hợp đồng vơ hiệu “bên” hợp đồng? Trong trường hợp tài sản giao dịch thuộc nhiều người có người trực tiếp xác lập giao dịch cịn người khác biết khơng phản đối (đồng ý) “bên” theo quy định Điều 131 BLDS năm 2015? 16 3.1.6 Thực trạng quy định phạt vi phạm bồi thường thiệt hại vi phạm pháp luật hợp đồng mua bán hộ chung cư LNO năm 2014, LKDBĐS năm 2014 có quy định điều cấm, khơng có điều khoản chế tài Thêm vào đó, Nghị định 121/2013/NĐ-CP ngày 10/10/2013 Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành hoạt động xây dựng, kinh doanh bất động sản, quản lý phát triển nhà hết hiệu lực Hiện thay đổi Nghị định 139/2017/NĐ-CP ngày 27/11/2017 quy định xử phạt vi phạm hành hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý cơng trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà công sở Khi tranh chấp xảy ra, phương thức giải tranh chấp gồm có thương lượng, hòa giải, Trọng tài, Tòa án với chế tài dân sự: Chế tài buộc thực hợp đồng; Chế tài tạm ngừng thực hợp đồng; Chế tài hủy bỏ thực hợp đồng; Chế tài đình hợp đồng; Chế tài BTTH Các chế tài xử lý vi phạm pháp luật HĐMBCHCC bị đánh giá nhẹ so với hậu hành vi vi phạm nên không đủ sức răn đe 3.2 Thực tiễn thực pháp luật hợp đồng mua bán hộ chung cư thành phố Hồ Chí Minh 3.2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội thành phố Hồ Chí Minh tác động đến thực hợp đồng mua bán hộ chung cư Tp.HCM nằm vị trung tâm Nam Bộ, giữ vai trò gắn kết Đông – Tây Nam Bộ nằm tổng thể vận động khu vực Đông Nam Á vị trí trung tâm nối liền Nam Á Đông Bắc Tp.HCM đầu nước tốc độ tăng trưởng kinh tế tạo mức đóng góp GDP chiếm 1/3 GDP nước đồng thời trung tâm xuất nhập chiếm tỷ trọng lớn tổng kim ngạch xuất nhập nước Với điều kiện kinh tế, trị, xã hội thuận lợi Tp.HCM nơi tập trung dân cư khắp 63 tỉnh, thành cư trú Dân cư đông tạo điều kiện thuận lợi việc đáp ứng nguồn nhân lực công công nghiệp hóa, đại hóa đồng thời thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển Tthu hút lực lượng lao động lớn nước nước ngoài, đội ngũ trí thức, sinh viên dẫn đến tăng nhu cầu mua bán CHCC Bên cạnh đó, sách đưa Tp.HCM phát triển tương ứng với vị trí địa lý, trở thành trung tâm kinh tế - du lịch lớn nước triển khai đồng giải pháp mà giải pháp quan trọng giải nhu cầu nhà cho người dân 17 Để đáp ứng mục tiêu phát triển nhà giai đoạn 2016 -2020, định hướng đến năm 2025 tầm nhìn đến năm 2030, ngày 30/10/2017 Tp.HCM ban hành Quyết định số 5754/QĐ-UBND với chủ trương “Đầu tư xây dựng, phát triển dự án nhà thương mại đáp ứng nhu cầu thị trường nhà ở, phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội giai đoạn 2016 -2020 thành phố”, Quyết định 4834/QĐUBND ngày 311/12/2020 “xây dựng chương trình phát triển nhà thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2021 – 2030” Ngoài kế hoạch, mục tiêu phát triển nhà ở, cấp quyền địa phương trọng tìm biện pháp tháo gỡ khó khăn nhằm khơi thơng thị trường nhà phát triển Tuy nhiên, bên cạnh điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội thúc đẩy phát triển hoạt động mua bán CHCC cịn số yếu tố ảnh hưởng khác như: chênh lệch tài chính, nhận thức người dân địa bàn Tp.HCM dẫn đến khả tiếp cận mua bán CHCC hiểu biết HĐMBCHCC có chênh lệch 3.2.2 Những kết đạt thực pháp luật hợp đồng mua bán hộ chung cư thành phố Hồ Chí Minh Thứ nhất, việc phát triển CHCC đáp ứng nhu cầu nhà theo gia tăng dân số Tp.HCM Thứ hai, nhận thức pháp luật giao dịch BĐS nói chung, HĐMBCHCC nói riêng CĐT người tiêu dùng ngày nâng cao Thứ ba, minh bạch hóa thị trường BĐS thị trường mua bán CHCC ngày quan tâm thực 3.2.3 Những hạn chế thực pháp luật hợp đồng mua bán hộ chung cư thành phố Hồ Chí Minh Hạn chế trọng thực pháp luật HĐMBCHCC Tp.HCM thể tiêu biểu qua số vụ việc vi phạm điển hình sau: 3.2.3.1 Vi phạm nghĩa vụ cung cấp thông tin giao kết HĐMBCHCC 3.2.3.2 Vi phạm điều kiện mở bán hộ giao kết HĐMBCHCC 3.2.3.3 Vi phạm chất lượng cơng trình xây dựng thực HĐMBCHCC 3.2.3.4 Vi phạm nghĩa vụ bên HĐMBCHCC 3.2.3.5 Thực trạng chuyển nhượng HĐMBCHCC 18