7. Kết cấu của Luận văn
1.4 Bất cân xứng thông tin trong Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
1.4.1 Lịch sử phát triển và Khái niệm Căn hộ chung cư
Các tòa nhà chung cư đã xuất hiện từ hàng nhiều thế kỷ, theo đó ở La mã và Ostia cổ đại, người ta đã cho xây dựng mơt khối hoặc các tịa nhà riêng biệt gọi là Insulae. Loại hình chung cư này cung cấp phần lớn nhà ở với ý nghĩa thực tế trong
Lựa chọn bất lợi
Cơ chế trực tiếp Cơ chế gián tiếp
Tâm lý ỷ lại Sau khi ký hợp đồng Hành vi che Trước khi ký hợp đồng Thông tin che đậy Phát tín hiệu Sàng lọc
điều kiện kinh tế giá trị đất cao và dân số dày đặc. Khác với domus, là nơi ở riêng của giới thượng lưu thời bấy giờ, các insulae là nơi cư trú của tầng lớp lao động nghèo được xây bằng gạch với một lớp phủ ngồi có chiều cao từ 5 tầng bất kể luật pháp vào thời đó giới hạn chiều cao tối đa khoảng 21m, sau đó được hạ xuống dưới 20m dưới thời các Hồng đế Augustus và Bạo chúa Nero vì tai nạn và hỏa hoạn. Vì với chi phí xây dựng giá rẻ và nguồn nước cung cấp hạn chế, đã có những sự cố đổ sập và hỏa hoạn thường xuyên đối với loại hình chung cư sơ khai này 38 . Sau Đại chiến thế giới lần hai, các cấu trúc "tiểu khu nhà ở - tức các khu nhà chung cư" được ứng dụng rộng rãi, đầu tiên ở các nước Bắc Âu và Đông Âu, sau đó là ở Bắc Mỹ, trong đó Bắc Âu là nơi áp dụng thành cơng nhất mơ hình chung cư này. Ở Tây Âu, hàng loạt các đô thị mới được xây dựng xung quanh thủ đô các nước Anh và Pháp với cấu trúc và mơ hình chung cư được ưa chuộng. Nhờ phong cách đơn điệu, phù hợp với lối sống tập thể với các giá trị cào bằng có vẻ tương thích với triết lý của phong trào xã hội chủ nghĩa đang hưng thịnh thời bấy giờ, các khu chung cư nhanh chóng phát triển và thống trị ở các quốc gia xã hội chủ nghĩa trong đó có Việt nam, và đặc biệt là Liên Xơ cũ.39
Theo từ điển Encyclopedia Britanica40 thì nhà cung cư, còn được gọi là khối căn hộ (apartment block, or block of flats), là tòa nhà chứa nhiều hơn một đơn vị ở, hầu hết được thiết kế cho mục đích sử dụng sinh hoạt trong gia đình, nhưng đơi khi chúng cịn bao gồm các cửa hàng và các chức năng phụ khác. Trong tiếng Anh, từ “condominium” cũng là một từ phổ biến được sử dụng bên cạnh “apartment”. Theo đó “con” trong tiếng Latin nghĩa là “của chung” cịn “dominium” thì có nghĩa là “quyền sở hữu” hay “sử dụng”. Phát triển đến ngày nay, condominium được hiểu dưới dạng là một hình thức quyền sở hữu được tạo ra dưới một khế ước về quyền sở hữu trong đó có ghi nhận thơng tin khuôn viên khu đất, mặt bằng cơng trình xây
38 Insula, Encyclopedia Britannica, https://www.britannica.com/technology/insula, truy cập ngày 07/04/2019.
39 Ma Thị Thanh Hiếu, Hợp đồng ủy quyền trong giao dịch đối với nhà ở chung cư, Luận văn Thạc sĩ Luật học – Khoa Luật Đại Học Quốc Gia Hà Nội, 2011, tr.24.
40 Apartment house, Encyclopedia Britannica, https://www.britannica.com/technology/apartment- house#accordion-article-history, truy cập ngày 07 tháng 04 nắm 2019.
dựng và các căn hộ ở, tọa lạc trên và bên trong khuôn viên khu đất đó. Như vậy, chủ sở hữu CHCC condominium sẽ có quyền sở hữu đối với không gian nằm trong phạm vi tường, sàn và trần căn hộ của mình. Đồng thời anh ta cũng được quyền sử dụng chung không phân chia (undivided share) đối với tất cả “khu vực chung” (common areas) nằm trong khuôn viên khu đất.41
Ở miền Bắc Việt nam từ những năm 1960 trở đi đã bắt đầu xuất hiện các mơ hình nhà tập thể có chiều cao 4-5 tầng theo đặc trưng Liên Xô, như khu nhà lắp ghép Kim Liên42. Trong khi đó ở Saigon là thủ phủ của miền Nam cũng xuất hiện dày đặc các khu cư xá hay tòa nhà (building), chẳng hạn như Catinat, Đơ Thành, Chí Hịa, Thanh Đa43, để phục vụ nhu cầu sinh sống làm việc ở đô thị ngày càng gia tăng cùng với chiến cuộc. Trải qua sự kiện 1975, nhà chung cư cung cũng có chung số phận bị quên lãng và xuống cấp trầm trọng theo thời gian. Nhếch nhác và tệ nạn, là những ám ảnh của cư dân đô thị ở Hà nội và Thành phố Hồ Chí Minh khi nói về chung cư trong khoảng thời gian khó khăn đó. Những định kiến này đến nay, vẫn còn ảnh hưởng đến quyết định của một số ít người khi quyết định lựa chọn nơi ở của mình, đối với họ chung cư đồng nghĩa với chất lượng sống kém, nhếch nhác và kém an tồn.
Trái ngược với hình ảnh đơn điệu và bệ rạc của các chung cư cũ, bức tranh hiện thực về các chung cư hiện nay hoàn toàn khác hẳn trong sự phát triển chưa từng thấy và chưa có dấu hiệu dừng lại. Tính đến thời điểm 201544, với khoảng 774 đô thị trên cả nước với 5 thành phố trực thuộc trung ương, 44 thành phố trực thuộc tỉnh, 45 thị xã và hơn 500 thị trấn, áp lực về nhà ở đặc biệt là ở các đô thị lớn như Hà nội và Thành phố Hồ Chí Minh là rất lớn. Nhu cầu này khơng chỉ xuất phát từ
41 Lý Thế Dân (2008), Đi tìm định nghĩa chung cư, Hội kiến trúc sư Việt nam, Website: https://kienviet.net/2008/06/04/di-tim-dinh-nghia-chung-cu/, truy cập ngày 07 tháng 04 năm 2019
42 Song Hà (2012), Các khu tập thể cũ: Di sản của một thời đáng nhớ, Kinh tế Đô thị,
http://kinhtedothi.vn/cac-khu-tap-the-cu-di-san-cua-mot-thoi-dang-nho-95093.html, truy cập ngày 08 tháng 04 nắm 2019.
43 Phúc Tiến (2017), Sài gòn trăm năm “nỗi lịng cư xá”, Người đơ thị, https://nguoidothi.net.vn/sai- gon-tram-nam-noi-long-cu-xa-7187.html, truy cập ngày 08 tháng 04 năm 2019.
44 Báo cáo số 94/BC-BXD, Tình hình thực hiện kế hoạch 5 năm 2011 – 2015 và xây dựng kế hoạch
xu hướng đổ xô về các đô thị lớn của di dân tìm kiếm cơ hội, mà cịn đến từ những cư dân đã sở hữu nhà ở có mức sống khá hơn kèm theo các nhu cầu về nhà ở mới, tăng thêm diện tích sinh hoạt hoặc đơn thuần chỉ là đầu tư. Trong bối cảnh như vậy, chính sách phát triển nhà ở chung cư trong chừng mực được kiểm soát tốt và quy hoạch chặt chẽ là hoàn toàn hợp lý.
Trong một chiến lược phát triển nhà ở dài hạn của Chính phủ được lập năm 2011, người ta xác định tỷ trọng nhà ở chung cư sẽ được tăng lên với chỉ tiêu xây dựng mơi nhà ở mỗi năm khoảng 100 triệu m2 sàn với các mục tiêu tăng trưởng như sau: Diện tích nhà ở bình qn tồn quốc đạt khoảng 22m2 sàn/người năm 2015, 25m2 sàn/người năm 2020, và 30m2 sàn/người năm 2030. Chỉ tiêu diện tích nhà ở tối thiểu là 6m2 sàn/người năm 2015, 8m2 sàn/người năm 2020, và 12m2 sàn/người năm 2030. Tỷ lệ nhà chung cư trong các dự án phát triển tại Hà nội và Thành phố Hồ Chí Minh đạt trên 80% năm 2015, và 90% vào năm 202045.
Bảng 1.1: Thống kê nhu cầu nhà ở đơ thị tồn quốc (dự tính đến năm 2020)46
Đơ thị 2000 2005 2010 2020 Dân số (tr.ng`) Nhà ở (tr. m2) Dân số (tr.ng`) Nhà ở (tr. m2) Dân số (tr.ng`) Nhà ở (tr. m2) Dân số (tr.ng) Nhà ở (tr. m2) Hà Nội 1,15 9,20 2,09 15,60 3,02 30,20 4,50 81,00 Thành phố Hồ Chí Minh 3,25 26,00 5,13 42,20 7,00 70,00 10,00 216,00 Hải Phòng 0,54 4,32 0,82 4,20 1,10 11,00 1,383 32,40 Vinh 0,13 1,04 0,19 1,70 0,25 2,50 0,30 6,84 Huế 0,22 1,76 0,36 2,00 0,50 5,00 0,71 18,00 Đà Nẵng 0,585 3,84 0,73 5,10 0,97 9,70 1,20 25,74 Biên Hòa 0,30 2,40 0,45 4,60 0,60 6,00 0,60 15,30 Cần Thơ 0,22 1,76 0,26 3,20 0,30 3,00 0,60 9,00 Thành phố khác 8,41 67,28 12,52 57,10 16,60 166,00 26,707 423,72 Tổng 14,70 117,60 22,55 135,70 30,40 304,00 46,00 828,00
45 Quyết định số 2127/QĐ-TTg, Phê duyệt Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030, ngày 30 tháng 11 năm 2011.
46 Ma Thị Thanh Hiếu, Hợp đồng ủy quyền trong giao dịch đối với nhà ở chung cư, Luận văn Thạc sĩ Luật học – Khoa Luật Đại Học Quốc Gia Hà Nội, 2011, tr.27.
Về mặt khái niệm, ở Việt nam lần đầu tiên khái niệm nhà chung cư được nhắc đến trong văn bản quy phạm pháp luật là Luật nhà ở năm 200547 và nhìn chung cũng khơng có nhiều khác biệt so với quan điểm chung về nhà chung cư trên thế giới như đề cập ở phần trên. Gần 10 năm sau, Luật nhà ở 2014 có một số điểm sửa đổi bổ sung về khái niệm và cơ bản vẫn giữ ngun các đặc trưng chính là có nhiều tầng, nhiều căn hộ và hệ thống hạ tầng sử dụng chung với mục đích dùng để ở và kinh doanh48. Như vậy, cũng tương đồng với khái niệm nhà chung cư trên thế giới là có các phần sở hữu, sử dụng chung và sở hữu riêng trong cùng một khu đất là đặc tính khơng thể nhầm lẫn và ảnh hưởng đến quan hệ pháp lý của các bên kết ước trong suốt quá trình ký kết và thực hiện hợp đồng.
1.4.2 Hợp đồng mua bán Căn hộ chung cư và Bất cân xứng thông tin trong Hợp đồng mua bán Căn hộ chung cư Hợp đồng mua bán Căn hộ chung cư
Từ những số liệu thống kê trên, ta có thể thấy loại hình CHCC theo quy hoạch sẽ được chú trọng ưu tiên phát triển, cung cấp diện tích sàn nhà ở lớn nhất trong các loại hình nhà ở và có kế hoạch dài hơi. Tuy nhiên, đây chỉ mới là chính sách vĩ mơ của cơ quan cơng quyền, cịn lại q trình các sản phẩm căn hộ từ khi chỉ là ý tưởng khả thi, đến lúc hoàn thành và bàn giao cho cư dân quản lý sử dụng như thế nào là cả một đoạn đường dài và hầu hết đều phải thông qua một khế ước để ràng buộc quyền lợi và nghĩa vụ của các Bên liên quan. Chúng ta sẽ lần lượt xem xét các nội dung đặc thù của khế ước này cũng như tình trạng BCXTT tương ứng diễn ra trên thực tế hiện nay.
47 Luật nhà ở 2005, Điều 70, Khoán 1 “Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu
thang và hệ thống cơng trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. Nhà chung cư có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư.”
48 Luật nhà ở 2014, Điều 3, Khoản 3 “Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có nhiều căn hộ,
có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống cơng trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.”.
Cho đến nay, ngoài một số nghiên cứu của các tác giả khác đã cố gắng đưa ra một khái niệm riêng cho HĐMB CHCC nói chung49, chúng ta chưa có một định nghĩa hay khái niệm học thuật được công nhận rộng rãi nào khác về loại hợp đồng này. Trong phạm vi của bài luận văn này, tác giả cũng không đi sâu vào phân tích để cố gắng đưa ra một định nghĩa hay khái niệm về HĐMB CHCC mà như đã trình bày, sẽ chỉ chú trọng vào tính chất BCXTT của các bên tham gia kết ước trên nền tảng các đặc đặc tính riêng biệt của loại hợp đồng này, đã được các tác giả đi trước nghiên cứu hay pháp luật có các chế định áp dụng riêng50. Các đặc tính trong mối tương quan với tình trạng BCXTT đó, lần lượt sẽ được trình bày như dưới đây.
1.4.2.1 Tài sản vật lý chưa hiện hữu tại thời điểm giao kết
Khác với các sản phẩm căn hộ là nhà ở có sẵn theo Luật nhà ở 2014, Điều 3, Khoản 18 (căn hộ đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng và đưa vào sử dụng) cho phép người mua có thể kiểm tra hiện trạng tài sản bằng các giác quan và do đó có thêm thông tin để đưa ra quyết định. Rõ ràng ngồi mơ hình gọi là nhà mẫu mà hầu hết các Chủ đầu tư đều ghi chú là chỉ mang tính chất tham khảo, Khách hàng chỉ có thể hình dung ra sản phẩm mà mình sẽ nhận thơng qua mơ tả mà khơng có bất cứ sự xác thực nào bằng các giác quan cụ thể. Đây là rào cản thông tin đầu tiên mà các “Thượng đế” cần phải hết sức tỉnh táo và cẩn trọng để vượt qua.
Đúng như Akerlof đã chỉ ra hơn 40 năm trước về xu hướng của bên bán trong việc cố gắng đẩy giá trị tài sản lên mức cao nhất đôi khi vượt xa giá trị thực trong lý thuyết BCXTT của Ông, các Chủ đầu tư trên thực tế để chứng minh giá trị căn hộ trong dự án, thường có xu hướng đưa ra các thông tin mô tả theo chiều hướng tích cực thái quá, hoặc cá biệt là sai sự thật, đặc biệt là trong tình huống các
49 Đỗ Xuân Sơn (2017), HĐMB CHCC theo pháp luật Việt nam hiện nay, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Học Viện Khoa Học Xã Hội – Viện Hàn Lâm Khoa Học Xã Hội Việt Nam, 2017, tr. 16. “HĐMB CHCC
là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán có nghĩa vụ giao CHCC và chuyển quyền sở hữu CHCC cho bên mua, cịn bên mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.”
50 Ví dụ như bắt nguồn từ tính chất sở hữu đặc thù của mơ hình nhà chung cư, Luật nhà ở 2014, Điều 121, Khoản 2 về các thông tin bắt buộc phải ghi nhận áp dụng riêng cho HĐMB CHCC “ … Đối với
HĐMB, hợp đồng thuê mua CHCC thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn xây dựng căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt ban đầu;”
thơng tin mơ tả ấy, hồn tồn khơng có cơ sở để kiểm chứng trực quan. Sự vụ liên quan đến Dự án Vinhomes Skylake “Tịa nhà bên hồ … khơng có hồ” 51 mới đây là một minh chứng cụ thể cho tình trạng này.
Trong đặc thù căn hộ là đối tượng giao dịch chưa hiện hữu tại thời điểm giao kết như vậy, ngoài sự thiếu vắng thơng tin vật lý của sản phẩm để có thể kiểm chứng bằng giác quan đã gây nên sự BCXTT mà trong đó, bên bán thường là cố tình che dấu hoặc đưa ra thông tin đi quá xa so với giá trị hay đặc tính thực của sản phẩm, cịn có việc Chủ đầu tư đã thực hiện cơ chế phát tín hiệu như mô tả của Spence, nhưng theo một cách thức sai lệch hoàn toàn dẫn đến sự BCXTT ở một trạng thái khác có thể dẫn đến lệch lạc thị trường và hậu quả Lựa chọn bất lợi. Lúc này các sản phẩm tốt được đầu tư bởi các Chủ đầu tư trung thực không được lựa chọn bởi mức giá cao tương đương với chất lượng và do đó khơng thể cạnh tranh trước các sản phẩm giá rẻ hơn với thơng tin khơng đầy đủ hoặc khơng chính xác của các Chủ đầu tư bỏ qua yếu tố trung thực vì mục tiêu lợi nhuận.
Tuy nhiên, cũng có những trường hợp, căn hộ do được tạo tác trong một thời gian dài phụ thuộc rất nhiều vào các yếu tố khác ngoài hai bên kết ước, ví dụ như chính sách pháp luật thay đổi, hoặc biến động giá cả, vật liệu trên thị trường… nằm ngồi dự liệu của các bên đến mức có thể làm ảnh hưởng đến chất lượng và