Luận Văn Thạc Sĩ Kinh Tế Phân Tích Các Yếu Tố Tác Động Đến Giá Đất Ở Đô Thị - Nghiên Cứu Điển Hình Tại Quận 9, Thành Phố Hồ Chí Minh.pdf

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HỒ CHÍ MINH NGUYỄN THỊ PHƯƠNG THUÝ ại Đ c họ nh Ki tế Th h àn PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ ố ph ĐẤT Ở ĐƠ THỊ - NGHIÊN CỨU ĐIỂN HÌNH TẠI H QUẬN 9, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH h in íM Ch LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ Thành phố Hồ Chí Minh - Năm 2017 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HỒ CHÍ MINH NGUYỄN THỊ PHƯƠNG THUÝ Đ ại PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN họ c GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ - NGHIÊN CỨU ĐIỂN HÌNH nh Ki tế TẠI QUẬN 9, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH h àn Th ph ố Chuyên ngành: Kinh tế phát triển H h in íM Ch Mã số: 60310105 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS NGUYỄN NGỌC VINH Thành phố Hồ Chí Minh - Năm 2017 LỜI CAM ĐOAN Đề tài nghiên cứu “Phân tích yếu tố tác động đến giá đất đô thị Nghiên cứu điển hình Quận 9, thành phố Hồ Chí Minh” kết q trình nghiên cứu học viên Số liệu, hình ảnh nội dung phân tích đề tài hồn tồn trung thực chưa công bố đề tài nghiên cứu Tôi cam đoan chịu trách nhiệm nội dung ại Đ c họ tháng năm 2017 nh Ki Tp HCM, ngày tế Người cam đoan h àn Th ố ph Nguyễn Thị Phương Thuý H h in íM Ch MỤC LỤC TRANG PHỤ BÌA LỜI CAM ĐOAN MỤC LỤC DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT DANH MỤC CÁC BẢNG DANH MỤC CÁC SƠ ĐỒ, HÌNH CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU TỔNG QUAN VỀ ĐỀ TÀI 1.1 Vấn đề nghiên cứu Mục tiêu nghiên cứu Câu hỏi nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu phạm vi nghiên cứu Ý nghĩa thực tiễn nghiên cứu Cấu trúc luận văn ại Đ c họ nh Ki tế 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 h àn Th CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ MƠ HÌNH NGHIÊN CỨU 2.1 CƠ SỞ LÝ THUYẾT 2.1.1 Tổng quan đất đai ph ố 2.1.1.1 Khái niệm phân loại đất đai Khái niệm đất đai Phân loại đất đai 2.1.1.2 Khái niệm vai trò giá đất 2.1.1.3 Các quan điểm giá trị đất đai 2.1.1.4 Cơ sở khoa học xác định giá đất 10 Địa tô: 10 Lãi suất ngân hàng 11 Quan hệ cung cầu 12 H h in íM CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP VÀ DỮ LIỆU NGHIÊN CỨU 38 Ch 2.1.2 Các yếu tố tác động đến giá trị lô đất 13 2.1.3 Các lý thuyết có liên quan 19 2.2 KHẢO LƯỢC NGHIÊN CỨU CÓ LIÊN QUAN 26 2.2.1 Các nghiên cứu giới 26 2.2.2 Các nghiên cứu Việt Nam 31 2.3 KHUNG PHÂN TÍCH 36 3.1 3.2 QUY TRÌNH NGHIÊN CỨU 38 CÁC PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 39 3.2.1 3.2.2 Phương pháp phân tích tổng hợp .39 Phương pháp chuyên gia 39 3.2.3 Phương pháp thống kê mô tả 40 3.2.4 Phương pháp phân tích định lượng 40 3.3 MÔ HÌNH ĐỀ XUẤT 41 3.3.1 Khảo lược mơ hình nghiên cứu nghiên cứu liên quan: 41 Dạng mơ hình hồi quy vận dụng: .41 Các giả định hồi quy 42 Mơ hình nghiên cứu luận văn 42 ại Đ họ 3.3.2 3.3.3 3.3.4 c 3.4 CÁC GIẢ THUYẾT NGHIÊN CỨU 52 3.4.1 Các giả định mô hình: 53 3.4.2 Các giả thiết khác: 53 3.5 DỮ LIỆU NGHIÊN CỨU 54 nh Ki tế Th h àn CHƯƠNG 4: THẢO LUẬN KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 57 4.1 TỔNG QUAN VỀ KHU VỰC NGHIÊN CỨU 57 ph KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 58 Thống kê mô tả liệu khảo sát: .58 Kết hồi quy 62 Thảo luận kết .70 H CHƯƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ HÀM Ý CHÍNH SÁCH 72 5.1 KẾT LUẬN 72 5.2 Ý NGHĨA THỰC TIỄN .72 5.3 CÁC HẠN CHẾ CỦA ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU .73 5.3.1 Hạn chế mơ hình 73 5.3.2 5.3.3 Hạn chế liệu 74 Định hướng nghiên cứu .75 TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC h in íM Ch 4.2.1 4.2.2 4.2.3 ố 4.2 DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Viết tắt Diễn giải Artificial Neural Network - Mơ hình mạng thần kinh nhân tạo BĐS Bất động sản DA Dự án DT Diện tích GD Giá đất HC Hướng HD Hình dáng ại Đ ANN c họ Khu dân cư Official Development Assistance - Hỗ trợ phát triển thức OLS Ordinary Least Square - Phương pháp bình phương nhỏ SLMT TC Tp HCM UBND VT Số lượng mặt tiền Trục Thành phố Hồ Chí Minh Uỷ ban nhân dân Vị trí h ODA in íM Nghị định Ch NĐ Multiple Regression Analysis - Phân tích hồi quy đa biến MRA Lộ giới H LG ố KDC ph Khoảng cách trung tâm h KCTT àn Khoảng cách mặt tiền Th KCMT tế Hạ tầng nh HT Hedonic Pricing Model – Mơ hình định giá thụ hưởng Ki HPM DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng Diễn giải Kiểm định phân phối chuẩn biến DG Bảng 3.5 Kiểm định phân phối chuẩn biến LnDG Bảng 3.6 Bảng mô tả biến Bảng 4.1 Kết bảng thống kê đất Quận Bảng 4.2 Kết thống kê mô tả biến (1) Bảng 4.3 Kết thống kê mô tả biến (2) Bảng 4.4 Mô hình hồi quy mơ hình log-lin lần đầu Bảng 4.5 Mơ hình sau loại biến DA, SLMT, HC Bảng 4.6 Mơ hình sau loại biến khơng có ý nghĩa thống kê Bảng 4.7 Kiểm định đa cộng tuyến Bảng 4.8 Kiểm định phương sai thay đổi Bảng 4.9 Kiểm định dạng mơ hình Bảng 4.10 Kiểm định cần thiết biến mơ hình Bảng 4.11 Kiểm định phân phối chuẩn phần dư Bảng 4.12 Vị trí quan trọng yếu tố ại Đ Bảng 3.4 c họ nh Ki tế h àn Th ố ph H h in íM Ch DANH MỤC CÁC SƠ ĐỒ, HÌNH Sơ đồ Diễn giải Mối quan hệ giá trị hữu hình giá trị vơ hình Sơ đồ 2.2 Sơ đồ mối quan hệ chất lượng vị Sơ đồ 2.3 Khung phân tích Sơ đồ 3.1 Quy trình nghiên cứu ại Đ Sơ đồ 2.1 c họ nh Ki tế h àn Th ố ph H h in íM Ch CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU TỔNG QUAN VỀ ĐỀ TÀI 1.1 Vấn đề nghiên cứu Thị trường bất động sản (BĐS) thị trường đặc biệt quan trọng kinh tế thị trường liên quan trực tiếp tới lượng tài sản lớn mức độ quy mơ, tính chất giá trị kinh tế quốc dân BĐS tài sản lớn quốc gia, chiếm tỷ trọng khoảng 40% lượng cải vật chất nước hoạt động liên quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt động kinh tế Theo đánh giá tổng giá trị vốn chưa khai thác Đ ại BĐS nước phát triển lớn, lên tới hàng nghìn tỷ Đơ la Mỹ, c họ gấp nhiều lần tổng hỗ trợ ODA nước phát triển dành cho nước nh Ki vòng 30 năm qua BĐS cịn tài sản có giá trị lớn tổ chức, hộ gia đình cá nhân, đặc biệt BĐS nhà đất Trong kinh tế thị trường, BĐS nhà tế Th đất chức nơi để ở, nơi tổ chức hoạt động kinh tế nguồn vốn để àn phát triển kinh tế thông qua hoạt động chấp (Nguyễn Mạnh Hùng, 2016) Trong h thị trường đất thị trường có giá trị nhất, điều kiện tối thiểu đảm bảo cho ố ph trình tái sản xuất giúp xã hội không ngừng phát triển H Thị trường BĐS Việt Nam nói chung Tp HCM nói riêng phải chống Ch in íM chọi với khó khăn sụt giảm giá nhà đất từ cuối năm 2008, doanh nghiệp BĐS phá sản dần nợ ngân hàng cao, hàng tồn kho ven Tp HCM tăng trưởng tốt năm qua, đặc biệt giá đất Quận Điều tạo điều kiện cho phát triển kinh tế Tp HCM Trong năm gần đây, tốc độ thị hóa Tp HCM diễn nhanh, mặt đô thị thành phố ngày thay đổi theo hướng văn minh đại Từ sức hút mạnh mẽ chức đô thị, dân số gia tăng nhanh chóng, dẫn đến thay đổi quy mơ hộ gia đình, kéo theo gia tăng nhu cầu sống, có nhu cầu nhà ở, yếu tố quan hệ cung - cầu thị trường BĐS nhà Việc mở rộng thu hút đầu tư phát triển kinh tế làm cho thu h q lớn khơng thể khoản Tuy nhiên tình hình thay đổi nhiều, giá đất vùng nhập dân cư, người lao động thành phố gia tăng Hiện dân số Tp HCM ước tính khoảng 13 triệu người (theo báo cáo Sở Nội vụ Tp HCM) Nhu cầu nhà tăng lên tương ứng với mức tăng thu nhập, qua tác động đến loại hình BĐS Bên cạnh đó, kế hoạch phát triển đô thị thành phố theo hướng đô thị hóa nhanh dẫn đến phát triển hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, khu dân cư tất yếu yếu tố quan trọng tác động đến cung cầu, đặc biệt giá BĐS thị trường Các chế quản lý phát triển nhà thành phố phát triển nhà xã hội chủ đầu tư hộ gia đình, đối tượng thuộc diện giải nhà xã hội vay vốn ưu đãi để tạo lập nhà Đ ại tác động đến nguồn cung sức cầu thị trường nhà họ c Thị trường BĐS có tính chất khu vực, việc nghiên cứu nắm rõ xu hướng tác Ki nh động lên giá đất theo đặc thù của địa phương nhằm phát triển thị trường lành tế mạnh điều cần thiết, góp phần quan trọng việc ban hành sách àn Th nhà nước BĐS ổn định thị trường BĐS có liên quan đến ổn định h thị trường tín dụng, thị trường lao động, thị trường nhà ở, thị trường tiêu dùng ố ph hàng hóa… H Thị trường BĐS khu vực Quận năm 2016 2017 vừa qua có tăng Gịn 2… Hàng loạt tuyến đường giao thơng mang tính định cao tốc Long Thành – Dầu Giây, Vành đai 2, Cầu Phú Mỹ, đường Song Hành, Xa Lộ Hà Nội, Metro, Đỗ Xuân Hợp, Nguyễn Duy Trinh… khai thông, mở rộng Khi giao thông, sở hạ tầng phát triển, Quận dần trở thành cửa ngõ giao thông thành phố, đường dẫn tỉnh miền Trung, miền Bắc Việt Nam Quận cửa ngõ du lịch với địa điểm du lịch tiếng Vũng Tàu, Nha Trang, Đà Lạt, Phan Thiết… Ngoài phát sở hạ tầng, bất động sản quận nóng ngày nhờ hỗ trợ tích cực quan quản lý vấn đề pháp lý Do sức mua dự án bất động sản tăng theo Sự tăng h tư trọng điểm cầu Thủ Thiêm, hầm Thủ Thiêm, đại lộ Võ Văn Kiệt, cầu Sài in íM triển hạ tầng thành phố hướng mạnh vào khu vực phía Đơng với loạt dự án đầu Ch trưởng mạnh, đặc biệt phân khúc đất Nguyên nhân sách phát