Thẩm định giá trị nhà phố số 434 đường Nguyễn Thái Học, phường Cầu Ông Lãnh, Quận 1, TP HCM

CHƯƠNG 1 : CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ MÁY MÓC, THIẾT BỊ 1. KHÁI NIỆM, ĐẶC ĐIỂM VÀ PHÂN LOẠI MÁY, THIẾT BỊ 1.1 Khái niệm Theo tiêu chuẩn Thẩm định giá quốc tế (IVSC) và tiêu chuẩn thẩm định giá khu vực thì máy móc thiết bị được hiểu như sau: 1.1.1. Theo tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế: Máy móc thiết bị có thể bao gồm: những máy móc thiết bị không cố định và những máy nhỏ hoặc tập hợp các máy riêng lẻ. Một loại máy cụ thể thực hiện một loại công việc nhất định. 1.1.2. Theo tiêu chuẩn thẩm định giá khu vực: Máy móc thiết bị là một tài sản bao gồm dây chuyền sản xuất, máy móc, thiết bị và trong trường hợp đặc biệt có thể bao gồm cả nhà xưởng. + Nhà xưởng, dây chuyền sản xuất bao gồm một dây chuyền các loại tài sản mà trong đó có thể bao gồm các nhà xưởng, máy móc thiết bị. + Máy móc bao gồm những máy riêng biệt hoặc cả một cụm máy móc, một cái máy là chủng loại thiết bị sử dụng năng lực máy móc, nó có một số chi tiết hay phụ tùng tạo thành để thực hiện một loại công việc nhất định. Thiết bị phụ trợ: Là những tài sản phụ được sử dụng trợ giúp thực hiện các chức năng của doanh nghiệp. Như vậy máy móc thiết bị được hiểu bao gồm nhà xưởng, dây chuyền sản xuất, máy móc (và cả nhóm máy) và thiết bị phụ giúp sản xuất. 1.2 Đặc điểm của máy móc, thiết bị trong thẩm định giá: Từ khái niệm về máy móc thiết bị như trên, có thể rút ra các đặc điểm cơ bản của máy móc thiết bị để phục vụ mục đích thẩm định giá như sau: 1.2.1 Máy móc thiết bị là tài sản có thể di dời được 1.2.2 Máy móc thiết bị có đặc điểm đa dạng, phong phú 1.2.3 Máy móc thiết bị có đặc điểm tuổi thọ không dài 1.2.4 Có thể chuyển nhượng thay đổi chủ sở hữu dễ dàng 1.3 Phân loại máy móc,thiết bị trong thẩm định giá: 1.3.1. Phân loại trong hạch toán kế toán 1.3.2. Phân loại theo ngành sử dụng trong nền kinh tế quốc dân 1.3.3. Phân loại theo Công năng sử dụng 1.3.4. Phân loại theo tính chất tài sản 1.3.5. Phân loại theo mức độ mới cũ của máy, thiết bị 2. SỰ CẦN THIẾT KHÁCH QUAN CỦA VIỆC THẨM ĐỊNH GIÁ MÁY MÓC , THIẾT BỊ 1.1 Yêu cầu của quản lý Nhà nước: Trong nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trường, theo định hướng xã hội chủ nghĩa ở nước ta hiện nay, doanh nghiệp nhà nước vẫn chiếm tỷ trọng lớn trong nền kinh tế quốc dân. Nhà nuớc vẫn còn là người mua, người bán lớn nhất và như vậy, máy, thiết bị chủ yếu được mua sắm từ nguồn vốn ngân sách Nhà nước. Trong trường hợp này thẩm định giá máy thiết bị có một ý nghĩa đặc biệt quan trọng trong việc quản lý ngân sách Nhà nước, qua đó ngân sách nhà nước được sử dụng hiệu quả hơn, tiết kiệm hơn. Cùng với việc mua sắm mới tài sản là máy, thiết bị thì với quá trình đổi mới doanh nghiệp Nhà nước của Nhà nước ta hiện nay theo các hình thức cổ phần hoá, bán, khoán, cho thuê... cũng làm tăng nhu cầu thẩm định giá máy, thiết bị. a Tại kỳ họp thứ 2 quốc hội khoá X, Thủ tướng Chính phủ đã nêu rõ: Một trong những biện pháp tiết kiệm chi ngân sách là thực hiện quy chế thẩm định giá và đấu thầu trong việc mua sắm các trang thiết bị vật tư có giá cao hoặc khối lượng lớn. b Điều 10 Nghị định 12CP của Chính phủ quy định chi tiết

CHƯƠNG 1 : CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ THẨM ĐỊNH

GIÁ MÁY MÓC, THIẾT BỊ

1 KHÁI NIỆM, ĐẶC ĐIỂM VÀ PHÂN LOẠI MÁY, THIẾT BỊ

1.1/ Khái niệm

Theo tiêu chuẩn Thẩm định giá quốc tế (IVSC) và tiêu chuẩn thẩm địnhgiá khu vực thì máy móc thiết bị được hiểu như sau:

1.1.1 Theo tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế:

Máy móc thiết bị có thể bao gồm: những máy móc thiết bị không cốđịnh và những máy nhỏ hoặc tập hợp các máy riêng lẻ Một loại máy cụ thểthực hiện một loại công việc nhất định

1.1.2 Theo tiêu chuẩn thẩm định giá khu vực:

Máy móc thiết bị là một tài sản bao gồm dây chuyền sản xuất, máymóc, thiết bị và trong trường hợp đặc biệt có thể bao gồm cả nhà xưởng + Nhà xưởng, dây chuyền sản xuất bao gồm một dây chuyền các loạitài sản mà trong đó có thể bao gồm các nhà xưởng, máy móc thiết bị

+ Máy móc bao gồm những máy riêng biệt hoặc cả một cụm máymóc, một cái máy là chủng loại thiết bị sử dụng năng lực máy móc, nó

có một số chi tiết hay phụ tùng tạo thành để thực hiện một loại công việcnhất định

Thiết bị phụ trợ: Là những tài sản phụ được sử dụng trợ giúp thựchiện các chức năng của doanh nghiệp

Như vậy máy móc thiết bị được hiểu bao gồm nhà xưởng, dâychuyền sản xuất, máy móc (và cả nhóm máy) và thiết bị phụ giúp sảnxuất

1.2/ Đặc điểm của máy móc, thiết bị trong thẩm định giá:

Từ khái niệm về máy móc thiết bị như trên, có thể rút ra cácđặc điểm cơ bản của máy móc thiết bị để phục vụ mục đích thẩm địnhgiá như sau:

1.2.1 Máy móc thiết bị là tài sản có thể di dời được

1.2.2 Máy móc thiết bị có đặc điểm đa dạng, phong phú

1.2.3 Máy móc thiết bị có đặc điểm tuổi thọ không dài

1.2.4 Có thể chuyển nhượng thay đổi chủ sở hữu dễ dàng

1.3/ Phân loại máy móc,thiết bị trong thẩm định giá:

1.3.1 Phân loại trong hạch toán kế toán

1.3.2 Phân loại theo ngành sử dụng trong nền kinh tế quốc dân

1.3.3 Phân loại theo Công năng sử dụng

1.3.4 Phân loại theo tính chất tài sản

1.3.5 Phân loại theo mức độ mới cũ của máy, thiết bị

2 SỰ CẦN THIẾT KHÁCH QUAN CỦA VIỆC THẨM ĐỊNH GIÁ MÁY MÓC , THIẾT BỊ

1.1/ Yêu cầu của quản lý Nhà nước:

Trong nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trường, theo định hướng

xã hội chủ nghĩa ở nước ta hiện nay, doanh nghiệp nhà nước vẫn chiếm tỷtrọng lớn trong nền kinh tế quốc dân Nhà nuớc vẫn còn là người mua, ngườibán lớn nhất và như vậy, máy, thiết bị chủ yếu được mua sắm từ nguồn vốnngân sách Nhà nước Trong trường hợp này thẩm định giá máy thiết bị cómột ý nghĩa đặc biệt quan trọng trong việc quản lý ngân sách Nhà nước, qua

đó ngân sách nhà nước được sử dụng hiệu quả hơn, tiết kiệm hơn

Cùng với việc mua sắm mới tài sản là máy, thiết bị thì với quá trìnhđổi mới doanh nghiệp Nhà nước của Nhà nước ta hiện nay theo các hìnhthức cổ phần hoá, bán, khoán, cho thuê cũng làm tăng nhu cầu thẩm địnhgiá máy, thiết bị

a/ Tại kỳ họp thứ 2 quốc hội khoá X, Thủ tướng Chính phủ đã nêurõ: Một trong những biện pháp tiết kiệm chi ngân sách là thực hiện quy chếthẩm định giá và đấu thầu trong việc mua sắm các trang thiết bị vật tư có giácao hoặc khối lượng lớn

b/ Điều 10 Nghị định 12/CP của Chính phủ quy định chi tiết luật đầu

tư nước ngoài tại VN cũng khẳng định: "Thiết bị máy móc nhập khẩu đểthực hiện dự án đầu tư nước ngoài phải được giám định giá trị và chất lượngtrước khi nhập khẩu hoặc trước khi lắp đặt"

c/ Quyết định 1179/QĐ-TTg ngày 30/12/1997 của Thủ tướng Chínhphủ về một số chủ trương biện pháp điều hành kế hoạch phát triển kinh tế xãhội và dự đoán ngân sách Nhà nước năm 1998 tại Điều 4 có quy định: "Thựchiện cơ chế thẩm định giá và đấu thầu trong việc sử dụng nguồn vốn ngânsách mua sắm các thiết bị vật tư có giá trị cao hoặc khối lượng lớn thiết bị,tài sản trong các dự án đầu tư xây dựng"

d/ Và tại Điều 13, mục III Pháp lệnh Giá phần nói về thẩm định giá

đã quy định rõ tài sản Nhà nước phải thẩm định giá bao gồm:

- Tài sản được mua bằng toàn bộ hay một phần từ nguồn ngân sáchnhà nước

- Tài sản của Nhà nước cho thuê, chuyển nhượng và bán góp vốn vàcác hình thức chuyển quyền khác

- Tài sản của doanh nghiệp Nhà nước cho thuê, chuyển nhượng, bán,góp vốn, cổ phần hoá, giải thể và các hình thức khác

- Tài sản của Nhà nước theo quy định của pháp luật phải thẩm định giá

Như vậy xuất phát từ yêu cầu quản lý Nhà nước cần thiết hoạt động thẩm định giá máy thiết bị nhằm quản lý chi Ngân sách, giúp cho việc đầu

tư, mua sắm hiệu quả, tiết kiệm.

2.2/ Yêu cầu của nền kinh tế thị trường

Vì mục tiêu phát triển nền kinh tế thị trường theo định hướng côngnghiệp hoá, hiện đại hoá, trong những năm gần đây Đảng và Nhà nước ta đãkhông ngừng cải tiến để đưa ra những chủ trương và chính sách đó phù hợpvới điều kiện nền kinh tế thị trường nước ta

Khi kinh tế thị trường phát triển thì nhu cầu giao dịch về tài sản nóichung máy móc thiết bị nói riêng càng phát triển thì thẩm định giá nói chung

và thẩm định giá máy móc thiết bị nói riêng càng cần thiết được thực hiệntheo yêu cầu thị trường

- Khi máy móc thiết bị cần mua bán

- Giúp người bán quyết định mức giá chấp nhận được

- Giúp người mua quyết định giá mua hợp lý

- Cho việc trao đổi tài sản thiết bị mà các bên cần biết giá trị của tàisản thiết bị có liên quan

- Mục đích đi vay và cho vay

- Để biết giá trị an toàn của tài sản khi thế chấp vay tiền

- Để đảm bảo tài sản của khách hàng

Nước ta cũng đang trong quá trình Công nghiệp hoá, hiện đại hoá đấtnước; Tài sản là máy, thiết bị được đầu tư mua sắm, nhập khẩu nhiều Dokhoa học kỹ thuật phát triển nhanh, máy thiết bị thay đổi nhanh chóng vềkiểu mẫu, hình dáng, về tiêu chuẩn kỹ thuật, về chức năng được sản xuất

từ nhiều hãng, nhiều nước khác nhau, và do đó mức giá hình thành cũngkhác nhau Điều này dẫn đến nhu cầu thẩm định giá không chỉ lớn về sốlượng mà còn rất đa dạng, đòi hỏi người thẩm định giá máy, thiết bị phải cókiến thức, kinh nghiệm và có trình độ hiểu biết nhất định về máy, thiết bị

Kể từ khi pháp lệnh giá ra đời, thẩm định giá nói chung và thẩm địnhgiá máy, thiết bị nói riêng trở thành một nghề mới ở Việt nam Nhiều tổchức có chức năng thẩm định giá tài sản trong đó có thẩm định giá máy,thiết bị ra đời, nghề thẩm định giá nói chung và thẩm định giá máy, thiết bị

nói riêng ngày càng phát triển Điều này được thể hiện qua số lượng doanhnghiệp có chức năng định giá và thẩm định giá như sau:

Hiện nay, có hàng trăm doanh nghiệp, đơn vị có chức năng thẩm địnhgiá và cung cấp thông tin giá trên phạm vi cả nước nhằm đáp ứng nhu cầucủa xã hội

Đến hết năm 2005, có khoảng 70 đơn vị được Bộ Tài chính cho phépthực hiện việc xác định gía trị doanh nghiệp, trong đó khối lượng máy, thiết

bị và tài sản là động sản phải xác định giá là rất lớn

Như vậy kinh tế thị trường yêu cầu có hoạt động thẩm định giá hay có kinh tế thị trường nhất thiết xuất hiện nghề thẩm định giá, kinh tế thị trường càng phát triển nghề thẩm định giá càng phát triển.

3 MỤC ĐÍCH THẨM ĐỊNH GIÁ MÁY MÓC, THIẾT BỊ

3.1/Những vấn đề chung về mục đích thẩm định giá:

Thẩm định giá nói chung và thẩm định giá máy móc thiết bị nói riêngđược thực hiện cho những mục đích cụ thể Mục đích của thẩm định giáquyết định việc lựa chọn cơ sở thẩm định giá thích hợp, đó là thẩm định giádựa trên cơ sở giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường Từ đó, giúp thẩmđịnh viên lựa chọn đúng phương pháp thẩm định giá Do vậy thẩm định viêncần nắm vững về mục đích thẩm định giá thông qua việc trao đổi với kháchhàng về loại tài sản cần thẩm định nhằm đáp ứng yêu cầu về thẩm định giá

Những vấn đề cơ bản thẩm định viên cần nắm được về mục đích thẩmđịnh giá:

- Mục đích của thẩm định giá phải được xác định rõ ràng

- Mục đích và cơ sở của thẩm định giá được áp dụng phải phù hợp vớiquy định của pháp luật

- Mục đích thẩm định giá và việc lựa chọn cơ sở để thẩm định giá phùhợp

- Đối với thế chấp tín dụng và bán đấu giá công khai: Cở sở của thẩm

định giá là giá trị thị trường

- Đối với hợp đồng bảo hiểm hoả hoạn: Cơ sở của thẩm định giá là

giá trị phi thị trường, cụ thể là chi phí phục hồi nguyên trạng hay những cơ

sở khác được nêu ra trong hợp đồng bảo hiểm hoả hoạn, phù hợp với nhữngquy định của bảo hiểm Trong trường hợp cụ thể thẩm định viên sẽ tiến hànhthẩm định giá trên cơ sở giá trị bồi thường thiệt hại

- Đối với kế toán công ty và các báo cáo tài chính: Cơ sở thẩm định

giá được xác định như sau:

- Đối với tài sản thông thường (không chuyên dùng) với mục đíchphục vụ hoạt động sản xuất kinh doanh, cơ sở thẩm định giá là giá trị thịtrường đối với giá trị sử dụng còn lại hiện tại của tài sản đó

- Đối với tài sản chuyên dùng để phục vụ mục đích sản xuất kinhdoanh không có bán phổ biến trên thị trường, cơ sở thẩm định giá là giá trịphi thị trường, cụ thể là chi phí thay thế khấu hao Mặc dù chi phí thay thếkhấu hao là giá trị phi thị trường, nhưng đối với việc thẩm định giá cho mụcđích báo cáo tài chính nó được coi thay thế giá trị thị trường, được chấpnhận như giá trị thị trường

- Đối với tài sản đầu tư hay những tài sản dôi ra so với yêu cầu củadoanh nghiệp (tài sản không cần dùng), cơ sở của thẩm định giá là giá trị thịtrường

- Đối với việc mua bán: Cơ sở thẩm định giá là giá trị thị trường

- Đối với mục đích sát nhập bắt buộc theo quy định của Nhà nứơc: Cơ

sở thẩm định giá tuân theo những quy định của Nhà nước phù hợp với nềnkinh tế thị trường Tuỳ theo từng nội dung cụ thể của thẩm định giá mà lựachọn cơ sở thẩm định giá thị trường hay phi thị trường

- Đối với mục đích tính thuế tài sản: Cơ sở thẩm định giá là giá trị phi

thị trường, cụ thể cơ sở thẩm định giá là những quy định của Nhà nước cóliên quan đến việc tính thuế tài sản

- Thẩm định giá với các mục đích khác: Cơ sở thẩm định giá là giá trị

thị trường Nếu thẩm định viên sử dụng cơ sở thẩm định giá khác khôngphải là giá trị thị trường thì phải giải thích lý do của việc sử dụng những cơ

sở này trong báo cáo thẩm định giá

Mục đích thẩm định giá có ảnh hưởng đến lựa chọn cơ sở thẩm địnhgiá Xác định chính xác mục đích thẩm định giá giúp thẩm định viên tránhđược việc lựa chọn cơ sở thẩm định giá không đúng, qua đó áp dụng phươngpháp thẩm định giá không thích hợp, dẫn đến việc thẩm định giá không đúngvới mục đích được yêu cầu

Thẩm định viên xác định mục đích và cơ sở thẩm định giá thẩm địnhgiá dựa trên văn bản đề nghị thẩm định giá của khách hàng, dựa trên kinhnghiệm, hiểu biết và trình độ của mình và phải giải thích, trình bày rõ ràngđầy đủ trong báo cáo thẩm định giá

3.2/ Những mục đích thẩm định giá máy móc thiết bị chủ yếu

- Mua bán thông thường

- Trao đổi tài sản

- Thế chấp

- Tính thuế

- Giải quyết tranh chấp

- Đấu thầu, đấu giá

- Thẩm định giá trị dự toán đầu tư

- Khi máy móc thiết bị cần mua bán

- Giúp người bán quyết định mức giá chấp nhận được

- Giúp người mua quyết đinh giá mua hợp lý

- Trao đổi tài sản thiết bị mà các bên cần biết giá trị của tài sản thiết bị

có liên quan

- Đi vay và cho vay

- Để biết giá trị an toàn của tài sản khi thế chấp vay tiền

- Để đảm bảo tài sản của khách hàng

- Góp vốn

- Hạch toán kế toán

- Các mục đích khác

Những mục đích thẩm định giá chủ yếu của Việt Nam hiện nay

Ở Việt Nam, thẩm định giá được thực hiện theo yêu cầu của Nhànước, tổ chức kinh tế, tổ chức xã hội và các cá nhân nhằm các mục đích:

- Cổ phần hoá:

Khác với nhiều nước khác do máy thiết bị thuộc sở hữu Nhà nướcnhiều: Nhà nước vừa là người mua vừa là người bán lớn nhất Đây là mụcđích rất quan trọng trong thẩm định giá nói chung và thẩm định giá máy,thiết bị nói riêng trong giai đoạn hiện nay, nhằm góp phần thực hiện tốt tiếntrình đổi mới doanh nghiệp của nhà nước ta

Ngoài ra việc thẩm định thường được thực hiện cho các mục đích:

- Liên doanh thành lập hoặc giải thể doanh nghiệp

- Mua bán, chuyển nhượng, thế chấp, vay vốn ngân hàng

- Hạch toán, kế toán, tính thuế

4.1/ Khái niệm:

Quy trình thẩm định giá là một kế hoạch thực hiện có tổ chức vàlogic, được sắp xếp phù hợp với các quy tắc cơ bản đã được xác định rõ, nógiúp cho nhà thẩm định giá có thể đưa ra một kết luận ước tính giá trị có cơ

sở và có thể tin tưởng được

4.2/ Quy trình thẩm định giá:

Nhìn chung, qui trình thẩm định giá máy móc thiết bị tương tự nhưqui định thẩm định giá các loại tài sản khác nhưng nội dung cụ thể của cácbước cần được điều chỉnh phù hợp với việc thẩm định giá máy thiết bị

4.2.1 Xác định vấn đề (xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và cơ sở thẩm định giá).

- Nghiên cứu, khảo sát thực tế máy móc, thiết bị, qua đó ghi nhận cácđặc trưng về kỹ thuật, công dụng; đặc điểm pháp lý của máy móc, thiết bị

- Xác định mục đích thẩm định giá và các nguồn tài liệu cần thiết nàophục vụ cho công việc thẩm định giá

- Ngày có hiệu lực của việc thẩm định giá, mức thu tiền dịch vụ thẩmđịnh giá (sau khi thoả thuận với khách hàng) và thời gian hoàn thành báocáo thẩm định

- Hợp đồng thẩm định giá: cần thảo luận mục đích, nội dung, phạm vi,đối tượng thẩm định giá đã được ghi nhận trong hợp đồng thẩm định giá,nhằm tránh việc khiếu nại, không chấp nhận kết quả thẩm định sau này

4.2.2 Lập kế hoạch thẩm định giá

- Cần có kế hoạch, trình tự thu thập tài liệu trên thị trường làm cơ sở

để so sánh, cụ thể là nguồn tài liệu đúng đắn, đáng tin cậy, chính xác

- Cần có kế hoạch phân tích tài liệu thu thập được, tài liệu nào có thể

sử dụng được và tài liệu nào không sử dụng được

- Lập đề cương báo cáo thẩm định giá và chứng thư (văn bản trả lời)kết quả thẩm định giá

- Lên lịch thời gian về tiến độ thực hiện kế hoạch phù hợp, để có hoànthành báo cáo thẩm định đúng thời hạn cho khách hàng

4.2.3 Thu thập số liệu thực tế (khảo sát hiện trường nếu có)

- Thu thập các thông tin về giá trên thị trường thế giới và thị trườngtrong nước liên quan đến tài sản, hàng hoá cần thẩm định giá

- Cần phân biệt nguồn tài liệu theo thứ tự chủ yếu và thứ yếu, các tàiliệu chi tiết thuộc từng lĩnh vực nghiên cứu cụ thể như: kỹ thuật, kinh tế,khoa học, xã hội

- Phân tích, xác minh, so sánh số liệu trong hồ sơ thẩm định giá vớinhững thông tin về giá thu thập được, tài liệu nào có thể so sánh được và tàiliệu nào không so sánh được

- Điều quan trọng là các tài liệu thu thập được phải được kiểm chứngthực tế và cần được giữ bí mật, không được phép công khai

- Trong trường hợp cần thiết tiến hành khảo sát thực trạng tài sản

4.2.4 Vận dụng số liệu thực tế và phân tích.

- Phân tích thị trường: Các vấn đề của thị trường ảnh hưởng đến giá trịtài sản cần thẩm định giá (cung cầu, lạm phát, độc quyền mua, độc quyềnbán )

- Phân tích tài sản: Các tính chất và đặc điểm nổi bật của của tài sảnảnh hưởng đến giá trị tài sản như: xác định mức độ hao mòn của tài sản: cầnxác định các đặc điểm kỹ thuật, tính chất và hiện trạng của tài sản để xácđịnh chất lượng còn lại do hao mòn hữu hình và vô hình

- Phân tích so sánh về các đặc điểm có thể so sánh được của tài sản,lựa chọn thông tin phù hợp nhất làm cơ sở thẩm định giá

4.2.5 Xác định giá trị tài sản thẩm định giá

Mục đích của bước này là dự kiến kết quả thẩm định giá tài sảnmột cách hợp lý nhất:

- Căn cứ mục đích, loại tài sản và các thông tin thu thập được,lựa chọn phương pháp thẩm định giá phù hợp

- Tính toán và dự kiến kết quả thẩm định giá

4.2.6 Lập báo cáo chứng thư thẩm định giá

Nội dung của báo cáo thẩm định giá phụ thuộc vào bản chất và mụcđích của công việc thẩm định giá Báo cáo thẩm định giá là sản phẩm củatoàn bộ công việc thẩm định giá, là kết quả của những nỗ lực và kỹ năngnghề nghiệp của nhà thẩm định giá Báo cáo kết quả thẩm định giá dothẩm định viên về giá lập theo qui định tại tiêu chuẩn số 04 ban hành kèmtheo Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18-4-2005 của Bộ trưởng BộTài chính về việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam Kếtthúc bước này, doanh nghiệp thẩm định giá, tổ chức có chức năng thẩm

đinh giá phải thông báo bằng văn bản kết quả thẩm định giá của mình đếnkhách hàng bằng chứng thư thẩm định giá

5 KHẤU HAO MÁY MÓC, THIẾT BỊ:

Chúng ta biết rằng trong quá trình sản xuất ra của cải vật chất, máy,thiết bị là tài sản cố định của doanh nghiệp, có thể tham gia vào nhiều chu

kỳ sản xuất kinh doanh Trong quá trình đó máy, thiết bị vẫn giữ nguyênhình thái vật chất ban đầu nhưng giá trị hao mòn dần và được chuyển dầntừng bộ phận vào giá trị sản phẩm dưới hình thức khấu hao Bộ phận chuyểndịch của máy móc thiết bị này là một yếu tố chi phí sản xuất của doanhnghiệp và được bù đắp khi sản phẩm được tiêu thụ trên thị trường

Tuy nhiên không phải loại máy móc nào cũng là tài sản cố định củadoanh nghiệp để được trích khấu hao, mà chỉ những loại thoã mãn đồng thời

cả hai tiêu chuẩn dưới đây:

- Có thời gian sử dụng từ một năm trở lên

- Phải có giá trị tối thiểu ở một mức nhất định Mức giá trị này thườngxuyên được điều chỉnh cho phù hợp với từng giai đoạn phát triển kinh tếnhất định Ở nước ta hiện nay quy định giá trị tối thiểu cho máy móc đểđược trích khấu hao là 10 triệu đồng

Những máy, thiết bị thoã mãn cả 2 điều kiện trên thì sẽ được tríchkhấu hao theo chế độ hiện hành của Bộ Tài Chính

Để hiểu về khấu hao và trích khấu hao ta lần lượt nghiên cứu các cácnội dung sau:

5.1/ Nguyên giá Máy móc thiết bị:

Định nghĩa:

Nguyên giá tài máy móc thiết bị là toàn bộ các chi phí mà doanhnghiệp phải bỏ ra để có móc thiết bị tính đến thời điểm đưa tài sản đó vàotrạng thái sẵn sàng sử dụng, bao gồm:

- Giá mua thực tế cùa máy móc

- Các chi phí vận chuyển, lắp đặt, chạy thử

- Laĩ vay ngân hàng (phần vay để mua máy thiết bị nếu có)

- Thuế và các khoản phải nộp (Lệ phí trước bạ )

5.2/ Hao mòn

Khái niệm:

Hao mòn của máy móc là sự giảm dần về giá trị của máy móc do tham

gia vào hoạt động kinh doanh Hao mòn do bào mòn của tự nhiên là haomòn hữu hình, hao mòn do tiến bộ của kỹ thuật là hao mòn vô hình Giá trịgiảm dần do hao mòn được chuyển dịch dần dần vào sản phẩm hoàn thành.

Hao mòn vô hình có thể có do các trường hợp sau:

- Năng suất lao dộng nâng cao, nên người ta có thể sản xuất được máymóc mới có tính năng tác dụng như máy cũ nhưng giá rẻ hơn

- Do kỹ thuật cải tiến người ta sản xuất được loại máy mới tuy giá trịbằng máy cũ nhưng có công suất cao hơn

5.3/ Khấu hao máy móc,thiết bị:

Khái niệm:

Là việc tính toán và phân bổ một cách có hệ thống nguyên giá củamáy móc thiết bị vào chi phí sản xuất, kinh doanh trong thời gian sử dụngcủa máy móc thiết bị

Trong quá trình sản xuất, máy móc thiết bị sử dụng bị hao mòn hữu hình,

vô hình và chuyển dịch dần giá trị vào sản phẩm hoàn thành Bộ phận giá trịnày là một yếu tố chi phí sản xuất hợp thành giá thành sản phẩm, biểu hiệndưới hình thức tiền tệ gọi là tiền khấu hao máy móc thiết bị Sau khi sảnphẩm được tiêu thụ, số tiền khấu hao được trích để bù đắp lại dần dần vàtích luỹ thành quỹ khấu hao

Giá trị của bộ phận máy móc tương ứng với mức hao mòn chuyểndịch dần vào sản phẩm gọi là chi phí khâú hao của máy móc thiết bị

5.3.1 Ý nghĩa của việc tính toán khấu hao chính xác

- Giúp cho việc tính giá thành, phí lưu thông và xác định lãi lỗ củadoanh nghiệp được chính xác

- Có tác dụng đảm bảo tái sản xuất giản đơn và tái sản suất mở rộngmáy móc, thiết bị của doanh nghiệp

- Trong công tác thẩm định giá giúp thẩm định viên xác định chínhxác thời gian còn lại phải tính khấu hao của máy thiết bị, qua đó ước tínhđược chất lượng còn lại của máy thiết bị để phục vụ công tác thẩm định giá

5.3.2 Các phương pháp tính khấu hao:

Việc lựa chọn phương pháp khấu hao thích hợp là việc làm hết sức quantrọng để có được nguồn vốn nhằm bù đắp hao mòn, đầu tư mua mới máymóc thiết bị phục vụ sản xuất

a/ Phương pháp khấu hao tuyến tính cố định

Công thức tính:

Nsd NG

KH 

Trong đó: KH: Mức trích khấu hao trung bình hàng năm.

NG: Nguyên giá của máy móc thiết bị

Nsd: Thời gian sử dụng của máy móc thiết bị (năm)

Tỷ lệ khấu hao bình quân năm =

Nhận xét: Luỹ kế số tiền khầu hao đến năm cuối cùng luôn luôn bằng

nguyên giá của tài sản

Để khắc phục hao mòn vô hình, có thể khấu hao nhanh theo 2 phương pháp dưới đây, nhằm thu hồi vốn nhanh để tái tạo máy móc mới hiện đại hơn, có công suất cao hơn.

b/ Phương pháp khấu hao theo số dư giảm dần:

+ Hệ số cụ thể phụ thuộc vào thời hạn sử dụng máy móc:

- “ Đến 4 năm: hệ số 1,5

- “ Từ trên 4 năm đến 6 năm: hệ số 2

- “ Từ trên 6 năm trở lên: hệ số 2,5.

Đặc điểm:

Theo phương pháp này, số tiền trích khấu hao hàng năm được giảm

dần theo bậc thang luỹ thoái Số tiền trích khấu hao nhiều ở những năm đầu

và giảm dần ở những năm sau Lạm phát càng cao thì người ta dùng tỉ lệ

khấu hao càng lớn để tránh thiệt hại cho doanh nghiệp

- Ưu điểm:

Có khả năng thu hồi vốn nhanh, khắc phục được hao mòn vô hình của máy

móc thiết bị

- Nhược điểm:

- Số tiền khấu hao luỹ kế đến năm cuối cùng không đủ bù đắp giá trị

ban đầu của máy móc Do vậy, thường đến nửa năm cuối thời gian phục vụ

của máy móc thiết bị, người ta trở lại dùng phương pháp khấu hao tuyến tính

cố định

- Cách tính phức tạp, hệ số khó xác định chính xác

- Mức khấu hao khác nhau giữa các năm nên phân bổvào giá thành

sản phẩm không ổn định

Nhận xét: Tổng của luỹ kế số tiền khấu hao với giá trị còn lại đến năm

cuối cùng luôn luôn bằng nguyên giá của tài sản điều này giúp có thể kiểm

tra được việc tính toán số tiền khấu hao hàng năm của chúng ta có đúng hay

Tỷ lệ khấu hao mỗi năm = số năm phục vụ còn lại của máy, thiết bị/ tổng

số của dãy số thứ tự (từ 1 cho đến số hạng bằng thời hạn phục vụ của máy)

Theo phương pháp này thì tỉ lệ khấu hao mỗi năm khác nhau và giảm dần

Ưu điểm :

- Giống phương pháp 2: Thu hồi vốn nhanh hơn phương pháp 1, hạn

chế được hao mònvô hình

-Khắc phục được nhược điểm củaphương pháp 2: Số khấu hao luỹ kế

đến năm cuối cùng đủ bù đắp giá trị ban đầu củâmý móc thiết bị

- Số khấu hao được trích luỹ kế đến nămcuối cùng đủ bù đắp giá trịban đầu của máy móc.

d, Phương pháp khấu hao theo số lượng, khối lượng sản phẩm

x Mức trích khấu hao bìnhquân tính cho 1 đơn vị SP

Mức trích khấu hao bình quân = Nguyên giá tính cho một đơn vị sản phẩm Số lượng theo công suất thiết kế

6 CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ MÁY MÓC, THIẾT BỊ

Việc lựa chọn phương pháp thẩm định giá là một vấn đề quan trọngtrong thực hành thẩm định giá máy, thiết bị Để lựa chọn được phương phápthẩm định giá phù hợp, phải căn cứ vào các yếu tố sau:

- Loại tài sản là máy, thiết bị cần thẩm định giá

- Nguồn thông tin liên quan thu thập được cũng như mức độ tin cậycủa các thông tin và khả năng sử dụng các tài liệu trên thị trường vào côngviệc thẩm định gía

- Mục đích của công việc thẩm định giá: để mua bán, cho thuê, tínhthuế, để bảo hiểm hay để đầu tư mới,

Các phương pháp thẩm định giá là máy, thiết bị được giới thiệu trongchuyên đề này bao gồm:

- Phương pháp so sánh trực tiếp

Tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá có đặc điểm cơ bản sau:

- Có đặc điểm vật chất giống nhau

- Có các thông số kinh tế, kỹ thuật cơ bản tương đồng

- Có cùng chức năng, mục đích sử dụng

- Có chất lượng tương đương nhau

Có thể thay thế cho nhau trong sử dụng

6.1.2 Phạm vi áp dụng:

Phương pháp này thường được sử dụng để thẩm định giá các tài sản

có giao dịch phổ biến trên thị trường

6.1.3 Cơ sở để thẩm định giá máy móc, thiết bị

a Phương pháp so sánh trực tiếp dựa trên cơ sở giá trị thị trường của

tài sản cần thẩm định có quan hệ mật thiết với giá trị của các tài sản tương tự

đã hoặc đang được mua bán trên thị trường

b Đặc điểm:

- Phương pháp này chỉ dựa vào các giao dịch mua bán các tài sảntương tự trên thị trường để cung cấp số liệu thực tế so sánh với tài sản cầnthẩm định

- Mục đích của việc đánh giá các giao dịch mua bán tài sản trên thịtrường phải dựa vào nguyên tắc thoả mãn lý thuyết "người bán tự nguyện vàngười mua tự nguyện" và càng có khả năng so sánh với tài sản mục tiêu cầnthẩm định thì sẽ cho kết quả thẩm định càng chính xác hơn

c Yêu cầu:

- Phải có những thông tin liên quan của các tài sản tương tự được muabán trên thị trường thì phương pháp này mới sử dụng được Nếu không cóthông tin thị trường về việc mua bán các tài sản tương tự thì không có cơ sở

để so sánh với tài sản mục tiêu cần thẩm định

- Thông tin thu thập được trên thực tế phải so sánh được với tài sảnmục tiêu cần thẩm định, nghĩa là phải có sự tương quan về mặt kỹ thuật:kích cỡ, công suất, kiểu dáng và các điều kiện kỹ thuật khác,

- Chất lượng của thông tin cần phải cao tức là phải tương đối phù hợp

về cấu tạo, kịp thời, chính xác, có thể kiểm tra được, đầy đủ và thu thập từcác nguồn thông tin đáng tin cậy, chẳng hạn như: tạp chí, bản tin giá cả thịtrường hàng ngày; các công ty chuyên doanh thiết bị, máy móc; Nguồnthông tin này đáng tin cậy vì có thể đối chiếu, kiểm tra khi có yêu cầu

- Thị trường phải ổn định: nếu thị trường có biến động mạnh thìphương pháp này khó chính xác, mặc dù các đối tượng so sánh có các tínhchất giống nhau ở nhiều mặt

- Người thẩm định giá cần phải có kinh nghiệm và kiến thức thực tế

về thị trường mới có thể vận dụng phương pháp thẩm định giá thích hợp đểđưa ra mức giá đề nghị hợp lý và được công nhận

- Kiểm tra các thông tin về tài sản có thể so sánh được để xác định giátrị thị trường của nó làm cơ sở để so sánh với tài sản mục tiêu cần thẩm định.Thông thường, nên lựa chọn một số tài sản thích hợp nhất về mặt cấu tạo cóthể so sánh được với tài sản mục tiêu cần thẩm định

- Phân tích các giá bán, xác định những sự khác nhau về đặc điểm kỹthuật như: kích cỡ, kiểu loại, tuổi thọ và các điều kiện khác (tốt hơn hoặcxấu hơn) của mỗi tài sản so với tài sản cần thẩm định; sau đó điều chỉnh giábán tài sản này (có thể tăng lên hoặc giảm xuống) so với tài sản cần thẩmđịnh

Quá trình điều chỉnh để đi đến xác định giá trị của tài sản đối tượngthẩm định giá được tiến hành như sau:

Lấy tài sản thẩm định giá làm chuẩn, nếu tài sản so sánh tốt hơn thìđiều chỉnh giá trị giao dịch của tài sản so sánh xuống và ngược lại

- Ước tính giá trị của tài sản đối tượng cần thẩm định giá trên cơ sởcác giá bán có thể so sánh được sau khi đã điều chỉnh

6.1.4 Các yếu tố tác động đến giá trị tài sản

- Thời gian bán tài sản: ngày giao dịch có ảnh hưởng quan trọng đốivới giá thị trường của tài sản.

- Bán tài sản trong điều kiện cưỡng ép: nghĩa là hoặc người bán không

tự nguyện hoặc người mua không tự nguyện thì sẽ ảnh hưởng đến giá trịmua bán của tài sản trên thị trường

6.1.5 Ưu nhược điểm:

- Có khi việc so sánh không thể thực hiện được do tính chất đặc biệt

về kỹ thuật của tài sản mục tiêu cần thẩm định nên khó có thể tìm được mộttài sản đang được mua bán trên thị trường hoàn toàn giống với tài sản mụctiêu Điều này sẽ ảnh hưởng đến tính chính xác của phương pháp này

- Tính chính xác của phương pháp này sẽ giảm khi thị trường có sựbiến động mạnh về giá

6.1.6 Sử dụng công thức Berim trong thẩm định giá máy, thiết bị:

- Xác định đặc trưng kỹ thuật cơ bản nhất tài sản cần thẩm định giá

- Khảo sát thị trường lựa chọn tài sản so sánh

- Áp dụng công thức tính toán để tìm ra các mức gía điều chỉnh căn cứvào giá máy, thiết bị so sánh và chênh lệch về thông số kinh tế kỹ thuật chủyếu theo công thức sau:

Trên cơ sở đó tìm kiếm máy móc thiết bị có cùng công dụng, nhưnghơn kém về đặc tính kỹ thuật chủ yếu, có giá thị trường đã biết làm máychuẩn Từ đó xác định giá thị trường máy cần định giá theo công thức Bêrim:

N 1 X

G 1 = G 0 x ( - )

N0

Trong đó :

G1 là giá trị của máy móc thiết bị cần định giá

G0 là giá trị của máy móc thiết bị có cùng công dụng có giá bán trên thịtrường được chọn làm giá chuẩn

N1 là đặc trưng kỹ thuật cơ bản nhất của máy cần định giá

N0 là đặc trưng kỹ thuật cơ bản nhất của máy chuẩn (đã có giá bán trên thịtrường )

x Là số mũ hãm độ tăng giá theo đặc trưng kỹ thuật cơ bản

Để kết quả định giá theo phương pháp so sánh được chính xác thì vấn

đề quan trọng là phải xác định được trong các đặc tính kinh tế kỹ thuật củamáy móc thiết bị thì đặc tính nào là quan trọng nhất, và được sử dụng làmthông số để tính toán

Để tạo thuận lợi trong khi vận dụng phương pháp so sánh trực tiếp khiđịnh giá, có thể sử dụng bảng tính sẵn theo giá trị số mũ x và theo đặc tính

kỹ thuật chủ yếu N1 của máy cần định giá và đặc tính kỹ thuật của máychuẩn N0 ( đã biết giá thị trường ) như sau :

1,0721,1461,2021,2851,3491,4221,4861,5521,6181,6791,7421,8031,8661,9281,9862,0462,1042,1632,2182,2752,3332,3882,4432,500

1,0791,1561,2331,3061,3801,4551,5281,6001,6711,7381,8071,8751,9452,0142,0802,1482,2132,2752,3392,4042,4722,5352,5942,661

1,0841,1671,2471,3301,4091,4891,5671,6481,7221,7991,8751,9542,0282,1042,1782,2492,3232,3992,4722,5412,6122,6852,7542,825

1,0891,1781,2651,3521,4391,5241,6111,6941,7781,8621,9452,0322,1132,1982,2802,3602,4432,5232,6062,6852,7672,8442,9243,006

1,0941,1891,2821,3741,4691,5601,6521,7461,8371,9282,0232,1132,2032,2962,3882,4772,5642,6552,7482,8382,9243,0133,1053,192

3,5 2,399 2,559 2,723 2,897 3,083 3,281

6.2 Phương pháp chi phí

6.2.1 Khái niệm

Là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tạo ra một tàisản tương đương với tài sản cần thẩm định giá trừ hao mòn thực tế của tàisản cần thẩm định giá (nếu có) để ước tính giá trị của tài sản cần thẩm địnhgiá

Hao mòn thực tế của tài sản: Là tổng mức giảm gía của tài sản do haomòn vật chất và do sự lỗi thời (hao mòn hữu hình và hao mòn vô hình) vềtính năng tác dụng của tài sản

6.2.2 Phạm vi áp dụng

- Thẩm định giá cho các tài sản chuyên dùng, đơn chiếc, có ít khoặckhông có giao dịch (mua, bán phổ biến trên thị trường)

- Thẩm định giá cho mục đích bảo hiểm

- Là phương pháp của người đấu thầu hay kiểm tra đấu thầu

- Ước tính tổng số tiền giảm giá tích luỹ (hao mòn thực tế) của máymóc do mọi nguyên nhân bao gồm do hao mòn hữu hình và hao mòn vôhình

- Trừ số tiền giảm giá tích luỹ khỏi chi phí hiện tại để thay thế máymóc hiện có sẽ xác định được giá trị hiện tại của máy móc

6.2.5 Phương pháp xác định chi phí

6.2.5.1 Các khái niệm về chi phí sản xuất và phân loại chi phí

6.2.5.1.1 Các khái niệm về chi phí:

a) Chi phí tái tạo:

Là chi phí hiện hành phát sinh của việc chế tạo ra một máy móc thaythế giống hệt như máy móc mục tiêu cần thẩm định, bao gồm cả những điểm

đã lỗi thời của máy móc mục tiêu đó

b) Chi phí thay thế:

Là chi phí hiện hành phát sinh của việc sản xuất ra một máy móc cógiá trị sử dụng tương đương với máy móc mục tiêu cần thẩm định theo đúngnhững tiêu chuẩn, thiết kế và cấu tạo hiện hành

6.2.5.1 2 Phân loại chi phí

Căn cứ vào các tiêu chuẩn khác nhau, chi phí sản xuất của doanhnghiệp có thể được phân ra làm nhiều loại khác nhau

a Phân loại theo yếu tố chi phí sản xuất:

- Nguyên vật liệu chính mua ngoài

- Vật liệu phụ mua ngoài

- Nhiên liệu mua ngoài

- Năng lượng mua ngoài

- Tiền lương

- Các khoản trích nộp theo quy định của Nhà nước

- Khấu hao TSCĐ

- Các chi phí khác bằng tiền

b Phân loại chi phí sản xuất theo khoản mục tính giá thành:

Theo cách phân loại này thì chi phí sản xuất của doanh nghiệp gồmnhững khoản mục sau đây:

- Nguyên vật liệu chính

- Vật liệu phụ

- Nhiên liệu

- Năng lượng

- Tiền lương công nhân sản xuất

- Bảo hiểm xã hội của công nhân sản xuất

- Chi phí sản xuất chung

- Các khoản thiệt hại trong sản xuất

Cộng tất cả các khoản mục trên là giá thành sản xuất sản phẩm haydịch vụ

- Chi phí bán hàng (hay chi phí lưu thông):

- Chi phí trực tiếp tiêu thụ sản phẩm

- Chi phí tiếp thị

- Chi phí quản lý doanh nghiệp:

Giá thành sản xuất cộng với chi phí bán hàng và chi phí quản lý doanhnghiệp được phân bổ là giá thành toàn bộ của sản phẩm, dịch vụ đã tiêu thụ.

6.2.5.2 Các bước tiến hành phương pháp chi phí:

a Ước tính chi phí tạo lập và đưa vào sử dụng một máy, thiết bị mới,

cùng loại, có tính năng kỹ thuật tương tự

Chi phí tạo lập và đưa vào sử dụng máy, thiết bị mới bao gồm: chiphí sản xuất, lợi nhuận hợp lý cho nhà sản xuất, thuế các loại theo quy địnhcủa Nhà nước, chi phí lắp đặt, vận hành, đưa vào sử dụng

Việc ước tính chi phí sản xuất phải tuân thủ quy định của Nhà nước vềhạch tóan chi phí sản xuất, định mức kinh tế kỹ thuật về nguyên, nhiên vậtliệu, lao động và phải dựa vào mặt bằng giá thị trường hiện hành đối với đơngiá vật tư

Lợi nhuận của nhà sản xuất được ước tính căn cứ vào lợi nhuận bìnhquân của ngành sản xuất máy, thiết bị cùng loại

Thuế các loại căn cứ vào quy định của Nhà nước vào thời điểm thẩmđịnh giá

Chi phí vận chuyển, lắp đặt, bảo hành, vận hành đưa tài sản vào sửdụng

b Ước tính khấu hao tích luỹ của máy, thiết bị cần thẩm định giá,

bao gồm: hao mòn hữu hình và hao mòn vô hình

c Ước tính giá trị của máy, thiết bị theo công thức:

Giá trị ước tính của máy, thiết bị = Chi phí tạo lập và đưa vào sử dụng máy, thiết bị mới (tương tự) – Khấu hao tích luỹ của máy, thiết bị cần thẩm định giá.

6.2.6 Nhược điểm

- Phương pháp này phải dựa vào các dữ liệu thị trường để so sánh nêncũng gặp phải những hạn chế giống như phương pháp so sánh trực tiếp

- Chi phí không bằng với giá trị thị trường

- Phương pháp chi phí phải sử dụng cách tiếp cận cộng tới, song tổngcủa nhiều bộ phận chưa chắc đã bằng với giá trị của toàn bộ tài sản

- Việc ước tính khấu từ tích luỹ có thể trở nên rất chủ quan và khóthực hiện do có những sự khác nhau trong định nghĩa và thuật ngữ, cũng nhưkhông có một phương pháp riêng biệt nào được áp dụng rộng rãi để ước tínhkhấu trừ