THÔNG TIN TÀI LIỆU
UY BAN NHAN DAN THANH PHO HO CHi MINH SỞ ĐỊA CHÍNH —- NHÀ ĐẤT Có OD PHỤ LỤC VỀ TÀI LIỆU NƯỚC NGOÀI KÈM THEO ĐỀ TÀI KHOA HỌC NÂNG €A@ HIỆU GUẢ QUÂN LÝ BẤT BONG SAN TREN ĐỊA BÀM THÀNH PHỐ HỔ ©HÍ MINH (GIAI ĐOẠN MỘT) dp oS THANG 11 NAM 1999 Mỗi ngày Châu Á, dân số đô thị tăng 140.000 người Thật vậy, 20 năm tới đân số đô thị dự kiến tăng gấp đôi, Sự thiếu hụt hệ thống quản lý đất khiến thị có nhiều vấn đề nan giải định cư người không nhà, giao thông đô thị Những thông tin thực tiễn sau nói lên cố gắng thành phố phía Nam Đông Nam Á rút từ kinh nghiệm thực tế nước bạn có chung bối cảnh, thực tiễn phù hợp với thị để giải vấn để phát sinh xoay quanh loại tài nguyên quý giá ngày trở nên cạn kiệt, khan hiếm, đất đai 'tài liệu trích từ Nghiên cứu: Municipal Land Management in Asia CITYNET ấn hành 1995, DANG KY DAT VA HE THONG THONG TIN ————Œ49oXcaw>———— HÊ THỐNG ĐĂNG KÝ ĐẤT Ở hâu hết quốc gia, dân số tăng nhanh, nguồn đất ngày trở nên khan loại quyền khác sử dụng đất hình thành Theo truyền thống chuyển nhượng đất trở thành thỏa thuận hợp pháp giá chuyển nhượng hay thỏa thuận miệng Tuy nhiên việc thiết lập hệ thống để xác định rõ chủ hạn chế tranh chấp ngày cần thiết, Ba hệ thống đăng ký đất triển khai là: - Hệ thống đăng ký văn bẩn, hồ sơ hợp pháp chủ quyền - Hệ thống đăng ký chủ quyền - Hệ thống chuyển nhượng tư nhân, Ở hệ thống thứ nhất, hồ sơ chuyển nhượng tự dã dang ky, chủ truy nguyên lại luật sư hay quan quản lý việc đăng ký đất Ở hệ thống thứ bai, giấy chứng nhận tự chứng chủ quyền Hệ thống triển khai Anh Hệ thống đăng ký đất khơng hồn tất khơng bắt buộc đăng ký chuyển nhượng hay cân thiết đăng ký bán đất hay cho thuê đài hạn (ở Anh Wales) Hệ thống Torrens biến thể hệ thống đăng ký đất, triển khai Úc Điều thuận lợi có giấy chứng nhận cho 16 đất, lưa quan đăng ký đất Sự chuyển quyền sở hữu ghỉ phía sau phụ Sự biến thể dược chấp nhận nhiều quốc gia Thái Lan, Malaysia Kenya I1ệ thống chuyển nhượng tư nhân phổ biến quốc gia phát triển Nó dựa hệ thống đăng ký hỗ sơ hợp pháp chủ Tuy nhiên có 10 đến 20% chuyển nhượng đăng dù ký Thí dụ Bangladesh, Pakistan trì tình trạng có liên thức hay khơng thức, dù có hay khơng có nhân viên % quan đào tạo qui Một thực tế dân dân phát triển hẳn hết xã hội nơi mà chuyển nhượng đất thực giấy tờ phải có nhân chứng Q trình hệ thống đăng ký hồ sơ chủ quyền nước phái triển thường tốn nhiều thời gian Ở Java chuyển nhượng đất trung bình 32,5 tháng để có chứng nhận chủ quyền Vậy lợi ích đăng ký đất gì? Nó thường bao gôm phân: Phần1: Hồ sơ đăng ký với tiết lô đất chủ sở hữu, quyền sử dụng đất, Phần 2: Mô tả tiết lô đất 46, đo đạc, Phần thường để kiểm tra, dẫn chứng cho phẩn Khi sơ phần mô tả tiết kết hợp lại, hệ thống dăng ký đất đem lại số lợi ích sau: - Bảo đảm cho chủ quyền sở hữu Dây điều quan trọng nhất, Nó giảm thiểu tranh chấp đất, vấn để lớn quốc gia phát triển Bảo đảm sở hữu kích thích phát triển đất - Sự chuyển nhượng đất có hiệu Chỉ phí chậm trễ cấp giấy phép ! hạn chế nghiêm trọng hâu phát triển, Một hệ thống đăng ký có hiệu tạo đễ dàng cho việc chuyển dịch, tốn bảo đảm - Sự bảo đảm tín dụng Chủ quyền đất đùng để chấp vay - Những sách như: phân phối lại đất đai, kiểm sốt đất đai người nước ngồi chủ sở hữu, khó thực khơng có hệ thống vận hành đăng ký đất - Hé sd cho théng thué dat dai Chi phi cho viée phat triển hệ thống địa chính, thực tế thuế tài sản trang trải nguồn thu gia tăng - Cải thiện quản lý dụng dất việc dăng ky dat cung cấp trực tiếp thông tin tốt chủ đất quy hoạch làm chất xúc lác cho phát triển phương tiện quy hoạch khác như: ngân hàng thông tin sử dụng đất, giá trị đất, dân số v.v Nó cung cấp số phương tiện để hạn chế sử dụng đất có ảnh hưởng tiêu cực đến môi trường - Hệ thống đăng ký đất dựa lô đất, cho ta hệ thống thông tin đủ thấy sau đây: - Những vấn nước phát triển phải đối mặt chia làm loại: thể chế, kỹ thuật, kinh tế thiếu động Vấn để thể chế bao gồm thiếu đội ngữ có tay nghể cao, thiếu trình độ tổ chức nội bộ, điểu phối nội Vấn để kỹ thuật bao gồm hiệu cứng nhắc hệ thống tiêu chuẩn chất lượng điều tra khảo sát khơng cao Vấn để tài phí tốn hệ thống bao cấp Điều thường thấy quốc gia nơi mà việc phí cho hệ thống đăng ký đất thu hồi thời gian ngắn nguồn thu từ chuyển nhượng đất (thí dụ Thái Lan) thuế tài sẵn, Việc đăng ký loại tài sản quý đất vấn để nhạy cẩm trị, Các quốc gia phát triển khuyến khích áp dụng ¡ hệ thống, theo hệ thống đăng ký đất, giới thiệu cải thiện hệ thống cũ, hệ thống nên thiết kế để nâng cấp dễ dàng dễ thích nghỉ Một số điều kiện để thực hệ thống đăng ký đất - Giảm bớt chức - Thiết lập địa quy mô lớn cum nhà hay Í phường Nó khơng bao gồm đăng ký lô đất hay chủ sở hữu - Dùng phương pháp đơn giản để quy định phạm vi phân ranh - Giảm tiêu chuẩn xác cho điều tra khảo sát đăng ký đất - Giảm bớt công việc Tận dụng tốt đa việc dùng đổ hô Sơ lưu, - Lập đăng ký tạm thời - Chọn khu đất dựa đăng ký đất sở hữu tư nhân hay tồn khu vực Hệ thống cường bách đăng ký không Tuy nhiên, trước thiết lập hệ thống cần đánh giá hệ thống hữu xác định mục tiêu cải thiện Thường cẩn cải thiện xếp tổ chức nâng cao trình độ chun mơn đội ngũ nhân viên Cũng nên nêu cá nhân điển hình đăng ký đất, phần thưởng khuyến khích thu phí mức thấp Bên cạnh đó, quyền quy định cho ngân hàng nhận chấp lô đất đăng ký Trong nghiên cứu này, có thảo luận trách nhiệm quyên quốc gia, khu vực thành phố Hệ thống đăng ký đất thường trách nhiệm quyền quốc gia hay vùng Sự bàn cãi lớn hệ thống đăng ký đất thường tốn phí Nhưng triển khai quy mô lớn tiết kiệm phần phí Tuy nhiên quản lý việc thu thập tài liệu, hỗ sơ, liệu nên phân cấp Bandung Makati có hệ thống quốc gia chịu trách nhiệm hệ thống đăng ký đất, bang Penang Dhaka trách nhiệm san sẻ quyên cấp quốc gia Nhà nước (National Government and State Government) HE THONG THONG TIN VE DAT Từ xưa, thiết lập hỗ sơ địa cho mục đích lài pháp lý IIệ thống dựa chủ quyền lô đất hay nhiễu lô đất liên chủ sở hữu Hồ sơ thành lập lưu giữ riêng biệt Trong xã hội ngày phức tạp, liện thông tin ngày nhiều, có nhiều lý để triển khai hệ thống kết hợp thông tin đất theo hệ thống có qnả, Hiện nhiễn quốc gia giới nỗ - lực thiết lập hệ thống thông tin đất với đữ liệu từ nhiều nguồn khác dựa dịa chính, nơi mà lô dất dược nhận dạng cách xác Bảng mơ tả khái niệm hệ thống thông tin đất, hệ thống quan khác thành lập loạt đỗ hay thông tin đựa đữ liệu thông thường Quản lý thông tin đất phần quản lý phát triển đô thị Điều đặt để cải thiện hệ thống thông tin đất tày quốc gia, thành phố thường nhn cần cho việc hợp tác quan khác Điều thấy Singapore Ở Singapore, 12 quan phủ hợp tác để tham gia vào việc hợp liệu liên quan đến đất, biểu thị số với tài trợ UNDP UNCHS Dữ liệu đất bao gồm thông tin (thống kê, mô tả, để) địa phác họa cao ốc, liệu địa mạng nước, mạng điện thoại Các đữ liệu tiêu chuẩn hóa lưn giữ quan Thí dụ quan Bưu viễn thơng Singapore khai thác sử dụng 70% số liệu Các quan khác nhan có trách nhiệm cung cấp liệu thường xuyên cập nhật cho phận thuộc quan cấp Bộ Các quan họp định kỳ để thống sách thủ tục 50% đữ liệu xuất Nhu cầu quản ly đất cách hữu hiệu quốc gia phát triển minh chứng Tuy nhiên chi phí cho trang bị kỹ thuật đội ngũ nhân viên có chun mơn cao lớn Mỗi quốc gia, thành phố tự đánh giá để đến định phù hợp, khả thị LIÊN HE THUC TE Như nói dăng ký đất Ở việc quản lý hộ tài chánh thành trên, quyền thành phố có trách nhiệm, việc Dhaka, quyền thành phố có trách nhiệm gia đình, Makati thuế sang nhượng phải trả cho quan phố, Tuy nhiên chất lượng việc đăng ký đất có vị trí quan trọng thành phố thành phố người sử dụng đữ liệu nhiễu Các thông tin đăng ký đất hỗ trợ nhiều cho việc quy hoạch, thuế tài sản, vẽ đô, điều khiến, quản lý việc sử dịng đất tác động đến môi trường v.v Tổng số thu đăng ký đất chuyển nhượng, Dhaka dã thu 0,8 triệu USD (năm 1994), Makati Penang khơng thu hoạt động này, Bandung ước tính 50% đất thành phố khơng đăng ký Trên thực tế, hô sơ chủ để đăng ký thuế tài sản trách nhiệm quốc gia tách khỏi đăng ký đất, coi chứng cần thiết cho quyền sở hữu Để cải thiện hệ thống, chương trình điều tra khảo sát tất đất đai để thu thập thông tin.chung, triển khai Bandung Thủ tục đăng ký đất Bandung thời gian hệ thống đăng ký đất quốc gia khơng có hiệu Thành phố tính 25% số đơn xin đăng ký đất duyệt vòng năm qua Ở Bangladesh, thuế niêm 12% phí đăng ký 6% giá trị tài sản Khơng có biện pháp chế tài cho trường hợp chủ sở hữu không đăng ký đất họ Hệ thống đăng ký đất Bangladesh không tự động cấp quyên sở hữu cho lô đất khơng có quy định bắt đến bù tài chánh cho hành động sai phạm Ở Makaii, quan đăng ký hồ sơ quan địa cung cấp cho thành phố tất hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, chấp đất vòng 30 ngày kể từ đăng ký Cơ quan đăng ký phải báo cáo tất bất động sản mà quản lý cho quan thẩm định thành phố, Thuế chuyển nhượng cao hay giá trị bất động sẵn thường quan thẩm định thành phố thẩm định Mọi vi phạm déu bị phạt tiền (không 1.000 pesos tương đương 40U5D) hay Ít tháng tù giam DT: Ng; VT: HL (KH5419) HỆ THỐNG THÔNG TIN YỀ ĐẤT quan thu nhgp hệ gia Cao Trung bình Thấp Oa Oem Binh Sử dụng đất Khu dân cưEŠW] A KHẤT NIỆM Công nghiệp Thương agi BB GIẢI TRO Hạ tầng Giá trị đất Cao & lâm c SS Ì Sở bưu m L] L] đất Chiếm tự Thuế Đất cơng Thap a mơng ee đắng gia đình SU DUNG DAT VA CAC PHUONG PHAP QUAN LY SE RBI KHÁI QT, Q trình phát triển dơ thị xảy nhanh quốc gia dang phát triển dẫn đến thay đổi mặt vậi lý, kinh tế, xã hội, trị cấu trúc hành chánh quốc gia thành phố Chính quyền tất quốc gia hướng dẫn, điều khiển thay đổi quan trọng cấu trúc xây quốc gia mình, Điều với nguồn tài nguyên đất đai, Moore mô tả minh chứng cho tham gia vào thị trường đất đô thị tư nhân: ~ Loại bỏ thị trường khơng hồn hảo thất bại để tăng nỗ lực tài chánh - Chuyển đổi yếu tố bên ngồi để phí xã hội thị trường đất xấp xi phí tư nhân, - Phân phối lại nguồn tài nguyên hoi để nhóm khơng thuận lợi chia xẻ đầu xã hội Chính phủ có sẵn nhiên phương tiện khác nhan để thực mục tiên quy định sử dụng đất phạm vỉ lãnh thổ Các phương tiện bao gồm: quy hoạch, sắc lệnh, quy định vùng, xây dựng, hệ thống luật pháp, tra, hình phạt, Ở quốc gia phát triển, phương tiện nói thơng thường có ngoại lệ, nên thực bị hạn chế, Quy hoạch vật chất quốc gia phát triển, hầu hết coi trạng thái tĩnh tự nhiên, thiếu chế quản lý sử dụng đất có hiệu ưu tiên đầu tư Quy hoạch bị hạn chế thiếu sót phương tiện khả thi để bảo đắm thực không lường trước phắn ứng thị trường CAC KHO KHAN DOI VOI CONG TAC CAP GIAY CN QUYỂN SỬ DỰNG ĐẤT Ở KHU VUC DO TH] NAM 1995 Trong Kết luận Đoàn công tác Ngân hàng Thế giới tháng 7/1995 cho thấy hệ thống cấp phải, khó khăn thuộc theo nghị định RLŨC lĩnh vựe lớn sau 60.61 gặp đây: @) vấn để đánh giá TP tổ chức (1) đất đai G1) nhà Dựa vào Hồ Chí Minh khó khăn sau : 3.1 Các vấn để tổ chức Khơng có xác định rõ ràng trách nhiệm thuộc tổ chức quan Thành phố Hồ Chí Minh Sở nhà đất Sở Địa Kiến trúc sư trưởng Thiếu việc thiết lập phân công chức Hội Đồng Chính phủ cho Hội đẳng Đăng ký đất Thành phố Hồ Chí Minh, mà chức cần thiết theo nghị định 60.61 Dự án thử nghiệm Tp Hồ Chí Minh 1994 cho thấy việc thiếu "quy định thực hiện" nghĩa tổ đự án thử nghiệm (tháng 10/1994) phải tự giả vấn để khơng có phương hướng giải khơng có sách Hoạt động cuối hệ thống giấy cn két hop hanh vAn chưa định - tức quan dang hién người theo đõi thực ð giao dịch đất giao dịch khác xà người sử dụng đất có giao dịch với quyền sử dụng đất họ Lại lần nữa, nhận thức nhiều người cho có q niuiểu chủ sử dụng đất khơng thể thu xếp tiển phải thanh, tốn cho phí đo đạc địa Có vấn để xác định chung xác định đường danh giới theo yêu cầu nghị định - Thế đường danh giới đất? “thế đường danh giới nhà? Thế đường danh giới đường ? đâu đường thụt vào nhà? đo vày Khô mà biết trường hợp nhà đất lấn chiếm đường công viên Cầu thiết phải DLA (một đơn vị cd quan lập không khớp 8.3 giải vấn để thực địa DH đất, đơn vị đo nihả) để tránh việc hai sơ đổ phục vị công tác đãng ký sơ để (đây vấn để tổ chức) Các vấn để đất đai Thửa đất có thức khơng ? Việc sử dụng phù hợp với quy hoạch tổng thể khơng? đất có Các giới hạn thủa đất liên quan đến đất công cộng thường không xác định 3.3 Các vấn để nhà Nếu nhà xây dựng sau 1197 lý thuyết nhà phải có giấy phép phép xây dựng trước cấp RLUC Tuy nhiên TP Hề Chí Minh cho thấy 70% nhà khơng có giấy phép Ư Hà nội tình Kiéu nha va cach sit dụng đất phải phù hợp với yêu cầu quy hoạch tổng thể néu khơng khơng cấp RLUC Các nghị định Chííh phủ u cầu phải có sơ để quy hoạch cho tất tầng đốt với trường hợp nhà đất chủ sử dụng điểu khơng cần thiết Vào tháng 7/1995 có đánh giá tình hình TP Hể Chí Minh coi nhận xét: "Tình hình chung nghị định 60, 61 8Š 91 hình phức tạp mặt pháp lý hết trưởng hợp cấp BOLUC UBND vận hành 3.4 đo ảnh hưởng làm sinh tình thể chế, tức hầu cố vấn họ Các kiến nghị Cần thiết phai xem xét lai nghị định việc thực quy định Cần phải tiến hành đánh giá tất nghị định để tìm kẽ hở chỗ trùng lap ngững tiến đạt cẩn thận xem xét lại từ cấp sở trước chấp nhận chúng Cần : xuất phat vấn để xem xét lại từ chương Nghiên cứu Khả thi Hệ thống Địa Việt nam Tập hai 1994 Quy hoạch tổng thể nên chấp nhận "phương thức sử dụng không phù hợp” Nghĩa nhà đất trạng sử dụng khơng phù hợp với quy hoạch tổng thể chấp nhận tình trạng với điểu kiện không thay đổi xây dựng thêm khẳng định việc sửa đổi lại nhà sau không công nhận Giấy phép xây dựng : để nghị nhà xây dựng trước 1975 không tuân theo nguyên tắc cho phép xây dựng nhà nước ngơi nhà coi chấp nhận tình trạng thực tế Tuy nhiêu nhà xây dựng sau 1975 phải tuân thủ nguyên tắc ban hành thoi điểm xây dựng Chủ sử dung dat chủ sở hữu nhà trường hợp xin phép xây dựng phải cho phép xây dựng xây dựng gửi đơn xin phép xây dựng đóng đủ lệ phí Để nghị q trình xét duyệt nên xết thống qua để chấp nhận, phải luôn xem xét đến vấn để an toàn, sức khoẻ niôi trường 20 ‘ hi đánh giá viết vào tháng 7/1995 có ý kiến cho có lẽ dự án quần lý đất tổng thé sử dụng tiển Cơ quan lúc Phát triển Quốc tế giải vấn để 21 4, CAC KHO KHAN DOI VOI CÔNG TÁC CẤP GIẤY CN QUYEN SU DUNG DAT Ở KHU VỰC ĐƠ THỊ TẠI THỜI DIEM 1996 Tình hình chung cấp BOLUC khu vực đô thị vấn để tổ chức pháp lý quy hoạch có liên quan lại Đồn Cơng tác Ngân hàng Thế giới (World Bank Mission) danh giá lại vào tháng 7/1996 Việt nam đoàn đến Việt nam làm việc với quan Việt nam để chuẩn bị cho điểu khoản tham chiếu dự án hỗ trợ kỹ thuật (TA) Đánh giá tổng thể xây dựng điều khoản sau : “Đã có tiến rong việc bắt đầu cấp giấy CN kết hợp sở hữu nhà sử dụng đất (BOLUC) nhiều tỉnh thành phố có Hà nội TP Hồ Chí Minh An giang Biên hoà Cầu thơ Châu đốc Nhiều tỉnh có nễ lực đáng kể nhằm cố gắng cấp giấy CN kết hợp BOLUC Tuy nhiên trê ' điện n rộng nước chừng tổng số khoảng 6.000 giấy CN cấp đa số giấy cấp cho nhà nhà nước xây đất nhà nước hộ nhà tầng Trong 3600 giấy RLUC cấp TP Hề chí Minh có 600 giấy cấp cho dân thành phố có nhà tu thực tế có giấy CN cấp cho đất tư nhân Quy trình cấp giấy CN kết hợp có có tham gia từ đến tháng hoàn tất thủ tục cấp giấy xin cấp giấy CN cấp đụng đất _ thể chậm ð quan CN kể từ giấy CN chạp cổng kểnh tới 19 lóc bắt đầu nhận đơn kết hợp cho người sử : Dù việc cấp giấy CN kết hợp số hữu nhà sử dụng đất (BOLUC) cho người dâu khu vực đô thị Việt nam thành tích đáng kế quan Việt nam chịu trách nhiệm vấn để này." Vào năm 1996 Đồn Cơng tác Ngân hàng Thế giới đánh giá lại tình hình quan, phông vấn nhiều cán thấy cầu thiết phải giải vấn đề để làia cho q trình đăng ký thẩm dink (BOLUC) có hiệu qua Những văn để thời điểm : z~_ - Thiếu chứng để chứng quyền sử dụng đất Tranh chấp thừa kế + Xác định danh giới đất công đất tư không rõ ràng >- Không tuâu thủ yêu cầu quy hoạch tổng thể Các yêu cầu phê duyệt nhà cấp bách 22 » Tiêu chuẩn đo đạc u cầu cao « Chồng chéo cơng tác đo nhà đất sử dụng tổ đo Khác » Chỉ phí nguồn để làm BOLUC « Cơ cấu thuế lệ phí ngun nhân cần trở động xin cấp giấy CN cao « - Thời gian kéo dài (thường 12 tháng) Các vấn để liệt kê giải thích thêm tổng thê đây: đánh giá "Tiêu chuẩn độ xác yêu cầu cho việc xác định đường danh giới đo tường, danh giới gia đình, hộ yêu cầu xác dẫn đến phí đo đạc sản xuất cao yếu tố hạn chế công tác cấp RLUC khu vực thị Cùng lúc có phối hợp tốt sơ quan có thẩm công tác cấp RLUC, đặc biệt TP Hồ Chí Minh Mối quan tâm mức độ yêu cầu kỹ thuật cho công tác xác định đường danh giới quy trình sản xuất phức thể cấp 300 RLUC tạp thực xã, cho người sử đụng với tổng số thời gian gần 12 tháng đất đô thị Các nguồn nhà nước kết hợp để phục vụ công tác cấp RLUC cho khu vực đô thị cao đáng kế so với khu vực nông thôn, nơi mà cấp khối lượng giấy ƠN lớn nhiều Hon nữa, cấu thuế lệ phí nhà nước cho công tác cấp giấy CN kết hợp khu vực thị cao người dân mà hệ thống thuế hệ thống đăng ký đất hoạt động có hiệu tương lai ngun nhân làm cản trỏ đến việc xu cấp giấy chứng nhận cá nhân cho mảnh đất họ," 4.1 Các hội cải cách năm 1996 Dauh gid nau 1996 nêu số chế thay đổi, làm giảm , khắc phục giải văn để cần trở công tác cấp RUUC khu vực độ thị Về chất biêu pháp kết hợp ð sử đụng thành công ÚC nước khác để khác phục ng thủ tục phức tạp môi trường không thuận lợi việc thiết lập hệ thống cấp giấy CN tổng hợp Các chế nêu : - Khái niệm giấy chứng nhận hạn chế : trường hợp chứng pháp lý hồ sơ khơng chấn coi thoả tuãn sau thời gian bạn chế năm chang hạn) thời gian khơng có kiện cáo trường hợp giấy CN + Hạn chế công tác đo thực địa : trường hợp đất xác định để cần đo thêm để xác định xác thưa đất định việc đo xác phải hỗn lại »Ư "Sử dụng khơng phù hợp chấp nhận: nói cách khác chấp nhận sử dụng trạng thủa đất trường hợp không cần thiết phải di chuyển Khơng có sai phạm nghiêm trọng quy hoạch tổng thể thành phố- trường hợp gọi-là điểu khoan "grandfather clause" «Ổ Sử đụng tên họ để tránh việc phải chia nhỏ chủ sử dụng đất chết: Xác định khái niệm không bất buộc phải giải thừa kế cấp giấy CN cho đồng thừa kế nghĩa sử dụng tên họ đồng thừa kế giấy CN "họ NGUYEN" * khát niệm tương tự Tính linh hoạt đổi với yêu cầu quy hoạch : cho phép chủ sở hữu nhà chưa có giấy phép xây dựng xin cấp giấy phép bãi miễn cho họ nhà xây dựng trước thời điểm 1980, chấp nhận u cầu an tồn mơi trường giải vào khác đặt giới hạn ngơi nhà 4.2 Đánh giá tổng thể vào tháng 7/1996 Trong phân tích tình hình vào năm 1996 có nêu : "Các cố gắng hoạt động mức cao quan chủ chốt có trách nhiệm cơng tác cấp LỰC BOLUC bước phát triển đáng khích lệ Bây có hội để quan tiếp xúc với quy trình khác sử dụng nước khác ví đụ sử dụng giấy CN “hạu chế” “tạm thời nút mô tả để thực biện mục đích cuối cấp BOLUC ca nhanh tốt cho tất người sử dụng ct ất thị Việt nam ét phương pháp số tính thuc dung Một khái niệm c đảm bảo lợi nhà có lợt utia tro nude Điểu có ng tiểu trường hợp cho phếp tính ân cho riư¿ng chủ sử dụng đất cịn có nghỉ linh hoạt tạo điểu ngờ có điểu kiện để dugsc cấo BOLUG đặc biệt đốt với trường hợp sử dụng đất có ngu c lich st thay đổi, mà trường hợp phổ biến Việc Ngân nam.” (Đồu cơng tác Chuẩn hàng Thế giới, tzày 25/7/1995 Phụ lục 2) bị Dự án DANH GIA DU AN TAI THOI DIEM HIEN TAI 1997 Cùng với kinh nghiệm chương trình Nghiên cứu Công tác Quần lý Đất đai Việt nam 1998 ba dự án thử nghiệm Ausaid tài trợ (1994) đoàn làm việc Ngân hàng Thế giới (tháng /1995 tháng 7/1996) nhóm cố vấn nhỏ đến Hà nội vào ngày 13/1/1997 để bắt đảu chương trình hỗ trợ kỹ thuất đưới tên gọi “Hiện đại hố Cơng tác Lập đổ Địa Lập hồ sơ Địa chính" Một phần Nguyễn cơng việc nhóm cố vấn làm việc với ông Công Huân cố vấn nước làm việc với số quan Chính phú số thành phố lớn khu vực đô thị Việt nam để đánh giá tình hình thời điểm tháng 2.3/1997 trước đưa số kiến nghị sau Theo thông tin thu lượm từ cân Nhà nước, có hội để đạt số kết luận lớn tiến thủ tục cấp BOLUC 5.1 Việt nam vào đầu năm 1997 Tình hình nửa đầu năm 1997 - cơng tac cấp RLUC Tình hình cấp RUUC khu vực miền bắc Việt nam đặc biệt Hà nội thật tổi với khoảng 200 RUUC cấp cho toàn thành phố Hà nội Hầu hết cấp cho trường hợp “khẩn cấp" cấp phục vụ cho Metropole cơng trình phục vụ thương Gó loại chủ sử dụng đất xin cấp RUUC mại, ví dụ khách san sau : © - Loại một-: Chủ sử dụng đất có văn tự Pháp cấp trước 1945 giấy trước bạ cũ người thường trú Hà nội (hoặc nơi khác Việt nam) cấp xã chứng thực Những chủ coi cô hồ sơ giấy tờ hợp lệ Loại hai : Chủ sử dụng đất sử dụng đất để làm nơi lâu dài từ trước ngày 18/12/1980 (ngày ban hành hiến pháp nước Việt nam) khơng có giấy tờ hợp pháp tuân thủ yêu cầu quy hoạch UBND nấm giữ tài sản khơng cố tranh chấp phường chức thực xeia xót để cấp giấy CN sở hữu nhà sử dụng dat - Loại ba : Chủ sử dụng đất sử dụng đất từ 18/19/1980 đếu 15/10/1993 (ngày hành luật đất đai liệu hành), khơng có giấy tờ hợp lệ ngơi nhà khơng có vấn để sai trái yêu cầu quy hoạch Loại bến : Chủ sử dụng sp sử dụng đất làm nhà lâu đài từ ngày 15/10/1993, khơng có giấy tờ hợp lệ nhiên tuân thủ yêu cầu quy hoạch địa phương (xem nghị định 45/CP Hà nội ngày 3/8/1996) n2 ~- Trong loại chủ sử dụng đất mơ tả lấy mức phí Hà nội làm sở, áp dụng loại thuế lệ phí khoản thu bất buộc sau: Loại : 50.000 đồng - lệ phí địa 20.000 đẳng - lệ phí đăng ký Loại hai : Loại ba : Phí địa chính/ phí đăng ký +phí trước bạ 2% giá trị đất Phí địa chính/ phí đăng ký +phí trước bạ 2% giá trị đất phí sử đụng đất 20% giá trị đất Loại bốn : Phí địa chính/ phí đăng ký + khoản tiền nộp phạt sử dụng đất chiếm đụng đất nhà nước phạt sử dụng đất trái phép 100% giá trị đất Khó mà đánh giá số lượng đơn xin cấp giấy CN cho loại chủ sử dụng đất, nhiên lại lấy Hà nội làm ví dụ ude đốn có chừng 10% người sử dụng đất Hà nội xin cấp giấy CNvới hồ sơ giấy tờ hợp lệ, cịn khoảng 50% người sử dụng đất khu vực thành phố thuộc loại - mà chủ yếu rơi vào loại Mặc dù có 19 thành phế thức Việt nam chẳng có đánh giá xác số lượng đất khu vực đô thị Hầu khơng có đánh giá nào.Con số cán việt nam dự tính số lượng RLUC yêu cầu cho hai thành phố lớa Hà nội TP Hồ Ghí Minh thấp nhiểu so với phán đốn nhóm cố vấn quốc tế dựa số ước đoán dân cư cuả hai thành phố Sở Nhà đất Thành phố Hà nội dự tính tồn thành phố có khoảng 250.000 - 257.000 RLUUC yêu cấu cấp khoảng 700.000 cho TP Hồ Chí Minh Thực chất số ước tính thay đổi tuỳ thuộc vào việc xác định danh giới hành chính thức thành phố khu đô thị Trong số tước đốn cho TP Hỗ Chí Minh q thấp cần bệ TP Hồ Chí Minh khơng có ý kiến Hầu hết người sử dụng đất thuộc loại xiu cấp RUUC trả khoản lệ phí thích hợp họ thấy có lợi mặt kinh tế mảnh đất họ Ví dụ xin giấy CN kết hợp cho đất nhà khu vực đô thị ngơi nhà cho người nước ngồi th Trong trường hợp việc thành tốn khoản tiển 20% giá trị đất coi khoản đầu tư đáng giá Để chơ người nước ngồi thuê nhà thi phải tuân định pháp luật Trong hầu hết trường hợp thủ niọi quy người sử dụng đất thuộc loại không xin cap RLUC va lòng với hồ sơ UBND địa phương công nhận dân cư trú lâu đài có sơ chuyển nhượng sở hữu nhà Ổ thành phố lớn nhiều trung tâm đô thị cho thấy hợp tác quan Sở Địa quan Bộ Xây dựng (Sở Nhà đất cải thiện có nhận thức mục đích chung Tuy nhiên công việc điểu hành hai hệ thống cho tờ giấy CN quy trình khó khăn, đài dịng, phức tạp thối chí chứng minh sơ để cấp giấy ƠN Ở nhiều quan phức tạp nhìn thấy từ sơ đổ cơng việc phát triển phụ lục 1, theo khó khăn khắc CN khu tốc trở ngại nhận phục Hầu hết vực nông thôn độ cấp RLUC cho khu vực thị biết rõ có trường hợp quan muốn nhằm vào việc cấp giấy phân tích việc cấp giấy CN thị thấp LÚC cấp Như nói đến báo cáo khởi đầu, khó khăn việc đạt tốc độ hợp lý cấp gíấy CN khu vực đê thị phần cơng tác lập vẽ cho giấy GŒN Một điểu rõ ràng nhiệm vụ hai sở thực công tác đo đạc độc lập đưa vào quy trình hồn chỉnh đưa so đồ nhà lên sơ đồ mảnh đất vẽ độc lập, nguyên nhân thực nhanh chóng cơng tác cấp giấy CN nhiên nguyên nhân _ nguyên nhân đuy quan trọng Hướng dẫn liên sế No.1725LB/QLN ngày 7/12/1996 đo Bộ trưởng Bộ Xây dựng Ngô Xuân Lộc Dr Bùi Xuân Sơn, Tổng cục Địa ký xố bỏ u cầu việc thể sơ đổ nhà với tiết phụ vị trí buồng tam, buồng ngủ, bếp, bệ rửa, toilet đựa vào đo tổng thể hi nhóm cố vấn quốc tế thăm số địa phương thấy việc sử dụng khái niệm "giấy CN hạn chế", "Đo đạc hạn chế”, “Chấp nhận việc sử dụng đất không phù hợp” chế tương tự nghị báo cáo đoàn công tác khác khuyến ngâu hàng Thế giới tháng 7/1996 dường không nơi Việt nam hưởng ứng Thực tế hầu hết cán Việt nam đường lại có quan điểm ngược lại, trừ số ngoại lệ Nói chung, yêu cầu địa chính, pháp luật, quy hoạch thuế chặt chẽ linh hoạt hệ thống Nói đất thị xây nhà người sử đụng đất chiếm hầu hết trường hợp phải thoả mãn nhiều yêu cầu trước cấp BOUUC cụ thể kế từ ban hành nghị định 60,61 từ năm 1994 đến đường người thoả mãn yêu cầu hầu hết:khơng có ý định thoả mãn u cầu : Cé mét thi trường bất động sản sôi động khu vực đô thị Việt nam, giấy CN cách khơng thức thị trường hoạt động Các thay đổi sở hữu chiếm dụng nhìn chung UBND địa phương theo đõi cổ iu hể sơ xã hầu nhứ rõ ràng quan quan lý cua tinh huyện xã cũng, không nhận hoạt động bất động san vita mdi say để trì mét sơ cập nhật chủ sử dụng đất giao dịch đất họ 28 SƠ ĐỒ QUY TRÌNH ĐĂNG KY DAT, THIET LAP HO SO DIA CHÍNH VÀ CẤP LUC HOẶC BOLUC Ở KHU VỰC ĐÔ THỊ KẾT QUÁ GÁC BƯỚC ~ Thiết lập hội đồng đáng ký đất cấp xã - Xây dựng kế hoạch đáng ký đất ~ Giải thích sách đất dai va nhà quy định khác - Mua tài liệu, văn + -ð tuần _—>~ Bước chuẩn bị kinh phí đăng ký đất , OO / 3- 4tuần ——* Đề nghị cấp xã lập dự toán phẩm - Chọn đào tạo cán cli chon - Lập danh sách chủ sử rữu nhà chủ sử dụng đất phải đăng ky, ~ Thu thập kiểm tra hồ sơ liên quan đến đăng ky (bản đề địa chính, sơ để nhà vv) - hồ Sơ phải kiểm tra dế Ơ - 2-3tuấn Đangký phịng quan có thấm xin cấp LƯC BOLUC - Hồ sơ đề nghị ởcấp xã - Danh sách chủ sử dụng đất đủ điểu kiện (chú sử dụng đất hợp pháp) ~Danh sách chủ sử dụng đất không đủ điều kiện Để nghị cấp huyện - Báo cáo gửi cho UBND cấp tỉnh 9-.3ruấn ——— - Đệ trình hồ sơ giấy tờ “Thông báo 10 ngày: ond th ids Kien Duyệt cấp tỉnh thoä mãn 2-3 tuần Quyết định cấp LUC BOLUC chủ TC TT tịch ƯBND cấp tỉnh 1500-2000 ngày công cho xã Chuẩn bị LUC - BOLUC - Sở Địa - - Sở Nhà đất Sé Kay dung” UBNDcấpxã ——>- 2-3tuấn ——— eee - LUC BOLUG chủ tịch ƯBND tỉnh ký Xác nhận tiết vào số địa số chống kế - Gửi hể sơ địa lên cấp có thấm để lưu giữ - ƯBMD xã giao LUC BOLUC cho chủ sử dung đất thường điễn bên Việc chuyển nhượng khơng thức hồ sơ khơng thức uỷ việc hồn thành g mối quan hệ với vấn để sử dụng tài sản cho người tron việc hiểu biết bên toán Bằng chứng yêu cầu dua vao sơ mua bên bán cần đưa vào hồ Hé sơ hai bên ký nhà quản lý cấp wy ban n Hồ sơ chứng thực, ƯBND tỉnh huyệ chứng quyền sử chứng sử dụng mà không cần đến dụng trước hiến pháp 1980 quan đến 40 người Quá trình cấp RLÚC thường liên xét đơn xin cấp giấy CN khâu giải thức, xem hội đồng đăng ký đất cấp & cấp Có thể cịn có thành viên của quan nhà xã UBND huyện với đại điện huyện nước tham đự vào hội đồng đăng ký đất cấp duyệt, ký Đơn xin cấp giấy CN sau xem xét i Sở Địa Sở cấp giấy CN kết hợp cấp tỉnh Ngoà g khác Xây dựng thường tham gia vào trình Kiến trúc sư Trưởng, quan có hai quan quan trọn g đánh giá xét duyệt Đó Văn phịn su Hà nội Văn phịng Kién tric giấy trách nhiệm kiểm tra đơn xin cấp quy hoạch sử đụng đất CN xem có phù hợp với yêu cầu hay không đô thị quy hoạch tổng thể thành phố trường hợp hể sơ pháp lý Điều đặc biệt thích đáng trường hợp xây dựng không đủ để xin cấp giấy CN số xác ước chừng nhà trái phép Khơng thể có tn thủ yêu cầu quy da sé don xin sé gap khó khan việc hoạch tổng thể định quy hoạch đô thị hành quy yêu cầu đường thành phố Việc không tuân thủ không cấp RLUC sau nguyên nhân mà đơn xíu trình hà khắc xét duyệt vấn để khác họ trải qua quy trách nhiệm phối hợp với Sở Cơ quan thuế cấp tỉnh huyện có với người sử dụng đất họ Địa để thu tất loại phí đối cấp RLUC trị đất Miệt khoản thụ 20% 100% giá h bày sử dụng đất thuộc loại trìn xác cáo mơt tả cách tiển khơng phải "phí Đây 1à khoản dụng phải nộp vào cho nhà nước sử áp dụng chủ phần báo khoản "phạt” mà chủ sử dung dat đất nhà nước mà ng nguyên thc dang dude ap không phếp tức trái với nhữ dụng thời điểm loại 8, chủ đất gốc, người sở Trong nhiều trường hợp, đặc biệt chuyển nhượng sử dụng hữu đất nhà nước bán thể mớối.Chủ có đất cách khơng thức cho chủ 30 „ dựng ƯBND nhà mảnh đất réi mà xã biết Khoản tiển "phạt" họ phải trả để nhận RLUC 20% 100% giá trị đất khoản tiển phải nộp số tiển mà họ trả trình chuyển nhượng khơng thức trước Trong ví dụ cụ thể, cán Hà nội chủ sử dụng đất thuộc loại phải trả 25000 USD cho mảnh đất nhỏ thuộc khu mở rộng thành phố xây biệt thự khu đất thêm 60000 USD Như ơng ta giải thích ông ta nhận giấy tờ UBND quận cấp chứng công nhận ông ta dân cư trú lâu dài nhà xây lã chứng tốt để đối lại khả kiện cáo Ơng ta khơng xin cấp RLUC ơng ta khơng muốn trả thêm khoản không cần tién 20% giá trị đất để lấy mà ông ô ta thực Nếu ông ta ký hợp đồng cho thuê nhà với người nước ngồi ơng ta cần xin cấp RLŨUC, nhiên trường hợp ông ta muốn xin cấp giấy CN xin, ngoại trừ trường hợp luật pháp thay đổi bắt buộc ông ta phải xin cấp giấy CƠN Trường hợp mô tả vấn để điển hình khu vực thị Việt nam nơi mà cơng chúng khơng am hiểu tầm quan trọng việc có giấy CN kết hợp cho đất khu vực thị khoản phạt, lệ phí, khoản tiển phải nộp kẽm động tiêu cực cho việc bắt đầu quy trình cấp giấy CN Các trường hợp chấp không đăng ky trén LUC hay RLUC chứng mà quan nhà nước ƯBND người sử dụng đất giữ Có hệ thống chấp diễn Việt nam sử dụng vai trò giấy CN sử dụng đất Trong trường hợp ngân hàng thay mặt người sử dụng đất giữ giấy Tuy nhiên, mức độ chất yêu cầu ngâu hàng người xin vay tiểu có nghĩa raục đích thực tiễn, giấy CN sử dụng đất số theo dõi không sử dụng hỗ sơ ghỉ chép số tiển phai nộp lợi nhuận mà khẳng định người cấp LỤC RLUC xin cấp giấy CN Giấy CN khơng sử dụng có ý dịnh Viet nam hỗ sơ thức cho chấp để tính tiển thơng tìn khơng chứng thực giấy CN Mơ hình trách nhiệm kết hợp việc chuẩu bị yêu cầu giấy CN sử dụng đất, tiết quy hoạcl thông tin lệ thuộc liên quan đến nhà hoa mơ : hình Đà Đây mơ hình quần lý cấp tỉnh Việt 31 nam da hgp nhat trách nhiệm Sở Xây dựng với Sở Địa vấn để giấy CN sở hữu nhà Sẽ lấy tên Sở Địa Quản lý Nhà Sở hoạt động từL/1/1897 giải 9000 đơn xin cấp RLŨC, số đáng kinh ngạc dự đoán đến tháng 6/1997 cấp 400 , RLUC Thử nghiệm Đà nẵng cho ví dụ thật sinh động sức mạnh hiệu đạt sát nhập chức máy quản lý Vấn để thảo luận kỹ phần sau báo cáo Mặc đù đạt biệu từ bên nhiều khó khăn từ bên ngồi đốt với cơng tác cấp BOLUC, khó khăn việc tuân thủ quy hoạch pháp luật cịn thiếu cán giải công việc cấp đóng vai trị cẩn trở việc xin Cũng giống loại lệ phí khoản Sở Địa Sở Xây dựng vấn để lệ phí tiển phạt cấp giấy CN Đà nẵng tiển phải nộp quy định lệ phí đo đạc đăng ký thường mức hợp lý thâm chí giá thấp, khơng kể khoản phạt chiếm dụng đất hay sử dụng đất trái phép 20% 100% giá trị đất Ví dụ, lệ phí đo nhà đất Đà nẵng 80.000 đồng /đơn, phí đăng ký 30.000 đồng DUA thành phố tỉnh tốn 45.000 đồng/1 khuyến khích ngân sách.Lệ phí đo đạc lệ phí đăng ký trung ương giữ Do giữ nguồn thu lệ phí người cấp làm trình cấp LÚC va “Thời gian yêu cầu để cấp RLUC trừ số trường hợp hãn hữu khẩn cấp (và thường quan trọng mặt kinh doanh) thường giấy Cục giấy CN cấp coi thuế tỉnh giữ, sở địa phương không CN nộp cho công việc họ đài tất trung tâm đô thị Việt nam Một ví dụ giải nhanh trường hợp tỉnh tục Đồng nai, nơi Cố vấn xem 20 trường hợp hoàn tất thủ với thời gian trung bình tháng nhanh nhiều tháng sơ với thời gian bình thường nhiều trường hợp khác 6-12 chủ Nấu RUUC được: cấp sau cố chuyển nhượng tên đất gốc tờ giấy ON không bị loại bổ mà tên chủ ghủ trường vào số đãng ký sổ giao địch khác Trong số hợp, Cố vấn nhận thấy tên chủ đất thể trang cuối hồ sơ nhiêu xác nhận khơng có việc loại bỏ tên chủ cũ làm tăng khả nhầm lân cho người tìm kiếm nhận tìu Việc đo đạc đất đại nhà độc lập đo hai quan đấm biết đơi thoảng có gây số vấn để Một Sở Xây dựng tĩnh cho đất số đo điện tích ngơi nhà lại lớn số đo điện tích thưả Trong trường hợp Sở Xây dựng phải làm việc với Sở Địa để xem Sở đo Nhiều hai kết đo độc lập nhà đất không chồng khớp Trong trường hợp khác cần thiết phải thực địa cố gắng thu lượm trí chủ nhà vị trí đường danh giới tiết tranh chấp khác Vì thiếu điểm khống chế cụ thể nên gia đình phải đưa tồ để giải tranh chấp xã có người hỗ trợ cho trình gọi "cán nhà đất" đơi cán khơng có chuyên môn Trong Sở tuần làm công tác đo đạc nhà đất thường Đồng nai lại phải tháng có giấy CƠN ‘ pức tạp cơng việc khác quy trình Một khó khăn cơng tác cấp RLUC khu vực đê thị công công tác chuẩn bị đo đất (và đo nhà thể), việc khổng lồ đô thị Việt nam nhìn chung khơng có sơ đề nhà sơ để đất tin cậy cho nhà trạng cấp Các cố vấn thiết lập trường hợp sử RLUC thuộc loại "hạn chế đo đạc” loại thường dụng khu vực nơng thơn nơi rà khó khăn việc xác định đường đanh giới giải dễ đàng việc sử dụng kỹ thuật ảnh hàng khơng số hố giấy CN sử dụng đất "hạn chế" cấp tỉnh coi "hạn chế - phụ thuộc vào đo đạc" ( nghĩa phụ thuộc vào khả thay đổi điện tích và/hoặc kích thước), với tất yêu cầu khác pháp luật đểu ƯBND phê duyệt theo luật đất đại Những giấy CN sử dụng có thẩm quyền đất dựa vào số liệu đo đạc theo nghị định số 299/TTg đồ (1981-1985) đo nối với hệ toạ độ địa phương chứa cách diễn tả đặc trưng Gần 1,05 triệu "giấy CN tạm thời" (không luật đất đai ủng hộ) chuẩn bị song để cấp và/hoặc 14 tỉnh cấp cho đất đai cấp từ trước chưa dược đo đạc theo hệ toạ độ đổ quốc gia 33
Ngày đăng: 06/10/2023, 11:51
Xem thêm: