Sự lựa chọn đề tài
Vào tháng 04 năm 2008, khi thị trường bất động sản Việt Nam bắt đầu trầm lắng sau cơn sốt 2007 – 2008, tác giả đã có cơ hội làm việc tại tập đoàn Bitexco, một trong những doanh nghiệp phát triển dự án nhà ở hàng đầu Thị trường bất động sản lúc bấy giờ đang chuyển dịch từ sản phẩm truyền thống như đất nền và nhà phố sang loại hình căn hộ chung cư (CHCC) do chính sách hạn chế phân lô bán nền từ năm 2004 - 2006 và sự dịch chuyển dòng tiền từ thị trường chứng khoán Tác giả đã trải nghiệm môi trường đầu tư, phát triển và kinh doanh dự án CHCC trong suốt 10 năm, từ mùa Hè 2008 đến cuối Đông 2018, khi công việc tư vấn nội bộ cho các doanh nghiệp bất động sản chính thức kết thúc.
Nhìn lại quá trình phát triển, có thể nhận thấy sự phức tạp trong các mối quan hệ pháp lý giữa Chủ đầu tư và các bên liên quan như Cơ quan hành chính nhà nước, Nhà thầu tư vấn, Nhà thầu thi công, và Khách hàng Thủ tục hành chính và cơ chế quản lý dường như là những yếu tố cản trở chính trong mối quan hệ giữa Chủ đầu tư và Cơ quan hành chính Đồng thời, vấn đề thanh toán và thực tế thi công, cung cấp dịch vụ cũng góp phần gây ra sự biến dạng và đứt gãy trong các mối quan hệ này.
1 Nguyễn Mạnh Hùng (2009), Thị trường bất động sản Việt nam Thực trạng và giải pháp, Viện nghiên cứu quản lý kinh tế trung ương, Chuyên đề số 05/2009, tr 11
2 Tham khảo tại Website: http://bitexco.com.vn/vn/about.html, truy cập ngày 18 tháng 03 năm 2019
3 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 cấm phân lô bán nền và sau đó được tháo gỡ một phần bởi Nghị định 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2016
4 Báo cáo ngành lần đầu (2014), Ngành bất động sản Việt nam tháng 03/2014, Công ty TNHH
Chứng khoán Ngân hàng TMCP Việt nam Thịnh vượng (VPBS), tr 9
5 Bitexco từ 04/2008 – 08/2014; Nova Land từ 08/2014 – 10/2014; Kusto Home từ 04/2015- 08/2017; Bitexco lần 2 từ 08/2017 – 08/2018; Capital Land từ 10/2018 – 12/2018
Quyết định số 5753/QĐ-UBND phê duyệt báo cáo tóm tắt kết quả nghiên cứu phát triển thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh giai đoạn 2016 – 2020, định hướng đến 2025 và tầm nhìn đến 2030 Theo đó, xung đột giữa Chủ đầu tư và các Nhà thầu chủ yếu xuất phát từ sự bất cân xứng về thông tin và vị thế trong giao dịch Điều này là nguồn cơn sâu xa của hầu hết các bất đồng và tranh chấp giữa Chủ đầu tư và Khách hàng, như sẽ được trình bày trong luận văn này.
Trong bối cảnh bất cân xứng giữa Chủ đầu tư và Khách hàng, các nhà làm luật đã cố gắng can thiệp bằng cách áp dụng các quy định pháp luật lỗi thời và không phù hợp Sự tự do ý chí trong các khế ước ngày càng bị thu hẹp, khi mà ý chí của các nhà làm luật trở thành yếu tố quyết định Từ năm 2009 đến 2010, cơ quan quản lý đã ban hành hai bộ hợp đồng mẫu bắt buộc cho giao dịch mua bán căn hộ chung cư, và bốn năm sau, Thông tư 03/2014/TT-BXD đã thêm nội dung vào hợp đồng mua bán Tuy nhiên, chỉ sau một thời gian ngắn, các mẫu hợp đồng này lại bị thay đổi và chấm dứt hiệu lực, chỉ còn giá trị tham khảo theo Nghị định 76/2015/NĐ-CP.
Bất chấp nỗ lực can thiệp vào nội dung giao dịch giữa Chủ đầu tư và Khách hàng thông qua hợp đồng mẫu, một báo cáo của Bộ Xây dựng gửi Thủ tướng Chính phủ đã chỉ ra rằng nguyên nhân chính dẫn đến tranh chấp trong các dự án bất động sản là do người dân không xem xét kỹ lưỡng các điều khoản trong hợp đồng mua bán căn hộ, đặc biệt là các quyền và nghĩa vụ liên quan đến quản lý và sử dụng nhà ở sau khi nhận bàn giao Điều này cho thấy chính sách can thiệp trực tiếp vào nội dung giao dịch chưa đạt hiệu quả như mong đợi.
7 Lê Nết (2016), Chuyên đề giải quyết tranh chấp xây dựng, LNT& Partner 06/10/2016, tr 32- 33
8 Thông tư 01/2009/TT-BXD ngày 25/02/2009 được bãi bỏ bởi Thông tư 16/2010/TT-BXD ngày 01/09/2010
Theo Khoản 1, Điều 7 của Nghị định 76/2015/NĐ-CP ban hành ngày 10/09/2015, hợp đồng mẫu trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản được cung cấp nhằm mục đích tham khảo cho các bên trong quá trình thương thảo và ký kết hợp đồng.
Báo cáo số 1304/BXD-QLN ngày 31/05/2018 của Bộ Xây dựng gửi Thủ tướng Chính phủ nhấn mạnh sự cần thiết phải kiểm soát tình hình thị trường bất động sản Để đạt được điều này, cần tiến hành đánh giá sâu hơn về vai trò của Nhà nước, đặc biệt là trong bối cảnh mối quan hệ giữa Chủ đầu tư và Khách hàng mua căn hộ chung cư Nhà nước đã từ bỏ vai trò khách quan, can thiệp trực tiếp vào các giao kết giữa hai bên, dẫn đến việc áp dụng các quy định thay đổi liên tục, có thể ưu ái hoặc nặng tay với một bên.
Học viên đã chọn đề tài “Bất cân xứng thông tin và Tự do ý chí trong Hợp đồng mua bán Căn hộ chung cư” nhằm đóng góp góc nhìn mới về các vấn đề liên quan, dựa trên kiến thức và trải nghiệm cá nhân Qua nghiên cứu, học viên hy vọng sẽ gợi mở các giải pháp và thiết chế quản lý hiệu quả hơn cho giao dịch mua bán căn hộ chung cư và thị trường bất động sản.
2 Giả thuyết và câu hỏi nghiên cứu
Luận văn sẽ tập trung phân tích và giải thích các vấn đề liên quan đến BCXTT trong giao dịch mua bán CHCC hiện nay Đầu tiên, tác giả sẽ nhận diện và làm rõ các dạng thức BCXTT, coi đây là nguyên nhân chính dẫn đến tranh chấp giữa các bên Tiếp theo, sẽ có phân tích về các chính sách và quy định pháp luật nhằm can thiệp vào ý chí của các bên để giải quyết tình trạng bất cân xứng Cuối cùng, luận văn sẽ trình bày các khả năng và chính sách pháp luật có thể được nghiên cứu hoặc đề xuất để điều tiết và kiểm soát BCXTT theo giả thuyết đã đặt ra.
Bài luận sẽ đặt ra và giải đáp một số câu hỏi quan trọng liên quan đến tình trạng BCXTT trong giao dịch mua bán CHCC Đầu tiên, chúng ta sẽ tìm hiểu nội dung của tình trạng BCXTT là gì Tiếp theo, bài viết sẽ xem xét các nguyên tắc và quy định pháp luật can thiệp vào ý chí của các bên kết ước, đồng thời đánh giá xem đây có phải là giải pháp tối ưu hay không Cuối cùng, bài luận sẽ đề xuất các giải pháp hoặc công cụ pháp lý nhằm điều tiết và kiểm soát hiệu quả tình trạng BCXTT, đảm bảo sự cân bằng quyền lợi cho các bên trong giao dịch mua bán CHCC.
Tình hình nghiên cứu về bất cân xứng thông tin (BCXTT) trong giao dịch dân sự đã thu hút sự quan tâm của nhiều tác giả, trong đó nổi bật là bài viết của TS Phạm Duy Nghĩa trên Tạp chí Nghiên cứu lập pháp số 5/2003, nhấn mạnh sự cần thiết của pháp luật trong việc xử lý thông tin bất cân xứng để duy trì công bằng Tác giả Đỗ Văn Đại cũng đóng góp một bài viết quan trọng về nghĩa vụ thông tin trong pháp luật hợp đồng Việt Nam Mặc dù có nhiều nghiên cứu về BCXTT trong các lĩnh vực truyền thống như chứng khoán, bảo hiểm và lao động, nhưng vẫn thiếu các nghiên cứu chuyên sâu về BCXTT trong giao dịch mua bán công trình xây dựng Về biện pháp và công cụ pháp luật điều tiết ý chí của các bên trong hợp đồng mua bán, nhiều tác giả như Ngô Huy Cương và Nguyễn Trọng Điệp – Cao Thị Hồng Giang đã phân tích mối quan hệ giữa tự do ý chí và sự can thiệp của pháp luật, góp phần làm rõ hiệu quả của các quy định hiện hành trong việc bảo vệ người tiêu dùng.
Trong bài viết "Quyền con người và giới hạn tự do hợp đồng" của Th.S Nguyễn Thị Thu Trang, đăng trên Tạp chí Pháp luật và Phát triển, nhiều công trình nghiên cứu về chế định pháp luật điều chỉnh quan hệ hợp đồng mua bán căn hộ chung cư (HĐMB CHCC) đã được đề cập Nổi bật là Luận văn thạc sĩ Luật học "Hợp đồng mua bán Căn hộ chung cư theo pháp luật Việt Nam hiện nay" của Đỗ Xuân Sơn, Học Viện Khoa Học Xã Hội (2017), cùng với Luận văn thạc sĩ "Pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản ở Việt Nam" của Nguyễn Thị Xuân, Khoa Luật.
11 Dương Ngân Hà (2014), Lý thuyết BCXTT - Thực trạng trên thị trường chứng khoán Việt Nam, Chứng khoán Việt Nam 2014, số 193, tr.15-18
Trong luận văn Thạc sĩ của Trần Công Trường (2014) tại Đại học Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh, tác giả đề xuất các giải pháp nhằm hạn chế thông tin bất cân xứng trong thị trường bảo hiểm y tế tự nguyện, đặc biệt là tại tỉnh Tiền Giang Nghiên cứu này tập trung vào việc cải thiện sự minh bạch và nâng cao nhận thức của người dân về bảo hiểm y tế, từ đó góp phần phát triển thị trường bảo hiểm y tế tự nguyện một cách bền vững.
13 Đào Mộng Điệp (2014), Quyền tiếp cận thông tin của người lao động trong pháp luật lao động
Việt Nam, Tạp chí Luật học số 9/2014, trang 10-15, Đại học Quốc gia Hà Nội, năm 2014, chỉ ra rằng mặc dù thị trường bất động sản có sự đa dạng và phong phú, nhưng vẫn còn thiếu các nghiên cứu chuyên sâu về sự can thiệp của pháp luật vào ý chí của các bên trong giao dịch mua bán căn hộ chung cư qua các giai đoạn phát triển.
Nghiên cứu hiện tại về vấn đề gợi mở hướng đi cho các nhà làm luật và hoạch định chính sách vẫn còn thiếu các giải pháp chuyên sâu, chủ yếu tập trung vào các hiện tượng bề mặt mà chưa khai thác từ căn nguyên vấn đề, như thực trạng BCXTT Mặc dù có nhiều công trình nghiên cứu có giá trị, nhưng vẫn cần những đóng góp sâu sắc hơn nhằm giải quyết hiệu quả vấn đề này Tác giả đã thu thập kiến thức từ nhiều nguồn, điển hình như bài viết của TS Trần Thị Huệ và ThS Nguyễn Văn Hợi, cũng như luận văn của Hoàng Thị Thu Thủy, để làm phong phú thêm hiểu biết về chủ đề HĐMB nhà ở theo pháp luật Việt Nam.
