Công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất theo pháp luật việt nam từ thực tiễn tỉnh lào cai

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỎ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC sĩ Ngành: Luật Kinh tế Mã ngành: 8380107 CÔNG CHỦNG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYÈN sử DỤNG ĐÁT THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM TÙ TH ực TIỄN TỈNH LÀO CAI HỌC VIÊN THỤC HIỆN: NGUYÊN LÊ HẤNG HƯỚNG DẢN KHOA HỌC: TS NGUYẺN THỊ THỦY Hà Nội - 2022 MỤC LỤC MỞ ĐẦU Chương 1: LÝ LUẬN VÈ CÔNG CHÚNG HỌP ĐÒNG THÉ CHẤP QUYÈN SỬ DỤNG ĐÁT VÀ PHÁP LUẬT VÈ CƠNG CHỨNG HỌP ĐỊNG THẾ CHẤP QUN sử DỤNG ĐẤT 1.1 Lý luận công chứng họp đồng chấp quyền sử dụng đất pháp luật công chứng họp đồng chấp quyền sử dụng đất ĩ Ị Ị Quan niệm hợp đồng chấp: 1.1.2 Khái niệm họp đồng chấp quyền sử dụng đất 12 1.1.2 Ị Quan niệm chấp quyền sử dụng đất 12 1.1.2.2 Khái niệm họp đồng chấp quyền sứ dụng đất 13 / 1.2.3 Đặc diêm cùa họp đồng chấp quyền sử dụng đất .13 / 1.3 Khái niệm công chứng họp đỏng chấp quyền sú’ dụng đất 16 ỉ 1.3 ỉ Khái niệm công chứng 16 1.1.3.2 Đặc điếm công chứng họp đồng chấp quyền sử dụng đất 17 1.1.3.3 Vai trị cơng chứng họp đồng chấp quyền sứ đất quán lý hành chỉnh nhà nước 19 1.1.4 Lý luận pháp luật công chứng họp dồng chấp quyền sử dụng đất 24 1.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến hợp đồng chấp quyền sử dụng đất công chứng họp đồng chấp quyền sử dụng đất 25 KÉT LUẬN CHƯƠNG I 29 Chương 2: THỤC T1ẺN CƠNG CHỦNG HỢP ĐỊNG THÉ CHẤP QUYÈN SỬ DỤNG ĐÁT TẠI TỈNH LÀO CAI 30 ỉi 2.1 Điều chỉnh pháp luật công chứng họp đồng chấp quyền sử dụng đất 30 2.1.1 Pháp luật họp dồng chấp quyền sử dụng dất 30 2.1.1.1 Chù thê họp đồng chấp quyền sử dụng đất 30 2.1.1.2 Đoi tượng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 34 2.1.1.3 Hình thức hợp đồng the chấp quyền sử dụng đất 38 2.1.1.4 Quyên nghĩa vụ hên hợp đông chấp quyên sử dụng đất 40 2.1.2 Diều chỉnh pháp luật công chứng họp đồng chấp quyền sử dụng dất 47 2.1.2.1 Nguyên tắc công chúng hợp đồng chấp sử dụng đất 49 2.1.2.2 Thù tục công chứng hợp đồng the chấp quyền sử dụng đất 51 2.1.2.3 Tham quyền công chứng hợp đồng the chap quyền sứ dụng đất 56 2.2 Thực tiễn công chứng họp đồng chấp quyền sử dụng đất tỉnh Lào Cai 57 2.2.1 Khái quát tình hình kình tế - xã hội tinh Lào Cai 57 2.2.2 Thực trạng công chứng họp đồng chấp quyền sử dụng đất tinh Lào Cai 61 2.2.3 Những thành tựu, hạn chế, khó khăn q trình áp dụng pháp luật cơng chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Lào Cai 62 2.2.3.1 Ket công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Lào Cai 62 2.2.3.2 Những mặt tồn cùa công chứng h(_xp đong thê cháp quyền sứ dụng đất Lào Cai 64 iii 2.23.3 Một số bất cập gặp phái q trình cơng chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất địa bàn tinh Lào Cai 67 KÉT LUẬN CHƯƠNG 72 Chưong 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ CÔNG CHỨNG HỌP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SƯ DỤNG ĐÁT 74 3.1 Giải pháp hồn thiện pháp luật cơng chứng họp đồng chấp quyền sử dụng đất 74 3.2 Giải pháp nâng cao hiệu công chứng họp đồng chấp quyền sử dụng đất 77 KẾT LUẬN CHƯƠNG 81 KÉT LUẬN 82 TÀI LIỆU THAM KHẢO 83 IV MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Trong kinh tế thị trường nay, giao dịch dân sự, thương mại xác lập ngày phát triển hoạt động đời sống xã hội Cùng với phát triển động kinh tế, giao dịch ngày trở nên phô biến diễn biến phức tạp Điều đồng nghĩa với việc số lượng tranh chấp giao dịch dân ngày tăng Có thấy, giai đoạn nay, hợp đồng chấp quyền sứ dụng đất loại hợp đồng phức tạp lại tương đối phổ biến Hợp đồng chấp quyền sứ dụng đất thoả thuận bên tuân theo điều kiện, nội dung, hình thức chuyển quyền sứ dụng đất Bộ luật Dân pháp luật đất đai quy định, theo bên sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất để bảo đàm việc thực nghĩa vụ dân Theo quy định cùa pháp luật, chấp quyền sử dụng đất phải công chứng Việc quy định hợp đồng chấp quyền sứ dụng đất phái công chứng theo quy định cùa pháp luật nhằm bảo đảm chặt chẽ hoạt động quản lý đất đai, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất trình thực quyền minh theo quy định cúa pháp luật Tuy nhiên, công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất hoạt động tiềm ẩn nhiều vấn đe phát sinh tranh chấp có nguy gây rủi ro cao cho công chứng viên thực công chứng họp đồng Thực trạng áp dụng pháp luật cho thấy: Hiện pháp luật đất đai, pháp luật tài ngân hàng, pháp luật cơng chúng hành nhiều quy định chưa thực thống phù họp tương thích nên hoạt động cơng chứng cịn nhiều vưóng mắc, đặc biệt hoạt động chấp báo đám thực nghĩa vụ cho người thứ ba Bên cạnh việc cơng chứng họp đồng chấp quyền sử dụng đất điều kiện quan trọng đe to chức tín dụng thực giải ngân đăng ký giao dịch bảo đảm quan đăng ký Tuy nhiên quan chưa có thống giải cách đồng dần đến làm nhiều thời gian cơng sức chi phí để người dân thực nhu cầu vay vốn, đến hạn phải trả nợ có nhiều khách hàng khơng thực nghĩa vụ khơng có khả trả nợ buộc tổ chức tín dụng phải tiến hành phát tài sản quyền sừ dụng đất đế thu hồi nợ lại gặp nhiều khó khăn vướng mắc; hiểu biết pháp luật đất đai pháp luật khác có liên quan người dân cịn hạn chế Giao dịch có nguy tiềm ấn rủi ro cao thi nhu cầu công chứng ngày cao dẫn đen bùng nồ cúa văn phịng cơng chứng tư, nhiên kiến thức nghiệp vụ liên quan đến pháp luật đất đai pháp luật khác cịn chưa quan tâm thỏa đáng Do đề Nhà nước tăng cường theo dõi kiểm tra giao dịch dân sự, thương mại đồng thời nhận diện điếm bất cập mâu cùa hệ thống pháp luật hành việc nghiên cứu quy định pháp luật vấn đề công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất nói riêng hợp đồng giao dịch nói chung trở nên vô cần thiết Với điều kiện kinh tế thuận lợi, tinh Lào Cai có bước tiến lớn đóng góp vào phát triển kinh tế cùa Quốc gia Các giao dịch tiến hành ngày nhiều, đặc biệt, để phát triển kinh tế, hoạt động tín dụng Lào Cai diễn ngày phố biến Cũng từ đó, giao dịch báo đảm xác lập, người dân địa bàn tinh thực chấp, mà phố biến chấp quyền sứ dụng đất Với mong muốn tạo điều kiện thuận lợi cho người dân, phịng cơng chứng nhà nước tỉnh Lào Cai có nhiều nồ lực việc xác nhận tính hợp pháp cùa hợp đồng chấp quyền sứ dụng đất rút ngắn thời gian cơng chứng, đơn giản hóa thủ tục hành chính, bố trí lực lượng cơng chứng viên đố giải tốt nhu cầu khách hàng, Tuy nhiên tính chất phức tạp xuất phát từ đặc điếm dân cư, lịch sử, kinh tế - xã hội, văn hóa nhận thức pháp luật người dân dẫn đến hoạt động cịn nhiều khó khăn Tiêu biểu thấy khó khăn việc xác định nguồn gốc hợp đồng, tính hợp pháp lý cúa loại giấy tờ sử dụng đất, nên việc công chứng họp đồng chấp quyền sừ dụng đất địa bàn tình Lào Cai cịn gặp nhiều khó khăn, bất cập Đe góp phần giãi khó khăn đồng thời thúc giao dịch dân nói chung giao dịch chấp quyền sử dụng đất nói riêng, luận văn tập trung nghiên cứu vấn đề “Công chứng hợp dồng chấp quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn tỉnh Lào Cai” Tác giả hy vọng đóng góp phần hồn thiện pháp luật vấn đề trên, góp phần thiện giao dịch dân địa bàn tỉnh Lào Cai nói riêng tăng cường hoạt động giám sát kiểm tra cùa Nhà nước việc qn lí hoạt động cơng chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam nói chung Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài Thời gian qua có nhiều cơng trình nghiên cứu khoa học lình vực này, mồi cơng trình nghiên cứu công bố tập trung nghiên cứu, phân tích số vấn về, nội dung định, cụ the: - Đe tài luận văn thạc sĩ Luật học "Vấn đề công chứng hợp đồng chấp quyền sứ dụng đất đê báo đảm vay vốn ngân hàng địa bàn thành phố Hài Phòng’’ cúa tác giả Vũ Văn Tun năm 2009 Cơng trình nhận diện hệ thống hóa vấn đề lý luận cơng chứng nói chung cơng chứng họp đồng chấp quyền sứ dụng đất nói riêng; đưa luận giải sở lý luận thực tiễn đe xác lập vai trị quan cơng chứng tồng họp họp đồng chấp quyền sứ dụng đất vay vốn ngân hàng Bên cạnh đó, cơng trình cịn phân tích, đánh giá thực trạng thực thi quy định pháp luật công chứng họp đồng chấp quyền sử dụng đất vay vốn ngân hàng địa bàn thành phố Hái Phịng Tác giả cơng trình gợi mở cho tác giả luận văn việc tìm hiếu kỳ lý luận thực tiền hoạt động công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất - Luận văn thạc sĩ Luật học "Xử lý tài săn the chấp quyền sử dụng đất tơ chức tín dụng - Thực trạng hướng hồn thiện ” cúa tác giá Hơ Thị Nga năm 2013 Cơng trình nghiên cứu hình thành phát triển cúa pháp luật xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất tổ chức tín dụng theo giai đoạn đề thấy phát triển hợp quy luật, phù hợp với yêu cầu, nhiệm vụ phát triển kinh tế, xã hội mồi giai đoạn, thời kỳ Công trình gợi mớ cho tác giá việc phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật vấn đề hợp đồng chấp quyền sử dụng đất - Luận văn thạc sĩ luật học “Thực trạng giải tranh chấp chấp quyền sử dụng đất’’ tác giã Vũ Thị Phước năm 2018 Luận văn giúp tác giả việc lý giải nguyên nhân dẫn đến tranh chấp thực trạng giải tranh chấp chấp quyền sừ dụng đất - Luận văn thạc sĩ Luật học “Thế chấp quyền sử dụng đất thực tiễn giải tranh chấp chấp quyền sử dụng đất Toà án nhân dân huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội’’ tác giả Phan Thị Hồng Liên năm 2019 Tác giã cơng trình bàn đến vấn đồ nhận diện đặc trưng họp đồng the chap quyền sứ dụng giải tranh chấp chấp quyền sử dụng đất địa bàn huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội; phát bất cập, vướng mắc, mâu thuẫn chồng chéo cùa pháp luật hành chấp quyền sử dụng đất Các viết tạp chí “Bàn giãi hợp đồng chấp, bảo lãnh bang quyền sử dụng đất sở hữu nhà gan liền với đất” tác giả Đỗ Văn Chinh, Tạp chí Nghề Luật - số 3/2011, tr 40 - 42; “Một số tranh chấp phổ biến liên quan đến tình trạng pháp lý cùa tài san thể chấp quyền sứ dụng đất từ thực tiên giám đốc thâm, tải thám Toà án nhân dân tối cao ” tác giả Phạm Văn Lợi, Tạp chí Nghề Luật 2020 - số 9, tr 3-6, 17 Bài viết thúc tác giả việc tìm hiểu cách có hệ thống, sâu sắc toàn diện sở lý luận thực tiễn riêng vấn đề công chứng họp đồng chấp quyền sử dụng đất.Thời gian gần đây, công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất hoạt động tiềm ẩn nhiều vấn đề phát sinh tranh chấp Điều thu hút quan tâm nhiều nhà nghiên cứu Luật học Một số đề tài luận án, luận văn vấn đề công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất đời cụ thế: Luận văn thạc sĩ Luật học “Van đề công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất đế báo đám vay vốn ngân hàng địa bàn thành Hái Phòng” cúa tác giá Vũ Văn Tuyên năm 2009; Luận văn thạc sĩ Luật học “Đảnh giá thực trạng công tác công chứng, chứng thực giao dịch đất đai địa hàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội cùa tác giả Hà Lan Hương năm 2013; Luận văn thạc sĩ Luật học “Pháp luật công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất thực tiền áp dụng” tác giá Nguyễn Văn Dũng năm 2019; Luận văn thạc sĩ Luật học: “Công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đât theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn thành phố Hà Nội” cùa tác già Phùng Văn Dũng năm 2019 Các viết tạp chí: “Sự cần thiết phủi quy định công chứng bat buộc họp đồng chấp quyền sử dụng đất” cúa tác giã Hồ Quang Huy, Tạp chí Dân chủ Pháp luật - số chuyên đề tháng 4/2013, tr 16 - 19; “Công chứng hợp đồng chấp Quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất - van đề lí luận cần lun ý” tác già Tuấn Đạo Thanh Phạm Thu Hằng, Tạp chí Dân chủ Pháp luật năm 2017, tr.173 - 179 Đối tưọng phạm vi nghiên cứu đề tài Dựa sở kế thừa thành tựu nghiên cứu cơng trình khoa học cơng bố, luận văn xác định đối tượng phạm vi cụ thể sau: Đối tượng nghiên cứu: Xuất phát từ đặc điểm cùa đề tài nghiên cứu theo định hướng ứng dụng, Luận văn nghiên cứu quy định cúa pháp luật Việt Nam, bao gồm nội dung Bộ luật Dán sự, Luật Đất đai (quyền sử dụng đất), Luật Cơng chứng, Luật Tố chức tín dụng luật, pháp luật khác liên quan đến hoạt động công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất quy định phạm vi, chủ thể, đối tượng công chứng hợp đồng the chấp quyền sử dụng đất Thực tiền hoạt động công chứng loại hợp đồng tố chức hành nghề công chứng Phạm vi nghiên cứu: - thời gian: thực tiền thực pháp luật hoạt động công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất, luận văn nghiên cứu sổ liệu thống kê giai đoạn từ năm 2015 đến năm 2020 - không gian: Nghiên cứu tim hiểu quy định công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất pháp luật Việt Nam hành Khảo sát, đánh giá thực tế thực tiễn thực pháp luật hoạt động công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất phạm vi địa bàn tĩnh Lào Cai - nội dung: Dựa chế định pháp lý quyền sử dụng đất (Luật Đất đai 2013), hợp đồng chấp quyền sử dụng đất (Bộ luật Dân 2015) kết hợp với quy định pháp luật công chứng, chứng thực hợp đồng (Luật Công chứng 2014), luận văn giới hạn nghiên cứu quy định pháp luật Việt Nam hành công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất thực trạng áp dụng pháp luật công chứng hợp đồng chấp quyền sứ dụng đất địa bàn tỉnh Lào Cai Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu Luận văn nghiên cứu quy định pháp luật công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất thực tiễn áp dụng địa bàn tinh Lào Cai Đồng thời chi mâu thuẫn, vướng mắc vấn đề liên quan đến việc công chứng hợp đồng the chấp quyền sử dụng đất Luận văn đề số giải pháp, kiến nghị việc báo đám hiệu áp dụng quy định cúa pháp luật công chứng Từ đó, đề xuất sửa đối số quy định văn luật hành cho phù hợp với thực tiền Luận văn có nhiệm vụ nghiên cứu vấn đề sau: Một là, hệ thống lý luận công chứng hợp đồng chấp quyền sứ dụng đất theo pháp luật Việt Nam Hai là, phân tích thực trạng công chứng hợp đồng the chấp quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn tinh Lào Cai kề Do thề không thực đăng ký quyền nên đăng ký chấp không xác định cá nhân, tồ chức có quyền, lợi ích liên quan dẫn đen tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện, điều gây ánh hướng lớn đến việc công chứng hợp đồng chấp quyền sứ dụng đất - Luật Nhà ở: Điều 147 Điều 148, Luật Nhà 2014 quy định, việc the chấp nhà chi gồm hình thức: Thế chấp dự án nhà ở, chấp nhà hình thành tương lai chủ đầu tư dự án nhà ở, chấp nhà hình thành tương lai tồ chức, cá nhân tự xây dựng nhà the chấp nhà hình thành tương lai tổ chức, cá nhân mua nhà dự án nhà Trên thực tế tố chức hành nghề công chứng từ chối thực việc công chứng hợp đồng the chấp quyền tài sán phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà người mua nhà ngân hàng Mặc dù, chủ sờ hữu có quyền định đoạt tài sản khơng làm thay đôi quyên hường dụng xác lập Qun hưởng dụng có thê xác lập trơn bất động sàn hữu hình như: đất đai, nhà ở, cơng trình xây dựng, rừng, trồng bất động sán vơ hình như: quyền sử dụng đất, quyền bề mặt Quy định tạo rào cản việc công chứng hợp đồng the chấp quyền sứ dụng đất Trên thực tế cơng chứng viên cịn lúng túng xác định số the tham gia giao kết họp đồng chấp quyền sứ dụng đất mà điển hình xác định thành viên hộ gia đình Khó khăn việc nhận biết chủ thế, giấy tờ giá: Trong thực công chứng họp đồng giao dịch nói chung, hợp đồng the chấp quyền sử dụng đất nói riêng, cơng chứng viên gặp phái khó khăn phái đối diện với gian dối, giả mạo người yêu cầu công chứng như: Giấy tờ tùy thân giả mạo; Giấy tờ quyền sứ dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sán gắn liền với 70 đất; Ngồi ra, già mạo giấy xác nhận tình trạng nhân, số hộ khẩu, Sau công chứng mà phát chủ thể yêu cầu công chứng giả mạo người giấy tờ bị già mạo hai yếu tố bị giả mạo gây thiệt hại ảnh hưởng đến quyền lợi ích hợp pháp bên có liên quan 71 KẾT LUẬN CHƯƠNG Pháp luật công chứng hợp đồng chấp quyền sứ dụng đất nhũng lĩnh vực tương đối rộng Nó bao hàm nhiều lĩnh vực, tác động trực tiếp vào đời sống kinh tế, xã hội cúa nhiều cá nhân, tổ chức Do đó, giái vướng mắc quy định cùa pháp luật công chứng giống việc tháo nút thắt góp phần thúc phát triển cùa kinh tế đất nước Tuy nhiên, pháp luật công chứng hợp đồng chấp quyền sứ đất vần chưa bắt kịp với thực tiễn diễn Những quy định cùa pháp luật vần cịn gây khó khăn cho người dân cá quan chức có tham quyền tỉnh Lào Cai tiến hành thủ tục cơng chứng Bên cạnh đó, thú tục cấp Giấy chứng nhận quyền sứ dụng đất cho người dân diễn chậm Một số nơi tinh Lào Cai bị phàn ánh cịn gây khó khăn cho người dân, chưa hướng dần có sức thuyết phục cho người dân Trong thực công chứng hợp đồng giao dịch nói chung, hợp đồng chấp quyền sử dụng đất nói riêng, cơng chứng viên gặp phái khó khăn đối diện với gian dối, giá mạo cúa người u cầu cơng chứng Trình độ tinh vi công nghệ làm giả ngày đại, nhiều giấy tờ, tài liệu giả mắt thường khó phân biệt, trinh độ nhận biết kỹ phát giấy tờ, tài liệu giả cùa số cơng chứng viên, chun viên pháp lý cịn nhiều hạn chế Một điều việc ban hành Bộ luật, luật khơng diễn theo trình tự logic Ví dụ Bộ luật Dân (ban hành năm 2015) luật gốc, luật chung lại ban hành sau Luật Đất đai (ban hành năm 2013), Luật Công chứng (ban hành năm 2014) Đây rõ ràng điều bất họp lý công tác lập pháp Việt Nam Luật Đất đai năm 2013 khắng định rõ ràng thời điểm đe sử dụng đất thực quyền thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Giấy chứng nhận giống vé thông hành để chù sứ dụng đến quan, tơ chức thực quyền Vậy nên, gốc 72 gác cúa vấn đề liên quan đến quyền sử dụng đất xuất phát từ giấy chứng nhận Và hoạt động công chứng họp đồng chấp quyền sử dụng đất chịu ảnh hướng bới hoạt động cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Do đó, hoạt động cấp Giấy chứng nhận cần phái tiến hành mạnh mẽ để vừa giảm thiểu rủi ro tranh chấp liên quan đen đất đai vừa góp phần tăng cường cho hoạt động thu thuế dề dàng hoạt động khác công chúng, chứng thực hợp đồng liên quan Pháp luật Việt Nam lĩnh vực công chứng đất đai nên có sửa đổi phù hợp với thực tế diễn hoạt động công chứng họp đồng chấp quyền sử dụng đất, pháp luật không rời xa thực tiền, đề bên quan hệ dễ dàng thực quyền mình, hoạt động công chứng họp đồng chấp quyền sứ dụng đất đạt hiệu cao thực tế 73 Chuông 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VÈ CƠNG CHỦNG HỢP ĐỊNG THÉ CHẤP QUYÊN sử DỤNG ĐẤT 3.1 Giải pháp hoàn thiện pháp luật công chứng họp đồng chấp quyền sú’ dụng đất * Đối với pháp luật công chứng - Sứa đối, bố sung số điều Luật Công chứng, tập trung vào số nội dung lớn đe phù hợp với tình hình phát triển cơng chứng thời gian tới, theo ưu tiên số nội dung: - công chứng viên: Điều chinh tiêu chuẩn công chứng viên; độ tuối bố nhiệm; độ tuổi hành nghề công chứng; điều kiện miền đào tạo, miền tập hành nghề công chứng; miễn nhiệm công chứng viên; quy định bắt buộc việc tập hành nghề công chứng; bồ sung quy định kiếm tra tố chức kiểm tra kết tập hành nghề công chứng, bồi dưỡng thường xuyên để nâng cao chất lượng đội ngũ công chímg viên; bổ sung quy định xác định rõ quyền, nghĩa vụ công chứng viên đe công chứng viên nhận thức rõ địa vị pháp lý mình, nhằm nâng cao hon trách nhiệm đổi với hoạt động nghề nghiệp - tồ chức hành nghề công chúng: Sửa đổi, bổ sung quy định Văn phòng cơng chứng nhằm cách thú tục hành chính, tạo thuận lợi cho Văn phịng cơng chúng việc thay đổi loại hình hoạt động, chuyển nhượng Văn phịng cơng chứng tăng cường tính bền vũng, ốn định, đồng thời thúc đẩy phát trien Vãn phịng cơng chứng quy mô lớn, hoạt động chuyên nghiệp hiệu quả; Bơ sung quy định chuyển đối Phịng cơng chúng thành Văn phịng cơng chứng nhằm mạnh trương xã hội hóa hoạt động cơng chứng - quản lý tổ chức hoạt động công chứng: Sửa đổi, bổ sung quy định nhằm nâng cao hiệu lực, hiệu quà quản lý Nhà nước công chứng, mạnh việc phân cấp hợp lý cho địa phương, tạo thống nhất, thông suốt quản lý nhà nước từ Trung ương đến sở, đó: 74 + Bô sung nhiệm vụ, quyền hạn Bộ Tư pháp liên quan đến quy hoạch tổng thể phát triển tổ chức hành nghề công chứng, thành lập tổ chức hành nghề công chứng chuyến giao thấm quyền chứng nhận hợp đồng, giao dịch + Bổ sung nhiệm vụ, quyền hạn ủy ban nhân dân cấp tính liên quan đến vấn đề chuyến giao thấm quyền chứng thực họp đồng, giao dịch xây dựng sờ dừ liệu họp đồng, giao dịch công chứng + Bố sung, tăng cường trách nhiệm Sở Tư pháp việc giúp UBND tinh quán lý nhà nước hoạt động công chứng địa phương + Bổ sung quy định tổ chức xã hội - nghề nghiệp công chứng viên nhằm tạo sớ pháp lý cần thiết cho việc thành lập hoạt động cùa tổ chức xã hội - nghề nghiệp cùa công chúng viên - vị trí, vai trị hoạt động cơng chứng: Bo sung quy định nhằm nâng cao vị trí, vai trị hoạt động cơng chứng, bổ sung quy định bắt buộc công chứng giao dịch nhà, đất nhằm đám báo an toàn pháp lý cho người dân - Giá trị pháp lý cùa văn bán công chứng: Bồ sung quy định nhằm nâng cao giá trị, hiệu lực thi hành cùa văn bàn công chứng - chế liên thông tồ chức hành nghề công chứng với quan, tổ chức có liên quan: Bồ sung quy định chế liên thông tồ chức hành nghề công chứng với quan, tổ chức có liên quan (cơ quan đăng ký, quan thuế ) phân định rõ trách nhiệm, thấm quyền tố chức hành nghề công chứng quan đăng ký - trình tự, thú tục công chứng hợp đồng, giao dịch: Sứa đối, bố sung quy định trình tự, thủ tục công chứng họp đồng, giao dịch đế tạo sở pháp lý đồng bộ, thống cho cơng chứng viên q trình hành nghề 75 - thấm quyền công chứng: Giao thêm thấm quyền công chứng bán dịch cho cơng chứng viên, tập hợp hóa quy định pháp luật liên quan đến hoạt động công chứng đế quy định tập trung Luật công chứng sứa đối * Đối với pháp luật chứng thực Ban hành Luật Chứng thực nhằm tách bạch việc công chứng chứng thực * Đối với pháp luật đất đai Quy định việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn thực quyền người sử dụng đất thực theo hướng: - Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, chấp, góp vốn bàng quyền sử dụng đất, quyền sứ dụng đất tài sán gắn liền với đất phái công chửng chúng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định điểm b khoản này; - Họp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất, họp đồng chuyến đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyến nhượng quyền sử dụng đất, tài sán gắn liền với đất mà bên bên tham gia giao dịch tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản công chứng chứng thực theo nhu cầu bên; - Văn bán thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sứ dụng đất tài sản gắn liền với đất công chứng chứng thực theo quy định pháp luật dân - Việc công chứng thực tố chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực úy ban nhân dân cấp xã Quy định cụ thể hộ gia đình sử dụng đất, hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình ghi cụ thành viên hộ giấy chúng nhận * Đối với văn bàn quy phạm pháp luật có liên quan đến công chứng, chứng thực người sử dụng đất thực quyền theo quy định pháp luật đất đai Sửa đổi quy định có liên quan Bộ Luật Dân sự, Luật Nhà văn băn pháp luật khác có liên quan hộ gia đình, thành viên hộ gia đình 76 thời điếm chấm dứt thành viên hộ gia đình, tạo sở pháp lý đồng bộ, thống cho việc đổi phát triển nghề cơng chứng Cần có quy định bắt buộc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bán thực quyền người sử dụng đất: Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, chấp, góp vốn quyền sứ dụng đất tài sản khác gắn liền với đất; văn bàn thừa kế quyền sứ dụng đất tài sản khác gắn liền với đất - Đối với văn quy phạm pháp luật có liên quan đến cơng chứng, chứng thực người sử dụng đất thực quyền theo quy định pháp luật đất đai: can có thống văn bân pháp luật, tránh chồng chéo 3.2 Giải pháp nâng cao hiệu công chứng họp đồng chấp quyền sủ’ dụng đất - Trước hết cần rà soát, tống kết, đánh giá việc tố chức, thực pháp luật công chứng chấp quyền sử dụng đất thời gian qua để từ tìm hạn chế, bất cập cần phái khắc phục sửa đồi cho phù hợp - Đấy mạnh hoạt động tuyên truyền, phố biến, giáo dục pháp luật nói chung, pháp luật cơng chứng chấp quyền sử dụng đất nói riêng, nâng cao ý thức pháp luật cho công chứng viên, công chức, viên chức nhân dân Tùy đối tượng để xác định thể, nội dung, hình thức, phương pháp tuyên truyền, phố biến, giáo dục pháp luật cho phù hợp Trên thực tế, có nhiều vụ việc tranh chấp hợp đồng chấp quyền sừ dụng đất thiếu hiếu biết pháp luật, ký kết hợp đồng không chặt chẽ, không rõ ràng, chưa báo đảm điều kiện hợp pháp giấy chúng nhận quyền sử dụng đất, thân nhân cùa công dân, địa vị pháp lý quan, tổ chức v.v Phải tăng cường hoạt động dịch vụ, tư vấn pháp lý, giúp cho quan, tố chức, công dân sống, làm việc theo pháp luật Hon nữa, phận nhân dân nghèo khơng tiếp cận dịch vụ, tư vấn pháp lý cần hoạt động trợ giúp pháp lý tổ chức trợ giúp pháp lý trợ giúp pháp lý cúa Đoàn Luật sư, Hội Luật gia Việt Nam, nhũng người có hiểu biết pháp luật xã hội 77 - Phải có chế kiếm tra, giám sát chặt chẽ xử lý nghiêm trường hợp vi phạm từ khâu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ký kết hợp đồng, lý hợp đồng, giái tranh chấp hợp đồng chấp quyền sử dụng đất - Tiếp tục xây dựng, hồn thiện pháp luật có liên quan Luật Công chứng, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sán, - Cần xây dựng chế phối hợp giữa quan đăng ký giao dịch bảo đàm (cơ quan đăng ký biện pháp báo đàm thực nghĩa vụ) - Pháp luật cần tăng chế tài xử lý người yêu cầu cơng chứng có hành vi giả mạo, gian dối chủ thể công chứng, giấy tờ kèm theo hồ sơ công chứng giấy chứng nhận quyền sứ dụng đất, quyền sớ hữu nhà tài sản gắn liền đất, sổ hộ khau, cước công dân, giấy xác nhận tinh trạng hôn nhân Cơ quan pháp luật tình hình thực tế, mức độ vi phạm cùa người yêu cầu công chứng đế xem xét, xử lý trách nhiệm hành Neu có đú truy cứu trách nhiệm hình đề xuất quan có thẩm quyền khởi tố trách nhiệm hình Ngồi ra, cần phải xem xét trách nhiệm bồi thường Có tăng tính răn đe, bảo đảm tinh thần thượng tơn pháp luật, góp phần bào vệ cơng chứng viên q trình hoạt động nghề nghiệp - Cấp có thấm quyền cần xây dựng ban hành Quy chế khai thác vận hành dừ liệu thông tin công chúng đe công chứng viên tiến hành tra cứu thơng tin, nguồn gốc hình thành tài sản đối tượng hợp đồng, giao dịch công chứng - Cần phân định cách rõ ràng, rành mạch quyền hạn nhiệm vụ cùa quan công chứng quan đãng ký giao dịch bảo đảm; tăng cường chế phối hợp công tác quan báo đám linh hoạt, hiệu quá, pháp luật - Cần có phương án tháo gỡ vướng mắc trạng tài sản mô tả tài sán giấy chứng nhận quyền sứ dụng đất, quyền sờ hữu nhà tài sàn khác gắn liền với đất không trùng khớp với 78 Qua năm triển khai thực Luật Công chứng năm 2014, số lượng cơng chứng viên tăng lên chất lượng nhìn chung chưa đáp ứng yêu cầu công việc Thực tế có tham phán, kiếm sát viên, điều tra viên, luật sư Từ bổ nhiệm đen chuyển sang xin bố nhiệm công chứng viên chi thực vụ án hình sự, cơng chứng viên chứng nhận họp đồng giao dịch đa số thuộc lĩnh vực dân sự, kinh tế, thương mại Do đó, cần xcm xét quy định bắt buộc đối tượng phái qua đào tạo nghề công chứng công nhận công chứng viên Báo cáo Bộ Tư pháp nêu lên sai phạm hoạt động cơng chúng thi có đến 80% vi phạm tập trung nhóm đối tượng miễn đào tạo tập nghề công chứng Vậy van đề đặt đây, thi việc khắc phục trường họp 80% sai phạm phải tăng cường đào tạo bồi dường họ, lại thu hẹp phạm vi miền đào tạo bồi dưỡng lại, giữ nguyên dẫn đến mâu thuẫn với thực tế sai phạm mà đánh giá Đe nghị xem xét lại Điều 10 sứa lại theo hướng thu hẹp đối tượng miễn đào tạo nghề công chứng, họ miền đào nghề họ phải tập Bởi tập vào nghề phái tập sự, khơng miễn tập nghề cho đối tượng mà miễn đào tạo Phải quan tâm vấn đề đào tạo, bồi dưỡng nâng cao trình độ chun mơn nghiệp vụ cho cơng chứng viên Ví dụ, quy định bắt buộc năm công chứng viên phái tham gia đủ thời gian, số tiết bồi dưỡng tiếp tục hành nghề cơng chứng Có che tài xứ phạt nghiêm khắc công chứng viên vi phạm Pháp luật hành quy định việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bán giao dịch thực quyền người sứ dụng đất theo quy định pháp luật đất đai nhằm báo đám chặt chẽ hoạt động quàn lý đất đai, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho người sứ dụng đất trình thực quyền theo quy định pháp luật; bảo đám tính an tồn pháp lý cho hợp đồng giao dịch, góp phần tạo mơi trường pháp lý thuận lợi tin cậy 79 cho hoạt động đầu tư kinh doanh, thương mại, góp phần quan trọng tiến trình cải cách hành Tuy nhiên, việc công chứng, chứng thực người sử dụng đất thực quyền theo quy định pháp luật đất đai vần nhiều hạn chế, bất cập cịn có nhiều ý kiến khác nhau, chưa đến thống Có nơn bất buộc cơng chứng hợp đồng giao dịch quyền sử dụng đất quy định văn bán Luật hay thực thi theo Nghị số 52/NQ-CP ngày 10 tháng 12 năm 2010 cùa Chính phủ Nếu thực thi theo Nghị số 52/NQ-CP việc cơng chứng, chứng thực gặp khó khăn gì? Việc cơng chứng, chứng thực hợp đồng giao dịch người sứ dụng đất hộ gia đình gặp nhiều khó khăn việc xác định thành viên hộ gia đình v.v Vì vậy, đề tài chi thực trạng cùa công tác công chứng, chứng thực giao dịch đất đai địa bàn tỉnh Lào Cai Tuy thực trạng công tác công chứng chứng thực địa bàn bàn tinh, song phần đà phản ánh thực trạng chung cúa công tác công chứng, chứng thực Đe tài đề xuất số giải pháp sửa đổi Luật Đất đai, Luật Công chứng vãn quy phạm pháp luật khác có liên quan: cơng tác qn lý đất đai; cơng tác ban hành, áp dụng quy định, quy chế, sách liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất; cơng tác qn lý quy trình đăng ký chuyển quyền sử dụng đất; công tác tra, kiểm tra, giải tranh chấp, khiếu nại, tố cáo hoạt động chuyển quyền sứ dụng đất 80 KÉT LUẬN CHƯƠNG Từ phân tích mặt lý luận thực trạng công chứng hợp đồng chấp quyền sứ dụng đất tinh Lào Cai, luận văn đưa nhóm giải pháp nhằm hồn thiện pháp luật nhằm nâng cao hiệu quà thực sau: Thứ nhất, nhóm giải pháp hồn thiện pháp luật cơng chứng họp đồng the chấp quyền sử dụng đất, bao gồm giải pháp pháp luật công chứng giải pháp pháp luật đất đai Thứ hai, nhóm giãi pháp nhằm nâng cao hiệu quàn lý công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất, bao gồm tuyên truyền, phổ biến, giáo dục; phối hợp với co quan quản lý nhà nước đám bảo hoạt động công chứng hiệu quả; tăng chế tài xứ lý hành vi vi phạm 81 KẾT LUẬN Pháp luật công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất tổng hòa nhiều lĩnh vực pháp lý nhiều văn bán pháp luật hệ thống pháp luật Việt Nam như: Pháp luật dân sự, pháp luật công chứng, pháp luật đất đai, pháp luật doanh nghiệp, pháp luật hôn nhân gia đình Do đó, nói pháp luật công chúng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất giữ vai trò quan trọng hệ thống pháp luật Việt Nam Dưới góc độ hành chính, pháp luật công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất thủ tục hành thơng thường, bắt buộc chủ thể tham gia giao kết sớ đế Nhà nước quản lý hành đất đai Bên cạnh đó, cơng chứng họp đồng chấp quyền sử dụng đất công việc nhằm hạn chế tranh chấp liên quan đến đất đai diễn phố biến nay: Tranh chấp quyền sử dụng đất Cịn góc độ kinh tể, pháp luật công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất điều kiện đề thực hoạt động vay cho vay to chức tín dụng Điều góp phần thực q trình vốn hóa quyền sử dụng đất Việt Nam Nhận thấy lợi ích mà hoạt động cơng chứng hợp đồng the chấp quyền sứ dụng đất mang lại cho đời sống - kinh tế - xã hội thực tiễn thi hành pháp luật nhiều bất cập, hạn chế, pháp luật công chứng họp đồng the chấp quyền sứ dụng đất cần sứa đổi hoàn thiện cho phù hợp với kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa nước ta Dù vậy, phạm vi nghiên cứu tương đối rộng bao gồm nhiều hệ thống pháp luật khác nên việc xây dựng pháp luật không the tránh chồng chéo quy định pháp luật Nên việc sửa đồi, hoàn thiện cần thực từ từ, sát với thực tế phải có logic nghiên cứu, ban hành pháp luật 82 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ luật Dân năm 2015 Luật Đấu giá năm 2016 Luật Công chứng năm 2014 Luật Đất đai năm 2013 Quyết định 2007/QĐ-BTP ngày 26 tháng năm 2016 Bộ Tư pháp việc cơng bố thủ tục hành lĩnh vực luật sư, tư vấn pháp luật, công chứng, giám định tư pháp, bán đấu giá tài sản, trọng tài thương mại, quản tài viên hành nghề quàn lý, lý tài sản thuộc phạm vi quán lý Nhà nước Bộ Tư pháp Dương Thị Vân Anh (2012), Thế chấp quyền sử dụng đất qua thực tiền tỉnh Hà Tình, Luận văn Thạc sỹ Luật Học, Hà Nội, tr.8 Đồ Hồng Thái (2012), “Thế chấp - Bảo lãnh: Hiểu cho đúng”, Thời báo Ngân hàng (127), 8/2012; Trần Viết Thắng (2014), “Thế chấp quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam nay”, tr 25-26 Phạm Thị Thu Hiền (2019), Hợp đồng chấp quyền sừ dụng đất tài sàn gan liền với đất theo pháp luật Việt Nam hành, Luận văn Thạc sỳ Luật học, Hà Nội, 10 TS Nguyễn Quang Tuyến, Thế chấp quyền sử dụng đất, Tạp chí nghiên cứu lập pháp số 03/2002 I Nguyễn Thu Trang (2012), Họp đồng chấp sử dụng đất - Một số van đề lý luận thực tiễn, Luận văn Thạc sỹ Luật học, Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội; 12 Lê Thị Thu Hà (2021), Pháp luật công chứng hợp đồng lình vực nhà quyền sử dụng đất, qua thực tiễn tinh Quãng Bình, Luận văn Thạc sỳ Luật học, Quáng Bình, tr 15 13 Lê Thị Thanh (2015), Công chứng hợp đông chấp quyên sử dụng đất, Luận văn Thạc sỳ Luật học, Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội, tr.30 14 Đồ Đức Hiển (2013), "Giá trị pháp lý cùa văn hàn công chủng”, Luận văn thạc sĩ Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội 15 PGS.TS Nguyền Văn Cừ - PGS TS Trần Thị Huệ (2016), Bình luận khoa học Bộ luật Dán 2015, Nhà xuất Công An Nhân Dân, Hà Nội 16 Vũ Thị Hong Yen (2009), mối quan hệ thú tục công chứng, chửng thực đăng ký họp đồng chấp tài sản, Tạp chí Luật học số 1/2009, tr.58 83 17 Đàm Văn Chất (2017), Pháp luật công chứng, chứng thực hợp đồng chap quyền sứ dụng đất qua thực tiễn Tinh Cà Mau, Luận văn thạc sỳ Luật học, Hồ Chí Minh, tr 28 18 Cổng thơng tin điện tử Sở Tư pháp tỉnh Thanh Hóa, Nâng cao chất lượng, hiệu hoạt động công chứng, đăng ngày 05/06/2020, xem tại: https://stp.thanhhoa.gov.vn/nang-cao-chat-luong-hieu-qua-hoat-dongcong-chung/ 19 Nguyễn Ngọc Điện, (2002), '"Bình luận khoa học háo đám thực nghĩa vụ Luật dán Việt Nam", NXB Trẻ, Thành phố Hồ Chí Minh 20 Huỳnh Thị Minh Anh (2015), Thế chấp sứ dụng đất báo đám Hợp đồng tín dụng từ thực tiễn ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam Chi nhánh Quáng Ngãi, Luận văn Thạc sỹ, Học viện Khoa học Xã hội, tr.51-52 21 Bùi Đức Giang (2015), Xác lập pháp hào đám hang tài sàn theo Bộ luật Dán 2015, Tạp chí Ngân hàng, số 18/2016 22 Hồ Quang Huy (2015), “Thực pháp luật đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sớ hữu tài sán gắn liền với đất Việt Nam giai đoạn nay”, Luận án tiến sĩ Luật học, Học viện khoa học xã hội 23 Nguyền Thị Nga (2015), "Pháp luật chấp quyền sử dụng đất tô chức tin dụng Việt Nam - Thực trạng hướng hoàn thiện”, sách chuyên khảo, NXB Tư pháp, Hà Nội 24 Lê Thị Thúy Bình (2016), Thực pháp luật the chap quyền sừ dụng đất Việt Nam, Luận án tiến sỳ, Hà Nội 25 Cổng thông tin điện từ Tỉnh Lào Cai, https://laocai.gov.vn/1365/95212/69790/gioi-thieu 84