Nâng cao hiệu quả quản lý bất động sản trên địa bàn tp hồ chí minh báo cáo đề tài khoa học giai đoạn một

(OEP XI = UY BAN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ;_ SỞ ĐỊA CHÍNH ~ NHÀ ĐẤT Gá s% R9 BÁO CÁO ĐỀ TÀI KHOA HỌC NANG CAO HIEéU QUA QUAN LY BAT DONG SAN TREN OIA BAN THANH PHO HO CHE MINE (GIAI DOAN MOT) Br Woods THANG 11 NAM 1999 MỤC LỤC MỤtLỤt nh nh nh nhờ c7 2c nh - LỮINÚN BẤU PaAN MGT- TONG QUAN Me TIEU CUA DE TAI IL PHAM VICUA BE TAL PHAN HAI-HIEN TRANG QUAN LY SU DUNG BAT BONG SAN HIEN NAY VA NGUYEN MAN | TINH PHUC TAP CUA KHIA CANH BAT QONG SAN 1.Véditial Vé sha cffa Về xây tất 4, VG til chink B tát quam he dan sy cd én gian lấn tất f{ sắt ¬ HL QUAN HE GITA CRINH QUYEN VA CAC CO QUAN CO LIEN QUAN III VIỆP PHÂN tẤP QUÁN LÝ BẤT BỆNE §ẢN - PHAN BA - DINH NUCNG PHUGNG PHAP NGHIEN COU VA CACHTIEPCANVANDE 12 CAC NOT DUNG PHÁP LÝ VÀ AY THUAT TRONG QUAN LY BẤT BẬNt SẮN eee teers Cich thldt lap thay tin vé bAtMONG SiMe I | a 13- Về xây tất 1.4- Nghĩa va tal chink 1.5 Cac giai kệ lân sỹ tác! then đãi, cập siậ1 lhơat tin mí tim hết Mable cite va d6 xndtede Stak chd phap lf, phwdng pha IL CAC VAN DE TON TAL QUA CAC THUI KY GAL TAO KHCN VE MHA- DAT TAI TP.ACM IN GAC VAN DE TON TAI TRONG KHIA CANH XÂY DUNG, SU DUNG BAT, NGHIA VY TAI CHIH VA CAC QUAN HE eee eee etna 00 cece erence BAN SUCOLIENQUAN WW CAC D[ttd CHE VE QUAN LY BAT BONG sin HIEN NAY VA CAC GIAI PHAP DANG AP DUNG V NGHIEN COU KINH NGHIEM MGT SO MUGE TREN THE GIO) eee eee PHAN BON - BE XUAT MOT SO NOI DUNG NANG CAO HIEU QUA QUANLY BATDONESAN 1B L DE KUAT QUAN DIEM QUANLY -. -II DE XUAT CAC BINH CHE CAN BO SUNG IIL PHUGAG PHAP NANG CAO HIEU QUA QUAN LY IV UNG DUNG CONG NGHE TINHGC 0.20 PHAN WAM-KETLUAN WA KIENNGHE eee cette eee ee rad a 000.000 ccc ccc cee eee Nâng cao hiệu quản lý bất động sẵn địa bàn thành phố Hơ Chi Minh Trang LỜI NĨI ĐẦU Vấn đề quản lý bất động sản nội dung quan trọng công tác quản lý đô thị thành phố Ngược dòng đoạn thời gian việc tìm hiểu quản lý bất động sản thành phố có vấn đề cần quan tâm suy nghĩ, : - Trước năm 1975, dân số thành phố có giai đoạn tăng nhanh di dân từ vùng chiến tranh thành phố từ triệu dân lên 2,5 triệu dân thời điểm năm 1975 triệu dân; theo số nhà thành phố khoảng thời gian từ năm 1966 đến năm 1972 tăng 200 ngàn Với phương thức quần lý quyền chế xác lập sở hữu nhà đất theo nhu cầu cá nhân người có đủ điều kiện đăng ký quyền sở hữu bất quyền ghi nhận lập thủ tục xác lập; độ cũ việc tổ chức, động sản rõ ràng đa sð dân cư chưa có xác lập sở hữu bất động sản cách hợp pháp - Thời điểm 30.4.1975 có biến động lớn chủ sở hữu, chủ sử dụng bất động sản di tản nước số người tổng số khoảng 500 ngàn công chức chế độ cũ - Sau 30.4.1975 đến 1984 thành phố thực sách cải tạo nhà — đất người cho thuê người lực chế độ cũ, sách cải tạo tư sẵn chế độ cũ; điều tạo biến động lớn quyền sở hữu sử dụng bất động sản Mặt khác, nhiều năm sau 30.4.1975 thành phố chủ yếu tập trung đạo giải vấn đề kinh tế nhằm vượt qua khó khăn ddi sống người dân thành phố; việc quân lý bất động sản chưa có định chế rõ ràng phù hợp nên quan nào, ngành có quyền tiếp quản, phân phối sử dụng nhà — đất việc xác lập quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng có nhiều quan có thẩm quyền định; có tổ chức đợt kê khai nhà năm 1977 mục tiêu để biết vấn để an ninh trị Nâng cao hiệu quản lý bất động sẵn dia ban thành phố Hồ Chí Minh Trang Việc quản lý bất động sản bị chi phối nhiều văn pháp quy, có chồng chéo khó xử lý cụ thể Từ yếu tố nêu nên nhiều năm qua, công tác quản lý bất động sản thành phố nhiều điều bất cập, việc giải mối quan hệ bất động sản nhiều thủ tục, giấy tờ, nhiều quan tham gia giải quyết, đôi lúc việc giải lại phụ thuộc vào cảm tính cá nhân, khơng qn nên gây nhiều phiền hà cho người dân; chưa có biện pháp hữu hiệu nhằm tạo điều kiện thông qua công tác quản lý bất động sản để người dân xác lập đầy đủ quyền nghĩa vụ mình; quan quản lý địa - nhà đất chưa nắm quỹ đất, nguồn nhà nên lúng túng việc hoạch định chiến lược phát triển ngành Hiện nay, công tác quản lý bất động sản có điều kiện pháp lý thuận lợi qua Luật đất đai, Luật dân sự, Nghị định, thông tư hướng dẫn phù hợp Nên cần thiết phải phải có đầu tư nghiên cứu nghiêm túc nhằm bước nâng cao hiệu quản lý bất động sản địa bàn thành phố Từ lý nêu trên, Sở Địa - Nhà đất tổ chức đăng ký thực nghiên cứu đề tài khoa học Nâng cao hiệu quản lý bất động sẵn địa bàn thành phố Hồ Chí Minh Trang PHẦN MỘT TONG QUAN 1.- Mục tiêu dé tai: Nhiéu năm qua, công tác quản lý bất động sản thành phố nhiều điều bất cập, việc giái mối quan hệ bất động sắn nhiều thủ tục, giấy tờ đôi lúc việc giải lại phụ thuộc vào tính cá nhân, khơng quán nên gây nhiều phiển hà cho người dân khác, quan quản lý địa — nhà đất chưa nắm quỹ nguồn nhà nên lúng túng việc hoạch định chiến lược phát cảm Mặt đất, triển ngành nhừng năm tới Quản lý bất động sản nhiệm vụ Sở Địa ~ Nhà đất thành phố Quản lý bất động sản làm sở cho việc quy hoạch sử dụng đất xây dựng chiến lược phát triển nhà; tạo điểu kiện giải mối quan hệ giao dịch liên quan đến bất động sản đơn giẩn thuận lợi; đưa việc quản lý bất động sản hệ thống tin học để tăng cường hiệu lực quản lý ngành địa - nhà đất thành phố Đây yêu cầu xúc ngành địa — nhà đất thành phố IH.- Phạm vi để tài : Bất động sản khái niệm gồm có đất, vật kiến trúc, tài sẩn có đất gắn liền với đất với quyền nghĩa vụ kèm theo Mối quan hệ bất động sản chủ yếu dựa sở xác định sở hữu, quyền sử dụng nghĩa vụ có liên quan đến việc giao địch quyền sở hữu sử dụng bất động sản Phạm vi nghiên cứu để tài xác định sáu nội dung, cụ thể sau : Xây dựng sở liệu cấu trúc đữ liệu bất động sản thành phố Hồ Chí Minh Xây dựng phương pháp hình thành hệ thống đữ liệu bất động sản ba cấp : Nâng cao hiệu quần lý bất động sẵn địa bàn thành phố Hồ Chí Minh : Trang - Sở Địa ~ Nhà đất; - Phịng Quản lý thị quận (Phịng Xây dựng thơng vận tải Phịng Địa huyện); Giao - Uy ban nhân dân phường, xã Nghiên cứu để xuất việc lựa chon phan mém tin học thích hợp cơng tác quản lý ngành địa ~ nhà đất thành phố phương pháp xử lý thông tin cấp nêu Xây dựng phương pháp trao đổi thơng tín ba cấp quần lý nêu theo bước phù hợp mang tính kế thừa tiến trình đại hóa dân Xây dựng phương pháp trao đổi thông tin ba cấp nêu với ngành lién quan Kiến trúc sư trưởng, Xây dựng, Thuế, Tư pháp— Công chứng, Giao thơng ~ cơng chánh theo tiến trình đại hóa dẫn Để xuất số quan điểm quản lý bất động sản định chế pháp lý cần bổ sung (nếu có) Nâng cao hiệu quân lý bất động sân địa bàn thành phố Hồ Chí Minh Trang PHẦN HAI HIỆN TRẠNG QUẦN LÝ - SỬ DỤNG BẤT DONG SAN HIỆN NAY VÀ NGUYÊN NHÂN 1.- Tính phức tạp khía cạnh bất động sản : 1.- Về đất đai : Việc quần lý bất động sản nói chung đất đai nói riêng thành phố cịn gặp nhiều khó khăn, cụ thể : - Tình trạng khiếu nại đất chiếm tỷ lệ cao loại khiếu nại người dân; việc giải quyết, xử lý cách hữu hiệu hạn chế hầu hết việc giải quyết, xử lý chiếm nhiều thời gian để kết thúc hỗ sơ - Việc lấn chiếm đất phổ biến làm cho quan quần lý nhà nước phải tìm giải pháp khắc phục hậu cách khó khăn, bị động việc hợp thức hóa việc quy hoạch, xây dựng, cấp đất số nơi thành phố dân tự lấn chiếm, sang nhượng bất hợp pháp; giải vụ việc tranh chấp lâu - Việc giải quyết, xử lý khiếu nại, tranh chấp tốn nhiều công sức, thời gian vụ việc mà nhiều quan xử lý giải khiếu nại, tranh chấp đương bên chưa thỏa mãn lại tiếp tục khiếu nại cấp trên; thông tin bị cắt khúc lưu trữ không tốt nên dẫn đến việc xử lý không thống quan cấp - Việc quản lý đất đai thành phố chưa có đồ địa sổ địa thống Hiện nay, thành phố chưa có đầy đủ đổ địa đo đạc quy theo hệ thống tọa độ thống quốc gia mà trạng đổ sử dụng gồm nhiều loại thành lập theo phương pháp khác nhau, thời điểm khác nhau; địa bàn quận, huyện phải sử dụng hai loại đổ khác nên dẫn đến có số trường hợp trùng lắp, thiếu sót, chơng lấn cấp giấy chứng nhận sử dụng đất cho người đân; việc cập nhật gặp nhiều khó khăn thực tế năm Nâng cao hiệu quân lý bất động sẵn địa bàn thành phố Hồ Chí Minh Trang qua chưa thực việc cập nhật biến động cách có hệ thống thường xuyên, cụ thể : * Khu vực nội thành : -_ Bản đỗ giải từ thời Pháp thành lập từ năm 1907, 1912, 1922, 1926, 1924, 1928, 1930, 1932, 1936, 1906, 1937, 1939 1940 khu vực khác nội thành với loại tỷ lệ 1/500, 1/1000, 1/2000; thành lập từ năm 1961 - 1964 -_ Bản đỗ cải từ thời Mỹ với tỷ lệ 1/500 1/1000; -_ Bản đổ địa lập xong phường Bến Thành, quận Riêng phường 9, quận 11 đo chỉnh lý nên đổ địa hình với tỷ lệ 1/500 * Khu vực quận ven, quận huyện ngoại thành : ` địa thành lập theo Chỉ thị 299/TTg ngày 11.10.1980 Thủ tướng Chính phủ từ năm 1982 - 1985 với tỷ 1é 1/2000 va 1/4000; - Bản - Bản đồ thị 02/CT.UB ngày 18.01.1992 Ủy ban nhân dân thành phố từ năm 1994 - 1997 đổ địa thành lập theo Chỉ với tỷ lệ 1/2000 Cần thiết phải thiết lập nên đồ địa thống phủ kín địa ban thành phố loại để số nhằm đáp ứng tất yêu cầu công tác quản lý thị nói chung Về sổ địa my thành lập cịn nhiều vấn để ton sổ địa dựa nễn đỗ địa có, chưa có loại sổ địa thống phủ kín địa bàn thành phố; cịn trì hệ thống sổ mục kê, sổ cấp GCNQSDBĐ, sổ theo dõi ghi nhận trường hợp giao đất - cho th đất, ngồi cịn có hệ thống sổ theo đối cơng tác hợp thức hóa nhà theo định 6280/QĐ.UB.QLĐT, số theo đối công tác bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước theo Nghị định 61/CP va tới có hệ thống số quản lý nhà — đất tiông qua đợt kê khai đăng ký nhà — đất theo định 3376/Q9.UB.QLĐT Cần thiết phải nghiên cứu thiết lập loại sổ chứa đựng đầy đủ tiêu thức chủ yếu công tác quản lý bất động sản Nâng cao hiệu quân lý bất động sẵn địa bàn thành phố Hồ Chí Mink Trang 2,- VỀ nhà cửa : - Thực trạng quan quản lý nhà nước ngành địa — nhà đất chưa quần lý chặt nguồn nhà thành phố số lượng, thuộc tính quan trọng sở pháp lý nhà sở hữu, sử dụng để xác lập việc giải mối quan hệ cách đơn giản - Từ năm : 1991, việc lập vẽ hién trang nha mdi duge cd quan quản lý ngành ý đưa vào quy định hoạt động giao địch có liên quan; nhiên, có điểu bất cập chưa có biện pháp xác lập thống đặt thành quy định liên quan vẽ trạng nhà đỗ vị trí đất nhà nên dẫn đến số trường có hợp hai bên phải chỉnh lại vẽ quan thẩm quyền kiểm tra xác nhận nhà ~ Giải vấn để có liên quan đến tính pháp lý sách cải cịn bị phối nhiều văn pháp quy liên quan đến tạo, đơi có chồng chéo tất khó giải cách thống diện cồn để kéo dài làm cho người dân có sở hữu sử dụng nhà thuộc nhà khơng thể giải số quan hệ có liên quan đến nước ngồi điện nhà 2/1V, nhà có người sở hữu sử dụng có yếu tố 3.- Về xây cất: phép phổ - Tình trạng xây cất nhà không giấy phép sai giấy — nhà đất nói biến thời gian qua làm cho việc quản lý ngành địa khó riêng quan, cấp thành phố nói chung gây hậu có khăn việc xử lý việc xử lý góc độ quản lý thiệt hại tài sản công dân, Nhà nước Đứng phù hợp để giải nhà nước có nghiên cứu để có biện pháp, sách biện pháp quan vấn để quy hoạch đô thị, vấn để cấp phép xây dựng, phạm lý xây dựng xử lý chế tài trường hợp vi 4.- Về tài : quan hệ Đây vấn để quan tâm Nhà nước người dân có liên quan đến bất động sản — —_——— Hồ Chí Minh: Nâng cao hiệu quản lý bất động sẵn địa bàn thành phố Trang Với số liệu thống kê qua đợt kê khai đăng ký nhà - đất cho thấy có khoảng 60% tổng số triệu hỗ sơ kê khai diện nhà chưa có giấy tờ hợp pháp Điều nói lên khía cạnh tài quan hệ bất động sắn Vấn để tài vấn để quần lý thường có mâu thuẫn nội đặt toán mà quan phải có sách biện pháp giải cách phù hợp Một điều chắn quần lý tốt thúc đẩy quan hệ kinh tế thuận lợi hơn, Thành phố có triệu nhà; hàng năm có 20.000 trường hợp chuyển dịch bất động sản có xác lập pháp lý đầy đủ 40% số lượng nhà cửa có giấy tờ hợp pháp; chấn số 60% số lượng nhà cửa chưa xác lập đẩy đủ quyền sở hữu sử dụng có nhu cầu chuyển dịch người sử dụng mà Nhà nước không-thể biết không thu kinh phí từ nguồn 5.- Các quan hệ đân có liên quan đến bất động sẵn : Khi nói đến bất động sản người ta nghĩ đến vấn đề pháp lý quan hệ dân có liên quan thừa kế, phân chia tài sản, quyền sở hữu, quyền sử dụng, ủnh trạng tranh chấp, cầm cố, chấp, Trong thời gian qua, việc giải quan hệ dân liên quan đến bất động sản vấn để cần nghiên cứu để có xác lập đắn hơn, cụ thể : - Chính quan quần lý nhà nước đặt trách nhiệm pháp lý thuộc chưa hợp lý giải quan hệ dân liên quan đến bất động sản nên buộc người dân phải liên hệ nhiều quan để lập nhiều thủ tục có liên quan mà khơng xác lập trách nhiệm dân người dân họ có nhu cầu quan hệ giải bất động sản có liên quan - Do phải nhiều quan tham gia quan hệ giải thủ tục bất động sản nêu mà việc trao đổi thơng tin có liên quan quan cịn rất:-hạn chế nên tình trạng giải hồ sơ bất động sẵn thường kéo dài, nhiều công sức thời gian Vấn để đặt cần thiết phải xây dựng phương pháp quan hệ trao đổi thông tin quan có liên quan cách phù hợp, xác nhanh chóng quan hệ bất động sản Nâng cao hiệu quản lý bất động sẵn địa bàn thành phố Hồ Chí Minh Trang 10 IL- Quan hệ quyền quan có liên quan : Năm nhóm thơng tin nêu chứa đựng đầy đủ thông tin bất động sản việc trao đổi thông tin quan quản lý Nhà nước hạn chế việc kết nối thông tin chưa xác lập nên vấn để tổn liên quan đến bất động sản cịn tiếp diễn khơng sớm có giải pháp thích hợp Mặt khác, cịn trường hợp có quan điểm khác quan liên quan đến việc giải quan hệ bất động sản vấn để xây dựng với việc xác lập quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản; việc quản lý sử dụng với việc mua bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước IH.- Việc phân cấp quản lý bất động sẵn : - Việc phân cấp quản lý bất động sản không thống đầu mối mà chồng chéo, tắng mạng nhiều quan quản lý bất động sân khác bất động sản thuộc sở hữu nhà nước quan quản lý gồm ngành địa - nhà đất, Phịng Quản lý cơng sản, Chỉ cục tài doanh nghiệp nên có lúc sơ hở, khơng rạch Mặt khác, việc xây dựng hệ thống thông tin việc trao đổi thông tin cấp chưa xác lập cách day đủ thống - Việc phân cấp vấn để quy hoạch, cấp phép xây dựng thời gian trước cịn nhiễu bất cập, có lúc cơng tác cịn tập trung chưa hợp lý tạo tải không đáp ứng nhu câu người dân - Cồn chưa rõ phân công theo chức quan vấn để quy hoạch sử dụng đất với vấn để quy hoạch kiến trúc đô thị làm hạn chế công tác quần lý bất động sản thành phố, Nâng cao hiệu quân lý bất động sẵn địa bàn thành phố Hồ Chí Minh Trang I1 PHẦN BA ĐỊNH HƯỚNG PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU VÀ CÁCH TIẾP CẬN VẤN ĐỀ I.- Các nội dung pháp lý kỹ thuật quần lý bất động sản : 1.- Cách thiết lập thông tin bất động sản : Thông tổn bất động sản thiết lập năm nhóm thơng tin nêu phan hai, cu thể sau : 1.1- Về đất: - Sốlô; - Số thửa; - Số tờ đổ; - Diện tích :+ Sử dụng chung - Loại đất; - Số sổ địa chính; + Sử dụng riêng - Nguồn gốc; - Các loại giấy tờ pháp lý đất * 1⁄2 Về nhà: -Sốnhà; -DiệntíchXD; - Cấu trúc nhà : + Tường - Loại nhà; - Tổng diện tích sànXD; + Cột + Đà + Sàn + Mái - Nguồn gốc; ~ Các loại giấy tờ pháp lý nhà 1.3- Về xây cất: — - Có giấy phép XD; - Khơng có giấy phép XD; - Xây cất: + Đúng GPXD + Sai GPXD + Thời điểm XD - Đã hồn cơng: - Chưahồncơng, - Xử lý XD 1.4- Nghĩa vụ tài : - Đã thực xong; - Chưa thực xong, 1.5- Các quan hệ dân : - Về chủ sở hữu, sử dụng : +Hotên +Nămsinh + Giấy CM + Thường trú - Tranh chấp, khiếu nại, - Cầm cố, chấp, góp vốn Nâng cao hiệu quân lý bất động sân địa bàn thành phố Hồ Chí Minh Trang 12 Những thông tin nêu xây dựng cách có hệ thống thiết phải áp dụng cơng nghệ tin học vào việc thu thập, xử lý cập nhật khai thác, trao đổi thông tin quan có liên quan Quan điểm thiết lập thơng tin dựa năm nhóm thơng tin nêu việc quản lý đất cách thống có đồng việc cập nhật thông tin số địa đồ địa 2.- Cách theo dõi, cập nhật thơng tin q trình biến động : - Việc cập nhật biến động bất động sắn xác định cập nhật theo ba cấp quần lý từ phường ~ xã, quận — huyện Sở Địa - Nhà đất cập nhật số đồ có dân dẫn nâng cao việc cập nhật thơng tin có đủ điều cơng nghệ tin học Sở Địa — Nha dat xây dựng quy trình cập nhật biến động bất động sẵn với phương pháp thủ công nhằm giải việc cập nhật trước mắt (Phụ lục kèm theo) Trong phạm vi nghiên cứu để tài có đặt việc cập nhật hệ thống tin học có đủ điều kiện thực (Phần demo) Nghiên cứu để xuất định chế pháp lý, phương pháp quản lý : - Quyển sở hữu nhà quyền sử dụng đất xác lập luật định nên cần thiết phải giải tỏa sách ràng buộc làm hạn chế việc thực quyên nghĩa vụ công dân vấn để liên quan đến bất động sản - Việc quản lý bất động sản cần dựa quan điểm công dân chịu trách nhiệm dân đẩy đủ quan hệ liên quan đến bất sản việc kê khai nhà - đất, xin cấp giấy chứng nhận sở sử dụng đến tất quan hệ giao dịch khác; Nhà nước có nhiệm bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp đồng thời tạo điều cho động bữu, trách công dân thực nghĩa vụ có liên quan Nang cao hiệu quản lý bất động sẵn địa bàn thành phố Hỗ Chí Minh- Trang 13 IIL- Các vấn dé tén qua thời kỳ cải tạo XHCN nhà - đất thành phố Hồ Chí Minh : Sau 30.4.1975, Nhà nước có sách cải nhà — đất chế độ cũ cải tạo nhà cho thuê, cải tạo nhà người lực chế độ cũ, cải tạo tư sản; đặc biệt sách có phạm vi ảnh hưởng lớn thành phố quản lý bất động sản mà vấn dé tơn (Phần có báo cáo giai đoạn hai) II- Các vấn để tổn khía cạnh xây dựng, sử dụng đất, nghĩa vụ tài quan hệ dân có liên quan : - Về sử dụng đất: Theo kết khảo sát 12 phường Quận 2, 12 hồi tháng 8/1998 cho thấy khó khăn tơn đọng quần lý đất đai thể sau : * Công tác quy hoạch kế hoạch sử dụng đất chưa pháp lý hóa, nên cơng tác lập họa đồ địa theo quy hoạch đất khơng thực được, sử dụng họa đổ địa cũ, vừa thiếu lại lạc hậu so với biến động đất đai (phần lớn đân không khai báo) Nhận định cấp quận 66,6%, phường Quận 75% 100% cấp phường Quận 12 * Thủ tục hành rườm rà, quy trình phải qua nhiều cấp quản lý sinh rắc rối, phức tạp, nhiễu thời gian, cá dân địa phương gặp khó khăn (quận 100%, phường 66,6%) * Các quận thành lập, máy chưa ổn định, cán kiêm nhiệm nhiều việc, trang thiết bị thiếu lại chưa đồng ảnh hưởng trực tiếp đến công tác quản lý đất đai địa bàn * Đất đai địa bàn quận bị chia cắt quản lý theo tính chất đầu tư, qui mơ dự án phân cấp quần lý vậy, thực tế dự án nhiễu từ thành lập quận đến đất trống * Chính sách thuế chưa phù hợp ảnh hưởng trực tiếp đến việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất việc khuyến khích đầu tư dự án Vì tuyến đường nâng giá sau chuyển từ huyện thành quận lúc hạ tầng khơng có thay đổi Nâng cao hiệu qn lý bất động sẵn địa bàn thành phố Hồ Chí Minh' Trang 14 Với yêu cầu "quản lý chặt chế thị trường bất động sản” việc tổ chức quần lý trình chuyển dịch đất đai chế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, mà chủ yếu xác nhận giá trị bất động sản, điều tiết giá đất đai, bảo đấm công sử dụng đất thành phần kinh tế, xác định giá đất hợp lý để tính thuế chuyển quyển, để giao đất, cho thuê đất, đến bù thiệt hại đất thu có ý nghĩa định Nhưng thực tế quy định pháp luật vấn để dừng lại nguyên tắc chung, chưa tạo hành lang pháp lý đầy di dim bảo cho việc vận hành thị trường bất động sản có quản lý Nhà nước Mặt khác tổ chức quần lý chồng chéo lại không chặt chế máy lẫn thủ tục dẫn đến thiếu thống nhất, bất cập gây phiển hà nhiều cho địa phương lẫn người dân - Về quản lý xây dựng nhà : Kết phân loại nhà phường thí điểm (P Bến Thành, P Quận 11,P Đông Hưng Thuận Quận 12) kê khai đăng ký nhà đất, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất cho thấy * Tổng số 13.351 nhà có 353 nhà (2,64%) loai |, 2.680 nha Nhu (20,02%) loai 2, 8.182 nha (61,15%) loai 3, nha (0,01%) loai > vay, đa số nhà chưa có giấy tờ hợp lệ, quận thành lập tỉ lệ nhà xây dựng không phép cao (P Đông Hưng Thuận Quận 12 chiếm t lệ 93,36%) * Thống kê Quận 1, 5, Hóc Mơn cấp phép xây đựng năm 2.835 trường hợp phải xử lý 4.486 trường hợp xây dựng không phép sai phép (gần gấp lần) * Đối với quận (huyện) Phịng quần lý thị phải trực tiếp giải 24 loại hỗ sơ (đính kèm danh mục) Từng loại hồ sơ có quy trình thủ tục tương ứng Việc luân chuyển hồ sơ, thụ lý văn quản lý Nhà nước có liên quan đến bất động sản phức tạp, thời gian từ tuần đến 4-5 tháng (đính kèm qui trình) ' Loại L: nhà có giấy chứng nhận quyền sở hữn nhà đất theo Nghị định 61/CP Loại 2: nhà có giấy tờ hợp lệ theo điều QÐ 6280/QDUB.QLDT Loại 3: nhà chưa có giấy tờ hợp lệ Loại 4: nhà người nước định cư Việt Nam ro Nâng cao hiệu quân lý bất động sẵn địa ban thành phố Hơ Chí Minh Trang 15 * Hồ sơ nhà đất phần lớn phải qua ba cấp giải quyết: phường quận - ngành Thành phố Tại cấp có nội dung, yêu cầu quản lý riêng không thống cấp quận (huyện) * Người dân nhiều thời gian, công sức lo thủ tục nhà đất lúc hệ thống cập nhật quản lý bất động sản nhiều khiếm khuyết làm tăng tính phức tạp công việc quản lý phức tạp, rối rắm từ trước đến Qua điều tra trực tiếp 20 người dân nộp hồ sơ xin hợp thức hóa sở hữu nhà sử dụng đất cho thấy việc giải hổ sơ nhà ba cấp sau : 89% thời gian từ — 10 ngày - Cấp phường : - Phòng Quản lý đô thị quận : 26,3% (3 — 10 ngày), 26,3% (11 — 20 ngày), 26,3% (21 — 30 ngày) ~ UBND quận, huyện : 25% (3 — 10 ngày), - Kiến trúc sư trưởng : 33% (11-— 20 ngày), 33% (21 — 30 ngày) 25% (3 — 10 ngày), 43,5% (11 — 20 ngày), 21% (21 — 30 ngày) - Phịng Cơng chứng : 75% (3 — 10 ngày), - Phòng thuế trước bạ : 40% 60% 20% 26% 43% - Sỡ Địa - Nhà đất ; 25% (11— 20 ngày) (3 — 10 ngày), (11 — 20 ngày) (3 — 10 ngày), (21 - 30 ngày), (3 — tháng) Được hỏi thứ tự ưu tiên quản lý nhà — đất trả lời : (1) Bớt giấy tờ không cần thiết; (2) Giảm bớt thời gian; (3) Bớt đầu mối giải Nâng cao hiệu quân lý bất động sân địa bàn thành phố Hồ Chí Minh Trang 16 :| 1V.- Các định chế quản lý bất động sản giải pháp áp dụng : ' ị (Phần nghiên cứu này, cụ thể hóa báo cáo giai đoạn hai) V.- Nghiên cứu kinh nghiệm số nước giới : Đã thực dịch số tài liệu nước gồm tài liệu CITYNET quần lý đất đô thị, tài liệu Pháp địa Pháp, tài liệu Tây Úc số góp ý kiến quản lý bất động sản Việt Nam (Phụ lục kèm theo) Nâng cao hiệu quản lý bất động sản dia bàn thành phố Hồ Chí Minh” Trang l7 PHAN BON ĐỀ XUẤT MỘT SỐ NOI DUNG NANG CAO HIEU QUA QUAN LY BAT DONG SAN I.- Đề xuất quan điểm quản lý : Quần lý bất động sản trước hết phải dựa sở pháp lý đẩy đủ hành, xác định rõ : - Cá nhân tổ chức có trách nhiệm dân đầy đủ nghĩa vụ chủ sở hữu, chủ sử dụng bất động sản mà kê khai, đăng ký, - Các tổ chức có chức đo vẽ trạng vị trí nhà - đất chịu trách nhiệm đủ mặt kỹ thuật độ xác kích thước, hình dang va vi tri nhà — đất thực > Co quan quan ly Nha nước có trách nhiệm ghỉ nhận đăng ký sở hữu, sử dụng, lập thủ tục để cấp giấy chứng nhận bảo hộ quyền sở hữu sử dụng bất động sản chủ sở hữu, chủ sử dụng thông qua hoạt động giao dịch bất động sản - Mọi tranh chấp phát sinh nghĩa vụ liên quan đến bất động sắn Tòa án giải II.- Đề xuất định chế cần bổ sung : - Để nghị Trung ương sớm có chủ trương giải việc xác lập quyền nghĩa vụ công dân bất động sản họ theo luật định diện nhà 2/V, điện vắng chủ sớm có xác lập nghĩa vụ chủ sở hữu, chủ sử dụng có yếu tố nước ngồi bất động sản có liên quan - Với mục tiêu thực cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà sử dụng đất đô thị theo yêu câu quản lý bất động sản thành phố nói riêng vòng ba năm; với số lượng khoảng 60% tổng triệu nhà chưa có giấy tờ hợp pháp xem xét cấp giấy chứng Nâng cao hiệu quân lý bất động sẵn địa bàn thành phố Hồ Chí Minh Trang l8 nhận với mục tiêu đặt cần có định chế việc phân cấp ký ban hành giấy chứng nhận nêu trên, cụ thể để nghị trung ương có chủ trương cho phép Ủy ban nhân dân thành phố phân cấp cho Ủy ban nhân dân quận, huyện ký ban hành giấy chứng nhận sở hữu nhà sử dụng đất cá nhân diện nhà biệt thự cơng trình có quy mơ lớn - Để xuất có định chế việc quy định đầu mối quản lý toàn bất động sản địa bàn thành phố III.- Phương pháp nâng cao hiệu quản lý : Qua thực tế công tác quản lý ngành địa - nhà đất thành phố đầu tư nghiên cứu để tài này, xin để số phương pháp sau : 1.- Trước hết cần xây dựng hệ thống sở liệu bất động sản : - Hệ thống sở liệu bất động sản xác định bao gồm liệu hình học (đổ họa) liệu phi hình học (thuộc tính) - Phương pháp hình thành sở liệu : + Dữ liệu hình học dựa đổ có ứng cơng nghệ tin học để số hóa nên đổ bao gồm đồ địa đổ địa hình Sở Địa — Nhà đất quản lý + Dữ liệu phi hình học hình thành qua kết kê khai đăng ký nhà - đất từ ngày 01.8.1999; số liệu công tác đăng bộ, công tác cấp giấy chứng nhận sử dụng đất nông nghiệp, công tác giao — thuê đất, công tác bán nhà thuộc sở hữu nhà nước, công tác quản lý nhà thuộc sở hữu nhà nước tổ chức thu thập ứng dụng công nghệ tin học để thực việc rà soát, xử lý, đối chiếu với hình thành số thống để quản lý theo ba cấp - Cơ sở liệu bất động sản phải đáp ứng yêu cầu : + Phù hợp với yêu cầu quan lý đô thị thành phố; + Phù hợp chuẩn thông tin quan trung ương Tổng cục Địa Bộ Xây dựng; Nâng cao hiệu quản lý bất động sẵn địa bàn thành phố Hệ Chí Minh Trang 19 + Có kết nối hồn chỉnh hai loại sở đữ liệu hình học phi hình học để đáp ứng yêu cầu quản lý bất động sản - Xây dựng quy trình cập nhật biến động thông tin bất động sản quy trình kết nối thơng tin ba cấp quản lý dần dân kết nối thông tin với quan có liên quan đến bất động sản với Văn phòng UBND thành phố tiến tới nối mạng với quan trung ương theo tiến trình bước đại hóa theo điểu kiện phù hợp 2.- Cần nghiên cứu xây dựng quy trình phù hợp để giải quan hệ bất động sẵn : - Thay đổi quy trình xét cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà sử dụng đất (QÐ 6280) theo hướng đơn giản, ngần gọn đồng thời xác lập cụ thể quan điểm quản lý bất động theo luật định rõ ràng (Phụ lịc kèm theo) - Xây dựng quy trình cấp giấy chứng nhận sở hữu cơng trình sử dụng đất thị phù hợp với quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất - Thay đổi quy trình giao — thuê đất phù hợp luật định thoe hướng ngắn gọn, hợp lý (Phụ lục kèm theo) 3.- Tập trung đầu tr để đẩy nhanh công tác đo đạc lập đồ địa theo cơng nghệ tạo điểu kiện sớm có nên đổ thống cơng tác quản ly bất động sản quản ly đô thị thành phố IV.- Ứng dụng công nghệ tin-học : Bất động sản thành phố có khối lượng lớn, liệu bất động sản gồm hai loại liệu hình học phi hình học nên phải đặt vấn dé kết nối bai loại đữ liệu này; ngồi việc giải cho cơng tác quản lý bất động sản thành phố phải đáp ứng theo yêu cầu quần lý ngành từ trung ương (Tổng cục Địa Bộ Xây dựng) Do đó, việc lựa chọn phân mềm công tác quản lý bất động sản phải xem xét kỹ nhiều khía cạnh có chun sâu kỹ thuật (Phụ lục kèm theo) Nâng cao hiệu quản lý bất động sẵn địa bàn thành phố Hồ Chí Minh Trang 20 PHẦN NĂM KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 1.- Quản lý bất động sản vấn để xúc công tác quản lý ngành địa - nhà đất thành phố, cần thiết phải có đầu tư nghiên cứu nghiêm túc để tài nhằm bước nâng cao hiệu quản lý bất động sản góp phần dp ting yêu cầu quản lý thị nói chung thành phố 2.- Vấn để quản lý bất động sản rộng, nhiên phạm vỉ nghiên cứu để tài xác định co ban đủ với yêu cầu đặt ra, nên cần thiết tiếp tục có nghiên cứu chuyên sâu lập dự án khả thi vấn để để tài đặt nhằm thực hóa cho việc bước nâng cao hiệu quần lý bất động sản thành phố 3- Để tài có liên quan đến nhiều quan thành phố nên cần hổ trợ phối hợp quan có liên quan việc thực bước để tài 4.~ Một số dé nghị định chế nêu để tài cÂn có quan tâm Ủy ban nhân dân thành phố, quan thành phố quan trung ương có liên quan giải với mục tiêu đạt hiệu công tác quần lý bất động sản thành phố nói riêng 5.- Ban Chủ nhiệm để tài mơng Hội đồng khoa học đóng góp ý kiến để Ban Chủ nhiệm để tài hoàn tất để tài giai đoạn hai thời gian tới Ce CHỦN NHIỆM ĐỀ TÀI vếĐẤT GIÁM ĐỐC SỞ ĐỊA CHÍNH - NHÀ Cử nhân Nguyễn Minh Dũng nn rr Nâng cao hiệu quân lý bất động sân địa bàn thành phố Hồ Chí Minh Trang 21