Pháp luật về thuê mua nhà ở xã hội

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH KHOA LUẬT THƯƠNG MẠI HỌ VÀ TÊN: BÙI THỊ THÚY PHÁP LUẬT VỀ THUÊ MUA NHÀ Ở XÃ HỘI CHUYÊN NGÀNH LUẬT THƯƠNG MẠI TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2023 TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH KHOA LUẬT THƯƠNG MẠI KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT PHÁP LUẬT VỀ THUÊ MUA NHÀ Ở XÃ HỘI SINH VIÊN THỰC HIỆN: BÙI THỊ THÚY KHÓA: K44 MSSV: 1953801011292 GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN: ThS NGƠ GIA HỒNG TP HỒ CHÍ MINH NĂM 2023 LỜI CAM ĐOAN Tơi cam đoan: Khóa luận tốt nghiệp kết nghiên cứu riêng tôi, thực hướng dẫn khoa học ThS Ngơ Gia Hồng, đảm bảo tính trung thực tuân thủ quy định trích dẫn, thích tài liệu tham khảo Tơi xin chịu hồn tồn trách nhiệm lời cam đoan Tác giả Bùi Thị Thúy DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT CHỮ VIẾT TẲT NỘI DUNG ĐƯỢC VIẾT TẮT NOXH Nhà xã hội NOTM Nhà thương mại NOCV Nhà công vụ LKDBĐS Luật Kinh doanh bất động sản LNO Luật Nhà NĐ 100/2015/NĐ-CP Nghị định 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 Chính phủ phát triển quản lý nhà xã hội NĐ 49/2021/NĐ-CP Nghị định 49/2021/NĐ-CP ngày 01/4/2021 Chính phủ việc sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 Chính phủ phát triển quản lý nhà xã hội MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THUÊ MUA NHÀ Ở XÃ HỘI 10 1.1 Khái quát chung nhà xã hội 10 1.1.1 Khái niệm nhà xã hội 10 1.1.2 Đặc điểm nhà xã hội 13 1.1.3 Vai trò, ý nghĩa nhà xã hội 16 1.2 Khái quát thuê mua nhà xã hội 17 1.2.1 Khái niệm thuê mua nhà xã hội 17 1.2.2 Sự khác biệt hình thức thuê mua nhà xã hội giao dịch khác 21 1.2.3 Sự cần thiết phải hoàn thiện pháp luật thuê mua nhà xã hội 24 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ THUÊ MUA NHÀ Ở XÃ HỘI VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN 27 2.1 Về đối tượng điều thuê mua nhà xã hội 27 2.2 Về giá thuê mua nhà xã hội 38 2.3 Về toán thuê mua nhà xã hội 44 2.4 Về quyền nghĩa vụ bên hợp đồng thuê mua nhà xã hội 47 KẾT LUẬN 52 PHẦN MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Nhu cầu nhà nhu cầu người Đối với số người thu nhập cao, ổn định việc tìm kiếm nhà dễ dàng Tuy nhiên, phận người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo, điều vấn đề nan giải Dưới sức ép gia tăng dân số, lạm phát, giá nhà đất lãi suất ngân hàng tăng cao việc mua nhà khó khăn hơn, thành phố lớn Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh Để giải tình hình đó, Đảng Nhà nước có sách thiết thực tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động đầu tư tạo lập nhà ở, hỗ trợ người dân có nhà chất lượng - giá rẻ hoạt động kinh doanh nhà Một sách đầu tư khuyến khích chủ đầu tư thành lập dự án đầu tư xây dựng nhà xã hội (NOXH) Chính sách phát triển NOXH đời nhằm giúp giải khía cạnh nhỏ đời sống tìm kiếm nhà cho trường hợp đối tượng ưu tiên xã hội đủ điều kiện mua bán, thuê, thuê mua NOXH Đây vấn đề cấp thiết mang tính chiến lược NOXH giúp ổn định phát triển kinh tế Đầu tư vào lĩnh vực NOXH giúp tạo nhiều việc làm thúc đẩy phát triển ngành liên quan xây dựng, vật liệu xây dựng, kiến trúc, bất động sản, ngân hàng dịch vụ hỗ trợ khác Ngoài ra, phát triển NOXH góp phần kích cầu đầu tư thơng qua việc triển khai dự án đầu tư xây dựng NOXH Theo đó, dự án đầu tư xây dựng NOXH hưởng ưu đãi thuế, miễn tiền sử dụng đất, hưởng sách ưu đãi tín dụng đầu tư phát triển theo quy định, hỗ trợ phần hay tồn kinh phí đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật Những hỗ trợ Nhà nước có tác dụng tích cực việc thu hút doanh nghiệp tư nhân đầu tư xây dựng NOXH, cung cấp quỹ nhà cho đối tượng thực có nhu cầu nhà chưa thể tìm gặp khó khăn tài Nhất điều kiện dự án xây dựng nhà thương mại (NOTM) gặp khó khăn việc tiêu thụ sản phẩm giá NOTM tăng cao, việc đầu tư phát triển dự án NOXH với mức giá thấp chế thị trường giúp kích cầu, tăng lưu thơng, góp phần cải thiện khủng hoảng kinh tế Tình hình kinh tế với gia tăng lạm phát, lãi suất ngân hàng đóng băng bất động sản, địi hỏi có giao dịch NOXH giải chỗ giúp cho hàng hóa bất động sản lưu thơng giao dịch thuê mua NOXH Thuê mua NOXH đòn bẩy giúp nhà đầu tư bán nhà giải pháp thay đổi thị trường nhà tương lai Thuê mua NOXH dẫn đến kết sau thời gian định người thuê mua sở hữu nhà Điều đánh vào tâm lý sở hữu nhà an toàn giá rẻ người dân, mua NOXH người ta phải trả lần; thuê người ta có quyền sử dụng thời gian, hết hạn phải trả lại nhà cho chủ sở hữu (nếu không gia hạn thời gian thuê), quyền sở hữu nhà đứng tên chủ sở hữu Đây giải pháp kích cầu, kích thích hàng hóa bất động sản NOXH lưu thơng thị trường, giải pháp tối ưu giúp chủ đầu tư bán nhà người mua có nhà giá rẻ Giao dịch thuê mua NOXH xuất thức từ Luật Nhà (LNO) năm 2005 so với hình thức mua bán NOXH số lượng giao dịch Việc Nhà nước giới hạn lợi nhuận chủ đầu tư thông qua quy định giá NOXH, việc xác định mức trần chưa rõ ràng làm giá thuê mua NOXH chưa hợp lý chưa phù hợp với thu nhập đối tượng người thu nhập thấp, hộ cận nghèo Do đó, chủ đầu tư e dè mức độ hồn vốn chậm, cịn người dân lo ngại giá thuê mua NOXH chưa phù hợp với tài nên số lượng hợp đồng thuê mua thực tế cịn Bên cạnh đó, nội dung quan trọng đối tượng thuê mua NOXH, giá toán, quyền nghĩa vụ bên cho thuê mua bên thuê mua NOXH chưa quy định cụ thể Đây nguyên nhân khiến giao dịch thuê mua NOXH chưa phổ biến ưu tiên lựa chọn Để phát triển hình thức thuê mua NOXH, cần phải có hành lang pháp lý vững chắc, cụ thể sát với thực tế nhà đầu tư sẵn sàng xây dựng dự án phát triển NOXH cho thuê mua người dân có sở, hiểu biết rõ ràng để tin tưởng vào mức độ thực thi giao dịch Do đó, để góp phần khắc phục khó khăn trên, góp phần giải nhu cầu thực tiễn nhà ở, thúc đẩy thị trường nhà phát triển, từ đưa giải pháp hoàn thiện áp dụng xây dựng pháp luật, đưa số kiến nghị cá nhân để góp phần hồn thiện pháp luật th mua NOXH, bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp người dân, trì phát triển giao dịch thuê mua NOXH thời điểm tương lai, tác giả lựa chọn đề tài “Pháp luật thuê mua nhà xã hội” để làm đề tài nghiên cứu cho Tình hình nghiên cứu đề tài Đề tài pháp luật NOXH thuê mua NOXH đề tài mẻ nước giới nói chung Việt Nam nói riêng Trong thời gian qua, có nhiều cơng trình nghiên cứu mơ hình NOXH số cơng trình nghiên cứu giao dịch th mua NOXH NOXH đời sớm quốc gia Châu Âu, có nhiều cơng trình nghiên cứu NOXH Có thể kể đến số cơng trình sau: Cơng trình nghiên cứu Michael Harloe (chủ biên) đồng tác giả khác, sách “The people’s home social rented housing in Europe and America” cho nhìn tồn diện thời kì phát triển NOXH Châu Âu nước Mỹ Đó giai đoạn phát triển như: NOXH trước 1914, NOXH sau đại chiến, NOXH thời kì suy thối, NOXH thời kỳ hồng kim, NOXH đương đại lý thuyết sách xã hội trước năm 1995 Bài viết “French Social Housing in an International Context” tác giả Scanlon, K and C Whitehead đăng Tài liệu làm việc Ban Kinh tế OECD, Số 862 mô tả đặc điểm hệ thống NOXH Pháp, nhìn từ nước ngồi đặt bối cảnh hệ thống nước phát triển lớn khác, đặc biệt Châu Âu Trong đó, từ thực tiễn NOXH pháp, tác giả khẳng định mối quan tâm tương đối đất nước việc trì khu vực xã hội truyền thống lĩnh vực quan hệ đối tác cơng/tư mà Pháp đóng vai trị nhà đổi hoạch định sách Ngồi ra, cịn xác định khía cạnh NOXH Pháp bật bối cảnh châu Âu, nơi khác mà sách dường có logic kinh tế Cuối cùng, tác giả thực số quan sát xu hướng có tương lai Bài báo cáo “Policies to promote access to good-quality affordable housing in OECD countrie” Salvi del Pero, A., et al đăng Tài liệu Xã hội, Việc làm Di cư OECD, Số 176 đưa số liệu cụ thể dẫn chứng nhiều hộ gia đình quốc gia OECD phải gánh nhiều chi phí nhà ở, tác giả trọng nghiên cứu sách thúc đẩy tiếp cận nhà giá rẻ chất lượng tốt nước OECD Bài báo cáo rằng, hầu hết quốc gia OECD đủ điều kiện hưởng Michael Harloe (1995), The people’s home social rented housing in Europe and America, Blackwell Scanlon, K and C Whitehead (2011), "French Social Housing in an International Context", OECD Economics Department Working Papers, No 862, OECD Publishing, Paris, https://doi.org/10.1787/5kgcd9s0q8f8-en sách NOXH Từ đó, tác giả có sở liên hệ với đặc điểm NOXH Việt Nam với nước Đan Mạch, Thụy Điển, Hà Lan, Áo, Tại Việt Nam, có nhiều cơng trình quan tâm, nghiên cứu tới NOXH hình thức giao dịch NOXH: Sách “Giao dịch dân bất động sản” tác giả Đỗ Văn Đại, có “Chương 20: Giao dịch nhà xã hội” nghiên cứu giao dịch thuê, thuê mua mua bán NOXH thông qua cách phân biệt giống khác ba giao dịch này, nêu thực trạng, vướng mắc đánh giá sai đưa phương hướng hồn thiện Cơng trình giúp người đọc hiểu rõ khác biệt thuê mua NOXH mua bán, thuê NOXH Chương sách việc giới hạn thời gian bán lại NOXH sau thuê mua 05 năm có nhiều ưu điểm nhiên lại khơng phù hợp, bên cạnh đó, tác giả cho giao dịch dân nên việc giải sai phạm liên quan đến thu hồi nhà nên xử lý theo tinh thần Bộ luật dân thay hành hóa quan hệ dân Tuy nhiên, chương sách phân tích tất giao dịch NOXH, kể mua bán, thuê thuê mua, nên dù có điểm bất cập LNO năm 2014 chưa có điều kiện phân tích sâu giao dịch thuê mua Sách “Pháp luật nhà xã hội” tác giả Trần Vang Phủ hình thành khái niệm NOXH, vai trò NOXH, đối tượng giao dịch th mua Ngồi ra, cịn xác định bất cập toán, đối tượng thuê mua NOXH khái niệm thu nhập thấp.5 Những phân tích nguồn tài liệu tham khảo có giá trị, sở để khóa luận mở rộng nghiên cứu hồn thiện phần lý luận Bên cạnh đó, cịn có luận án tiến sĩ, luận văn thạc sĩ, khóa luận tốt nghiệp nghiên cứu liên quan đến hình thức thuê mua NOXH: Với luận án tiến sĩ luật học “Pháp luật thuê mua nhà xã hội”, tác giả Phạm Yến Nhi nghiên cứu bao quát chi tiết pháp luật hành thuê mua NOXH Việt Nam Thông qua so sánh khái niệm thuê mua NOXH nước ta với nước Mỹ, hợp đồng cho thuê dài hạn “Seng” Thái Lan, tác giả kết luận việc mua nhà cuối kỳ thuê mua Salvi del Pero, A., et al (2016), "Policies to promote access to good-quality affordable housing in OECD countries", OECD Social, Employment and Migration Working Papers, No 176, OECD Publishing, Paris, https://doi.org/10.1787/5jm3p5gl4djd-en Đỗ Văn Đại (2022), Giao dịch dân bất động sản, Nhà xuất Hồng Đức, chương 20: Giao dịch nhà xã hội Trần Vang Phủ (2021), Pháp luật nhà xã hội, Nhà xuất Chính trị quốc gia Sự thật Việt Nam bắt buộc nước này, quyền lựa chọn bên thuê mua Đặc biệt là, tác giả tập trung nghiên cứu quy định giá chất lượng NOXH cho thuê mua, quy định chủ thể tham gia thuê mua NOXH Trong đó, việc chưa phân định rõ tiền thuê tiền mua toán, cách liệt kê đối tượng thuê mua NOXH làm bỏ sót đối tượng có nhu cầu nhà ở, bất cập Những nghiên cứu tài liệu tham khảo có giá trị, sở để khóa luận mở rộng nghiên cứu đưa kiến nghị hoàn thiện pháp luật Luận văn thạc sĩ luật học “Giao kết thực hợp đồng thuê mua nhà xã hội theo pháp luật Việt Nam” tác giả Nguyễn Thị Mai Phương tập trung nghiên cứu hợp đồng cách thực hiện, giao kết hợp đồng thuê mua NOXH Việt Nam, nêu thực trạng Thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội, Đà Nẵng Bên cạnh đó, cơng trình số khuyết điểm quy định pháp luật NOXH giao dịch thuê mua NOXH thông qua dẫn chứng thực tế giá NOXH cao, việc giải ngân chậm, quản lý dự án chưa chặt chẽ, Luận văn xác định, giá thuê mua NOXH cao so với thu nhập đối tượng hưởng sách NOXH Tuy nhiên, luận văn “giao kết thực hợp đồng” nên tập trung nghiên cứu chuyên sâu chủ thể thuê mua hướng hoàn thiện chủ yếu trình tự, thủ tục để thực hợp đồng nâng cao hiệu giao kết thực hợp đồng thuê mua NOXH Luận văn thạc sĩ luật học “Hợp đồng thuê mua nhà xã hội theo pháp luật Việt Nam” tác giả Lê Văn Lâm nghiên cứu pháp luật hợp đồng thuê mua NOXH, nêu lý luận NOXH th mua NOXH Trong q trình phân tích thực tiễn, tác giả cơng trình đưa nhiều án tranh chấp thấy vướng mắc thực pháp luật hợp đồng thuê mua NOXH, thơng qua nêu thực trạng kiến nghị giải pháp Trong đó, nghiên cứu chủ thể hợp đồng thuê mua NOXH nguồn tài liệu quý giá giúp tác giả có thêm hiểu biết để hồn thiện khóa luận Phạm Yến Nhi (2023), Pháp luật thuê mua nhà xã hội, Luận án tiến sĩ Luật học, Trường đại học kinh tế luật TP.HCM Nguyễn Thị Mai Phương (2016), Giao kết thực hợp đồng thuê mua nhà xã hội theo pháp luật Việt Nam, Luận văn thạc sĩ luật học, Viện Hàn lâm Khoa học xã hội Việt Nam Lê Văn Lâm (2018) Hợp đồng thuê mua nhà xã hội theo pháp luật Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ luật học, Trường đại học luật Huế Thứ hai, cần thiết phải có quy định thiết kế mẫu NOXH để giảm chi phí thiết kế có chế sách vận động doanh nghiệp sản xuất vật liệu xây dựng giảm giá thành nguyên vật liệu để giám giá thành Thứ ba, học hỏi kinh nghiệm từ Singapore việc xây dựng quan chuyên biệt để chịu trách nhiệm tất vấn đề cung cấp NOXH đến đối tượng có khó khăn chỗ Singapore đất nước thành cơng rực rỡ mơ hình NOXH Ở có quan độc quyền chịu trách nhiệm cho tồn vấn đề liên quan đến NOXH có tên HDB (Housing and development board) Theo đó, HDB tập trung vào nguyên tắc: (1) quan độc quyền: quan chịu trách nhiệm nhà công cộng giúp lập kế hoạch phân bổ nguồn lực hiệu hơn, điều giúp HDB đảm bảo đất đai, ngun liệu thơ nhân lực để xây dựng quy mô lớn nhằm tối ưu hóa chi phí đạt hiệu kinh tế theo quy mô, (2) cách tiếp cận tổng thể nhà ở: cách áp dụng cách tiếp cận tổng thể bao gồm lập kế hoạch thiết kế , lắp ráp đất đai xây dựng, nhiệm vụ nhà thực tổng thể liền mạch – thông qua phân bổ, quản lý bảo trì, (3) hỗ trợ phủ: hỗ trợ từ phủ hình thức cam kết trị tài chính, bổ sung luật pháp, giúp nhanh chóng đưa NOXH sớm hướng, giúp hành trình xây dựng nhà quốc gia sn sẻ hiệu Việc có quan chuyên trách NOXH từ lập kế hoạch thiết kế, lắp ráp đất đai xây dựng, phân bổ, quản lý, bảo trì kể hỗ trợ cho vay giúp tiết kiệm nguồn lực, giúp giảm giá thành NOXH để phù hợp với thu nhập đại phận người lao động Ngoài việc đảm bảo giá phải chăng, pháp luật cần có thiết chế tài hỗ trợ để đối tượng nghèo khó thuê mua NOXH Kinh nghiệm từ Singapore cho thấy, việc xây dựng quan NOXH (HDB) cịn có quỹ phịng xa trung ương – Central Provident Fund (CPF) để hỗ trợ cho vay với lãi suất ưu đãi người thu nhập thấp có nhu cầu nhà CPF không tập trung vào sức khỏe, hưu trí, bù đắp thu nhập mà cịn tích lũy để sở hữu nhà thông qua tài khoản OA 56 Theo đó, hàng tháng cơng dân người thường trú Singapore bắt buộc phải trích phần thu nhập để đóng góp vào CPF, lao động có tổng tiền lương $50 tháng bên tuyển dụng lao động phải có trách nhiệm đóng góp 56 Central Provident Fund Board, The CPF Story, https://www.cpf.gov.sg/employer/who-we-are/the-cpf-story, ngày truy cập 16/6/2023 43 chung vào quỹ 57 Điều này, gián tiếp tạo lập cho người dân khoản tiền tiết kiệm, trường hợp thu nhập bị gián đoạn, số tiền OA nguồn tài người dân tiếp tục trả góp cho khoản vay mua nhà mình.58 Vậy nên, HDB CPF giải pháp áp dụng cho Việt Nam 2.3 Về toán thuê mua nhà xã hội Nghĩa vụ toán tiền thuê mua NOXH bên thuê mua bên cho thuê mua xác định gồm tiền trả lần đầu tiền toán hàng tháng Bên thuê mua phải nộp lần đầu 20% giá trị nhà nộp phần lại theo định kỳ bên cho thuê mua bên thuê mua thỏa thuận, tính từ thời điểm bàn giao nhà Số tiền cịn lại tính thời gian tối thiểu 05 năm kể từ thời điểm bên cho thuê mua bàn giao nhà cho bên thuê mua (khoản Điều 21 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP) hay kể từ thời điểm ký kết hợp đồng (khoản Điều 62 LNO năm 2014) Sau hết thời hạn thuê mua bên thuê mua trở thành chủ sở hữu NOXH (Khoản 17 Điều LNO năm 2014) Ngồi ra, bên th mua NOXH cịn phải trả khoản chi phí cho việc quản lý sử dụng NOXH như: chi phí quản lý vận hành nhà ở, chi phí sử dụng điện, nước, sử dụng dịch vụ thơng tin, liên lạc, truyền hình, chi phí cho dịch vụ khác theo quy định pháp luật theo thỏa thuận với nhà cung cấp dịch vụ Hình thức tốn bên đa dạng: tiền mặt chuyển khoản, tùy thuộc vào thỏa thuận bên Theo quy định này, thuê mua NOXH bị giới hạn mức toán lần đầu thời hạn toán tối thiểu 05 năm Do đó, 05 năm người th mua sở hữu nhà Ngồi ra, có bất cập là, khoản Điều 62 LNO năm 2014 quy định thời hạn hợp đồng thuê mua tối thiểu 05 năm kể từ ngày ký hợp đồng thuê mua nhà Trong đó, khoản Điều 21 NĐ 100/2015/NĐ-CP quy định, thời hạn toán tiền thuê mua NOXH tối thiểu 05 năm, kể từ ngày bên cho thuê mua bàn giao nhà cho bên thuê mua Trong đó, hai khoảng thời gian “bàn giao nhà ở” “ký kết hợp đồng” khơng trùng khớp Đối với NOXH hình thành tương 57 Central Provident Fund Board, “Saving as an Employee with CPF contributions”, https://www.cpf.gov.sg/member/growing-your-savings/cpf-contributions/saving-as-an-employee, ngày truy cập 16/6/2023 58 “What can you use your OA savings for when buying a home?”, https://www.cpf.gov.sg/member/homeownership/using-your-cpf-to-buy-a-home, ngày truy cập 16/6/2023 44 lai, thời điểm kí kết hợp đồng xảy trước thời điểm bàn giao nhà Quy định không đồng khiến cho việc tính thời hạn th mua NOXH gặp khó khăn, lúng túng Chưa kể đến trường hợp kể từ ngày kí kết hợp đồng mà 05 năm NOXH chưa hoàn thiện, người thuê mua chưa Trong khoảng thời gian đó, người thuê mua phải thực nghĩa vụ tốn tiền hàng tháng khơng sử dụng ảnh hưởng đến lợi ích bên thuê mua Mặt khác, điều khoản trên, Nhà nước quy định “thời hạn toán tiền thuê mua NOXH tối thiểu 05 năm”, nhiên, thời hạn khơng đủ để người th mua tốn hết số tiền cịn lại Theo số liệu Tổng cục Thống kê công bố năm 2022 cho thấy, thu nhập bình quân đầu người ước đạt 4,6 triệu đồng/người/tháng, Thu nhập bình quân người tháng năm 2022 khu vực thành thị đạt gần 5,95 triệu đồng (tăng 10,4 điểm % so với năm 2021) cao gấp 1,54 lần thu nhập bình quân khu vực nông thôn 3,86 triệu đồng (tăng 10,8 điểm % so với năm 2021) Vùng có thu nhập bình quân người tháng thấp Trung du miền núi phía Bắc (3,17 triệu đồng) Trong đó, chi tiêu bình qn đầu người tháng xấp xỉ 2,8 triệu đồng 59 Sau trừ chi phí bất ngờ khác (tai nạn, thiên tai, bệnh tật) chi phí phát sinh (ma, chay, hiếu, hỉ) phần cịn lại ít, chí khơng đủ Theo thống kê Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh, nay, lao động độ tuổi 30 trở xuống có mức thu nhập trung bình khoảng 15 triệu đồng/tháng, trừ khoản sinh hoạt phí thị lớn thành phố Hồ Chí Minh hay Hà Nội cịn dư lại khoảng triệu đồng, cần 20 năm tích cóp 1,5 tỷ đồng; cịn với mức thu nhập 20-30 triệu đồng/tháng, muốn mua hộ 1,5 tỷ đồng phải tích cóp 10-15 năm.60 Vì vậy, thời hạn tốn tối thiểu 05 năm phù hợp với đối tượng có thu nhập ổn định Ngược lại, người phép thuê mua NOXH phần lớn người thu nhập thấp, khơng ổn định, đời sống khó khăn thời hạn toán tối thiểu ngắn Tổng cục Thống kê (2022), “Thơng cáo báo chí kết khảo sát mức sống dân cư 2022”, https://www.gso.gov.vn/su-kien/2023/05/thong-cao-bao-chi-ket-qua-khao-sat-muc-song-dan-cu-2022/, truy cập ngày 08/6/2023 60 Thái Nguyên, “Mức lợi nhuận làm nhà xã hội cần quy định để thu hút chủ đầu tư?”, 59 https://danviet.vn/quy-dinh-xac-dinh-gia-ban-nha-o-xa-hoi-can-kiem-dinh-chat-che-20230305143545061.htm, truy cập ngày 16/6/2023 45 Quy định chấm dứt hợp đồng thuê mua nhà ở, bên thuê mua hoàn lại số tiền nộp lần đầu không hợp lý (khoản Điều 135 LNO năm 2014) Theo đó, luật quy định trả lại số tiền tốn lần đầu khơng quy định số tiền nhà bên thuê mua trả hàng tháng Có nghĩa người thuê mua nhà chấm dứt hợp đồng thuê mua NOXH trả lại số tiền toán lần đầu bị số tiền toán hàng tháng Điều dẫn đến không công cho người thuê mua, ảnh hưởng đến tâm lý họ bắt buộc họ phải mua nhà sau kết thúc hợp đồng không tiền tốn hàng tháng Bởi vì, ngồi khoản tiền tốn lần đầu, bên th mua phải toán tiền thuê mua hàng tháng Số tiền tính dựa giá nhà trừ số tiền tốn lần đầu Số tiền cịn lại chia cho thời gian thuê mua Thuê mua NOXH phương thức giao dịch kết hợp th mua Ngồi phần tiền tốn lần đầu, khoản tiền tốn cịn lại theo hàng tháng bao gồm tiền thuê tiền mua Tuy nhiên, luật lại không tách biệt hai khoản tiền Do đó, việc bên th mua hồn lại số tiền nộp lần đầu chấm dứt hợp đồng không hợp lý Ở Wales – Anh cách tính tốn tiền th thời gian th mua là: kết thúc hợp đồng người thuê mua trả lại 25% tiền thuê trả suốt thời gian thuê nhà 50% giá trị gia tăng tài sản (nếu có) khoảng thời gian thuê tài sản để sử dụng Hợp đồng thuê mua (Rent to Own – Wales) kéo dài tới 05 năm, người thuê mua đăng ký mua nhà lúc từ cuối năm thứ đến kết thúc hợp đồng 61 Đây kinh nghiệm áp dụng cho Việt Nam Từ bất cập trên, số kiến nghị đưa sau: Một là, cần phải có thống luật, nghị định, thông tư thời điểm tính thời hạn tốn tiền th mua NOXH Theo tác giả, nên quy định rõ thời hạn tốn tiền th mua NOXH tính từ thời điểm ký kết hợp đồng NOXH có sẵn; thời hạn tốn tiền th mua NOXH tính từ thời điểm bên cho thuê mua bàn giao nhà NOXH hình thành tương lai Hai là, khoản Điều 135 LNO năm 2014 nên đổi lại sau: “Bên thuê mua NOXH phải thực quy định Điều 62 Luật nghĩa vụ khác theo thỏa thuận hợp đồng thuê mua nhà Trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê mua nhà mà bên thuê mua nhận bàn giao nhà bên thuê mua phải trả lại nhà cho 61 Rent to Own – Wales, https://www.gov.wales/rent-own-wales, truy cập ngày 16/6/2023 46 bên cho thuê mua; bên thuê mua hoàn lại số tiền nộp lần đầu khoản tiền trả hàng tháng trừ trường hợp quy định điểm e điểm h khoản Điều 84 khoản Điều 136 Luật Chính phủ quy định chi tiết khoản tiền hàng tháng trả lại.” 2.4 Về quyền nghĩa vụ bên hợp đồng thuê mua nhà xã hội NĐ 100/2015/NĐ-CP quy định cụ thể quyền nghĩa vụ bên hợp đồng thuê mua NOXH Trong đó, chấm dứt hợp đồng cho thuê mua NOXH thu hồi NOXH theo thỏa thuận hợp đồng ký quyền bên cho thuê mua Đây điểm LNO năm 2014 quy định NOXH nói chung thuê mua NOXH nói riêng Các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê mua thu hồi hợp đồng thuê mua NOXH quy định Điều 84 Điều 136 LNO năm 2014 Các trường hợp chấm dứt, thu hồi NOXH thuê mua để bảo vệ nhà, đảm bảo bên thực điều khoản quy định hợp đồng để thể chức NOXH mà Nhà nước ta hướng đến Tuy nhiên, tương tự đối tượng cho thuê mua NOXH, việc liệt kê chưa bao qt hết trường hợp, cịn thiếu sót dẫn đến Nhà nước khơng có sở để thực xử lý thu hồi người sử dụng có hành vi vi phạm quản lý sử dụng Ngoài ra, thu hồi nhà việc Nhà nước định thu lại nhà người trao quyền sử dụng nhà, quyền sở hữu nhà thu lại nhà người sử dụng nhà vi phạm pháp luật nhà Đây chế tài hành mang tính chất cưỡng chế áp dụng sai phạm quản lý Nhà nước Mặc dù, thuê mua NOXH có đối tượng nhà đặc biệt chất loại giao dịch dân Mặt khác, hợp đồng thuê mua NOXH xuất phát từ tinh thần tự do, tự nguyện cam kết thỏa thuận bên cho thuê mua bên thuê mua Cho nên, trường hợp bên thuê mua NOXH vi phạm nên giải hậu theo tinh thần pháp luật dân Theo đó, trường hợp bên thuê mua vi phạm nguyên tắc chung giải hậu theo hướng tuyên bố hợp đồng vô hiệu Điều 131 Bộ luật dân năm 2015, không nên theo hướng thu hồi nhà hướng xử lý vừa không đảm bảo yếu tố công bằng, vừa hành hóa quan hệ dân túy Pháp luật có quy định trường hợp thu hồi nhà thuộc sở hữu Nhà nước trường hợp cho thuê mua nhà không đủ điều kiện theo quy định Luật (điểm a khoản Điều 84 LNO) Tức là, việc không đủ điều kiện thuê mua NOXH có trước ký 47 kết hợp đồng thuê mua NOXH Tuy nhiên, pháp luật lại không quy định người th mua khơng cịn đủ điều kiện thuê mua NOXH sau thời gian thuê mua xử lý Theo tác giả, cần thiết phải bổ sung thêm Điều luật quy định trường hợp Cách xử lý chấm dứt hợp đồng thuê mua NOXH trả lại nhà cho bên thuê mua tăng giá thuê mua NOXH Bên cạnh đó, LNO năm 2014 quy định hạn chế quyền định đoạt chủ thể ký hợp đồng thuê mua NOXH Theo khoản Điều 62, (i) bên thuê mua nhà không bán lại nhà thời hạn tối thiểu 05 năm kể từ thời điểm toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà ở, (ii) thời hạn 05 năm, bên thuê mua nhà có nhu cầu bán nhà bán cho đơn vị quản lý NOXH cho đối tượng thuộc diện mua NOXH đơn vị không mua với giá bán tối đa giá bán NOXH loại địa điểm, thời điểm bán nộp thuế thu nhập cá nhân Khoản Điều 62 LNO năm 2014 quy định chủ thể thuê mua NOXH bán lại NOXH theo chế thị trường thỏa mãn điều kiện: (i) đủ 05 năm kể từ toán hết tiền mua, tiền thuê mua nhà ở; (ii) cấp giấy chứng nhận nộp đủ tiền sử dụng đất theo quy định Chính phủ nộp thuế thu nhập cá nhân theo quy định pháp luật thuế; (ii) trường hợp bán cho đối tượng thuộc diện thuê mua NOXH pháp luật quy định bán NOXH giá tối đa NOXH loại thời điểm, địa điểm bán nộp thuế thu nhập cá nhân Quy định sửa đổi, bổ sung theo khoản 12 Điều Nghị định số 49/2021/NĐ-CP ngày 21 tháng năm 2021 sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 Chính phủ phát triển quản lý NOXH, theo đó: “Việc bán lại NOXH cho chủ đầu tư dự án cho đối tượng khác thuộc diện mua, thuê mua NOXH quy định khoản Điều thực theo quy định Điều 62 LNO quy định sau: a) Trường hợp bán lại NOXH cho chủ đầu tư dự án người bán lại phải thực thủ tục lý hợp đồng với chủ đầu tư Giá bán lại tối đa giá bán NOXH loại địa điểm, thời điểm bán nộp thuế thu nhập cá nhân; b) Trường hợp bán lại NOXH cho đối tượng khác thuộc diện thuê mua NOXH người bán lại phải thực thủ tục chuyển hợp đồng mua bán NOXH với chủ đầu tư cho người mua lại thuộc diện mua NOXH nộp thuế thu nhập cá nhân Người mua lại NOXH phải có giấy tờ xác nhận đối tượng điều kiện theo quy định liên hệ trực tiếp với chủ đầu tư dự án để nộp hồ sơ đề nghị mua nhà theo quy định pháp luật nhà ở” 48 Qua quy định trên, ta thấy, Nhà nước giới hạn quyền định đoạt bên thuê mua NOXH như: quyền định đoạt bên thuê mua NOXH bị giới hạn thời điểm quyền bán lại NOXH; đối tượng mua lại NOXH giới hạn giá bán lại NOXH Những quy định nhằm tránh tình trạng số nhóm lợi ích cầu đầu tư nhà ở, thu lợi bất Tuy nhiên, nguyên tắc khoản khoản Điều 62 LNO năm 2014 có điểm bất cập bên thuê mua bị giới hạn quyền lựa chọn người để bán nhà, bán họ bán cho đơn vị quản lý NOXH LNO năm 2014 không quy định rõ đơn vị quản lý NOXH chủ thể nào, chủ đầu tư quản lý nhà hay chủ đầu tư bán nhà cho người mua hay phận quản lý Nhà nước Mặt khác, quy định “chỉ bán với giá bán tối đa giá bán NOXH loại địa điểm, thời điểm bán” có nhiều bất cập Thứ nhất, “cùng địa điểm, thời điểm bán” chưa xác định cụ thể thời điểm giao kết hợp đồng, thời điểm trả tiền hay thời điểm bàn giao nhà Thứ hai, “giá bán NOXH” chưa xác định rõ giá bán NOXH thị trường hay Nhà nước quy định Thứ ba, giao dịch mua bán giao dịch tự do, phụ thuộc vào ý chí bên Trường hợp NOXH thuộc quyền sở hữu bên thuê mua việc định giá nhà phụ thuộc vào thỏa thuận Hơn nữa, trình thuê mua, người thuê mua vay ngân hàng chịu lãi suất vay Việc khống chế giá bán chưa phù hợp với quy luật kinh tế thị trường tạo bất lợi cho bên thuê mua NOXH Ngồi giới hạn giá bán lại, pháp luật cịn giới hạn thời điểm quyền bán lại NOXH bên th mua khơng bán lại nhà thời hạn tối thiểu 05 năm, kể từ thời điểm toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà (khoản Điều 62 LNO năm 2014) Quy định có ưu điểm tránh tình trạng mua bán hưởng tiền chênh lệch, làm sai mục đích NOXH Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) ủng hộ việc sau năm bán lại NOXH theo ơng mục đích NOXH hỗ trợ người nghèo có nhà khơng để lướt sóng kiếm lời 62 Tuy nhiên, có ý kiến cho quy định pháp luật hành liên quan đến giới hạn dẫn đến mâu thuẫn với thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà theo Điều 12 LNO năm 2014 63 Theo trường hợp mua bán nhà, thuê mua nhà thông thường mà bên chủ đầu tư doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thời điểm chuyển quyền sở hữu thời điểm bên thỏa thuận, khơng có thỏa thuận thời điểm 62 Đình Sơn, “Đề xuất bỏ quy định sau năm bán lại nhà xã hội”, https://thanhnien.vn/de-xuat-bo-quy- dinh-sau-5-nam-moi-duoc-ban-lai-nha-o-xa-hoi-1851500532.htm, truy cập ngày 15/6/2023 63 Đỗ Văn Đại, tlđd (4), tr 23 49 chuyển quyền sở hữu thời điểm bên mua toán đủ tiền mua nhận bàn giao nhà; trường hợp mua bán nhà chủ đầu tư dự án xây dựng nhà với người mua thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà (i) bên mua nhận bàn giao nhà (ii) thời điểm bên mua toán đủ tiền mua nhà cho chủ đầu tư Như vậy, theo quy định bên mua hay thuê mua NOXH trả đủ tiền nhận bàn giao nhà họ có quyền sở hữu nhà Khi có quyền sở hữu nhà họ có quyền mua bán, tặng cho, có quyền định đoạt tài sản Chính việc giới hạn quyền định đoạt bên thuê mua NOXH thời hạn 05 năm khơng phù hợp Ngồi ra, quy định khơng hợp lý cứng nhắc Bởi có người sau năm mua nhà, họ lên chuyển công tác muốn bán lại nhà để mua nhà lại không bán đành phải bán chui Thường năm có nhiều biến động, vịng năm người ta có thu nhập tốt hơn, thu nhập đột biến, muốn bán NOXH để đổi nhà to, đẹp khơng Do đó, theo tác giả, nên bỏ quy định 50 KẾT LUẬN CHƯƠNG Trong Chương 2, tác giả phân tích số khía cạnh bất cập sở điều kiện mà pháp luật quy định thuê mua NOXH phân tích Chương Trong q trình phân tích, tác giả nêu số bất cập thực tế việc thực điều kiện, điểm chưa thống văn bản luật, quy định cịn thiếu sót chưa phù hợp pháp luật hành số điều dự thảo LNO (sửa đổi) (bản tháng 4/2023) Trên sở đó, tác giả đưa số đề xuất nhằm hoàn thiện pháp luật điều chỉnh hoạt động thuê mua NOXH, đồng thời kiến nghị tăng cường chế quản lý quan có thẩm quyền nhằm đảm bảo việc thực thi, áp dụng pháp luật thực tế hiệu Về đối tượng thuê mua NOXH, đề xuất thay đổi cách liệt kê điều luật thành quy định mang tính quy phạm hơn, đề xuất mở rộng quyền cho doanh nghiệp, hợp tác xã Về giá thuê mua NOXH, theo tác giả, đưa giá nhà theo tình hình thị trường bất động sản, giá chi phí vật liệu xây dựng, nhân công năm; cần thiết phải có quy định thiết kế mẫu NOXH để giảm chi phí thiết kế có chế sách vận động doanh nghiệp sản xuất vật liệu xây dựng giảm giá thành nguyên vật liệu để giám giá thành Bên cạnh đó, việc có chế kiểm sốt chặt chẽ quan có thẩm quyền điều kiện quan trọng để giá NOXH xác định đúng, tránh sai phạm Về toán thuê mua NOXH, qua bất cập nêu, tác giả đề xuất cần nên quy định rõ thời hạn tốn tiền th mua NOXH tính từ thời điểm ký kết hợp đồng NOXH có sẵn; thời hạn tốn tiền th mua NOXH tính từ thời điểm bên cho thuê mua bàn giao nhà NOXH hình thành tương lai phải trả lại phần số tiền thuê mua hàng tháng mà người thuê mua trả chấm dứt hợp đồng trước thời hạn Về quyền nghĩa vụ bên cho thuê mua NOXH, cách liệt kê điều luật không bao quát hết trường hợp, đồng thời, việc thu hồi nhà nên xử lý theo tinh thân Bộ luật dân 2015 tuyên bố hợp đồng vô hiệu Về quyền nghĩa vụ bên thuê mua NOXH, tác giả kiến nghị nên bỏ quy định giới hạn thời gian 05 năm bán lại NOXH Ngồi ra, tác giả cịn phân tích từ kinh nghiệm số nước Singapore, Wales – Anh để áp dụng cho Việt Nam, điển hình việc thành lập quan chuyên trách NOXH (HDB) Singapore, cách tính tiền thuê, tiền mua sau chấm dứt hợp đồng thuê mua NOXH Wales 51 KẾT LUẬN Thiếu khả tiếp cận nhà hậu quả, nguyên nhân nghiêm trọng phổ biến dẫn đến nghèo đói thành phố châu Á Những cải tiến nhà có ý nghĩa quan trọng việc cải thiện chất lượng sống người nghèo Trong phạm vi Khóa luận tốt nghiệp, tác giả nghiên cứu khái quát vấn đề lý luận quy định pháp luật hành thuê mua NOXH Bên cạnh đó, tác giả phân tích bất cập thực tế thực quy định chưa phù hợp pháp luật nhằm đưa đề xuất hoàn thiện pháp luật thuê mua NOXH Qua trình nghiên cứu, tác giả kết luận lại sau: Thứ nhất, NOXH sách vơ quan trọng việc xóa đói giảm nghèo, bình đẳng xã hội Trong đó, th mua NOXH phương thức giao dịch tạo hội tiếp cận nhà cho đối tượng có thu nhập thấp khơng có khả tự tạo lập chỗ Đồng thời, giải pháp tối ưu giúp chủ đầu tư bán nhà người mua có nhà giá rẻ Thứ hai, quy định thuê mua NOXH có nhiều thay đổi từ LNO năm 2005 đến Có khác biệt cách định nghĩa LNO LKDBĐS dẫn đến nhiều cách hiểu khác nhau, gây nhầm lẫn LNO năm 2014 không sử dụng cụm từ thuê mua NOXH mà thay vào “thuê mua nhà ở”, phương thức giao dịch hiểu theo cách thuê mua NOXH Thứ ba, quy định pháp luật hành thuê mua NOXH tạo khung pháp lý tương đối hồn thiện cho hình thức tồn Tuy nhiên, thực tế triển khai tồn nhiều bất cập Pháp luật cần có sửa đổi, bổ sung số điểm chưa phù hợp tạo đồng văn pháp luật Đồng thời, quan có thẩm quyền cần siết chặt việc quản lý nhằm bảo đảm quy định triển khai thực triệt để thực tế, giúp hình thức kinh doanh thuê mua NOXH tồn tích cực, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển, đem lại lợi ích cho xã hội 52 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO A Văn quy phạm pháp luật Hiến Pháp 2013 ngày 28/11/2013 Luật Nhà 2005 (Luật số 56/2005/QH11) ngày 29/11/2005 (hết hiệu lực) Luật Nhà 2014 (Luật số 65/2014/QH13) ngày 25/11/2014 Luật Kinh doanh bất động sản 2006 (Luật số 63/2006/QH11) ngày 29/6/2006 (hết hiệu lực) Luật Kinh doanh bất động sản 2014 (Luật số 66/2014/QH13) ngày 25/11/2014 Luật Thuế Thu nhập cá nhân 2007 (Luật số 04/2007/QH12) ngày 21/11/2007 sửa đổi, bổ sung Luật sửa đổi, bổ sung số điều luật thuế thu nhập cá nhân (Luật số 26/2012/QH13) ngày 22/11/2012 Bộ luật Dân (Luật số 91/2015/QH13) ngày 24/11/2015 Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà (hết hiệu lực) Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà (hết hiệu lực) 10 Nghị định số 71/2001/NĐ-CP ngày 05/10/2001 Chính phủ ưu đãi đầu tư xây dựng nhà để bán cho thuê (hết hiệu lực) 11 Nghị định 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 Chính phủ phát triển quản lý nhà xã hội 12 Nghị định số 49/2021/NĐ-CP ngày 01/4/2021 Chính phủ việc sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 Chính phủ phát triển quản lý nhà xã hội 13 Thông tư 09/2021/TT-BXD ngày 16/8/2021 hướng dẫn thực số nội dung Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 Chính phủ phát triển quản lý nhà xã hội Nghị định số 49/2021/NĐ-CP ngày 01/4/2021 Chính phủ việc sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 Chính phủ phát triển quản lý nhà xã hội 14 Nghị số 46/NQ-CP ngày 27/6/2019 Chính phủ việc thực sách hỗ trợ nhà người có cơng với cách mạng theo Quyết định số 22/2013/QĐ-TTg ngày 26/4/2013 Thủ tướng Chính phủ 15 Nghị 954/2020/UBTVQH14 ngày 02/6/2020 Ủy ban Thường vụ Quốc hội điều chỉnh mức giảm trừ gia cảnh thuế thu nhập cá nhân 16 Quyết định số 123/2001/QĐ-UB ngày 06/12/2001 Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội ban hành quy định nguyên tắc quản lý đầu tư xây dựng khu đô thị mới, cải tạo, sửa chữa nhà địa bàn thành phố Hà Nội 17 Quyết định 165/2002/QĐ-BTC ngày 31/12/2002 Bộ Tài việc ban hành cơng bố sáu (06) chuẩn mực kế toán Việt Nam 18 Quyết định số 76/2004/QĐ-TTg ngày 06/5/2004 Thủ tướng Chính phủ phê duyệt định hướng phát triển nhà đến năm 2020 B Tài liệu tham khảo Đỗ Văn Đại (2022), Giao dịch dân bất động sản, Nhà xuất Hồng Đức, chương 20: Giao dịch nhà xã hội Nguyễn Thị Thái Hòa (2018), Pháp luật phát triển nhà xã hội Việt Nam, Luận văn thạc sĩ luật kinh tế, Trường đại học Kinh tế TP.HCM Lê Văn Lâm (2018) Hợp đồng thuê mua nhà xã hội theo pháp luật Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ luật học, Trường đại học luật Huế Phạm Yến Nhi (2023), Pháp luật thuê mua nhà xã hội, Luận án tiến sĩ Luật học, Trường đại học kinh tế - luật TP.HCM Phạm Yến Nhi (2021), “Kiểm soát giá thuê mua nhà xã hội Việt Nam số quốc gia giới”, Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp, số 22 (446), tr 50-57 Thân Văn Nhường (2014), Thuê mua nhà xã hội - lý luận thực tiễn, Luận văn Tốt nghiệp, Trường đại học Cần Thơ Trần Vang Phủ (2021), Pháp luật nhà xã hội, Nhà xuất Chính trị quốc gia Sự thật Trần Vang Phủ, Lưu Hoàng Dũng, Lê Minh Viễn (2019), “Bất cập quy định pháp luật nhà xã hội cho người thu nhập thấp kiến nghị hồn thiện”, Tạp chí Thi hành pháp luật số (330) Nguyễn Thị Mai Phương (2016), Giao kết thực hợp đồng thuê mua nhà xã hội theo pháp luật Việt Nam, Luận văn thạc sĩ luật học, Viện Hàn lâm Khoa học xã hội Việt Nam 10 Michael Harloe (1995), The people’s home social rented housing in Europe and America, Blackwell 11 Scanlon, K and C Whitehead (2011), "French Social Housing in an International Context", OECD Economics Department Working Papers, No 862, OECD Publishing, Paris, https://doi.org/10.1787/5kgcd9s0q8f8-en 12 Salvi del Pero, A., et al (2016), "Policies to promote access to good-quality affordable housing in OECD countries", OECD Social, Employment and Migration Working Papers, No 176, OECD Publishing, Paris, https://doi.org/10.1787/5jm3p5gl4djd-en 13 Эйса Задех Фалахати Сепехр (2012), Формирование социального жилья и жилья для малоимущих в исторических городах Ирана: на примере Тебриза, Решта, Йезда, Бушира, АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата архитектуры, московский АРХИТЕКТУРНЫЙ ИНСТИТУТ (Eisa Zadeh Falahati Sepehr (2012), Hình thành nhà xã hội nhà thu nhập thấp thành phố lịch sử Iran: ví dụ Tabriz, Rasht, Yazd, Bushehr, Tóm tắt luận án cấp cử nhân kiến trúc, Học viện kiến trúc Moscov) Tài liệu từ internet Bùi Thị Nhung, “Thuê mua ? Quy định thuê mua nhà xã hội”, https://luatminhkhue.vn/thue-mua-la-gi -khai-niem-thue-mua-duoc-hieu-nhu-the-nao-.aspx#1-khai-niem-thue-mua, truy cập ngày 09/04/2023 Beesky Việt Nam, “Chủ đầu tư ‘làm xiếc’ sách nhà xã hội?”, https://beesky.vn/tin-tuc/chu-dau-tu-lam-xiec, truy cập ngày 03/6/2023 Batdongsan.com.vn, https://batdongsan.com.vn/, ngày truy cập 6/6/2023 “Cần năm để người mua nhà thành phố?” https://vietnambiz.vn/can-bao-nhieu-nam-de-mot-nguoi-mua-duoc-nha-tai-thanh-pho202331775243585.htm, truy cập ngày 09/04/2023 Conditions After Buying, https://www.hdb.gov.sg/residential/buying-aflat/conditions-after-buying, ngày truy cập 16/6/2023 Chris Brantley, “The Differences Between Rent-to-Own and Lease Purchases” https://budgeting.thenest.com/differences-between-renttoown-lease-purchases32879.html, truy cập ngày 01/5/2023 Central Provident Fund Board, The CPF Story, https://www.cpf.gov.sg/employer/who-we-are/the-cpf-story, ngày truy cập 16/6/2023 Central Provident Fund Board, “Saving as an Employee with CPF contributions”, https://www.cpf.gov.sg/member/growing-your-savings/cpfcontributions/saving-as-an-employee, ngày truy cập 16/6/2023 “Dự án nhà xã hội Tập đoàn Hưng Thịnh, https://propertyxvn.com/tapdoan-hung-thinh-trien-khai-du-an-nha-o-xa-hoi/, ngày truy cập 16/6/2023 10 “Doanh nghiệp làm nhà xã hội không gửi tiền lãi ngân hàng”, https://danhkhoiholding.com.vn/doanh-nghiep-lam-nha-o-xa-hoi-khong-bang-gui-tienlai-ngan-hang-1333.htm, truy cập ngày 18/6/2023 11 Đình Sơn, “Đề xuất bỏ quy định sau năm bán lại nhà xã hội”, https://thanhnien.vn/de-xuat-bo-quy-dinh-sau-5-nam-moi-duoc-ban-lai-nha-o-xa-hoi1851500532.htm, truy cập ngày 15/6/2023 12 Hồng Khanh, “Tranh mua nhà xã hội, buộc thu hồi nhà bán sai đối tượng”, https://vietnamnet.vn/tranh-mua-nha-o-xa-hoi-buoc-thu-hoi-nha-ban-sai-doi-tuong2090574.html, truy cập ngày 03/6/2023 13 HuutiMoney, “Can A Housing Association Tenant Buy A Property To Rent Out?”, https://huutimoney.com/can-a-housing-association-tenant-buy-a-property-torent-out/, ngày truy cập 09/04/2023 14 Kiểm toán Nhà nước Việt Nam, “Chương trình nhà xã hội TP.Hà Nội giai đoạn 2011-2014: Phát hiện, kiến nghị khắc phục nhiều bất cập”, https://www.sav.gov.vn/Pages/chi-tiet-tin.aspx?l=TinTucSuKien&ItemID=34371, tru cập ngày 15/6/2023 15 Minh Thư, “Hà Nội: Nhiều dự án nhà xã hội tính sai giá bán”, https://infonet.vietnamnet.vn/ha-noi-nhieu-du-an-nha-o-xa-hoi-tinh-sai-gia-ban253145.html, truy cập ngày 06/6/2023 16 “Người Mỹ phải năm mua nhà”, https://thongtinduan.com/thi-truong-24h/4024-nguoi-my-phai-mat-bao-nhieu-nammoi-mua-duoc-nha.html, truy cập ngày 09/04/2023 17 “Peut-on acheter son logement social ?”, https://www.servicepublic.fr/particuliers/vosdroits/F282#:~:text=Oui%2C%20le%20locataire%20d%27un %20logement%20social%20peut%20acheter,de%20mise%20en%20location%20du%2 0logement%20sont%20r%C3%A9glement%C3%A9es https://www.service-public.fr/, ngày truy cập 9/4/2023 18 Rent to Own – Wales, https://www.gov.wales/rent-own-wales, truy cập ngày 16/6/2023 19 Trang chủ Housing and development https://www.hdb.gov.sg/cs/infoweb/homepage, truy cập ngày 16/6/2023 board, 20 Thương Huế, “Vingroup tham gia nhà xã hội: “Bom tấn” đánh thức thị trường nhà giá rẻ?”, https://kinhtedothi.vn/vingroup-tham-gia-nha-o-xa-hoi-bom-tan-danhthuc-thi-truong-nha-gia-re.html, truy cập ngày 16/6/2023 21 Thu Phương, “Bài học từ Hàn Quốc, Thái Lan thu hút doanh nghiệp đầu tư nhà xã hội”, https://theleader.vn/bai-hoc-tu-han-quoc-thai-lan-ve-thu-hut-doanhnghiep-dau-tu-nha-o-xa-hoi-1536231086379.htm truy cập ngày 30/4/2023 22 Tổng cục Thống kê (2022), “Thơng cáo báo chí kết khảo sát mức sống dân cư 2022”, https://www.gso.gov.vn/su-kien/2023/05/thong-cao-bao-chi-ket-qua-khaosat-muc-song-dan-cu-2022/, truy cập ngày 08/6/2023 23 Thái Nguyên, “Mức lợi nhuận làm nhà xã hội cần quy định để thu hút chủ đầu tư?”, https://danviet.vn/quy-dinh-xac-dinh-gia-ban-nha-o-xa-hoi-can-kiemdinh-chat-che-20230305143545061.htm, truy cập ngày 16/6/2023 24 “What can you use your OA savings for when buying a home?”, https://www.cpf.gov.sg/member/home-ownership/using-your-cpf-to-buy-a-home, ngày truy cập 16/6/2023