Hoàn thiện cơ chế chính sách huy động nguồn lực phục vụ công tác chỉnh trang đô thị trên địa bàn thành phố hồ chí minh

ỦY BAN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ CHÍ MINH VIỆN NGHIÊN CỨU PHÁT TRIỂN ***** o0o ***** BÁO CÁO TỔNG HỢP KẾT QUẢ ĐỀ TÀI NCKH: HỒN THIỆN CƠ CHẾ, CHÍNH SÁCH HUY ĐỘNG NGUỒN LỰC PHỤC VỤ CÔNG TÁC CHỈNH TRANG ĐƠ THỊ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH (Tài liệu sau nghiệm thu thức) Chủ nhiệm đề tài: TS Dư Phước Tân Thành phố Hồ Chí Minh, tháng 12 năm 2017 ỦY BAN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ CHÍ MINH VIỆN NGHIÊN CỨU PHÁT TRIỂN ***** o0o ***** BÁO CÁO TỔNG HỢP KẾT QUẢ ĐỀ TÀI NCKH: HỒN THIỆN CƠ CHẾ, CHÍNH SÁCH HUY ĐỘNG NGUỒN LỰC PHỤC VỤ CÔNG TÁC CHỈNH TRANG ĐÔ THỊ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH (Tài liệu sau nghiệm thu thức) TS Dư Phước Tân ThS Trịnh Thị Minh Châu Thực hiện: Thư ký đề tài: Tham gia khảo sát viết chuyên đề:             ThS Nguyễn Thị Vân Trang ThS Lê Thanh Liêm KTS Lê Trần Kiên ThS Vương Tịnh Mạch ThS Trần Nhật Nguyên ThS Nguyễn Mai Anh ThS Nguyễn Thị Cẩm Vân ThS Lê Hồng Nhật ThS Nguyễn Ngọc Phước Đại KS Đào Thị Hồng Hoa CN Phan Đình Phước ThS Vương Đình Huy  CN Nguyễn Dương Minh Hoàng XÁC NHẬN CỦA TỔ CHỨC CHỦ TRÌ NHIỆM VỤ (Thủ trưởng ký, ghi rõ họ tên đóng dấu) CHỦ NHIỆM NHIỆM VỤ (Ký ghi rõ họ tên) Thành phố Hồ Chí Minh, tháng 12 năm 2017 MỤC LỤC MỘT SỐ CHỮ VIẾT TẮT SỬ DỤNG TRONG ĐỀ TÀI v MỞ ĐẦU I Lý thực đề tài II Mục tiêu, nội dung phạm vi nghiên cứu Mục tiêu tổng quát 2 Mục tiêu cụ thể (nội dung tương ứng) 3 Phạm vi nghiên cứu III Tổng quan vấn đề nghiên cứu Thuật ngữ (các khái niệm) sử dụng đề tài Về văn đạo Thành ủy Ủy ban nhân dân thành phố có liên quan Tổng quan đề tài nghiên cứu IV PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU Khung nghiên cứu đề tài Phương pháp nghiên cứu CHƯƠNG MỘT 10 TÌNH HÌNH THỰC HIỆN CƠNG TÁC CHỈNH TRANG ĐÔ THỊ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH TRONG THỜI GIAN QUA VÀ NHỮNG VẤN ĐỀ ĐẶT RA 10 I CƠ SỞ LÝ THUYẾT KHOA HỌC VỀ CÁC NGUỒN LỰC TÀI CHÍNH ĐƠ THỊ, CĨ KHẢ NĂNG HUY ĐỘNG 10 Sử dụng vốn ngân sách 11 Sự tham gia tư nhân 11 Các kỹ thuật tài trợ dựa vào đất đai 13 Mua, bán quyền phát triển 13 Huy động thông qua định chế tài chuyên biệt 13 III ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG HUY ĐỘNG NGUỒN LỰC TRONG THỜI GIAN QUA (TỪ 2005-2015) 15 Dự án xây mới, thay chung cư hư hỏng, xuống cấp 25 Dự án nâng cấp, chỉnh trang khu dân cư hữu 29 Viện Nghiên cứu phát triển Thành phố Hồ Chí Minh, tháng 12 năm 2017 i IV THAM KHẢO KINH NGHIỆM TRONG VÀ NGOÀI NƯỚC LIÊN QUAN ĐẾN HUY ĐỘNG NGUỒN LỰC PHỤC VỤ CÔNG TÁC CHỈNH TRANG ĐÔ THỊ 31 Tham khảo kinh nghiệm dự án cải tạo, chỉnh trang khu dân cư Xóm Cải Q.5 (thực TPHCM vào năm 1993-1995) 31 Tham khảo kinh nghiệm thành phố/ quốc gia khác công tác chỉnh trang đô thị 34 CHƯƠNG HAI 39 PHÂN TÍCH KHUNG CHÍNH SÁCH, PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH LIÊN QUAN ĐẾN HUY ĐỘNG TÀI CHÍNH NGỒI NGÂN SÁCH ĐÃ ÁP DỤNG VÀ CHƯA ÁP DỤNG 39 I PHÂN TÍCH CÁC VĂN BẢN PHÁP LÝ LIÊN QUAN CHƯƠNG TRÌNH GIẢI TỎA, DI DỜI TỔ CHỨC LẠI CUỘC SỐNG CỦA CÁC HỘ DÂN SỐNG TRÊN VÀ VEN KÊNH RẠCH, CÒN HIỆU LỰC CHO ĐẾN NAY 39 Hầu hết văn quy định giải tỏa, di dời, tái định cư hộ ven kênh rạch hoàn thiện 39 Một số vướng mắc phát sinh qua thực tiễn triển khai 43 PHÂN TÍCH CÁC VĂN BẢN PHÁP LÝ TRIỂN KHAI CHƯƠNG TRÌNH THAY THẾ CHUNG CƯ HƯ HỎNG, XUỐNG CẤP, CÒN HIỆU LỰC CHO ĐẾN NAY 56 Các quy định pháp lý cải tạo chung cư hư hỏng, xuống cấp hầu hết hoàn thiện 56 Phân tích số khó khăn phát sinh q trình triển khai 62 III PHÂN TÍCH VĂN BẢN PHÁP LÝ LIÊN QUAN CHƯƠNG TRÌNH CẢI TẠO, CHỈNH TRANG, NÂNG CẤP KHU DÂN CƯ HIỆN HỮU 66 Các văn pháp lý hiệu lực 66 Một số khó khăn phát sinh thực thi văn pháp lý hành 70 Phân tích văn pháp lý liên quan mơ hình tái điều chỉnh đất đai để vận dụng 73 CHƯƠNG BA 81 ĐỀ XUẤT CƠ CHẾ, CHÍNH SÁCH KIẾN NGHỊ TRUNG ƯƠNG VÀ GIẢI PHÁP CỦA THÀNH PHỐ TRONG HUY ĐỘNG NGUỒN LỰC PHỤC VỤ CÔNG TÁC CHỈNH TRANG ĐÔ THỊ GIAI ĐOẠN 2016-2020 81 Viện Nghiên cứu phát triển Thành phố Hồ Chí Minh, tháng 12 năm 2017 ii I NHU CẦU HỒN THIỆN CƠ CHẾ CHÍNH SÁCH LÀ CẤP THIẾT TỪ THÁCH THỨC CHỈ TIÊU ĐẶT RA KHÁ CAO VÀ ÁP DỤNG “XÃ HỘI HÓA” NGUỒN VỐN HUY ĐỘNG ĐỂ TRIỂN KHAI (2015-2020) 81 Thách thức tiêu kế hoạch chương trình chỉnh trang thị nhiệm kỳ 20152020 cao 81 Thách thức huy động nguồn lực tài ngồi ngân sách 82 Kết đạt chương trình khiêm tốn 83 II XÂY DỰNG CÁC NGUYÊN TẮC HUY ĐỘNG NGUỒN LỰC PHỤC VỤ CHỈNH TRANG ĐÔ THỊ (2016-2020) 84 Nguyên tắc 1: Cần giải chia sẻ lợi ích hài hịa Nhà nước, Nhà đầu tư Hộ dân 84 Nguyên tắc 2: Cần điều tiết bổ sung nguồn thu (thuế, phí) sau kết chỉnh trang giá đất gia tăng, dựa vào khai thác nguồn thu ban đầu 85 Nguyên tắc 3: Huy động nguồn lực tài khơng hình thức vốn đầu tư, mà cịn hình thức sáng kiến ứng dụng khoa học kỹ thuật, tiết giảm chi phí đầu tư, theo phương án tối ưu 85 Nguyên tắc 4: Cần phối hợp, chia sẻ nguồn lực huy động chương trình nhánh, tạo gói giải pháp tổng hợp để thu hút nhà đầu tư 86 Nguyên tắc 5: Tiết kiệm thời gian (giảm chi phí thời gian) cho chủ đầu tư, đồng nghĩa giảm nguồn lực đầu tư đẩy nhanh tiến độ dự án 86 III ĐỀ XUẤT CÁC NGUỒN LỰC TÀI CHÍNH NGỒI NGÂN SÁCH CĨ KHẢ NĂNG HUY ĐỘNG QUA KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI 86 Lượng hóa mức độ quan trọng phương thức huy động nguồn lực tài 86 Đề xuất nguồn lực tài chủ yếu cần tiếp tục huy động TPHCM 88 IV ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠ CHẾ, CHÍNH SÁCH HUY ĐỘNG NGUỒN LỰC PHỤC VỤ CÔNG TÁC CHỈNH TRANG ĐÔ THỊ 90 Đề xuất giải pháp hoàn thiện CƠ CHẾ huy động nguồn lực 90 Đề xuất giải pháp hồn thiện CHÍNH SÁCH huy động nguồn lực 96 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 102 I KẾT LUẬN 102 II.KIẾN NGHỊ .102 Kiến nghị Trung ương 103 Viện Nghiên cứu phát triển Thành phố Hồ Chí Minh, tháng 12 năm 2017 iii Kiến nghị Ủy ban nhân dân Thành phố 104 TÀI LIỆU THAM KHẢO 106 PHỤ LỤC 110 PHỤ LỤC 2: 113 Viện Nghiên cứu phát triển Thành phố Hồ Chí Minh, tháng 12 năm 2017 iv MỘT SỐ CHỮ VIẾT TẮT SỬ DỤNG TRONG ĐỀ TÀI * Tiếng Anh PPP- Public Private Partnership Hợp tác công tư BOT- Build Operate Transfer Xây dựng – Khai thác – Chuyển giao BT- Built- Transfer Xây dựng- Chuyển giao TDR- Transferable Development Right Nhượng quyền phát triển FAR- Floor Area Ratio Hệ số sử dụng đất ODA- Official Development Assistance Viện trợ phát triển thức WB- World Bank Ngân hàng giới * Tiếng Việt TPHCM- Thành phố Hồ Chí Minh HSSDĐ- Hệ số sử dụng đất CSHT- Cơ sở hạ tầng NSNN- Ngân sách nhà nước Viện Nghiên cứu phát triển Thành phố Hồ Chí Minh, tháng 12 năm 2017 v Báo cáo tổng hợp đề tài nghiên cứu khoa học: “Hồn thiện chế sách huy động nguồn lực phục vụ công tác chỉnh trang thị địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh” MỞ ĐẦU I LÝ DO THỰC HIỆN ĐỀ TÀI Trong Chương trình đột phá nhiệm kỳ Đại hội Đảng Thành phố lần thứ X (2016-2020), có chương trình chỉnh trang phát triển thị, chương trình có ý nghĩa quan trọng giai đoạn Mục tiêu chương trình nhằm tổ chức lại sống dân cư, cải thiện điều kiện sống, tăng mức độ tiếp cận người dân với dịch vụ công; tạo môi trường sống tốt hơn, hợp lý, hài hịa với khơng gian kiến trúc, cảnh quan xung quanh; phù hợp với phát triển chung thị đặc biệt; góp phần nâng cao chất lượng sống nhân dân nhằm hướng đến mục tiêu xây dựng thành phố có chất lượng sống tốt, văn minh, đại nghĩa tình Chương trình chỉnh trang phát triển đô thị bao gồm chương trình nhánh triển khai, bao gồm: (a) Di dời tổ chức lại sống người dân sống ven kênh, rạch; (b) Xây dựng mới, thay chung cư cũ, hư hỏng, xuống cấp; (c) chỉnh trang, nâng cấp khu dân cư hữu; (d) xây dựng, phát triển khu đô thị đồng bộ, văn minh, đại Bốn chương trình nhánh này, thực tế thuộc nhóm vấn đề: chỉnh trang phát triển, nhóm vấn đề chỉnh trang (liên quan chương trình nhánh đầu tiên) đặt thiết Do vậy, đề tài chủ yếu tập trung nghiên cứu chương trình nhánh đấu tiên Căn theo tình hình triển khai năm trước (2011-2015), nhóm vấn đề chỉnh trang đô thị gặp phải nhiều vướng mắc, ảnh hưởng tiến độ triển khai nhiệm kỳ năm tới (2016-2020), đặc biệt chương trình nhánh chỉnh trang thị triển khai với nhiều tiêu đặt cao, nguồn lực triển khai xác định chủ yếu dựa vào nguồn lực khai thác từ “xã hội hóa”, hạn chế sử dụng vốn ngân sách Thành phố phấn đấu giải tỏa di dời gần 20.000 nhà ven tuyến kênh rạch giai đoạn 2016 - 2020, để hướng đến năm 2025 hoàn thành toàn mục tiêu giải tỏa, di dời toàn tổ chức lại sống người dân sống ven kênh rạch, để thực chỉnh trang đô thị dọc hai bên bờ kênh, rạch Thành phố tiếp tục di dời, tháo dỡ xây dựng thay chung cư hư hỏng, xuống cấp; phấn đấu từ đến năm 2020 thực tháo dỡ 120.000m2 sàn chung cư cũ hư hỏng, xây dựng 240.000m2 sàn chung cư thay chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp, kết hợp chỉnh trang đô thị nhằm tạo khu nhà có chất lượng tốt hơn, đồng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội Đồng thời, chương trình nâng cấp đô thị Thành phố đề xuất, dự kiến thực địa bàn 18 quận/huyện bao gồm 06 hạng mục 09 dự án thành phần, 02 dự án nâng cấp hạ tầng cấp nâng cấp sở hạ tầng cấp 1, khu dân cư thu nhập thấp, giải mục tiêu cấp thiết chỉnh trang, nâng cấp đô thị khu dân cư địa bàn thành phố hữu Phấn đấu đến năm 2020, Thành phố đầu tư cải thiện dịch vụ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội môi trường đô thị, nâng cấp dần khu Viện Nghiên cứu phát triển Thành phố Hồ Chí Minh, tháng 12 năm 2017 Báo cáo tổng hợp đề tài nghiên cứu khoa học: “Hồn thiện chế sách huy động nguồn lực phục vụ công tác chỉnh trang đô thị địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh” dân cư lụp xụp, khu dân cư thu nhập thấp theo dự án nâng cấp hạ tầng kỹ thuật, cải thiện vệ sinh môi trường, nâng cấp hẻm để chỉnh trang đô thị Theo nhận định Hiệp hội bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh, nguyên nhân chậm trễ việc triển khai chương trình nhánh nêu chưa có chế, sách phù hợp huy động nguồn lực nên doanh nghiệp, nhà đầu tư chưa mặn mà tham gia Khó khăn lớn làm hài hòa trách nhiệm, quyền lợi Nhà nước, chủ đầu tư người dân tham gia cơng trình chỉnh trang thị nói chung, chương trình cải tạo thay chung cư hư hỏng xuống cấp Chương trình di dời tổ chức lại sống người dân sống ven kênh, rạch Trong lúc nhu cầu cần hoàn thiện chế sách huy động nguồn lực để đẩy nhanh tiến độ chương trình cải tạo thay chung cư hư hỏng chương trình di dời tổ chức lại sống người dân sống ven kênh, rạch; cấp bách, với khối lượng đề theo kế hoạch 2016-2020 lớn Do vậy, không nghiên cứu đề xuất kịp thời giải pháp nhằm hoàn thiện chế sách huy động nguồn lực; ảnh hưởng không nhỏ đến kết đạt Chương trình chỉnh trang thị vịng năm tới Trên sở đó, số câu hỏi nghiên cứu đặt là: (1) Thực trạng triển khai chương trình chỉnh trang thị thời gian qua nào? (2) Cách thức huy động nguồn vốn “xã hội hóa” chương trình vừa qua sao? (3) Những tồn phát sinh trình huy động nguồn lực để triển? Nguyên nhân giải pháp ban đầu? (4) Những kiến nghị Trung ương, Thành phố giải pháp cần đề xuất bổ sung, để góp phần hồn thiện chế sách có, nâng cao hiệu huy động nguồn lực tài ngồi ngân sách, thực thành cơng chương trình chỉnh trang thị Thành phố Hồ Chí Minh Để trả lời câu hỏi nêu trên, cần thiết phải tiến hành nghiên cứu, đánh giá, tổng kết thực tiễn triển khai thời gian qua, tham khảo kinh nghiệm nước lân cận có học kinh nghiệm đúc kết từ mơ hình chỉnh trang thị, đặc biệt lĩnh vực huy động nguồn lực ngồi ngân sách tham gia vào chương trình; đồng thời tổ chức lấy ý kiến chuyên gia có liên quan vấn đề Đó lý thực đề tài nghiên cứu II MỤC TIÊU, NỘI DUNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU Mục tiêu tổng quát Đề xuất giải pháp hoàn thiện chế sách huy động nguồn lực phục vụ trực tiếp chương trình chỉnh trang, phát triển thị địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh Viện Nghiên cứu phát triển Thành phố Hồ Chí Minh, tháng 12 năm 2017 Báo cáo tổng hợp đề tài nghiên cứu khoa học: “Hồn thiện chế sách huy động nguồn lực phục vụ công tác chỉnh trang đô thị địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh” Mục tiêu cụ thể (nội dung tương ứng) 2.1 Phân tích thực tiễn tình hình thực chỉnh trang thị năm qua vấn đề đặt cần giải quyết; 2.2 Phân tích khung sách, pháp luật hành cụ thể, xác bất cập chế, sách mà thành phố gặp phải 2.3 Đề xuất hoàn thiện chế sách để kiến nghị Trung ương giải pháp Thành phố, kiến nghị trước giải pháp, vấn đề chín mùi q trình nghiên cứu Phạm vi nghiên cứu 3.1 Về không gian: Đề tài nghiên cứu chủ yếu địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh 3.2 Về thời gian: Đề tài tiến hành đánh giá, tổng kết thực tiễn triển khai dự án chỉnh trang đô thị liên quan đến chương trình nhánh chỉnh trang thị, chủ yếu giai đoạn từ 2005 đến 2015 thời điểm nay, qua đúc kết kinh nghiệm, vấn để đặt giải đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện chế sách huy động nguồn lực phục vụ chương trình chỉnh trang đô thị giai đoạn 2015-2020 Kinh nghiệm nước tổng quan nghiên cứu với thời gian dài 3.3 Về vấn đề nghiên cứu: (giới hạn nghiên cứu) - Đề tài tập trung nghiên cứu nội dung chương trình nhánh chương trình đột phá chỉnh trang phát triển thị có nhiều vướng mắc chế sách huy động nguồn vốn ngân sách: i) ) Di dời tổ chức sống người dân ven kênh rạch; ii) Thay chung cư xuống cấp ; iii) Chỉnh trang nâng cấp khu dân cư hữu Khơng nghiên cứu chương trình nhánh xây dựng, phát triển khu đô thị đồng bộ, văn minh, đại - Tập trung vào chế sách huy động nguồn lực tài ngồi ngân sách phục vụ công tác chỉnh trang đô thị, không sâu vào phân tích chế sách huy động nguồn lực nói chung III TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU Thuật ngữ (các khái niệm) sử dụng đề tài 1.1 Chỉnh trang thị gì?  Theo Nghị định 11/2013/NĐ-CP Quản lý đầu tư phát triển thị, Chính phủ ban hành ngày 14 tháng 01 năm 2013, Điều Giải thích từ ngữ: Viện Nghiên cứu phát triển Thành phố Hồ Chí Minh, tháng 12 năm 2017 Báo cáo tổng hợp đề tài nghiên cứu khoa học: “Hoàn thiện chế sách huy động nguồn lực phục vụ công tác chỉnh trang đô thị địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh” * ĐÚC KẾT CHƯƠNG III: - Chỉ tiêu đặt chương trình chỉnh trang thị cao nguồn lực huy động chủ yếu ngân sách, thách thức to lớn đặt mà nhiệm vụ đề tài phải góp phần giải Đề tài đề xuất nguyên tắc huy động nguồn lực tài ngồi ngân sách từ kết nghiên cứu đề tài, đó, có nhấn mạnh đến nguyên tắc: “Khi thực dự án chỉnh trang, cần đảm bảo chi hài hòa lợi ích (lợi ích nhà nước, lợi ích nhà đầu tư lợi ích người dân)” Đây nguyên tắc chủ đạo để huy động nguồn lực Bên liên quan cách hợp lý công Đây sở để hoàn thiện chế sách nhằm huy động nguồn lực phục vụ chỉnh trang đô thị - Trong nguồn lực cần huy động phục vụ chương trình chỉnh trang thị, nguồn lực đánh giá hiệu quả, cần tiếp tục khai thác phân theo theo thứ tự ưu tiên qua kết phát phiếu thăm dò, bao gồm: (a) Huy động nguồn lực từ phương thức bán quyền phát triển; (2) Huy động từ phương thức tài trợ dựa vào đất đai; (3) Huy động từ phương thức tham gia tư nhân (4) Huy động nguồn lực thơng qua định chế tài chun biệt Đây nguồn lực cần tập trung khai thác cho hiệu - Qua tham khảo học kinh nghiệm giải pháp số tiêu quy hoạch áp dụng số nước Ấn Độ, Trung Quốc, có nhóm giải pháp chi tiết, gắn với tiêu định lượng khuyến cáo để áp dụng công tác chỉnh trang thị TPHCM, bao gồm: (a) Nhóm giải pháp tiêu di dời, tái định cư; (b) Nhóm giải pháp tiêu áp dụng ưu đãi doanh nghiệp tham gia đầu tư (c) Nhóm giải pháp tiêu áp dụng để tạo nguồn vốn đầu tư - Ngoài ra, giải pháp để hồn thiện chế, sách huy động nguồn lực phục vụ công tác chỉnh trang đô thị đề xuất cụ thể, góp phần nâng cao hiệu triển khai chương trình * * * Viện Nghiên cứu phát triển Thành phố Hồ Chí Minh, tháng 12 năm 2017 101 Báo cáo tổng hợp đề tài nghiên cứu khoa học: “Hồn thiện chế sách huy động nguồn lực phục vụ công tác chỉnh trang thị địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh” KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ I KẾT LUẬN Đề tài đánh giá làm rõ thách thức tiêu thực chương trình chỉnh trang phát triển đô thị năm tới tổng hợp nhu cầu vốn đầu tư cho chương trình nhánh thuộc Chương trình chỉnh trang thị lớn, chưa kể thách thức từ chủ trương xã hội hóa đầu tư phương thức chủ đạo triển khai chương trình chỉnh trang thị Cho đến (từ 12/2015 đến 9/2017), Thành phố triển khai di dời 502 nhà ven kênh rạch, triển khai cải tạo 12 chung cư theo kế hoạch thay chung cư hư hỏng xuống cấp địa bàn Thành phố3 Với kết nay, dự báo kết hoàn thành tiêu chỉnh trang đô thị nhiệm kỳ 2015-2020 không mong đợi phụ thuộc lớn vào việc sáng tạo đột phá để hồn thiện chế sách để huy động nguồn lực tài ngồi ngân sách mang tinh khả thi hiệu quả, để giải toán khó khăn huy động nguồn lực Qua đánh giá kết chỉnh trang đô thị nhiệm kỳ trước, bên cạnh nguồn lực ngân sách chủ yếu, Thành phố nỗ lực huy động thêm nguồn lực ngân sách phục vụ dự án chỉnh trang đô thị (a) Nguồn vốn tài trợ dựa vào đất đai (b) Nguồn vốn khai thác dựa vào tiêu quy hoạch; kết đạt khiêm tốn Kết nghiên cứu nhấn mạnh đến việc khuyến cáo nghiên cứu áp dụng mơ hình chỉnh trang đô thị áp dụng thông qua phương pháp tái điều chỉnh đất đai TPHCM, theo chế xây dựng mối quan hệ nhà nước, nhà đầu tư, hộ dân ngân hàng (như dự án chỉnh trang khu dân cư Xóm Cải Quận 5), tham khảo học kinh nghiệm áp dụng số thành phố, quốc gia khác, thực công tác chỉnh trang đô thị Đề tài nguồn lực có khả khai thác theo thứ tự ưu tiên (a) Nguồn lực khai thác theo tiêu quy hoạch (HSSDĐ); (b) Nguồn lực áp dụng tài trợ dựa theo khai thác đất đai (cũng mơ hình đối tác cơng tư PPP - Hợp đồng BT); (c) Nguồn lực áp dụng đánh thuế giá trị tăng thêm đất (thuế bất động sản), tạo nguồn thu; (d) Tiếp tục phát huy hết vai trò Quỹ đầu tư tài Thành phố (HFIC) Đề tài phân tích nêu lên nguyên tắc cần quán triệt để huy động nguồn lực tài ngân sách đề xuất từ kết nghiên cứu đề tài, đó, có nhấn mạnh đến nguyên tắc: “Khi thực dự án chỉnh trang, cần đảm bảo chia sẻ hài hịa lợi ích Bên: lợi ích nhà nước, lợi ích nhà đầu tư lợi ích người dân” Đây nguyên tắc chủ đạo để huy động nguồn lực Bên liên quan cách hợp lý công Đây nguyên tắc vận dụng để để xuất giải pháp Số liệu báo cáo Sở Xây Dựng, tháng 10 năm 2017 Viện Nghiên cứu phát triển Thành phố Hồ Chí Minh, tháng 12 năm 2017 102 Báo cáo tổng hợp đề tài nghiên cứu khoa học: “Hồn thiện chế sách huy động nguồn lực phục vụ công tác chỉnh trang đô thị địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh” góp phần hồn thiện chế sách nhằm huy động nguồn lực phục vụ chỉnh trang đô thị tốt Cuối cùng, đề tài đề xuất giải pháp (bao gồm giải pháp thực giải pháp cần tiếp tục nghiên cứu) để huy động nguồn lực ngồi ngân sách thơng qua đề xuất hồn thiện chế 20 giải pháp nhằm góp phần hồn thiện sách (trong có giải pháp cho chương trình cải tạo kênh rạch, giải pháp cho chương trình cải tạo chung cư hư hỏng giải pháp cho chương trình chỉnh trang nâng cấp khu dân cư hữu) Đề tài đề xuất quan điểm bao trùm cần có liên đới chương trình nhánh chỉnh trang đô thị, không nên tách rời phương thức huy động cho chương trình nhánh Giải pháp tiếp cận áp dụng để san sẻ, tạo nguồn lực không cho dự án xây chung cư, mà san sẻ nguồn lực cho dự án di dời nhà ven kênh rạch, kể cho dự án nâng cấp khu dân cư, chỉnh trang hẻm, điều kiện ngân sách hạn hẹp Cách làm thành công tạo nguồn lực tổng hợp để “xã hội hóa” đầu tư cho chương trình chỉnh trang nói chung Để thực điều này, đề tài đề xuất cần nghiên cứu hình thành tổ chức đủ mạnh, có đủ thẩm quyền việc điều phối khai thác nguồn lực đất đai ưu tiên phục vụ nhu cầu chỉnh trang đô thị Thành phố Hồ chí Minh, chẳng hạn nghiên cứu thành lập Cơ quan Cải tạo chỉnh trang đô thị (Urban Redevelopment Authority), làm số thành phố giới Ngoài ra, trước vấn đề xúc trình triển khai, đề tài đưa kiến nghị Trung ương kiến nghị Ủy ban nhân dân Thành phố II KIẾN NGHỊ Kiến nghị Trung ương Bên cạnh giải pháp đề xuất Trung ương cần xem xét, thực nêu trên, số kiến nghị đề xuất sau: 1.1 Kiến nghị Trung ương nên hạn chế ban hành thay đổi liên tục luật quy định pháp lý liên quan đến quản lý dự án đầu tư xây dựng cơng trình thời gian ngắn, ảnh hưởng đến khó khăn việc vận dụng quy định pháp lý, đồng thời làm cho thời gian phê duyệt, thẩm tra, thẩm định quan Bộ Sở, ngành dự án bị chậm, kéo dài, vướng quy trình, thủ tục 1.2 Để tạo nguồn thu góp phần xã hội hóa dự án chỉnh trang thị, đề nghị Trung ương cần sớm ban hành quy định bổ sung loại thuế phí khác, chẳng hạn loại thuế bất động sản (property tax) Quốc hội đề nghị Chính phủ nghiên cứu ban hành (Luật thuế bất động sản), giúp tăng cường phương thức huy động nguồn lực ngân sách cho địa phương sau nâng cấp, chỉnh trang Viện Nghiên cứu phát triển Thành phố Hồ Chí Minh, tháng 12 năm 2017 103 Báo cáo tổng hợp đề tài nghiên cứu khoa học: “Hồn thiện chế sách huy động nguồn lực phục vụ công tác chỉnh trang đô thị địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh” 1.3 Kiến nghị Bộ ngành Trung ương cần rà soát Nghị định, Thông tư hướng dẫn Luật chuyên ngành, tránh gây mâu thuẩn, khác biệt khó áp dụng triển khai thực hiện, dự án chỉnh trang đô thị Chẳng hạn như, theo Nghị định 15/2015/NĐ-CP Nghị định 30/2015/NĐ-CP, việc thẩm định hoạt động đấu thầu để lựa chọn nhà đầu tư dự án BT nhà thuộc trách nhiệm Sở Kế hoạch Đầu tư Tuy nhiên, Điều 14 Nghị định 99/2016/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Nhà lại quy định giao việc cho Sở Xây dựng 1.4 Kiến nghị Trung ương xem xét điều chỉnh nội dung quy định Điểm a Khoản Điều 69 Luật Đất đai năm 2013 quy định thời gian ban hành định thu hồi đất định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ngày thực tế thực điều khoản nêu trên; 1.5 Kiến nghị Trung ương sớm ban hành hướng dẫn chi tiết sở pháp lý đầu tư theo hình thức hợp tác cơng tư Việt Nam, ban hành quy định mẫu hợp đồng chuẩn để đàm phán Hiện Thành phố Hồ Chí Minh soạn thảo ban hành quy trình BT cho phù hợp thuận tiện nhà đầu tư vận dụng 1.6 Kiến nghị Bộ Tài xem xét điều chỉnh lại Điều 3,5,6 Quyết định 23/2015/QĐ-TTg ban hành ngày 26/06/2015, quy định chế nhà nước toán quỹ đất cho nhà đầu tư thực dự án đầu tư xây dựng theo hình thức xây dựng - chuyển giao quy định phải hoàn thành nghĩa vụ, nộp tiền sử dụng đất nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mảnh đất hoán đổi cho nhà đầu tư theo BT 1.7 Kiến nghị Bộ Xây dựng nghiên cứu, rà soát tiêu chuẩn, quy định cụ thể thống cấp độ “nhà chung cư bị hư hỏng nặng có nguy sụp đổ” “nhà chung cư nguy hiểm”, đưa hướng dẫn cụ thể thời gian tổ chức di dời tháo dỡ số chung cư cũ kiểm định cấp D, có cấp độ hư hỏng nặng Chung cư 155-157 Bùi Viện, Quận 1; Bis Nguyễn Tất Thành, Quận 4… theo quy định Khoản Điều Nghị định 101/2015/NĐ-CP Kiến nghị Ủy ban nhân dân Thành phố Bên cạnh giải pháp đề xuất Ủy ban nhân dân thành phố xem xét, thực nêu trên, số kiến nghị đề xuất sau: 2.1 Chấp thuận chủ trương tiếp tục ủy quyền, phân công cho Ủy ban nhân dân Quận nội dung sau: Thẩm định phê duyệt điều chỉnh cục đồ án quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 Quyết định số 1017/QĐ-UBND ngày 11/3/2017; đại diện chủ sở hữu hộ thuộc sở hữu Nhà nước để có ý kiến liên quan đến phương án bồi thường lựa chọn chủ đầu tư Hội nghị nhà chung cư 2.2 Xem xét ban hành quy định sách bồi thường, hỗ trợ, tạm cư Viện Nghiên cứu phát triển Thành phố Hồ Chí Minh, tháng 12 năm 2017 104 Báo cáo tổng hợp đề tài nghiên cứu khoa học: “Hoàn thiện chế sách huy động nguồn lực phục vụ cơng tác chỉnh trang đô thị địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh” tái định cư dự án cải tạo, sửa chữa, xây dựng thay nhà chung cư cũ địa bàn Thành phố thay Quyết định số 73/2008/QĐ-UBND ngày 22/10/2008 Ủy ban nhân dân Thành phố Đối với trường hợp chung cư hư hỏng nặng nguy hiểm hết thời hạn theo quy định mà chủ sở hữu chung cư chưa chọn nhà đầu tư toàn quyền định phương thức bồi thường, tái định cư nhà nước tổ chức thực theo phương thức tái định cư chỗ, theo phương án bắt buộc chung cư loại D./ Viện Nghiên cứu phát triển Thành phố Hồ Chí Minh, tháng 12 năm 2017 105 Báo cáo tổng hợp đề tài nghiên cứu khoa học: “Hoàn thiện chế sách huy động nguồn lực phục vụ cơng tác chỉnh trang đô thị địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh” TÀI LIỆU THAM KHẢO * Trong nước: Thành ủy TPHCM, “Chương trình hành động số 15-CTr/TU thực Nghị Đại hội Đảng thành phố lần thứ X Chương trình chỉnh trang phát triển đô thị giai đoạn 2016-2020”, Thành phố Hồ Chí Minh ngày 27 tháng 10 năm 2016 Ủy ban nhân dân Quận 8, “Báo cáo tình hình triển khai thực giai đoạn (1/12/2009 đến 21/6/2010) dự án chỉnh trang đô thị Rạch Ụ Cây địa bàn Quận 8”, Thành phố Hồ Chí Minh, 15 tháng năm 2016 Lê Quỳnh Đài, Ủy ban nhân dân Quận 8: “Làm rõ thực trạng, khó khăn, tồn nguyên nhân chưa thể huy động nguồn lực cho dự án Bờ Nam Kênh Đôi Quận 8”, tham luận hội thảo đề tài, Thành phố Hồ Chí Minh, tháng 10 năm 2017 Phan Trường Sơn, Sở Xây Dựng, “Về tình hình thực cải tạo, sửa chữa xây dựng thay chung cư cũ xây dựng trước năm 1975 địa bàn thành phố”, tham luận hội thảo đề tài, Thành phố Hồ Chí Minh, tháng 10 năm 2017 Lê Trần Kiên, Sở Xây Dựng, “Một số khó khăn vướng mắc thực công tác di dời nhà ven kênh rạch thuộc Chương trình đột phá “Chỉnh trang phát triển đô thị” địa bàn Thành phố, tham luận hội thảo đề tài, Thành phố Hồ Chí Minh, tháng 10 năm 2017 Nguyễn Ngọc Quỳnh Yến (2016), “Huy động vốn phát triển sở hạ tầng Thành phố Hồ Chí Minh nhìn từ kinh nghiệm quốc tế thực tiễn địa phương”, Luận văn Thạc sĩ Chính sách cơng, Chương trình giảng dạy kinh tế Fulbright TPHCM, tháng năm 2016 Website http://thuvienphapluat.vn/, Sưu tập văn pháp luật Việt nam có liên quan đến chương trình nhánh chỉnh trang thị (cịn hiệu lực) Nghị số 54/2017/QH14 ban hành ngày 24 tháng 11 năm 2017 Quốc hội thí điểm chế, sách đặc thù phát triển thành phố Hồ Chí Minh 9.Website:http://baophapluat.vn/bat-dong-san/co-che-dau-tu-bt-con-nhieu-khoangtrong-phap-luat-361688.html; Bài viết: “Cơ chế đầu tư BT- nhiều khoảng trống pháp luật”, truy cập ngày 1/12/2017, PLO ngày 20/10/2017 Viện Nghiên cứu phát triển Thành phố Hồ Chí Minh, tháng 12 năm 2017 106 Báo cáo tổng hợp đề tài nghiên cứu khoa học: “Hoàn thiện chế sách huy động nguồn lực phục vụ cơng tác chỉnh trang đô thị địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh” * Ngồi nước: Almardood, M (2016) A comprehensive literature review on land transferable development rights (TDR) policy and programming Burra, S (2005) Towards a pro-poor framework for slum upgrading in Mumbai, India Environment and Urbanization , pp 17-67 CHFInternational (2017, May) TDR - Lessons from Mumba World Bank Foruth Urban Research Forum Cornin, V (2013) A Sustainability Evaluation of Slum Rehabilitation Authority Housing Development at Nanapeth, Pune, India Environment and Urabnization Asia , 121-134 Hin, L L., & Xin, L (2011) Redevelopment of urban villages in Shenzhen, China - An analysis of power relations and urban coalitions Habitat International , 35, 426-434 Law, C., Chan, J C., Chui, E W., Wong, Y., Lee, K., & Chau, F L (2009) Urban renewal policies in Asian Cities for the Urban renewal strategy review Hong Kong: University of Hong Kong Li, L H., Lin, J., Li, X., & Wu, F (2004) Redevelopment of urban village in China e A step towards an effective urban policy? A case study of Liede village in Guangzhou Habitat International , 43, pp 299-308 Lin, Y., Hao, P., & Geertman, S (2015) A conceptual framework on modes of governance for the regeneration of Chinese "villages in the city" Urban Studies , 52 (10), pp 1774-1790 Longbin, Z (2007) Community Action Planning in Urban Conservation of the Old City Yangzhou 6th Conference of the Pacific Rim Community Design Network Quanzhou, Fujan 10 Metropolis (n.d.) Commmunity Participation in Urban Conservation Retrieved 27, 2016, from Metropolis: http://policytransfer.metropolis.org/casestudies/commmunity-participation-in-urban-conservation 11 Mukhija, V (2001) Enabling Slum Redevelopment in Mumbai: Policy Paradox in Practice Housing Studies , pp 213-222 12 Nguyen, N H (2011, 14) CHƯƠNG TRÌNH NHƯỢNG QUYỀN PHÁT TRIỂN Retrieved from Quy Hoạch Mới: http://qhdt.blogspot.com/2011/03/chuong-trinhnhuong-quyen-phat-trien.html Viện Nghiên cứu phát triển Thành phố Hồ Chí Minh, tháng 12 năm 2017 107 Báo cáo tổng hợp đề tài nghiên cứu khoa học: “Hồn thiện chế sách huy động nguồn lực phục vụ công tác chỉnh trang đô thị địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh” 13 Nijman, J (2008) Against the ods: Slum rehabilitation in neoliberal Mumbai Cities , 25, 73-85 14 Pruetz, R., & Standridge, N (2009) What Makes Transfer of Development Rights Work? Journal of the American Planning Association , 75 (1) 15 Rohit H Jagdale, B (2014, May) An Overview of Slum Rehabilitation Schemes in Mumbai, India 16 Shao, H (2014) P olicy and Preser vation in Chinese Urbanization: Urban and Rural Cases Studies in Shanghai and Hongcun Philadelphia: University of Pennsylvania 17 Shin, H B (2008) Driven to swim with the tide? Urban redevelopment and community participation in China London: Centre for Analysis of Social Exclusion (CASE) 18 WorldBank (2016) India - The World Bank Retrieved 21, 2016 19 Wu, F (2016) State Dominance in Urban Redevelopment: Beyond Gentrification in Urban China Urban Affairs Review , 52, pp 631-658 20 Yang, Y.-R., & Chang, C.-h (2007, Aug) An Urban Regeneration Regime in China: A Case Study of Urban Redevelopment in Shanghai’s Taipingqiao Area Urban Studies , 44, pp 1809-1826 Viện Nghiên cứu phát triển Thành phố Hồ Chí Minh, tháng 12 năm 2017 108 Báo cáo tổng hợp đề tài nghiên cứu khoa học: “Hồn thiện chế sách huy động nguồn lực phục vụ công tác chỉnh trang đô thị địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh” PHỤ LỤC Viện Nghiên cứu phát triển Thành phố Hồ Chí Minh, tháng 12 năm 2017 109 Báo cáo tổng hợp đề tài nghiên cứu khoa học: “Hồn thiện chế sách huy động nguồn lực phục vụ công tác chỉnh trang thị địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh” PHỤ LỤC BẢNG TÓM TẮT MỐI LIÊN HỆ GIỮA PHÂN TÍCH NGUYÊN NHÂN VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP PHÂN TÍCH NGUYÊN NHÂN GIẢI PHÁP ĐÈ XUẤT 1)- Dự án di dời, tổ chức lại sống hộ dân ven kênh rạch nhà đầu tư tham gia lợi nhuận thấp, thời gian dự án thường kéo dài phương án hoàn vốn thường không tạo nguồn lực đầy đủ theo yêu cầu 1.1 Diện tích đất thu hồi dọc kênh khơng đủ kinh doanh, tạo vốn + Đề xuất TW ban hành chế đặc thù phép mở rộng ranh dự án, khai thác đất dọc biên + Tận dụng nâng cao tối đa tiêu quy hoạch, hệ số sử dụng đất (liên quan kỹ thuật mua bán quyền phát triển) 1.2 Chưa nghiên cứu đưa gói giải pháp tạo nguồn thu mang tính tổng thể, + Nghiên cứu thành lập Cơ quan có thẩm quyền cải tạo chỉnh trang, quan tập trung quyền lực quản lý phê duyệt dự án cải tạo, chỉnh trang 2)- Tổng kinh phí bồi thường hộ sống ven kênh rạch thường thấp, khó thực chủ trương hốn đổi hộ tái định cư 2.1 Hộ tái định cư thường khơng có tâm lý thói quen nhà cho thuê Tuyên truyền, thống quan điểm tái định cư làm cho hộ dân có sống tốt so với nơi cũ, khơng có nghĩa họ “sở hữu” hộ chung cư, sau giải tỏa 2.2 Chủ đầu tư chưa thực thi nghiêm túc quy định hậu di dời Đề nghị áp dụng chế tài trường hợp chủ đầu tư khơng có kế hoạch hỗ trợ phục hồi sống, tạo thu nhập cho hộ dân di dời tái định cư từ dự án chỉnh trang 3)- Cách thức triển khai dự án theo hợp đồng BT phát sinh vướng mắc Theo quy định mới, nhà đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất khu đất giao khai thác theo hợp đồng BT (sau đó, cấn trừ sau) gây khó khăn cho nhà đầu tư 3.1 Do chưa hồn thiện khung pháp lý, cụ thể hóa triển khai hình thức hợp tác cơng tư theo hợp đồng BT, nên Nhà nước chưa quản lý tiến trình Hiện TPHCM xây dựng dự thảo quy trình hướng dẫn Bước thực hợp đồng BT chủ đầu tư 3.2 Chủ đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất cho diện tích đất giao, nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Kiến nghị Bộ Tài xem xét ghi nợ tiền sử dụng đất cho chủ đầu tư dự án PPP (Hợp đồng BT), phải đóng tiền sử dụng đất Thành phố giao, nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mảnh đất hoán đổi cho nhà đầu tư theo BT 4)- Do quỹ đất Thành phố hạn hẹp, dành cho dự án trọng điểm, gây khó khăn áp dụng hình thức PPP, theo hợp đồng BT dự án chỉnh trang kênh rạch 4.1 Thành phố chưa tận dụng mua bán quyền phát triển (trong chừng mực cho phép), động lực hốn đổi kinh phí bỏ nhà đầu tư chỉnh trang kênh rạch, thay dựa Thành phố nghiên cứu ban hành quy định cho phép mua bán quyền phát triển (TDR) quốc gia khác, tạo hành lang pháp lý cho việc áp dụng chế Riêng dự án cải tạo, chỉnh trang Viện Nghiên cứu phát triển Thành phố Hồ Chí Minh, tháng 12 năm 2017 110 Báo cáo tổng hợp đề tài nghiên cứu khoa học: “Hồn thiện chế sách huy động nguồn lực phục vụ công tác chỉnh trang thị địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh” PHÂN TÍCH NGUYÊN NHÂN vào đất đai GIẢI PHÁP ĐÈ XUẤT kênh rạch, cần có chế đặc thù, ưu tiên cho dự án sử dụng quyền khai thác (chỉ tiêu quy hoạch) tối đa khu vực, hy sinh địa điểm khác khu vực quận huyện Tuy nhiên, chế cần thống quản lý chế tài nghiêm túc triển khai thực 4.2 Chưa tạo chế phù hợp cho Trung tâm Nghiên cứu mở rộng thêm quyền hoạt động khai thác quỹ đất công tác thu hồi Trung tâm Khai thác quỹ đất (thời điểm thu hồi chuẩn bị đất đất) 5)- Vướng mắc phát sinh chủ yếu từ công tác bồi thường, giải phóng mặt để tiến hành xây dựng mới, thay chung cư hư hỏng, xuống cấp 5.1 Chính quyền địa phương chưa quan tâm, hỗ trợ công tác giải tỏa, bồi thường dự án cải tạo, thay chung cư nhà đầu tư nước thực hiện, theo nguồn vốn FDI Đề nghị có dự án đầu tư cải tạo, chỉnh trang đô thị nhà đầu tư nước cấp phép triển khai, ủy ban nhân dân thành phố giao cho cấp quận huyện theo dõi, giám sát hỗ trợ vướng mắc phát sinh cần tháo gỡ, đặc biệt phối hợp, hỗ trợ tối đa cơng tác giải phóng mặt (bổ sung Quyết định 23) 5.2 Một số hộ chung cư không chấp nhận phương án thuê dài hạn hộ chung cư xây, sau dự án hoàn thành, lại muốn sở hữu hộ chung cư Tuyên truyền vận động hộ dân hiểu mục tiêu dự án giải tỏa, tái định cư giúp hộ dân ổn định sống, có sống tốt nơi cũ Đề nghị bổ sung thêm quy định tái định cư chủ đầu tư thực phải có thêm phương án thuê nhà dài hạn kế hoạch tái định cư 5.3 Chưa áp dụng bồi thường theo nguyên tắc đảm bảo hộ dân tầng hưởng quyền lợi tái định cư trở lại tầng trệt, kinh doanh trở lại tầng Đề nghị không chuyển tầng thành chức kinh doanh, thương mại, nên bố trí tầng Nếu bố trí tầng trệt, đề nghị dành gian hàng (kios) cho hộ trước cư ngụ tầng 6)- Quy định tỷ lệ 100% hộ dân chung cư phải đồng thuận triển khai dự án thay chung cư, xuống cấp, gây khó khăn thực 6.1 Quy định phải có tỷ lệ 100% đồng thuận triển khai dự án, khó thực (chỉ cần hộ khơng đồng thuận triển khai) Xem xét bổ sung Nghị định 101 Thông tư hướng dẫn quy định tỷ lệ hộ dân đồng thuận tối thiểu 80% để phép tháo dỡ xây chung cư (đối với trường hợp chung cư loại B C) Hiện nay, số lượng chung cư loại B C nhiều 7)- Quy định tiêu quy hoạch (nâng thêm tầng cao chung cư cũ) thường xảy tình trạng khơng đủ số hộ dơi dư, để nhà đầu tư hồn vốn 7.1 Chưa xây dựng gói giải pháp tạo nguồn thu mang tính tồn diện, đủ sức hấp dẫn, thu hút nhà đầu tư Trong giải pháp tạo nguồn lực phục vụ công tác chỉnh trang đô thị, tùy đặc thù chương trình nhánh có lợi tạo nguồn lực khác Do vậy, nên cân đối tổng thể chương trình nah1nh kiến nghị điều phối qua lại nguồn lực tạo chương trình Chẳng hạn tiêu quy hoạch tầng cao dôi dư từ dự án chỉnh trang, tận dụng Viện Nghiên cứu phát triển Thành phố Hồ Chí Minh, tháng 12 năm 2017 111 Báo cáo tổng hợp đề tài nghiên cứu khoa học: “Hồn thiện chế sách huy động nguồn lực phục vụ công tác chỉnh trang đô thị địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh” PHÂN TÍCH NGUYÊN NHÂN GIẢI PHÁP ĐÈ XUẤT để trang trải cho dự án cải tạo chỉnh trang kênh rạch Nguồn lực từ dự án nâng cấp khu dân cư hữu tương tự Do vậy, cần tổ chức đủ mạnh chịu trách nhiệm công tác chỉnh trang thị tồn thành phố, có khả thực theo đề xuất 8)- Chính sách quy định pháp luật đầu tư thường xuyên thay đổi thời gian qua, gây khó khăn cho đơn vị quản lý thực thi dự án nâng cấp, chỉnh trang khu dân cư hữu 8.1 Mặc dù Luật văn pháp lý cao để áp dụng, hầu hết, việc thực thi theo Nghị định, Thông tư hướng dẫn để triển khai thực dẫn đến gặp khó khăn việc áp dụng, trường hợp có nhiều Nghị định Thông tư ban hành lại mẫu thuẩn Đồng thời có nhiều văn Luật ban hành, gây khó khăn cho người sử dụng Kiến nghị Trung ương nên cải cách lại hệ thống văn pháp lý ban hành quy định có liên quan đến vấn đề đó, nhằm giúp người sử dụng dễ dàng tiếp cận thực xác quy định đưa 9)- Nguồn lực huy động tài từ hộ dân hạn chế dự án nâng cấp chỉnh trang khu dân cư, thời gian qua 9.1 Do giá đất ngày gia tăng, ngày khó khăn cơng tác vận động hiến đất từ hộ dân Kiến nghị cần tuyên truyền giải thích hộ dân dự án chỉnh trang, cần nhận thức thực theo nguyên tắc: “Người hưởng lợi từ dự án chỉnh trang, phải có nghĩa vụ chi trả phần toàn lợi ích dự án mang lại” Thành phố cần ban hành quy định cụ thể hóa văn pháp lý TW có liên quan 9.2 Do chưa giải thích, làm rõ lợi ích mang lại Xây dựng chương trình tun truyền lợi ích từ phía: Nhà nước, doanh nghiệp Hộ dân, mang lại dự án chỉnh trang, kêu gọi hộ dân có nên chưa huy động hiệu nguồn lực từ phía điều kiện cần chia sẻ hộ dân (nhất hộ có khả đóng góp) Viện Nghiên cứu phát triển Thành phố Hồ Chí Minh, tháng 12 năm 2017 112 Báo cáo tổng hợp đề tài nghiên cứu khoa học: “Hồn thiện chế sách huy động nguồn lực phục vụ công tác chỉnh trang đô thị địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh” PHỤ LỤC 2: BẢNG HỎI THĂM DÒ Ý KIẾN VỀ GIẢI PHÁP HUY ĐỘNG NGUỒN LỰC NGOÀI NGÂN SÁCH PHỤC VỤ CHỈNH TRANG ĐÔ THỊ I Xin cho biết nhận định mức độ đồng tình Anh/Chị giải pháp huy động nguồn lực tài ngồi ngân sách, phục vụ chương trình cải tạo nhà ven kênh rạch, chương trình thay chung cư hư hỏng chương trình nâng cấp khu dân cư hữu địa bàn thành phố Hồ Chí Minh Trả lời cách đánh dấu vào ô trước số, tương ứng với lựa chọn Anh/Chị, đánh dấu từ trái sang phải mức độ đồng ý Anh/Chị tầm quan trọng giải pháp tăng dần (1) (2) Hồn tồn khơng đồng ý (3) Khơng đồng ý Bình thuờng Đồng ý Hồn tồn đồng ý (4) (5) (6) (7) A Huy động nguồn lực từ quỹ đất Củng cố nâng cao vai trò Trung tâm Khai thác Quỹ đất, mở rộng thêm quyền hạn, chức chế tài để nâng hiệu tạo sẵn quỹ đất (phục vụ dự án đổi đất lấy cơng trình BT) Kiểmcho traTP quỹ nhà, đất tái định cư có, xác định số hộ đất dôi dư chưa có nhu cầu bố trí; đề xuất bán để tạo nguồn vốn giải phóng mặt chương trình chỉnh trang đô thị 5 Thành phố giao đấu giá đất quỹ đất công địa bàn cho quận, huyện để tạo nguồn vốn tái đầu tư xây dựng quỹ nhà tái định cư dành cho chương trình chỉnh trang thị B Huy động nguồn lực từ doanh nghiệp Nhà đầu tư (doanh nghiệp) hưởng sách miễn giảm thuế suất ưu đãi mức cao cho phép, nhằm tạo động lực cho doanh nghiệp bỏ vốn đầu tư chương trình chỉnh trang thị Tạo điều kiện thơng thống việc chuyển nhượng dự án chỉnh trang thị nhà đầu tư, dự án bồi thường giải phóng mặt dở dang, để khởi động lại 5 C Huy động từ hộ dân Viện Nghiên cứu phát triển Thành phố Hồ Chí Minh, tháng 12 năm 2017 113 Báo cáo tổng hợp đề tài nghiên cứu khoa học: “Hồn thiện chế sách huy động nguồn lực phục vụ công tác chỉnh trang thị địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh” Trả lời cách đánh dấu vào ô trước số, tương ứng với lựa chọn Anh/Chị, đánh dấu từ trái sang phải mức độ đồng ý Anh/Chị tầm quan trọng giải pháp tăng dần (1) (2) Hộ dân (được trực tiếp hưởng lợi) – ngoại trừ hộ nghèo, phải tự nguyện đóng góp phần kinh phí cho dự án chỉnh trang Cho hộ dân vay ưu đãi để mua thêm phần diện tích dơi dư hộ chung cư xây cấp phép ưu đãi sửa lại nhà sau nâng cấp khu dân cư, tạo lợi ích thiết thực để dân hợp tác đóng góp Hồn tồn khơng đồng ý (3) Khơng đồng ý Bình thuờng Đồng ý Hồn tồn đồng ý (4) (5) (6) (7) 5 D Huy động thông qua định chế, sách Phát huy vai trị HFIC việc tạo nguồn vốn “mồi” để thu hút vốn đầu tư doanh nghiệp vào dự án chỉnh trang đô thị Thành lập quỹ đầu tư hạ tầng địa phương quận huyện từ kinh phí đóng góp tự nguyện chủ đầu tư dự án nhỏ lẽ địa bàn quận huyện (có dự án nhà ở, sử dụng sở hạ tầng sẵn có), để hỗ trợ chương trình chỉnh trang thị 5 5 10 11 12 13 Nghiên cứu triển khai thực phát hành trái phiếu cơng trình, để huy động nguồn vốn phục vụ dự án chỉnh trang đô thị (đi kèm giải pháp tạo nguồn thu cho dự án) Ban hành khung pháp lý điều kiện cần đủ để áp dụng mơ hình "tái điều chỉnh đất đai" (mở rộng ranh dự án) nhằm khai thác, tạo quỹ nhà đất kinh doanh, lấy thu bù chi (như dự án chỉnh trang Khu dân cư Xóm Cải Quận 5) Áp dụng chế phân cấp ủy quyền triệt quận, huyện công tác chỉnh trang đô thị, rút ngắn thời gian thực thủ tục, tiết kiệm chi phí, giảm vốn Nhà đầu tư phép tăng tiêu quy hoạch, tăng hệ số sử dụng đất, bảo đảm lợi nhuận cho nhà đầu tư, dự án chỉnh trang Viện Nghiên cứu phát triển Thành phố Hồ Chí Minh, tháng 12 năm 2017 114 Báo cáo tổng hợp đề tài nghiên cứu khoa học: “Hoàn thiện chế sách huy động nguồn lực phục vụ cơng tác chỉnh trang đô thị địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh” Trả lời cách đánh dấu vào trước số, tương ứng với lựa chọn Anh/Chị, đánh dấu từ trái sang phải mức độ đồng ý Anh/Chị tầm quan trọng giải pháp tăng dần (1) (2) Được phép điều chỉnh tiêu dân số bên cạnh tính tốn gia tăng tiêu quy 14 hoạch, đồng giải pháp, để đảm bảo lợi nhuận cho nhà đầu tư 15 Ban hành thuế, phí nhằm điều tiết bổ sung nguồn thu sau hồn thành cơng trình chỉnh trang (do giá đất khu vực chỉnh trang gia tăng) dựa vào nguồn thu, tạo vốn ban đầu cho dự án Hồn tồn khơng đồng ý (3) Khơng đồng ý Bình thuờng Đồng ý Hồn tồn đồng ý (4) (5) (6) (7) 5 II Anh/Chị vui lòng cho biết thêm số thông tin Chúng xin cam kết giữ bí mật thơng tin cá nhân Anh/Chị 16 Tuổi Anh/Chị: Dưới 22 Từ 22 đến 32 Từ 32 đến 42 Từ 42 trở lên 17 Vai trò Anh/Chị chương trình chỉnh trang thị: Các Sở ngành Chuyên gia/ nghiên cứu viên Khối Quận – huyện Doanh nghiệp/ Nhà đầu tư 18 Thời gian làm việc, tham gia Anh/Chị: Dưới năm Từ – 10 năm Từ 10 – 15 năm Trên 15 năm Xin trân trọng cảm ơn cộng tác Anh/Chị / Viện Nghiên cứu phát triển Thành phố Hồ Chí Minh, tháng 12 năm 2017 115