Những vấn đề pháp lý về chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua thực tiễn tại tỉnh bình dương và hướng hoàn thiện

1 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH THÁI THANH HẢI NHỮNG VẤN ĐỀ PHÁP LÝ VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUA THỰC TIỄN TẠI TỈNH BÌNH DƯƠNG VÀ HƯỚNG HỒN THIN Chuyên ngành : Luật kinh tế, vấn đề träng tµi M· sè : 60.38.50 LUẬN VĂN THẠC SỸ LUẬT HỌC Ng­êi h­íng dÉn khoa häc : TiÕn sÜ Nguyễn Đình Huy TP H CH MINH - 2007 LI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan công trình nghiên cứu riêng Các số liệu, kết nêu luận văn trung thực chưa công bố công trình khác Tác giả Thái Thanh Hải MC LC Trang LI NÓI ĐẦU CHƯƠNG : CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG TẠI TỈNH BÌNH DƯƠNG 1.1 Tổng quan tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn tỉnh Bình Dương từ Nhà nước ban hành Luật đất đai năm 2003 ®Õn 1.2 Nh÷ng bÊt cËp pháp luật hành chuyển nhượng quyền sử dơng ®Êt 12 1.2.1 Qun sư dụng đất phép chuyển nhượng 12 1.2.2 Chđ thĨ chun nh­ỵng qun sư dơng ®Êt 21 1.2.3 §iỊu kiện chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất 27 1.2.4 Hợp đồng chuyển nhượng qun sư dơng ®Êt 44 1.2.5 Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất 57 CHƯƠNG : NHNG KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯƠNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 65 2.1 Mục đích, yêu cầu việc hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất 69 2.2.1 Mục đích việc hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng nhượng quyền sử dụng đất 69 2.2.2 Yêu cầu việc hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất 70 2.2 Những kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất 71 2.2.1 Những kiến nghị chung 71 2.2.2 Những giải pháp cụ thể 74 KẾT LUẬN 93 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO LỜI NĨI ĐẦU TÝnh cÊp thiÕt cđa viƯc nghiên cứu đề tài Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoạt động mang tính tất yếu khách quan điều kiện chế độ sở hữu toàn dân đất đai yêu cầu kinh tế hàng hóa vận động theo chế thị trường nước ta Tính tất yếu đà cụ thể hóa chủ trương, sách Đảng, Nhà nước gần Báo cáo trị Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ IX, chiến lược phát triển kinh tế xà hội 2001 2010 đà rõ: Hình thành phát triển thị trường bất động sản, bao gồm quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật; bước mở thị trường bất động sản cho người Việt Nam nước người nước tham gia đầu tư Mặc dù vậy, người sử dụng đất thức thực quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ ngày 15/10/1993, chậm so với quan điểm đổi Đảng từ năm 1986 Trải qua 10 năm thực hiện, dù pháp luật đà có điều chỉnh tiến quy định chuyển nhượng quyền sử dụng đất có khoảng cách lớn so với yêu cầu thực tiễn Điều làm cho việc quản lý nhà nước đất đai hiệu quả, quyền hợp pháp người sử dụng đất chưa thực bảo đảm, giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất bất hợp pháp diễn ngày nhiều, ảnh h­ëng xÊu ®Õn ®êi sèng kinh tÕ, x· héi ChØ vòng mười năm trở lại đây, hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hoạt động chuyển nhượng có mục đích đầu đà làm cho giá đất có nhiều biến động lớn, đà trải qua ba thời kỳ sốt giá Lần thứ giá đất sốt vào năm 1994 -1996, lần thứ hai vào năm 1997 1999, lần thứ ba năm 2004 đến diễn biến phức tạp Hậu giá đất đà tăng cao so với năm trước đây, vượt khả đáp ứng nhu cầu đại đa số người dân Phải thừa nhận rằng: có nhiều nguyên nhân dẫn đến thực trạng nêu Tuy nhiên, mặt pháp lý, phủ nhận nguyên nhân bất cập, thiếu sót, thiếu đồng quy định pháp luật đất đai nói chung, pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng Thực tế đặt yêu cầu phải cấp thiết nghiên cứu thực trạng pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thực tiễn áp dụng quy định để tìm bất cập, thiếu sót, vướng mắc pháp luật nguyên nhân gây bất cập, thiếu sót, vướng mắc đó, từ đề xuất kiến nghị, giải pháp pháp lý để hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất, góp phần hoàn thiện hệ thống pháp luật nói chung, pháp luật đất đai nói riêng Đó lý tác giả chọn đề tài Những vấn đề pháp lý chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua thực tiễn tỉnh Bình Dương hướng hoàn thiện để nghiên cứu thực luận văn tốt nghiệp cao học luật Tình hình nghiên cứu Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất lĩnh vực tương đối pháp luật đất đai Việt Nam Từ hình thành đến nay, quy định pháp luật lĩnh vực chưa tròn 15 năm Tuy đà có số công trình nghiên cứu khoa học trực tiếp liên quan nghiên cứu đề tài như: Luận văn thạc sỹ luật học Chế định quyền sử dụng đất pháp luật Việt Nam năm 1997 tác giả Nguyễn Thị Cam; Luận văn thạc sỹ luật học Chế độ sở hữu toàn dân đất đai điều kiện kinh tế thị trường năm 2000 tác giả Phạm Văn Võ; Luận văn thạc sỹ luật học Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực trạng hướng hoàn thiện năm 2002 tác giả Lê Văn Hiển; Luận văn thạc sỹ luật học Xây dựng hoàn thiện pháp luật thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam năm 2003 tác giả Nguyễn Thị Nga; Luận án tiến sỹ luật học Địa vị pháp lý người sử dụng đất giao dịch dân sự, thương mại đất đai năm 2003 tác giả Nguyễn Quang Tuyến; Luận văn thạc sỹ luật học Những vấn đề pháp lý thuế kinh doanh bất động sản năm 2004 tác giả Trương thị Bích Đào; Luận văn thạc sỹ luật học Giải tranh chấp chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn Thành phố Hồ Chí Minh năm 2005 tác giả Lương Khải Ân Nhưng pháp luật đất đai nói chung, pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng từ hình thành đến đà nhiều lần sửa đổi, bổ sung cho phù hợp với thực tiễn Trong đó, lần sửa đổi, bổ sung nhất, toàn diện vào năm 2003 Luật đất đai năm 2003 Từ 01/07/2004 ngày Luật đất đai năm 2003 có hiệu lực pháp luật nay, thực tiễn thực quy định pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất đà phát sinh nhiều bất cập chưa có công trình nghiên cứu khoa học trực tiếp nghiên cứu cách có hệ thống vấn đề Mặt khác, công trình nghiên cứu khoa học trước liên quan đến pháp luật thực định chuyển nhượng quyền sử dụng đất đà không phù hợp Do vậy, việc tiếp tục tiếp cận, nghiên cứu quy định pháp luật thực định chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm tìm bất cập, thiếu sót, vướng mắc nguyên nhân bất cập để kiến nghị sửa đổi bổ sung nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật trở nên cần thiết cấp b¸ch Cã thĨ nãi r»ng tõ ¸p dơng Lt đất đai năm 2003 đến nay, công trình nghiên cứu khoa học trực tiếp nghiên cứu mét c¸ch cã hƯ thèng lÜnh vùc ph¸p lt vỊ chuyển nhượng quyền sử dụng đất Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu đề tài Mục đích đề tài nghiên cứu cách có hệ thống quy định pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thực tiễn áp dụng quy định pháp luật nhằm đánh giá thực trạng pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất Trên sở đó, luận văn đề xuất kiến nghị nhằm góp phần hoàn thiện hệ thống pháp luật nói chung, pháp luật đất đai nước ta nói riêng Xuất phát từ mục đích đó, nhiệm vụ đề tài là: Nghiên cứu thực trạng pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thực tiễn thực quy định pháp luật tỉnh Bình Dương, tìm bất cập, thiếu sót, vướng mắc quy định pháp luật hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nguyên nhân bất cập, thiếu sót, vướng mắc Đề xuất kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất nước ta Đối tượng phạm vi nghiên cứu luận văn Hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn đa dạng phức tạp từ chủ thể, mục đích sử dụng đất, loại đất, hình thức chuyển nhượng Hoạt động liên quan đến nhiều lĩnh vực pháp luật khác kinh tế, tài chính, hành chính, dân Do vậy, khuôn khổ luận văn tốt nghiệp cao học luật, không kỳ vọng nghiên cứu tất lĩnh vực có liên quan đến hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chúng lựa chọn tập trung nghiên cứu khía cạnh pháp lý chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà theo có nhiều bất cập diễn phổ biến thực tiễn nước ta Đó vấn đề quyền sử dụng đất phép chuyển nhượng; chủ thĨ chun nh­ỵng, chđ thĨ nhËn chun nh­ỵng qun sư dụng đất; điều kiện chuyển nhượng, điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thủ thục chuyển nhượng quyền sử dụng đất Cơ sở lý luận phương pháp nghiên cứu Về sở lý luận: luận văn thực sở vận dụng quan điểm Đảng Nhà nước ta nghiệp đổi nhằm xây dựng phát triển kinh tế thị trường định hướng xà hội chủ nghĩa Luận văn vận dụng quan điểm chủ nghĩa Mác Lê nin hàng hóa, chế độ sở hữu ®Êt ®ai, vỊ tÝnh chÊt hµng hãa cđa ®Êt ®ai Về phương pháp nghiên cứu: để thực luận văn, sử dụng phối hợp phương pháp phân tích, so sánh, chứng minh, tổng hợp phù hợp với tính chất yêu cầu luận văn sở phương pháp luận vật biện chứng vật lịch sử ý nghĩa lý luận thực tiễn luận văn Đóng góp khoa học luận văn nghiên cứu cách có hệ thống quy định pháp luật hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất Ngoài ra, sở nghiên cứu thực tiễn áp dụng pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất, luận văn đà phân tích bất cập, thiếu sót, vướng mắc pháp luật hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đồng thời luận văn xác định nguyên nhân bất cập đề xuất kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất nước ta Luận văn tài liệu tham khảo bổ ích cho người hoạch định sách, pháp luật có liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất Đồng thời, luận văn tài liệu tham khảo hữu ích cho sinh viên tổ chức, cá nhân đÃ, sÏ thùc hiƯn viƯc chun nh­ỵng, nhËn chun nh­ỵng qun sử dụng đất Việt Nam Cơ cấu luận văn Luận văn cấu bởi: + Lời nói đầu; + Phần nội dung gồm hai chương: Chương 1: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực trạng pháp luật thực tiễn áp dụng tỉnh Bình Dương; Chương 2: Những kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất; + Kết luận; + Danh mục tài liệu tham khảo 10 CHƯƠNG CHUYểN NHƯợNG QUYềN Sử DụNG ĐấT - THựC TRạNG PHáP LUậT Và THựC TIễN áP DụNG TạI TỉNH BìNH DƯƠNG Nước ta có hoàn cảnh đặc thù gắn với đấu tranh chống lực ngoại xâm giành độc lập dân tộc Do vậy, tấc đất đà hàm chứa nhiều công sức hệ người Việt Nam Chính lý mà từ Hiến Pháp năm 1980, Nhà nước ta đà xác định: đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước thống quản lý [35, Điều 19 Điều 20] Đất đai không thuộc sở hữu riêng tổ chức, cá nhân Tuy đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước không tự trực tiếp thực quyền sử dụng đất mà trao quyền cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nước; tổ chức, cá nhân nước trực tiếp sử dụng Để tạo điều kiện cho đất đai khai thác, sử dụng tiết kiệm, có hiệu quả, Nhà nước cho phép người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế quyền sử dụng đất Trong quyền đó, quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất quyền người sử dụng đất thực cách phổ biến [23, 18] Việc Nhà nước cho phép người sử dụng đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất không mâu thuẫn làm thay đổi quyền sở hữu toàn dân đất đai mà thông qua góp phần làm cho quyền sở hữu đất đai thực cách thiết thực hơn, linh hoạt hiệu Như vậy, quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất quyền pháp lý mà người sử dụng đất Nhà nước cho phép thực sở quyền sử dụng đất Theo đó, người sử dụng đất quyền chuyển giao đất quyền sử dụng đất cho người nhận chuyển nhượng, người nhận chuyển nhượng trả cho người chuyển nhượng khoản tiền với giá trị quyền sử dụng đất hai bên thỏa thuận Chính quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất quyền Nhà nước cho phép thực nên người sử dụng đất thực quyền cách tùy tiện làm ảnh hưởng đến lợi ích Nhà nước, quyền lợi ích hợp pháp chủ thể sử dụng đất khác Do vậy, với tư cách chủ thể quản lý xà hội đồng thời chủ sở hữu đất đai, Nhà nước phải điều chỉnh việc chuyển nhượng quyền 91 để đẩy mạnh sản xuất hàng hóa, bao gåm c¶ s¶n xt lóa phơc vơ cho nhu cầu lương thực nước xuất Nếu bó hẹp điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa nước phạm vi người trực tiếp cày, bừa, gieo cấy ruộng theo kiểu truyền thống mà không mở rộng điều kiện cho người có vốn, có kiến thức, có khả trực tiÕp tỉ chøc s¶n xt lóa n­íc theo kiĨu trang trại hạn chế phát triển kinh tế trang trại Điều ngược lại với chủ trương, sách Đảng Nhà nước Mặt khác, từ thùc tiƠn thùc hiƯn viƯc chun nh­ỵng qun sư dơng ®Êt trång lóa n­íc cho thÊy tÝnh kh¶ thi cđa quy định thực tế chưa cao Bởi lẽ quan nhà nước có thẩm quyền đà không đủ khả để kiểm tra điều kiện người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người nhận chuyển nhượng đất trồng lúa nước người tỉnh, thành phố nơi có đất Do vậy, lâu dài, Nhà nước nên bỏ điều kiện ®èi víi ng­êi nhËn chun nh­ỵng qun sư dơng ®Êt tập trung quản lý tốt quy hoạch đất đai, buộc người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải sư dơng ®Êt ®óng víi mơc ®Ých sư dơng ®Êt đà quy hoạch 2.2.2.10 Cần quy định chi tiết nội dung hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất Từ kết nghiên cứu mục 1.2.2.4, kiến nghị cần sớm quy định chi tiết nội dung hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất Theo chúng tôi, hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải bao gom nội dung như: tên, địa bên đặt cọc bên nhận đặt cọc; tài sản đặt cọc; mục đích đặt cọc; cách thức xử lý tiền đặt cọc; quyền nghĩa vụ bên; tiến trình ký kết thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; cam kết bên; hiệu lực hợp đồng Sở dĩ đề xuất kiến nghị thực tiễn nay, việc đặt cọc để bảo đảm giao kết, thực hợp ®ång chun nh­ỵng qun sư dơng ®Êt thùc hiƯn theo quy định Bộ luật dân Trong đó, Bộ luật dân không quy định nội dung hợp đồng đặt cọc Do vậy, thực tế bên quan hệ đặt cọc thỏa thuận sơ sài nội dung hợp đồng đặt cọc Khi có tranh chấp xảy thông thường hợp đồng đặt cọc không phát huy hiệu lực pháp lý nó, ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi 92 bên Hơn nữa, theo quy định Bộ luật dân sự, thỏa thuận đặt cọc lập riêng văn ghi chung hợp đồng Tuy nhiên, quan hệ chuyển nhượng sử dụng đất có đặt thù riêng hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không theo ý muốn bên mà phải tuân theo quy định pháp luật (chỉ có hiệu lực đăng ký Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất) Do vậy, thỏa thuận đặt cọc ghi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khó xác định thời điểm có hiệu lực Điều làm cho mục đích việc đặt cọc không đạt Bởi lẽ, bên thỏa thuận đặt cọc tiến hành việc đặt cọc bên mong muốn có hiệu lực để ràng buộc hai bên phải tiến tới ký kết, thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Mục đích đạt bên thỏa thuận hợp đồng riêng với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trường hợp cần phải tách để chuyển nhượng quyền sử dụng đất Và cần lập thành hợp đồng riêng, lại mang tính đặc thù quan hệ pháp luật đất đai cần thiết phải có nội dung nêu để bên dƠ hiĨu vµ dƠ thùc hiƯn thùc tiƠn 2.2.2.11 Cần bÃi bỏ tiết b, mục 2.3, phần II Nghị số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/08/2004 giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Từ kết nghiên cứu mục 1.2.2.4, kiến nghị cần phải bÃi bỏ tiết b, mục 2.3, phần II Nghị số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/08/2004 giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Sở dĩ đề xuất kiến nghị Nghị số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/08/2004 hướng dẫn trái quy định Luật đất đai năm 2003 quy định Bộ luật dân Theo quy định Luật đất đai năm 2003, hợp đồng chuyển nhượng phải lập thành văn phải có chứng nhận công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân lựa chọn hình thức chứng nhận công chứng nhà nước chứng thực ủy ban nhân dân xÃ, phường, thị trấn nơi có đất [43, khoản Điều 127] Có thể khẳng định hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất điều kiện có hiệu lực hợp đồng Nếu 93 bên đà xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không tuân thủ hình thức hợp đồng có tranh chấp hợp đồng xảy ra, tòa án buộc bên phải thực quy định hình thức hợp đồng thời hạn định Nếu thời hạn mà bên không thực quy định hình thức hợp đồng hợp đồng bị tuyên bố vô hiệu [39, Điều 139], [44, Điều 134] Tuy nhiên, Nghị số 02/2004/NQ-HĐTP lại hướng dẫn: sau thực hợp đồng chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng đà trồng lâu năm, đà làm nhà kiên cố bên nhận chuyển nhượng không phản đối không bị quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành theo quy định Nhà nước xử phạt vi phạm hành lĩnh vực đất đai, tòa án công nhận hợp đồng Chính hướng dẫn kết hợp với việc không giới hạn thời điểm sau việc xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (chỉ nói chung chung sau ngày 15/10/1993) nên dẫn đến tình trạng Nghị hướng dẫn trái quy định pháp luật đất đai, pháp luật dân sự, sau Chính phủ ban hành Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 quy định: hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký Văn Phòng đăng ký quyền sử dụng đất [14, khoản Điều 146] Ngoài ra, thực tiễn chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho thấy bên thường lợi dụng vào hướng dẫn Nghị số 02/2004/NQ-HĐTP để trốn thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ cách chuyển nhượng giấy tay qua nhiều người Đến người nhận chuyển nhượng cần sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho với người đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất làm hợp đồng chuyển nhượng theo quy định pháp luật Như vậy, Nhà nước vừa thất thu khoản cho ngân sách nhà nước, vừa không quản lý việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất Vì vậy, việc bÃi bỏ hướng dẫn nêu Nghị số 02/2004/NQ-HĐTP theo cần thiết 2.2.2.12 Cần quy định thống tham quyền công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Từ kết nghiên cứu mục 1.2.2.4, kiến nghị cần quy định thống thẩm quyền công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Theo chúng tôi, thẩm quyền công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng 94 quyền sử dụng đất phải tuân thủ quy định Luật đất đai năm 2003 pháp luật công chứng Nghĩa có phòng công chứng ủy ban nhân dân cấp xà nơi có đất có thẩm quyền công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Ban quản lý khu c«ng nghiƯp, khu kinh tÕ, khu c«ng nghƯ cao có thẩm quyền công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Việc Nghị định 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 quy định Ban quản lý khu công nghiƯp, khu kinh tÕ, khu c«ng nghƯ cao cã thÈm quyền xác nhận vào hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao trái quy định khoản Điều 127 Luật đất đai năm 2003 Do vậy, quy định cần thiết phải bÃi bỏ nhằm bảo đảm tính thống pháp luật thẩm quyền công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 2.2.2.13 Cần quy định thời hạn hoàn thành thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất quan nhà nước có thẩm quyền, đồng thời xác định rõ chế tài quan không hoàn thành trách nhiệm thời hạn quy định Từ kết nghiên cứu mục 1.2.2.5, kiến nghị cần phải quy định thời hạn hoàn thành thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất quan nhà nước có thẩm quyền, đồng thời xác định rõ chế tài quan không hoàn thành trách nhiệm thời hạn quy định Sở dĩ đề xuất kiến nghị nay, Nhà nước ta chủ trương cải cách thủ tục hành để giảm thiểu phiền hà cho người dân, có thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất Một nguyên nhân làm cho thủ tục hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất rườm rà, gây phiền hà cho người dân pháp luật quy định vỊ thđ tơc nµy vÉn ch­a râ rµng, ch­a quy định rõ trách nhiệm số quan nhà nước thực không quy định pháp luật Thực tiễn cho thấy hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất thường bị giữ lâu ủy ban nhân dân quan xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quan thuế quan chịu trách nhiệm thông báo thuế, lệ phí trước bạ Theo chúng tôi, pháp luật cần sớm quy định thời hạn mà ủy ban nhân dân phải xem xÐt ®Ĩ cÊp giÊy chøng nhËn qun sư dơng ®Êt cho tr­êng hỵp nhËn chun nh­ỵng qun sư dơng đất hợp pháp ngày làm việc 95 thời hạn mà quan thuế phải thông báo thuế ngày làm việc Có quy định thời hạn hoàn thành công việc nêu tạo quy trình khép kín thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất người sử dụng đất, đồng thời tạo điều kiện cho Văn phòng đăng ký qun sư dơng ®Êt chđ ®éng hĐn ng­êi nép hồ sơ ngày trả lời kết ngày thực nghĩa vụ tài họ Ngoài ra, theo chúng tôi, để bảo đảm quy định pháp luật thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực nghiêm chỉnh, pháp luật cần xác định rõ chế tài áp dụng trường hợp quan nhà nước thực thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất không hoàn thành trách nhiệm thời hạn luật định, ngày chậm trễ so với thời hạn quy định người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bồi thường khoản tiền ngày công lao động phổ thông Chính phủ ấn định 2.2.2.14 Cần sửa đổi khoản Điều 148 Nghị định 181/2004/NĐ-CP thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đồng thời quy định bổ sung thủ tục đăng ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Từ kết nghiên cứu mục 1.2.2.5, kiến nghị cần phải sửa đổi quy định khoản 1, Điều 148 Nghị định 181/2004/NĐ-CP thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đồng thời cần phải quy định bổ sung thủ tục đăng ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để có sở xác định hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Theo chúng tôi, khoản Điều 148 Nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định bên nhận chuyển nhượng phải nộp hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất cứng nhắc, gây bất lợi cho bên nhận chuyển nhượng bên chuyển nhượng Quy định cần phải sửa đổi theo hướng cho phép hai bên thỏa thuận bên có nghĩa vụ nộp hồ sơ chuyển nhượng Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Trường hợp bên không thỏa thuận thỏa thuận khác đương nhiên bên có nghĩa vụ nộp hồ sơ chuyển nhượng bên nhận chuyển nhượng (để bảo đảm quyền lợi đáng bên nhận chuyển nhượng) Sở dĩ đề xuất kiến nghị quan hệ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất quan hệ dân sự, pháp luật nên tạo điều kiện để hai bên tự ngun tháa thn, cam kÕt víi vỊ c¸c qun nghĩa vụ họ Từ họ tự nguyện thùc hiƯn c¸c cam kÕt mét c¸ch thiƯn chÝ NÕu pháp luật áp đặt nghĩa vụ cho 96 họ, nhằm mục đích bảo vệ họ thực thực tiễn gặp phải bất cập họ không tự nguyện họ có thỏa thuận khác nhằm loại trừ ràng buộc quy định pháp luật Vì vậy, cần thiết phải có quy định mang tính mở đề xuất nêu nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho bên việc làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất Ngoài ra, từ kết nghiên cứu mục 1.2.2.5, nhận thấy pháp luật đà quy định: hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất [14, khoản Điều 146] đăng ký nào, đăng ký, đăng ký vào đâu hợp đồng xác định đà đăng ký để xác định thời ®iĨm cã hiƯu lùc cđa hỵp ®ång chun nh­ỵng qun sử dụng đất pháp luật chưa có quy định cụ thể Do vậy, kiến nghị Chính phủ cần phải sớm quy định bổ sung thủ tục đăng ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để sớm khắc phục tình trạng sở pháp lý xác định ngày có hiệu lực hợp ®ång chun nh­ỵng qun sư dơng ®Êt nh­ hiƯn Trên sở kết nghiên cứu thực trạng pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất nước ta chương luận văn, chương đà phân tích tìm số nguyên nhân tồn tại, bất cập pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất; xác định mục đích, yêu cầu việc hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất đề xuất số giải pháp, kiến nghị chủ yếu nhằm hoàn thiện quy định pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất nước ta Việc lựa chọn giải pháp, kiến nghị cho việc hoàn thiện quy định pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất có ý nghĩa đặc biệt quan trọng ngày nhận thức rõ tầm quan trọng đất đai nguồn lực chủ yếu để thực thành công nghiệp công nghiệp hóa, đại hóa đất nước Những giải pháp, kiến nghị đà trình bày đòi hỏi mà người sử dụng đất quan quản lý nhà nước đất đai đặt hệ thống pháp luật nước ta chủ thể tham gia vào quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng ®Êt 97 KÕT LN So víi c¸c n­íc cã chế độ sở hữu tư nhân đất đai, qun chun qun sư dơng ®Êt nãi chung, qun chun nhượng quyền sử dụng đất nói riêng người sử dụng đất chế độ sở hữu toàn dân đất đai điểm độc đáo pháp luật đất đai nước ta Trong điều kiện kinh tế đất nước ngày phát triển hội nhập với giới, quyền này, đặc biệt quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất quyền người sử dụng đất thực phổ biến nhiều năm tới Do vậy, góc độ pháp lý, mặt pháp luật phải tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất thực quyền pháp lý họ, đồng thời phải tạo điều kiện thuận lợi cho giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp xác lập, thực cách công khai, minh bạch, không lẫn tránh kiểm soát Nhà nước Mặt khác, pháp luật phải có khả ngăn ngừa xử lý nghiêm minh trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất bất hợp pháp, hạn chế việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm mục đích đầu góp phần bảo vệ quyền lợi ích đáng Nhà nước, chủ thể quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất Để góp phần đáp ứng yêu cầu trên, qua trình nghiên cứu đề tài, rót mét sè kÕt ln sau: Chun nh­ỵng quyền sử dụng đất hình thức phân phối lại quyền sử dụng đất người sử dụng đất với theo quy định pháp luật sở có đền bù, tồn điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân Trong đó, bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng để nhận đất quyền sử dụng đất Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất người sử dụng đất với làm thay đổi quan hệ sử dụng đất không làm thay đổi quan hệ sở hữu đất đai Quyền chuyển nhượng qun sư dơng ®Êt cđa ng­êi sư dơng ®Êt míi pháp luật thừa nhận từ có Luật đất đai năm 1993 Theo thời gian, với phát triển kinh tế đất nước, mặt Nhà nước khẳng định tính quán việc thực chế độ sở hữu toàn dân đất đai, mặt khác Nhà nước đà bước mở rộng quyền cho người sử dụng đất qua quy định cho phép tổ 98 chức kinh tế, tổ chức, cá nhân nước quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất Pháp luật điều chỉnh hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất hành nước ta nhiều bất cập, chưa phù hợp với thực tiễn chuyển nhượng quyền sử dụng đất Các quy định pháp luật phần nhiều tập trung quy định quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất; điều kiện ràng bc ng­êi sư dơng ®Êt thùc hiƯn qun chun nhượng quyền sử dụng đất; trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất phần nhiều lại mang tính chủ quan, áp đặt quan tâm đến khả đáp ứng, khả thực người sử dụng đất Bên cạnh đó, quy định cụ thể hộ gia đình, vấn đề chia tách đất để chuyển nhượng, đăng ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhiều thiếu sót nên chưa thể áp dụng vào thực tiễn dẫn đến tùy tiện việc áp dụng pháp luật thực tiễn Từ dẫn đến hệ Nhà nước kiểm soát hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tiễn; gây thất thoát cho nguồn thu ngân sách nhà nước; ngăn chặn kịp thời hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất trái pháp luật Luận văn Những vấn đề pháp lý chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua thực tiễn tỉnh Bình Dương hướng hoàn thiện đà tập trung giải vấn đề sau: + Khảo sát thực tiễn chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn tỉnh Bình Dương, từ đối chiếu với quy định pháp luật hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất để tìm quy định pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất bất cập, thiếu sót, vướng mắc so với thực tiễn; + Xác định nguyên nhân bất cập, thiếu sót, vướng mắc quy định pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất nước ta nay; + Xác định mục đích, yêu cầu việc hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất; + Đề xuất giải pháp, kiến nghị mục 2.2 nhằm hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất nước ta, góp phần đưa đất đai vào quan hệ thị trường, tạo ®iỊu kiƯn thn lỵi cho ng­êi sư dơng ®Êt thùc quyền chuyển nhượng 99 quyền sử dụng đất họ, đồng thời để khai thác tối đa tiềm kinh tÕ cđa ®Êt nh»m phơc vơ cho sù nghiƯp công nghiệp hóa, đại hóa đất nước 100 DANH MC TI LIU THAM KHO Lương Khải Ân (2006), Giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn Thành phố Hồ Chí Minh, Luận văn thạc sỹ luật học, Trường Đại học luật TP HCM, TP Hồ Chí Minh năm 2006 Báo pháp luật Việt Nam số 13 ngày 15/01/2006, Nạn đầu đất đai đà trở thành "dịch", trang Bé Tµi ChÝnh (2004), H­íng dÉn thùc hiƯn Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 02/12/2004 Chính phủ bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất, Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 Bộ tài (2006), Hướng dẫn xác định tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đà trả có nguồn gốc ngân sách nhà nước theo quy định Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật đất đai, Thông tư 23/2006/TT-BTC ngày 24/03/2006 Bộ Tư Pháp - Bộ Tài nguyên Môi trường (2006), Hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn thực quyền người sử dụng đất, Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/06/2006 Nguyễn Thị Cam (1997), Chế định quyền sử dụng đất pháp luật Việt Nam, Luận văn thạc sỹ luật học, Trường Đại học luật Hà Nội, Hà Nội năm 1997 Nguyễn Thị Cam (2003), Quản lý đất đai theo cách tiếp cận tài sản, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp số 10 năm 2003, trang 12 Nguyễn Thị Cam (2005), Một vài suy nghĩ quyền sử dụng đất - loại quyền tài sản đặc thù, Tạp chí khoa học pháp lý số 01 năm 2005, trang Chính phủ (1999), Quy định chi tiết thi hành Luật khuyến khích đầu tư nước (sửa đổi) số 03/1998/QH10, Nghị định 51/1999/NĐ-CP ngày 08/07/1999 101 10 Chính phủ (1999), Về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất chấp, góp vốn giá trị quyền sử dụng đất, Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 11 Chính phủ (2000), Về thi hành Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật đất đai, Nghị định số 04/2000/NĐ-CP ngày 11/02/2000 12 Chính phủ (2001), Sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 04/2000/NĐ-CP ngày 11 tháng 02 năm 2000 thi hành Luật sửa ®ỉi, bỉ sung mét sè ®iỊu cđa Lt ®Êt ®ai, Nghị định số 66/2001/NĐ-CP ngày 28/09/2001 13 Chính phủ (2001), Sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất chấp, góp vốn giá trị quyền sử dụng đất, Nghị định số 79/2001/NĐ-CP ngày 01/11/2001 14 Chính phủ (2004), Hướng dẫn thi hành Luật đất đai năm 2003, Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 15 Chính phủ (2004), Về bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất, Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/02/2004 16 Chính phủ (2004), Về kê biên, đấu giá quyền sử dụng đất để bảo đảm thi hành án, Nghị định số 164/2004/NĐ-CP ngày 14/09/2004 17 ChÝnh phđ (2006), VỊ sưa ®ỉi, bỉ sung mét sè điều nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai Nghị định 187/2004/NĐ-CP việc chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần, Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 18 Nguyễn Sĩ Dũng (2003), Bất động sản : Những tai biến việc thị trường, Thời báo kinh tế Sài Gòn số 23 năm 2003 19 Đặng Đức Đạm (2004), Luật đất đai năm 2003 - làm để phát huy nguồn lực đất đai, Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp số năm 2004, trang 20 102 20 Trương Thị Bích Đao (2004), Những vấn đề pháp lý thuế kinh doanh bất động sản, Luận văn thạc sỹ luật học, Trường Đại học Luật TP HCM, TP Hồ Chí Minh năm 2004 21 Đảng cộng sản Việt Nam, Văn kiện Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ IX (chiến lược ph¸t triĨn kinh tÕ - x· héi 2001 - 2010) 22 Đảng cộng sản Việt Nam, Văn kiện Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VII (chiến lược ổn định phát triển kinh tế - xà hội đến năm 2000) 23 Lê Văn Hiển (2002), Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất - thực trạng pháp luật phương hướng hoàn thiện, Luận văn thạc sỹ luật học, Trường Đại học Luật TP HCM, TP Hồ Chí Minh năm 2002 24 Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tèi cao (2004), H­íng dÉn ¸p dơng ph¸p lt việc giải vụ án dân sự, hôn nhân gia đình, Nghị số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/08/2004 25 Bùi Thị Tuyết Mai (2005), Xây dựng thể chế thị trường quyền sử dụng đất, Tạp chí Nghiên cứu kinh tế số 321 tháng năm 2005, trang 54 26 Bình Minh - Trường An (2007), "Nhà đầu cơ" làm khó nhà đầu tư, Báo pháp luật Thành phố Hồ Chí Minh ngày 01/01/2007, trang 27 Phương Nam (2007), Công an tỉnh Bình Dương : đà điều tra làm rõ 73% vụ trọng án, http://www.binhduong.gov.vn/vi/detail.asp?iData=490 ngày 24/02/2007 28 Nguyễn Thị Nga (2006), Thực trạng thị trường bất động sản Việt Nam vài nhận định "bộ ba" giải pháp Bộ Tài nguyên Môi trường đưa ra, Tạp chí Nhà nước Pháp luật số 12 năm 2006, trang 31 29 TS Phạm Hữu Nghị (2005), Vai trò Nhà nước việc thực quyền sở hữu toàn dân đất đai, Tạp chí Nhà nước Pháp luật số 12 năm 2005, trang 51 30 Phạm Duy Nghĩa (2002) , Vai trò pháp luật đất đai việc kiềm chế sốt đất, Tạp chí Nhà nước Pháp luật số năm 2002 103 31 Phạm Duy Nghĩa (2004), Luật đất đai năm 2003 khía cạnh sách pháp luật, Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp số năm 2004, trang 26 32 Võ Đình Nho (2006), Tài sản chung hộ gia đình - Một số vướng mắc thủ tục giao dịch, Tạp chí Dân chủ Pháp luật số năm 2006, trang 37 33 Huy Phóc (2006), Dù ¸n khu dân cư: Bội ước hợp đồng với khách hàng, http://www.tuoitre.com.vn/Tianyon/Index.aspx?ArticleID=133108&Chan nelID=6 ngày 17/04 năm 2006 34 Lê Bảo Quân (2005), Thẩm quyền giải tranh chấp đất đai tòa án từ thực tiễn tỉnh Bình Dương, Luận văn thạc sỹ luật học, Trường Đại học luật TP.HCM, TP Hồ Chí Minh năm 2005 35 Quốc Hội nước cộng hòa xà hội chủ nghĩa Việt Nam (1980), Hiến pháp năm 1980 36 Qc Héi n­íc céng hßa x· héi chđ nghĩa Việt Nam (1987), Luật đất đai năm 1987 37 Qc Héi n­íc céng hßa x· héi chđ nghÜa ViƯt Nam (1992), Hiến pháp năm 1992 38 Quốc Hội nước céng hßa x· héi chđ nghÜa ViƯt Nam (1993), Lt đất đai năm 1993 39 Quốc Hội nước cộng hòa x· héi chđ nghÜa ViƯt Nam (1995), Bé lt d©n sù 1995 40 Qc Héi n­íc céng hßa x· héi chđ nghÜa ViƯt Nam (1998), Sưa ®ỉi, bỉ sung mét số điều Luật đất đai, Luật số 10/1998/QH10 ngày 02/12/1998 41 Qc Héi n­íc céng hßa x· héi chđ nghĩa Việt Nam (2000), Hôn nhân gia đình, Luật sè 22/2000/QH10 ngµy 09/06/2000 104 42 Qc Héi n­íc céng hßa x· héi chđ nghÜa ViƯt Nam (2001), Sưa ®ỉi, bỉ sung mét sè ®iỊu cđa Lt ®Êt ®ai, Lt sè 25/2001/QH10 ngµy 29/06/2001 43 Qc Héi n­íc céng hòa xà hội chủ nghĩa Việt Nam (2003), Luật đất ®ai sè 13/2003/QH11 ngµy 26/11/2003 44 Qc Héi n­íc céng hßa x· héi chđ nghÜa ViƯt Nam (2005), Bé lt dân số 33/2005/QH11 ngày 14/06/2005 45 Quốc Hội nước cộng hòa xà hội chủ nghĩa Việt Nam (2005), Nhà ë, Lt sè 56/2005/QH11 ngµy 29/11/2005 46 Qc Héi n­íc céng hßa x· héi chđ nghÜa ViƯt Nam (2006), Kinh doanh bất động sản, Luật số 63/2006/QH11 ngày 29/06/2006 47 Thu Tâm (2006), Bán đất, phải bán nguyên ?, Báo pháp luật Thành phố Hồ Chí Minh số ngày 21/08/2006, trang 48 Dương Quốc Thành (2005), Một vài ý kiến hộ hộ gia đình, Tạp chí Tòa án nhân dân số 11 tháng năm 2005, trang 49 Lưu Quốc Thái (2005), Pháp luật đất đai vấn đề khung pháp lý cho thị trường bất động sản nước ta, Tạp chí khoa học pháp lý số 01 năm 2005, trang 14 50 Lưu Quốc Thái (2006), Bàn vấn đề đầu đất đai thị trường bất động sản nước ta, Tạp chí khoa học pháp lý số năm 2006, trang 22 51 Qc L­u Th¸i (2006), VỊ giao dịch quyền sử dụng đất theo pháp luật hành, Tạp chí Nhà nước Pháp luật số 07 năm 2006, trang 56 52 Nguyễn Tân Thịnh (2002), Hạn chế đầu cơ, nắm giữ đất đai trái pháp luật, Tạp chí Tài tháng 9/2002, trang 12 53 Đầu Tư (2006), Một đất không cấp hai loại giấy, http://www.nhandan.com.vn/tinbai/?top=40&sub=67&article=82411 ngày 22/12/2006 54 Dương Chí Tưởng (2006), Bình Dương : nhiều người dân nặng tâm lý "lo lót" làm thủ tục địa chính, 105 http://www.monre.gov.vn/monrenet/default.aspx?tabid=207&ItemID=140 01 ngày 16/05/2006 55 Lê Văn Tứ (2003), Chế độ sở hữu toàn dân đất đai : số suy nghĩ, Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp số 10 năm 2003, trang 56 Trường Đại học Luật Hà Nội (2006), Giáo trình Luật đất đai, Nhà xuất Tư pháp, Hà Nội năm 2006 57 Cẩm Tú - Thu Tâm (2006), "Bán đất, phải bán ?", Báo pháp luật Thành phố Hồ Chí Minh số ngày 28/08/2006, trang 58 Nguyễn Quang Tuyến (2003), Địa vị pháp lý người sử dụng đất giao dịch dân sự, thương mại đất đai, Luận án tiến sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội năm 2003 59 ủy ban thường vụ Quốc Hội (1994), Về quyền nghĩa vụ tổ chức nước Nhà nước giao đất, cho thuê đất, Pháp lệnh ngày 14/10/1994 60 ủy ban thường vơ Qc Héi (1994), VỊ qun vµ nghÜa vơ cđa tổ chức, cá nhân nước thuê đất Việt Nam, Pháp lệnh ngày 14/10/1994 61 ủy ban thường vơ Qc Héi (1996), Sưa ®ỉi, bỉ sung mét sè điều cùa Pháp lệnh quyền nghĩa vụ tổ chức nước Nhà nước giao đất, cho thuê đất, Pháp lệnh ngày 27/08/1996 62 ủy ban thường vụ Quốc Hội (1998), Về tổ chức hoạt động hòa giải sở, Pháp lệnh số 09/1998/PL-UBTVQH10 ngày 25/12/1998 63 Viện ngôn ngữ học (2003), Từ điển Tiếng Việt, Nhà xuất Đà Nẵng Trung tâm từ điển học năm 2003 64 Phạm Văn Võ (2000), Chế độ sở hữu toàn dân đất đai điều kiện kinh tế thị trường, Luận văn thạc sỹ luật học, Trường Đại học luật TP HCM, TP Hồ Chí Minh năm 2000 ... vậy, quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất quyền pháp lý mà người sử dụng đất Nhà nước cho phép thực sở quyền sử dụng đất Theo đó, người sử dụng đất quyền chuyển giao đất quyền sử dụng đất cho... chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà qua thực tiễn áp dụng pháp luật tỉnh Bình Dương đà bộc lộ 1.2 NHữNG BấT CậP CủA PHáP LUậT HIệN HàNH Về CHUYểN NHƯợNG QUYềN Sử DụNG ĐấT 1.2.1 Quyền sử dụng đất. .. quyền sử dụng đất chủ thể chuyển nhượng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất Theo quy định pháp luật đất đai hành, chủ thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất người sử dụng đất quyền chuyển nhượng quyền