Thẩm địnhh giá chuong 3 nguyen tac kinh te 2021

Logo NHỮNG NGUYÊN TẮC KINH TẾ CHI PHỐI HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ TĐGVN 04 (Ban hành kèm theo thông tư số 158/2014/TT-BTC ngày 27/10/2014 Bộ Trưởng Bộ Tài chính) Logo Tính tất yếu phải vận dụng nguyên tắc thẩm định giá Giá trị sử dụng Giá trị Tài sản Sự khan Nhu cầu Khả chuyển giao Tuân thủ nguyên tắc phân tích trình hình thành giá Logo Ngtắc sử dụng tốt hiệu Sử dụng tốt & hiệu Có thể cho phép mặt pháp lý Có thể cho phép mặt kỹ thuật Có thể cho phép mặt tài Mang lại giá trị cao TS hồn cảnh kinh tế, xã hội phù hợp Nói cách khác, việc sử dụng tốt hiệu tài sản cách sử dụng pháp luật cho phép, khả thi mặt vật chất mang lại hiệu tài cao cho tài sản Logo Đánh giá việc sử dụng tốt hiệu • Khơng PL chấp nhận • Không thực mặt vật chất Không SD tốt h/quả Cần đánh giá thích đáng TĐV • Được PL nhấp nhận • Có thể thực mặt vật chất • Khi TS có nhiều sử dụng hợp lý Xem xét hiệu tài Logo Đánh giá việc sử dụng tốt hiệu  Đặc điểm cuả thị trường biến động cân cung cầu nên việc sử dụng tốt hiệu tài sản phục vụ cho mục đích sử dụng tương lai; Vì việc sử dụng tài sản tình trạng có thay đổi việc sử dụng trước mắt tốt hiệu việc sử dụng tạm thời Khả sử dụng tốt có hiệu tài sản thẩm định giá đứng độc lập khác biệt với khả sử dụng tốt có hiệu tài sản xem xét tổng thể Khi cần cân nhắc đóng góp tài sản cho giá trị chung tổng thể Logo Đánh giá việc sử dụng tốt hiệu SD tiềm SD tiềm SD tiềm Trình bày ước tính tài cho phương án sử dụng Logo Nguyên tắc cung cầu Giá trị tài sản xác định mối quan hệ cung cầu tài sản thị trường Giá Cung Đồng thời, giá trị tài sản tác động đến cung cầu tài sản Giá trị tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu tỷ lệ nghịch với cung tài sản Cầu Các yếu tố đặc điểm vật lý đặc điểm kinh tế - xã hội khác biệt với thuộc tính tài sản khác phản ánh cung - cầu giá trị tài sản SL Logo Nguyên tắc thay đổi  Giá trị tài sản thay đổi theo thay đổi yếu tố hình thành nên giá trị Giá trị tài sản hình thành trình thay đổi liên tục phản ánh hàng loạt mối quan hệ nhân yếu tố ảnh hưởng đến giá trị Bản thân yếu tố ảnh hưởng đến giá trị luôn thay đổi Giá trị sử dụng Sự khan Do đó, thẩm định giá tài sản, thẩm định viên phải nắm mối quan hệ nhân nhân tố trạng thái động, phải phân tích q trình thay đổi nhằm xác định mức sử dụng tài sản tốt có hiệu Nhu cầu Giá trị Tài sản KN chuyển giao Logo 4– Nguyên tắc thay Trong trường hợp hai hay nhiều tài sản thay lẫn trình sử dụng, giá trị tài sản xác định tác động lẫn tài sản đến tài sản khác Khi hai tài sản có tính hữu ích nhau, tài sản chào bán mức giá thấp tài sản bán trước Giới hạn giá trị tài sản có xu hướng thiết lập chi phí mua tài sản thay cần thiết tương đương, với điều kiện chậm trễ mức làm ảnh hưởng đến thay Một người mua thận trọng không trả giá cao chi phí mua tài sản thay thị trường thời điểm Logo Nguyên tắc cân Khi yếu tố cấu thành tài sản đạt cân tài sản đạt khả sinh lời tối đa hay mức hữu dụng cao Do đó, để ước tính mức sử dụng tốt có hiệu tài sản, cần phải phân tích cân yếu tố cấu thành tài sản cần thẩm định giá 10 Logo Nguyên tắc thu nhập tăng giảm Tổng thu nhập khoản đầu tư tăng lên tăng liên tục tới điểm định, sau đầu tư tiếp tục tăng độ lớn thu nhập tăng thêm giảm dần 11 Logo Nguyên tắc phân phối thu nhập Tổng thu nhập sinh từ kết hợp yếu tố trình sản xuất (đất đai, vốn, lao động, quản lý) phân phối cho yếu tố Nếu việc phân phối thực theo nguyên tắc tương ứng phần tổng thu nhập cịn lại sau phân phối cho vốn, lao động quản lý thể giá trị đất đai 12 Logo Nguyên tắc đóng góp Giá trị tài sản Mức độ mà phận tài sản đóng góp vào tổng thu nhập từ tồn tài sản có tác động đến tổng giá trị tài sản Bộ phận Đóng góp vào tổng thu nhập từ tài sản Bộ phận 13 Bộ phận Bộ phận … Logo Nguyên tắc đóng góp Giá trị tác nhân sản xuất hay phận cấu thành tài sản phụ thuộc vào vắng mặt tác nhân làm giảm giá trị tồn tài sản, có nghĩa lượng giá trị mà đóng góp vào giá trị toàn Khi xem xét giá trị tài sản phận, thẩm định viên cần phải xem xét mối quan hệ với tài sản tổng thể Nguyên tắc nguyên tắc việc xem xét tính khả thi việc đầu tư bổ sung vào tài sản thẩm định viên xác định mức sử dụng tài sản tốt có hiệu 14 Logo Nguyên tắc phù hợp Tài sản cần phải phù hợp với môi trường nhằm đạt mức sinh lời tối đa mức hữu dụng cao nhất; phải phân tích xem liệu tài sản có phù hợp với mơi trường hay không xác định mức sử dụng tài sản tốt có hiệu 15 Logo 10 Nguyên tắc cạnh tranh Lợi nhuận cao vượt trội thúc đẩy cạnh tranh, đồng thời, cạnh tranh mức làm giảm lợi nhuận cuối khơng cịn lợi nhuận Đối với tài sản, mối quan hệ cạnh tranh quan sát tài sản với tài sản với tài sản khác Khi tiến hành thẩm định giá, thẩm định viên cần xem xét, đánh giá tác động yếu tố cạnh tranh đến thu nhập tài sản, đặc biệt sử dụng cách tiếp cận từ thu nhập để xác định giá trị tài sản 16 Logo 11 Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai Giá trị tài sản xác định việc dự tính khả sinh lợi tương lai Giá trị tài sản chịu ảnh hưởng việc dự kiến thị phần người tham gia thị trường thay đổi dự tính trước yếu tố ảnh hưởng đến giá trị Việc ước tính giá trị tài sản luôn dựa triển vọng tương lai, lợi ích dự kiến nhận từ quyền sử dụng tài sản người mua 17 Logo THANK YOU! 18