Xác Định Giá Đất Để Tính Thu Nghĩa Vụ Tài Chính Về Đất Đai.pdf

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN  NGUYỄN THỊ PHƯƠNG HẢO XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT ĐỂ TÍNH THU NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH VỀ ĐẤT ĐAI CHUYÊN NGÀNH QUẢN TRỊ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ngư[.]

1 TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN  NGUYỄN THỊ PHƯƠNG HẢO XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT ĐỂ TÍNH THU NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH VỀ ĐẤT ĐAI CHUYÊN NGÀNH: QUẢN TRỊ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Người hướng dẫn khoa học: Ti ểu lu ận Tư tư ởn g H CM PGS TS HOÀNG VĂN CƯỜNG HÀ NỘI - 2017 MỤC LỤC MỤC LỤC DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ GIÁ ĐẤT VÀ XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT; CÁC CHÍNH SÁCH THU NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH VỀ ĐẤT ĐAI; KINH NGHIỆM QUỐC TẾ 1.1 Khái niệm đất đai, vai trị nguồn lực tài đất đai 1.1.1 Khái niệm đất đai .4 1.1.2 Nguồn lực tài đất đai 1.1.3 Vai trò khai thác nguồn lực tài từ đất đai 1.2 Giá đất phương pháp định giá đất 11 1.2.1 Giá đất nhân tố tác động đến giá đất .11 1.2.2 Phương pháp định giá đất .17 1.3 Hệ thống sách thu nghĩa vụ tài từ đất đai .24 1.3.1 Chính sách nghĩa vụ thu tiền sử dụng đất 25 1.3.2 Chính sách nghĩa vụ thu tiền thuê đất .26 1.3.3 Chính sách nghĩa vụ thuế đất đai 27 1.3.4 Chính sách góp vốn giá trị quyền sử dụng đất .27 1.3.5 Chính sách xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị doanh CM nghiệp cổ phần hóa; giao, bán doanh nghiệp 100% vốn nhà nước 28 1.4 Kinh nghiệm quốc tế xác định giá đất để tính thu nghĩa vụ tài H đất đai 29 ởn g 1.4.1 Kinh nghiệm Đài Loan sách định giá đất 29 tư 1.4.2 Kinh nghiệm Trung Quốc sách định giá đất .31 Tư 1.4.3 Kinh nghiệm Thái Lan sách định giá đất 33 1.4.4 Kinh nghiệm Autralia sách định giá đất 35 Ti ểu lu ận 1.4.5 Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam .40 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CƠNG TÁC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT ĐỂ TÍNH THU CÁC KHOẢN NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI Ở VIỆT NAM .41 2.1 Khái quát kết thực nghĩa vụ tài đất đai nước ta năm qua 41 2.2 Thực trạng công tác xác định giá đất để thực nghĩa vụ tài đât đai năm qua 44 2.2.1 Xác định giá đất thu tiền sử dụng đất 44 2.2.2 Xác định giá đất cho thuê đất 47 2.2.3 Xác định giá đất tính thuế đất đai 50 2.2.4 Góp vốn giá trị quyền sử dụng đất 53 2.2.5 Xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị doanh nghiệp cổ phần hóa 55 2.3 Đánh giá chung công tác xác định giá đất tính thu khoản nghĩa vụ tài đất đai 57 2.3.1 Kết đạt 57 2.3.2 Tồn tại, hạn chế 60 CHƯƠNG 3: PHƯƠNG HƯỚNG, GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT TÍNH THU NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI .64 3.1 Phương hướng hoàn thiện thu nghĩa vụ tài đất đai .64 3.1.1 Phương hướng .64 CM 3.1.2 Quan điểm, nguyên tắc xác định giá đất 67 3.2 Giải pháp hoàn thiện 74 H KẾT LUẬN 78 Ti ểu lu ận Tư tư ởn g DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO .80 DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU Bảng Kết nguồn thu qua hình thức khai thác nguồn lực tài từ đất đai giai đoạn 2004 - 2013 42 Cơ cấu thu từ đất tổng thu ngân sách nhà nước giai đoạn 2004-2013 43 Ti ểu lu ận Tư tư ởn g H CM Bảng 2: LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài luận văn Đất đai loại tài sản đặc biệt thiên nhiên tạo thành phần tạo nên thị trường bất động sản Đất đai tài nguyên quốc gia vô quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng hàng đầu môi trường sống, địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng Trong việc quản lý đất đai giá đất có vai trị quan trọng giá trị quyền sử dụng đất tính đơn vị diện tích đất; sử dụng để xác định quyền nghĩa vụ tài đất đai Bởi vậy, việc sử dụng đất đai có hiệu bền vững yêu cầu cấp thiết Nguồn lực tài từ đất đai giá trị khai thác từ đất đai theo hình thức định nhằm tạo nguồn vốn đầu tư cho nhà nước để phục vụ cho tăng trưởng phát triển kinh tế - xã hội Khai thác nguồn lực tài từ đất đai biện pháp góp phần bổ sung nguồn thu quan trọng cho ngân sách nhà nước; góp phần nâng cao khả đầu tư xây dựng phát triển kết cấu hạ tầng kinh tế - xã hội; trình khai thác nguồn lực tài đất đai đồng thời góp phần nâng cao hiệu sử dụng đất; sách khai thác nguồn lực tài từ đất đai góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát CM triển, đồng thời góp phần hồn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã H hội chủ nghĩa g Trong thời gian qua việc xác định giá đất để tính thu khoản nghĩa vụ ởn tài đất đai đạt kết đáng kể Luật đất đai năm tư 2003 thể đường lối đổi bản, toàn diện Đảng Nhà Tư nước quản lý sử dụng đất đai Một đổi quan trọng liên ận quan đến cơng tác giá là: lần đầu tiên, Đảng ta coi quyền sử dụng đất Ti ểu lu hàng hóa đặc biệt chuyển nhượng thị trường bất động sản theo quy định pháp luật; loại hàng hóa đặc biệt có giá giá Nhà nước quy định phải tuân thủ nguyên tắc hình thành giá chế kinh tế thị trường, cụ thể là: sát với giá chuyển nhượng sử dụng đất thực tế thị trường điều kiện bình thường Giá đất xác định theo giá thị trường sử dụng để tính thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, xác định giá trị quyền sử dụng đất cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước Giá đất Bảng giá đất sử dụng để tính khoản thu thuế, phí, lệ phí, xử phạt vi phạm hành lĩnh vực đất đai Điều góp phần quan trọng việc tăng thu ngân sách nhà nước qua năm tích cực khai thác nguồn lực tài từ đất đai Qua số liệu thống kê cho thấy, thu ngân sách nhà nước từ đất đai chiếm tỷ trọng lớn cấu tổng thu ngân sách nhà nước hàng năm, bình quân chiếm khoảng 11% Tuy nhiên, thực tế việc xác định giá đất theo giá thị trường tương đối trừu tượng, khơng phù hợp với u cầu, địi hỏi thực tiễn; khung giá đất không theo kịp biến động thị trường…Vì vậy, việc lựa chọn đề tài “Xác định giá đất để tính thu nghĩa vụ tài đất đai” từ đưa số đề xuất, kiến nghị theo thực quan trọng giai đoạn Mục tiêu nghiên cứu CM Với mục tiêu nhằm đưa số đề xuất, kiến nghị quan H quản lý nhà nước xác định giá đất tính thu nghĩa vụ tài đất đai, đề tài g dự kiến có mục tiêu sau: ởn - Nghiên cứu cách có hệ thống sở lý luận giá đất xác định tư giá đất; sách thu nghĩa vụ tài đất đai; kinh nghiệm quốc tế Tư - Phân tích, đánh giá thực trạng cơng tác xác định giá đất để tính thu Ti ểu lu ận khoản nghĩa vụ tài đất đai; - Phương hướng, giải pháp hồn thiện cơng tác xác định giá đất tính thu nghĩa vụ tài đất đai thời gian tới Phương pháp nghiên cứu Phương pháp sử dụng trình nghiên cứu luận văn: Thu thập, phân tích liệu thứ cấp từ liệu thống kê kinh tế, xã hội;số liệu dựa báo cáo quan chức năng, tạp chí chuyên ngành tài chính, Bộ Tài chính, phương tiện thơng tin đại chúng, Internet… Đối tượng phạm vi nghiên cứu 4.1 Đối tượng nghiên cứu Xác định giá đất để tính thu nghĩa vụ tài đất đai 4.2 Phạm vi nghiên cứu Các khoản thu nghĩa vụ tài đất trước sau Luật đất đai có hiệu lực thi hành Nội dung nghiên cứu Chương I: Cơ sở lý luận giá đất xác định giá đất; sách thu nghĩa vụ tài đất đai; kinh nghiệm quốc tế Chương II: Thực trạng cơng tác xác định giá đất để tính thu khoản nghĩa vụ tài đất đai Việt Nam Chương III: Phương hướng, giải pháp hoàn thiện công tác xác định giá Ti ểu lu ận Tư tư ởn g H CM đất tính thu nghĩa vụ tài đất đai CHƯƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ GIÁ ĐẤT VÀ XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT; CÁC CHÍNH SÁCH THU NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH VỀ ĐẤT ĐAI; KINH NGHIỆM QUỐC TẾ 1.1 Khái niệm đất đai, vai trị nguồn lực tài đất đai 1.1.1 Khái niệm đất đai Đất (soil) hiểu góc độ khoa học tự nhiên lớp đất mặt vỏ trái đất gọi Thổ nhưỡng Thổ nhưỡng phát sinh tác động lẫn khí trời, nước, sinh vật đá mẹ qua thời gian lâu dài Luật Đất đai 2013 Việt Nam (có hiệu lực từ ngày 01 tháng năm 2014) quy định: Đất đai tài nguyên quốc gia vô quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng hàng đầu môi trường sống, địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng Theo quy định Luật đất đai 2013, đất đai chia thành nhóm: nhóm đất nơng nghiệp, nhóm đất phi nơng nghiệp nhóm đất chưa sử dụng 1.1.2 Nguồn lực tài đất đai CM Đất đai nguồn tài nguyên thiên nhiên không tái tạo được, gọi H nguồn tài nguyên bị cạn kiệt, đồng thời nguồn sống vơ q giá g người Trong thời kỳ lịch sử, cần sử dụng tới nguồn tài nguyên ởn thiên nhiên Đất đai không nguồn đầu vào thiếu cho tư trình sản xuất hàng hóa dịch vụ, đất đai cịn nơi cư trú, sinh hoạt văn hóa, Tư xã hội người Cùng với nguồn tài nguyên thiên nhiên khác, đất đai ận góp phần trì sống làm cho sống người thêm thịnh vượng Ti ểu lu Bởi vậy, việc sử dụng đất đai có hiệu bền vững yêu cầu cấp thiết Trong quan hệ kinh tế vai trị nguồn lực đất đai thể hình thức nguồn tài từ đất đai Theo nghĩa chung “tài chính” phạm trù kinh tế, phản ánh quan hệ phân phối cải xã hội hình thức giá trị phát sinh trình hình thành, tạo lập, phân phối quỹ tiền tệ chủ thể kinh tế nhằm đạt mục tiêu chủ thể điều kiện định Hiện chưa có định nghĩa hay khái niệm “tài từ đất đai” Tuy nhiên, xét góc độ vĩ mơ, tài đất đai phản ánh quan hệ nhà nước - tổ chức - cá nhân hình thức giá trị phát sinh trình khai thác, quản lý, sử dụng đất đai Do đó, việc sử dụng khái niệm “Nguồn lực tài từ đất đai giá trị khai thác từ đất đai theo hình thức định nhằm tạo nguồn vốn đầu tư cho nhà nước để phục vụ cho tăng trưởng phát triển kinh tế - xã hội” phù hợp với mục tiêu mục đích nghiên cứu Luận văn Khai thác nguồn lực tài từ đất đai theo hình thức trực tiếp việc khai thác giá trị đất đai thông qua công cụ như: thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nhà nước giao đất, cho thuê tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất; cầm cố, chấp quyền sử dụng đất; góp vốn liên doanh giá trị quyền sử dụng đất; đấu giá quyền sử dụng đất Khai thác nguồn lực tài từ đất đai theo hình thức gián tiếp việc khai thác giá trị đất đai thông qua công cụ như: thuế nhà, đất; thuế thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản; lệ phí trước bạ; xác định giá CM trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị tài sản doanh nghiệp H Về chất, khai thác nguồn lực tài từ đất đai vốn hoá (tiền g tệ hoá) nguồn lực đất đai nhằm bổ sung nguồn vốn đầu tư phát triển cho ngân ởn sách nhà nước nói chung hoạt động sản xuất kinh doanh doanh nghiệp tư nói riêng Q trình tiền tệ hố đất đai khởi nguồn từ hoạt động mua bán đất đai Tư phát triển với phát triển kinh tế thị trường Nếu khơng có ận mua, bán chuyển dịch quyền sở hữu, sử dụng đất đai biểu Ti ểu lu nguồn lực tài từ đất đai đời sống kinh tế xã hội mờ nhạt, giá trị đất đai thể thông qua việc khai thác địa tô yếu tố đầu vào hoạt động sản xuất 1.1.3 Vai trò khai thác nguồn lực tài từ đất đai a) Khai thác nguồn lực tài từ đất đai biện pháp góp phần bổ sung nguồn thu quan trọng cho ngân sách nhà nước Ngân sách nhà nước với tư cách quỹ tài tiền tệ tập trung lớn hệ thống tài quốc gia hình thành chủ yếu từ nguồn thuế đóng góp tổ chức, cá nhân xã hội Trong kinh tế thị trường đại thuế nguồn thu chủ yếu chiếm tỷ trọng lớn cấu thu ngân sách nhà nước tạo sở để thực chi ngân sách nhà nước Đất đai loại tài sản, tài sản đặc biệt tổ chức, cá nhân xã hội sử dụng, khai thác phải đóng thuế cho nhà nước thông qua thuế nhà, đất Thuế nhà, đất loại thuế cấu thành nên hệ thống thuế nhà nước công cụ quan trọng để điều tiết thị trường bất động sản Tất tổ chức, cá nhân có sử dụng đất để xây dựng nhà phát triển sản xuất, kinh doanh dịch vụ phải đóng khoản thuế cho nhà nước Tuỳ thuộc vào chế độ sở hữu đất đai mà hoạt động thu thuế từ đất đai quốc gia khác vai trò nguồn thu cho ngân sách nhà nước từ thuế nhà, đất khác CM Bên cạnh thuế nhà đất, khoản thu từ việc nhà nước giao đất, cho H thuê đất tổ chức, cá nhân; khoản thuế nhà nước thu từ hoạt g động giao dịch bán, chuyển nhượng, cho thuê đất đai bổ sung nguồn tài ởn lớn cho ngân sách nhà nước thực tế chiếm tỷ trọng lớn tư cấu thu từ đất đai Tư Nếu thuế nhà đất mang tính chất nghĩa vụ đóng góp tổ chức, ận cá nhân q trình sử dụng đất, mang tính chất xã hội nêu Ti ểu lu khoản thu khác mang tính chất cá biệt thể rõ chất kinh tế 69 loay hoay phù hợp với giá thị trường, sát giá thị trường, ngang với giá thị trường thực tế đến giờ, gọi phù hợp với thị trường chưa xác định Về khung giá đất Theo quy định Luật Đất đai năm 2013, Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm lần loại đất, theo vùng Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến thịtrường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu khung giá đất Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp Khung giá đất Chính phủ ban hành quy định mức giá tối đa, tối thiểu loại đất theo quy định Luật Đất đai năm 2013, gồm: a) Nhóm đất nơng nghiệp: - Khung giá đất trồng hàng năm gồm đất trồng lúa đất trồng hàng năm khác; - Khung giá đất trồng lâu năm; - Khung giá đất rừng sản xuất; - Khung giá đất nuôi trồng thủy sản; - Khung giá đất làm muối b) Nhóm đất phi nơng nghiệp: - Khung giá đất nông thôn; - Khung giá đất thương mại, dịch vụ nông thôn; - Khung giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp đất CM thương mại, dịch vụ nông thôn; - Khung giá đất đô thị; H - Khung giá đất thương mại, dịch vụ đô thị; ởn g - Khung giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp đất tư thương mại, dịch vụ đô thị c) Vùng kinh tế để xây dựng khung giá đất: Tư - Vùng trung du miền núi phía Bắc gồm tỉnh: Điện Biên, Lai Ti ểu lu ận Châu, Sơn La, Hịa Bình, Hà Giang, Tun Quang, Cao Bằng, Bắc Kạn, Lào 70 Cai, Yên Bái, Phú Thọ, Lạng Sơn, Thái Nguyên, Bắc Giang Quảng Ninh - Vùng đồng sông Hồng gồm tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương: Vĩnh Phúc, Bắc Ninh, Hà Nội, Hải Phòng, Hải Dương, Hưng Yên, Hà Nam, Nam Định, Thái Bình Ninh Bình - Vùng Bắc Trung gồm tỉnh: Thanh Hóa, Nghệ An, Hà Tĩnh, Quảng Bình, Quảng Trị Thừa Thiên Huế - Vùng duyên hải Nam Trung gồm tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương: Đà Nẵng, Quảng Nam, Quảng Ngãi, Bình Định, Phú n, Khánh Hịa, Ninh Thuận Bình Thuận - Vùng Tây Nguyên gồm tỉnh: Kon Tum, Gia Lai, Đắk Nông, Đắk Lắk Lâm Đồng - Vùng Đông Nam gồm tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương: Đồng Nai, Bình Dương, Bình Phước, Bà Rịa - Vũng Tàu, Tây Ninh Thành phố Hồ Chí Minh - Vùng đồng sông Cửu Long gồm tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương: Long An, Tiền Giang, Bến Tre, Đồng Tháp, Vĩnh Long, Trà Vinh, Cần Thơ, Hậu Giang, Sóc Trăng, An Giang, Kiên Giang, Bạc Liêu Cà Mau Như vậy, điểm khác quy định Khung giá đất Luật Đất đai năm 2013 so với Luật Đất đai năm 2003 thời gian ổn định Khung CM giá đất 05 năm quy định theo vùng kinh tế thay quy định theo địa bàn: đồng bằng, trung du, miền núi trước g H Về Bảng giá đất giá đất cụ thể ởn a) Về xây dựng Bảng giá đất tư Nhằm hạn chế điểm cịn tồn cơng tác quản lý giá đất Tư thông qua Khung giá đất, Bảng giá đất; Luật Đất đai năm 2013 quy định nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất, Ủy ban nhân Ti ểu lu ận dân cấp tỉnh xây dựng trình Hội đồng nhân dân cấp thông qua bảng giá 71 đất trước ban hành Bảng giá đất xây dựng định kỳ 05 năm lần và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ; theo quy định Luật Đất đai năm 2003 Bảng giá đất xây dựng ban hành công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm, tốn nhiều chi phí ý nghĩa thực tế cơng tác thu – chi tài đất đai khơng lớn Theo quy định pháp luật, giá đất trong bảng giá đất quy định theo nguyên tắc đất thuộc loại đất áp dụng khung giá đất loại đất phải phù hợp với khung giá đất; cụ thể: - Đối với đất đô thị; đất thương mại, dịch vụ đô thị; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp đất thương mại, dịch vụ thị có khả sinh lợi cao, có lợi việc sử dụng đất làm mặt sản xuất, kinh doanh, thương mại dịch vụ vào thực tế địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định mức giá đất cao không 30% so với mức giá tối đa loại đất khung giá đất; trường hợp quy định mức giá đất cao 30% phải báo cáo Bộ Tài nguyên Môi trường xem xét, định Đối với đất nông nghiệp khu dân cư, địa giới hành phường vào thực tế địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định mức giá đất cao không 50% so với mức giá tối đa loại đất khung giá đất; - Đối với đất rừng phòng hộ đất rừng đặc dụng, Ủy ban nhân dân cấp CM tỉnh vào giá đất rừng sản xuất khu vực lân cận quy định H bảng giá đất phương pháp định giá đất để quy định mức giá đất g - Đối với loại đất nông nghiệp khác, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ởn vào giá loại đất nông nghiệp khu vực lân cận quy định bảng giá tư đất để quy định mức giá đất; Tư - Đối với đất sử dụng vào mục đích cơng cộng có mục đích kinh ận doanh, đất xây dựng trụ sở quan, đất xây dựng cơng trình nghiệp thì Ủy Ti ểu lu ban nhân dân cấp tỉnh vào giá đất sản xuất, kinh doanh đất sử 72 dụng vào mục đích cơng cộng có mục đích kinh doanh giá đất đất trụ sở quan, đất xây dựng cơng trình nghiệp khu vực lân cận quy định bảng giá đất để quy định mức giá đất; - Đối với đất sơng, ngịi, kênh, rạch, suối mặt nước chun dùng sử dụng vào mục đích ni trồng thủy sản áp dụng khung giá đất ni trồng thủy sản; sử dụng vào mục đích phi nơng nghiệp sử dụng vào mục đích phi nơng nghiệp kết hợp với ni trồng thủy sản thì Ủy bannhân dân cấp tỉnh vào giá đất phi nông nghiệp khu vực lân cận quy định, định để quy định mức giá đất Đối với đất chưa sử dụng, quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất để đưa vào sử dụng thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phương pháp định giá đất giá loại đất mục đích sử dụng giao đất, cho thuê đất khu vực lân cận để quy định mức giá đất Ngoài ra, Luật Đất đai năm 2013 quy định Chính phủ điều chỉnh khung giá đất mà mức giá đất điều chỉnh tăng từ 20% trở lên so với giá đất tối đa giảm từ 20% trở lên so với giá đất tối thiểu bảng giá đất loại đất tương tự giá đất phổ biến thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá đất tối đa giảm từ 20% trở lên so với giá đất tối thiểu bảng giá đất trong khoảng thời gian từ 180 ngày trở lên b) Về phạm vi áp dụng Bảng giá đất CM Theo quy định Luật Đất đai năm 2003 giá đất Bảng giá đất H sử dụng vào tất mục đích: thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, xác định g giá trị quyền sử dụng đất cổ phần hóa, bồi thường giải phóng mặt bằng, ởn thuế, phí, lệ phí xử phạt vi phạm hành Tuy nhiên, để khắc phục tồn tư tại, hạn chế Bảng giá đất; Luật Đất đai năm 2013 thu hẹp phạm vi áp Tư dụng Bảng giá đất Theo đó, giá đất Bảng giá đất sử dụng vào Ti ểu lu ận số mục đích sau: - Tính tiền sử dụng đất Nhànước công nhận quyền sử dụng đất 73 hộ gia đình, cá nhân phần diện tích hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nơng nghiệp,đất phi nơng nghiệp đất sang đất phần diện tích hạn mức giao đất cho hộ gia đình, cá nhân; - Tính thuế sử dụng đất; - Tính phí lệ phí quảnlý, sử dụng đất đai; - Tính tiền xử phạt vi phạm hành lĩnh vực đất đai; - Tính tiền bồi thường cho Nhà nước gây thiệt hại quản lý sử dụng đất đai; - Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước trường hợp đất trả lại đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cơng nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất lần cho thờigian thuê c) Về phạm vi áp dụng giá đất cụ thể Giá đất cụ thể khái niệm quy định Luật Đất đai năm 2013 Giá đất cụ thể xác định theo nguyên tắc định giá đất trình bày phần Theo quy định Luật Đất đai năm 2013 giá đất cụ thể Ủy ban nhân dân cấp tỉnh định sử dụng vào mục đích sau: - Tính tiền sử dụng đất Nhànước cơng nhận quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân phần diện tích đất vượt hạn mức; cho phép CM chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nôngnghiệp, đất phi nông nghiệp không H phải đất sang đất phần diện tích vượt hạn mức giao đất cho hộ g gia đình, cá nhân Tính tiền th đất đốivới đất nông nghiệp vượt hạn mức ởn giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền sửdụng đất nông nghiệp hộ tư gia đình, cá nhân; Tư - Tính tiền sử dụng đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất ận khơng thơng qua hình thức đấu giá quyềnsử dụng đất; công nhận quyền sử Ti ểu lu dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất tổ chức mà phải nộp 74 tiền sử dụng đất; - Tính tiền thuê đất trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; - Tính giá trị quyền sử dụng đấtkhi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộctrường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê; tính tiền thuê đất trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm; đ)Tính tiền bồi thường Nhà nước thu hồi đất Như vậy, điểm thay đổi lớn nguyên tắc xác định giá đất so với Luật Đất đai năm 2003, quy định Khung giá đất, Bảng giá đất có thay đổi thời gian ổn định, thời gian phải điều chỉnh phạm vi áp dụng Theo đó, phạm vi áp dụng giá đất Khung giá đất Bảng giá đất có thu hẹp đáng kể, sử dụng vào số mục đích định Với mục đích tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, bồi thường giải phóng mặt bằng, xác định giá trị quyền sử dụng đất cổ phần hóa sử dụng giá đất cụ thể xác định phù hợp với thị trường Điều này, thể công tác quản lý nhà nước giá đất có thay đổi cách bản; hạn chế việc sử dụng cơng cụ quản lý mang tính hành chính, tăng cường sử dụng cơng cụ thị trường, đảm bảo tính cơng khai, minh bạch xử lý hài hịa CM lợi ích chủ thể trình quản lý, sử dụng đất đai * Xác định giá đất tính thu nghĩa vụ tài đất g H đai ởn Để xác định giá đất cụ thể, bên cạnh 04 phương pháp xác định giá đất tư truyền thống: so sánh trực tiếp, thu nhập, chiết trừ, thặng dư; triển khai Luật Tư Đất đai năm 2013, Chính phủ quy định bổ sung thêm phương pháp ận xác định giá đất phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất Phương pháp Ti ểu lu hệ số điều chỉnh giá đất phương pháp định giá đất cách sử dụng hệ số 75 điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành Tuy nhiên, phạm vi áp dụng phương pháp định giá đất cụ thể có hẹp so với 04 phương pháp truyền thống nêu Trong xác định nghĩa vụ tài đất đai, hệ số điều chỉnh giá đất sử dụng để xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đất khu đất mà diện tích tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất có giá trị quyền sử dụng đất tính theo Bảng giá đất 30 tỷ đồng thành phố trực thuộc trung ương, 10 tỷ đồng tỉnh miền núi, vùng cao 20 tỷ đồng địa phương cịn lại Theo đó, giá đất tính thu tiền sử dụng đất xác định giá đất Bảng giá đất nhân (x) hệ số điều chỉnh giá đất Theo quy định Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ, hệ số điều chỉnh giá đất xác định theo khu vực, tuyến đường, vị trí tương ứng với mục đích sử dụng đất phù hợp với thị trường điều kiện phát triển kinh tế, xã hợi tại địa phương, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành hàng năm sau xin ý kiến Thường trực Hội đồng nhân dân cấp Trường hợp số vị trí đất thực dự án khu vực, tuyến đường có hệ số sử dụng đất (mật độ xây dựng, chiều cao cơng trình) khác với mức bình qn chung khu vực, tuyến đường Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hệ số CM điều chỉnh giá đất cao thấp mức bình quân chung để tính thu tiền H thuê đất trường hợp quy định cụ thể Quyết định ban g hành hệ số điều chỉnh giá đất địa phương ởn Việc sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất công khai, minh bạch rút ngắn tư thời gian xác định giá đất tính khoản nghĩa vụ tài mà người sử dụng Tư đất phải nộp cho Nhà nước giảm chi phí vật chất cho xã hội Ti ểu lu ận 3.2 Giải pháp hoàn thiện Thứ nhất, thống chế giá đất theo chế thị trường, theo 76 lâu dài nên bỏ khung giá đất Chính phủ ban hành giao Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành giá đất theo mục đích sử dụng đất để tính nghĩa vụ tài đất đai bồi thường thu hồi đất theo nguyên tắc: (i) thị trường, (ii) có định hướng Nhà nước (trong phải đảm bảo môi trường kinh doanh, thu hút đầu tư hài hồ mục đích…); (iii) có tính ổn định tương đối Đồng thời, phải có chế giám sát việc xây dựng bảng giá đất, cập nhật, điều chỉnh bảng giá đất; xây dựng sở liệu giá đất; nâng cao lực đội ngũ cán làm công tác định giá đất, bất động sản Nâng cao lực quan Nhà nước làm nhiệm vụ xây dựng Bảng giá đất, thẩm định giá đất, theo dõi, cập nhật giá đất thị trường Có sách phát triển đa dạng loại hình dịch vụ về tư vấn giá đất Thứ hai, tiếp tục nghiên cứu, mở rộng phạm vi áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất xác định nghĩa vụ tài đất đai người sử dụng đất nhằm cải cách thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian xác định, thông báo nộp tiền thuê đất vào ngân sách nhà nước hỗ trợ phần cho doanh nghiệp so với quy định Nghị định số 01/2017/NĐ-CP, Nghị định số 45/2014/NĐ-CP Nghị định số 46/2014/NĐ-CP Việc áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất thời gian qua cho thấy góp phần thực cải cách thủ tục hành chính, giảm chi phí vật chất, giảm áp lực cho quan nhà nước thực công khai, minh bạch, khách quan, công bằng, tránh tuỳ tiện việc CM áp giá đất để xác định nghĩa vụ tài đất đai Ngồi ra, ưu điểm H quan trọng việc sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất điều tiết g lợi ích phát sinh yếu tố quy hoạch mà có hệ số sử dụng đất (bao gồm mật ởn độ sử dụng đất chiều cao công trình) cao hay thấp từ điều tiết tư cách tối đa địa tô chênh lệch vào ngân sách nhà nước Tư Thứ ba, nghiên cứu thí điểm xây dựng đồ giá đất định giá đất, ận xây dựng vùng giá trị đất phục vụ công tác định giá đất nhằm hỗ trợ, đơn giản Ti ểu lu hoá việc xác định giá trị quyền sử dụng đất thực chuyển 77 nhượng quyền sử dụng đất sở xác định số tiền thuế phải nộp vào ngân sách nhà nước Thứ tư, hoàn thiện phương pháp xác định giá đất thị trường theo tiêu chuẩn quốc tế, phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế xã hội nói chung phát triển thị trường đất động sản Đồng thời, cần phải quy định cụ thể phương pháp xác định giá đất loại đất như: phương pháp so sánh trực tiếp đất ở, phương pháp thu nhập đất nông nghiệp cụ thể: - Đối với đất ở: việc định giá đất thực sở sát với giá chuyển nhượng thực tế thị trường thời điểm xác định Tuy nhiên, thị trường đất bị yếu tố đầu lũng đoạn nên Nhà nước cần có sách tạo quỹ đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất sở quan hệ cung cầu, chủ động ổn định thị trường bất động sản theo hướng đưa giá đất ở, nhà trở mức phù hợp với thu nhập thực tế đại phận hộ gia đình, cá nhân Đồng thời, phát huy tác dụng công cụ tài thuế, phí… để điều tiết thị trường, chống đầu thu đúng, thu đủ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất vào ngân sách nhà nước để phục vụ lợi ích chung - Đối với đất sản xuất phi nông nghiệp; đất thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp: giá đất xác định theo mục đích thời hạn sử dụng đất tối đa 70 năm tương quan hợp lý với giá đất phù hợp với thực tế thị trường CM - Đối với đất nông nghiệp: giá đất xác định chủ yếu theo phương H pháp thu nhập từ sản xuất nơng nghiệp Khi thực sách thu hồi đất g nơng nghiệp có sách hỗ trợ thêm cho người có đất để đảm bảo ổn ởn định sống, chuyển đổi nghề nghiệp (thực chất chia lại phần địa tô tư từ đất cho người có đất bị thu hồi) Tư Thứ năm, việc xác lập địa vị pháp lý Tổ chức tư vấn giá đất để thực ận dịch vụ theo yêu cầu Nhà nước xây dựng khung giá loại đất; Ti ểu lu giá đất chuẩn vùng giá trị đất; bảng giá đất xác định giá đất cụ thể 78 theo yêu cầu bên thực giao dịch dân liên quan đến giá đất cụ thể cần thiết Tuy nhiên, đất đai loại hàng hoá đặc biệt thuộc đối tượng nhà nước quản lý giá theo quy định Luật Giá Do đó, việc xác lập địa vị pháp lý Tổ chức tư vấn giá đất quy định cụ thể điều kiện, lực dịch vụ cung cấp cần phải phù hợp với Luật Quản lý Giá Tổ chức có chức tư vấn giá đất phải tổ chức nghề nghiệp có tính độc lập chun môn, nghiệp vụ, phù hợp với thông lệ quốc tế phù hợp với chủ trương xã hội hóa (tách khỏi quan quản lý nhà nước thực dich vụ độc lập) Trên sở kết định giá Tổ chức có chức tư vấn giá đất độc lập nêu trên, quan quản lý nhà nước (đại diện chủ sở hữu tài sản nhà nước đất đai) thẩm định trình cấp có thẩm quyền phê duyệt giá trị quyền sử dụng đất giá trị tài sản đất (nếu có) Thứ sáu, cần phải có quy định cụ thể chế hoạt động Hội đồng thẩm định giá đất sử dụng tư vấn giá đất để xác định giá cụ thể Theo quy định Luật Đất đai năm 2013, quan quản lý đất đai cấp tỉnh thuê tổ chức có chức tư vấn định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể kết tư vấn giá đất, quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước trình Ủy ban nhân dân cấp định Hội đồng thẩm định giá đất gồm: Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh làm Chủ tịch và đại điện quan, tổ chức có liên quan, tở chức có CM chức tư vấn định giá đất, nghĩa hội đồng bắt buộc có tổ chức có H chức tư vấn định giá đất, tức tổ chức cung cấp dịch vụ định giá đất g độc lập Tư vấn giá đất (tức dịch vụ định giá đất độc lập) có vai trị ởn định trình định giá đất Nhà nước Về bản, tham gia tư quan định giá độc lập góp phần làm cho việc định giá khách Tư quan Tuy nhiên, quy định Chủ tịch Hội đồng thẩm định giá đất lại ận chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh Ủy ban nhân dân cấp Ti ểu lu tỉnh định giá cụ thể Do đó, cần phải có chế đảm bảm Hội đồng 79 phải hoạt động thực chất, hình thức để giá đất xác định khách quan, công khai, minh bạch./ KẾT LUẬN Nguồn lực tài từ đất đai xem nguồn nội lực đất đai cần huy động, sử dụng hiệu để phục vụ phát triển kinh tế xã hội Việc huy động hiệu nguồn lực tài từ đất đai mặt giúp giải tốt mối quan hệ lợi ích đại diện chủ sở hữu với chủ thể sử dụng đất kinh tế thị trường Mặt khác, nguồn lực tài thu từ đất đai thơng qua nhiều hình thức huy động khác giúp nâng cao lực đầu tư phục vụ phát triển kinh tế xã hội tương lai, đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng, lĩnh vực vốn đòi hỏi nguồn đầu tư khổng lồ Trong khuôn khổ luận văn “Xác định giá đất để tính thu nghĩa vụ tài đất đai” em hệ thống hóa sách liên quan đến việc thu tài đất đai, đánh giá thực trạng công tác xác định giá đất để tính thu khoản nghĩa vụ tài đất đai từ đưa giải pháp, đề xuất, kiến nghị nhằm hoàn thiện cơng tác xác định giá đất để tính thu nghĩa vụ tài đất đai Theo đó, với kết nghiên cứu Luận văn tiếp tục khẳng định CM quan điểm nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu đất đai chủ thể H định giá đất Tuy nhiên, đất đai loại hàng hoá (mặc dù g hàng hoá đặc biệt) nên chế kinh tế thị trường, việc định giá đất ởn nhà nước phải theo nguyên tắc thị trường tức phải thực theo quy luật tư cung-cầu, đảm bảo chuyển nhượng bình thường, cơng khai, minh bạch, Tư đồng thời phải đảm bảo quản lý vĩ mô nhà nước Đồng thời cần ận phải thay đổi quan niệm vai trò nhà nước hoạt động giao dịch Ti ểu lu đất đai Nhà nước cần phải coi chủ thể tham gia thị trường bất 80 động sản, cung cấp hàng hoá đất đai cho tổ chức, cá nhân thông qua thị trường giá đất thị trường xác lập thông qua quy luật cung cầu nhà nước chủ động điều tiết công cụ trường hợp cần thiết Do đó, nguyên tắc, giá đất phải xác định theo nguyên tắc thị trường có quản lý nhà nước để đảm bảo vai trò chủ động nhà nước việc hình thành điều tiết thị trường Đồng thời, đất đai loại hàng hóa đặc biệt nên vấn đề giá đất cần phải quản lý chặt chẽ, phù hợp với thị trường đảm bảo cạnh tranh bình đẳng địa phương việc thu hút đầu tư thuận lợi cơng tác bồi thường, giải phóng mặt Ngoài ra, giá đất yếu tố quan trọng ảnh hưởng trực tiếp đến khai thác nguồn lực tài từ đất đai phục vụ phát triển kinh tế xã hội đất nước Tuy nhiên, cần phải đảm bảo hài hồ lợi ích nhà nước đối tượng sử dụng đất; nhà nước, người có đất bị thu hồi tạo điều kiện thuận lợi để nhà đầu tư triển khai dự án; nâng cao khả tiếp cận đất đai làm mặt sản xuất kinh doanh tổ chức kinh tế, doanh nghiệp nhỏ vừa; đảm bảo phát triển ổn định thị trường bất động sản thực an Ti ểu lu ận Tư tư ởn g H CM sinh xã hội 81 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO * Tài liệu tiếng Việt Lê Xuân Bá (2003), Sự hình thành phát triển thị trường bất động sản công đổi Việt Nam Báo cáo năm 2004 nhóm nghiên cứu việc quản lý đất đai Trung Quốc thời gian qua Nguyễn Đình Bổng, Tơn Gia Huyên, Phạm Minh Hạnh (2010), Chính sách đền bù thu hồi đất nông nghiệp, Hội Khoa học Đất Việt Nam Oxfam, Hà Nội Nguyễn Đình Bổng (2011), Nhận diện bất cập chế tài thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất pháp luật đất đai hành Việt Nam, Hội thảo “Tài đất đai, giá đất chế sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư”, Hà Nội Các Nghị định, Quyết định, Thông tư hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 1993, 2003 Các viết tác giả liên quan đến đề tài nghiên cứu dăng Báo, Tạp chí Chính phủ, Một số Nghị phiên họp thường kỳ từ năm 2001 đến liên quan đến đất đai Cục Quản lý công sản - Bộ Tài chính, Một số báo cáo chuyên đề đất đai Cục quản lý cơng sản - Bộ Tài từ năm 1999 đến Hoàng Văn Cường (2010), Giá đất sách phân phối địa tơ CM quản lý đất đai theo chế thị trường H 10 Đỗ Chí, Trần Nam Bình, Nguyễn Tiến Triển (2003), Làm cho nơng g thơn Việt Nam, Nxb thành phố Hồ Chí Minh ởn 11.Đảng Cộng sản Việt Nam, Văn kiện Đại hội Đại biểu tồn quốc khóa tư VIII, khóa IX Tư 12.Đảng Cộng sản Việt Nam, Văn kiện Hội nghị lần thứ 7, lần thứ Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa IX Ti ểu lu ận 13.Phạm Tiến Đạt (2011), Định giá hợp lý đất đai nhằm huy động vốn đầu 82 tư sở hạ tầng Việt Nam, Hội thảo Khoa học “Động viên tài từ đất đai để đầu tư phát triển sở hạ tầng”, Hà Nội 14.Lê Cao Đoàn (2011), Đất đai kinh tế thị trường, Viện Kinh tế Việt Nam, Hội thảo Khoa học “Động viên tài từ đất đai để đầu tư phát triển sở hạ tầng”, Hà Nội 15.Nguyễn Minh Hoàng (2011), Cơ sở lý thuyết huy động nguồn lực từ đất đai, Hội thảo Khoa học “Động viên tài từ đất đai để đầu tư phát triển sở hạ tầng”, Hà Nội 16.Nguyễn Văn Hồng (2011), Đánh giá thực trạng giá đất nhà nước quy định giải pháp, Hội thảo “Tài đất đai, giá đất chế sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư”, Hà Nội 17 Luân Quang Huyên (2002), Vấn đề ruộng đất Việt Nam, Nxb Khoa học kỹ thuật 18 Học viện Chính trị quốc gia Hồ Chí Minh, Giáo trình Kinh tế Chính trị Mác- Lê nin phương thức sản xuất TBCN, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 19.Dỗn Văn Kính, Qch Nhan Cương, Uông Tổ Đỉnh (1996), Kinh tế nguồn lực tài chính, tiếng Việt, Nxb Tài Chính, Hà Nội 20.Nguyễn Thanh Lân (2011), Một số ý kiến sách giá đất bồi thường thu hồi đất Việt Nam, Hội thảo Khoa học “Động viên tài từ đất đai để đầu tư phát triển sở hạ tầng”, Hà Nội 21.Ngơ Trí Long (2011), Giá đất kinh tế thị trường Việt Nam vấn đề liên quan, Hội thảo “Tài đất đai, giá đất chế CM sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư”, Hà Nội 22.C.Mác, Ph.Ăngghen, Tồn tập, tập 25, phần 2, Nxb Chính trị quốc gia, H Hà Nội ởn g 23.Một số đề tài tác giả nghiên cứu liên quan đến nội dung đề tài tư 24.Ngân hàng giới (2011), Báo cáo nghiên cứu chế xác định giá đất phục vụ bồi thường giải phóng mặt Việt Nam Tư 25.Nguyễn Minh Ngọc (2011), Hệ thống thuế bất động sản Châu Âu-Kinh Ti ểu lu ận nghiệm học cho Việt Nam, Hội thảo Khoa học “Động viên tài từ 83 đất đai để đầu tư phát triển sở hạ tầng”, Hà Nội 26.Mai Hạnh Nguyên (2011), Cơ sở khoa học vốn hoá đất đai kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Hội thảo Khoa học “Động viên tài từ đất đai để đầu tư phát triển sở hạ tầng”, Hà Nội 27.Quốc hội, Luật Đất đai 1993, 2003 Luật sửa đổi bổ sung 28.Quốc hội, Luật Thuế sử dụng đất nông nghiệp, Thuế chuyển quyền sử dụng đất, Thuế nhà đất văn hướng dẫn 29.Quốc hội, Luật Đầu tư nước Việt Nam Luật sửa đổi 30.Quốc hội, Luật Khuyến khích đầu tư nước Luật sửa đổi 31.Quốc hội, Luật Doanh nghiệp nhà nước năm 2003 32.Quốc hội, Luật Ngân sách nhà nước 33 The World Bank (2004), Chính sách đất đai cho tăng trưởng giảm nghèo, Nxb Văn hố Thơng tin 34.The World Bank (2009), Báo cáo sách, kiến nghị đổi sách đất đai có liên quan đến chế chuyển đổi đất đai không tự nguyện, Hà Nội 35.Lê Quang Thuận (2011), Kinh nghiệm số nước sách Thuế bất động sản, Hội thảo Khoa học “Động viên tài từ đất đai để đầu tư phát triển sở hạ tầng”, Hà Nội 36.Lê Xuân Trường (2011), Từ sở lý luận nghiên cứu hồn thiện sách huy động nguồn lực tài từ đất đai Việt Nam, Hội thảo Khoa học “Động viên tài từ đất đai để đầu tư phát triển sở hạ tầng”, Hà Nội * Tài liệu tiếng Anh Ti ểu lu ận Tư tư ởn g H CM 37 The World Bank (2009), Improving Land Acquisition and Voluntary Land Conversion in Viet Nam 38.Thomas Kalbro (2008), Compulsory Acquisition of Land-Compensationfor Development Values 39 Robert V.Andelson (2000), Land Value - Taxation around the World, Blakwell