7. Kết cấu của Luận văn
2.2 Sự can thiệp của pháp luật vào tự do ý chí trong Hợp đồng mua bán căn hộ
2.2.1 Pháp luật về chung cư và căn hộ chung cư
Nhờ có q trình phát triển trong thời gian dài, nhiều nước trên thế giới đã xây dựng hoàn chỉnh các luật và quy định về quản lý nhà chung cư ở các đơ thị phát triển của mình. Do đã có kinh nghiệm xây dựng và sử dụng chung cư từ lâu, nên các quy định riêng để quản lý xây dựng và quản lý hành chính nhà chung cư đều giao cho chính quyền sở tại hay vùng lãnh thổ quản lý. Trong đó các vấn đề chủ yếu như quản lý vận hành chung, việc sử dụng, sở hữu, bảo hành bảo trì, các định nghĩa và khái niệm liên quan tới việc quản lý, xây dựng, điều hành, sử dụng chung cư v.v... đều được quy định làm rõ. Ví dụ tại các bang của Hoa Kỳ có Luật chung cư riêng từng bang như Oklahoma với Luật chung cư năm 1981, bang Ontario với Luật chung cư năm 1998, hay Luật chung cư bang Michigan năm 1978.
Tại Việt nam, dấu vết đầu tiên của luật pháp liên quan đến nhà chung cư (được hiểu theo nghĩa chung là nhà ở mà không trực tiếp phân thành một loại riêng như sau này) sau thời kỳ đổi mới 1986 là Pháp lệnh Nhà ở ngày 06 tháng 04 năm 199169. Trong đó tinh thần chung theo hướng xóa bỏ bao cấp về nhà ở và thực hiện chính sách tạo điều kiện cho người dân tự tạo lập chỗ ở70. Từ đó, ở cả Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh và một số đơ thị khác, các chung cư không được quan tâm cả về mặt quản lý nhà nước bằng các quy định pháp luật lẫn việc quản trị vận hạnh tại chổ đã dẫn đến sự xuống cấp nghiêm trọng.
Trong giai đoạn từ sau Pháp lệnh nhà ở 1991 cho đến khi Luật nhà ở 2005 được ban hành, chúng ta có thể thấy hồn tồn thiếu vắng các quy định pháp luật liên quan đến căn hộ hoặc chung cư. Trong khoảng thời gian đó, hai văn bản pháp luật quan trọng nhất về quản lý và kinh doanh nhà ở được ban hành cùng lúc trong năm 1994 là Nghị định 60-CP71 và Nghị định 61-CP72 đều hồn tồn khơng có nội dung hoặc đề cập nào đến căn hộ hoặc chung cư.
Theo đà phát triển của thị trường đất đai và nhà ở trong các giai đoạn 2001 - 2003 khi bất động sản được xem là một kênh đầu tư chính sau khi các dự án nhà ở được phép thực hiện theo Luật đất đai sửa đổi năm 199873, loại hình CHCC là sản phẩm mới nổi trên thị trường nhưng có sức hút đặc biệt đối với cả những Khách hàng có nhu cầu sử dụng lẫn các kênh đầu tư kiếm lời. Trong bối cảnh đó Luật nhà ở 200574 ra đời và là văn bản đầu tiên đề cập đến các loại hình CHCC trong dự án
69 Pháp lệnh số 51-LCT/HDNN8 ngày 06 tháng 04 năm 1991 về nhà ở, có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 07 năm 1991.
70 Ma Thị Thanh Hiếu, Hợp đồng ủy quyền trong giao dịch đối với nhà ở chung cư, Luận văn Thạc sĩ Luật học – Khoa Luật Đại Học Quốc Gia Hà Nội, 2011, tr. 26.
71 Nghị định số 60-CP ngày 05 tháng 7 năm 1994 về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị.
72 Nghị định số 61-CP ngày 05 tháng 7 năm 1994 về mua bán kinh doanh nhà ở.
73 Báo cáo tóm tắt, Kết quả nghiên cứu Đề án phát triển thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí
Minh giai đoạn 2016 – 2020, định hướng đến 2025 và tầm nhìn đến 2030, ban hành kèm theo Quyết định số
5753/QĐ-UBND ngày 30 tháng 10 năm 2017, UBND Thành phố Hồ Chí Minh, tr. 3.
74 Luật nhà ở số 56/2005/QH11 ngày 29 tháng 11 năm 2005, có hiệu lực thi hành ngày 01 tháng 07 năm 2006.
chung cư thương mại75. Một năm sau đó Luật kinh doanh bất động sản 200676 tiếp nối với các quy định sơ sài đầu tiên về giao dịch mua bán CHCC77
Trong một giai đoạn 10 năm từ sau Luật nhà ở 2005, thị trường bất động sản nói chung và loại hình CHCC phát triển ở một tốc độ chóng mặt. Theo đó vào năm 2006, Việt nam trở thành thành viên thứ 150 của Tổ chức thương mại thế giới (WTO) đã thu hút một lượng vốn đầu tư nước ngoài (FDI) vào nhiều dự án bất động sản ở phân khúc cao cấp. Cùng với tốc độ tăng trưởng kinh tế cao và ổn định trong giai đoạn 2003 -200778 và sự tăng trưởng tín dụng đã làm cho thị trường nhà ở, trong đó có loại hình CHCC tăng trưởng vượt bậc. Điều này tạo nên một áp lực lên Luật nhà 2005 và Luật kinh doanh bất động sản 2006 đã có dấu hiệu lỗi thời, khơng bắt kịp nhu cầu thực tiễn. Trong bối cảnh đó Luật nhà ở 2015, Luật kinh doanh bất động sản 2015 ra đời với nhiều thay đổi, điều chỉnh và bổ sung trong các quy định liên quan đến CHCC cả trong vấn đề quản lý vận hành lẫn giao dịch kinh doanh mà trong đó có các vấn đề chúng ta sẽ xem xét dưới đây, trong góc nhìn giới hạn của sự can thiệp vào Ý chí tự do của các bên để kiểm sốt tình trạng BCXTT