Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo pháp luật việt nam chuyên đề

BÁO CÁO THỰC TẬP GVHD: TH.S PHAN THỴ TƯỜNG VI TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI NGỮ- TIN HỌC THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH BỘ MƠN LUẬT - CHUYÊN ĐỀ KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP NGÀNH LUẬT KINH TẾ HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM HỌ TÊN SV: NGUYỄN THỊ NGỌC NHUNG MSSV: 15DH380030 HỌ TÊN GVHD: THS PHAN THỴ TƯỜNG VI BÁO CÁO THỰC TẬP GVHD: TH.S PHAN THỴ TƯỜNG VI TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI NGỮ- TIN HỌC THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH BỘ MÔN LUẬT - NGUYỄN THỊ NGỌC NHUNG MSSV: 15DH380030 HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM CHUYÊN ĐỀ KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP NGÀNH LUẬT KINH TẾ GIÁO VIÊN HƯỚNG DẨN : TH.S PHAN THỴ TƯỜNG VI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH - 06/2019 BÁO CÁO THỰC TẬP GVHD: TH.S PHAN THỴ TƯỜNG VI MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN CHUNG VỀ CĂN HỘ CHUNG CƯ VÀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ 1.1 Khái quát chung nhà chung cư, hộ chung cư 1.1.1 Khái niệm nhà chung cư, hộ chung cư 1.1.2 Đặc điểm nhà chung cư 12 1.1.2.1 Sở hữu riêng sở hữu chung nhà chung cư 12 1.1.2.2 Quản lý sử dụng nhà chung cư 13 1.2 Khái niệm đặc điểm hợp đồng mua bán hộ chung cư 13 1.2.1 Khái niệm hợp đồng mua bán hộ chung cư 13 1.2.2 Đặc điểm hợp đồng mua bán hộ chung cư 14 1.2.2.1 Hợp đồng mua bán hộ chung cư mang đặc điểm chung hợp đồng mua bán tài sản hợp đồng mua bán nhà 14 1.2.2.2 Hợp đồng mua bán hộ chung cư mang đặc điểm riêng biệt 15 1.3 Hình thức hiệu lực mua bán hộ chung cư 16 1.3.1 Hình thức mua bán hộ chung cư 16 1.3.2 Hiệu lực mua bán hộ chung cư 16 1.4 Nội dung hợp đồng mua bán hộ chung cư 18 1.4.1 Chủ thể hợp đồng mua bán hộ chung cư 18 1.4.1.1 Điều kiện chủ thể 18 1.4.1.2 Chủ thể tham gia vào hoạt động mua bán hộ chung cư 19 1.4.2 Quyền nghĩa vụ bên hợp đồng mua bán hộ chung cư 27 1.4.2.1 Quyền nghĩa vụ bên bán 27 1.4.2.2 Quyền nghĩa vụ bên mua 29 1.4.3 Diện tích hộ chung cư 30 BÁO CÁO THỰC TẬP GVHD: TH.S PHAN THỴ TƯỜNG VI 1.4.4 Kinh phí bảo trì hộ chung cư 30 1.4.5 Giá phương thức toán 31 Thực hợp đồng mua bán hộ chung cư 32 1.5 1.5.1 Đối với hộ có Giấy chứng nhận sở hữu nhà 32 1.5.2 Đối với hộ chưa có giấy chứng nhận sở hữu nhà 33 CHƯƠNG 2: THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ VÀ MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ 37 Thực tiễn áp dụng pháp luật hợp đồng mua bán hộ chung cư 37 2.1 2.1.2 Một số rủi ro bên mua hợp đồng mua bán hộ chung cư 38 2.1.2.1 Rủi ro từ việc mập mờ thông tin dự án hộ chung cư 38 2.1.2.2 Rủi ro việc xác định tư cách ký hợp đồng bên mua 40 2.1.3 Các tranh chấp liên quan hợp đồng mua bán hộ chung cư 41 2.1.3.1 Tranh chấp quyền sở hữu chung, sở hữu riêng nhà chung cư 41 2.1.3.2 Tranh chấp nội dung thiết kế, chất lượng hộ chung cư 43 2.1.3.3 Tranh chấp giá cả, phương thức toán 44 2.1.3.4 Tranh chấp việc huy động vốn khơng mục đích dẫn chậm trễ bàn giao hộ chung cư 45 2.2 Một số giải pháp pháp luật hợp đồng mua bán hộ chung cư 45 2.2.2 Một số ý kiến hợp đồng mua bán hộ chung cư 45 2.2.2.1 Quy định chặt chẽ diện tích sử dụng chung riêng nhà chung cư 45 2.2.2.2 Cụ thể hóa phạm vi trách nhiệm chủ đầu tư hợp đồng mua bán hộ chung cư 47 2.2.2.3 Công khai rõ ràng nguồn vốn huy động 47 2.2.2.4 Xây dựng đăng ký Điều lệ nhà chung cư quan quản lý nhà ở: 48 BÁO CÁO THỰC TẬP GVHD: TH.S PHAN THỴ TƯỜNG VI 2.2.2.5 Cần tập hợp quy định nhà chung cư thành hệ thống văn 48 2.2.3 Giải pháp nhằm khắc phục thực trạng tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư 50 2.2.3.1 Các công trình xây dựng cần cơng khai thơng tin đại chúng 50 2.2.3.2 Quản lý chặc chẽ giao dịch mua bán hộ chung cư qua sàn giao dịch trung tâm môi giới bất động sản 50 2.2.3.3 Thành lập quan chuyên trách nhằm giám sát hoạt động chủ đầu tư trình thực dự án 51 2.2.3.4 Phát huy vai trò Ban quản trị chung cư 52 KẾT LUẬN 53 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO BÁO CÁO THỰC TẬP GVHD: TH.S PHAN THỴ TƯỜNG VI LỜI CÁM ƠN Trong thời gian làm khóa luận tốt nghiệp, em ln người tận tình, ủng hộ, cổ vũ giúp đỡ nhiệt tình Em xin chân thành cám giảng viên Bộ môn luật sát cánh, hướng dẫn rõ ràng quy định liên quan đến khóa luận Em xin chân thành cám ơn GVHD Th.S Phan Thỵ Tường Vi lo lắng, bảo em suốt thời gian làm khóa luận tốt nghiệp Em xin cám ơn gia đình bạn bè ln điểm tựa để em cố gắng Em xin chân thành cám ơn TP.HCM, ngày tháng năm 2019 Sinh viên BÁO CÁO THỰC TẬP GVHD: TH.S PHAN THỴ TƯỜNG VI LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Nhà đất đai tài sản đặc biệt quan trọng, gắn liền với sống cá nhân, gia đình toàn xã hội, đảm bảo cho ổn định phát triển người Việt Nam Nhà vấn đề nhiều ngành, nhiều đối tượng nhiều lĩnh vực nghiên cứu góc độ khác Đề cao tầm quan trọng nhà đất đai, pháp luật Việt Nam khẳng định bảo vệ quyền sở hữu nhà cá nhân hộ gia đình Điều thể trước hết Hiến pháp Việt Nam Tại Điều 18 Hiến pháp năm 1959, Điều 27 Hiến pháp năm 1980, Điều 58 Hiến pháp năm 1992 (sửa đổi) Điều 32 Hiến pháp 2013 “Mọi người có quyền sở hữu thu nhập hợp pháp, cải để dành, nhà ở, tư liệu sinh hoạt, tư liệu sản xuất, phần vốn góp doanh nghiệp tổ chức kinh tế khác” Dựa quyền này, chủ sỡ hữu hợp pháp nhà xác lập, thực quyền sở hữu nhà với nhiều phương thức tạo lập khác như: xây dựng, thuê, cho thuê, nhận thừa kế, tặng cho mua bán nhà Tuy nhiên, với nhu cầu thực tế người, xã hội ngày phát triển, dân số nước ta ngày gia tăng, dịch chuyển cấu kinh tế ngày mạnh mẽ giao dịch mua bán nhà hoạt động thường xuyên gắn liền người, đặc biệt thành phố lớn, nơi có nhập cư đơng có xu hướng gia tăng dân số khơng ngừng Giao dịch mua bán nhà ở, có nhà chung cư thể hình thức hợp đồng mua bán hộ chung cư Qua thời kì khác nhau, hợp đồng mua bán nhà pháp luật Việt Nam điều chỉnh quy phạm pháp luật khác nhau, phù hợp với nhận thức điều kiện kinh tế - xã hội Vì vậy, giao dịch mua bán nhà giai đoạn có thay đổi cải tiến để phù hợp với thực tiễn xã hội Khi Bộ Luật Dân 2015 ban hành thay cho Bộ Luật Dân 2005 Luật Nhà 2014 ban hành thay cho Luật Nhà 2005, Luật kinh doanh bất động sản 2014 ban hành BÁO CÁO THỰC TẬP GVHD: TH.S PHAN THỴ TƯỜNG VI quy định điều chỉnh hợp đồng có nhiều bước đổi phù hợp với nhu cầu xã hội Những quy định thể cải tiến việc hoàn thiện hệ thống pháp luật Việt Nam nói chung pháp luật hợp đồng mua bán hộ chung cư nói riêng Mặc dù vậy, pháp luật khơng tránh thiếu sót, nên trình tố tụng giải vụ án hợp đồng mua bán nhà gặp vài khó khăn Khi Bộ Luật Dân 2015 ban hành, có hiệu lực từ ngày 01 tháng 01 năm 2017, quy định nhiều điểm so với Bộ Luật Dân 2005, song chưa có nhiều văn hướng dẫn thi hành nên thực tế việc áp dụng pháp luật liên quan đến hợp đồng mua bán hộ chung cư dự án đầu tư chưa thật thuận lợi cho chủ thể Bộ Luật Dân 2015 không quy định hợp đồng mua bán nhà mà hợp đồng quy định Luật Nhà 2014, nhiên Luật Nhà 2014 có hiệu lực từ ngày 01 tháng 07 năm 2015 chưa nghiên cứu nhiều Trong đó, thực tiễn giải vụ án tranh chấp hợp đồng mua bán nhà chung cư Tòa án lại đa dạng ngày phức tạp cịn vụ án điều chỉnh Luật Nhà 2014 Bộ Luật Dân 2015 Vì việc tìm hiểu quy định pháp luật hợp đồng mua bán hộ chung cư dự án để áp dụng vào việc giải vụ án thực tiễn điều cần thiết Từ lý trên, đề tài “Hợp đồng mua bán hộ chung cư theo pháp luật Việt Nam” nghiên cứu dựa kiến thức tổng quan thực tiễn, nhằm giải vấn đề hạn chế, từ đưa số ý kiến nhằm hồn thiện pháp luật hợp đồng mua bán nhà ở, tạo điều kiện cho việc đảm bảo sống cá nhân, gia đình tồn xã hội Tình hình nghiên cứu đề tài Qua tìm hiểu nghiên cứu đề tài, tác giả nhận thấy thời gian qua, hoạt động giao kết hợp đồng mua bán nhà thực hợp đồng mua bán nhà BÁO CÁO THỰC TẬP GVHD: TH.S PHAN THỴ TƯỜNG VI nhiều nhà khoa học quan tâm nghiên cứu, có nhiều cơng trình vấn đề này, cụ thể: Trong cơng trình nghiên cứu “Pháp luật Dân thực tiễn xét xử”, Nxb Chính trị quốc gia năm 2015 Luật gia Tưởng Duy Lượng, “Bình luận Khoa học điểm Bộ Luật Dân năm 2015”, Nxb Hồng Đức năm 2016 PGS.TS Đỗ Văn Đại, “Quyết định Giám đốc thẩm, tái thẩm Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao Dân năm 2010-2012”, Nxb Chính trị quốc gia năm 2014 Hội đồng thẩm phán Tịa án nhân dân tối cao, Các cơng trình nghiên cứu có nhiều nội dung sâu nghiên cứu số vấn đề lý luận thực tiễn pháp luật hợp đồng mua bán nhà nói chung, có số nguyên tắc chung liên quan đến giao dịch nhà chung cư Luận văn thạc sĩ “Hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân” năm 2013 Đinh Hồng Quân khái quát vấn đề lý luận, giai đoạn hình thành phát triển pháp luật hợp đồng mua bán nhà ở, thực trạng pháp luật thực tiễn giải tranh chấp Bài viết “Quyền sở hữu nhà tổ chức, cá nhân nước theo pháp luật Việt Nam hành” Tiến sĩ Nguyễn Hồng Bắc Tạp chí Luật học số 12/2015 đưa nhìn tồn diện hệ thống quy định quyền sở hữu nhà tổ chức, cá nhân nước Việt Nam, phân tích, đánh giá so sánh Luật Nhà năm 2014 Đa phần, Bộ Luật Dân 2015 Luật Nhà 2014 nhiều điều nên tác giả đào sâu nghiên cứu điểm bất cập quy định pháp luật Các cơng trình nghiên cứu Luận án Tiến sĩ “Hiệu lực hợp đồng theo quy định pháp luật Việt Nam” năm 2010 Lê Minh Hùng; Bài viết “Hợp đồng mua bán nhà vô hiệu vi phạm mặt hình thức theo quy định Bộ Luật Dân Việt Nam 2005 hướng hồn thiện” đăng Tạp chí Tịa án nhân dân số 10 năm 2013 Nguyễn Thị Minh Phượng… phân tích bất cập quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà ở, tập trung vào điều kiện BÁO CÁO THỰC TẬP GVHD: TH.S PHAN THỴ TƯỜNG VI hình thức hợp đồng giải hậu pháp lý hợp đồng bị Tịa án tun bố vơ hiệu Bài viết Phan Khắc Nghiêm “Những bất cập thẩm quyền công chứng, chứng thực hợp đồng có đối tượng bất động sản” đăng Tạp chí nghiên cứu lập pháp điện tử năm 2012, viết TS Đoàn Đức Lương “Những bất cập thẩm quyền công chứng, chứng thực hợp đồng có đối tượng bất động sản” năm 2012 phân tích quy định pháp luật hợp đồng công chứng, chứng thực, trình tự, thủ tục cơng chứng, chứng thực, đồng thời đưa bất cập quy định pháp luật công chứng, chứng thực phương hướng hồn thiện pháp luật Các cơng trình nghiên cứu chứa đựng lượng lớn kiến thức, sâu phân tích quyền sở hữu nhà ở, thời điểm chuyển giao nhà ở, hiệu lực hợp đồng mua bán nhà ở, quy định công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán nhà ở, Một số cơng trình nghiên cứu đưa nhìn tổng quan quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà ở, đề cập đến bất cập thực tế việc áp dụng pháp luật vào thực tiễn xét xử Đề tài kế thừa nội dung sau cơng trình nghiên cứu nêu trên: Kế thừa số vấn đề tổng quan chung pháp luật liên quan đến hợp đồng hợp đồng mua bán nhà số quan điểm, đặc trưng hợp đồng Kế thừa số nội dung pháp luật thực định để so sánh, đối chiếu với Bộ Luật Dân 2015, Luật Nhà 2014 có hiệu lực Kế thừa số ý tưởng phương hướng hoàn thiện pháp luật hợp đồng mua bán hộ chung cư Những đề cần tiếp tực nghiên cứu: Trong thời điểm Bộ Luật Dân 2015 Luật Nhà 2014 có hiệu lực pháp luật, có văn hướng dẫn thi hành song chưa bao quát hết tinh thần điều luật, cơng trình nghiên cứu điểm hợp đồng mua bán nhà phạm vi lãnh thổ Việt Nam chưa nhiều, việc áp dụng pháp luật vào thực tiễn BÁO CÁO THỰC TẬP GVHD: TH.S PHAN THỴ TƯỜNG VI 2.1.3.3 Tranh chấp giá cả, phương thức toán Đối với hộ chung cư dự án mua bán hình thức hợp đồng hứa mua hứa bán góp vốn vấn đề gây nhiều mâu thuẫn Thông thường thời điểm góp vốn giá chủ đầu tư dự kiến dựa tính tốn chi phí hợp lý Tuy nhiên, dự án khơng thể hồn thành vài ngày mà kéo dài hàng năm trời nên thường xảy trường hợp chủ đầu tư yêu cầu tăng giá dẫn đến tranh chấp Giữa năm 2008, nhiều khách hàng mua hộ chung cư thuộc dự án Horizon Quận TP Hồ Chí Minh theo hình thức góp vốn bất ngờ nhận thông báo từ chủ đầu tư công ty Fico nâng giá bán hộ lên triệu đồng/m2 giá gốc vào thời điểm ban đầu mà công ty Fico đưa 13 triệu đồng/m2, có nghĩa giá tăng gần 50% so với giá ban đầu Lý tăng giá cơng ty giải thích do: Biến động phức tạp tiền tệ, nhân công, vật liệu xây dựng nên dự án tránh khỏi việc tăng giá Các khách hàng phản ứng gay gắt với yêu cầu tăng giá cho chủ đầu tư cố tình trì hỗn việc thi công nhằm chờ vật liệu giảm u cầu địi người mua nộp thêm tiền Khơng riêng dự án Horizon mà nhiều dự án khác rơi vào hoàn cảnh tương tự 11 Việc tăng giá chủ đầu tư phần biến động giá vật liệu xây dựng, tình trạng lạm phát, đồng tiền giá, loại trừ việc chủ đầu tư cố tình ép khách hàng tăng giá để trục lợi Theo quy định pháp luật giá hợp đồng mua bán bên thỏa thuận Trường hợp có biến động giá bên thỏa thuận áp dụng hệ số trượt giá phương thức xác định giá Như vậy, hợp đồng trước mà bên khơng có thỏa thuận việc tăng giá bán mà chủ đầu tư tự ý tăng giá vi phạm hợp đồng Khách hàng có quyền yêu cầu hủy 11 Đinh Hồng Quân (2013), Hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân, Luận văn thạc sĩ, TP Hồ Chí Minh 44 BÁO CÁO THỰC TẬP GVHD: TH.S PHAN THỴ TƯỜNG VI hợp đồng đòi bồi thường thiệt hại Thực tế, trường hợp xảy khơng chủ đầu tư chấp nhận lý hợp đồng bồi thường thiệt hại Ngoài tranh chấp đối tượng giá cả, liên quan đến hợp đồng mua bán hộ chung cư nhiều tranh chấp khác như: tranh chấp việc vi phạm thời hạn bàn giao hộ chủ đầu tư, tranh chấp liên quan đến khoản phí dịch vụ, vận hành nhà chung cư, 2.1.3.4 Tranh chấp việc huy động vốn khơng mục đích dẫn chậm trễ bàn giao hộ chung cư Tình trạng chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ sử dụng tiền ứng trước không mục đích Nhiều chủ đầu tư lợi dụng hình thức huy động vốn để trục lợi, tiền ứng trước khách hàng không đầu tư vào dự án mà sử dụng cho mục đích khác Chính khơng sử dụng cho việc xây dựng dự án nên tình trạng chậm bàn giao hộ cho người mua nhà điều khó tránh khỏi Tại Điều 68 Luật Nhà 2014 nguyên tắc huy động vốn cho phát triển nhà quy định: “tổ chức, cá nhân phải sử dụng vốn huy động vào mục đích phát triển nhà đó, khơng sử dụng vốn huy động cho dự án khác mục đích khác” Tuy thực tế để kiểm sốt dịng tiền đầu tư chủ dự án khó Bởi chủ đầu tư có nhiều dự án tồn song song Khi có nhiều dự án vậy, khó xác định dự án có chủ đầu tư có nguồn tiền từ đâu chủ đầu tư không minh bạch vấn đề 2.2 Một số giải pháp pháp luật hợp đồng mua bán hộ chung cư 2.2.2 Một số ý kiến hợp đồng mua bán hộ chung cư 2.2.2.1 Quy định chặt chẽ diện tích sử dụng chung riêng nhà chung cư Theo quy định hợp đồng mua bán hộ chung cư phải liệt kê đầy đủ diện tích sở hữu chung riêng Tuy nhiên, khơng có quy định chế tài xử phạt chủ đầu tư vi phạm vấn đề dẫn đến tính phiến diện 45 BÁO CÁO THỰC TẬP GVHD: TH.S PHAN THỴ TƯỜNG VI quy định Đặc biệt đô thị, nhà chung cư có nhiều hình thức sở hữu khác tồn tại, đối lập nhóm lợi ích hộ dân chủ đầu tư hộ dân, khách hàng có nhiều hạn chế thiếu hiểu biết pháp luật, nhóm người đơn lẻ, tính cạnh tranh yếu so với chủ đầu tư người kinh doanh doanh nghiệp Cũng xuất phát từ vấn đề sở hữu chung, riêng nhà chung cư không giải dứt điểm kéo theo nhiều vấn đề khác việc thu phí phần sở hữu chung, việc bảo trì sửa chữa phần diện tích Nếu phần diện tích nhà chung cư thuộc sở hữu chung tất hộ dân chi phí quản lý, vận hành, bảo trì phần diện tích hộ dân đóng góp Nhưng phần diện tích thuộc sở hữu riêng chủ đầu tư chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm Ở nhiều khu chung cư ranh giới phần sở hữu không rõ ràng nên xảy tình bất khả kháng, rủi ro khó quy trách nhiệm cho bên Các tranh chấp liên quan đến sở hữu riêng nhà chung cư không tồn gần mà kéo dài nhiều năm mà chưa thể giải tận gốc thiếu nhạy bén công cụ pháp lý Phải thừa nhận thực tế tính dự liệu quy phạm pháp luật hạn chế Khi tranh chấp xảy phải chờ quy định ban hành, pháp luật chạy theo quan hệ xã hội dẫn đến hệ mâu thuẫn tranh chấp giải phần mà giải dứt điểm phần gốc Các tranh chấp sở hữu chung riêng gần có Việt Nam có, trình độ lập pháp nước ta cịn hạn chế cộng với thiếu hiểu biết pháp luật thiếu trách nhiệm chủ đầu tư nên tranh chấp phổ biến Việc sửa đổi, bổ sung phải mang tính hệ thống đầy đủ tất quy định liên quan tranh tình trạng sửa đổi, bổ sung không đồng dẫn đến mâu thuẫn lẫn quy định 46 BÁO CÁO THỰC TẬP GVHD: TH.S PHAN THỴ TƯỜNG VI 2.2.2.2 Cụ thể hóa phạm vi trách nhiệm chủ đầu tư hợp đồng mua bán hộ chung cư Với hợp đồng mua bán hộ chung cư trách nhiệm bên bán (chủ đầu tư) không đương nhiên chấm dứt bên bán bàn giao nhà bên mua trả đủ tiền Trong trình sử dụng nhà chung cư, chủ đầu tư phải có trách nhiệm quản lý nhà chung cư nhà chung cư chưa có Ban quản trị trách nhiệm bảo trì nhà chung cư theo quy định pháp luật Đơn cử việc trách nhiệm chủ đầu tư việc triệu tập Hội nghị nhà chung cư lần đầu để bầu Ban quản trị, nhiều nhà chung cư cố tình chậm trễ việc thành lập Ban quản trị thực tế không gặp nhà chung cư Trong nội dung Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư có đề cập đến trách nhiệm chủ đầu tư lại không đề cập đến chế tài xử lý chủ đầu tư có hành vi vi phạm 2.2.2.3 Công khai rõ ràng nguồn vốn huy động Bản chất mục đích khoản tiền huy động tiền mà khách hàng trả trước cho chủ đầu tư để sở hữu nhà tương lai chủ đầu tư dùng số tiền để bổ sung nguồn vốn thực dự án nhà đó, quan hệ đơi bên có lợi Nếu chủ đầu tư sử dụng tiền ứng trước khách hàng vào mục đích khác ngồi mục đích làm sai lệch chất quan hệ mua bán chủ đầu tư có lợi Do đó, hợp đồng nên có chế tài đủ mạnh chủ đầu tư bàn giao nhà chậm trễ phải có trách nhiệm bồi thường cho người mua Trường hợp này, chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm với khách hàng theo hợp đồng phải trả cho khách hàng khoản tiền lãi phần tiền ứng trước, tính theo vay lãi suất ngân hàng thương mại thời điểm giao bất động sản tương ứng với thời gian chậm tiến độ Và cần có thái độ kiên quyết, có trách nhiệm Sở, ban ngành liên quan việc đôn đốc chủ đầu tư thực dự án theo tiến độ cam kết 47 BÁO CÁO THỰC TẬP GVHD: TH.S PHAN THỴ TƯỜNG VI 2.2.2.4 Xây dựng đăng ký Điều lệ nhà chung cư quan quản lý nhà Hầu hết chung cư nước ta có Bản nội qua quản lý sử dụng nhà chung cư, theo quy định Điều Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư, nội dung nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư gồm nội dung cụ thể như: trách nhiệm tổ chức việc quản lý, sử dụng nhà chung cư, quyền nghĩa vụ chủ sở hữu người sử dụng hợp pháp nhà chung cư, hành vi bị nghiêm cấm nhà chung cư, xác định danh mục, vị trí, quy mơ phần sở hữu chung, sở hữu riêng nhà chung cư, Việc soạn thảo Bản nội quy trách nhiệm chủ đầu tư hay Ban quản trị (nếu thành lập) Trong văn pháp luật hành thuộc lĩnh vực nhà chưa có quy định liên quan đến Điều lệ nhà chung cư Việc xây dựng Điều lệ nhà chung cư giải pháp bổ trợ cho khiếm khuyết, hạn chế hợp đồng mua bán hộ chung cư Chủ đầu tư phê duyệt dự án phải công bố kèm theo Bản điều lệ, nội dung điều lệ đề cập tới vấn đề liên quan đến mặt pháp lý Tòa nhà, việc thống phần sở hữu chung riêng nhà chung cư thiếu cam kết chủ đầu tư không vi phạm quyền chủ sở hữu khác Bất kỳ thay đổi liên quan đến mặt pháp lý tòa nhà dẫn tới việc sửa đổi Điều lệ, việc sửa đổi Điều lệ thông qua Hội nghị nhà chung cư Việc vi phạm Điều lệ nhà chung cư bị xử lý theo quy định pháp luật Điều lệ nhà chung cư Cơ quan quản lý Nhà nước nhà thông qua biện pháp nâng cao trách nhiệm chủ đầu tư bảo vệ quyền người sử dụng nhà chung cư 2.2.2.5 Cần tập hợp quy định nhà chung cư thành hệ thống văn Qua nghiên cứu cho thấy nhà chung cư tồn nhiều vấn đề pháp lý phức tạp mà phạm vi Luật Nhà ở; Quy chế quản 48 BÁO CÁO THỰC TẬP GVHD: TH.S PHAN THỴ TƯỜNG VI lý sử dụng nhà chung giải hết Khi nghiên cứu vấn đề pháp lý nhà chung cư ta thấy quy định nằm rải rác văn khác cụ thể như: Luật dân quy định sở hữu chung nhà chung cư, Luật Nhà liệt kê diện tích chung riêng, Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư quy định trách nhiệm bên;…ngoài cịn có Quy chế phân hạng nhà chung cư Luật kinh doanh bất động sản Việc có nhiều văn quy định vấn đề pháp lý theo quan điểm cá nhân không cần thiết dễ dẫn đến việc áp dụng khơng thống mâu thuẫn với Trong nhà chung cư Việt Nam tồn nhiều hình thức sở hữu khác nhau, mục đích sử dụng khác khơng thống nhà thông thường Các giao dịch mua bán hộ chung cư tồn nhiều mâu thuẫn, tranh chấp khó giải thiếu văn điều chỉnh trực tiếp vấn đề Nhà chung cư có đặc trưng pháp lý riêng nên áp dụng quy định nhà để giải Vấn đề đặt phải tập hợp quy định tản mạn nhà chung cư thành văn thống nhất, Luật chung cư Luật chung cư phải đảm bảo vấn đề pháp lý sau: - Phạm vi, đối tượng áp dụng luật chung cư; - Các hình thức, nội dung quyền sở hữu nhà chung cư, - Các giao dịch ( nội dung, trình tự, hiệu lực,…) mua bán , trao đổi, tặng cho…nhà chung cư, - Cụ thể hóa nội dung hợp đồng mua bán hộ chung cư, - Trách nhiệm tổ chức, cá nhân quản lý sử dụng nhà chung cư, - Quản lý Nhà nước nhà chung cư, - Thủ tục, trình tự giải tranh chấp liên quan đến nhà chung cư,… Trong trình nên tham khảo kinh nghiệm số nước Singapore, Thái Lan, để đảm bảo nội dung phù hợp với tình hình thực tế 49 BÁO CÁO THỰC TẬP GVHD: TH.S PHAN THỴ TƯỜNG VI - Cần quy định cụ thể diện người nước (người Việt Nam định cư nước ngồi người nước ngồi khơng phải người Việt Nam), phép mua hộ chung cư theo hướng mở rộng diện mua, thủ tục, số lượng, giá trị hộ mua,… 2.2.3 Giải pháp nhằm khắc phục thực trạng tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư 2.2.3.1 Các cơng trình xây dựng cần công khai thông tin đại chúng Trên địa bàn Hà Nội thành phố Hồ Chí Minh có hàng nghìn dự án xây dựng hộ tương lai tạo hàng triệu m2 nhà cho người có nhu cầu, giải xúc nhà cho cư dân đô thị Tuy nhiên khách hàng có hội tìm hiểu thơng tin dự án, việc phê duyệt dự án, thời điểm khởi công, tiến độ, quy hoạch, thiết kế chưa cơng khai để khách hàng tiếp cận nguồn thông tin Yêu cầu đặt phải cơng khai hóa dự án thực tế Đây nhiệm vụ thuộc phòng ban thuộc Sở xây dựng tỉnh, thành phố Theo dự án xây dựng phê duyệt phải thông tin trang web sở xây dựng với nội dung cụ thể thiết kế, quy hoạch, tiến độ thi công, ngày dự kiến bàn giao, tên chủ đầu tư, số vốn góp;…trong q trình thi công dự án thay đổi liên quan đến dự án phải cập nhật thường xuyên Thông qua trang web khách hàng có nhu cầu cần tìm hiểu dự án tỉnh, thành phố tiếp xúc với thơng tin cách xác Đây coi giải pháp tiên phong cho việc hạn chế rủi ro cho nhà đầu tư góp vốn vào dự án 2.2.3.2 Quản lý chặc chẽ giao dịch mua bán hộ chung cư qua sàn giao dịch trung tâm môi giới bất động sản Tại Việt Nam có hàng trăm sàn giao dịch bất động sản hoạt động với phạm vi, quy mô khác tập trung hai thành phố lớn Hà nội Thành phố Hồ Chí Minh Các sàn giao dịch bất động sản đời giúp quan 50 BÁO CÁO THỰC TẬP GVHD: TH.S PHAN THỴ TƯỜNG VI có thẩm quyền kiểm sốt giao dịch mua bán bất động sản nói chung hộ chung cư nói riêng Để sàn phát huy hiệu thật sự, Nhà nước cần thắt chặt quy định cấp phép hoạt động cho sàn, theo đủ điều kiện thành lập sàn buộc sàn phải hoạt động hiệu sau thời gian xem xét cấp phép thức Các tiêu chí sàn giao dịch chuẩn vấn đề nên áp dụng, thông qua việc đánh giá cách công khai khả sàn giao dịch khách hàng lựa chọn sàn giao dịch chất lượng uy tín để giao dịch Bên cạnh nên hạn chế tối đa việc lợi thức hóa sản phẩm bán thơng quan sàn kiểm soát việc tuân thủ quy định pháp lý sàn giao dịch Các sàn giao dịch đáp ứng yêu cầu quan có thẩm quyền xem xét mở rộng chức năng, quyền hạn cho sàn Đây biện pháp khuyến khích nâng cao trách nhiệm sàn giao dịch Các chế tài xử phạt với hành vi vi phạm quy định pháp luật cần phải áp dụng triệt để nhằm phát huy hiệu hoạt động cho sàn 2.2.3.3 Thành lập quan chuyên trách nhằm giám sát hoạt động chủ đầu tư trình thực dự án Một thực trạng phổ biến dự án nhà chung cư bị chậm so với tiến độ, dẫn đế việc khách hàng không nhận nhà thời hạn thỏa thuận chưa kể đến chất lượng, kết cấu, thiết kế nhà chung cư không với yêu cầu khách hàng, nhiều nhà chung cư đưa vào sử dụng có biểu xuống cấp; Yêu cầu đặt dự án nhà phải có quan chun mơn làm nhiệm vụ kiểm tra, giám sát dự án từ triển khai xây dựng đến hoàn thành đưa vào sử dụng Để đảm nhận hết chức này, lực lượng phải tập hợp người có chun mơn cao, làm việc chun trách, khách quan Cơ cấu tổ chức, điều kiện thành lập, nguyên tắc hoạt động Bộ Xây dựng định Đối với thành phố lớn nơi có nhều dự án nhà thành lập quan với quy mô lớn đáp ứng yêu cầu 51 BÁO CÁO THỰC TẬP GVHD: TH.S PHAN THỴ TƯỜNG VI dự án Chức quan kiểm tra, giám sát dự án xây dựng nhà phạm vi địa bàn phụ trách, cơng khai dự án cấp phép Áp dụng biện pháp nghiệp vụ để giám sát tiến độ thi cơng, dự án hồn thành xong phần móng chủ đầu tư phải lấy xác nhận quan tiến độ thi công phép huy động vốn khách hàng, Đây biện pháp nhiều quốc gia áp dụng để quản lý sử dụng nguồn vốn mục đích Bên cạnh việc giám sát chất lượng thi công vào tiêu chuẩn kỹ thuật hô sơ thiết kế phê duyệt đảm bảo việc phân hạng nhà chung cư xác 2.2.3.4 Phát huy vai trị Ban quản trị chung cư Chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn Ban quản trị quy định tương đối cụ thể Luật Nhà 2014 văn hướng dẫn Các quy định hành tạo cho Ban quản trị vai trò tương đối lớn quản lý vận hành nhà chung cư, nhiên thực tế vai trò Ban quản trị chưa thực phát huy mong đợi Nhằm nâng cao hiệu hoạt động Ban quản trị việc cấu lại tổ chức nguyên tắc hoạt động, pháp luật cần mở rộng chức Ban quản trị việc giải tranh chấp nhà chung cư xuất nhiều tranh chấp chủ đầu tư hộ dân Pháp luật khuyến khích bên hịa giải khơng đề cập đến vai trị trung gian Ban quản trị Việc tham gia giải tranh chấp ban quản trị nâng cao hiệu việc giải tranh chấp, dung hòa lợi ích bên Chúng ta nên bầu thêm số tổ chức khác nhà chung cư song song với ban quản trị “Ban tra chung cư”, cách mà nhiều quốc gia áp dụng nhằm giám sát hoạt động tòa nhà có hoạt động Ban quản trị, phát sai phạm, kiến nghị với quan có thẩm quyền xem xét giải Nếu chung cư nước ta thành lập “Ban tra” coi giải pháp hay, nhằm tăng cường công tác quản lý nhà chung cư, phát huy vai trị Ban quản trị góp phần không nhỏ vào việc hạn chế tranh chấp chủ đầu tư hộ dân 52 BÁO CÁO THỰC TẬP GVHD: TH.S PHAN THỴ TƯỜNG VI KẾT LUẬN Nhu cầu nhà chung cư ngày tăng vấn đề rắc rối xoay quanh hợp đồng mua bán hộ chung cư ngày nhiều Kèm theo hậu từ chiêu lừa đảo nhằm chiếm đoạt tiền người mua nhà Lợi dụng tâm lý ham rẻ với thiếu hiểu biết, nhiều người dùng chiêu ủy quyền, góp vốn để chiếm đoạt tiền người mua nhà Về phía người mua nhà, chưa am hiểu lại khơng có thói quen tìm hiểu kỹ dự án hay hộ lại muốn mua hộ với giá rẻ, tránh thủ tục phức tạp nên nhiều trường hợp cố ý chọn hình thức nhiều rủi ro hợp đồng ủy quyền Các quy định pháp luật liên quan đến việc giao dịch mua bán hộ chung cư việc quản lý hộ chung cư nhiều khúc mắc việc khơng có chế tài việc quy định bàn giao phí bảo trì, việc điều chỉnh phí dịch vụ chất lượng dịch vụ đặc biệt tình trạng phần sở hữu chung bị lấn chiếm, lạm dụng Việc quy định pháp luật liên quan đến nhà chung cư rải rác luật khác nên quản lý áp dụng luật khó khơng phải cá nhân biết cách tìm hết quy định Do đó, thiệt thịi thường nghiêng phía người mua – bên bị yếu hợp đồng luật quy định rõ hợp đồng mua bán hộ chung cư phải có nội dung nào, cần phải đăng ký hợp đồng phải làm trước ký kết, bên bán thường khơng áp dụng tìm cách theo hướng có lợi cho Cịn phía người mua, quy định không nằm luật nên việc tìm kiếm quy định trở nên khó khăn nên họ thường khơng thể biết khơng nhìn trước rủi ro tiềm ẩn phía sau giao dịch mà họ tham gia Vì vậy, cần phải có Luật chung cư riêng để quy định tất vấn đề liên quan đến nhà chung cư, giúp người mua, người bên phía yếu có khả tiếp cận tốt với quy định pháp luật, từ lựa chọn có khả tự việc ký kết hợp đồng mua bán hộ chung cư mà 53 BÁO CÁO THỰC TẬP GVHD: TH.S PHAN THỴ TƯỜNG VI không phụ thuộc vào yếu tố dư luận hay tâm lý Báo cáo hợp đồng mua bán hộ chung cư theo pháp luật Việt Nam có mục đích nghiên cứu làm rõ vấn đề pháp luật thực định đặc thù hợp đồng mua bán hộ chưng cư Trên sở đó, phân tích, đánh giá thực trạng áp dụng pháp luật thực trạng tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chưng cư diễn Từ phân tích này, đề xuất số ý kiến, giải pháp nhằm giảm thiểu tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư, giảm thiểu rủi ro cho người mua hộ chung cư Từ đó, thấy cần thiết phải có Luật riêng quy định nhà chung cư để thống quy định pháp luật, giúp quy định hồn thiện, khơng bị chồng chéo, mâu thuẫn 54 BÁO CÁO THỰC TẬP GVHD: TH.S PHAN THỴ TƯỜNG VI DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO I CÁC VĂN BẢN PHÁP LUẬT Bộ xây dựng, Công văn số 1436/BXD-QLN, ngày 30/6/2015 Về việc Thực Luật Nhà số 65/2014/QH13 Luật Kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13 Chính phủ, Nghị định 61/CP, ngày 5/7/1994 Về mua bán kinh doanh nhà Chính phủ, Nghị định số 71//2010/NĐ-CP, ngày 23/6/2010 Về hướng dẫn thi hành Luật Nhà 2005 Chính phủ, Nghị định số 11/2012/NĐ-CP, ngày 22/2/2012 Về sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định 163/2006/NĐ-CP Chính phủ, Nghị định 43/2014/NĐ-CP, ngày 15/5/2014 Thi hành số điều Luật Đất đai năm 2013 Chính phủ, Nghị định 99/2015/NĐ-CP, ngày 20/10/2015 Quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật nhà năm 2014 Chính phủ, Nghị định số 01/2017/1NĐ-CP, ngày 06/01/2017 Sửa đổi, bổ sung số quy định chi tiết thi hành luật đất đai 2013 Chủ tịch Hội đồng trưởng, Quyết định 297/QĐ-CT, ngày 02/10/1991 Về việc giải số vấn đề nhà Hội đồng nhà nước, Pháp lệnh Hợp đồng dân 1991 ngày 29/4/1991 10.Hội đồng nhà nước, Pháp lệnh hợp đồng dân năm 1991, ngày 29/4/1991 11.Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao, Nghị 01/2003/NQ-HĐTP, ngày 16/04/2003 Hướng dẫn áp dụng pháp luật việc giải số loại tranh chấp dân sự, hôn nhân gia đình 12.Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, Bộ luật Dân 1995 13.Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, Bộ luật Dân 2005 14.Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, Bộ luật Dân 2015 55 BÁO CÁO THỰC TẬP GVHD: TH.S PHAN THỴ TƯỜNG VI 15.Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, Bộ luật Tố tụng Dân 2015 16.Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, Luật Công chứng 2014 17.Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, Luật Đất đai 2013 18.Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 19.Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, Luật Nhà 2005 20.Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, Luật Nhà 2014 21.Quốc hội, Nghị số 19/2008/QH12, ngày 3/6/2008 Về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước mua sở hữu nhà Việt Nam 22.Tòa án nhân dân tối cao, Viện kiểm sát nhân dân tối cao, Thông tư liên tịch số 01/1999/TTLT-TANDTC-VKSNDTC, ngày 25/1/1999 Hướng dẫn áp dụng số quy định Nghị 58/1998/ NQUBTVQH10 23.Tòa án nhân dân tối cao, Cơng văn 56/1999/KHXX, ngày 17/6/1999 Về việc đính số điểm Thông tư liên tịch số 01/1999/TTLT-TANDTCVKSNDTC ngày 25 tháng năm 1999 24.Ủy ban thường vụ Quốc hội, Nghị 58/1998/NQ-UBTVQH10, ngày 20/08/1998 Về giao dịch dân nhà xác lập trước ngày tháng năm 1991 25.Ủy ban thường vụ Quốc hội, Nghị 1037/2006 /NQUBTVQH11, ban hành ngày 27/7/2006 Về giao dịch dân nhà xác lập trước ngày tháng năm 1991 có người Việt Nam định cư nước tham gia II CÁC TÀI LIỆU THAM KHẢO 26.Nguyễn Hồng Bắc (2005), Quyền sở hữu nhà tổ chức, cá nhân nước theo pháp luật Việt Nam hành, Tạp chí Luật học số 12 27.Ngơ Huy Cương (2013), Giáo trình luật hợp đồng phần chung, Nxb Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội 56 BÁO CÁO THỰC TẬP GVHD: TH.S PHAN THỴ TƯỜNG VI 28.Đỗ Văn Đại (2016), Bình luận Khoa học điểm Bộ luật Dân năm 2015, Nxb Hồng Đức 29.Đỗ Văn Đại (2007), Bàn hợp đồng vô hiệu giao kết người bị lực hành vi dân qua vụ án, Tạp chí KHPL số http://www.hcmulaw.edu.vn/hcmulaw/index.php?option=com_conte nt&view=article&id=324:bvhvh&Itemid=110, truy cập thứ 3, ngày 17/3/2017 30.Huỳnh Trung Hậu (2016), Tìm hiểu số điểm chế định tài sản Bộ luật dân Việt Nam năm 2015, Tạp chí KHGD CSND số 72 (tháng 2/2016), http://pup.edu.vn/index.php/news/Nghien-cuuTrao-doi/Tim-hieu-mot-so-diemmoi-ve-che-dinh-tai-san-trong-Boluat-dan-su-Viet-Nam-nam-2015-362.html 31.Lê Minh Hùng (2010), Hiệu lực hợp đồng theo quy định 20 pháp luật Việt Nam, Luận án Tiến sĩ, TP Hồ Chí Minh 32.Phan Thị Vân Hương (2012), Công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán nhà chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Tạp chí Tịa án nhân dân, (số 23), tr 21-23 33.Đồn Đức Lương (2011), Những bất cập thẩm quyền công chứng, chứng thực hợp đồng có đối tượng bất động sản, Kiểm sát Viện Kiểm sát nhân dân tối cao, Số 15, tr 32 – 35 34.Đoàn Đức Lương (2008), Những vướng mắc giải tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở, Kiểm sát Viện Kiểm sát nhân dân tối cao, Số 1, tr 42 – 44 35.Đồn Đức Lương (2015), Về hình thức thời điểm có hiệu lực hợp đồng, Kiểm sát Viện Kiểm sát nhân dân tối cao, Số 3, tr 44 - 45, 64 36.Tưởng Huy Lượng (2015), Pháp luật Dân thực tiễn xét xử”, Nxb Chính trị quốc gia 37.Phan Khắc Nghiêm (2012), Những bất cập thẩm quyền cơng chứng, chứng thực hợp đồng có đối tượng bất động sản, Tạp chí nghiên cứu lập pháp điện tử 57 BÁO CÁO THỰC TẬP GVHD: TH.S PHAN THỴ TƯỜNG VI 38.Nguyễn Thị Minh Phượng (2013), Hợp đồng mua bán nhà vô hiệu vi phạm mặt hình thức theo quy định Bộ luật Dân Việt Nam 2005 hướng hồn thiện, Tạp chí Tòa án nhân dân số 10, tr.33-36 39.Trương Hồng Quang, Nguyễn Thị Lương Trà (2015), Một số điểm giao dịch dân Bộ luật Dân năm 2015, http://khpl.moj.gov.vn/qt/tintuc/Pages/nghien-cuu-traodoi.aspx?ItemID=27 40.Đinh Hồng Quân (2013), Hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân, Luận văn thạc sĩ, TP Hồ Chí Minh 58