Xây dựng mô hình xác định giá đất trên địa bàn xã hạ bằng, huyện thạch thất, tp hà nội

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP VIỆN QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN  KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP XÂY DỰNG MƠ HÌNH XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN XÃ HẠ BẰNG, HUYỆN THẠCH THẤT, TP HÀ NỘI NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI MÃ SỐ: 7850103 Giảng viên hướng dẫn Sinh viên thực Lớp Mã sinh viên Khóa học : TS Phạm Thanh Quế : Nguyễn Thu Thảo : K64 QLĐĐ :1954031021 :2019-2023 Hà Nội, 2023 LỜI CẢM ƠN Sau trình tìm hiểu nghiên cứu, đồng ý trường Đại học Lâm Nghịêp, viện QLĐĐ & PTNT em thực khóa luận tốt nghiệp với đề tài: “Xây dựng mơ hình xác dịnh giá đất địa bàn xã Hạ Bằng, huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội” Trong thời gian thực nghiên cứu em xin cảm ơn thầy giáo, cô giáo môn Quy hoạch Quản lý đất đai tạo điều kiện thuận lợi nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn em suốt trình học tập thực nghiên cứu Đặc biệt, em xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới TS Phạm Thanh Quế, người trực tiếp hướng dẫn khoa học, tận tình giúp đỡ hướng dẫn em hồn thành khóa luận Em xin trân trọng cảm ơn Ủy ban nhân dân cán địa xã Hạ Bằng, huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội tạo điều kiện thuận lợi cung cấp đầy đủ thông tin, số liệu, tư liệu trình thực nghiên cứu Cuối em xin trân trọng cám ơn bạn sinh viên, người thân gia đình bạn bè giúp đỡ động viên em q trình học tập, nghiên cứu để hồn thành khóa luận tốt nghiệp Xin chân thành cảm ơn! Hà Nội, ngày… tháng…… năm 2023 Tác giả Nguyễn Thu Thảo i MỤC LỤC LỜI CẢM ƠN i MỤC LỤC ii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT iv DANH MỤC CÁC BẢNG i DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ ii Phần MỞ ĐẦU 1.1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI 1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU 1.3 PHẠM VI NGHIÊN CỨU Phần TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 2.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 2.1.1 Một số vấn đề liên quan đến giá đất .4 2.1.2 Một số vấn đề liên quan đến định giá đất .5 2.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất 10 2.2 CƠ SỞ PHÁP LÝ CỦA ĐỊNH GIÁ ĐẤT 14 2.3 CƠ SỞ THỰC TIỄN CỦA CÔNG TÁC XÁC ĐỊNH ĐỊNH GIÁ ĐẤT 15 2.3.1 Công tác định giá đất giới 15 2.3.2 Công tác định giá đất Việt Nam 20 2.4 CÁC CƠNG TRÌNH NGHIÊN CỨU VỀ XÂY DỰNG MƠ HÌNH ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ ĐỊNH HƯỚNG NGHIÊN CỨU 25 2.4.1 Các cơng trình nghiên cứu xây dựng mơ hình xác định giá đất .25 2.4.2 Định hướng nghiên cứu 26 Phần VẬT LIỆU VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 28 3.1 ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU 28 3.2 THỜI GIAN NGHIÊN CỨU 28 3.3 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 28 3.4 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 28 3.4.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 28 3.4.2 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp 29 3.4.3 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp 29 3.4.4 Phương pháp thống kê, phân tích số liệu 29 3.4.5 Phương pháp chuyên gia .30 ii 3.5 ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU 30 Phần KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 31 4.1 KHÁI QUÁT VỀ ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ, VĂN HÓA-XÃ HỘI TRÊN ĐỊA BÀN XÃ HẠ BẰNG 31 4.1.1 Điều kiện tự nhiên .31 4.1.2 Điều kiện kinh tế 33 4.1.3 Điều kiện Văn hóa - xã hội 35 4.1.5 Đánh giá chung 38 4.2 HIỆN TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT CỦA XÃ HẠ BẰNG 40 4.3 THỰC TRẠNG GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN XÃ HẠ BẰNG 42 4.3.1 Các pháp lý 42 4.3.2 Giá đất quy định địa bàn nghiên cứu 43 4.3.3 Giá đất thị trường địa bàn xã hạ Bằng 44 4.4 ĐÁNH GIÁ SỰ ẢNH HƯỞNG CỦA MỘT SỐ YẾU TỐ ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN XÃ HẠ BẰNG 47 4.5 XÂY DỰNG MƠ HÌNH XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN XÃ HẠ BẰNG 49 4.5.1 Kết xây dựng mơ hình xác định giá đất .49 4.5.2 Ứng dụng kết mơ hình xác định giá đất địa bàn xã Hạ Bằng 52 Phần KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 54 5.1 KẾT LUẬN 54 5.2 KIẾN NGHỊ 54 TÀI LIỆU THAM KHẢO 56 iii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Từ viết tắt MT HD VT GD KCTT MTST LTKD TT BTNMT BTC NĐ-CP VNĐ QĐ-UBND BĐS QH NN-TS TM-DV CN-TTCN KHHGĐ ĐCXD QM QSDĐ DĐĐT Nghĩa từ viết tắt Mặt tiền Hình dạng Vị trí Giá đất Khoảng cách đến trung tâm Môi trường sinh thái Lợi kinh doanh Thông tư Bộ Tài Ngun Mơt Trường Bộ tài Nghị Định- Chính Phủ Việt nam đồng Quyết định- Ủy ban nhân nhân Bất động sản Quốc hội Nông nghiệp- Thủy sản Thương mại- Dịch vụ Công nghiệp- Tiểu thủ công nghiệp Kế hoach hóa gia đình Địa xây dựng Quy mô Quyền sử dụng đất Dồn điền đổi iv DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 4.1: Hiện trạng sử dụng đất xã Hạ Bằng năm 2022 41 Bảng 4.2 Bảng giá đất địa bàn xã Hạ Bằng 43 Bảng 4.3 Bảng giá đất đường Đại lộ Thăng Long 44 Bảng 4.4 Bảng giá đất đường Đường nhánh 419 46 Bảng 4.5: Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn xã Hạ Bằng 49 Bảng 4.8: Kết chạy thử mơ hình xác định giá đất 53 i DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ Biểu đồ 3.1: Cơ cấu sử dụng đất năm 2022 40 Biểu đồ 3.2: Giá đất thị trường trung bình đường Đại Lộ Thăng Long 45 Biểu đồ 3.3: Giá đất thị trường trung bình đường nhánh Đường nhánh 419 46 ii Phần MỞ ĐẦU 1.1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI Quản lí tài đất đai nội dung quan trọng cơng tác quản lí nhà nước đất đai Việt Nam Vấn đề định giá đất để xác định nghĩa vụ tài có liên quan đến việc sử dụng đất ln vấn đề xã hội quan tâm Hướng tới việc sử dụng giá trị thị trường đất đai giao dịch đất để xác định khoản thu từ đất xu tất yếu kinh tế thị trường Tuy nhiên, công tác quản lí nhà nước đất đai, phương pháp định giá riêng lẻ áp dụng cho lô đất tốn nhiều thời gian, công sức gây ách tắc công tác thực Ở Việt Nam, định giá đất ban hành bảng giá loại đất hoạt động quy định Luật Đất đai năm 2003 Các văn quy phạm pháp luật hướng dẫn xác định giá đất gồm có Nghị Định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Thơng tư 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004; Nghị Định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 Thông tư 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007; Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Thông tư 36/2014/TT-BTNMT; Thông thư 126/2015/TT-BTC ngày 20/8/2015 Thông tư 145/2016/TT-BTC ngày 6/10/2016 Các văn nêu quy định bốn phương pháp xác định giá đất gồm: (1) so sánh, (2) thu nhập, (3) chiết trừ, (4) thặng dư Các phương pháp kế thừa từ phương pháp định giá trị đất đai truyền thống sử dụng rộng rãi giới, sử dụng tốt cho trường hợp xác định giá trị lô đất riêng lẻ Định giá hàng loạt với trợ giúp hệ thống máy tính phát triển John Q Ebert (1965) Lansing, Michigan, sau tiếp tục thực Spartanburg County, South Carolina vào năm 1970 Nghiên cứu John Q Ebert & Robert J Anderson định giá hàng loạt trình bày Hội nghị IAAO năm 1973, từ thời điểm thuật ngữ Computer - Assisted Mass Appraisal (CAMA) – phổ biến rộng rãi với nhiều phiên xử lí máy tính cho hệ thống định giá tài sản hàng loạt phục vụ việc đánh thuế J Ebert R Anderson sau tiếp tục quảng bá khái niệm định giá hàng loạt cho mục đích quản lí thuế tài sản, khái niệm sau nhanh chóng lan rộng khắp giới (Nguyễn Quỳnh Hoa, 2015) Thời gian sau giới học giả Smith, Root, & Belloit (1995), Downing & Clark (1997), Allison (1998), Baldwin (1999), Betts & Ely (2001), Ratterman (2001) (dẫn theo Nguyễn Quỳnh Hoa & Nguyễn Thạch, 2013), Demetriou D (2016) Việt Nam có nhiều nghiên cứu tiến hành nghiên cứu thực nghiệm sử dụng phân tích hồi quy để xác định giá trị bất động sản như: Nguyễn Quỳnh Hoa & Nguyễn Thạch, (2013), Nguyễn Quỳnh Hoa & Nguyễn Quỳnh Dương (2015), Trần Thanh Hùng (2016), Phạm Thị Hà & cs (2021) tác giả khác Phương pháp chủ yếu áp dụng với trợ giúp hệ thống thông tin đất đai dạng liệu sở, cách lượng hóa mối quan hệ giá trị đất đai với đặc tính riêng đất thơng qua kĩ thuật phân tích hồi quy Dựa nguồn liệu mẫu thu thập từ thực tế, cách nghiên cứu, phân tích nhân tố tự nhiên ảnh hưởng đến giá đất khu vực, kết hợp với kĩ thuật phân tích hồi quy, thiết lập mối quan hệ giá đất với biến độc lập có liên quan Xã Hạ Bằng thuộc huyện Thạch Thất TP Hà Nội, năm gần đây, xã nhanh chóng hịa vào tốc độ thị hóa thành phố nước, dự án xây dựng ngày nhiều, giá thị trường có xu hướng tăng giá đất theo quy định lại khơng tăng nên gây chênh lệch lớn so với thị trường Điều dẫn đến nhiều vấn đề bất cập công tác quản lý sử dụng đất Chính vậy, cần thiết phải xây dựng mơ hình tốn học giá đất để định giá đất, góp phần hỗ trợ cho cơng tác quản lý giá đất nói riêng quản lý đất đai nói chung địa bàn xã Hạ Bằng, huyện Thạch Thất, TP Hà Nội 1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU - Đánh giá thực trạng giá đất địa bàn xã Hạ Bằng, huyện Thạch Thất, TP Hà Nội - Phân tích ảnh hưởng số yếu tố tới giá đất địa bàn xã Hạ Bằng, huyện Thạch Thất, TP Hà Nội - Xây dựng mơ hình xác định giá đất xã Hạ Bằng, huyện Thạch Thất, TP Hà Nội - Đề xuất số giải pháp cho việc xác định giá đất xã Hạ Bằng, huyện Thạch Thất, TP Hà Nội 1.3 PHẠM VI NGHIÊN CỨU - Phạm vi không gian: Do điều kiện thời gian nghiên cứu có hạn nên nghiên cứu tập trung đất hai tuyến đường địa bàn xã Hạ Bằng là: + Đường Đại lộ Thăng Long đoạn từ xã Đồng Trúc đến hết xã Hạ Bằng + Đường nhánh Đường 419 đoạn từ đường 419 (qua xã Hạ Bằng) đến xã Cẩm Yên - Phạm vi thời gian: Các trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực từ năm 2020 đến năm hết 2022; thơi gian vấn: từ tháng đến tháng năm 2023 Bảng 4.5: Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn xã Hạ Bằng Yếu tố ảnh hưởng Kí hiệu QM Quy mơ diện tích đất VT1 Vị trí VT2 Vị trí VT3 Vị trí VT4 Vị trí KC1 Khoảng cách đên trung tâm xã từ 0-500m KC2 Khoảng cách đến trung tâm xã từ 500-1000m KC3 Khoảng cách đến trung tâm xã từ 1000-1500m KC4 Khoảng cách đến trung tâm xã >1500m MT Chiều rộng mặt tiền đất CD Chiều sâu đất HD Hình dáng đất MTST Mơi trường sinh thái LTKD Lợi kinh doanh đất 4.5 XÂY DỰNG MƠ HÌNH XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN XÃ HẠ BẰNG 4.5.1 Kết xây dựng mơ hình xác định giá đất Dựa vào nghiên cứu thực nghiệm sử dụng phân tích hồi quy để xác định giá bất động sản học giả Benjamin & cs (2004), Selim (2009), Brukðtaitienë (2011) mơ hình định giá phân loại bao gồm mô hình cộng, mơ hình nhân mơ hình mũ Có thể xây dựng nhiều mơ hình để xác định biến phụ thuộc Y, ứng với mơ hình có biến độc lập Xi khác nhau, vấn đề số mơ hình đặt ra, mơ hình tốt Thơng thường, việc chọn mơ hình tốt thường dựa vào hệ số xác định R2, số cao mơ hình tốt Tuy nhiên, cần phải lưu ý mơ hình hồi quy có nhiều thuộc tính, để đánh giá chất lượng mơ hình cần phải xem xét đồng thời thuộc tính 49 Bảng 3.6 Kết bảng hệ số R2 Model Summaryb Model R R Square Adjusted R Std Error of DurbinSquare the Estimate Watson 0,878a 0,771 0,735 2,5931257 1,741 a Predictors: (Constant),QM, LTKD, MTST, MT,CD, HD,VT1, VT2, VT3,VT4, KC1(0-500), KC2(500-1000), KC3(1000-1500), KC4(>=1500) b Dependent Variable: G_DAT Để tiến hành hồi quy, tác giả sử dụng 60 phiếu điều tra giá đất thị trường tuyến đường xã Hạ Bằng Đây tài sản giao dịch thành cơng Có hai loại tài sản mẫu khảo sát gồm: Đất trống đất có cơng trình đất, nghiên cứu tập trung vào giá đất nên với tài sản bao gồm đất cơng trình giá trị cơng trình ước tính chiết trừ khỏi giá trị bất động sản Kết chạy mơ hình hồi quy với 14 biến độc lập thể bảng sau: Bảng 3.7 Kết mơ hình hồi quy Mơ hình Hệ số hồi quy chưa chuẩn hóa Hệ số Sai số B (Hệ số) 7,755 21,769 QM 0,007 0,118 MT 1,727 1,889 CD -0,003 0,755 HD 1,384 1,301 MTST 0,720 0,811 LTKD 1,460 0,915 VT1 9,926 1,421 VT2 1,646 3,757 VT3 1,551 1,510 VT4 -2,861 1,546 KC1 1,112 1,543 KC2 2,277 3,138 KC4 5,861 1,546 KC3 3,551 1,510 a Dependent Variable: GD Hệ số hồi quy chuẩn hóa Kiểm định t Mức ý nghĩa (Sig.) Thống kê đa cộng tuyến Chấp nhận Beta 0,026 0,378 -0,001 0,137 0,072 0,245 0,791 0,509 0,216 -0,159 1,009 -0,026 -0,159 0,216 50 0,621 0,058 0,914 -0,004 1,064 0,887 2,689 5,579 1,640 1,689 -1,850 6,555 -,088 -1,850 1,689 0,003 0,004 0,005 0,000 0,003 0,000 0,005 0,000 0,005 0,005 0,001 0,000 0,002 0,002 0,004 0,027 0,031 0,037 0,318 0,803 0,631 0,259 0,055 0,320 0,708 0,222 0,063 0,708 0,320 Phương sai VIF 7,366 2,494 7,283 3,146 1,246 1,585 3,863 8,327 3,121 1,413 4,506 5,990 1,413 3,121 Kết cho thấy mơ hình hồn tồn phù hợp, tất 14 biến có ý nghĩa thống kê (Sig ≤ 0,05) Mơ hình nghiên cứu có hệ số R2 hiệu chỉnh 0,735, tức 73,5% thay đổi biến phụ thuộc GD (giá đất) giải thích biến độc lập mơ hình Từ đó, nghiên cứu đưa mơ hình hồi quy giá đất cho xã Hạ Bằng sau: GD = 7,775 + 0,007 * QM + 1,727 * MT – 0,003 * CD + 1,384 * HD + 0,720 * MTST + 1,460 * LTKD + 9,926 * VT1 + 1,646 * VT2 + 1,551 * VT3 2,861 * VT4 + 1,112 * KC1 + 2.277 * KC2 + 3,551 * KC3 + 5,861 * KC4 * Kiểm định tượng đa cộng tuyến - Kiểm định tượng đa cộng tuyến hệ số phóng đại phương sai VIF Kết nghiên cứu cho thấy cột giá trị phương sai VIF < 10 Như vậy, khơng có tượng đa cộng tuyến mơ hình - Kiểm định tượng đa cộng tuyến cách tiến hành hồi quy phụ biến độc lập cho biến độc lập lại Kết cho thấy, hệ số R2 = 0,735 mơ hình hồi quy giá đất lớn R2 mơ hình hồi quy phụ, điều này có nghĩa mơ hình hồi quy phụ khơng có ý nghĩa, khơng xảy tượng tự tương quan biến độc lập Cả hai cách kiểm định đa cộng tuyến cho ta kết luận rằng: không tồn tượng đa cộng tuyến mơ hình * Kiểm định tượng tự tương quan Theo kết hồi quy, giá trị d = 1,741 thuộc khoảng điều kiện < d < nên mơ hình hồi quy khơng xảy tượng tự tương quan Như vậy, mơ hình hồi quy theo kết thỏa mãn điều kiện tuyến tính khơng chệch: khơng xảy tượng tự tương quan, đa cộng tuyến phương sai thay đổi, mặt khác biến mơ hình có ý nghĩa thống kê Điều có nghĩa mơ hình đưa phù hợp có khả áp dụng vào thực tế Vậy mơ hình lựa chọn là: 51 GD = 7,775 + 0,007 * QM + 1,727 * MT – 0,003 * CD + 1,384 * HD + 0,720 * MTST + 1,460 * LTKD + 9,926 * VT1 + 1,646 * VT2 + 1,551 * VT3 2,861 * VT4 + 1,112 * KC1 + 2.277 * KC2 + 3,551 * KC3 + 5,861 * KC4 4.5.2 Ứng dụng kết mơ hình xác định giá đất địa bàn xã Hạ Bằng Sau xây dựng mơ hình ứng dụng mơ hình tính kết giá đất số minh họa bảng 4.8 So sánh giá đất tính mơ hình với giá đất thực tế điều tra ta thấy, kết giá đất xác định mơ hình hồi quy giá thị trường điều tra thực tế chênh lệch không đáng kể có mức giao động 10%, mức chênh lệch chấp nhận Do vậy, khẳng định mơ hình giá đất xây dựng cho đất xã Hạ Bằng phù hợp 52 Bảng 4.8: Kết chạy thử mơ hình xác định giá đất Giá đất(nghìn đồng/m2) STT 10 Họ tên chủ sử dụng đất Nguyễn Thị Liên Nguyễn Văn Phạm Đặng Văn Thắng Kiều Văn Minh Phùng Văn Mão Nguyễn Văn Chín Phùng Thị Phượng Bùi Văn Hợp Nguyễn Văn Hưng Phùng Văn Châu Địa đất Thôn xã Hạ Bằng huyện Thạch Thất thành phố Hà Nội Thôn xã Hạ Bằng huyện Thạch Thất thành phố Hà Nội Thôn xã Hạ Bằng huyện Thạch Thất thành phố Hà Nội Thôn xã Hạ Bằng huyện Thạch Thất thành phố Hà Nội Thôn xã Hạ Bằng huyện Thạch Thất thành phố Hà Nội Thôn xã Hạ Bằng huyện Thạch Thất thành phố Hà Nội Thôn xã Hạ Bằng huyện Thạch Thất thành phố Hà Nội Thôn xã Hạ Bằng huyện Thạch Thất thành phố Hà Nội Thôn xã Hạ Bằng huyện Thạch Thất thành phố Hà Nội Thôn xã Hạ Bằng huyện Thạch Thất thành phố Hà Nội Kết tính mơ hình hồi quy Kết điều tra giá thị trường Chênh lệch (%) 30.54 33.10 7.7 1 4.5 15 1 67.50 VT KC MT CD TT HD MT MT ST KD DT 24.66 25.30 2.5 2 20 0 140.00 30.80 33.50 8.1 1 17 1 85.00 24.98 25.50 2.0 2 6.5 15 0 97.50 25.54 27.10 5.7 3 9 81.00 35.12 35.10 0.0 1 15 1 105.00 24.97 25.50 2.1 2 6.8 19 129.20 22.70 24.50 7.3 3 6.5 15 1 97.50 23.01 23.90 3.7 4 5.5 19 0 104.50 20.32 20.60 1.4 3 24 1 120.00 53 Phần KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1 KẾT LUẬN Xã Hạ Bằng thuộc vùng gò đồi huyện Thạch Thất, cách trung tâm Thành phố Hà Nội 28,5km theo đường Đại lộ Thăng Long Những năm qua, xã Hạ Bằng đạt nhiều thành tích phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội Tổng giá trị sản xuất năm 2022 ước đạt 730,4 tỷ đồng, 100,03% KH năm tăng 13,82 % so với năm 2021 Tốc độ thị hóa ngày tăng nhanh dẫn đến nhu cầu sử dụng đất ngày tăng làm cho giá đất địa bàn xã có biến động mạnh dẫn đến tình trạng giá quy định nhà nước nhiều năm không theo kịp giá thị trường Trong năm 2020, 2021, 2022 giá đất thực tế cao nhiều so với giá quy định Nhà nước dẫn tới mức độ chênh lệch giá thị trường giá nhà nước lớn, dao động từ đến 12 lần Kết điều tra cho thấy giá đất địa bàn xã Hạ Bằng chịu nhiều ảnh hưởng nhiều yếu tố như: vị trí, quy mơ diện tích, bề rộng mặt tiền, chiều dài đất, hình dáng, khoảng cách đến trung tâm, lợi kinh doanh, môi trường…là yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Kết chạy mô hình hồi quy cho thấy có 14 biến có ý nghĩa thống kê (Sig ≤ 0,05) kết chạy thử mơ hình hồi quy xác định giá đất địa bàn xã xây dựng phù hợp GD = 7,775 + 0,007 * QM + 1.727 * MT – 0,003 * CD + 1,384 * HD + 0,720 * MTST + 1,460 * LTKD + 9,926 * VT1 + 1,646 * VT2 + 1,551 * VT3 2,861 * VT4 + 1,112 * KC1 + 2.277 * KC2 + 3,551 * KC3 + 5,861 * KC4 Mơ hình hồi quy sử dụng xây dựng bảng giá đất hàng năm làm sở cho việc giao đất, cho thuê đất, định giá đất cho mục đích thu thuế, thu tiền sử dụng đất xác định nghĩa vụ tài đai áp dụng để định giá cho đất cụ thể 5.2 KIẾN NGHỊ Do điều kiện lực thời gian có hạn nên số liệu thu thập để xây dựng mơ hình tiến hành địa bàn xã Hạ Bằng đó, mơ hình áp dụng địa bàn xã Hạ Bằng không áp dụng cho khu vực 54 khác Kết nghiên cứu có ý nghĩa địa bàn huyện Thạch Thất nghiên cứu huyện tất tuyến đường huyện Hoặc TP Hà Nội nghiên cứu TP Do điều kiện thời gian nghiên cứu có hạn nên mơ hình có số lượng phiếu điều tra giới hạn (chỉ 60 phiếu) nên kết nghiên cứu hạn chế Để kết nghiên cứu có ý nghĩa phù hợp với thực tế nghiên cứu tồn trường hợp giao dịch vòng năm từ 2020 – 2022 Do thời gian có hạn nên việc lựa chọn yếu tố ảnh hưởng đến giá đất cịn ít, chưa phản ánh hết yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Bên cạnh đó, yếu tố ảnh hưởng đến giá đất yếu tố gây biến động giá đất Để áp dụng mơ hình xác định giá đất cần xây dựng sở liệu giá đất cập nhật giao dịch cách thường xuyên 55 TÀI LIỆU THAM KHẢO Benjamin J.D., Guttery R.S & Sirmans C.F (2004) Mass Appraisal: An introduction to multiple regression analysis for real estate valuation Journal of Real Estate Practice and Education 7(1): 65-77 Brukðtaitienë D (2011) Application of mass appraisal models Vilnius Gediminas Technical University, Saulëtekio al 11, LT-2040 Vilnius, Lithuania Chính phủ (2014) Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định giá đất Chính phủ (2019) Nghị định số 96/2019/NĐ-CP ngày 19/12/2019 Chính phủ quy định khung giá đất Công an nhân dân (2023) Bất cập khung giá đất Truy cập từ: https://cand.com.vn/su-kien-binh-luan-antg/bat-cap-khung-gia-dat-bai-1-i688741/ Demetriou D (2016) The assessment of land valuation in land consolidation schemes: The need for a new land valuation framework Land Use Policy 54: 487-498 Duc Le (2021) Tại giá đất nhà nước đất thị trường có chênh lệch cao? Truy cập từ: https://news.remaps.vn/tai-sao-gia-dat-cua-nhanuoc-va-dat-thi-truong-co-su-chenh-lech-cao/ Đặng Hùng Võ (2012) Kinh nghiệm quốc tế quản lý giá đất Truy cập từ: https://tapchitaichinh.vn/kinh-nghiem-quoc-te-ve-quan-ly-gia-dat.html Đặng Hùng Võ (2019) Chế độ sử dụng đất có thời hạn làm cho người sử dụng có trách nhiệm Truy cập từ: https://mof.gov.vn/webcenter/portal/vclvcstc/pages_r/l/chi-tiettin?dDocName=MOFUCM162348 10 Giáo Trình Định Giá Đất (NXB Nơng Nghiệp 2006) - Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 131 Trang Truy cập từ: Giáo trình Định giá đất 11 Huyền Băng (2021) Đài Loan luật chống đầu BĐS: Đánh thuế lên đến 45% tổng lợi nhuận giao dịch sở hữu nhà đất chưa đủ năm, 35% chưa đủ năm Truy cập từ: https://cafebiz.vn/dai-loan-ra-luatmoi-chong-dau-co-bds-danh-thue-len-den-45-tren-tong-loi-nhuan-giao-dichneu-so-huu-nha-dat-chua-du-2-nam-35-neu-chua-du-5-nam20210412145536504.chn 56 12 Hà Phương (2022) Thực trạng công tác quản lý đất đai Hà Nội số vấn đề đặt Truy cập từ: https://www.tapchicongsan.org.vn/web/guest/chinh-tri-xay-dung-dang//2018/826463/thuc-trang-cong-tac-quan-ly-dat-dai-o-ha-noi-va-mot-so-van-dedat-ra.aspx 13 Nguyễn Mạnh Hùng, Trần Văn Trọng, Lý Hưng Thành, Trần Thanh Hùng & Hồng Hữu Phê (2008) Tạp chí địa Số 3/2008, trang 23-28 14 Nguyễn Quỳnh Hoa & Nguyễn Thạch (2013) Định giá đất hàng loạt mơ hình hồi quy Tạp chí Phát triển kinh tế Số 269/2013, trang 11-19 15 Nguyễn Quỳnh Hoa (2015) Ứng dụng phương pháp định giá hàng loạt quản lý nhà nước đất đai Tạp chí Phát triển & Hội nhập Số 22(32)/2015, trang 32-40 16 Nguyễn Quỳnh Hoa & Nguyễn Hồng Dương (2015) Xây dựng mơ hình thẩm định giá hàng loạt cho địa bàn quận Gị Vấp, TP Hồ Chí Minh Tạp chí Phát triển kinh tế, số 26(3), trang 82-103 17 Ngơ Trí Long (2019) Tồn tại, bấp cập định giá đất, định hướng hoàn thiện Truy cập từ: https://khoahoc.neu.edu.vn/Resources/Docs/SubDomain/khoahoc/h%E1%BB% 99i%20th%E1%BA%A3o/t%E1%BB%8Da%20%C4%91%C3%A0m/17.1.19/9 %20PGS%20TS%20Ng%C3%B4%20Tr%C3%AD%20Long.pdf 18 Nông Thị Nhung (2022) Định giá đất gì? Tại cần phải định giá đất Truy cập từ: https://luatminhkhue.vn/dinh-gia-dat-va-ly-do-can-phai-dinhgia-dat.aspx 19 Phạm Thị Hà, Nguyễn Văn Qn, Nguyễn Văn Trung (2021) Ứng dụng mơ hình hồi quy định giá đất phường Nghi Tân, Thị xã Cửa Lị, tỉnh Nghệ An Tạp chí Khoa học Nông nghiệp Việt Nam Số 19 (9)/2021, trang 1169-1179 20 Quốc hội (2013) Luật đất đai 2013 NXB Chính trị Quốc gia 21 Selim H (2009) Determinants of house prices in Turkey: Hedonic regression versus artificial neural network Expert Systems with Applications 36(2): 2843-2852 22 Trình Hữu Liên, Nguyễn Bá Long & Phạm Thanh Quế (2013) Giáo trình Định giá Bất động sản NXB Nông nghiệp 57 23 Trần Thanh Hùng (2016) Nghiên cứu xây dựng hệ thống thông tin hỗ trợ định giá đất ứng dụng công nghệ WEBGIS mã nguồn mở Đề tài khoa học công nghệ cấp 24 UBND TP Hà Nội (2019) Quyết định 30/2019/QĐ-UBND ngày 31/12/2019 UBND TP Hà Nội ban hành quy định bảng giá đất địa bàn thành phố Hà Nội áp dụng từ ngày 01/01/2020 đến ngày 31/12/2024 25 UBND xã Hạ Bằng (2022a) Báo cáo tình hình phát triển kinh tế, xã hội năm 2022 định hướng phát triển năm 2023 xã Hạ Bằng 26 UBND xã Hạ Bằng (2022b) Báo cáo kết thống kê đất đai năm 2022 xã Hạ Bằng 58 PHỤ LỤC PHỤ LỤC PHIẾU PHỎNG VẤN CÁN BỘ Phỏng vấn cán yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn xã Hạ Bằng, huyện Thạch Thất, TP Hà Nội PHẦN 1: THÔNG TIN CHUNG Họ tên người vấn: …………………………………………… Cơ quan cơng tác…………………………………………………………… Chức vụ: …………………………………………………………………… Trình độ học vấn: ………………………………………………………… PHẦN 2: THÔNG TIN VỀ CÔNG TÁC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN XÃ Ông/bà đánh công tác xác định giá đất địa bàn xã? ……………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………… Ông/bà cho ý kiến thuận lợi công tác xác định giá đất địa bàn xã? ……………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………… Ông/bà cho ý kiến khó khăn, bất cập công tác xác định giá đất địa bàn xã? ……………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………… Theo ông/bà yếu tố có ảnh hưởng giá đất địa bàn xã? STT YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG STT YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG Ơng/bà có đề xuất giải pháp để hồn thiện công tác xác định giá đất địa bàn xã? ……………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………… Xin trân trọng cảm ơn! PHỤ LỤC PHIẾU PHỎNG VẤN NGƯỜI DÂN Phiếu số… Mẫu số 02 PHIẾU THU THẬP THÔNG TIN VỀ THỬA ĐẤT (Áp dụng đất nông thôn) Tên xã: ………………………………………………………………………………………………… Tên người điều tra: ………………………………………………………………………… Địa chỉ(1): ………………………………………; thời điểm chuyển nhượng(2): …………………… Giá bất động sản chuyển nhượng: ………………………………………triệu đồng/bất động sản Giá đất chuyển nhượng: …………………triệu đồng/thửa hoặc…………………………đồng/m2 Nguồn thông tin: ……………………….……………………………………………………………… Các thông tin đất - Tờ đồ số: …………………; đất số: …………………; diện tích: ……….…………m2 - Địa đất(3): …………………………………………………………………………………… - Kích thước mặt tiền: ………………m; kích thước chiều sâu đất: ………………………m - Hình thể đất: hình chữ nhật □, hình bình hành □, hình vng □, hình thang xi □, hình thang ngược □, hình đa giác □, hình chữ L □ - Khu vực: …………………………………………………………………………………………… - Vị trí đất: …………………………………………………………………………………………… - Khoảng cách từ đất đến: * Trục giao thơng khu dân cư:…………m; * Trung tâm xã: ……………………m; * Đường giao thông liên thôn: …………………… m; * Huyện lộ: ……………m; * Tỉnh lộ: ………………m; * Quốc lộ: ……………m - Các yếu tố hạ tầng kỹ thuật: ……………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………… - Các yếu tố hạ tầng xã hội: ……………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………… - Các thơng tin khác có ảnh hưởng đến giá đất (nếu có): ………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………… Các thông tin tài sản gắn liền với đất - Nhà ở: Loại nhà: …………………; cấp nhà: …………………………; năm xây dựng: ……… - Diện tích xây dựng: ………………m2; số tầng: …………; diện tích sàn sử dụng: …………m2 - Tài sản khác (nếu có): ……………………………………………………………………………… Ngày tháng năm Người điều tra (Ký ghi rõ họ tên) Ghi chú: - (1) ghi rõ tên thơn, ấp, bản, bn, phum, sóc - (2) thời điểm trúng đấu giá - (3) ghi rõ tên đường, tên thơn, ấp, bản, bn, phum, sóc Người điều tra (Ký ghi rõ họ tên)