1 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH NGUYỄN MINH TIẾN BÁN ĐẤU GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT LIÊN QUAN ĐẾN HOẠT ĐỘNG NGÂN HÀNG[.]
1 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH NGUYỄN MINH TIẾN BÁN ĐẤU GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT LIÊN QUAN ĐẾN HOẠT ĐỘNG NGÂN HÀNG THEO PHÁP LUẬT THI HÀNH ÁN DÂN SỰ - THỰC TIỄN THỰC HIỆN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SỸ Ngành: LUẬT KINH TẾ Mã số ngành: 8380107 Thành phố Hồ Chí Minh - Năm 2023 Tai ngay!!! Ban co the xoa dong chu nay!!! O DỤC VÀ ĐÀO TẠO NH NHÀ NƯỚC VIỆT NAM BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM TRƯỜNG ĐẠI HỌC NH TP.HỒ CHÍ MINH TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LƯƠNGMINH QUANG HỒ NGUYỄN TIẾN BÁN ĐẤU GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ QUYỀN SỬ HOÀN THIỆN QUYĐẾN ĐỊNH VỀ XỬĐỘNG LÝ TÀINGÂN SẢN BẢO ĐẢM DỤNG ĐẤT LIÊNCÁC QUAN HOẠT HÀNG TRONG HOẠT ĐỘNG THA DÂN SỰ CÓ LIÊN QUAN ĐẾN CÁC TCTD THEO PHÁP LUẬT THI HÀNH ÁN DÂN SỰ - THỰC TIỄN VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH THỰC HIỆN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Chuyên ngành: LUẬN VĂN THẠC SỸ Luật kinh tế Mã ngành: 8380107 Ngành: LUẬT KINH TẾ Mã số ngành: 8380107LUẬN VĂN THẠC SĨ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS TRẦN THỊ THU HÀ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS TRẦN THỊ THU HÀ Thành phố Hồ Chí Minh - Năm 2023 i LỜI CAM ĐOAN Luận văn thạc sĩ “Bán đấu giá tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất liên quan đến hoạt động ngân hàng theo pháp luật thi hành án dân - thực tiễn thực thành phố Hồ Chí Minh” cơng trình khoa thực chu nghiêm túc tác giả Những số liệu kết nghiên cứu hoàn toàn trung thực, có sử dụng số nghiên cứu cơng trình khoa học khác tác giả viện dẫn nguồn rõ ràng theo quy định TÁC GIẢ LUẬN VĂN Nguyễn Minh Tiến ii LỜI CÁM ƠN Trong trình thực hồn thiện Luận văn “Bán đấu giá tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất liên quan đến hoạt động ngân hàng theo pháp luật thi hành án dân - thực tiễn thực thành phố Hồ Chí Minh”, tác giả xin phép gửi lời cảm ơn sâu sắc tời thầy cô, đơn vi, người thân bạn bè Tác giả xin cảm ơn tới TS Trần Thị Thu Hà giảng viên hướng dẫn đề tài Cô tâm huyết nhiệt tình hướng dẫn chu đáo thời gian học tập thực luận văn Đồng thời, xin cảm ơn tập thể giảng viên khoa Luật, cán viện phòng Trường Đại học Ngân hàng TPHCM giảng dạy tạo điều kiện tốt để tơi hồn thành luận văn Xin trân trọng cảm ơn! TÁC GIẢ LUẬN VĂN Nguyễn Minh Tiến iii TÓM TẮT LUẬN VĂN Luận văn "Bán đấu giá tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất liên quan đến hoạt động ngân hàng theo pháp luật thi hành án dân - thực tiễn thực thành phố Hồ Chí Minh" nghiên cứu nội dung sau: Những vấn đề lý luận BĐG TSBĐ QSBĐ liên quan đến hoạt động NH theo pháp luật THADS bao gồm: Khái niệm, đặc điểm, nguyên tắc, vai trò, điều chỉnh pháp luật BĐG TSBĐ QSDĐ liên quan đến hoạt động NH khía cạnh cụ thể là: Các biện pháp, thủ tục, thẩm quyền BĐG TSBĐ QSDĐ liên quan đến hoạt động NH theo pháp luật THADS Bên cạnh đó, luận văn cịn xác định yếu tố ảnh hưởng đến BĐG TSBĐ QSDĐ liên quan đến hoạt động NH Yếu tố trị, kinh tế, Yếu tố pháp lý, Yếu tố trình độ chun mơn, văn hoá, nhận thức làm để đánh giá thực trạng BĐG TSBĐ QSDĐ liên quan đến hoạt động NH Phần thực trạng pháp luật BĐG TSBĐ QSDĐ liên quan đến hoạt động NH thực tiễn thực TPHCM tập trung vào nội dung sau: Thực trạng pháp luật BĐG TSBĐ QSDĐ liên quan đến hoạt động NH Việt Nam các khía cạnh thực trạng quy định pháp luật biện pháp xử lý, thủ tục xử lý thẩm quyền BĐG TSBĐ QSDĐ liên quan đến hoạt động NH Đồng thời đánh giá thuận lợi, khó khăn vướng mắc trình thực pháp luật BĐG TSBĐ QSDĐ liên quan đến hoạt động NH quan THADS Thành phố Hồ Chí Minh tìm nguyên nhân thuận lợi khó khăn vướng mắc Luận văn đưa số phương hướng giải pháp cụ thể nhằm hoàn thiện quy định BĐG TSBĐ QSDĐ liên quan đến hoạt động NH hoạt động THA Việt Nam nâng cao hiệu thực quy định bán đấu giá tài sản bảo đảm BĐG TSBĐ QSDĐ liên quan đến hoạt động NH TPHC,M Từ khóa: bán đấu giá, tài sản bảo đảm, quyền sử dụng đất, Thi hành án dân sự, hoạt động ngân hàng iv ABSTRACT The title of the thesis is "Auction of security assets which are land use rights related to banking activities according to the law on civil judgment enforcement practice in Ho Chi Minh City" The thesis has the following main contents: Basic theoretical issues on auction of security assets being land use rights related to banking activities according to the law on civil judgment enforcement in civil judgment enforcement activities include: Points, principles and roles; Adjustment of the law on auction of security assets being land use rights related to banking activities in specific aspects are: Measures, procedures, authority to auction security assets are: land use rights related to banking activities according to the law on civil judgment enforcement In addition, the thesis also identifies factors affecting the auction of security assets that are land use rights related to banking activities such as political, economic, legal, and economic factors The actual situation of the law on auction of security assets being land use rights related to banking activities and practice in Ho Chi Minh City focuses on the following contents: Actual situation of law on auction The price of collateral is land use rights related to banking activities in Vietnam today in terms of the actual situation of the legal provisions on handling measures, handling procedures and handling competence Auction of collateral is land use rights related to banking activities in Vietnam at present At the same time, it also assesses the advantages, difficulties and obstacles in the process of implementing the law on auction of security assets being land use rights related to banking activities of civil judgment enforcement agencies in Ho Chi Minh City Ho Chi Minh City as well as find out the causes of these advantages and disadvantages The thesis gives some directions as well as specific solutions to perfect the regulations on auction of security assets being land use rights related to banking activities in judgment enforcement activities in Vietnam and improve the efficiency of implementation of regulations on auction of security assets being land use rights related to banking activities in Ho Chi Minh City today Keywords: auction, collateral, land use rights, civil judgment enforcement, banking activities v DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT TIẾNG VIỆT Từ viết tắt Cụm từ tiếng Việt BĐG Bán đấu giá CHV Chấp hành viên HĐTD NH QSDĐ & TSGLVĐ Hợp đồng tín dụng Ngân hàng Quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất TAND Toà án nhân dân TSBĐ Tài sản bảo đảm TCTD Tổ chức tín dụng THA Thi hành án THADS Thi hành án dân TPHCM Thành phố Hồ Chí Minh XLTS Xử lý tài sản XLTSBĐ Xử lý tài sản bảo đảm VKSND Viện kiểm sát nhân dân a MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CÁM ƠN ii DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT TIẾNG VIỆT v MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu đề tài 3 Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài Câu hỏi nghiên cứu Đối tượng phạm vi nghiên cứu Phương pháp luận phương pháp nghiên cứu cụ thể 7 Ý nghĩa nghiên cứu đề tài 8 Kết cấu luận văn CHƯƠNG NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ BÁN ĐẤU GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT LIÊN QUAN ĐẾN HOẠT ĐỘNG NGÂN HÀNG THEO PHÁP LUẬT THI HÀNH ÁN DÂN SỰ……………………………………………………10 1.1 Những khái niệm, đặc điểm vai trò pháp luật THADS bán đấu giá tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất liên quan đến hoạt động ngân hàng 10 1.1.1 Những khái niệm pháp luật thi hành án dân liên quan đến bán đấu giá tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất liên quan đến hoạt động ngân hàng 10 1.1.2 Đặc điểm, vai trò bán đấu giá tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất liên quan đến hoạt động ngân hàng 13 1.2 Nội dung pháp luật thi hành án dân bán đấu giá tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất liên quan đến hoạt động ngân hàng 19 1.2.1 Nguyên tắc pháp luật thi hành án dân bán đấu giá tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất liên quan đến hoạt động ngân hàng 19 b 1.2.2 Chủ thể quan hệ pháp luật thi hành án dân bán đấu giá tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất liên quan đến hoạt động ngân hàng 19 1.2.3 Phương thức, thủ tục bán đấu giá tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất liên quan đến hoạt động ngân hàng 21 1.3 Những yếu tố ảnh hưởng đến thực pháp luật thi hành án dân bán đấu giá tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất liên quan đến hoạt động ngân hàng 24 1.3.1 Yếu tố trị 24 1.3.2 Yếu tố pháp lý 24 1.3.3 Yếu tố trình độ chun mơn, văn hố, nhận thức 25 KẾT LUẬN CHƯƠNG 27 CHƯƠNG 28 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT THI HÀNH ÁN DÂN SỰ VỀ BÁN ĐẤU GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT LIÊN QUAN ĐẾN HOẠT ĐỘNG NGÂN HÀNG VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 28 2.1 Thực trạng pháp luật THADS bán đấu giá tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất liên quan đến hoạt động ngân hàng 28 2.1.1 Thực trạng quy định pháp luật thi hành án dân nguyên tắc bán đấu giá tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất liên quan đến hoạt động ngân hàng 28 2.1.2 Thực trạng quy định pháp luật thi hành án dân chủ thể bán đấu giá tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất liên quan đến hoạt động ngân hàng 30 2.1.3 Thực trạng quy định pháp luật thi hành án dân phương thức, thủ thục bán đấu giá tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất liên quan đến hoạt động ngân hàng 33 2.1.4 Thực trạng quy định pháp luật thi hành án dân xử lý vi phạm giải tranh chấp bán đấu giá tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất liên quan đến hoạt động ngân hàng 37 2.2 Thực trạng thực pháp luật thi hành án dân bán đấu giá tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất liên quan đến hoạt động ngân hàng Thành phố Hồ Chí Minh 38 2.2.1 Thành tựu thực pháp luật thi hành án dân bán đấu giá tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất liên quan đến hoạt động ngân hàng Thành phố Hồ Chí Minh 38 c 2.2.2 Hạn chế thực pháp luật thi hành án dân bán đấu giá tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất liên quan đến hoạt động ngân hàng Thành phố Hồ Chí Minh 43 KẾT LUẬN CHƯƠNG 54 CHƯƠNG 55 GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT THI HÀNH ÁN DÂN SỰ VỀ BÁN ĐẤU GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT LIÊN QUAN ĐẾN HOẠT ĐỘNG NGÂN HÀNG TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 55 3.1 Phương hướng hoàn thiện pháp luật nâng cao hiêụ thực pháp luật THADS bán đấu giá tài sản bảo đảm quyền sử dung đất liên quan đến hoạt động ngân hàng Thành phố Hồ Chí Minh 55 3.1.1 Pháp luật bán đấu giá tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất cần tuân theo chủ trương Đảng cải cách tư pháp 55 3.2.2 Pháp luật bán đấu giá tài sản quyền sử dụng đất liên quan đến hoạt động ngân hàng phải thể tính thống nhất, đồng 55 3.2.3 Tạo chế phối hợp đồng bộ, thống quan thi hành án dân với quan tổ chức khác 56 3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật thi hành án dân bán đấu giá tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất liên quan đến hoạt động ngân hàng Việt Nam 56 3.2.1 Hoàn thiện quy định pháp luật chủ thể thực bán đấu giá tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất liên quan đến hoạt động ngân hàng quan thi hành án dân 56 3.2.2 Hoàn thiện quy định nguyên tắc, trình tự bán đấu giá tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất liên quan đến hoạt động ngân hàng quan thi hành án dân 57 3.2.3 Hoàn thiện quy định pháp luật biện pháp xử lý vi phạm bán đấu giá tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất hoạt động ngân hàng quan thi hành án dân 59 3.3 Giải pháp nâng cao hiệu thực pháp luật THADS xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất liên quan đến hoạt động ngân hàng Thành phố Hồ Chí Minh 59 3.3.1 Nâng cao tinh thần, trách nhiệm đội ngũ Chấp hành viên 60 57 trở nên dễ dàng, thuận tiện hơn, giảm bớt chi phí việc đấu giá trở nên dễ dàng hơn, đơn giản gọn nhẹ - “Cần phải thực quy định việc lựa chọn tổ chức đấu giá theo quy định Luật đấu giá tài sản Hiện Luật đấu giá tài sản Luật THADS vấn đề lựa chọn tổ chức đấu giá tài sản cịn số điểm chưa có tương thích với Luật đấu giá tài sản quy định thông báo lựa chọn tổ chức đấu giá tài sản phải thông báo công khai trang điện tử người có tài sản trang thơng tin điện tử chuyên ngành đấu giá tài sản Nhưng thực tế quan THADS khó thực trang thơng tin điện tử chuyên ngành đấu giá tài sản trình triển khai Do vậy, Bộ Tư pháp quan có trách nhiệm vấn đề cần sớm triển khai trang thông tin điện tử tổ chức đấu giá tài sản để quan THADS thực việc thông báo lựa chọn tổ chức đấu giá tài sản theo quy định Luật đấu giá tài sản Để nâng cao trách nhiệm bên việc lựa chọn tổ chức đấu giá tài sản ngồi trách nhiệm quan THADS tổ chức đấu giá tài sản lựa chọn cần kiểm tra kỹ trình lựa chọn quan THADS có đảm bảo tính khách quan hay khơng” Do vậy, pháp luật đấu giá tài sản cần có nghiên cứu bổ sung vấn đề 3.2.2 Hồn thiện quy định ngun tắc, trình tự bán đấu giá tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất liên quan đến hoạt động ngân hàng quan thi hành án dân - “Để hạn chế việc vi phạm ký kết hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản đòi hỏi quan có chức giám sát hoạt động THADS VKSNDcùng cấp phải tăng cường công tác giám sát hồ sơ liên quan đến đấu giá tài sản từ giai đoạn ban đầu trình đấu giá tài sản Vì hoạt động giám sát chặt chẽ hạn chế tình trạng chậm ký hợp đồng dịch vụ BĐG tài sản việc ký hợp đồng dịch vụ không chức danh, thẩm quyền khắc phục - Cần có biện pháp mạnh mẽ, chặt chẽ việc niêm yết, thông báo công khai việc BĐG tài sản Đó CHV phải làm hết trách nhiệm 58 tài sản kê biên bị bán đấu giá Trong trình tổ chức đấu giá phải thực tốt việc niêm yết, thông báo công khai phải kiểm tra theo dõi xem việc tổ chức đấu giá thực có quy định pháp luật không Nếu phát sai phạm việc cơng khai BĐG tài sản có quyền đề nghị dừng việc đấu giá tài sản đề nghị quan có thẩm quyền giải theo quy định pháp luật Việc hạn chế vi phạm q trình niêm yết, thơng báo cơng khai quan trọng trình đấu giá tài sản Vì số trường hợp có kết đấu giá thành, bên thực xong nghĩa vụ việc mua tài sản đấu giá Nhưng trình kiểm tra hồ sơ phát việc vi phạm niêm yết, thông báo cơng khai kết đấu giá bị hủy việc hủy kết đấu giá kéo theo nhiều vấn đề gây ảnh hưởng tới quyền lợi ích pháp bên, gây ảnh hưởng đến hoạt động đấu giá, công tác THADS, gây xúc dư luận, xã hội Do vậy, các CHV đặc biệt người đứng đầu quan THADS phải thể rõ vai trị việc đạo nghiệp vụ, Kiểm sát viên phân công phụ trách theo dõi hoạt động THADS phải trau dồi nâng cao kỹ kiểm tra, giám sát hoạt động đấu giá nói chung hoạt động đấu giá tài sản để đảm bảo THADS nói riêng - Để tránh việc vi phạm việc nộp tiền trúng đấu giá người mua tài sản đấu giá, việc khoản tiền đặt trước thuộc người có tài sản nên có quy định khoản tiền phạt việc vi phạm thời hạn toán tiền người mua tài sản Quy định làm cho người mua tài sản có cân nhắc kỹ lưỡng tham gia đấu giá tài sản Theo quy định khoản Điều 27 Nghị định 62/2015/ NĐ-CP BĐG tài sản xử lý kết bán đấu giá tài sản THA, thời hạn 30 ngày kể từ ngày đấu giá thành người mua tài sản thi hành án phải nộp tiền vào tài khoản quan THA Tuy quy định rõ không quy định nộp tiền bao nhiêu, phần hay tất số tiền lại” Do vậy, nên sửa lại nộp tiền theo hợp đồng mua bán tài sản thời hạn 30 ngày kể từ ngày đấu giá thành cho rõ ràng cụ thể, chi tiết 59 3.2.3 Hoàn thiện quy định pháp luật biện pháp xử lý vi phạm bán đấu giá tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất hoạt động ngân hàng quan thi hành án dân - “Để khắc phục tình trạng vi phạm thời hạn giao tài sản đấu giá cho người mua tài sản, địi hỏi CHV phải có cương quyết, phối kết hợp tốt với quyền địa phương, quan ban ngành đặc biệt phải thường xuyên báo cáo Ban đạo thi hành án địa phương vụ việc khó khăn phức tạp để từ có biện pháp tháo gỡ nhằm bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp người mua tài sản Phải có chế tài cụ thể trường hợp quan, tổ chức cố tình khơng phối hợp việc giao tài sản, nhằm tránh tình trạng địa phương cục việc THADS Những trường hợp mà khơng có ủng hộ quyền việc giao tài sản cho người trúng đấu giá CHV phải xem xét lại quy trình đấu giá thực chưa, khâu kê biên tài sản có vi phạm khơng - Cần có kiểm tra giám sát chặt chẽ người đăng ký tham gia đấu giá tài sản CHV phải yêu cầu tổ chức đấu giá thực nghiêm túc việc kiểm tra điều kiện đăng ký tham gia đấu giá để phát trường hợp không đăng ký tham gia đấu giá tài sản phải loại hồ sơ Thực tốt khâu từ đầu làm cho việc đấu giá tài sản minh bạch tránh việc khiếu nại, tố cáo gây ảnh hưởng đến hiệu công tác THADS” 3.3 Giải pháp nâng cao hiệu thực pháp luật thi hành án dân xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất liên quan đến hoạt động ngân hàng Thành phố Hồ Chí Minh Từ thực tiễn cho thấy để nâng cao hiệu việc THA liên quan đến TCTD, ngân hàng địa bàn Thành phố mối quan hệ phối hợp giữa, TCTD với quan THA q trình tổ chức THA có ý nghĩa quan trọng giữ vai trò định Do đó, số giải pháp lãnh đạo Cục THADS Thành phố xác định đạo triển khai thực thời gian qua thời gian tới Chú trọng triển khai thực nghiêm túc, kịp thời đạo Tổng cục 60 THADS quan có thẩm quyền khác liên quan đến cơng tác THADS nói chung vụ việc liên quan đến tín dụng, NH nói riêng 3.3.1 Nâng cao tinh thần, trách nhiệm đội ngũ Chấp hành viên - Nâng cao tinh thần trách nhiệm đội ngũ Chấp hành viên tổ chức thi hành vụ việc giao yếu tố quan trọng để đảm bảo hiệu tính chuyên nghiệp công tác Đặc biệt, cần lưu ý tuân thủ quy định thời hạn để tránh kéo dài chậm trì hỗn xử lý hồ sơ Điều đảm bảo trình thi hành diễn cách hiệu quả, đảm bảo tuân thủ pháp luật tránh trở ngại không cần thiết Sự tận tâm trách nhiệm đội ngũ CHV yếu tố quan trọng để đảm bảo tính cơng đắn trình thi hành vụ việc - Phải nâng cao ý thức pháp luật CHV việc tuân thủ nguyên tắc tuân thủ quy định pháp luật Đó khâu hay trình kê biên XLTS để đảm bảo THA CHV phải tuân thủ chặt chẽ quy định pháp luật Hiện vấn đề sở hữu chung QSDĐ hộ gia đình phải có quy định cụ thể để CHV có sở việc xác định quyền sở hữu sở hữu chung Vấn đề đất cấp cho hộ gia đình khu vực nơng thơn từ trước đến phổ biến Nên nhiều trường hợp sở hữu chung khơng có mặt địa phương xuất cảnh nước ngồi làm ăn vấn đề thơng báo cho trường hợp khó khăn vướng mắc Do vậy, giải vấn đề nên có chế riêng phù hợp tạo điều kiện cho công tác THADS đạt hiệu cao Trong vấn đề thẩm định giá tài sản kê biên có nhiều vấn đề cần phải có giải pháp cụ thể Đó phải có chế tài cụ thể rõ ràng để xử lý vi phạm trình thẩm định giá tài sản kê biên thẩm định viên, tổ chức thẩm định giá tài sản Trường hợp phát có vi phạm tước giấy phép thẩm định giá viên xử lý hình tổ chức thẩm định giá cá nhân vi phạm - Cơ quan thi hành án chủ trì, đầu mối thực bán hồ sơ đăng ký mua đấu giá để đảm bảo khách quan, xây dựng theo hướng đa dạng hình thức đăng ký mua hồ sơ (trực tiếp trực tuyến), việc bán phải thông tin rộng rãi 61 phương tiện truyền thông đại chúng theo quy định pháp luật Đối với việc đấu giá tài sản, cần hoàn thiện quy định đấu giá phương thức bỏ phiếu gián tiếp để đẩy mạnh thực phương thức kết hợp với việc tăng cường công tác giám sát từ quan kiểm sát - Để tránh việc ảnh hưởng đến quyền lợi bên THADS, tránh việc bồi thường nhà nước trình toán tiền sau bán tài sản đấu giá toán khoản chi phi cưỡng chế THA đòi hỏi CHV Thủ trưởng đơn vị kế toán đơn vị phải thực theo quy định Điều 47 Luật THADS toán tiền, trả tài sản thi hành án Khi toán tiền cho người thi hành án trường hợp có nhiều người THA phải đảm bảo cho quyền lợi người theo quy định Việc phân chia kỷ phần số tiền hưởng phải đảm bảo xác, chặt chẽ, phải tính đúng, tính đủ kỷ phần đương Tránh tình trạng trả thừa cho người thi hành án chia kỷ phần, việc thu hồi lại khoản tiền thực tế khó khăn phức tạp, dễ dẫn đến bồi thường nhà nước Khi tốn khoản tiền có BĐG sau trừ chi phí phát sinh, CHV phải lưu ý xem q trình đấu giá có bị khiếu nại, tố cáo khơng, bị khiếu nại, tố cáo phải tạm dừng việc toán tiền phải chờ kết giải quyết, khơng khó khăn việc thu hồi lại khoản tiền chi trả Ngồi cịn vấn đề khó khăn cho quan THA khoản kinh phí tạm ứng cho việc cưỡng chế THADS bị hạn chế Đó cào tạm ứng kinh phí cưỡng chế, đơn vị cấp khoảng 30.000.000đ để sử dụng Trong việc chi phí cho việc cưỡng chế thi hành án tốn trường hợp BĐG không thành tài sản trả lại cho người THA, dẫn đến việc áp dụng chi trả cho tổ chức đấu giá tài sản, lấy nguồn để tạm ứng chi trả gặp nhiều khó khăn Điều dẫn đến tượng CHV vận dụng nơi khác không theo quy định pháp luật Do vậy, quan chức cần xem xét việc cào kinh phí cưỡng chế cho quan THADS Nên có quy chế riêng trường hợp cụ thể sở đánh giá mức độ q trình giải THA có quy định cụ thể vấn đề 62 - Việc cưỡng giao tài sản cho người trúng đấu giá gặp nhiều bất cập Cụ thể, sau Cơ quan THA kê biên thành, tài sản tạm giao cho người phải THA cá nhân khác quản lý, khai thác, sử dụng; việc tạm giao phải lập thành văn bản, quy định rõ quyền nghĩa vụ cụ thể người tạm giao tài sản, đó: “Người tạm giao…không làm thay đổi trạng sử dụng đất; khơng sử dụng đất trái mục đích” Tuy nhiên, sau tài sản bán đấu giá thành cho người mua trạng có thay đổi người tạm giao quản lý, khai thác, sử dụng tài sản thực dẫn đến việc phát sinh thêm chi phí bồi thường giá trị tài sản đất, làm ảnh hưởng đến số tiền thu nợ TCTD (nhóm tập trung chủ yếu tài sản QSDĐ nông nghiệp) Đề nghi, Tổng cục THADS đạo Cơ quan THA địa phương đẩy mạnh công tác kiểm tra, giám sát, phát xử lý vi phạm lĩnh vực THA theo hướng chủ động hiệu để răn đe cá nhân, tổ chức cố tình vi phạm 3.3.2 Tạo chế phối hợp đồng bộ, thống quan THADS với tổ chức tín dụng giải hồ sơ thi hành án thông qua thực Quy chế phối hợp quan THADS với tổ chức tín dụng, ngân hàng - Tiếp tục tăng cường kỷ luật, kỷ cương hành chính, kiên chống quan liêu, tham nhũng biểu tiêu cực khác nhiều hình thức, đó, u cầu giải hồ sơ thi hành án quy định pháp luật, khách quan, minh bạch thực thủ tục THA - Yêu cầu Chi cục, Phịng chun mơn tự rà sốt, tự kiểm tra để khắc phục sai sót, q trình tổ chức THA đề xuất giải pháp cụ thể để giải dứt điểm vụ việc phức tạp, kéo dài - Kiến nghị sửa đổi quy định pháp luật liên quan đến việc hoãn THA tài sản kê biên có tranh chấp theo hướng tài sản có hồ sơ pháp lý rõ ràng khơng thực hỗn THA - Cần xác định rõ quan điểm trách nhiệm tham gia giải việc thi hành án trách nhiệm chung, phối hợp, hỗ trợ để xử lý khoản nợ xấu NH, giúp cho hoạt động tổ chức tín dụng NH ngày lành mạnh 63 - Thường xuyên tổ chức bồi dưỡng kiến thức pháp luật dân sự, tố tụng dân sự, THADS cho cán bộ, chuyên viên NH để có kiến thức thẩm định tính pháp lý tài sản nhận cầm cố, chấp, tham gia khởi kiện, THADS nhằm đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp tổ chức - Tăng cường việc ứng dụng công nghệ thông tin vào trình quản lý tổ chức thi hành án Nghiên cứu xây dựng trục liệu thông tin tài sản chấp, tài sản xử lý thi hành án NH Nhà nước quan THA để thuận lợi trình xác minh tài sản để thi hành án để nhận chấp * Đối với TCTD - Phải kiểm tra chặt chẽ hồ sơ pháp lý tài sản chấp cho vay như: tài sản thuộc sở hữu chung hay riêng; QSDĐ cấp cho hộ gia đình có thành viên hộ? Thời hạn sử dụng đất? rong trình lập hồ sơ cho vay, việc đảm bảo tính chặt chẽ tình trạng TSBĐ vơ quan trọng Điều đảm bảo tài sản sử dụng để bảo đảm cho khoản vay có giá trị có khả thực trường hợp người vay trả nợ Một phần quan trọng việc đánh giá tính chất tài sản việc tổ chức thẩm định giá Thẩm định giá thực nhằm xác định giá trị thực tế tài sản đề xuất để bảo đảm cho khoản vay Qua trình này, yếu tố đặc điểm, vị trí, kích thước, điều kiện tài sản đánh giá cách xác khách quan Ngoài việc đánh giá giá trị tài sản, cần cân nhắc đánh giá tác động yếu tố biến động giá trị tương lai gần Điều đảm bảo giá trị tài sản không xác định dựa tình hình mà cịn dựa triển vọng biến động thị trường Qua đó, người cho vay có nhìn tổng quan khả tài sản gia tăng giá trị hay giảm giá trị tương lai Quy trình lập hồ sơ cho vay đảm bảo tính chặt chẽ tình trạng tài sản bảo đảm việc thẩm định giá giá trị thực tế đánh giá tác động biến động giá trị tài sản tương lai gần cần thiết để đảm bảo minh bạch bền vững hoạt động cho vay Điều không bảo vệ lợi ích người cho vay mà cịn đảm bảo ổn định hệ thống tài tin tưởng bên liên quan 64 - Phải kiểm tra diện tích, trạng tài sản thực tế so sánh với diện tích, trạng giấy tờ sở hữu để có phương án hiệu xử lý tài sản sau này? Đối với tài sản máy móc, thiết bị cơng nghệ phải tính tốn đến khấu hao tài sản q trình sử dụng khơng nên vào hoá đơn chứng từ mua hàng để định giá trị cho vay - Trong trình thực HĐTD, giải tranh chấp THA, Ngân hàng phải thường xuyên kiểm tra trạng tài sản chấp để tránh trường hợp khách hàng thay đổi trạng tài sản gây khó khăn cho việc tổ chức THA sau - Phối hợp chặt chẽ với CHV trình kê biên, BĐG TSBĐ; bàn giao kịp thời, đầy đủ giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng có yêu cầu 3.3.3 Tăng cường phối hợp quan THADS quan nhà nước khác bán đấu giá tài sản bảo đảm QSDĐ liên quan đến HĐNH - Cần nâng cao tinh thần trách nhiệm quan Toà án việc xác minh tài sản QSDĐ q trình giải cơng nhận thoả thuận đương Việc xác minh rõ trạng đất đai giúp cho việc thi hành định quan THADS thuận lợi tránh phát sinh mẫu thuẫn xảy khiến cho việc giải kéo dài, quyền lợi ích hợp pháp bên không bảo đảm - Cơ quan VKS cần có cách thức kiểm tra giám sát từ khâu giải tranh chấp yêu cầu giai đoạn án để kịp thời phát thủ tục thiếu sót án để kịp thời khắc phục nhằm tạo điềm kiện thuận lợi cho trình THA sau - Cần có phối hợp chặt chẽ TCTD, quan quản lý nhà nước đất đai để kiểm tra, giám sát thời hạn sử dụng đất đai thời hạn sử dụng có đạo sát để chủ thể thực gia hạn phục vụ có hiệu cho cơng tác THA Ngồi ra, đề xuất Bộ Tài nguyên môi trường khẩn trương hoàn thiện sở liệu quốc gia đất đai; đạo quan tài nguyên môi trường cấp kịp thời cung cấp thông tin xác minh điều kiện THA người phải THA liên quan đến 65 đất đai; thực kết nối điện tử giải thủ tục hành cấp giấy chứng nhận QSDĐ, nhằm tạo điều kiện cho việc khai thác, xác minh điều kiện THA thuận lợi, nhanh chóng xác 66 KẾT LUẬN CHƯƠNG Xuất phát từ trạng thi hành pháp luật BĐG TSBĐ QSDĐ liên quan đến HĐNH TPHCM, nghiên cứu đưa số giải pháp hoàn thiện pháp luật THADS BĐG TSBĐ QSDĐ liên quan đến HĐNH tập trung số giải pháp như: “Luật đấu giá tài sản có quy định rõ ràng cụ thể điều kiện tham gia đấu giá, việc nộp tiền đặt trước tham gia đấu giá tài sản để hạn chế việc vi phạm chủ thể đấu giá tài sản, Đồng quy định Luật đấu giá tài sản Luật THADS vấn đề lựa chọn tổ chức đấu giá tài sản; Cần có biện pháp mạnh mẽ, chặt chẽ việc niêm yết, thông báo công khai việc BĐG tài sản,… Cần thiết tăng cường kiểm tra giám sát chặt chẽ người đăng ký tham gia đấu giá tài sản; Đội ngũ CHV phải có cương quyết, phối kết hợp tốt với quyền địa phương, quan ban ngành đặc biệt phải thường xuyên báo cáo Ban đạo THA địa phương vụ việc khó khăn phức tạp để từ có biện pháp tháo gỡ nhằm bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp người mua tài sản” 67 KẾT LUẬN BĐG TSBĐ nói chung liên quan đến hoạt động NH quan THADS cách thức XLTS để thu hồi nợ cho TCTD Đây nghiệp vụ quan trọng để thực đường lối, chủ trường Đảng nhà nước nâng cao hiệu việc thu hồi nợ xấu cho TCTD nhằm ổn định thị trường tài Do đó, việc nghiên cứu sở khoa học pháp luật điều chỉnh thực tiễn thực công tác BĐG TSBĐ liên quan đến TCTD thơng qua quan THADS có ý nghĩa để nâng cao hiệu việc thu nồi nợ Đặc biêt, đối tượng BĐG QSDĐ q trình giải có phức tạp đặc thù loại tài sản Mặc dù Luật THADS văn Luật chuyên ngành khác Luật đất đai, Luật nhà ở, Luật bán đấu giá, …đã có quy định thủ tục, trình tự để thực nghiệp vụ BĐG TSBĐ QSDĐ quy định mức chung chưa có quy định mang tính đặc thù Do đó, dẫn đến trình thụ lý, giải quyết, quan THADS cịn gặp nhiều khó khăn Thực tiễn TPHCM cho thấy, tình trạng án tồn đọng kéo dài khâu xác minh trạng tài sản, khâu thoả thuân, … Nguyên nhân thực trạng hệ thống pháp luật điều chỉnh số vướng mắc, khó áp dụng, tình trạng thay đổi trạng đất đai Toà phán với THA, … Do đó, cần thiết phải rà sốt hồn thiện pháp luật theo hướng bổ sung quy định mang tính đặc thù, quy định quy chế phối hợp quan THADS với quan hữu quan nâng cao chât lượng đội ngũ CHV Có vậy, công tác BĐG TSBĐ QSDĐ liên quan đến hoạt động NH đạt kết mong muốn i TÀI LIỆU THAM KHẢO Nguyễn Việt Anh (2010) Vấn đề xử lý tài sản kê biên, “Tạp chí dân chủ pháp luật”, (số 2) Đinh Duy Bằng (2012) Một số vướng mắc bán đấu giá tài sản để thi hành án, Tạp chí Dân chủ pháp luật”, số chuyên để tháng 02/2012 Bộ Tư pháp (2014) Tài liệu hội nghị trực tuyến sơ kết 04 năm thi hành Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 Chính phủ bán đấu giá tài sản, Hà Nội Lâm Minh Đức (2009) “Pháp luật xử lý tài sản chấp hoạt động cho vay tổ chức tín dụng”, Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Tp.Hồ Chí Minh Bùi Thị Hiền (2014) “Bán đấu giá tài sản thi hành án dân theo pháp luật Việt Nam”, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Đại học Quốc gia Hà Nội Cục thi hành án dân Thành phố Hồ Chí Minh (2021) “Báo cáo tổng hợp thi hành án dân liên quan đến ngân hàng, tổ chức tín dụng” Cục thi hành án dân Thành phố Hồ Chí Minh (2013) “Báo cáo tham luận: kinh nghiệm việc thi hành án dân liên quan đến ngân hàng, tổ chức tín dụng” Cục thi hành án dân Thành phố Hồ Chí Minh (2017) “Báo cáo tổng kết cơng tác thi hành án dân năm 2017” Cục thi hành án dân Thành phố Hồ Chí Minh (2018) “Báo cáo tổng kết công tác thi hành án dân năm 2018” 10 Cục thi hành án dân Thành phố Hồ Chí Minh (2019) “Báo cáo tổng kết cơng tác thi hành án dân năm 2019” 11 Cục thi hành án dân Thành phố Hồ Chí Minh (2020) “Báo cáo tổng hợp số liện thi hành án dân cho tổ chức tín dụng năm 2020” 12 Cục thi hành án dân TP Hồ Chí Minh (2021) “Báo cáo tổng hợp số liện thi hành án dân cho tổ chức tín dụng năm 2020” 13 Hoàng Mạnh Cường (2018) “Pháp luật xử lý tài sản bảo đảm quyền sử ii dụng đấy, tài sản gắn liền với đất hoạt động xử lý nợ tổ chức tín dụng”, Luận văn thạc sĩ Luật học, Đại học quốc gia Hà Nội 14 Lê Thị Hương Giang (2019) “Bán đấu giá tài sản thi hành án dân sự”, Luận văn thạc sĩ, Học viện khoa học xã hội 15 Lê Thu Hà (2011) “Một số vấn đề hoàn thiện pháp luật thi hành án dân Việt Nam”, NXB Chính trị quốc gia - thật, Hà Nội 16 Nguyễn Thị Thu Hà (2017) “Kê biên tài sản quyền sử dụng đất để thi hành án dân từ thực tiễn tỉnh Quảng Ngãi”, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Học viện Khoa học xã hội, Hà Nội 17 Từ Trung Hiếu ( 2016) “ Xử lý tài sản chấp ngân hàng để thu hồi nợ thi hành án dân từ thực tiễn thành phố Hồ Chí Minh”, Luận văn Thạc sĩLuật học, Học viện Khoa học xã hội, Hà Nội 18 Nguyễn Quang Hòa (2012) Bán đấu giá tài sản số nét thực trạng, Tạp chí dân chủ pháp luật, (số 12) 19 Trần Thị Lương (2018) “ Đấu giá tài sản để thi hành án dân theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn thành phố Hà Nội”, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Học viện Khoa học xã hội 20 Hồ Thị Kim Ngân (2019) “ Pháp luật thi hành án dân sự, thực tiễn thực tỉnh Phú Yên”, Luận văn thạc sĩ Luật học, Học viện khoa học xã hội 21 Ngô Thị Mỹ Ninh ( 2017) “Đấu giá quyền sử dụng đất theo pháp luật đất đai từ thực tiễn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội” Luận văn Thạc sĩ Luật học, Học viện Khoa học xã hội, Hà Nội 22 Lạc Phong (2010) Thẩm định giá tài sản để xử lý đảm bảo thi hành án vấn đề cần quan tâm, Tạp chí dân chủ pháp luật, (chuyên đề thi hành án dân sự) 23 Nguyễn Quang Thái Đào Thị Thúy Lan ( 2012) “Bán đấu giá tài sản thi hành án dân điểm nghẽn”, < http:// tcdcpl.moj.gov.vn >, ( 16/8/2018) 24 Vũ Thị Kim Oanh (2009) “Cơ sở pháp lý để xử lý tài sản bảo đảm nhằm thu hồi nợ cho ngân hàng thương mại”, Luận văn thạc sĩ, Đại học luật iii Thành phố Hồ Chí Minh 25 Võ Tuấn Phi ( 2017) Đấu giá tài sản thi hành án dân từ thực tiễn tỉnh Bình Phước, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Học viện Khoa học xã hội, Hà Nội 26 Trịnh Thanh Tùng (2017) “ Bán đấu giá tài sản thi hành án án giải tranh chấp hoạt động tín dụng ngân hàng địa bàn tỉnh Hưng Yên”, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Học viện Khoa học xã hội, Hà Nội 27 Nguyễn Hồng Sinh (2011) Những khó khăn vướng mắc cơng tác kiểm sốt việc bán đấu giá tài sản để thi hành án, Tạp chí Kiểm sát số 23 tháng 12/2011 28 Ngơ Minh Thuận (2013) “Pháp luật xử lý tài sản chấp ngân hàng để thu hồi nợ thông qua thi hành án” Luận văn thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh 29 Đỗ Hồng Thái (2007) Nghị định giao dịch bảo đảm – số vấn đề cần quan tâm, Tạp chí ngân hàng số 30 Hoàng Thị Thu Trang (2017) “ Xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất để thi hành án dân từ thực tiễn tỉnh Bắc Giang”, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Học viện Khoa học xã hội, Hà Nội 31 Vũ Thị Phương Tú ( 2017) “ Kê biên quyền sử dụng đất thi hành án dân theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội”, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Học viện Khoa học xã hội, Hà Nội 32 Trịnh Thanh Tùng (2017) “ Bán đấu giá tài sản thi hành án án giải tranh chấp hoạt động tín dụng ngân hàng địa bàn tỉnh Hưng Yên”, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Học viện Khoa học xã hội, Hà Nội 33 Viện khoa học pháp lý (2011) “Hoàn thiện pháp luật bán đấu giá tài sản nhằm thúc đẩy thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Việt Nam”, Đề tài khoa học cấp iv 34 Võ Khánh Vinh (2019) “Chính sách pháp luật thi hành án dân Những vấn đề lý luận”, Tạp chí Nhân lực khoa học xã hội, Số tháng 35 Menkhoff, Lukas, Doris Neuberger and Ornsiri Rungruxsirivorn (2012) “Collateral and its substitutes in emerging markets’ lending”, Journal of Banking & Finance vol 36 pp 817-834 36 Crowe, Christopher, Giovanni Dell’Ariccia, Deniz Igan and Pau Rabanal (2011) “Policies for Macrofinancial Stability: Options to Deal with Real Estate Booms” IMF Staff Discussion Note VĂN BẢN QUY PHẠM PHÁP LUẬT “Luật thi hành án dân năm 2022 Bộ luật dân năm 2015 Luật đấu giá tài sản năm 2016 Nghị định 21/2021/NĐ-CP quy định thi hành luật dân bảo đảm thực nghĩa vụ Nghị định số 62/2017/NĐ-CP quy định chi tiết số điều biện pháp thi hành luật đấu giá tài sản Nghị 42/2017/QH14 thí điểm xử lý nợ xấu tổ chức tín dụng Thơng tư số 4640/VBHN-BTP hướng dẫn số nội dung quản lý công chức, viên chức, người lao động thuộc hệ thống tổ chức thi hành án dân sự”