Tình hình nghiên cứu đề tài
Chủ đề bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có đất bị Nhà nước thu hồi đang thu hút sự quan tâm lớn từ dư luận xã hội tại Việt Nam Nhiều nghiên cứu đã được thực hiện nhằm phân tích vấn đề này từ các góc độ khác nhau và tại các địa phương khác nhau.
Có thể đề cập đến một số công trình nghiên cứu và một số bài báo tiêu biểu như:
Luận án tiến sĩ của Trần Đức Phương, "Tái định cư ở thành phố Hà Nội: Nghiên cứu sự tác động đến đời sống kinh tế - xã hội của người dân", đã được bảo vệ tại Đại học Quốc gia Hà Nội vào năm 2015 Luận án này đã hệ thống hóa và làm rõ cơ sở lý luận về tái định cư, đồng thời phân tích và đánh giá vai trò quản lý của Nhà nước trong việc đảm bảo đời sống người dân thông qua hệ thống văn bản pháp lý liên quan đến đất đai và tái định cư Nghiên cứu chỉ ra định hướng phát triển đô thị Hà Nội trong tương lai, xác định nhu cầu tái định cư và đề xuất các giải pháp nhằm ổn định bền vững đời sống kinh tế - xã hội cho người dân Đặc biệt, luận án đưa ra 7 nhóm giải pháp chủ yếu để đảm bảo sự ổn định này trong quá trình tái định cư.
Luận văn thạc sĩ của tác giả Nguyễn nghiên cứu về việc thực hiện chính sách bồi thường và hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi đất tại huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội Bài viết phân tích các khía cạnh liên quan đến quy trình bồi thường, những khó khăn gặp phải, và đề xuất giải pháp nhằm cải thiện chính sách này để đảm bảo quyền lợi cho người dân bị ảnh hưởng Nghiên cứu này không chỉ góp phần nâng cao nhận thức về chính sách đất đai mà còn thúc đẩy sự công bằng xã hội trong quá trình phát triển đô thị.
Năm 2018, Quốc Cường đã chỉ ra rằng công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại huyện Hoài Đức cơ bản tuân thủ các quy định của Nghị định 197/2004/NĐ-CP, Nghị định 84/2007/NĐ-CP và Nghị định 47/2014/NĐ-CP Để nâng cao hiệu quả chính sách bồi thường và hỗ trợ giải phóng mặt bằng trong bối cảnh mới, Hà Nội và huyện Hoài Đức cần thực hiện đồng bộ các giải pháp như hoàn thiện nội dung chính sách, tăng cường vai trò cộng đồng và nâng cao năng lực của đội ngũ cán bộ trong lĩnh vực này Việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đóng vai trò quan trọng trong quá trình cải tạo và xây dựng đô thị, tuy nhiên, các chính sách hiện tại vẫn còn thiếu tính liên kết và đồng bộ.
Luận văn thạc sĩ của Trần Thị Loan năm 2016 tại Đại học Nông lâm Huế nghiên cứu "Ảnh hưởng của việc thực hiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng đến đời sống và việc làm của người dân bị thu hồi đất tại thị xã Quảng Trị, tỉnh Quảng Trị" Bài viết tập trung vào chính sách bồi thường khi nhà nước thu hồi đất và những tác động của nó đến đời sống và việc làm của người dân Tác giả đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện công tác bồi thường và giải phóng mặt bằng, với mục tiêu cải thiện cuộc sống cho người dân, đặc biệt là những đối tượng dễ bị tổn thương trong quá trình đô thị hóa và chuyển đổi sử dụng đất.
Luận văn thạc sĩ Luật học của tác giả Nguyễn Thị tập trung vào những vấn đề pháp lý liên quan đến định giá đất trong quá trình giải phóng mặt bằng tại huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang Nghiên cứu này nhằm làm rõ các khía cạnh pháp lý và thực tiễn trong việc định giá đất, góp phần nâng cao hiệu quả công tác giải phóng mặt bằng tại địa phương.
Thùy Linh, tốt nghiệp năm 2015 từ Đại học Quốc gia Hà Nội, đã nghiên cứu chuyên sâu về lý luận định giá đất và các vấn đề pháp luật liên quan đến định giá đất trong giải phóng mặt bằng (GPMB) Cô tập trung vào thực trạng pháp luật định giá đất trong GPMB và đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật này, đồng thời nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về định giá đất tại địa phương.
Luận văn thạc sĩ ngành Kinh tế tài chính nghiên cứu phương pháp định giá đất đền bù giải phóng mặt bằng cho các dự án nhà ở đô thị tại Việt Nam Tác giả tập trung vào việc phân tích các phương pháp định giá hiệu quả, nhằm đảm bảo công bằng trong việc bồi thường cho người dân bị ảnh hưởng Nghiên cứu này không chỉ cung cấp cái nhìn sâu sắc về thị trường bất động sản mà còn góp phần nâng cao chất lượng quy trình giải phóng mặt bằng trong các dự án đô thị.
Nguyễn Thị Tuyết Anh, bảo vệ năm 2014 tại Học viện Tài chính, đã nghiên cứu phương pháp định giá đất, đặc biệt trong bồi thường giải phóng mặt bằng (GPMB) cho các dự án xây dựng nhà ở đô thị Nghiên cứu tập trung vào các phương pháp định giá phổ biến và kinh nghiệm quốc tế, đồng thời phân tích thực trạng giá đất đền bù cho các dự án tại Việt Nam Bài viết cũng xem xét các chính sách và quy định hiện hành về định giá đất và thu hồi đất Trường hợp giải tỏa cho dự án nhà Thủ Thiêm được sử dụng để minh họa cho thực trạng GPMB tại Việt Nam Cuối cùng, đề tài đưa ra các kiến nghị về cơ chế và phương pháp đền bù cho các dự án xây dựng nhà ở đô thị, cùng với đánh giá về chính sách giải phóng mặt bằng.
Tác giả Lê Văn Lợi trong bài viết “Những vấn đề xã hội nảy sinh từ việc thu hồi đất nông nghiệp cho phát triển đô thị, khu công nghiệp và giải pháp khắc phục” đăng trên Tạp chí khoa học chính trị, số 6 năm 2013 đã phân tích các vấn đề xã hội phát sinh từ việc thu hồi đất nông nghiệp, bao gồm nông dân mất tư liệu sản xuất và cuộc sống bấp bênh, tình trạng dư thừa lao động và thiếu việc làm, cũng như các tranh chấp kéo dài liên quan đến đền bù GPMB Bài viết cũng chỉ ra sự hụt hẫng về văn hóa và lối sống của người dân khi chuyển đổi thành thị dân một cách bất đắc dĩ, cùng với sự gia tăng tệ nạn xã hội và ô nhiễm môi trường Tác giả đề xuất những đổi mới về thể chế quản lý đất đai, quy trình thu hồi và phân chia lợi ích, đồng thời thực hiện các giải pháp an sinh xã hội để đảm bảo cuộc sống của người dân.
Nghiên cứu các công trình khoa học cho thấy việc xác định giá trị quyền sử dụng đất (GTQSDĐ) trong bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất (THĐ) đang được thực hiện ở nhiều mức độ và phạm vi khác nhau Bài viết đã phân tích và bình luận các khía cạnh pháp lý liên quan đến GTQSDĐ, đánh giá lý luận và thực trạng pháp luật trong lĩnh vực giải phóng mặt bằng (GPMB), từ đó đề xuất các giải pháp hoàn thiện Đồng thời, nghiên cứu cũng tiếp cận vấn đề từ góc độ thực tiễn, so sánh các quy định pháp luật về GTQSDĐ với thực tế áp dụng qua các vụ việc cụ thể, nhằm chỉ ra những điểm phù hợp và không phù hợp của pháp luật với cuộc sống thực tiễn, cũng như đánh giá hiệu quả thực thi pháp luật trong việc xác định GTQSDĐ.
BT, HT, TĐC là các hoạt động quan trọng liên quan đến việc nhà nước thực hiện thu hồi đất của các cơ quan, tổ chức, cá nhân có thẩm quyền tại một địa bàn cụ thể Để nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật trong việc xác định giá trị quyền sử dụng đất (GTQSDĐ) trong các hoạt động này, cần đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật phù hợp với thực tiễn hiện nay.
Mục đích, đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Mục đích của nghiên cứu trong Luận văn là làm rõ các quy định pháp luật liên quan đến việc xác định giá trị quyền sử dụng đất (GTQSDĐ) trong quá trình thực hiện các hình thức bồi thường (BT), hỗ trợ (HT) và tái định cư (TĐC) khi nhà nước thu hồi đất Nghiên cứu sẽ phân tích thực tiễn áp dụng các quy định này qua các vụ việc và tình huống cụ thể tại tỉnh Ninh Thuận.
Luận văn xác định đối tượng nghiên cứu bao gồm:
Nội dung các văn bản quy phạm pháp luật tại Trung ương và UBND tỉnh Ninh Thuận liên quan đến việc xác định giá trị quyền sử dụng đất (GTQSDĐ) nhằm thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất đã được quy định rõ ràng kể từ khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực cho đến nay Các quy định này nhằm đảm bảo quyền lợi cho người dân bị ảnh hưởng và tạo điều kiện thuận lợi cho quá trình tái định cư.
Từ khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực, việc áp dụng pháp luật về xác định giá trị quyền sử dụng đất (GTQSDĐ) đã được thực hiện trong các trường hợp như bồi thường (BT), hỗ trợ (HT) và tái định cư (TĐC) tại tỉnh Ninh Thuận Thực tiễn này được minh chứng qua nhiều vụ việc và tình huống cụ thể, cho thấy sự cần thiết phải tuân thủ các quy định pháp luật nhằm đảm bảo quyền lợi cho người dân và sự công bằng trong quá trình thực hiện các dự án liên quan đến đất đai.
Phạm vi nghiên cứu của luận văn tập trung vào giá đất, một yếu tố quan trọng trong việc xác định giá trị quyền sử dụng đất (GTQSDĐ) Giá đất bao gồm giá do nhà nước quy định và giá xác định qua các giao dịch quyền sử dụng đất Trong đó, giá đất do nhà nước quy định được chia thành khung giá, bảng giá và giá đất cụ thể Giá đất cụ thể là căn cứ quan trọng để xác định GTQSDĐ, đặc biệt khi nhà nước thực hiện thu hồi đất cho mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia và lợi ích công cộng Do đó, luận văn sẽ nghiên cứu các quy định pháp luật liên quan đến việc xác định giá đất cụ thể và GTQSDĐ để thực hiện bồi thường.
HT, TĐC cho hộ gia đình, cá nhân khi nhà nước thu hồi đất.
Phương pháp tiến hành nghiên cứu
Phương pháp tiến hành nghiên cứu Luận văn như sau:
- Phương pháp hệ thống hóa;
- Phương pháp dự báo và đánh giá tác động pháp luật
Trong Luận văn, các phương pháp như hệ thống hóa pháp luật, tổng hợp, phân tích luật và phương pháp lịch sử đã được áp dụng cụ thể tại chương 1 Những phương pháp này nhằm làm sáng tỏ các vấn đề lý luận và các quy định của pháp luật hiện hành liên quan đến việc xác định giá trị quyền sử dụng đất (GTQSDĐ) để thực hiện.
BT, HT, TĐC khi nhà nước thu hồi đất
Phương pháp phân tích tình huống điển hình và phân tích Bản án lịch sử được áp dụng trong phần 1, chương 2 của Luận văn để làm rõ thực trạng áp dụng pháp luật trong việc xác định giá trị quyền sử dụng đất (GTQSDĐ) nhằm thực hiện bồi thường (BT), hỗ trợ (HT) và tái định cư (TĐC) khi nhà nước thu hồi đất tại tỉnh Ninh Thuận.
Phương pháp dự báo và đánh giá tác động pháp luật trong phần 2, chương 2 của Luận văn đề xuất các kiến nghị nhằm hoàn thiện quy định về xác định giá trị quyền sử dụng đất (GTQSDĐ) để thực hiện bồi thường (BT), hỗ trợ (HT) và tái định cư (TĐC) khi Nhà nước thu hồi đất.
Kết cấu của Luận văn
Chương 1 Những vấn đề chung và các quy định của pháp luật về xác định GTQSDĐ để thực hiện BT, HT, TĐC khi nhà nước thu hồi đất
Chương 2 Thực tiễn áp dụng pháp luật về xác định GTQSDĐ khi thực hiện
BT, HT, TĐC khi nhà nước THĐ tại Ninh Thuận và một số kiến nghị h
NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VÀ CÁC QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ THỰC HIỆN BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT 8 1.1 NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Khái niệm về quyền sử dụng đất và giá trị quyền sử dụng đất
1.1.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất Ở Việt Nam, kể từ Hiến pháp năm 1980, quy định “Đất đai thuộc quyền sở hữu của toàn dân và do Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu” đã chính thức xác lập và duy trì từ đó đến nay Nhà nước trao QSDĐ cho người dân thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất Luật Đất đai cũng quy định “Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với những người đang sử dụng đất ổn định, phù hợp với quy hoạch và không có tranh chấp”
Quyền sử dụng đất được xem là một loại vật quyền hạn chế, phát sinh từ quyền sở hữu toàn dân về đất đai Nhà nước, với vai trò là đại diện chủ sở hữu, trao quyền này cho các chủ thể thông qua các hình thức như giao đất, cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đất.
Ngoài ba hình thức xác lập QSDĐ từ Nhà nước (“được Nhà nướcgiao đất, được Nhà nước cho thuê đất, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất”),
QSDĐ của người sử dụng đất có thể được xác lập qua các giao dịch như chuyển nhượng, chuyển đổi, tặng cho, góp vốn và thừa kế quyền sử dụng đất Điều này được quy định rõ trong Điều 5 của Luật Đất đai.
2013 quy định: “Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công
2 Nguyễn Thành Luân (29/4/2018), “Bản chất pháp lý của quyền sử dụng đất ở Việt Nam”,
Quyền sử dụng đất tại Việt Nam được quy định rõ ràng trong luật pháp, bao gồm việc nhận quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất Các quy định này đảm bảo tính minh bạch và hợp pháp trong giao dịch đất đai, giúp người dân hiểu rõ hơn về quyền lợi và nghĩa vụ của mình.
1.1.1.2 Khái niệm giá trị quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất (QSDĐ) được xác định là một loại tài sản theo quy định tại Điều 105 và Điều 115 của Bộ luật Dân sự năm 2015 Do đó, QSDĐ mang giá trị pháp lý và kinh tế quan trọng trong hệ thống tài sản.
Luật đất đai năm 2013 định nghĩa "Giá đất" và "Giá trị quyền sử dụng đất" tại Điều 3, trong đó "Giá đất" được hiểu là giá trị của quyền sử dụng đất được tính trên một đơn vị diện tích đất.
Giá trị quyền sử dụng đất được định nghĩa là giá trị bằng tiền tương ứng với quyền sử dụng một diện tích đất cụ thể trong một khoảng thời gian xác định.
Giá đất là yếu tố then chốt trong việc xác định giá trị quyền sử dụng đất Để thực hiện bồi thường và hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất, giá đất sử dụng làm căn cứ xác định giá trị quyền sử dụng đất phải là giá do Nhà nước quy định Do đó, luận văn này chỉ tập trung vào giá đất do Nhà nước quy định, không đề cập đến giá đất trên thị trường.
Ý nghĩa của việc xác định giá trị quyền sử dụng đất trong bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất
Trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội, nhu cầu thu hồi đất (THĐ) để phục vụ quốc phòng, an ninh và lợi ích quốc gia ngày càng tăng Khi Nhà nước tiến hành thu hồi đất, việc bồi thường cho người dân bị ảnh hưởng là cần thiết Tuy nhiên, xác định giá trị quyền sử dụng đất (GTQSDĐ) trong quá trình bồi thường, hỗ trợ và tái định cư (BT, HT, TĐC) luôn là vấn đề nhạy cảm, ảnh hưởng đến nhiều khía cạnh của đời sống kinh tế - xã hội Việc này không chỉ tác động đến quyền lợi của Nhà nước mà còn ảnh hưởng lớn đến quyền lợi của người có đất bị thu hồi, do đó, xác định GTQSDĐ có vai trò rất quan trọng.
Xác định giá trị quyền sử dụng đất (GTQSDĐ) là yếu tố quan trọng giúp nhà nước thực hiện các chính sách bồi thường (BT), hỗ trợ (HT) và tái định cư (TĐC) cho người sử dụng đất trong quá trình thu hồi đất.
Trong những năm gần đây, số lượng dự án phát triển kinh tế - xã hội do Nhà nước thực hiện trên toàn quốc đã tăng nhanh chóng Quá trình thực hiện các dự án đầu tư này yêu cầu xác định giá trị quyền sử dụng đất (GTQSDĐ) để Nhà nước có thể triển khai các chính sách hiệu quả.
Việc xác định giá trị quyền sử dụng đất (GTQSDĐ) chính xác và hợp lý là rất quan trọng trong quá trình thu hồi đất (THĐ), ảnh hưởng lớn đến tiến độ đầu tư và ổn định kinh tế - xã hội Khi giá đất được xác định đúng với giá trị thị trường, người dân sẽ đồng thuận, nhận đền bù và nhanh chóng bàn giao mặt bằng, từ đó giúp các dự án triển khai đúng tiến độ và tiết kiệm chi phí giải phóng mặt bằng (GPMB) Ngược lại, nếu GTQSDĐ không hợp lý và giá bồi thường thấp hơn giá trị thực tế, sẽ gây ra khó khăn cho các cá nhân, tổ chức, và gia đình có đất bị thu hồi, dẫn đến bất bình trong nhân dân, mất trật tự an ninh và cản trở sự phát triển kinh tế - xã hội của địa phương.
Việc xác định Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GTQSDĐ) là cơ sở quan trọng để giải quyết quyền lợi cho những người có đất bị thu hồi, đảm bảo rằng họ có thể sớm ổn định cuộc sống với điều kiện không thấp hơn trước đây.
Nhà nước Việt Nam, xuất phát từ nền nông nghiệp lạc hậu, đang nỗ lực hiện đại hóa đất nước thông qua đầu tư vào cơ sở hạ tầng Đảng Cộng sản Việt Nam đã xác định công tác thu hồi đất là một trong những nhiệm vụ quan trọng để phát triển kinh tế Vấn đề xác định giá trị quyền sử dụng đất (GTQSDĐ) nhằm bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất đang trở thành vấn đề cấp bách, phức tạp và mang tính chất chính trị, kinh tế - xã hội Điều này đòi hỏi sự quan tâm từ nhiều ngành, cấp, tổ chức và cá nhân trong xã hội để đảm bảo người dân ổn định cuộc sống sau khi thu hồi đất.
Việc mất đất có thể khiến người dân mất đi tư liệu sản xuất chính, ảnh hưởng đến nguồn thu nhập và kế sinh nhai Do đó, các cấp, các ngành liên quan cần nghiên cứu và tìm ra nhiều giải pháp để xác định giá trị quyền sử dụng đất (GTQSDĐ) trong quá trình thu hồi đất (THĐ), đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho người dân Nhà nước cần chú trọng hơn đến việc chuyển đổi nghề nghiệp, bồi thường, hỗ trợ tái định cư (BT, HT, TĐC) cho các tổ chức, cá nhân có đất bị thu hồi, nhằm giúp người dân ổn định cuộc sống và cải thiện điều kiện sống sau khi bị thu hồi đất.
Xác định giá trị quyền sử dụng đất (GTQSDĐ) một cách chính xác là yếu tố then chốt để đảm bảo công bằng xã hội, đồng thời góp phần vào sự ổn định kinh tế và chính trị tại các khu vực có đất bị thu hồi.
Xác định giá trị quyền sử dụng đất (GTQSDĐ) để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất không chỉ phản ánh bản chất kinh tế của các mối quan hệ về đất đai, mà còn liên quan đến các yếu tố chính trị, xã hội và ổn định thể chế của quốc gia Việc xác định GTQSDĐ một cách chính xác trong những năm qua đã trở thành điều kiện tiên quyết cho việc triển khai các dự án, đóng góp lớn vào công tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư cho cá nhân và cộng đồng, từ đó ổn định đời sống người dân và đảm bảo trật tự an toàn xã hội cũng như tình hình kinh tế, chính trị tại địa phương.
Tại Việt Nam, việc xác định giá trị quyền sử dụng đất (GTQSDĐ) để thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư (BT, HT, TĐC) đã được Nhà nước chú trọng xây dựng và tổ chức thực hiện qua nhiều giai đoạn khác nhau.
Trước năm 1987, sau Cách mạng tháng Tám, Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hòa được thành lập và các quy định về ruộng đất cũ bị bãi bỏ Trong giai đoạn này, pháp luật đất đai chưa phát triển do nhiều nguyên nhân cả khách quan lẫn chủ quan Chỉ có một số văn bản quy phạm pháp luật về đất đai, nổi bật là Nghị định số 151/TTg ngày 14/01/1959 quy định tạm thời về trưng dụng ruộng đất, trong đó đề cập đến việc bồi thường cho người có ruộng đất bị trưng dụng Tiếp theo là Thông tư số 1792/TTg ngày 11/01/1970 của Thủ tướng, tiếp tục định hình khung pháp lý cho vấn đề đất đai trong thời kỳ này.
Chính phủ về “quy định một số điểm tạm thời về bồi thường nhà cửa, đất đai, cây
Nhà nước có trách nhiệm trong việc quản lý quan hệ giữa các tổ chức và cá nhân sử dụng đất, cũng như giữa các tổ chức kinh tế với nhau và giữa cá nhân Trong bối cảnh phát triển kinh tế, vấn đề bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất trở nên quan trọng, đặc biệt đối với những vùng đang mở rộng thành phố và có các hoa màu lâu niên Quyết định số liên quan đến vấn đề này cần được thực hiện một cách minh bạch và công bằng để đảm bảo quyền lợi cho người dân.
Vào ngày 1/7/1980, Hội đồng Chính phủ đã ban hành Quyết định 201/CP nhằm tăng cường quản lý ruộng đất trên toàn quốc Mặc dù các quy định về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đã được đưa ra, nhưng vẫn còn thiếu sót và chưa đồng bộ.
Giai đoạn từ năm 1987 đến trước năm 1993, vào ngày 29/12/1987, Quốc hội khóa VIII của Nước CHXHCN Việt Nam đã thông qua Luật đất đai, quy định rằng khi đất đang sử dụng bị thu hồi vì nhu cầu của Nhà nước hoặc xã hội, người dân sẽ được đền bù thiệt hại thực tế và giao đất khác Tuy nhiên, quy định này chỉ dừng lại ở mức độ khái quát, chưa chỉ rõ các trường hợp được bồi thường hoặc không, cũng như mức độ bồi thường cụ thể Để cụ thể hóa quy định này, Quyết định số 186/HĐBT ngày 31/05/1990 của Hội đồng Bộ trưởng đã đưa ra các quy định về bồi thường thiệt hại.
Nhà nước THĐ quy định rằng khi chuyển mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp hoặc lâm nghiệp sang mục đích khác, người được phép phải nộp một khoản tiền vào ngân sách nhà nước Khoản tiền này sẽ được sử dụng để khai hoang và mở rộng diện tích đất nông nghiệp, nhằm bù đắp cho diện tích đất đã chuyển đổi mục đích sử dụng.
CÁC QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ THỰC HIỆN BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ
Việc xác định giá trị quyền sử dụng đất (GTQSDĐ) để thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư (BT, HT, TĐC) trong các trường hợp thu hồi đất do Nhà nước thực hiện tại Việt Nam hiện nay được quy định rõ ràng trong các văn bản pháp luật như Luật Đất đai năm 2013 (Điều 114), Nghị định 44/2014/NĐ-CP và Nghị định 47/2014/NĐ-CP.
01/2017/NĐ-CP, và các Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT, Thông tư số 37/2014/TT-BTNMT và Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT
Các văn bản pháp luật hiện hành hướng dẫn việc xác định giá trị quyền sử dụng đất (GTQSDĐ) bao gồm các nội dung như thẩm quyền, loại đất cần xác định giá trị, nguyên tắc và phương pháp xác định, cũng như trình tự thủ tục thực hiện Bài viết này sẽ phân tích và giải thích các quy định cơ bản liên quan đến GTQSDĐ nhằm phục vụ cho việc bồi thường (BT), hỗ trợ tái định cư (HT), và tái định cư (TĐC) khi Nhà nước thu hồi đất.
1.2.1 Quy định về thẩm quyền xác định giá trị quyền sử dụng đất
Giá đất do nhà nước quy định bao gồm "giá đất theo bảng giá đất và giá đất cụ thể" Để xác định giá trị quyền sử dụng đất nhằm bồi thường khi Nhà nước thu hồi, giá đất cụ thể sẽ được áp dụng Các quy định về thẩm quyền xác định giá trị quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 114 và các quy định liên quan.
Thẩm quyền xác định giá trị quyền sử dụng đất (GTQSDĐ) thuộc về cơ quan Nhà nước, cụ thể là Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh, với trách nhiệm và quyền hạn rõ ràng Quy trình xác định GTQSDĐ là một hoạt động phức tạp, yêu cầu chuyên môn và kỹ năng nhất định, do đó, quyết định của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh cần dựa trên sự tham vấn và phối hợp với các cơ quan liên quan.
Dựa vào quy định tại khoản 3 Điều 114 Luật đất đai, các cơ quan có liên quan trong việc xác định GTQSDĐ bao gồm:
“- Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh;
- Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh;
- Hội đồng thẩm định giá trị quyền sử dụng đất.”
Sở Tài nguyên và Môi trường là cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh, trong khi Hội đồng thẩm định giá trị quyền sử dụng đất (GTQSDĐ) được thành lập bởi UBND cấp tỉnh với thành phần cụ thể.
“- Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh làm Chủ tịch Hội đồng;
- Đại diện lãnh đạo Sở Tài chính làm thường trực Hội đồng;
- Đại diện lãnh đạo Sở Tài nguyên và Môi trường;
- Đại diện lãnh đạo Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất;
- Tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá trị quyền sử dụng đất hoặc chuyên gia về giá đất;
- Các thành viên khác do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định.”
Về trình tự thực hiện xác định giá đất như sau:
Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm hỗ trợ UBND tỉnh trong việc xác định giá đất cụ thể Trong quá trình này, Sở có quyền thuê tổ chức tư vấn có chức năng xác định giá đất để đảm bảo tính chính xác và minh bạch trong việc xác định giá đất cụ thể.
Sở Tài nguyên và Môi trường sẽ trình Hội đồng thẩm định giá trị quyền sử dụng đất (GTQSDĐ) để xem xét Hội đồng này sẽ tổ chức cuộc họp nhằm thẩm định phương án xác định giá trị quyền sử dụng đất.
Bước 3: Sở Tài nguyên và Môi trường trình UBND tỉnh ký, ban hành quyết định giá đất cụ thể
1.2.2 Các loại đất cần phải xác định giá trị quyền sử dụng đất Để bảo đảm việc xác định giá đất được chính xác, tại Khoản 3, Điều 114 Luật Đất đai 2013 quy định rõ “việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp xác định giá trị quyền sử dụng đất phù hợp” Trong đó, phương pháp xác định GTQSDĐ phù hợp chịu sự tác động rất lớn từ loại đất cần phải xác định giá trị quyền sử dụng đất Vì vậy, phần dưới đây sẽ trình bày các quy định hiện hành của pháp luật đất đai về loại đất cần phải xác định giá trị quyền sử dụng đất
Theo Điều 10 của Luật Đất đai 2013, đất được phân loại thành ba nhóm: đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng Đất nông nghiệp là loại đất được Nhà nước giao cho người dân nhằm phục vụ sản xuất nông nghiệp, bao gồm trồng trọt, chăn nuôi và trồng rừng Đây là tư liệu sản xuất thiết yếu, vừa là tài liệu lao động vừa là đối tượng lao động, đặc biệt không thể thay thế trong ngành nông - lâm nghiệp Theo quy định của Luật Đất đai 2013, đất nông nghiệp còn được chia thành nhiều loại khác nhau tùy thuộc vào mục đích sử dụng.
“- Đất nông nghiệp trồng cây hàng năm;
- Đất nông nghiệp dùng cho chăn nuôi;
- Đất trồng cây lâu năm;
- Đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối;
- Đất nông nghiệp khác.” Đất phi nông nghiệp: Là loại đất không được sử dụng cho mục đích nông nghiệp, bao gồm các loại đất là:
“- Đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;
- Đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp;
- Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;
- Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp;
- Đất sử dụng vào mục đích công cộng;
- Đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng;
- Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng;
Đất sông ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng là loại đất phục vụ cho các mục đích đặc thù Đất chưa sử dụng được định nghĩa là loại đất chưa đủ điều kiện hoặc chưa được xác định cho sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản, lâm nghiệp, cũng như chưa được phân loại là đất khu dân cư nông thôn, đô thị hay chuyên dùng Hơn nữa, loại đất này chưa được Nhà nước giao cho tổ chức, hộ gia đình hoặc cá nhân nào để sử dụng ổn định lâu dài.
Chính phủ đã ban hành Nghị định số 44/2014/NĐ-CP vào ngày 15/5/2014, quy định về giá đất, bao gồm phương pháp định giá đất, xây dựng và điều chỉnh khung giá đất cũng như bảng giá đất Để cụ thể hóa các quy định này, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã phát hành Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT vào ngày 30/6/2014, quy định chi tiết về phương pháp định giá đất, xây dựng và điều chỉnh bảng giá đất, cũng như định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.
1.2.3 Nguyên tắc và phương pháp xác định giá trị quyền sử dụng đất
1.2.3.1 Nguyên tắc định giá đất
Giá đất liên quan mật thiết đến quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất, là vấn đề được Nhà nước và người dân quan tâm, ảnh hưởng đến dư luận Pháp luật đã quy định rõ nguyên tắc định giá đất, làm cơ sở cho các cơ quan có thẩm quyền ban hành hướng dẫn cụ thể cho từng địa phương Theo Điều 112 của Luật Đất đai 2013, việc định giá đất cần tuân thủ các nguyên tắc đã được quy định.
Nguyên tắc thứ nhất trong việc định giá đất là giá đất phải phù hợp với mục đích sử dụng tại thời điểm định giá Điều này có nghĩa là giá bồi thường phải dựa trên mục đích sử dụng ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không căn cứ vào hiện trạng sử dụng thực tế Nếu một thửa đất đã có nhà ở nhưng chưa chuyển đổi mục đích sử dụng, giá bồi thường chỉ được tính theo giá đất trồng cây lâu năm, không phải giá đất ở Quy định này được nêu rõ tại Khoản 2, Điều 74, Luật Đất đai.
Theo quy định năm 2013, việc bồi thường đất được thực hiện bằng cách giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất bị thu hồi Nếu không có đất để bồi thường, sẽ được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm thu hồi Đặc biệt, những thửa đất lấn chiếm từ bờ sông, kênh rạch, dù đã được định cư lâu dài, có thể không được bồi thường về đất.
Nguyên tắc thứ hai trong định giá đất yêu cầu xem xét thời hạn sử dụng đất đối với loại đất được định giá Khi Nhà nước giao hoặc cho thuê đất có thời hạn, việc định giá bồi thường cần tính đến khoảng thời gian mà người sử dụng đất đã khai thác từ khi nhận đất đến thời điểm bị thu hồi Thời gian đã sử dụng sẽ được khấu trừ, và bồi thường chỉ tương ứng với thời gian còn lại của quyền sử dụng đất.
THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT KHI THỰC HIỆN BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT TẠI NINH THUẬN VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ
THỰC TRẠNG THU HỒI ĐẤT VÀ XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ THỰC HIỆN BỒI THƯỜNG KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT Ở NINH THUẬN
SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ THỰC HIỆN BỒI THƯỜNG KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT Ở NINH THUẬN
Trong những năm gần đây, Ninh Thuận đã kêu gọi các nhà đầu tư nhằm thúc đẩy phát triển kinh tế tỉnh nhà Nhiều dự án lớn như điện năng lượng mặt trời và điện gió đã được triển khai, cùng với sự hình thành của các khu đô thị mới như Khu Đô thị mới Đông Bắc và Khu đô thị biển Bình Sơn – Ninh Chữ tại thành phố Phan Rang – Tháp Chàm Những dự án này thuộc loại Nhà nước thu hồi đất, góp phần chuyển mình cho Ninh Thuận, nâng cao đời sống người dân và ổn định kinh tế - xã hội của tỉnh.
Mặc dù Ninh Thuận đang phát triển, nhưng vẫn tồn tại những khó khăn, đặc biệt là đời sống và quyền lợi của người dân bị thu hồi đất Nhiều người đã mất đất, nhà cửa và công việc, dẫn đến khiếu nại kéo dài, gây bất ổn cho tình hình chính trị - xã hội địa phương Nguyên nhân chính là do công tác xác định quyền sử dụng đất chưa được thực hiện hiệu quả.
GTQSDĐ để bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước THĐ thực hiện các dự án do Nhà nước THĐ còn nhiều hạn chế, bất cập
Nhiều người có đất bị thu hồi không đồng tình với phương pháp xác định giá trị quyền đất để tính tiền bồi thường, dẫn đến khiếu nại kéo dài nhằm bảo vệ quyền lợi Theo báo cáo 5 năm của Tòa án nhân dân tỉnh Ninh Thuận, trong số 312 vụ án hành chính liên quan đến đất đai, có đến 128 vụ (41%) liên quan đến giá bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất cho các dự án phát triển kinh tế xã hội Đây là con số đáng báo động, yêu cầu các cơ quan chức năng cần nghiên cứu và đánh giá thực trạng công tác định giá đất để bồi thường, từ đó đưa ra giải pháp kịp thời và phù hợp với quy định pháp luật Bài viết sẽ trình bày một số vụ việc liên quan đến việc xác định giá đất bị thu hồi mà không được sự đồng tình của người dân.
2.1.1 Vụ án thứ nhất: Hoàng Xuân Chiểu khiếu kiện UBND thành phố Phan Rang – Tháp Chàm
Vụ án liên quan đến ông Hoàng Xuân Chiểu, cư trú tại phường Thanh Sơn, thành phố Phan Rang – Tháp Chàm, tỉnh Ninh Thuận, xoay quanh việc khiếu kiện quyết định thu hồi đất và bồi thường Theo Bản án số 12/2017/HC-ST ngày 21 tháng 7 năm 2017 của Tòa án nhân dân tỉnh Ninh Thuận, vào năm 2014, ông Chiểu nhận Quyết định số 1895/QĐ-UBND ngày 02/8/2014 từ UBND thành phố Phan Rang – Tháp Chàm về việc thu hồi 4.230m² đất trồng lúa của hộ ông để bồi thường và giải phóng mặt bằng cho dự án quy hoạch khu đô thị mới.
Vào ngày 02/8/2014, UBND thành phố Phan Rang – Tháp Chàm đã ban hành Quyết định số 1926/QĐ-UBND về việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho hộ ông Hoàng Xuân Chiểu do Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án quy hoạch khu đô thị mới Tổng số tiền bồi thường cho ông Chiểu là 912.168.000 đồng cho diện tích 4.230m² đất trồng lúa tại trung tâm thành phố Không đồng ý với mức bồi thường này, ông Chiểu đã khiếu nại lên UBND thành phố nhưng chưa nhận được phản hồi Do đó, ông đã khởi kiện yêu cầu Tòa án nhân dân tỉnh Ninh Thuận can thiệp, buộc UBND thành phố Phan Rang – Tháp Chàm phải bồi thường theo giá trị đất hiện hành.
Dựa trên các quy định của Luật Đất đai năm 2013, Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ và Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, các quy trình và tiêu chuẩn liên quan đến quản lý đất đai được thiết lập rõ ràng nhằm đảm bảo tính minh bạch và hiệu quả trong việc sử dụng tài nguyên đất.
36) và các quyết định của UBND tỉnh Ninh Thuận, Tòa án tỉnh Ninh Thuận nhận định rằng đây là khu đô thị mới thành phố Phan Rang – Tháp Chàm thuộc dự án phát triển kinh tế - xã hội, trong đó kết hợp các công trình công cộng như công viên, trường học Do vậy, Nhà nước THĐ và bồi thường theo giá nhà nước là đúng pháp luật đồng thời không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Hoàng Xuân Chiểu
2.1.1.2 Một số nhận xét về Bản án:
Qua Bản án trên có thể thấy, việc Tòa án áp dụng Luật Luật Đất đai năm
Nghị định số 44/2014/NĐ-CP, Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT và các quyết định hiện hành của UBND tỉnh Ninh Thuận không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Hoàng Xuân Chiểu là không đúng với quy định pháp luật và không phù hợp với thực tiễn.
Hội đồng thẩm định giá đã xác định giá trị đất của ông Hoàng Xuân Chiểu để tính tiền bồi thường là không hợp lý, khi ông chỉ nhận được 912.168.000 đồng cho 4.230m² đất trồng lúa, tương đương 216.000 đồng/m² Trong khi đó, sau khi san lấp mặt bằng, Công ty Thành Đông đã bán nền với giá gần 10.000.000 đồng/m² Tòa án tỉnh Ninh Thuận không xác minh giá đất thực tế trên thị trường mà chỉ dựa vào kết quả thẩm định của Hội đồng.
Trong quá trình xác định giá đất để bồi thường tại Ninh Thuận, Hội đồng thẩm định giá đất tỉnh đã không thuê tổ chức tư vấn độc lập, mà giao cho Trung tâm Phát triển quỹ đất thực hiện, dẫn đến sự thiếu công bằng và thiệt thòi cho người dân Theo Khoản 3, Điều 114 Luật Đất đai, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm quyết định giá đất cụ thể và có thể thuê tổ chức tư vấn để xác định giá đất dựa trên điều tra, thu thập thông tin về thửa đất và giá thị trường Việc xác định giá phải áp dụng phương pháp định giá phù hợp và trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi quyết định cuối cùng.
Theo Khoản 1, Điều 115 Luật Đất đai 2013, việc tư vấn xác định giá đất được thực hiện trong các trường hợp như xây dựng và điều chỉnh khung giá đất, xây dựng và điều chỉnh bảng giá đất, cũng như định giá đất cụ thể theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Bản án cho thấy sự không đồng bộ trong chính sách bồi thường giải tỏa và tái định cư giữa các địa phương trong tỉnh Quy định pháp luật và thực tiễn áp dụng về giá đất bồi thường cho người dân vẫn chưa đáp ứng được yêu cầu thực tế.
Giá đất do Nhà nước quy định thường thấp hơn nhiều so với giá chuyển nhượng trên thị trường Do đó, việc định giá đất bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá dẫn đến sự chênh lệch đáng kể so với giá thị trường thực tế.
Việc điều tra và khảo sát giá đất trên thị trường để xác định giá đất cụ thể gặp nhiều khó khăn do giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) ghi trong hợp đồng thường không phản ánh đúng giá thực tế Điều này chủ yếu xuất phát từ mong muốn của người dân trong việc hạn chế nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước, dẫn đến việc họ không sẵn lòng cung cấp thông tin về giá thực tế chuyển nhượng.
2.1.2 Vụ việc thứ hai: Xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính tiền bồi thường khi thu hồi đất tại Dự án Khu đô thị mới Khánh Hải, huyện Ninh Hải
2.1.2.1 Cách xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính tiền bồi thường khi thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền
MỘT SỐ KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ THỰC HIỆN BỒI THƯỜNG
2.2.1 Kiến nghị sửa đổi, hoàn thiện các quy định của pháp luật về xác định giá trị quyền sử dụng đất:
Dựa trên kết quả nghiên cứu thực trạng thu hồi đất và xác định giá trị quyền sử dụng đất để thực hiện bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất tại Ninh Thuận, tác giả đề xuất một số kiến nghị nhằm sửa đổi và hoàn thiện các quy định pháp luật liên quan đến việc xác định giá trị quyền sử dụng đất.
Theo quy định hiện hành, Chính phủ ban hành khung giá đất làm căn cứ để UBND tỉnh ban hành bảng giá đất, được sử dụng để tính thuế, phí và lệ phí Tuy nhiên, giá trong bảng giá đất không phải là giá để xác định giá trị quyền sử dụng đất (GTQSDĐ) bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất Thực tế, nhiều địa phương, bao gồm Ninh Thuận, thường sử dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất, dẫn đến việc bảng giá đất trở thành căn cứ tính giá trị GTQSDĐ cho bồi thường Giá đất trong bảng giá thường thấp hơn nhiều so với giá thị trường, trong khi Luật Đất đai hiện hành chưa quy định rõ về giá đất thị trường và tổ chức có chức năng xác định giá trị này Một số cơ quan nhà nước và nhà đầu tư cho rằng họ đã định giá đất theo giá thị trường, nhưng người dân lại không đồng thuận với giá bồi thường khi thu hồi đất Đây là vấn đề cần được quy định cụ thể trong việc sửa đổi Luật Đất đai.
Thứ hai, hiện nay khung giá đất do Chính phủ ban hành và bảng giá đất do
UBND tỉnh hiện nay đang áp dụng giá đất bồi thường quá thấp so với giá chuyển nhượng trên thị trường, dẫn đến việc định giá đất không hợp lý Chính phủ cần ban hành khung giá đất, trong khi UBND tỉnh nên nâng bảng giá đất lên ngang bằng với giá trị thị trường Một số quốc gia như Đài Loan và Singapore cho phép người dân tự kê khai giá nhà đất, với quy định rằng giá cao sẽ phải chịu thuế cao, còn giá thấp thì Nhà nước có quyền mua lại đất khi thu hồi Điều này khuyến khích người dân xác định giá đất hợp lý khi đăng ký Việt Nam cũng nên xem xét cơ chế cho phép người sử dụng đất tự đăng ký giá đất để đảm bảo tính công bằng trong bồi thường.
20 Nguyễn Đình Thọ, 2019 “Nhiều bất cập trong vấn đề định giá”, Báo Kiểm toán số 11 năm 2019 h
Vào thứ ba, các quy định về định giá đất cần được làm rõ với ba điểm chính: (1) giá đất bồi thường phải được xác định cụ thể và phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường; (2) cần xác định thời điểm định giá đất cụ thể; (3) trong hợp đồng thuê, cần quy định chi tiết các trường hợp phải thuê tổ tư vấn định giá Theo Khoản 3, Điều 114 Luật Đất đai 2013, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có thể thuê tổ chức có chức năng tư vấn để xác định giá đất cụ thể, nhưng chưa quy định rõ các trường hợp cần thuê, dẫn đến sự không thống nhất trong quá trình định giá đất bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Một trong những nguyên tắc quan trọng trong việc định giá đất để bồi thường khi thu hồi đất là phải phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường Tuy nhiên, hiện nay khung giá đất do Chính phủ ban hành chỉ tương đương 20 – 30% giá thị trường, trong khi bảng giá đất của UBND các tỉnh chỉ đạt 30 – 60% giá thị trường địa phương Do đó, việc xác định giá đất để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất cần được quy định rõ ràng hơn, bao gồm nguyên tắc xác định giá đất, giá đền bù cho người có đất bị thu hồi, và cơ quan phụ trách định giá đất, cùng với việc cải tiến cơ chế định giá đất theo quy định hiện hành.
Hiện nay, nhiều dự án khi thực hiện bồi thường thường áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh để định giá đất, mặc dù phương pháp này dễ sử dụng nhưng lại dễ bị lợi dụng và thiếu độ tin cậy Do đó, Nhà nước cần xem xét xây dựng và thay thế bằng phương pháp định giá đất hàng loạt 22, nhằm tạo ra lưới giá đất và xác định giá đất gần gũi hơn với giá thị trường.
21 Nguyễn Đình Thọ, 2019 “Nhiều bất cập trong vấn đề định giá”, Báo Kiểm toán số 11 năm 2019
Định giá đất hàng loạt là quá trình xác định giá trị của nhiều thửa đất thuộc cùng một hoặc nhiều loại trong một khu vực địa lý cụ thể Quá trình này diễn ra tại một thời điểm nhất định và tuân theo các nguyên tắc, phương pháp, trình tự và thủ tục được quy định bởi pháp luật.
Vào thứ sáu, cần xem xét lại phương thức định giá đất, đặc biệt trong việc xác định giá đất để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi Một hướng thay đổi có thể là việc xác định giá đất dựa trên sự thỏa thuận với người sử dụng đất.
Trong trường hợp không đạt được thỏa thuận về giá đất, người bị thu hồi đất có quyền yêu cầu cơ quan thẩm định giá xác định giá trị đất Nếu một bên không đồng ý với giá do cơ quan thẩm định giá đưa ra, họ có quyền yêu cầu tổ chức khác thực hiện thẩm định lại giá để tính toán tiền bồi thường.
2.2.2 Giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện các quy định pháp luật về xác định giá trị quyền sử dụng đất Để khắc phục những tồn tại, bất cập trong việc thực hiện xác định GTQSDĐ để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, tác giả đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác xác định giá trị quyền sử dụng đất, cụ thể như sau:
Luật Đất đai năm 2013 quy định giá đất cụ thể làm cơ sở tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất Quyết định giá đất cụ thể của UBND cấp tỉnh có thể bị khiếu nại và Tòa án có quyền xem xét tính hợp lý của giá này trong quá trình phê duyệt phương án bồi thường Nếu được công nhận, điều này sẽ đánh dấu một bước tiến mới cho hoạt động tố tụng hành chính tại Việt Nam, tuy nhiên, việc áp dụng chính thức cần có văn bản hướng dẫn thi hành.
Cần thiết phải xây dựng một hệ thống thông tin và dữ liệu định giá đất, cùng với cơ chế xác định giá đất trên thị trường dựa trên cơ sở khoa học và thực tiễn Đồng thời, nên có một chủ thể công bố giá thị trường theo từng thời điểm để đảm bảo tính minh bạch Các thông tin về đất đai trong cơ sở dữ liệu cũng cần được cập nhật thường xuyên.
Trong cuốn sách "Pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai ở Việt Nam" (2016), tác giả Phan Trung Hiền đã trình bày về việc xác định giá đất để tính tiền bồi thường theo cơ chế thị trường Nội dung này được nêu rõ trong các trang 149-150, nhấn mạnh tầm quan trọng của việc áp dụng các quy định pháp luật phù hợp nhằm đảm bảo quyền lợi cho người dân và sự công bằng trong quản lý đất đai.
Để đảm bảo tính minh bạch trong các giao dịch đất đai, cần thường xuyên cập nhật thông tin về thị trường địa phương Việc sửa đổi quy định về giá tính thuế trong giao dịch đất đai sẽ giúp phản ánh giá trị thực của giao dịch trên hợp đồng, từ đó tạo điều kiện thuận lợi cho việc kiểm soát giá đất và giải quyết các tranh chấp liên quan đến giá đất.
Để đảm bảo tính công bằng trong bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, cần đẩy mạnh công khai hóa và minh bạch hóa quá trình xác định giá trị quyền sử dụng đất (GTQSDĐ) Nhiều địa phương hiện nay vẫn thiếu rõ ràng trong việc xác định giá đất, dẫn đến sự nghi ngờ từ người dân về tính công tâm của cán bộ thực thi Do đó, việc công khai và minh bạch trong tất cả các khâu của quy trình định giá đất là rất quan trọng để tạo niềm tin và đảm bảo quyền lợi cho người dân bị thu hồi đất.