Các bài báo pháp lý hay về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tổng kết đánh giá nhận xét về các trường hợp tranh chấp trong chuyển nhượng bất động sản, các quy định, quy trình pháp luật về chuyển nhượng bật động sản ,
TỔNG HỢP BỞI LUẬT SƯ FDVN 20 B I B O PH P LÝ VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Fdvfnirmlaw 99 Nguyễn Hữu Thọ, quận Hải Châu, TP Đà Nẵng fdvn.vn \ fdvnlawfirm.vn \ diendanngheluat.vn M CL C 20 BÀI BÁO PHÁP LÝ V CHUY N NH NG QUY N S D NG Đ T V NG M C TRONG VI C CHUY NăNH NG QUY N S D NGăĐ T B NG H PăĐ NG Y QUY N VÀ KI N NGH NGUY N TH ẦIMăPH NG (Toà án quân Khu vực Quân khu 9) CHUY NăNH NG QUY N S D NGăĐ T CÓ M M TRểNăĐ T- TH C TI N ÁP D NG VÀ KI N NGH HOÀN THI N PHÁP LU T 10 LÊ THANH TOÀN (TAND huyện Kiên Hải, t nh Kiên Giang) NH N CHUY NăNH NG QUY N S D NGăĐ T NH M TH C HI N D ÁN - B T C P VÀ GI IăPHỄPăĐ XU T 17 GS.ăTSẦH.ăĐ NG HÙNG VÕ nguyên Th tr ởng B TỢỄăỉỂuỉăvỢăMơỄătr ờng PGS TS PHAN TRUNG HI N PểóăTr ởng khoa Luật,ăTr ờỉỂăĐ i học C ỉăTểơ CÔNG NH N H PăĐ NG CHUY NăNH NG QUY N S D NGăĐ T VI PH MăQUYăĐ NHăĐI U KI N CĨ HI U L C V HÌNH TH C ậ B T C P VÀ H NG GI I QUY T 24 PGS.TS TR NăTHĔNGăầONG PểóăTr ởng khoa Ngo i ngữ Pểỡịălý,ăĐ i học Luật TP Hồ Chí Minh, NGUY NăVĔNăNHÂN Thẩm phán, Tòa án nhân dân huyện Châu Thành, t ỉểăĐồng Tháp H PăĐ NG CHUY NăNH NG QUY N S D NGăĐ T 33 ThS T TH THÙY TRANG Đ Ễ ểọc Tể ơỉỂ m Ễ ĐI U KI N TH C HI N QUY N CHUY NăNH NG QUY N S D NGăĐ T 38 LS NGUY N THÙY TRANG Phịng ẦỄ m tốn ỉ Ễ b , Thanh tra TổỉỂ Công ty Công ỉỂểỄệị Hóa cể t mỏ Vinacomin HỒN THI NăCỄCăQUYăĐ NH C A PHÁP LU T V CHUY NăĐ I, CHUY N NH NGăĐ T NÔNG NGHI P N C TA HI N NAY 47 TS BÙI Đ C HI N VỄệỉ Nhà ỉ ớc Pháp luật TRANH CH P TH A K TÀI S N VÀ H PăĐ NG CHUY NăNH NG QUY N S D NGăĐ T 54 Luật gia TR N M NG BÌNH H PăĐ NG CHUY NăNH NG QUY N S D NGăĐ T KHÔNG TUÂN TH QUYăĐ NH V HÌNH TH C 58 NGUY NăVĔNăHUYă (TAND huyện Ia Grai, t nh Gia Lai) H PăĐ NGăĐ T C C CHUY NăNH NG QUY N S D NGăĐ TăNH NGă KHÔNG GHI THÔNG TIN TH AăĐ T 65 Luật gia CHU THANH TÙNG H PăĐ NG CHUY NăNH NG QUY N S D NGăĐ T VÔ HI U 68 THS ầÊăVĔNăQUANG - Tr ởng phòng PHÁP LU T V CHUY NăNH NG QUY N S D NGăĐ T C A T CH C KINH T , B T C P VÀ KHUY N NGH 74 ThS Ngô Th Hồng Ánh (Tr ờỉỂăĐ i học Kỹ thuật Công nghiệp - Đ i học Thái Nguyên) M T S R I RO PHÁP LÝ TRONG GIAO D CH CHUY NăNH NG QUY N S D NGăĐ T VÀ GI I PHÁP KH C PH C 80 Tr ăỂỄúịăvỄêỉăịểỡịălýăPể măDuyăẦểỊa TruỉỂătợmătr ăỂỄúịăịểỡịălýăỉểỢăỉ ớcătểỢỉểăịểố TH C HI N PHÁP LU T V H PăĐ NG CHUY NăNH NG QUY N S D NGăĐ T T I T NHăS NăLAă- TH C TR NG VÀ GI I PHÁP 84 ĐứỊăTể Thi t Tr ờng Trung c p Luật Tây Bắc B N CH T C A H PăĐ NG CHUY NăNH NG QUY N S D NGăĐ T THEO PHÁP LU T HI N HÀNH 88 Nguy n VĕỉăHỄ n Tòa án nhân dân tối cao TH C TR NG PHÁP LU T V CHUY NăNH NG QUY N S D NGăĐ T VI T NAM HI N NAY 93 Nguy ỉăVĕỉăHỄ n Toà án nhân dân tối cao M T S L UăụăKHIăTUYểNăB H PăĐ NG CHUY NăNH NG QUY N S D NGăĐ T VÀ TÀI S N G N LI N V IăĐ T VÔ HI U 104 ThS Nguy ỉăVĕỉăT m Tồ Dân sự, Tịa án nhân dân tối cao HOÀN THI N KHUNG PHÁP LÝ V CHUY NăNH NG QUY N S D NG Đ T 107 Nguy ỉăVĕỉăHỄ n Tòa án nhân dân tối cao BÀN V GI I QUY T TRANH CH P H PăĐ NG CHUY NăNH NG QUY N S D NGăĐ T KHƠNG CĨ CƠNG CH NG, CH NG TH C 114 Tểs.ăầêăVĕỉăQuaỉỂ Phó ViệỉăTr ởng VKSND huyện L c Ninh, t ỉểăBìỉểăPể ớc SO SÁNH QUY N CHUY NăNH NG QUY N S D NGăĐ T C A T CH C KINH T TRONGăN C V I T CH C KINH T CĨ V NăĐ UăT ă N C NGỒI VI T NAM 121 ThS Ngô Th Hồng Ánh (Tr ờỉỂăĐ i học Kỹ thuật Công nghiệp - Đ i học Thái Nguyên) V NG M C TRONG VI C CHUY NăNH NG QUY N S B NG H PăĐ NG Y QUY N VÀ KI N NGH D NGăĐ T NGUY N TH KIMăPH NG (Toà án quân s Khu v c Quân khu 9) Qua thực tiễn cho th y v án tranh ch p v h p đồng uỷ quy n chuy n nh ng quy n s d ng đ t gia tăng phức tạp Đây hình thức chuy n nh ng quy n s d ng ẩn chứa r t nhi u r i ro v mặt pháp lỦ khó khăn việc gi i quy t có tranh ch p 1.Quyăđ nh c a pháp lu t v chuy nănh ng quy n s d ngăđ t Pháp luật đ t đai không đ a khái niệm c th v việc chuy n nh ng quy n s d ng đ t đai, nhiên hi u theo cách chung nh t thì: Chuy n nh ng quy n s d ng đ t hình thức ch s hữu chuy n giao đ t với quy n s d ng c a cho ng i nhận chuy n nh ng Ch s hữu nhận đ c đ c số ti n t ơng ứng với giá trị quy n s d ng đ t theo thỏa thuận bên Theo quy định kho n Đi u 188 Luật Đ t đai 2013 thì: “3.ă VỄệc chuy ỉă đổi, chuy ỉăỉể ng, cho thuê, cho thuê l i, thừa k , t ng cho, th ch p quy n sử dụỉỂăđ t, góp vốn quy n sử dụỉỂăđ t phảỄăđĕỉỂăkýăt ỄăcơăquaỉăđĕỉỂăkýăđ tăđaỄăvỢăcóăểỄệu lực k từ thờỄăđỄ măđĕỉỂăkýăvỢỊăsổ đ aăcểíỉể.” Đ đ c quan đăng kỦ đ t đai đăng kỦ vào sổ địa bên chuy n nh ng quy n s d ng đ t bắt buộc ph i thực đầy đ th t c nh : Công chứng chứng thực h p đồng chuy n nh ng theo quy định m a kho n Đi u 167 Luật Đ t đai năm 2013: “a)ăH ịăđồng chuy ỉăỉể ng, t ng cho, th ch p, góp vốn quy n sử dụng đ t, quy n sử dụỉỂă đ t tài sản gắn li n vớỄă đ t phảỄă đ c công ch ng ho c ch ng thực…”; Kê khai nghĩa v tài đóng thu thu nhập cá nhân (k c tr ng h p đ c miễn nộp thu ); Đăng kỦ bi n động đ t đai nộp hồ sơ đăng kỦ bi n động cho quan đăng kỦ đ t đai Nh vậy, ph i có h p đồng chuy n nh ng đ c công chứng chứng thực bên ng i nhận chuy n nh ng thực đ c th t c sang tên gi y chứng nhận quy n s d ng đ t 2.V ăh păđ ngăuỷăquy n Đi u 562 Bộ luật Dân 2015 quy định v h p đồng y quy n nh sau: “H ịăđồỉỂă yăquy ỉălỢăsựătểỏaătểuậỉăỂỄữaăcỡcăbêỉ,ătểỀỊăđóăbêỉăđ că yăquy ỉăcóăỉỂểĩaăvụătểựcăểỄệỉă cơỉỂăvỄệcăỉểợỉăếaỉểăbêỉă yăquy ỉ,ăbêỉă yăquy ỉăcể ăịểảỄătrảătểùălaỊăỉ uăcóătểỏaătểuậỉă ểỊ căịểỡịăluậtăcóăquyăđ ỉể.” T quy định có th th y bên đ c y quy n nhân danh, thay mặt bên y quy n s d ng th a đ t, chuy n nh ng, tặng cho quy n khác n u có thỏa thuận h p đồng y quy n, ng i đ c uỷ quy n không th chuy n nh ng cho b n thân khơng khơng ph i thành phần hồ sơ đăng kỦ chuy n nh ng quy n s d ng đ t 2.1 u điểm Th i gian v a qua thị tr ng b t động s n dần phát tri n tr lại sau th i gian dài trầm lắng đại dịch Covid-19 gây ra, việc mua bán nhà đ t diễn sôi động thu hút đ c sức mua r t lớn Vì nhi u lỦ khác mà khơng ng i dân mua bán b t động s n h p đồng y quy n chuy n nh ng quy n s d ng đ t Đây hình thức mua bán đ c nhi u nhà đầu t lựa chọn hình thức có u m nh : Một là, xét v th t c hình thức mua bán đ c diễn nhanh gọn, dễ dàng N u nh ti n hành mua bán hình thức thơng th ng bên ph i ký h p đồng mua bán xong ti n hành làm th t c chuy n quy n s d ng đ t, hai bên ph i ti n hành nhi u b ớc nh : KỦ h p đồng mua bán có cơng chứng chứng thực; nộp hồ sơ chuy n quy n s d ng đ t Uỷ ban nhân dân quận huyện nơi có đ t; nhận thơng báo đóng thu ; đóng thu , nộp lại biên lai thu thu ch nhận gi y chứng nhận… th t c diễn theo quy trình, th i gian đ nhận gi y chứng nhận quy n s d ng đ t t ch s hữu cũ chuy n sang ch s hữu có th m t c tháng mua bán đ t h p đồng y quy n hai bên cần ti n hành ký h p đồng y quy n có cơng chứng chứng thực, th t c công chứng, chứng thực h p đồng uỷ quy n có có th ti n hành xong vài gi không ph i lại nhi u lần, nhi u quan Hai là, bên mua bên bán “lách” đ c đóng thu thu nhập cá nhân đóng lệ phí tr ớc bạ Theo quy định làm th t c mua bán b t động s n hai bên ph i nộp mức thu 2% giá chuy n nh ng (kho n 12, Đi u 2, Nghị định 12/2015/NĐ-CP) lệ phí tr ớc bạ 0.5% giá trị nhà, đ t (kho n Đi u, Nghị định 140/2016/NĐ-CP) việc chuy n nh ng h p đồng y quy n “lách” đ c loại thu , phí này, bên mua bán đ c h ng l i t việc mua bán mà nhà n ớc th t thu thu c a ng i mua ng i bán Ba là, đ mua b t động s n mà ch a đáp ứng đ u kiện đ ti n hành việc mua bán Ví d nh việc mua bán nhà xã hội có quy định r t c th , sau 05 năm k t th i m toán h t ti n mua nhà ch s hữu nhà xã hội đ c quy n tự chuy n nh ng (kho n Đi u 62 Luật Nhà ) nh ng lỦ ch s hữu nhà xã hội muốn bán sớm ch a đ 05 năm hai bên ng i mua ng i bán “lách luật” cách ký với h p đồng y quy n, hay việc mua bán quy t định n n đ t tái định c ch a nhận đ c n n, bên làm h p đồng y quy n b t động s n không đáp ứng đ u kiện theo quy định Đi u 188 Luật Đ t đai 2013[1] 2.2 Những rủi ro pháp lý Với m c đích h p pháp hóa giao dịch mua bán, chuy n nh ng nhà đ t mà bên ch th ch a đ u kiện lỦ mà khơng làm h p đồng chuy n nh ng quy n s d ng đ t đư kỦ k t h p đồng y quy n Tuy nhiên, ngồi l i ích mang lại “v tr ớc mắt” v pháp lý thực giao dịch h p đồng uỷ quy n chuy n nh lý ng quy n s d ng đ t theo đ ng vòng nh th mang nhi u r i ro pháp 2.2.1 Việc chuyển nh ợng quyền sử dụng đất hợp đồng uỷ quyền khơng có hiệu lực pháp luật Theo quy định kho n Đi u 188 Luật Đ t đai 2013 h p đồng chuy n nh ng quy n s d ng đ t đ c đăng kỦ quan đăng kỦ đ t đai việc chuy n nh ng có hiệu lực Đ ti n hành đăng kỦ vào sổ địa chính, cần có h p đồng chuy n nh ng quy n s d ng đ t đư công chứng chứng thực Nh vậy, h p đồng y quy n không ph i hình thức chuy n nh ng quy n s d ng đ t t ng i sang ng i khác, mà ng i đ c y quy n nhân danh ng i y đ thực giao dịch nh : mua, bán, tặng, cho, cầm cố, th ch p Do đó, h p đồng y quy n không làm phát sinh đầy đ giá trị pháp lý ng i nhận chuy n nh ng quy n s d ng đ t t ng i khác Đồng th i, giá đ t lên cao ng i bán có th dễ dàng đổi ý r t dễ x y tình trạng ng i bán u cầu Tịa án tun bố h p đồng vơ hiệu b n ch t c a h p đồng y quy n nhằm đ che d u việc chuy n quy n s d ng nhà đ t Do mà khơng th chứng minh hiệu lực c a việc chuy n nh ng quy n s d ng đ t tr ng h p 2.2.2 Quyền đất bị giới hạn theo phạm vi uỷ quyền Phạm vi y quy n bên thỏa thuận nh ng n u tr ti n cho bên có đ t nh ng nhận y quy n nhi u tr ng h p không đ c thực đầy đ quy n c a ng i s d ng đ t dễ x y tình trạng: bên mua đư tr ti n cho ch s hữu đ t nh ng tên gi y chứng nhận quy n s d ng đ t gi y t v th a đ t đứng tên ch s hữu cũ 2.2.3 Bên ủy quyền đơn ph ơng chấm dứt hợp đồng ủy quyền Vì h p đồng y quy n nên bên có đ t (bên y quy n) có quy n đơn ph ơng ch m dứt h p đồng Đi u 569 Bộ luật Dân 2015 quy định rõ v đơn ph ơng ch m dứt h p đồng y quy n nh sau: Tr ng h p y quy n có thù lao, bên y quy n có quy n đơn ph ơng ch m dứt thực h p đồng b t lúc nào, nh ng ph i tr thù lao cho bên đ c y quy n t ơng ứng với công việc mà bên đ c y quy n đư thực bồi th ng thiệt hại; n u y quy n khơng có thù lao bên y quy n có th ch m dứt thực h p đồng b t lúc nào, nh ng ph i báo tr ớc cho bên đ c y quy n th i gian h p lý Bên y quy n ph i báo văn b n cho ng i thứ ba bi t v việc bên y quy n ch m dứt thực h p đồng; n u khơng báo h p đồng với ng i thứ ba có hiệu lực, tr tr ng h p ng i thứ ba bi t ph i bi t v việc h p đồng y quy n đư bị ch m dứt Tr ng h p y quy n khơng có thù lao, bên đ c y quy n có quy n đơn ph ơng ch m dứt thực h p đồng b t lúc nào, nh ng ph i báo tr ớc cho bên y quy n bi t th i gian h p lý; n u y quy n có thù lao bên đ c y quy n có quy n đơn ph ơng ch m dứt thực h p đồng b t lúc ph i bồi th n u có ng thiệt hại cho bên y quy n, Pháp luật cho phép bên dễ dàng đơn ph ơng ch m dứt h p đồng y quy n Do đó, bên c m th y phúc l i t việc chuy n nh ng đ t khơng cịn tốt nh mong muốn hay nhi u lý khác có th ch m dứt h p đồng y quy n b t lúc nào, ng i chịu thiệt bên lại 2.2.4 Hợp đồng đ ơng nhiên hết hiệu lực bên uỷ quyền bên đ ợc uỷ quyền chết Theo quy định c a pháp luật dân đại diện theo y quy n ch m dứt số tr ng h p: ng i đ c đại diện ng i đại diện đơn ph ơng ch m dứt thực việc y quy n; ng i đ c đại diện, ng i đại diện cá nhân ch t ng i thân c a ng i đ c y quy n gặp rắc rối việc làm th t c th a k tài s n đư mua Theo kho n Đi u 422 Bộ luật Dân 2015 quy định cá nhân giao k t h p đồng ch t h p đồng đ ơng nhiên bị ch m dứt Do đó, ng i y quy n ch t, quy n s d ng th a đ t h p đồng tr thành di s n th a k đ c chia cho ng i th a k c a ng i y quy n theo quy định c a pháp luật v th a k , ng i đ c y quy n khơng cịn quy n l i với th a đ t Ngồi cịn r t nhi u r i ro làm nh h ng đ n quy n c a ng i mua nh : th t lạc, m t, cháy gi y y quy n; ng i y quy n n ti n ng i khác, vay n ngân hàng, n thu , ch n có quy n u cầu Tịa án kê biên tài s n bán đ u giá thu ti n tr n Thực tiễn xét x cho th y, việc tranh ch p v h p đồng uỷ quy n chuy n nh ng quy n s d ng đ t diễn nhi u, gây thiệt hại lớn v th i gian công sức ti n bạc c a bên tham gia tố t ng Ng i vi t xin đ a ví d : nh Ơng Trần Văn A có diện tích 690m2 muốn bán cho ơng Nguyễn Th B với giá chuy n ng 250.000.000 đồng Ngày 02/11/2020, hai bên ký h p đồng nhận cọc, theo ơng A đư nhận cọc c a ông B số ti n 70.000.000 đồng, số ti n 180.000.000 đồng lại tốn cơng chứng sang tên hạn 01 tháng Đ n ngày 30/11/2020, ông A ông B đ n Văn phòng Công chứng làm th t c, thay làm h p đồng chuy n nh ng quy n s d ng đ t ông A với ông B tho thuận làm h p đồng y quy n, theo ơng A uỷ quy n cho ông B đ c quy n định đoạt chuy n nh ng diện tích đ t nói sau ông B tr h t ti n cho ông A Vào đầu tháng 3/2021, khu vực đ t mà ông B mua giáp với đ ng c a khu đô thị m , giá đ t tăng cao nên ông B đư bán đ t th a 690 m2 cho bà Nguyễn Thị C với giá 900.000.000 đồng Tuy nhiên, h p đồng uỷ quy n chuy n nh ng ph i chịu thu hai lần[2] nên ơng B có gặp ơng A nh ông A ký h p đồng chuy n nh ng trực ti p t ông A sang cho bà C đ đ đ c lần thu phí nh ng ơng A khơng chịu, đồng th i đòi ch m dứt h p đồng uỷ quy n với ơng B, hồn tr lại cho ơng B số ti n 250.000.000 đồng đòi lại đ t Ông B không ch p nhận ti p t c chuy n nh cho bà C ch p nhận chịu phí hai lần ng mi ng đ t Ngày 26/3/2021, Chi nhánh Văn phòng đăng kỦ đ t đai huyện có ti p nhận hồ sơ chỉnh lý bi n động đ t đai c a ông Trần Văn A sang tên cho bà Nguyễn Thị C th a đ t số Hồ sơ đăng kỦ bi n động gồm có: Gi y chứng nhận quy n s d ng đ t số MT c a UBND huyện VT c p cho ông Trần Văn A h p đồng chuy n nh ng quy n s d ng đ t ông A (do ông Nguyễn Th B làm đại diện theo h p đồng y quy n cơng chứng Văn phịng công chứng) với bà Nguyễn Thị C Sau xem xét hồ sơ đăng kỦ bi n động, xét th y hồ sơ h p lệ, Chi nhánh Văn phòng đăng kỦ đ t đai đư xác nhận Gi y chứng nhận quy n s d ng đ t v việc chuy n nh ng cho bà Nguyễn Thị C Ơng A khơng ch p nhận việc chuy n nh ng c a ông B cho bà C nên đư yêu cầu Toà án: H y h p đồng y quy n ngày 30/11/2017 ông A ông Nguyễn Th B bị vô hiệu gi tạo; H y h p đồng chuy n nh ng quy n s d ng đ t ông B với bà C vô hiệu; H y nội dung xác nhận th a đ t c a Chi nhánh Văn phòng đăng kỦ đ t đai t ông A cho bà C Gi i quy t tình có quan m sau: Quan m thứ nh t cho rằng: Vì h p đồng uỷ quy n chuy n nh ng quy n s d ng đ t gi tạo nhằm che đậy thật chuy n nh ng đ t đ trốn thu , cần ch p nhận yêu cầu c a ông A H y h p đồng y quy n ông Trần Văn A ông Nguyễn Th B bị vô hiệu Do h p đồng uỷ quy n bị vô hiệu nên h p đồng ông B bà C vô hiệu ông B khơng có quy n chuy n nh ng quy n s d ng đ t đồng th i cần ki n nghị tới Chi nhánh Văn phòng đăng kỦ đ t đai huyện VT chỉnh lỦ, u chỉnh đ h y nội dung xác nhận sang tên c a Chi nhánh Văn phòng đăng kỦ đ t đai t ông Trần Văn A sang cho bà Nguyễn Thị C Quan m thứ hai cho rằng: H p đồng uỷ quy n chuy n nh ng ông A ông B có giá trị pháp lý nh vào h p đồng uỷ quy n ông B có th chuy n nh ng quy n s d ng đ t cho bà C, đó, giao dịch ơng B với bà C cần đ c cơng nhận bà C ng i thứ ba tình việc sang tên sang tên c a Chi nhánh Văn phòng đăng kỦ đ t đai t ông Trần Văn A sang cho bà Nguyễn Thị C hoàn toàn h p lệ Theo quan m c a chúng tôi: H p đồng y quy n ông A ông B giao dịch cách gi tạo nhằm che gi u việc sang nh ng đ t nên h p đồng y quy n vô hiệu theo quy định u 124 Bộ luật Dân 2015 [3] Còn u cầu c a ơng A địi h y h p đồng chuy n nh ng quy n s d ng đ t ông B với bà C h y nội dung xác nhận th a đ t c a Chi nhánh Văn phòng đăng kỦ đ t đai t ơng A cho bà C có th th y: ơng B chuy n đư nh ng toàn th a đ t cho bà C theo h p đồng chuy n nh ng quy n s d ng đ t có chứng thực c a Văn phịng cơng chứng, hai bên đư thực xong việc chuy n nh ng đư giao nhận xong ti n đ t, bà C đư đăng kỦ đư đ c Chi nhánh văn phòng đăng kỦ đ t đai chỉnh lý sang tên bà C Theo quy định Đi u 503 Bộ luật Dân 2015 thì: Việc chuy n quy n s d ng đ t có hiệu lực k t th i m đăng kỦ theo quy định c a Luật Đ t đai; theo quy định kho n 7 Đi u 95 Luật Đ t đai thì: Việc đăng kỦ đ t đai, tài s n gắn li n với đ t có hiệu lực k t th i m đăng kỦ vào sổ địa Nh việc chuy n nh ng ông B bà C đư có hiệu lực pháp luật Đồng th i bà C nhận chuy n nh ng tài s n đư tuân th đầy đ quy định c a pháp luật đư đ c quan có thẩm quy n xác lập sang tên cho bà C nên h p đồng chuy n nh ng quy n s d ng đ t ông B bà C không bị vô hiệu theo quy định kho n Đi u 133 Bộ luật Dân 2015[4] ng i thứ ba tình Do đó, theo quy định kho n Đi u 133[5] Bộ luật Dân ơng A khơng có quy n đòi lại quy n s d ng đ t th a số t bà C 3.Ki n ngh Qua thực tiễn cho th y v án tranh ch p v h p đồng uỷ quy n chuy n nh ng quy n s d ng đ t gia tăng phức tạp hơn, nhi u lý mà cịn có r t nhi u tr ng h p chuy n nh ng quy n s d ng đ t hình thức h p đồng uỷ quy n Tuy nhiên ch a có văn b n h ớng dẫn chi ti t, c th việc uỷ quy n chuy n nh ng quy n s d ng đ t n u có phát sinh tranh ch p đ c gi i quy t nh th nào, ch p nhận giao dịch đ c uỷ quy n, b o vệ ng i thứ ba tình hay tuyên h p đồng uỷ quy n vô hiệu gi tạo huỷ giao dịch ng i thứ ba Tác gi đ nghị nên có văn b n h ớng dẫn gi i quy t tr ng h p theo h ớng: h p đồng uỷ quy n với m c đích chuy n nh ng quy n s d ng đ t n u phát sinh tranh ch p tuyên h p đồng vơ hiệu, cịn n u nh đư đ c chuy n nh ng cho ng i thứ ba tình ng i thứ ba khơng bi t đ c m c đích c a việc uỷ quy n nhằm trốn thu cần ch p nhận giao dịch c a ng i thứ ba h p pháp nhằm b o vệ quy n l i ích đáng c a cơng dân, phù h p với quy định c a pháp luật dân sự./ DANH M C TÀI LI U THAM KH O: [1] Đi u 188 Đi u kiện thực quy n chuy n đổi, chuy n nh ng, cho thuê, cho thuê lại, th a k , tặng cho, th ch p quy n s d ng đ t; góp vốn quy n s d ng đ t Ng i s d ng đ t đ c thực quy n chuy n đổi, chuy n nh ng, cho thuê, cho thuê lại, th a k , tặng cho, th ch p quy n s d ng đ t; góp vốn quy n s d ng đ t có u kiện sau đây: a) Có Gi y chứng nhận, tr tr ng h p quy định kho n Đi u 186 tr nhận th a k quy định kho n Đi u 168 c a Luật này; ng h p b) Đ t khơng có tranh ch p; c) Quy n s d ng đ t không bị kê biên đ b o đ m thi hành án; d) Trong th i hạn s d ng đ t 2.ăNỂỊỢỄăcỡcăđỄ uăkỄệỉăquyăđ ỉểăt ỄăkểỊảỉă1ăĐỄ uăỉỢy,ăỉỂ ờỄăsửăếụỉỂăđ tăkểỄătểựcă ểỄệỉăcỡcăquy ỉăcểuy ỉăđổỄ,ăcểuy ỉăỉể ỉỂ,ăcểỊătểuê,ăcểỊătểuêăl Ễ,ătểừaăk ,ăt ỉỂăcểỊăquy ỉă sửăếụỉỂăđ t;ăquy ỉătể ăcể ịăquy ỉăsửăếụỉỂăđ t,ăỂóịăvốỉăbằỉỂăquy ỉăsửăếụỉỂăđ tăcịỉăịểảỄă cóăđ ăđỄ uăkỄệỉătểỀỊăquyăđ ỉểăt ỄăcỡcăđỄ uă189,ă190,ă191,ă192,ă193ăvỢă194ăc aăầuậtăỉỢy Việc chuy n đổi, chuy n nh ng, cho thuê, cho thuê lại, th a k , tặng cho, th ch p quy n s d ng đ t, góp vốn quy n s d ng đ t ph i đăng kỦ quan đăng kỦ đ t đai có hiệu lực k t th i m đăng kỦ vào sổ địa [2] Đi m d, Kho n 4, Đi u 3, NĐ số: 65/2013/NĐ-CP ngày 27 tháng 06 năm 2013 quy định thu nhập chịu thu c a cá nhân t chuy n nh ng b t động s n d ới hình thức, có “bao gồm c kho n thu nhập t việc y quy n qu n lý b t động s n mà ng i đ c y quy n có quy n chuy n nh ng b t động s n có quy n nh ng i s hữu b t động s n theo quy định c a pháp luật.” Nguồn viết: https://tapchitoaan.vn/bai-viet/nghien-cuu/mot-so-vuong-mactrong-viec-chuyen-nhuong-quyen-su-dung-dat-bang-hop-dong-uy-quyen-va-kiennghi6270.html [4] Kho n 1, Đi u 122 Luật Nhà quy định: Tr ng h p mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, th ch p nhà , chuy n nh ng h p đồng mua bán nhà th ơng mại ph i thực công chứng, chứng thực h p đồng, tr tr ng h p quy định kho n Đi u Đối với giao dịch quy định kho n th i m có hiệu lực c a h p đồng th i m công chứng, chứng thực h p đồng [5] Kho n 3, Đi u 17, Luật Kinh doanh b t động s n quy định: Th i m có hiệu lực c a h p đồng bên thỏa thuận ghi h p đồng Tr ng h p h p đồng có cơng chứng, chứng thực th i m có hiệu lực c a h p đồng th i m công chứng, chứng thực Tr ng h p bên khơng có thỏa thuận, khơng có cơng chứng, chứng thực th i m có hiệu lực c a h p đồng th i m bên ký k t h p đồng [6] Xem Đi u 692, Bộ luật Dân năm 2005 Đi u 503, Bộ luật Dân năm 2015 Nguồn viết: luat.aspx?ItemID=284 https://tcdcpl.moj.gov.vn/qt/tintuc/Pages/xay-dung-phap- 113 BÀN V GI I QUY T TRANH CH P H PăĐ NG CHUY NăNH NG QUY N S D NGăĐ T KHƠNG CĨ CƠNG CH NG, CH NG TH C Ths Lê Văn Quang Phó Viện Tr ởng VKSND huyện Lộc Ninh, tỉnh Bình Ph ớc Thực tiễn gi i quy t v án, v việc tranh ch p h p đồng chuy n quy n s d ng đ t khơng có cơng chứng, chứng thực cịn nhi u b t cập Trong phạm vi vi t tác gi nêu lên v ớng mắc, b t cập đ bạn đọc tham kh o nhằm hoàn thiện quy định v pháp luật Đi u 129 Bộ luật dân (BLDS) năm 2015 quy định v giao dịch dân vô hiệu không tuân th quy định v hình thức: “1.ăGỄaỊăế ch dân đãăđ c xác lậịătểỀỊăquyăđ nh phải bằỉỂăvĕỉăbảỉăỉể ỉỂăvĕỉă bảỉăkểôỉỂăđúỉỂăquyăđ nh c a luật mà m t bên ho căcỡcăbêỉăđãătểực nh t hai ph n baăỉỂểĩaăvụ giao d ch theo yêu c u c a m t bên ho c bên, Tòa án quy t đ nh công nhận hiệu lực c a giao d cểăđó Giao d ch dân đãăđ c xác lập bằỉỂăvĕỉăbảỉăỉể ỉỂăvỄăịể măquyăđ nh bắt bu c v công ch ng, ch ng thực mà m t bên ho căcỡcăbêỉăđãătểực nh t hai ph n ba ỉỂểĩaăvụ giao d ch theo yêu c u c a m t bên ho c bên, Tòa án quy tăđ nh công nhận hiệu lực c a giao d cểăđó.ăTrỊỉỂătr ờng h p này, bên thực việc công ch ng, ch ng thực.” Nh vậy, theo quy định c a BLDS hình thức c a giao dịch dân ph ơng tiện th nội dung c a giao dịch Có hai tr ng h p giao dịch đ c coi khơng tn th v hình thức, là: văn b n giao dịch không quy định c a pháp luật văn b n giao dịch vi phạm quy định bắt buộc v công chứng, chứng thực Theo đó, giao dịch dân đư đ c xác lập bên, tr ớc h t, ph i đ c th văn b n tr ng h p giao dịch dân thông qua ph ơng tiện điện t d ới hình thức thơng điệp liệu theo quy định c a pháp luật v giao dịch điện t đ c coi giao dịch văn b n (kho n Đi u 119 BLDS năm 2015) Ngoài ra, u kiện đ văn b n khơng tn th hình thức đ c Tịa án quy t định công nhận hiệu lực bên bên đư thực nh t hai phần ba nghĩa v giao dịch Tuy nhiên, việc xác định th cho xác bên đư thực hai phần ba nghĩa v gặp khó khăn thực t B i vì, thực t khơng ph i việc bên bên đư thực nh t hai phần ba nghĩa v giao dịch giao dịch đ ơng nhiên có hiệu lực C th là, theo yêu cầu c a bên bên, sau xem xét đầy đ u kiện c a giao dịch nh đư nêu Tịa án quy t định cơng nhận hiệu lực c a giao dịch Tại m a kho n Đi u 167 Luật Đ t đai năm 2013 quy định: “H p đồng chuy n nh ng, tặng cho, th ch p, góp vốn quy n s d ng đ t, quy n s d ng đ t tài s n gắn li n với đ t ph i đ c công chứng chứng thực.” 114 Nh vậy, thông th ng h p đồng chuy n nh ng quy n s d ng đ t (CNQSDĐ) không tuân th quy định v việc cơng chứng, chứng thực h p đồng vơ hiệu Theo đó, Luật Đ t đai 2013 quy định h p đồng CNQSDĐ ph i đ c công chứng, chứng thực Tuy nhiên, theo văn b n h ớng dẫn thi hành Luật đ t đai cịn 04 tr ng h p ngoại lệ, mà bên CNQSDĐ khơng cần h p đồng có công chứng chứng thực (gi y vi t tay h p đồng đánh máy nh ng không công chứng chứng thực) mà đ c c p gi y chứng nhận quy n s d ng đ t (GCNQSDĐ), c th : Theo quy định c a Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 c a Chính ph (s a đổi, bổ sung b i Nghị định 01/2017/NĐ-CP) Kho n Đi u 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP h ớng dẫn Luật Đ t đai quy định: Có 02 tr ng h p mua bán đ t gi y vi t tay h p đồng không cơng chứng ch a đ c c p GCNQSDĐ đ c c p GCNQSDĐ theo th t c lần đầu mà không ph i làm th t c chuy n quy n s d ng đ t, c th : S d ng đ t nhận CNQSDĐ tr ớc ngày 01/01/2008; s d ng đ t nhận CNQSDĐ t ngày 01/01/2008 đ n tr ớc ngày 01/7/2014 mà có gi y t v quy n s d ng đ t quy định Đi u 100 c a Luật đ t đai Đi u 18 c a Nghị định 43/2014/NĐ-CP; Theo đó, quan ti p nhận hồ sơ đ nghị c p GCNQSDĐ không đ c yêu cầu ng i nhận chuy n nh ng ph i nộp h p đồng có cơng chứng chứng thực Tại m b kho n Đi u 167 Luật Đ t đai 2013 quy định nh sau: “H p đồng chuy n nh ng quy n s d ng đ t; quy n s d ng đ t tài s n gắn li n với đ t mà bên bên tham gia giao dịch tổ chức hoạt động kinh doanh b t động s n đ c công chứng chứng thực theo yêu cầu c a bên” Ngoài ra, theo kho n Đi u 129 BLDS năm 2015 quy định: “Giao dịch dân đư đ c xác lập văn b n nh ng vi phạm quy định bắt buộc v công chứng, chứng thực mà bên bên đư thực nh t hai phần ba nghĩa v giao dịch theo yêu cầu c a bên bên, Tịa án quy t định cơng nhận hiệu lực c a giao dịch Trong tr ng h p này, bên không ph i thực việc công chứng, chứng thực” Nh vậy, tr ng h p CNQSDĐ CNQSDĐ tài s n gắn li n với đ t loại giao dịch dân c th mà khơng cơng chứng đ c cơng nhận n u có đ u kiện sau: Đ c xác lập văn b n; Một bên bên đư thực nh t 2/3 nghĩa v h p đồng (th ng tr nh t 2/3 số ti n chuy n nh ng c a th a đ t); Bên mua bên bán c hai bên yêu cầu mà Tịa án quy t định cơng nhận hiệu lực c a h p đồng Nh vậy, cịn có tr ng h p CNQSDĐ khơng cơng chứng nh ng đ c c p GCNQSDĐ Tuy nhiên, thực tiễn gi i quy t v án v tranh ch p h p đồng CNQSDĐ (bằng gi y vi t tay) không thông qua công chứng, chứng thực nh ng cịn có cách hi u nhận thức khác dẫn đ n Thẩm phán gi i quy t v án, v việc tranh ch p v h p đồng CNQSDĐ áp d ng pháp luật cách tùy tiện không pháp luật gây nh h ng đ n quy n l i ích c a đ ơng nguyên nhân phát sinh u kiện làm kéo dài th i gian gi i quy t v án Sau v án c th đ bạn đọc tham kh o nhằm hoàn thiện quy định v pháp luật: 115 Theo đơn kh i kiện ngày 01/4/2016 trình gi i quy t v án ông Trần Văn H bà Cao Thị Q trình bày: Vào ngày 09/02/2005, v chồng ông Trần Văn H có nhận chuy n lại c a bà Lâm Thị C th a đ t kho ng 8000m2 với số ti n 30.000.000đồng, mua bán có vi t gi y tay sang nh ng, th a đ t chuy n nh ng nằm diện tích 13.000m2 thuộc GCNQSDĐ số 115 c p ngày 02/01/1997, đứng tên ông Quách Đại V (ông V ng i bán đ t cho ơng Qch Xn H, sau ơng H bán cho bà C) Do ông V th ch p GCNQSDĐ Ngân hàng đ vay vốn nên bà C không tách sổ cho v chông ông H đ c, bán đ t bà C thỏa thuận ơng V l y GCNQSDĐ bà C làm th t c, tách sổ sang tên cho v chồng ông H Bị đơn bà Lâm Thị C trình bày: Vào năm 1999 ơng Qch Xn H chuy n nh ng th a đ t kho ng 8000m2 cho bà C với giá 04 vàng, chuy n nh ng có làm gi y tay, gi y đư bị th t lạc, bà C đư nhận đ t canh tác, nh ng GCNQSDĐ đứng tên ơng Qch Đại V th ch p Ngân hàng nên ch a sang tên cho bà C Đ n năm 2005 bà C sang nh ng lại th a đ t cho ông Trần Văn H bà Cao Thị Q, mua bán có làm gi y vi t tay thỏa thuận ông V l y đ c GCNQSDĐ bà C làm th t c tách số cho ông H bà Q Nh ng đ n ông V đư l y sổ nh ng không đ a cho bà C nên ch a tách sổ sang tên cho ông H bà Q đ c Ng i có quy n l i, nghĩa v liên quan ơng Qch Xn H trình bày: Vào năm 1997, ông nhận chuy n nh ng lại th a đ t t ông Quách Đại V (ông V em ruột c a ông H) với số ti n 03 vàng, nhận chuy n nh ng có số ăn trái cho thu hoạch Năm 1999 ông chuy n nh ng lại cho bà C Khi chuy n nh ng GCNQSDĐ c a ông V th ch p Ngân hàng nên ch a sang tên đ c Hai bên có làm gi y tay nh ng đư bị th t lạc Đ n năm 2005 bà C sang nh ng lại cho v chồng ơng H, bà Q, phiên tịa ông Quách Xuân H nh t trí với đơn kh i kiện c a ơng H bà Q Ơng Quách Đại V bà Nguyễn Thị H có đơn ph n tố trình bày: V chồng ơng V bà H có th a đ t đư đ c c p GCNQSDĐ có diện tích 13.000m2 Vào năm 1997 v chồng ông làm ăn xa không th canh tác nên có cho ơng Qch Xn H m n kho ng 5000m2 đ cách tác khơng có thỏa thuận th i hạn tr đ t Sau đó, ông Quách Xuân H sang nh ng cho bà C; bà C sang nh ng lại cho ông H bà Q ơng khơng có bi t Đ n năm 2015 ông Quách Đại V bà H l y GCNQSDĐ t Ngân hàng ký h p đồng chuy n nh ng diện tích đ t cho bà Bùi Thị H bi t ơng H bà Q canh tác đ t Do ông H bà Q s d ng phần đ t 5000m2 c a ông nên ông yêu cầu ông H bà Q tr lại phần đ t cho ông, không công nhận giao dịch CNQSDĐ bà C với ông H bà Q, v hậu qu pháp lỦ ông đồng ý x lỦ theo quy định c a pháp luật Qua v việc nêu có hai Ủ ki n khơng thống nh t: Ý ki n thứ nh t cho rằng, Quá trình gi i quy t v án nguyên đơn ông H, bà Q, bị đơn bà C, ng i có quy n l i nghĩa v liên quan ông Quách Xuân H đ u thống nh t nội dung vào năm 2005, v chồng ơng H, bà Q có nhận chuy n nh ng c a bà Lâm Thị C diện tích đ t tranh ch p có diện tích đo thực t 6000m2, với số ti n 30.000.000đồng Th a đ t chuy n nh ng nằm tổng diện tích 13.000m2 thuộc GCNQSDĐ số 115 UBND huyện P c p ngày 02/01/1997 đứng tên ông Quách Đại V Nguồn gốc đ t ông Quách 116 Xuân H nhận chuy n nh ng c a ông V vào kho ng năm 1997, đ n năm 1999 ông Quách Xuân H sang nh ng th a đ t cho bà C Do ông Quách Đại V đư th ch p Ngân hàng đ vay vốn nên bà C không th tách sổ sang tên cho v chồng ông H bà Q đ c, bà C thỏa thuận ông Quách Đại V l y GCNQSDĐ bà C tách sổ sang tên cho v chồng ông H Tuy nhiên, theo l i trình bày c a v chồng ơng Qch Đại V v chồng ơng V làm ăn xa nên năm 1997, ơng V có cho anh trai Quách Xuân H m n diện tích đ t nêu đ canh tác Khi cho m n đ t khơng làm gi y t gì, khơng thỏa thuận tr Sau m n đ t ơng Quách Xuân H tự Ủ sang nh ng th a đ t cho bà C, bà C sang nh ng lại cho v chồng ông H, bà Q ơng V khơng bi t Nh vậy, v nguồn gốc diện tích đ t tranh ch p có diện tích thực t 6000m2 nằm tổng số diện tích năm 2006 đo quy với tổng diện tích 12.000m2 Việc ông Quách Đại V ông Quách Xn H thỏa thuận mua bán khơng có lập biên b n với giá 03 vàng vào năm 1997 Ông Quách Xuân H nhận đ t qu n lý, s d ng cho đ n chuy n nh ng lại cho bà C vào năm 1999 với giá 04 vàng V chồng ông Quách Đại V cho cho ông Quách Xuân H m n đ t không ph i chuy n nh ng v chồng ơng Qch Đại V làm ăn xa không canh tác đ c việc ông Quách Xuân H chuy n nh ng cho bà C, bà C chuy n nh ng lại cho v chông ông H bà Q khơng bi t khơng Vì theo k t qu xác minh địa ph ơng t năm 2010 cho đ n v chồng ơng Qch Đại V khơng có đăng kỦ tạm vắng hay chuy n khỏi địa ph ơng Ngồi ra, v chồng ơng V khơng cung c p đ c chứng v việc làm ăn xa t năm 1997 cho đ n năm 2015 Hơn nữa, th i gian bà C canh tác sau v chông ông H bà Q canh tác phần đ t giáp ranh với đ t c a ông V Đ n năm 2015 ông V lỦ đ t Nh vậy, phần diện tích cịn lại th a đ t v chồng ông Quách Đại V qu n lý, s d ng nên ông V cho không bi t việc ông Quách Xuân H chuy n nh ng đ t cho bà C bà C chuy n nh ng lại đ t cho v chồng ông H bà Q khơng h p lỦ Do đó, có đ s xác định vào năm 1997, v chồng ông Quách Đại V có chuy n nh ng cho ông Quách Xuân H diện tích 6000m2, đ n năm 1999, ông Quách Xuân H chuy n nh ng lại cho bà C Năm 2005, bà C chuy n nh ng lại cho v chồng ông H, bà Q Nh ng v hình thức h p đồng th i m CNQSDĐ ông Quách Đại V với ông Xuân H, ông Quách Xuân H với bà C, bà C với v chồng ông H, bà Q đ u không lập thành văn b n lập văn b n nh ng khơng có cơng chứng, chứng thực theo quy định vi phạm quy định Đi u 400, Đi u 691 BLDS năm 1995; Đi u 106 Luật đ t đai năm 2003 V nội dung th i m ông Quách Xuân H, bà C, ông H, bà Q nhận chuy n nh ng GCNQSDĐ đứng tên ơng V th ch p Ngân hàng vi phạm v nội dung Đ n năm 2015 ơng V l y l y CNQSDĐ t Ngân hàng v Nh ng sau nhận chuy n nh ng đ t ông Quách Xuân H đư qu n lý, s d ng t năm 1997 Sau đó, chuy n nh ng lại cho bà C năm 1999; năm 2005 bà C chuy n nh ng lại cho ông H bà Q Phía ơng Qch Xn H, bà C, ông H bà Q đ u qu n lý, s d ng ổn định, trồng lâu năm mà khơng có tranh ch p Ơng Qch Đại V có mặt địa ph ơng bi t việc nh ng khơng có ý ki n ph n đối Nên cần m b.3 ti u m c 2.3 Nghị quy t số 02/2004 ngày 10/8/2004 c a Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao (gọi tắt Nghị quy t 02) đ công nhận h p đồng CNQSDĐ ông Quách Đại H với bà C; bà C với ông H bà Q 117 Ý ki n thứ hai cho rằng, b i vì, nhận CNQSDĐ ơng Qch Xn H khơng có b t gi y t hay chứng đ chứng minh việc đư sang nh ng phần đ t c a ông Quách Đại V Nh vậy, h p đồng CNQSDĐ ông Quách Xuân H v chồng ông Quách Đại V vi phạm trình tự, th t c v CNQSDĐ đ c quy định m a.6, ti u m c 2.3 m c Nghị quy t số 02 Đi u 75 Luật Đ t đai năm 1993, Đi u 106 Luật Đ t năm 2003, Đi u 10, Đi u 11 Nghị định số 17 ngày 27/3/1999 c a Chính ph quy định việc cơng nhận quy n s d ng đ t Đi u 691, 692 BLDS năm 1995 Do đó, h p đồng CNQSDĐ ông Quách Xuân H v chồng ông Quách Đại V, h p đồng CNQSDĐ ông Quách Xuân H bà C, h p đồng CNQSDĐ bà C với v chồng ông H bà Q vô hiệu Ý ki n c a tác gi đồng ý với ý ki n thứ hai, b i lẽ, phần diện tích 6000m2, ơng Trần Văn H, bà Cao Thị Q cho nhận chuy n nh ng lại c a bà Lâm Thị C vi phạm v trình tự th t c CNQSDĐ Vì, phần diện tích 6000m2 đ t nằm gi y chứng nhận quy n s d ng đ t số: 115 UBND huyện P c p ngày 02/01/1997, đứng tên ông Quách Đại V Nh ng Ủ ki n thứ nh t lại cho cần m b.3 ti u m c 2.3 Nghị quy t số 02 đ công nhận h p đồng CNQSDĐ đ t ông Quách Xuân H với v chồng ông V không B i vì, m b.3 ti u m c 2.3 Nghị quy t số 02 quy định: “Đối với h p đồng chuy n nh ng quy n s d ng đ t vi phạm u kiện đ c h ớng dẫn m a.4 m a.6 ti u m c 2.3 m c này, n u sau thực h p đồng chuy n nh ng, bên nhận chuy n nh ng đư trồng lâu năm, đư làm nhà kiên cố bên chuy n nh ng không ph n đối không bị quan nhà n ớc có thẩm quy n x lý vi phạm hành theo quy định c a Nhà n ớc v x lý vi phạm hành lĩnh vực đ t đai, Tồ án cơng nhận h p đồng N u bên nhận chuy n nh ng làm nhà phần đ t, Tồ án công nhận phần h p đồng chuy n nh ng quy n s d ng phần đ t có nhà h y phần h p đồng diện tích đ t cịn lại, buộc bên nhận chuy n nh ng giao tr phần đ t cho bên chuy n nh ng, tr tr ng h p việc giao tr khơng b o đ m m c đích s d ng cho c hai bên giao k t h p đồng, đồng th i buộc bên toán cho phần chênh lệch” Nh vậy, h ớng dẫn v tr ng h p h p đồng CNQSDĐ vi phạm u kiện v gi y chứng nhận quy n s d ng đ t u kiện h p đồng đ c lập thành văn b n nh ng ch a đ c công chứng chứng thực c a quan có thẩm quy n Chỉ áp d ng tr ng h p nh : “Đ t c a bà C đứng tên quy n s hữu mà CNQSDĐ cho v chồng ông Trần Văn H bà Cao Thị Q nh ng h p đồng khơng có cơng chứng, chứng thực” Nh ng tr ng h p ông Quách Xuân H cho năm 1997 sang nh ng c a ơng Qch Đại V nh ng khơng có gi y t đ chứng minh cho việc sang nh ng; cịn ơng Qch Đại V khơng th a nhận sang nh ng mà cho ông Quách Xuân H m n đ t Do vậy, h p đồng CNQSDĐ ông Quách Xuân H ông Quách Đại V đư vi phạm Đi u 75 Luật Đ t đai năm 1993, Đi u 691, 692 BLDS năm 1995 quy định v trình tự, th t c chuy n nh ng quy n s d ng đ t; Đi u 75 Luật đ t đai năm 1993 quy định: “VỄệc chuy ỉăỉể ng phảỄăđ căcơăquaỉă NểỢăỉ ớc có thẩm quy ỉăcểỊăịểỨị.ăNỂ ời nhậỉăđ t phải sử dụỉỂăđúỉỂămụcăđícể” 118 Đi u 691, 692 BLDS năm 1995 quy định v hình thức chuy n quy n s d ng đ t: “VỄệc chuy ỉăđổi, chuy n ỉể ng, cho thuê, th ch p quy n sử dụỉỂăđ tătểỀỊăquyăđ nh c a B luật pháp luật v đ tăđaỄăđ c thực thông qua h ịăđồng H ịăđồng chuy n quy n sử dụỉỂăđ t phảỄăđ c lậịătểỢỉểăvĕỉăbản có ch ng thực c a Uỷ ban nhân dân c p có thẩm quy ỉ… Th tục chuy n quy n sử dụỉỂăđ t Việc chuy n quy n sử dụng đ t phảỄăđ c làm th tụcăvỢăđĕỉỂăkýăt ỄăcơăquaỉăỉểỢăỉ ớc có thẩm quy ỉ” Nh vậy, h p đồng CNQSDĐ ông Quách Đại V ông Quách Xuân H đư vi phạm dẫn đ n việc ông Quách Xuân H sang nh ng lại cho bà Lâm Thị C (khơng có gi y t ) vi phạm; bà C sang nh ng lại cho ông Trần Văn H bà Cao Thị Q (chỉ có gi y vi t tay, khơng có cơng chứng, chứng thực) lại ti p t c vi phạm Đi u 75 Luật Đ t đại năm 1993, Đi u 106 Luật Đ t đai năm 2003, Đi u 691,692 BLDS năm 1995 Đi u 10,11 Nghị định số 17/NĐ-CP ngày 27/3/1999 c a Chính ph quy định v CNQSDĐ Do vậy, không th tuyên công nhận h p đồng CNQSDĐ bà Lâm Thị C với v chồng ông Trần Văn H bà Cao Thị Q ngày 09/02/2005 (th gi y sang nh ng đ t vi t tay) diện tích 6000m2 B i vì, phần diện tích đ t chuy n nh ng nằm gi y chứng nhận quy n s d ng đ t số: 115 UBND huyện P c p ngày 02/01/1997, đứng tên ông Quách Đại V nên không th vi phạm u kiện đ c h ớng dẫn m a.4, ti u m c 2.3 m c c a Nghị quy t số 02 đ công nhận h p đồng Đi m a.4, ti u m c 2.3 m c c a Nghị quy t số 02 quy định: “Đ t chuy ỉăỉể ng đãăđ căcơăquaỉăcóătểẩm quy n c p gi y ch ng nhận quy n sử dụỉỂăđ t theo LuậtăĐ tăđaỄă ỉĕmă1987,ăầuậtăĐ tăđaỄ ỉĕmă1993,ăầuậtăĐ tăđaỄăỉĕmă2003” Nh ng ơng Qch Xn H khơng có b t gi y t hay chứng đ chứng minh việc ông đư sang nh ng phần đ t c a ông Quách Đại V Và h p đồng CNQSDĐ ông Quách Xuân H với bà C h p đồng bà C chuy n nh ng QSDĐ cho v chồng ông H bà Q đư vi phạm u kiện m a.6, ti u m c 2.3 m c Nghị quy t số 02 Đi m a.6, ti u m c 2.3 m c Nghị quy t số 02 quy định: “H p đồng chuy n nh ng quy n s d ng đ t đ c lập thành văn b n có chứng nhận c a Cơng chứng nhà n ớc chứng thực c a y ban nhân dân c p có thẩm quy n” Nh vậy, ý ki n thứ nh t cho cần m b.3 ti u m c 2.3 Nghị quy t 02 đ công nhận h p đồng CNQSDĐ ông Quách Xuân H v chồng ông Quách Đại V t làm đ cơng nhận h p đồng CNQSDĐ ông Quách Xuân H với bà C bà C với v chồng ông H bà Q áp d ng không pháp luật Vi phạm Đi u 75 Luật Đ t đai năm 1995, Đi u 106 Luật Đ t đai năm 2003; Đi u 10, Đi u 11 Nghị định số 17/NĐ-CP ngày 27/3/1999 c a Chính ph quy định việc cơng nhận quy n s d ng đ t Đi u 691, 692 BLDS năm 1995 quy đình v trình tự, th t c CNQSDĐ Ngoài ra, t sang nh ng cho đ n tranh ch p ơng Qch Xn H khơng có ý ki n đ cho ông Quách Đại V làm th t c tách sổ Đồng th i, bà Lâm Thị C, ông Trần Văn H, bà Cao Thị Q đ u bi t phần diện tích đ t chuy n nh ng c a ông Quách Đại V đứng tên gi y chứng nhận quy n s d ng đ t GCNQSDĐ ông Quách Đại V th ch p Ngân hàng đ đ m b o cho việc vay ti n t ngày 24/08/2004, đ n hạn 119 ngày 24/6/2007 Đ n ngày 28/9/2012 ông Quách Đại V ti p t c th ch p GCNQSDĐ đ đ m b o cho việc vay ti n Ngân hàng nh ng ông Quách Xuân H, bà C v chông ông H bà Q đ u bi t đ t c a ông Quách Đại V cầm cố, th ch p Ngân hàng Nh ng sang nh ng bà Lâm Thị C, ông Trần Văn H, bà Cao Thị Q không hỏi ý ki n c a ơng Qch Đại V có đồng Ủ đ cho ông Quách Xuân H sang nh ng không đ ơng Qch Đại V có đồng ý làm th tách sổ hay không? nh ng sang nh ng Đ n ngày 30/9/2013, đ n hạn ông V đư toán h t số ti n vay Nh vậy, h p đồng CNQSDĐ ông Quách Đại V với ông Quách Xuân H, ông Quách Xuân H với bà Lâm Thị C, bà Lâm Thị C với v chồng ông Trần Văn H bà Cao Thị Q vi phạm pháp luật bên đ u có lỗi nên cần ph i tuyên vô hiệu T v ớng mắc nêu thực tiễn gi i quy t v án tranh ch p h p đồng CNQSDĐ tranh ch p đ t gia tăng phức tạp, có nhi u tr ng h p sang nh ng QSDĐ có gi y vi t tay khơng có cơng chứng, chứng thực qua nhi u ng i, nhi u th i kỳ Nh ng ch a có văn b n h ớng dẫn chi ti t, c th Thi t nghĩ, th i gian tới liên ngành t pháp trung ơng cần có văn b n h ớng dẫn gi i quy t tr ng h p, h p đồng chuy n nh ng quy n s d ng đ t có gi y vi t tay qua nhi u ng i, qua nhi u th i kỳ gi i quy t nh th nhằm b o vệ quy n l i ích c a cơng dân, b o quy n ng i Nguồn viết: https://kiemsat.vn/ban-ve-giai-quyet-tranh-chap-hop-dong-chuyennhuong-quyen-su-dung-dat-khong-co-cong-chung-chung-thuc-56996.html 120 SO SÁNH QUY N CHUY NăNH NG QUY N S D NGăĐ T C A T CH C KINH T TRONGăN C V I T CH C KINH T CÓ V NăĐ UăT ă N C NGOÀI VI T NAM ThS Ngô Th H ng Ánh (Tr ngăĐ i h c Kỹ thu t Công nghi p - Đ i h c Thái Nguyên) TÓM T T: Quy định pháp luật v đ t đai tổ chức kinh t n ớc tổ chức kinh t có vốn đầu t n ớc Việt Nam ch a đ m b o quy n bình đẳng ch th kinh doanh, có nhi u rào c n pháp lý dẫn đ n môi tr ng kinh doanh, lực cạnh tranh c a Việt Nam nhà đầu t n ớc ngồi cịn h p dẫn, ch a thích ứng kịp với xu th hội nhập kinh t , quốc t th i đại 4.0 Bài vi t nghiên cứu quy định pháp luật đ t đai tổ chức kinh t n ớc tổ chức kinh t có vốn đầu t n ớc ngồi Việt Nam, s so sánh, phân tích quy n chuy n nh ng quy n nhận chuy n nh ng quy n s d ng đ t c a hai ch th Nghiên cứu phân tích b t bình đẳng quy định pháp luật đ t đai phân biệt quy n s d ng đ t, quy n nhận quy n s d ng đ t quy n chuy n quy n s d ng đ t quan hệ pháp luật v chuy n nh ng quy n s d ng đ t theo quy định pháp luật đ t đai, đầu t , kinh doanh b t động s n, doanh nghiệp, dân nhằm hoàn thiện quy định pháp luật đ t đai hành đ m b o môi tr ng pháp lỦ công minh, đ m b o quy n l i ích h p pháp c a bên ch th tham gia giao dịch chuy n nh ng quy n s d ng đ t, nh quy n l i ích h p pháp c a tổ chức, cá nhân c a Nhà n ớc theo h ớng nhà n ớc pháp quy n, công bằng, dân ch , văn minh T khóa: Pháp luật, chuy n nh ng quy n s d ng đ t, tổ chức kinh t n ớc, tổ chức kinh t có vốn đầu t đầu t n ớc 1.ăĐ t v năđ Đ thực quy n chuy n nh ng quy n s d ng đ t ch th s d ng đ t ph i có quy n s d ng đ t h p pháp thông qua việc đ c Nhà n ớc giao đ t, cho thuê đ t, nhận quy n s d ng đ t quy n s d ng đ t đ c phép chuy n nh ng theo quy định pháp luật đ t đai Hiện nay, pháp luật đ t đai quy định tổ chức kinh t n ớc tổ chức kinh t có vốn đầu t n ớc ch th s d ng đ t, đ c Nhà n ớc giao đ t, cho thuê đ t, đ c chuy n nh ng nhận chuy n nh ng quy n s d ng đ t theo quy định Pháp luật hành quy định địa vị pháp lý c a tổ chức kinh t n ớc tổ chức kinh t có vốn đầu t n ớc ngồi có nhi u m khác biệt xu t phát t nguồn vốn đầu t c a tổ chức kinh t M cătiêuăvƠăph ngăphápănghiênăc u M c tiêu: 121 So sánh quy định pháp luật đ t đai hành v quy n chuy n nh ng quy n s d ng đ t tổ chức kinh t n ớc tổ chức kinh t có vốn đầu t n ớc ngồi đ tìm m giống khác Phân tích số b t cập, hạn ch quy định pháp luật v đ t đai văn b n pháp luật có liên quan nay, rào c n pháp lý gây khó khăn cho tổ chức kinh t có vốn đầu t n ớc ti p cận quy n s d ng đ t nh thực quy n chuy n nh ng nhận chuy n nh ng quy n s d ng đ t Đ a khuy n nghị pháp lỦ đ kịp th i s a đổi, bổ sung quy định pháp luật đ t đai nhằm đ m b o hệ thống pháp luật có hiệu lực, hiệu qu , c i thiện môi tr ng kinh doanh, nâng cao lực cạnh tranh c a ch th s d ng đ t nh kinh doanh b t động s n Việt Nam Ph ơng pháp: Ph ơng pháp phân tích, so sánh luật học, tổng h p khoa học pháp lý n So sánh quy n chuy nănh ng quy n s d ngăđ t c a t ch c kinh t c v i t ch c kinh t có v năđ uăt ăn c ngồi Vi t Nam 3.1 Khái niệm Hiện nay, khái niệm tổ chức kinh t n ớc tổ chức kinh t n ớc ngồi cịn nhi u v n đ ch a rõ ràng, ch a thống nh t văn b n pháp luật v đ t đai với văn b n pháp luật khác có liên quan, u nh h ng đ n tính thống nh t quy định pháp luật, nh h ng đ n thực tiễn thi hành áp d ng pháp luật c a quan nhà n ớc có thẩm quy n Luật đ t đai hành ch a đ a khái niệm v tổ chức kinh t mà liệt kê tổ chức kinh t gồm: doanh nghiệp, h p tác xã tổ chức kinh t khác theo quy định pháp luật v dân sự, tr doanh nghiệp có vốn đầu t n ớc ngồi [3,§ 3.27] Khái niệm doanh nghiệp đ c quy định Luật Doanh nghiệp, khái niệm h p tác xư đ c quy định Luật H p tác xã, Bộ luật Dân 2015 quy định doanh nghiệp tổ chức kinh t khác pháp nhân th ơng mại [2, § 75 1,2] Khái niệm tổ chức kinh t không đ c quy định rõ Luật Doanh nghiệp mà đ a khái niệm v doanh nghiệp tổ chức có tên riêng, có tài s n, có tr s giao dịch, đ c đăng kỦ thành lập theo quy định c a pháp luật nhằm m c đích kinh doanh [4, § 4.7] Trong Luật Doanh nghiệp quy định: “Doanh nghiệp Việt Nam doanh nghiệp đ c thành lập đăng kỦ thành lập theo pháp luật Việt Nam có tr s Việt Nam” [4, § 4.9] tổ chức n ớc tổ chức thành lập n ớc theo pháp luật n ớc ngồi [4, § 4.26], khơng có khái niệm doanh nghiệp có vốn đầu t n ớc ngồi T năm 2014, doanh nghiệp có vốn đầu t n ớc ngồi chuy n đổi thành loại hình doanh nghiệp, nh : Doanh nghiệp 100% vốn n ớc có nhà đầu t đăng kỦ lại thành công ty trách nhiệm hữu hạn thành viên; Doanh nghiệp liên doanh doanh nghiệp 100% vốn n ớc ngồi có t hai nhà đầu t tr lên đăng kỦ lại thành công ty trách nhiệm hữu hạn hai thành viên tr lên; Công ty cổ phần đăng kỦ lại thành cơng ty cổ phần [7, § 7] Doanh nghiệp có vốn đầu t n ớc ngồi đư đ c c p Gi y phép đầu t tr ớc 122 ngày 01 tháng năm 2006 bao gồm: Doanh nghiệp liên doanh; Doanh nghiệp 100% vốn n ớc ngồi; Cơng ty cổ phần có vốn đầu t n ớc đ c thành lập theo Nghị định số 38/2003/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2003 c a Chính ph v việc chuy n đổi số doanh nghiệp có vốn đầu t n ớc ngồi sang hoạt động theo hình thức cơng ty cổ phần [7, § 2] Hiện khơng cịn văn b n pháp luật c th gi i thích v doanh nghiệp có vốn đầu t n ớc ngồi Nh ng có th hi u, doanh nghiệp có vốn đầu t n ớc ngồi doanh nghiệp có vốn đầu t có nguồn gốc t n ớc đ c đầu t kinh doanh vào Việt Nam, công ty trách nhiệm hữu hạn thành viên, công ty trách nhiệm hữu hạn hai thành viên công ty cổ phần, hoạt động theo quy định pháp luật Việt Nam giống nh doanh nghiệp Việt Nam khác khơng có quy định pháp luật phân biệt hai loại hình doanh nghiệp v quy n nghĩa v tham gia hoạt động kinh doanh Việt Nam Luật Đầu t 2014 văn b n quy định đầy đ c v khái niệm tổ chức kinh t : “Tổ chức kinh t tổ chức đ c thành lập hoạt động theo quy định pháp luật Việt Nam, gồm doanh nghiệp, h p tác xã, liên hiệp h p tác xã tổ chức khác thực hoạt động đầu t kinh doanh” [5, § 3.16] Nghiên cứu quy định khác c a Luật Đầu t , doanh nghiệp có vốn đầu t n ớc lại đ c định nghĩa tổ chức kinh t có vốn đầu t n ớc ngồi [5, § 13.17] Nh vậy, theo quy định pháp luật có th hi u tổ chức kinh t (hay tổ chức kinh t n ớc) tổ chức đ c thành lập hoạt động theo pháp luật Việt Nam đ thực hoạt động đầu t kinh doanh, bao gồm: Doanh nghiệp (không có nhà đầu t n ớc ngồi thành viên cổ đông), h p tác xã, liên hiệp h p tác xã tổ chức kinh t khác theo quy định pháp luật dân Tổ chức kinh t có vốn đầu t n ớc ngồi (hay doanh nghiệp có vốn đầu t n ớc ngồi) tổ chức kinh t có nhà đầu t n ớc ngồi thành viên cổ đông theo quy định pháp luật doanh nghiệp 3.2 Quyền chuyển nh ợng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế n ớc tổ chức kinh tế có vốn đầu t n ớc 3.2.1 Quy n chuy ỉăỉể ng quy n sử dụỉỂăđ t Tổ chức kinh t n ớc tổ chức kinh t có vốn đầu t n ớc muốn chuy n nh ng quy n s d ng đ t ph i đ c nhà n ớc giao đ t có thu ti n s d ng đ t, cho thuê đ t tr ti n thuê đ t lần cho c th i gian thuê, đ c nhận quy n s d ng đ t đ c phép chuy n nh ng ph i tuân th u kiện chung theo quy định Đi u 188 Luật Đ t đai 2013, gồm: có gi y chứng nhận quy n s d ng đ t; đ t khơng có tranh ch p; quy n s d ng đ t không bị kê biên đ đ m b o thi hành án th i hạn s d ng đ t Th nh t, đ t đ c nhà n ớc giao có thu ti n s d ng đ t Tổ chức kinh t n ớc tổ chức kinh t có vốn đầu t n ớc ngồi đ u đ c nhà n ớc giao đ t đ thực dự án đầu t xây dựng nhà đ bán đ bán k t h p cho thuê [3, §55.2; §55.3] 123 Tuy nhiên, tổ chức kinh t n ớc đ c giao đ t thực dự án đầu t hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa đ chuy n nh ng quy n s d ng đ t gắn với hạ tầng [Luật đ t đai, § 56.4]; đ t đ c Nhà n ớc giao đ c chuy n nh ng quy n s d ng đ t d ới hình thức phân lơ, bán n n theo quy định c a pháp luật v đ t đai [6, §11 1c] So với tổ chức kinh t n ớc, tổ chức kinh t có vốn đầu t n ớc ngồi khơng đ c nhà n ớc giao đ t có thu ti n s d ng đ t đ thực dự án đầu t hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa đ chuy n nh ng quy n s d ng đ t gắn với hạ tầng Th hai, đ t đ c th i gian thuê c Nhà n ớc cho thuê thuê lại đ t mà đư tr ti n thuê lần cho Tổ chức kinh t n ớc tổ chức kinh t có vốn đầu t n ớc đ u đ c Nhà n ớc cho thuê đ t đ thực dự án đầu t s n xu t nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng th y s n, làm muối; đ t s n xu t, kinh doanh phi nông nghiệp; đ t xây dựng cơng trình cơng cộng có m c đích kinh doanh; đ t đ thực dự án đầu t nhà đ cho thuê [3, §56 1đ]; Đ c thuê đ t khu công nghiệp, c m công nghiệp, khu ch xu t đ đầu t xây dựng kinh doanh k t c u hạ tầng [Luật Đ t đai, § 149.2], khu cơng nghệ cao [3, § 150.2,6,7]; khu kinh t [3, § 151.3]; Đ c cho thuê lại đ t gắn với k t c u hạ tầng khu công nghiệp, c m công nghiệp, khu ch xu t, khu công nghệ cao, khu kinh t [3, § 149.3a] 3.2.2 Quy n nhận chuy n ỉể ng quy n sử dụỉỂăđ t V nguyên tắc, tổ chức kinh t n ớc tổ chức kinh t có vốn đầu t n ớc ngồi đ c nhận chuy n quy n s d ng đ t thông qua nhận chuy n nh ng quy n s d ng đ t hình thức chuy n quy n s d ng đ t khác mà đ t đ t có nguồn gốc đ c Nhà n ớc giao đ t có thu ti n s d ng đ t cho thuê đ t tr ti n thuê đ t lần cho c th i gian thuê đ c chuy n nh ng quy n s d ng đ t theo quy định Tổ chức kinh t doanh nghiệp liên doanh đ c nhận chuy n quy n s d ng đ t thơng qua nhận góp vốn quy n s d ng đ t [3, §169 1e]; Tổ chức kinh t n ớc, tổ chức kinh t có vốn đầu t n ớc đ u đ c nhận chuy n nh ng toàn phần dự án b t động s n c a ch đầu t đ xây dựng nhà, cơng trình xây dựng đ bán, cho thuê, cho thuê mua [6, §11 1h]; Đ c nhận quy n s d ng đ t theo k t qu hịa gi i thành cơng v tranh ch p đ t đai đ c y ban nhân dân c p có thẩm quy n cơng nhận; Thỏa thuận h p đồng th ch p đ x lý n ; Quy t định c a quan nhà n ớc có thẩm quy n v gi i quy t tranh ch p đ t đai, u nại, tố cáo v đ t đai, quy t định b n án c a Tòa án nhân dân, quy t định thi hành án c a quan thi hành án đư đ c thi hành; Văn b n công nhận k t qu đ u giá quy n s d ng đ t phù h p với pháp luật; văn b n v việc chia tách quy n s d ng đ t phù h p với pháp luật hộ gia đình nhóm ng i có quy n s d ng đ t chung [3, §169 1k] Tuy nhiên, quy n nhận chuy n nh ng quy n s d ng đ t c a tổ chức kinh t n ớc tổ chức có vốn đầu t n ớc ngồi có nhi u m khác biệt C th : Tổ chức kinh t n ớc đ c nhận chuy n nh ng quy n s d ng đ t (tr tr ng h p không đ c nhận chuy n nh ng quy n s d ng đ t trồng lúa, đ t r ng phòng hộ, đ t 124 r ng đặc d ng c a hộ gia đình, cá nhân), n u đ t trồng lúa, đ t r ng phòng hộ, đ t r ng đặc d ng c a hộ gia đình, cá nhân đ c chuy n m c đích s d ng đ t theo quy hoạch, k hoạch s d ng đ t đư đ c quan nhà n ớc có thẩm quy n phê duyệt lại đ c chuy n nh ng quy n s d ng đ t [3, § 169 1b] Ngồi ra, tổ chức kinh t n ớc đ c nhận chuy n nh ng quy n s d ng đ t c a tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đ đầu t xây dựng hạ tầng kỹ thuật đ chuy n nh ng, cho thuê đ t đư có hạ tầng kỹ thuật [6, §11 1i] Doanh nghiệp có vốn đầu t n ớc ngồi khơng đ c nhận chuy n nh ng QSDĐ mà đ c nhận chuy n nh ng vốn đầu t giá trị quy n s d ng đ t [3, § 169.1b] c a doanh nghiệp s d ng đ t có nguồn gốc đ c Nhà n ớc giao đ t có thu ti n s d ng đ t, cho thuê đ t tr ti n lần cho c th i gian thuê mà giá trị quy n s d ng đ t đư đ c vốn hóa vào vốn c a doanh nghiệp, tr tr ng h p chuy n nh ng vốn đầu t giá trị quy n s d ng đ t s n xu t nông nghiệp, đ t lâm nghiệp [8, § 39] Doanh nghiệp có vốn đầu t n ớc ngồi có s d ng đ t đ c hình thành nhà đầu t n ớc mua cổ phần c a doanh nghiệp Việt Nam: Do nhận chuy n nh ng cổ phần doanh nghiệp 100% vốn đầu t n ớc ngồi doanh nghiệp có vốn đầu t n ớc mà nhà đầu t n ớc chi m tỷ lệ cổ phần chi phối theo quy định c a pháp luật v doanh nghiệp doanh nghiệp có vốn đầu t n ớc ngồi có quy n chuy n nh ng quy n s d ng đ t t ơng ứng với hình thức s d ng đ t n u đ c giao đ t có thu ti n s d ng đ t cho thuê đ t nộp ti n thuê đ t lần cho c th i gian thuê [3, § 183 4a] Tr ng h p doanh nghiệp có vốn đầu t n ớc ngồi hình thành nhận chuy n nh ng cổ phần doanh nghiệp mà bên Việt Nam chi m tỷ lệ cổ phần chi phối theo quy định c a pháp luật v doanh nghiệp doanh nghiệp có vốn đầu t n ớc ngồi có quy n nghĩa v nh tổ chức kinh t [3, § 183 4b] Theo quy định Kho n 1, Đi u 191 Luật Đ t đai 2913 văn b n pháp luật có liên quan tổ chức kinh t đ c nhận chuy n nh ng quy n s d ng đ t hầu h t tr ng h p, không đ c nhận chuy n nh ng quy n s d ng đ t trồng lúa, đ t r ng đặc d ng c a hộ gia đình, cá nhân, tr tr ng h p đ c chuy n m c đích s d ng đ t theo quy hoạch, k hoạch s d ng đ t đư đ c quan nhà n ớc có thẩm quy n phê duyệt Tuy nhiên, n u đ c chuy n m c đích s d ng đ t tổ chức kinh t đ c nhận chuy n nh ng quy n s d ng đ t đ t trồng lúa, đ t r ng đặc d ng c a hộ gia đình, cá nhân Cịn với tổ chức kinh t có vốn đầu t n ớc ngồi khơng đ c nhận chuy n nh ng quy n s d ng đ t trực ti p t hộ gia đình, cá nhân tổ chức kinh t khác mà có th nhận chuy n nh ng vốn đầu t giá trị quy n s d ng đ t mà đ t có nguồn gốc đ c Nhà n ớc giao đ t có thu ti n s d ng đ t, cho thuê đ t tr ti n lần cho c th i gian thuê mà giá trị quy n s d ng đ t đư đ c vốn hóa vào vốn c a doanh nghiệp, tr tr ng h p chuy n nh ng vốn đầu t giá trị quy n s d ng đ t s n xu t nông nghiệp, đ t lâm nghiệp Nh vậy, so với tổ chức kinh t n ớc, tổ chức kinh t có vốn đầu t n ớc ngồi khó ti p cận đ t đai Luật Đ t đai 2013 quy định tr ng h p pháp luật không cho phép chuy n nh ng, tặng cho quy n s d ng đ t, nhiên khơng có b t 125 văn b n quy định c th tr ng h p doanh nghiệp có vốn đầu t n ớc ngồi khơng đ c nhận chuy n nh ng, tặng cho quy n s d ng đ t, không phù h p với nguyên tắc: cá nhân, tổ chức đ c làm việc mà pháp luật không c m Khuy n ngh Luật Đ t đai luật chuyên ngành v đ t đai, phạm vi u chỉnh quan hệ pháp luật đ t đai ch th s d ng đ t với với quan nhà n ớc có thẩm quy n, nh ng ch th s d ng đ t cần thống nh t với loại ch th khác đ c quy định Bộ luật Dân sự, Luật Đầu t Luật Doanh nghiệp Hơn nữa, đ c i thiện môi tr ng kinh doanh, nâng cao lực cạnh tranh c a doanh nghiệp nội ch thị tr ng, cần thi t s a đổi quy định theo h ớng bình đẳng việc ti p cận quy n s d ng đ t loại hình doanh nghiệp Do cần s a đổi quy định pháp luật đ t đai đ đ m b o thống nh t bình đẳng ch th s d ng đ t theo quy định pháp luật theo h ớng xóa bỏ ch th s d ng đ t doanh nghiệp có vốn đầu t n ớc ngồi, thay vào thống nh t loại ch th s d ng đ t tổ chức kinh t (bao gồm tổ chức kinh t doanh nghiệp có vốn đầu t n ớc ngồi nay) Đi u đ m b o thực cam k t c a Nhà n ớc sách đầu t , đ m b o bình đẳng nhà đầu t không phân biệt nguồn vốn đầu t ; tháo g khó khăn, v ớng mắc c a doanh nghiệp, với việc c i cách th t c hành chính, thay đổi ch , sách v đầu t ch động hội nhập có hiệu qu khẳng định có giá trị nh t v môi tr ng kinh doanh c a Việt Nam bối c nh K t lu n Trong phạm vi vi t, tác gi nghiên cứu quy định pháp luật v đ t đai, doanh nghiệp, đầu t , kinh doanh b t động s n v quy n chuy n nh ng quy n s d ng đ t c a tổ chức kinh t n ớc tổ chức kinh t có vốn đầu t n ớc ngồi Việt Nam, tác gi ch a có u kiện phân tích, so sách với ch th s d ng đ t t ơng tự quốc gia th giới, ch a sâu phân tích v n đ có liên quan khác v chuy n nh ng quy n s d ng đ t c a tổ chức kinh t n ớc tổ chức kinh t có vốn đầu t n ớc ngồi DANH M C TÀI LI U THAM KH O: Hi n pháp 2013 Bộ luật Dân 2015 Luật Đ t đai 2013 Luật Doanh nghiệp 2014 Luật Đầu t 2014 Luật Kinh doanh b t động s n 2014 126 Nghị định 194/2013/NĐ-CP ngày 21/11/2013 c a Chính ph quy định v việc đăng ký lại, chuy n đổi doanh nghiệp có vốn đầu t n ớc đổi gi y phép đầu t c a dự án theo hình thức h p đồng h p tác kinh doanh Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 c a Chính ph quy định chi ti t thi hành số u c a Luật Đ t đai Nguồn viết: https://amp.tapchicongthuong.vn/bai-viet/so-sanh-quyen-chuyennhuong-quyen-su-dung-dat-cua-to-chuc-kinh-te-trong-nuoc-voi-to-chuc-kinh-te-co-vondau-tu-nuoc-ngoai-o-viet-nam-70632.htm 127