Một số câu hỏi lý thuyết Thẩm định giá Liệt kê nguyên tắc thẩm định giá gắn liền với thị trường? Nêu ví dụ minh họa cho nguyên tắc - Nguyên tắc sử dụng tốt hiệu Ví dụ minh họa: Bất động sản A tọa lạc mặt tiền đường Nguyễn Hữu Thọ quận 7, TP HCM Có diện tích đất trồng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 10.000 m2 Quy hoạch sử dụng đất quan quản lý đất đai cho phép sử dụng khu đất theo mục đích sản xuất kinh doanh phi nơng nghiệp (xây dựng trung tâm thương mại kết hợp văn phòng cho th), với tổng số tầng cao cơng trình 20 tầng, mật độ sử dụng đất 50%, hệ số sử dụng đất Cơng trình xây dựng hữu khu đất thời điểm thẩm định giá nhà xưởng, với tổng diện tích sàn xây dựng 8.000 m2, cơng trình xây dựng 15 năm, chất lượng cịn lại cơng trình theo đánh giá chuyên gia xây dựng 55%, mục đích sử dụng cho thuê làm kho lưu trữ hàng hóa Giá thuê đất 70.000 đồng/m2/ tháng (0,7 tỷ đồng/tháng, tương đương 8,4 tỷ đồng/ năm) - Nguyên tắc cung cầu: Ví dụ minh họa: Dịng xe máy điện Vinfast tập đồn Vingroup sản xuất Để xác định mức giá bán sản phẩm thị trường, việc thống kê khoản chi phí cố định, chi phí biến đổi, lợi nhuận mong muốn, nhà sản xuất phải cân nhắc giá dòng sản phẩm thay thế, xác định thị trường mục tiêu, thăm dò mức độ sẵn lòng chi trả KH dòng sản phẩm - Nguyên tắc thay đổi: - Nguyên tắc thay - Nguyên tắc cân bằng: Ví dụ minh họa: Khu thị có nhiều hộ dân cư địi hỏi xây dựng đủ số lượng cửa hàng, chỗ đổ xe… Thì đồng thời giá trị bất động sản tăng theo - Nguyên tắc phân phối thu nhập: Ví dụ: Trong Vincom có đầy đủ tiện nghi nhiều tích hợp lại làm tăng giá trị khu Vincom ví dụ CGV khiến nhiều người đến tăng thu nhập so với vincom khơng có - Nguyên tắc thu nhập tăng giảm: Ví dụ minh họa: Chủ trọ bạn thay đổi sửa chữa csvc lúc giá phịng tăng lên, bạn chuyển nơi khác khiến thu nhập chủ trọ giảm - Ngun tắc dự đốn lợi ích tương lai: - Nguyên tắc phù hợp - Nguyên tắc cạnh tranh - Ngun tắc đóng góp: Ví dụ minh họa: Chủ tiệm kinh doanh phở lợi nhuận hàng năm 50 triệu đồng, Nếu đầu tư 12 triệu cho việc lắp thêm điều hịa lợi nhuận tăng lên tầm 79 triệu đồng Như việc lắp điều hòa làm tăng thêm lợi nhuận cho cửa hàng 29 triệu Trình bày khái niệm nguyên tắc thẩm định giá tốt hiệu Hãy nêu ví dụ minh họa nguyên tắc này? - Khái niệm: Nguyên tắc sử dụng tốt hiệu đạt mức hữu dụng tốt đa cho phép mặt pháp lý, kỹ thuật tài hồn cảnh kinh tế - xã hội phù hợp đem lại giá trị cao cho tài sản - Ví dụ minh họa: Bạn lựa chọn laptop có đầy đủ thơng số kỹ thuật tài phù hợp với mức HSSV mà bạn có, pháp lý laptop có đầy đủ giấy phép hợp lý theo pháp lý mà pháp luật quy định Trình bày khái niệm: thị trường, giá trị, giá cả, chi phí, thu nhập thẩm định giá - Thị trường: Là nơi thực hoạt động, giao dịch mua bán chuyển nhượng trao đổi kinh tế - Giá trị: giá trị hàng hóa, tài sản biểu tiền lợi ích mà chúng mang lại cho chủ thể thời điểm định - Giá cả: Là thuật ngữ số tiền yêu cầu trả cho tài sản hàng hóa dịch vụ vào thời điểm định - Chi phí: Chi phí số tiền cần có để tạo sản xuất hàng hóa dịch vụ - Thu nhập: Là khoản tiền mà chủ đầu tư chủ tài sản nhận từ việc đầu tư hay khai thác tài sản sau trừ chi phí liên quan Ví dụ: tiền cho thuê, lợi nhuận, cổ tức… Trình bày phân tích ngun tắc sử dụng tốt hiệu hoạt động thẩm định giá - Nguyên tắc sử dụng tốt hiệu hoạt động thẩm định giá: Là đạt mức hữu dụng tối đa cho phép mặt pháp lý, tài chính, kỹ thuật hoàn cảnh kinh tế - xã hội phù hợp mang lại giá trị cao cho tài sản + Đặc điểm kinh tế kỹ thuật: Tài sản sử dụng tốt hiệu sử dụng cho nhiều mục đích khác + Pháp Lý: tài sản sử dụng phải đảm bảo quy định pháp luật, quan quản lý nhà nước công nhận bảo hộ + Giá trị sử dụng: Tài sản mang lại thu nhập ròng tương lai giá trị lớn cho chủ đầu tư khai thác + Thời gian: tài sản mang lại thu nhập rịng lâu Anh chị nêu nguyên tắc đạo đức hành nghề thẩm định giá Theo anh chị, nguyên tắc quan trọng thẩm định viên, sao? - Nguyên tắc đạo đức hành nghề thẩm định giá: Độc lập, trực, khách quan, bảo mật công khai minh bạch Trong nguyên tắc nguyên tắc độc lập quan trọng thẩm định viên Trong thẩm định giá, thẩm định viên phải thực không bị chi phối lợi ích vật chất hay tinh thần ảnh hưởng đến trung thực khách quan thẩm định giá Không bị rang buộc mối quan hệ phải xem xét cách độc lập khách quan Anh chị trình bày khái niệm phương pháp so sánh? Có bước tiến hành áp dụng phương pháp so sánh? Bước quan trọng - Phương pháp so sánh phương pháp thẩm định giá dựa sở phân tích tài sản so sánh để ước tính giá trị TSTĐG - Các bước tiến hành: B1: Khảo sát thực tế thu thập thông tin B2: Phân tích thơng tin B3: Xác định giá trị TSTĐG Theo em, bước tiến hành áp dụng phương pháp so sánh bước quan trọng Thẩm định viên phải tiến hành khảo sát thu thập thơng tin thị trường có liệu để phân tích thơng tin TSSS để đưa giá trị TSTĐG Anh chị trình bày khái niệm nguyên tắc sử dụng tốt hiệu thẩm định giá theo Tiêu chuẩn TĐGVN số Theo anh chị, cần thực bước để xác định việc sử dụng tài sản tốt hiệu - Theo tiêu chuẩn TĐGVN số 04, nguyên tắc sử dụng tốt hiệu đạt mức hữu dụng tối đa cho phép mặt pháp lý, kỹ thuật tài phù hợp với hồn cảnh kinh tế xã hội đem lại giá trị cao cho tài sản Một tài sản sử dụng thực tế không thiết thể khả sử dụng tốt hiệu tài sản đó” - Mục đích sử dụng tài sản khác ảnh hưởng đến giá trị tài sản Vì vậy, cần xác định rõ mục đích sử dụng tài sản để đưa phương pháp thẩm định phù hợp Anh/chị trình bày khái niệm sở giá thị trường phi thị trường Cơ sở giá trị có ảnh hưởng đến thẩm định giá - Cơ sở giá thị trường: giá trị thị trường tài sản mức giá ước tính mua bán thị trường vào thời điểm thẩm định giá xác định bên người mua sẵn sàng mua người bán sẵn sàng bán, giao dịch mua bán khách quan độc lập, điều kiện thương mại bình thường - Cơ sở giá trị phi thị trường: Giá trị phi thị trường tổng số tiền ước tính mà thẩm định giá tài sản dựa vào công dụng kinh tế chức tài sản khả mua bán thị trường tài sản thẩm định tài sản điều kiện thị trường khơng điển hình hay khơng bình thường - Cơ sở giá trị có ảnh hưởng đến thẩm định giá góp phần quan trọng việc xác định giá trị thực tài sản Khi thẩm định giá, người định giá tìm hiểu sở giá trị yếu tố phi thị trường khác để đưa dự báo giá trị tài sản tương lai Nếu giá trị thực tài sản cao giá trị xác định theo sở giá trị, người đầu tư định mua tài sản Ngược lại, giá trị xác định theo sở giá trị cao giá trị thực, người đầu tư định bán tài sản để tránh rủi ro Các bước quy trình thẩm định giá Bước quan trọng B1: Xác định tổng quát tài sản thẩm điịnh giá xác định giá trị thị trường phi thị trường làm sở TĐG B2: Lập kế hoạch thẩm định giá B3: Khảo sát thông tin, thu thập thơng tin B4: Phân tích thơng tin B5: Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá B6: Lập báo cáo kết TĐG, chứng thư TĐG gửi cho KH bên liên quan Trong quy trình thẩm định giá, bước quan trọng ảnh hưởng đến kết định giá Tuy nhiên, bước quan trọng khảo sát thông tin, thu thập thơng tin, sở giá trị tài sản đóng vai trị quan trọng việc xác định giá trị thực tài sản Nếu thông tin để phân tích thị trường khơng đầy đủ xác, người định giá đưa kết định giá không