7. Kết cấu của Luận văn
2.2 Sự can thiệp của pháp luật vào tự do ý chí trong Hợp đồng mua bán căn hộ
2.2.3 Các định chế trung gian
Tại Chương 1, chúng ta cũng đã biết rằng các định chế trung gian, theo
Akerlof, sẽ có tác dụng cân bằng thơng tin giữa bên bán và bên mua trong giao dịch
và góp phần làm minh bạch thị trường cũng như tạo động lực cho tất cả các bên giảm thiểu Sự lựa chọn tiêu cực. Vì vậy, dưới góc nhìn về BCXTT cũng như nguyên tắc Tự do ý chí trong HĐMB CHCC, thiết nghĩ cũng cần phải điểm qua xem luật pháp Việt nam trong thời gian qua đã có nhìn nhận và sử dụng các định chế trung gian này như thế nào trong dòng chảy thời gian.
Trở ngược về Luật kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29 tháng 06 năm 2006, chúng ta có thể thấy rất rõ định chế trung gian mà các nhà làm luật kỳ vọng để điều tiết và cân bằng giao dịch kinh doanh bất động sản nói chung và giao
92 Trong danh mục hàng hóa, dịch vụ thiết yếu phải đăng ký hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung ban hành kèm theo Quyết định số 02/2012/QĐ-TTg ngày 13 tháng 01 năm 2012, hoạt động mua bán CHCC nằm ở mục thứ 9.
93 Nghị định 76/2015/NĐ-CP, Điều 7
“1. Hợp đồng mẫu trong kinh doanh bất động sản được ban hành kèm theo Nghị định này là để các bên tham khảo trong quá trình thương thảo, ký kết hợp đồng.
2. Các bên có thể thỏa thuận để sửa đổi, bổ sung các điều, khoản trong hợp đồng mẫu nhưng hợp đồng do các bên ký kết phải bảo đảm có đầy đủ các nội dung chính đã được quy định tại Điều 18, Điều 47 và Điều 53 Luật Kinh doanh bất động sản. Nội dung cụ thể trong hợp đồng do các bên thỏa thuận nhưng không được trái với quy định của pháp luật.”
dịch mua bán CHCC nói riêng chính là các Sàn giao dịch bất động sản. Theo đó, ngồi được xem là một trong những loại hình kinh doanh dịch vụ bất động sản94 thuần túy, Sàn giao dịch bất động sản cịn có vai trị thu thập và sàng lọc thơng tin nhằm minh bạch thị trường95. Với việc giao dịch diễn ra trên sàn, Chủ đầu tư sẽ có kênh phân phối hiệu quả, Khách hàng sẽ mua được sản phẩm với thông tin rõ ràng và được kiểm chứng với giá cả sát với thị trường, Cơ quan quản lý nhà nước sẽ có thơng tin chính xác về thị trường để đưa ra các chính sách cũng như có kênh quản lý hiệu quả.
Với viễn cảnh tươi sáng đó, trong nỗ lực làm minh bạch thị trường bất chấp các phản biện, người ta đã mạnh dạn bắt buộc hầu hết các giao dịch kinh doanh bất động sản đều phải thơng qua sàn giao dịch, trong đó có giao dịch mua bán nhà bao gồm nhà chung cư96.Về tổ chức và hoạt động, người ta cũng đặt ra các quy định rất nghiêm ngặt về cơ sở vật chất, năng lực của nhân sự cũng như các quy chế minh bạch về hoạt động và vận hành trong mối tương quan với Khách hàng, Chủ đầu tư và Cơ quan quản lý nhà nước97. Trong đó có một chi tiết quan trọng là các Chủ đầu
94 Luật kinh doanh bất động sản 2006, Điều 4, Khoản 3 “Kinh doanh dịch vụ bất động sản là các
hoạt động hỗ trợ kinh doanh bất động sản và thị trường bất động sản, bao gồm các dịch vụ môi giới bất động sản, định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động sản, quản lý bất động sản.”
95 Luật kinh doanh bất động sản 2006, Điều 11
“1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản có trách nhiệm công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh.
2. Thông tin về bất động sản được công khai tại sàn giao dịch bất động sản và trên các phương tiện thông tin đại chúng.
3. Nội dung thông tin về bất động sản bao gồm: a) Loại bất động sản; b) Vị trí bất động sản; c) Thơng tin về quy hoạch có liên quan đến bất động sản; d) Quy mơ, diện tích của bất động sản; đ) Đặc điểm, tính chất, cơng năng sử dụng, chất lượng của bất động sản; e) Thực trạng các cơng trình hạ tầng, các dịch vụ về kỹ thuật và xã hội có liên quan đến bất động sản; g) Tình trạng pháp lý của bất động sản bao gồm hồ sơ, giấy tờ về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản và giấy tờ có liên quan đến việc tạo lập bất động sản; lịch sử về sở hữu, sử dụng bất động sản; h) Các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản (nếu có); i) Giá bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản; k) Quyền và lợi ích của người thứ ba có liên quan; l) Các thông tin khác.”
96 Luật kinh doanh bất động sản 2006, Điều 22, Khoản 2 “Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động
sản phải bán nhà, cơng trình xây dựng thơng qua sàn giao dịch bất động sản.”
97 Luật kinh doanh bất động sản 2006, Chương IV, Mục 3; Nghị định 71/2010/NĐ-CP, Điều 60;
tư có thể thành lập Sàn giao dịch trực thuộc của mình để kinh doanh phân phối sản phẩm của chính mình.
Trong xu thế đó, tính đến tháng 3/2013, cả nước có 1.012 sàn giao dịch bất động sản mà trong đó Hà nội dẫn đầu với 469 sàn, Thành phố Hồ Chí Minh đứng thứ hai với 397 sàn, theo thống kê của Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản của Bộ Xây dựng98. Tuy nhiên, theo thời gian hoạt động của sàn giao dịch bất động sản đã khơng theo kỳ vọng ban đầu. Chi phí giao dịch qua sàn thơng thường là từ 1- 3% theo hoa hồng mơi giới, chi phí vận hành và hoạt động của sàn tốn kém và không hiệu quả, thông tin thị trường vẫn không đảm bảo minh bạch và sàn giao dịch chủ yếu là nơi môi giới cho các giao dịch thứ cấp vì hầu hết các Chủ đầu tư đều tự tổ chức hệ thống sàn giao dịch trực thuộc của mình và vì vậy yếu tố minh bạch khơng cịn được đảm bảo.
Với màn trình diễn yếu kém và thiếu hiệu quả so với kỳ vọng ban đầu, đến Luật kinh doanh bất động sản 2014, sàn giao dịch trở lại được nhìn nhận dưới góc độ kinh doanh thuần túy, là một trong những loại hình kinh doanh bất động sản bên cạnh các dịch vụ mơi giới, định giá, quản lý …mà khơng cịn mang một sứ mạng đặc biệt nào. Các dấu tích về sự bắt buộc các giao dịch kinh doanh phải thông qua Sàn giao dịch bất động sản khơng cịn thấy trong đạo luật mới này.
Lẽ ra, với địa vị là một định chế trung gian để thu thập, sàng lọc thông tin và minh bạch thị trường, nếu được quản lý tốt hơn với các quy định chặt chẽ và khoa học với chế tài đủ sức làm người ta phải cân nhắc khi đưa ra quyết định, Sàn giao dịch bất động sản phải có một vai trị và vị trí vơ cùng quan trọng trong thị trường. Nhưng đáng tiếc kết quả lại không như kỳ vọng và sự thất bại này cần phải được nghiên cứu, phân tích kỹ hơn để chuẩn bị cho một giải pháp minh bạch thị trường và kéo giảm BCXTT trong tương lai mà Sàn giao dịch bất động sản có thể là định chế trở lại có vai trị then chốt.
Tiểu kết luận Chương 2
Trong Chương 2 này, một trong những điều kiện và nguyên tắc kinh điển có vị thế tối quan trọng trong quan hệ hợp đồng được gợi nhắc lại, đó là nguyên tắc Tự do ý chí. Tuy nhiên chúng ta cũng đồng ý rằng, sự tự do khơng có nghĩa là khơng có giới hạn mà đơi khi cần phải có sự điều tiết, can thiệp từ pháp luật nhằm bảo vệ bên yếu thế, đảm bảo trật tự xã hội cũng như thuần phong mỹ tục.
Tuy nhiên, sự can thiệp vào ý chí tự do này, vốn là nền tảng căn bản của mọi khế ước, đều phải hết sức cẩn trọng, hạn chế và chỉ thực hiện khi thực sự cần thiết. Qua các sự kiện và diễn biến của sự thay đổi, điều chỉnh chính sách pháp luật trong nỗ lực can thiệp vào ý chí của các bên để điều tiết tình trạng BCXTT trong giao dịch mua bán CHCC đã trình bày trong Chương này, dường như đến hiện tại các nhà làm luật đã có sự điều chỉnh mức độ cản trở sự tự do kết ước của các bên sau thời gian quá say sưa và lạm dụng thông qua chế định hợp đồng mẫu.
Tiếp theo, hiệu quả của các chính sách và quy định của pháp luật này trên thực tế là như thế nào ? và đâu là hướng tiếp cận đúng sau đó nếu như câu trả lời là sự thất bại của nhà nước ? Tất nhiên là ở góc nhìn BCXTT và Tự do ý chí như định hướng ban đầu. Các vấn đề này sẽ được trình bày ở Chương tiếp theo, cũng là chương cuối cùng của luận văn này.
CHƯƠNG 3
HIỆU QUẢ CỦA CHÍNH SÁCH CAN THIỆP – CÁC HƯỚNG TIẾP CẬN PHÙ HỢP