Pháp luật về mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai

TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH KHOA LUẬT THƢƠNG MẠI NGUYỄN THÀNH LÂN PHÁP LUẬT VỀ MUA BÁN NHÀ Ở THƢƠNG MẠI HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI CHUYÊN NGÀNH LUẬT THƢƠNG MẠI TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2019 TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH KHOA LUẬT THƢƠNG MẠI KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT PHÁP LUẬT VỀ MUA BÁN NHÀ Ở THƢƠNG MẠI HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI SINH VIÊN THỰC HIỆN: NGUYỄN THÀNH LÂN Khóa: 40 MSSV: 1553801011167 GIẢNG VIÊN HƢỚNG DẪN: ThS HỒNG THỊ BIÊN THÙY TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2019 LỜI CAM ĐOAN Tơi cam đoan: Khóa luận tốt nghiệp kết nghiên cứu riêng tôi, đƣợc thực dƣới hƣớng dẫn khoa học ThS Hồng Thị Biên Thùy, đảm bảo tính trung thực tuân thủ quy định trích dẫn, thích tài liệu tham khảo Tơi xin chịu hồn tồn trách nhiệm lời cam đoan Tác giả khóa luận Nguyễn Thành Lân DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Nội dung viết tắt NƠTM Nhà thƣơng mại NCC Nhà chung cƣ HTTTL Hình thành tƣơng lai KDBĐS Kinh doanh bất động sản CĐT Chủ đầu tƣ KH Khách hàng SXD Sở Xây dựng GCN Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất Hợp đồng mua bán hộ Moonlight Residence Hợp đồng mua bán hộ chung cƣ Dự án khu nhà liên kết khu chung cƣ cao tầng kết hợp thƣơng mại – văn phòng số 102 Đặng Văn Bi, phƣờng Bình Thọ, quận Thủ Đức, thành phố Hồ Chí Minh số 532/HĐMBCH/MLRSD-GĐ BLDS Bộ luật Dân TNHH Trách nhiệm hữu hạn UBND Uỷ ban nhân dân MỤC LỤC *** PHẦN MỞ ĐẦU CHƢƠNG NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ MUA BÁN NHÀ Ở THƢƠNG MẠI HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI 1.1 Khái quát nhà thƣơng mại hình thành tƣơng lai 1.1.1 Khái niệm nhà thương mại hình thành tương lai 1.1.2 Đặc điểm nhà thương mại hình thành tương lai 1.2 Khái quát mua bán nhà thƣơng mại hình thành tƣơng lai 10 1.2.1 Khái niệm mua bán nhà thương mại hình thành tương lai 10 1.2.2 Đặc điểm hoạt động mua bán nhà thương mại hình thành tương lai .12 1.3 Điều kiện nhà thƣơng mại hình thành tƣơng lai đƣợc phép đƣa vào kinh doanh 14 1.4 Bên mua nhà thƣơng mại hình thành tƣơng lai 18 1.5 Quyền nhĩa vụ bên mua bán nhà thƣơng mại hình thành tƣơng lai 22 1.5.1 Nghĩa vụ bên bán .22 1.5.2 Nghĩa vụ bên mua 26 1.5.3 Quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà thương mại hình thành tương lai 28 1.6 Hợp đồng mẫu mua bán nhà thƣơng mại hình thành tƣơng lai 28 KẾT LUẬN CHƢƠNG 30 CHƢƠNG THỰC TRẠNG MUA BÁN NHÀ Ở THƢƠNG MẠI HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ 31 2.1 Vấn đề vi phạm điều kiện đƣa vào kinh doanh nhà thƣơng mại hình thành tƣơng lai 31 2.2 Vấn đề huy động vốn sử dụng tiền ứng trƣớc chủ đầu tƣ 34 2.3 Vấn đề nhà đƣợc bàn giao không thiết kế, chất lƣợng tiện ích liên quan theo thỏa thuận hợp đồng 42 2.4 Vấn đề hộ bán cho nhiều ngƣời mua bán nhà thƣơng mại hình thành tƣơng lai 47 2.5 Vấn đề chấp mua bán nhà thƣơng mại hình thành tƣơng lai 49 KẾT LUẬN CHƢƠNG 54 KẾT LUẬN CHUNG 55 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC PHẦN MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Trong năm qua, thực tiễn hoạt động mua bán nhà thƣơng mại (NƠTM) hình thành tƣơng lai (HTTTL) cho thấy nhiều vấn đề bất cập mà nguyên nhân chủ yếu đến từ tính rủi ro đặc thù loại giao dịch tài sản HTTTL quy định pháp luật điều chỉnh hoạt động Mặc dù Luật Kinh doanh bất động sản (KDBĐS) 2014 Luật Nhà 2014 đời sửa đổi, bổ sung nhiều quy định Luật KDBĐS 2006 Luật Nhà 2005, nhiên thực tế cho thấy, pháp luật cịn số quy định chƣa phù hợp, mặt khác, lại thiếu số quy định cần thiết định Thêm vào đó, vấn đề kiến thức pháp luật bên liên quan hạn chế (đặc biệt bên mua) hiệu áp dụng pháp luật chƣa cao dẫn đến hoạt động mua bán NƠTM HTTTL phát sinh vấn đề “nóng” nhƣ chủ đầu tƣ (CĐT) vi phạm hàng loạt quy định pháp luật mua bán NƠTM HTTTL, khách hàng (KH) mua NƠTM HTTTL bị lừa đảo, bị chậm bàn giao nhà hay phải nhận nhà sai thiết kế thỏa thuận… Thực trạng làm náo loạn thị trƣờng bất động sản, gây trật tự ổn định xã hội, đặc biệt ảnh hƣởng nghiêm trọng đến sống phận không nhỏ ngƣời dân KH mua NƠTM HTTTL Điều đặt yêu cầu giải pháp tiếp tục hoàn thiện nâng cao hiệu áp dụng pháp luật lĩnh vực mua bán NƠTM HTTTL Đó lý tác giả định lựa chọn đề tài “Pháp luật mua bán nhà thương mại hình thành tương lai” làm khóa luận tốt nghiệp chuyên ngành Luật Thƣơng mại Tình hình nghiên cứu đề tài Hiện nay, cơng trình nghiên cứu có liên quan đến hoạt động mua bán NƠTM HTTTL nhiều Tác giả nhận thấy số cơng trình bật có giá trị phục vụ nghiên cứu đề tài nhƣ: Về khố luận tốt nghiệp cử nhân luật có “Pháp luật mua bán nhà hình thành tương lai” Nguyễn Thị Kim Thu (2013) “Pháp luật mua bán nhà hình thành tương lai” Lê Thị Hiền (2014) Đây hai cơng trình nghiên cứu trực tiếp đến đề tài Trong đó, hai tác giả làm rõ vấn đề lý luận đề tài nhƣ khái niệm nhà HTTTL đặc điểm nó, khái niệm mua bán nhà HTTTL, đặc trƣng hoạt động này, sở lý luận, thực tiễn pháp lý Những nội dung có giá trị để tác giả tiến hành nghiên cứu hoàn thành phần khái quát khoá luận Tuy nhiên, phần thực trạng số kiến nghị đƣợc viết tảng Luật KDBĐS 2006 Luật Nhà 2005 nên phần lớn nội dung khơng cịn phù hợp Ở trình độ Thạc sĩ có cơng trình: “Pháp luật hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai” tác giả Lê Chí Cƣờng (2011) Ở cơng trình này, tác giả khái quát đƣợc hoạt động mua bán nhà HTTTL, làm rõ đƣợc vấn đề chủ thể, đối tƣợng nội dung hợp đồng mua bán nhà HTTTL, đồng thời đƣa đƣợc số bất cập kiến nghị Tuy nhiên, cơng trình tác giả nghiên cứu dƣới góc độ chuyên sâu hợp đồng kinh tế Mặt khác, cơng trình nghiên cứu dựa Luật KDBĐS 2006 Luật Nhà 2005 nên nhiều nội dung pháp luật khơng cịn phù hợp chƣa đƣa đƣợc kiến nghị hoàn thiện pháp luật hành “Pháp luật mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành tương lai” tác giả Nguyễn Thị Kim Liên (2014) Cơng trình tác giả làm rõ đƣợc vấn đề lý luận pháp luật liên quan đề tài cách chi tiết Mặt khác, cơng trình đƣợc viết vào thời điểm Luật KDBĐS 2014 Luật Nhà 2014 đƣợc dự thảo nên viết tảng Luật KDBĐS 2006 Luật Nhà 2005, tác giả có phân tích bình luận đến pháp luật hành Tuy nhiên, cơng trình chƣa đƣa giải pháp hoàn thiện pháp luật hành “Hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai theo pháp luật Việt Nam” tác giả Nguyễn Thị Khánh Ngân (2018) Đây cơng trình hoi đƣợc nghiên cứu sở pháp luật hành Luật KDBĐS 2014 Luật Nhà 2014 Trong cơng trình này, tác giả làm rõ đƣợc số nội dung pháp luật, đặc biệt đƣa đƣợc số kiến nghị hoàn thiện pháp luật hành Tuy niên, cơng trình lại nghiên cứu chuyên sâu dƣới góc độ hợp đồng dân Mặt khác, tác giả chƣa làm rõ vấn đề điều kiện đƣa NƠTM HTTTL vào kinh doanh, chƣa phân tích rõ vấn đề hợp đồng mẫu mua bán NƠTM HTTTL, đồng thời phần thực trạng tác giả chƣa phân tích nguyên nhân vấn đề Ngoài ra, liên quan phần đến đề tài cịn có cơng trình nghiên cứu sau: Về khố luận tốt nghiệp có “Pháp luật tài sản hình thành tương lai thực tiễn áp dụng” tác giả Hoàng Hà Tuyên (2011) – cung cấp số kiến thức tài sản HTTTL để tác giả hoàn thành phần khái quát tài sản HTTTL khoá luận; “Các biện pháp đảm bảo quyền lợi khách hàng mua nhà hình thành tương lai” Nguyễn Thị Kim Huệ (2017) – nội dung tham khảo quý giá giúp tác giả hồn thành phần kiến nghị khố luận mình; “Pháp luật chấp tài sản hình thành tương lai hoạt động cho vay ngân hàng thương mại” Võ Trần Khƣơng (2010) – cung cấp số kiến thức hoạt động chấp tài sản HTTTL, tài liệu tham khảo để tác giả viết mục 2.5 vấn đề chấp mua bán NƠTM HTTTL; ra, “Pháp luật kinh doanh nhà chung cư” Hồ Thị Lan (2011) “Pháp luật mua bán nhà kinh doanh bất động sản” Lê Thị Ngọc Hiếu (2011) cơng trình có giá trị liên quan giúp tác giả hồn thành khố luận Về Luận văn Thạc sĩ có “Pháp luật đảm bảo an tồn hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản ngân hàng thương mại” tác giả Nguyễn Hoài Hận (2010) cung cấp kiến thức khái niệm hoạt động cho vay, rủi ro cho vay KDBĐS nguyên tắc đảm bảo an toàn cho vay giúp tác giả hoàn thành mục 2.5 vấn đề chấp mua bán NƠTM HTTTL Về viết khoa học có “Luận bàn chấp tài sản hình thành tương lai” hai tác giả Vũ Đình Nho Tuấn Đạo Thanh (2009) đăng Tạp chí Dân chủ Pháp luật số 10/2009 cơng trình cung cấp số kiến thức hoạt động chấp tài sản HTTTL, tài liệu tham khảo để tác giả viết mục 2.5 vấn đề chấp mua bán NƠTM HTTTL; “Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng giao kết thực hợp đồng theo mẫu mua bán hộ chung cư Việt Nam” hai tác giả Doãn Hồng Nhung Hoàng Anh Dũng (2017) đƣợc đăng tạp chí Luật học số 9/2017 cung cấp kiến thức khái niệm đặc điểm hợp đồng mẫu, rủi ro giao kết hợp đồng mẫu giúp tác giả hoàn thành mục 1.6 hợp đồng mẫu Mục đích nghiên cứu đề tài Mục đích nghiên cứu đề tài phân tích làm rõ vấn đề pháp lý mang đến nhìn đầy đủ, tồn diện liên quan đến hoạt động mua bán NƠTM HTTTL; nghiên cứu vấn đề thực trạng cộm hoạt động này, tìm nguyên nhân, từ đề giải pháp nhiều phƣơng diện để giải hiệu vấn đề Qua đó, khóa luận cịn có mục đích góp phần hồn thiện quy định pháp luật bảo vệ quyền lợi bên tham gia giao dịch, bên mua – vốn bên yếu thƣờng phải gánh chịu rủi ro nhiều Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu đề tài Đối tượng nghiên cứu: Các vấn đề lý luận thực tiễn liên quan, bao gồm khái niệm, đặc điểm ý nghĩa NƠTM HTTTL hoạt động mua bán NƠTM HTTTL; pháp luật điều chỉnh hoạt động mua bán NƠTM HTTTL; vấn đề thực trạng cộm hoạt động này, nguyên nhân giải pháp khắc phục Phạm vi nghiên cứu đề tài: Hoạt động mua bán nhà HTTTL bao gồm hoạt động mua bán NƠTM HTTTL mua bán nhà xã hội HTTTL, hoạt động mua bán nhà HTTTL nhà chung cƣ (NCC) mua bán nhà HTTTL nhà riêng lẻ Tuy nhiên, phạm vi khóa luận này, tác giả tập trung nghiên cứu hoạt động mua bán NƠTM HTTTL; hoạt động mua bán NƠTM HTTTL, tác giả tập trung nghiên cứu hoạt động mua bán NƠTM HTTTL NCC Phƣơng pháp tiến hành nghiên cứu Để tiến hành nghiên cứu, tác giả sử dụng phƣơng pháp nghiên cứu sau: Phương pháp lịch sử đƣợc sử dụng phân tích quy định pháp luật mua bán NƠTM HTTTL qua thời kỳ; Phương pháp so sánh, đối chiếu đƣợc sử dụng để phân tích tiến Luật KDBĐS 2014 Luật Nhà 2014 so với Luật KDBĐS 2006 Luật Nhà 2005 Phương pháp phân tích, tổng hợp đƣợc sử dụng nghiên cứu quy định pháp luật có liên quan, tìm hiểu nguyên nhân thực trạng Phương pháp liệt kê đƣợc sử dụng để điều kiện nội dung pháp luật quy định có liên quan, nêu ví dụ cho vấn đề thực trạng Phương pháp khảo sát thực trạng đƣợc sử dụng để tìm hiểu, đánh giá thực trạng mua bán NƠTM HTTTL, từ đƣa kiến nghị phù hợp Bố cục tổng qt khóa luận Ngồi phần phụ khóa luận, bố cục tổng quát khóa luận bao gồm: Chƣơng 1: Những vấn đề chung mua bán nhà thƣơng mại hình thành tƣơng lai; Chƣơng 2: Thực trạng mua bán nhà thƣơng mại hình thành tƣơng lai số kiến nghị