Những điểm mới trong dự thảo luật nhà ở (sửa đổi) và luật kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và tác động tt bđs cục qln

NHỮNG ĐIỂM MỚI TRONG DỰ THẢO LUẬT NHÀ Ở (SỬA ĐỔI) VÀ LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN (SỬA ĐỔI) CÙNG MỘT SỐ ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG ĐẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM Hoàng Hải Cục trưởng Cục quản lý nhà thị trường BĐS I Vai trò, tiềm thị trường bất động sản Việt Nam Vai trò Thị trường bất động sản (BĐS) thị trường quan trọng kinh tế quốc dân, thu hút nguồn lực thúc đẩy thị trường khác phát triển (thị trường tài chính, xây dựng, sản xuất vật liệu xây dựng, nội thất, lao động, khoa học công nghệ…), đáp ứng nhu cầu chỗ người dân, phát triển đô thị, thu hút du lịch… Trong năm qua, đóng góp hoạt động BĐS GDP có xu hướng tăng (ngành kinh doanh BĐS khoảng 3,6%; ngành xây dựng khoảng 10,6% theo số liệu TCKT đến năm 2022) Giá trị vốn hóa ngành bất động sản ước tính khoảng 1,7 - 1,8 triệu tỷ đồng Tính trung bình đóng góp ngành xây dựng bất động sản năm gần chiếm khoảng 11% tổng thu ngân sách (trong ngành bất động sản trực tiếp chiếm khoảng 4,5%, đóng góp trung bình khoảng 0,5 điểm phần trăm vào tăng trưởng GDP) Tiềm thị trường Nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước (FDI) đầu tư vào lĩnh vực bất động sản năm 2022 tăng thêm 1,85 tỷ USD, tăng 70% so với năm 2021 giữ vị trí thứ lĩnh vực thu hút vốn đầu tư FDI năm 2022 với tổng vốn đầu tư 4,45 tỷ USD, chiếm 16,1% Dòng vốn FDI chủ yếu tập trung vào phân khúc bất động sản công nghiệp số dự án bất động sản lớn Số dự án cấp giấy chứng nhận đầu tư tăng mạnh so với kỳ năm 2022 cho thấy thị trường Việt Nam có sức hút nhà đầu tư quốc tế, việc giảm giá trị vốn đầu tư nửa đầu năm 2023 phản ánh thận trọng việc quan sát, nghiên cứu đầu tư bối cảnh kinh tế giới có nhiều biến động tiêu cực Theo đánh giá tổ chức quốc tế Việt Nam điểm sáng thu hút vốn đầu tư nước ngoài, lượng vốn đầu tư nước vào ngành lĩnh vực bất động sản nói riêng tiếp tục cải thiện Việt Nam nước trở lại trạng thái bình thường sau đại dịch Việt nam có cách sách nhằm thu hút dịng vốn Ngồi FDI, dịng vốn đổ vào BĐS cịn phải kể tới kiều hối Theo NHNN, tổng lượng kiều hối Việt Nam năm 2022 tăng trưởng gần 5% so với năm 2021 ước đạt gần 19 tỷ USD Theo thống kê không đầy đủ, khoảng 25% khối lượng kiều hối thường tìm tới đầu tư vào thị trường BĐS Theo đánh giá đại diện Savills Việt Nam: “Điều cho thấy sức hút mạnh mẽ thị trường Việt Nam nhà đầu tư bất chấp bối cảnh kinh tế giới với nhiều biến động Họ coi nơi hấp dẫn để kinh doanh với dân số độ tuổi lao động lớn nhiều sách hấp dẫn Việt Nam thị trường có mức tăng trưởng tích cực, phù hợp để kinh doanh, tiếp tục đầu tư thời gian dài với rủi ro thấp tỷ lệ lạm phát kiềm chế mức an tồn” (1) Đơ thị hóa tăng nhanh - Tăng trưởng kinh tế Việt Nam giai đoạn 2021-2030 dự báo tiếp tục tăng trưởng ổn định, dẫn đến tiếp diễn xu hướng thị hóa phát triển kinh tế thị, xu hướng di cư từ nông thôn đô thị dự báo tiếp diến Tỉ lệ thị hóa VN tiếp tục gia tăng giai đoạn 2010-2020, từ 30,5% năm 2010 lên gần 40% vào năm 2020; tốc độ tăng tỉ lệ thị hóa giai đoạn 2010-2020 2,75%/năm Điều có nghĩa sau khoảng 25 năm nữa, giữ tốc độ tăng đô thị hóa tỉ lệ thị hóa VN tăng gấp đôi Nghị số 06-NQ/TW Bộ trị quy hoạch, xây dựng, quản lý phát triển đô thị Việt Nam đến năm 2030, tầm nhìn 2045 nêu rõ: - Tỷ lệ thị hoá đến năm 2025 đạt tối thiểu 45%, đến năm 2030 đạt 50% Tỉ lệ đất xây dựng thị tổng diện tích đất tự nhiên đạt khoảng 1,5-1,9% vào năm 2025, đến năm 2030 đạt khoảng 1,9 - 2,3% - Số lượng thị tồn quốc đến năm 2025 khoảng 950 - 1.000 đô thị, đến năm 2030 khoảng 1.000 - 1.200 đô thị Với tốc độ thị hóa cao, dân số thị ngày tăng, đô thị lớn thu hút lực lượng lao động thúc đẩy nhu cầu nhà xã hội, có giá thành phù hợp tiếp tục tăng cao Sự gia tăng quy mô kèm theo cấu dân số trẻ tăng nhanh khu vực đô thị tiếp tục thúc đẩy nhu cầu nhà phù hợp với nhóm gia đình trẻ thị trung hạn tiếp tục tăng cao (2) Dân số trẻ đô thị tăng nhanh: Năm 2020, tỷ lệ dân cư đô thị đạt 36,8% Tỉ lệ tăng dân cư đô thị giai đoạn 2010-2020 theo tính tốn từ liệu Tổng cục Thống kê 3,1%/năm cao so với mức tăng trung bình 2,5% quốc gia Đơng Nam Á Trong tốc độ tăng trưởng tỉ lệ thị hóa giai đoạn theo tính toán Tổng cục Thống kê 1,9%/năm Điều hàm ý tỉ lệ dân cư đô thị tăng gấp đơi sau 38 năm (3) Nguồn cung cịn thiếu nhiều so với nhu cầu Theo chiến lược phát triển nhà quốc gia giai đoạn 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2045 diện tích sàn nhà bình qn đầu người đạt khoảng 27m2 vào năm 2025, đạt khoảng 30m2 vào năm 2030 đạt khoảng 25,6m2 (4) Việt Nam điểm đến tập đoàn lớn sản xuất Thị trường BĐS CN tiếp tục ghi nhận điểm sáng có thêm nhiều dự án đầu tư KCN chấp thuận Sự quan tâm từ nhà sản xuất toàn cầu với nhu cầu đầu tư lớn, đặc biệt xu hướng gia tăng đầu tư cho sản phẩm chuyên biệt nhà kho xây sẵn (RBW), nhà xưởng xây sẵn (RBF), logistics (kho bãi, hậu cần), data centers (trung tâm liệu) Foxconn đẩy mạnh chiến lược đa dạng hóa chuỗi sản xuất Bắc Giang, ký kết biên ghi nhớ việc nghiên cứu thuê lại 50,5 đất khu công nghiệp Quang Châu để mở rộng quy mô, với tổng mức đầu tư khoảng 300 triệu USD Matsuya R&D (Nhật Bản) đầu tư thêm 6,7 triệu USD vào dây chuyền sản xuất KCN Đồng Nai Giant Manufacturing (Đài Loan) đầu tư thêm 13 triệu USD khu cơng nghiệp VSIP 2, tỉnh Bình Dương; Taihan Precision Technology đầu tư 5,3 triệu USD Cẩm Giàng, Hải Dương, Samsung nâng tổng mức đầu tư vào Việt Nam lên 20 tỉ USD, tập trung phát triển nhóm ngành trí tuệ nhân tạo (AI) liệu lớn (big data) Boeing, Coca - Cola, Meta, SpaceX, Netflix, Apple… tìm kiếm hội kinh doanh hợp tác Việt Nam - BĐS khu công nghiệp phân khúc BĐS phát triển tốt loại hình khác khó khăn Tỷ lệ lấp đầy KCN cấp nước tiếp tục xu hướng tăng, đạt mức 80% Một số khu công nghiệp Hà Nội, TP HCM, Đồng Nai, Bắc Ninh, Bắc Giang, Bình Dương lấp đầy gần hồn tồn Bên cạnh nhu cầu nhà cho công nhân khu công nghiệp, khu chế xuất tăng cao Theo báo cáo Bộ Kế hoạch Đầu tư Tổng liên đồn lao động Việt Nam tính đến phạm vi nước có 392 khu cơng nghiệp thành lập với tổng diện tích đất tự nhiên khoảng 119,9 ngàn ha; đó: có 286 khu cơng nghiệp hoạt động với tổng diện tích đất tự nhiên khoảng 85,2 ngàn 106 khu công nghiệp xây dựng với tổng diện tích tự nhiên khoảng 34,7 ngàn Có khoảng 2,7 triệu công nhân làm việc khu cơng nghiệp này, có khoảng 1,2 triệu cơng nhân có nhu cầu nhà Giai đoạn 2021-2030, tự thương mại toàn cầu tăng trưởng kinh tế nâng cao đời sống thu nhập người dân Đối với công nhân, người lao động khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, thu nhập tích lũy đảm bảo khả sở hữu nhà thương mại nhà xã hội Đối với nhóm thu nhập thấp thu nhập có gia tăng tiếp cận nhà xã hội thuê Bộ Xây dựng tổng hợp nhu cầu nhà xã hội dành cho người thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp địa phương giai đoạn 2021-2030 vào khoảng 2.400.000 căn; giai đoạn 2021-2025 khoảng 1.240.000 căn, giai đoạn 2026-2030 khoảng 1.160.000 (5) Du lịch tăng trưởng trở lại Đối với bất động sản cho thuê, khách sạn loại hình bất động sản có mức tăng trưởng tốt nửa đầu năm 2023 Lượng khách quốc tế đến Việt Nam tăng mạnh so với năm trước với đợt nghỉ lễ dài ngày tháng đầu năm tác động tích cực tới cơng suất cho th giá cho thuê khách sạn, khu nghỉ dưỡng Công suất thuê giá cho thuê chung cư cho thuê mặt trung tâm thương mại ổn định (6) Điều hành kinh tế vĩ mô Nhà nước - Điều hành kinh tế vĩ mô Chính phủ cho thấy hiệu Đây dư địa tạo niềm tin cho nhà đầu tư, tạo thêm động lực cho hoạt động phát triển kinh tế - Điều hành linh hoạt, đồng công cụ sách tiền tệ, đáp ứng nhu cầu dịng vốn tín dụng phục vụ phát triển thị trường bất động sản; tạo điều kiện cho doanh nghiệp, người mua nhà nhà đầu tư nhanh chóng tiếp cận nguồn vốn tín dụng; giảm lãi suất cho vay, hỗ trợ thị trường bất động sản; khẩn trương ban hành nâng cao chất lượng công tác quy hoạch để đảm bảo phân bố hợp lý, tương ứng với phát triển sở hạ tầng - Chính phủ tăng cường Quản lý Nhà nước, thúc đẩy giải ngân vốn đầu tư công Hệ thống hạ tầng giao thông kết nối, nhằm thúc đẩy phát triển kinh tế vùng hạ tầng khu kinh tế, khu đô thị triển khai nhanh hơn, mạnh Tạo nhiều động lực tiềm cho thị trường BĐS - Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ ban hành nhiều đạo giải quyết, với nhiều biện pháp, giải cụ thể liệt để giải tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường bất động sản nhiều văn như: Nghị số 33/NQ-CP ngày 11/3/2023, Công điện số 1164/CĐ-TTg ngày 14/ 12/ 2022, Công văn số 178/TTg-CN ngày 27/3/ 2023, Công điện số 194/CĐ-TTg ngày 01/4/ 2023, Thông báo số 133/TB-VPCP ngày 16/4/ 2023, Công điện số 469/CTTTg ngày 25/5/2023, Công điện số 470/CT-TTg ngày 26/5/2023… Bênh cạnh đẩy mạnh hồn thiện thể chế đảm bảo đồng tháo gỡ nút thắt tạo động lực thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững - Nghị định số 08/2023/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung ngưng hiệu lực thi hành số điều Nghị định quy định chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ thị trường nước chào bán trái phiếu doanh nghiệp thị trường quốc tế - Nghị định số 10/2023/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai - Nghị định số 35/2023/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định thuộc lĩnh vực quản lý nhà nước Bộ Xây dựng - Chính phủ trình Quốc h ợi Dự thảo Luật Đất đai, Dự thảo Luậti Dự thảo Luật Đất đai, Dự thảo Lu ậtt Nhà ở, Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, Luật tổ chức tín dụng, 2.6 Đề án “ Đầu tư xây dựng 01 triệu nhà xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030” Đề án đặt mục tiêu phấn đấu đến năm 2030, địa bàn nước hoàn thành khoảng 1.062.200 nhà xã hội cần khoảng 849.500 tỷ đồng chủ yếu nguồn vốn xã hội hóa II Những nội dung dự thảo Luật Nhà (sửa đổi) Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) Nội dung Luật Nhà (sửa đổi) Ngày 21/3/2023, Ủy ban Thường vụ Quốc hội có Thơng báo kết luận số 2101/TB-TTKQH dự án Luật Nhà (sửa đổi) Tiếp thu ý kiến Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Chính phủ chỉnh lý, hoàn thiện dự thảo Ngày 14/4/2023, thừa ủy quyền Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng ký Tờ trình số 119/TTr-CP thay mặt Chính phủ trình Quốc hội dự án Luật Nhà (sửa đổi) Những nội dung Luật nhà (sửa đổi): 1.1 Về quy định sở hữu nhà chung cư Trên sở kết luận Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Chính phủ nhận thấy, vấn đề có tính nhạy cảm cao, tác động lớn đến xã hội cịn có ý kiến chưa thống nhất, phương án có quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn Do vậy, Chính phủ tiếp thu ý kiến Ủy ban Thường vụ Quốc hội nêu Thông báo 2101/TB-TTKQH không quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn dự thảo Luật Nhà (bỏ Điều 25, 26 dự thảo); nhiên có bổ sung, làm rõ nội dung thời hạn sử dụng (tại Điều 60 dự thảo), trường hợp phá dỡ nhà chung cư (tại Điều 61 dự thảo), làm rõ trách nhiệm chủ thể có liên quan phá dỡ, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư (từ Điều 62 đến Điều 72 dự thảo) để có sở xử lý, giải tháo gỡ trường hợp gặp khó khăn, vướng mắc thực tế 1.2 Về quyền sử dụng đất gắn với nhà cá nhân nước sở hữu Việt Nam (nêu điểm a khoản Điều 22 dự thảo) Luật Nhà 2014 có quy định cho phép cá nhân nước nhập cảnh vào Việt Nam mua sở hữu nhà Việt Nam (bao gồm nhà riêng lẻ hộ chung cư) khu vực phép sở hữu nhà người mua nhà cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất theo quy định pháp luật đất đai Theo quy định Điều Luật Đất đai 2013 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cá nhân nước ngồi khơng thuộc đối tượng sử dụng đất Việt Nam Nghị số 18-NQ/TW không đề cập đến việc sử dụng đất cá nhân nước Việt Nam Do vậy, Bộ Xây dựng đề nghị Chính phủ cho phép giữ nguyên dự thảo Luật Nhà (sửa đổi) việc cá nhân nước nhập cảnh vào Việt Nam mua sở hữu nhà Việt Nam (bao gồm nhà riêng lẻ hộ chung cư), đồng thời Bộ Xây dựng tiếp thu ý kiến UBTVQH bỏ quy định tổ chức, cá nhân nước sở hữu nhà gắn với quyền sử dụng đất thuê (tại điểm a khoản Điều 22) 1.3 Về hình thức sử dụng đất để phát triển nhà thương mại Bộ Xây dựng chỉnh lý lại dự thảo Luật Nhà (sửa đổi) đảm bảo thống với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) theo hướng quy định loại đất nhà đầu tư có quyền sử dụng đất hợp pháp chấp thuận làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà thương mại cụ thể sau: - Có quyền sử dụng đất ở; - Có quyền sử dụng đất đất khác đất đáp ứng điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực dự án đầu tư - Có quyền sử dụng đất phi nơng nghiệp khơng phải đất nộp tiền sử dụng đất nộp tiền thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê; - Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng loại đất theo quy định pháp luật đất đai Trong q trình hồn thiện dự thảo Luật Nhà (sửa đổi), Bộ Xây dựng tiếp tục bám sát dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) để đảm bảo quy định thống 02 Luật nội dung 1.4 Về sách nhà xã hội, nhà lưu trú cơng nhân, nhà cho lực lượng vũ trang (1) Quỹ đất để xây dựng nhà xã hội Trách nhiệm bố trí quỹ đất để làm nhà xã hội UBND cấp tỉnh Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà thương mại, khu đô thị dành diện tích đất phạm vi dự án để xây dựng nhà xã hội Đồng thời, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm báo cáo Hội đồng nhân dân cấp việc dành tỷ lệ định nguồn tiền thu từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dự án đầu tư xây dựng nhà thương mại, khu đô thị địa bàn để thực công tác đền bù, bồi thường, giải phóng mặt (nếu có) đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật cho dự án đầu tư xây dựng nhà xã hội đầu tư xây dựng dự án nhà xã hội, dự án nhà lưu trú công nhân phạm vi địa bàn (2) Lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà xã hội Trường hợp UBND cấp tỉnh thực đầu tư xây dựng nhà xã hội để bán, cho thuê, cho thuê mua UBND tỉnh xác định chủ đầu tư theo đề nghị quan quản lý nhà cấp tỉnh theo quy định pháp luật đầu tư công pháp luật xây dựng Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà xã hội đầu tư nguồn vốn đầu tư công, vốn nhà nước ngồi đầu tư cơng theo quy định pháp luật đầu tư cơng, pháp luật xây dựng việc lựa chọn chủ đầu tư thực theo hình thức định theo pháp luật nhà đấu thấu theo pháp luật đấu thầu (3) Sửa đổi, bổ sung quy định ưu đãi chủ đầu tư dự án xây dựng nhà xã hội - Chủ đầu tư miễn tiền sử dụng đất, tiền th đất tồn diện tích đất dự án thực thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất miễn theo quy định pháp luật đất đai; - Được hưởng lợi nhuận định mức 10% phần diện tích xây dựng nhà xã hội; - Được hưởng ưu đãi phần diện tích quỹ đất sàn thương mại để làm dịch vụ kinh doanh, thương mại; - Chủ đầu tư hạch toán riêng hưởng toàn lợi nhuận phần diện tích kinh doanh, dịch vụ thương mại này; - Chủ đầu tư không bắt buộc phải dành 20% diện tích nhà xã hội dự án thuê (4) Bổ sung quy định đối tượng điều kiện hưởng sách nhà xã hội Trường hợp mua, thuê mua nhà xã hội phải đáp ứng đồng thời điều kiện nhà thu nhập (bỏ điều kiện cư trú); trường hợp thuê nhà xã hội không bắt buộc phải đáp ứng điều kiện nhà thu nhập mua, thuê mua nhà xã hội (5) Bổ sung quy định hình thức phát triển nhà xã hội Tổng Liên đoàn lao động Việt Nam tham gia đầu tư xây dựng nhà xã hội cho đồn viên cơng đồn làm việc khu công nghiệp mua, thuê, thuê mua; Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngồi, quỹ đầu tư phát triển tham gia đầu tư phát triển nhà xã hội (6) Sửa đổi, bổ sung quy định xác định giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua nhà xã hội Nhà nước đầu tư xây dựng - Giá bán xác định sở tính đủ chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà (bao gồm chi phí đền bù, bồi thường, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ tái định cư, chi phí đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật (nếu có) phạm vi dự án), lãi vay (nếu có), chi phí hợp lý, hợp lệ doanh nghiệp (chi phí tổ chức bán hàng, chi phí quản lý doanh nghiệp, chi phí hợp lý khác), lợi nhuận định mức 10% khơng tính khoản ưu đãi Nhà nước quy định - Giá thuê mua xác định tương tự giá bán khơng tính kinh phí bảo trì nhà người thuê mua nộp theo quy định Luật Nhà ở; - Giá thuê chủ đầu tư thỏa thuận với bên thuê - Chủ đầu tư dự án nhà xã hội xây dựng phương án giá trình quan chuyên môn tỉnh thẩm định thời điểm nhà đủ điều kiện bán, cho thuê mua nhà theo quy định pháp luật nhà (7) Nguyên tắc bán, cho thuê, cho thuê mua, cho thuê nhà xã hội Chủ đầu tư bán, cho thuê mua nhà thực nghĩa vụ bảo lãnh nhà hình thành tương lai thông qua sàn giao dịch bất động sản Mỗi đối tượng thuê thời điểm thuê nhà xã hội Bên bán lại nhà xã hội nộp tiền sử dụng đất theo quy định Chính phủ phải nộp thuế thu nhập theo quy định pháp luật thuế Chủ đầu tư xây dựng nhà xã hội thuê bán nhà sau 10 năm theo chế thị trường cho đối tượng có nhu cầu chủ đầu tư dự án phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước theo quy định Chính phủ khoản thuế khác theo quy định pháp luật thuế (8) Bổ sung sách So với Luật Nhà năm 2014 điểm bật dự thảo Luật Nhà (sửa đổi) lần bổ sung 02 mục quy định sách phát triển nhà lưu trú công nhân nhà cho lực lượng vũ Nội dung Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) (1) Thống quy định giao dịch kinh doanh nhà Luật Kinh doanh bất động sản (khơng cịn quy định Luật Nhà để tránh giao thoa, chồng chéo) (2) Bổ sung quy định cụ thể Kinh doanh quyền sử dụng đất có hạ tầng dự án bất động sản bao gồm: - Chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hạ tầng cho hộ gia đình, cá nhân xây dựng nhà (phân lô, bán nền) - Chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hạ tầng cho tổ chức xây dựng nhà ở, cơng trình xây dựng (3) Bổ sung quy định việc đặt cọc mua bán nhà hình thành tương lai Chỉ nhận tiền đặt cọc khoản tiền khác từ khách hàng nhằm mục đích bán, cho thuê mua nhà nhà có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định Luật (4) Sửa đổi, bổ sung quy định giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản, đề xuất phương án yêu cầu thực qua sàn bất động sản để tăng cường công khai, minh bạch quản lý hoạt động giao dịch, gồm: - Nhà ở, cơng trình xây dựng hình thành tương lai dự án bất động sản - Chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hạ tầng dự án bất động sản cho hộ gia đình, cá nhân xây dựng nhà - Các giao dịch bất động sản khác (bất động sản có sẵn, cấp giấy) khơng bắt buộc thực qua sàn (5) Sửa đổi, bổ sung quy định xây dựng quản lý hệ thống thông tin nhà thị trường bất động sản (6) Bổ sung quy định điều tiết thị trường bất động sản bao gồm nguyên tắc điều tiết, trường hợp cần thiết điều tiết thực điều tiết để làm sở Chính phủ đạo thực điều tiết thị trường bất động sản cần thiết Chính phủ thẩm quyền giao định điều tiết thị trường bất động sản thông qua điều hành thực sách về: đầu tư, xây dựng, quy hoạch, nhà ở, đất đai, kinh doanh bất động sản, thuế, tín dụng, tài chính, sách thích hợp khác thời kỳ định (7) Ngoài ra, Dự thảo Luật sửa đổi bổ sung số nội dung khác nhằm đảm bảo thống nhất, đồng hệ thống pháp luật nhà ở, đất đai, đầu tư…và đảm bảo kiểm soát hoạt động kinh doanh bất động sản công khai, minh bạch đảm bảo phát triển ổn định, lành mạnh, bền vững III Đánh giá tác động việc sửa đổi hai đạo luật Nhà Kinh doanh bất động sản triển vọng thị trường Luật nhà ở: a) Tác động kinh tế: - Việc sửa đổi, bổ sung số quy định sách sở hữu nhà (như quy định đầy đủ quyền nghĩa vụ chủ sở hữu, quy định rõ quyền cá nhân nước mua sở hữu nhà ) có tác động tích cực việc thể rõ vai trò, trách nhiệm Nhà nước tạo sở pháp lý cho chủ thể thực đầy đủ quyền nghĩa vụ tài sản nhà khuyến khích thu hút đầu tư nước ngồi - Có tác động tích cực việc khai thác tối đa, đầy đủ quyền tài sản, bảo đảm lợi ích cho chủ sở hữu, giúp thúc đẩy hoạt động đầu tư, giao dịch liên quan đến nhà - Góp phần thúc đẩy phát triển nhà đảm bảo cân đối cung - cầu, đa dạng hóa nguồn cung, tránh tình trạng thị trường phát triển nóng, bất thường, gây lạm phát kinh tế Việc sửa đổi, bổ sung hình thức sử dụng đất đảm bảo thống với pháp luật liên quan tạo điều kiện thơng thống cho nhà đầu tư tham gia thực dự án, tạo nguồn cung nhà thương mại dồi dào, để đáp ứng nhu cầu thực tế thị trường, hạn chế chủ đầu tư yếu lực thực dự án - Hệ thống tài nhà hoàn thiện theo hướng ổn định dài hạn, giảm phụ thuộc vào ngân sách nhà nước, đồng thời đảm bảo nguồn vốn phát triển nhà ở, đặc biệt nhà cho đối tượng sách; b) Tác động xã hội: - Việc quy định rõ bổ sung đầy đủ quyền nghĩa chủ sở hữu góp phần hạn chế tranh chấp, khiếu nại liên quan đến việc thực quyền chủ sở hữu nhà ở, góp phần tạo ổn định trật tự xã hội; - Các quy định quyền nghĩa vụ tổ chức, cá nhân nước ngồi 10 luật hóa theo hướng rõ ràng, cụ thể tạo yên tâm điều kiện sinh sống làm việc Việt Nam, góp phần thu hút đầu tư nước ngồi, phù hợp với thơng lệ quốc tế mà khơng ảnh hưởng đến sách nhà cho đối tượng xã hội - Tạo hội cho đa số người dân đặc biệt người có thu nhập thấp, trung bình khu vực thị có khả tiếp cận nhà cách đa dạng thông qua việc mua, thuê, thuê mua nhà phù hợp với khả tài - Tăng nguồn cung nhà ở, giảm giá nhà, tạo nhiều hội cho đa số người dân tiếp cận với nhà phù hợp với nhu cầu thực tế khả tài đối tượng có thu nhập thấp trung bình khu vực thị góp phần bảo đảm an sinh, xã hội - Thông qua việc phát triển hệ thống tài ổn định dài hạn, khả tiếp cận nguồn tài người dân doanh nghiệp phát triển nhà tăng cường; nhiều người có khó khăn nhà hỗ trợ hiệu kịp thời hơn, góp phần ổn định an sinh xã hội Luật kinh doanh bất động sản a) Tác động kinh tế: - Giúp cho thị trường bất động sản tiếp tục phát triển ổn định, lành mạnh, ngân sách nhà nước qua tăng thu, việc tái đầu tư lại xã hội mở rộng trường học, xây dựng công viên, phát triển nhà dành cho người có thu nhập thấp, cơng nhân khu cơng nghiệp,…sẽ có thêm nguồn lực để thực tốt Góp phần phát triển kinh tế xã hội, ổn định kinh tế vĩ mô đảm bảo an sinh xã hội - Giải quyết, tháo gỡ nhiều vấn đề vướng mắc, khó khăn, bất cập thị trường bất động sản làm sở khơi thông thị trường, khơi thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản; giải cân đối hài hòa quan hệ cung – cầu thị trường bất đông sản - Tạo động lực cho thị trường bất động sản phát triên minh bạch, hiệu quả, bền vững; kéo theo ngành nghề khác phát triển; đóng góp vào phát triển chung kinh tế, tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước b) Tác động xã hội: - Tạo hành lang pháp lý đầy đủ, rõ ràng, công khai, minh bạch cho hoạt động kinh doanh bất động sản, kiểm soát thị trường bất động sản kiểm tra việc tuân thủ quy định pháp luật tổ chức, cá nhân tham gia kinh doanh bất động sản bất động sản đưa vào kinh doanh nhằm giúp cho thị trường bất động sản, hoạt động kinh doanh bất động sản tổ chức, cá nhân tiếp tục phát triển ổn định, lành mạnh, bảo đảm tốt quyền, lợi ích hợp pháp khách hàng mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua 11 bất động sản Như vậy, khách hàng hưởng lợi từ sách - Các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản hưởng lợi từ việc hoàn thiện phù hợp với thực tiễn thị trường hệ thống quy định pháp luật kinh doanh bất động sản - Các tổ chức trung gian, liên quan đến thị trường bất động sản tổ chức tín dụng, văn phong cơng chứng, công ty luật, doanh lĩnh vực ngành nghề hưởng lợi từ phát triên thị trường bất động sản kéo theo nhu cầu khác kinh tế xã hội 12