BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NỘI VỤ / / HỌC VIỆN HÀNH CHÍNH QUỐC GIA TRẦN ĐỨC HỮU CÔNG TÁC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT ĐỂ CHỐNG THẤT THU NGÂN SÁCH ĐỊA PHƯƠNG LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ KINH TẾ HÀ NỘI – 2023 BỘ GIÁO D[.]
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO …………/………… BỘ NỘI VỤ ……/…… HỌC VIỆN HÀNH CHÍNH QUỐC GIA TRẦN ĐỨC HỮU CÔNG TÁC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT ĐỂ CHỐNG THẤT THU NGÂN SÁCH ĐỊA PHƯƠNG LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ KINH TẾ HÀ NỘI – 2023 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO …………/………… BỘ NỘI VỤ ……/…… HỌC VIỆN HÀNH CHÍNH QUỐC GIA TRẦN ĐỨC HỮU CƠNG TÁC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT ĐỂ CHỐNG THẤT THU NGÂN SÁCH ĐỊA PHƯƠNG LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ KINH TẾ Chuyên ngành: Quản lý kinh tế Mã số: 8310110 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS -TS LÊ CHI MAI HÀ NỘI – 2023 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đề tài luận văn: “Công tác xác định giá đất để chống thất thu NSĐP” cơng trình nghiên cứu độc lập hướng dẫn khoa học giảng viên hướng dẫn, chưa công bố hình thức Các số liệu, liệu, tình hình quản lý luận văn hoàn toàn trung thực có trích dẫn nguồn gốc rõ ràng Tơi xin cam đoan vấn đề nêu thực, sai tơi xin hồn tồn chịu trách nhiệm Tác giả luận văn Trần Đức Hữu LỜI CẢM ƠN Sau thời gian trình tham gia học tập, nghiên cứu chuyên ngành QLNN kinh tế trình độ Thạc sỹ, tơi vơ biết ơn bảo, hướng dẫn thầy cô, giảng viên khoa Quản lý kinh tế Trong trình nghiên cứu hồn thành đề tài luận văn “Cơng tác xác định giá đất để chống thất thu NSĐP” làm đề tài tốt nghiệp, xin chân thành cảm ơn Giảng viên hướng dẫn - PGS – TS Lê Chi Mai, tận tình hướng dẫn tơi Tơi xin cảm ơn đóng góp ý kiến quý báu thầy cơ, bạn đồng khóa khoa Quản lý kinh tế vào luận văn Để có nguồn số liệu thực đề tài, xin cảm ơn giúp đỡ quý vị lãnh đạo, cán bộ, cơng chức ngành kiểm tốn làm việc Kiểm toán Nhà nước khu vực VI tỉnh Quảng Ninh tạo điều kiện để tơi hồn thành luận văn Tác giả luận văn Trần Đức Hữu MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN LỜI CẢM ƠN DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1.CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐẤT ĐAI, GIÁ ĐẤT, ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ TÁC ĐỘNG ĐẾN THU NGÂN SÁCH ĐỊA PHƯƠNG 1.1 Khái quát đất đai giá đất .1 1.1.1 Khái niệm, vai trò đặc trưng đất đai .1 1.1.2 Khái niệm, chất, đặc trưng giá đất định giá đất .4 1.2 Tác động giá đất đến thu ngân sách địa phương 1.2.1 Khái niệm ngân sách địa phương .9 1.2.2 Khái niệm thu ngân sách địa phương .10 1.2.3 Nguồn thu ngân sách địa phương 10 1.2.4 Vai trò giá đất ngân sách địa phương 11 1.3 Công tác xác định giá đất 12 1.3.1 Nguyên tắc xác định giá đất 12 1.3.2 Các phương pháp xác định giá đất 15 1.3.3 Trình tự xác định giá đất ngân sách địa phương 27 1.4 Các yếu tố xác định giá đất tác động đến thu ngân sách địa phương 29 1.4.1 Các yếu tố ảnh hưởng đến xác định giá đất địa phương xem xét định giá 29 1.4.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến xác định giá đất chưa địa phương xem xét định giá 31 Tiểu kết chương 317 CHƯƠNG 2.THỰC TRẠNG XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT TẠI CÁC ĐỊA PHƯƠNG 38 2.1 Công tác xác định giá đất địa phương 38 2.1.1 Các văn quy phạm pháp lý áp dụng 38 2.1.2 Chức nhiệm vụ quan quản lý đất đai .41 2.1.2.1 Uỷ ban nhân dân cấp .41 2.1.2.2 Sở Tài nguyên & môi trường 42 2.1.2.3 Sở Tài 42 2.1.2.4 Sở Xây dựng (hoặc Sở Quy hoạch Kiến trúc thành phố Hà Nội thành phố Hồ Chí Minh) .42 2.1.2.5 Phòng Tài nguyên & môi trường 43 2.1.3 Thẩm quyền xác định giá đất địa phương 43 2.1.4 Thực trình tự xác định giá đất 43 2.2 Phân tích công tác định giá đất số dự án địa bàn số địa phương tỉnh Hải Dương, tỉnh Quảng Ninh thành phố Hải Phịng thơng qua Biên kiểm toán, kiểm tra giá đất dự án 46 2.2.1 Phân tích sai sót, vướng mắc, tồn công tác định giá đất 03 dự án địa bàn tỉnh Hải Dương ảnh hưởng tới thu ngân sách địa phương 46 2.2.2 Phân tích sai sót, vướng mắc, tồn công tác định giá đất 15 dự án địa bàn thành phố Hải Phòng ảnh hưởng tới thu ngân sách địa phương 479 2.2.3 Phân tích sai sót, vướng mắc, tồn cơng tác định giá đất 18 dự án địa bàn tỉnh Quảng Ninh ảnh hưởng tới thu ngân sách địa phương .59 2.3 Đánh giá chung công tác xác định giá đất địa phương 74 2.3.1 Các kết đạt 74 2.3.2 Những hạn chế công tác định giá đất địa phương có ảnh hưởng làm thất thu tới thu ngân sách địa phương .75 2.3.3 Nguyên nhân hạn chế công tác định giá đất địa phương 88 2.3.3.1 Các nguyên nhân khách quan 88 2.3.3.2 Các nguyên nhân chủ quan 90 Tiểu kết chương 902 CHƯƠNG 3.ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT NHẰM CHỐNG THẤT THU NGÂN SÁCH ĐỊA PHƯƠNG 93 3.1 Định hướng hoàn thiện giá đất địa phương 93 3.2 Giải pháp hồn thiện cơng tác xác định giá đất nhằm chống thất thu NSĐP 97 3.2.1 Nhóm giải pháp quản lý Nhà nước xác định giá đất 97 3.2.2 Nhóm giải pháp hoàn thiện tổ chức máy, nhân sự, sở vật chất cho công tác định giá đất 99 3.2.3 Nhóm giải pháp giúp nâng cao chất lượng phương pháp xác định giá đất áp dụng nâng cao chất lượng công tác định giá đất 100 3.3 Kiến nghị 105 3.3.1 Kiến nghị Nhà nước 105 3.3.2 Kiến nghị Bộ Tài nguyên & môi trường 105 3.3.3 Kiến nghị địa phương 106 Tiểu kết chương 1067 KẾT LUẬN DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT Tên viết tắt Nguyên nghĩa BĐS Bất động sản Công ty CP Công ty Cổ phần Công ty TNHH Công ty Trách nhiệm hữu hạn ĐTXD Đầu tư xây dựng GPMB Giải phóng mặt NSĐP Ngân sách địa phương NSNN Ngân sách nhà nước QLNN Quản lý nhà nước TN&MT Tài nguyên & Môi trường UBND Ủy ban nhân dân MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài luận văn Ngân sách địa phương (NSĐP) khoản thu Ngân sách Nhà nước (NSNN) phân cấp cho cấp địa phương hưởng, thu bổ sung từ ngân sách trung ương cho NSĐP khoản chi NSNN thuộc nhiệm vụ chi cấp địa phương NSĐP phận quan trọng NSNN nhiệm vụ thu, chi ngân sách sách, chế độ Nhà nước hầu hết tổ chức triển khai thực địa phương Theo quy định hành Luật Ngân sách Nhà nước, NSĐP phân cấp nguồn thu bảo đảm chủ động thực nhiệm vụ chi giao Hội đồng nhân dân cấp tỉnh định việc phân cấp nguồn thu, nhiệm vụ chi cấp ngân sách địa phương phù hợp với phân cấp quản lý kinh tế - xã hội, quốc phịng, an ninh trình độ quản lý cấp địa bàn Trong năm qua nguồn thu từ đất chiếm tỷ trọng lớn NSĐP Quản lý tài đất đai trở thành nội dung quan trọng công tác quản lý Nhà nước đất đai, Hiến pháp năm 2013 khẳng định: Đất đai tài nguyên đặc biệt quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, quản lý theo pháp luật Các nguồn thu NSĐP từ đất đai khoản thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, đất nông nghiệp, thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, khoản phí lệ phí thuế từ hoạt động chuyển nhượng đất đai Các nguồn thu từ đất đai góp phần đảm bảo nguồn thu cho NSNN, nguồn thu quan trọng, ổn định chiếm tỷ trọng lớn NSĐP Vì cơng tác xác định giá đất có ý nghĩa quan trọng xác định nghĩa vụ tài chủ thể kinh tế Nhà nước có tác động lớn đến việc thu NSĐP Ðịnh giá đất đailà quyền định đoạt đất Nhà nước (Theo Điều 13 Luật Đất đai 2013 Quy định quyền đại diện chủ sở hữu đất đai), việc người định giá vào nguyên tắc, phương pháp định giá đất sở nắm tư liệu thị trường đất đai, vào thuộc tính kinh tế tự nhiên đất đai theo chất lượng, tình trạng thu lợi thông thường hoạt động kinh tế thực tế đất đai, xem xét đầy đủ ảnh hưởng yếu tố phát triển kinh tế, xã hội, phương thức sử dụng đất, dự kiến thu lợi từ đất sách đất đai, việc thu lợi từ đất, tổng hợp để định giá thời điểm cho nhiều đất với quyền đất đai Vì cơng tác xác định giá đất có ý nghĩa quan trọng xác định nghĩa vụ tài chủ thể kinh tế Nhà nước có tác động lớn đến việc thu NSĐP Qua thực tế công tác ngành kiểm toán kiểm tra địa phương cho thấy công tác xác định giá đất chấp hành nghĩa vụ với NSNN Dự án đất đai công tác kê khai giá bán nhà đất để thu NSNN khoản thuế, phí lệ phí liên quan chưa đạt hiệu cao Những nguyên nhân chủ yếu như: Cơ sở pháp lý, quy định cơng tác xác định giá chưa hồn thiện; Địa phương xác định đơn giá tính tiền sử dụng đất không phù hợp giá thị trường; buông lỏng quản lý quan Nhà nước lỗ hổng công tác thẩm định giá Trong bối cảnh Nhà nước nỗ lực nâng cao quản lý lĩnh vực đất đai, việc nâng cao hiệu quả, hồn thiện cơng tác xác định giá đất để chống thất thu NSNN nói chung NSĐP nói riêng có ý nghĩa lớn Chính lý trên, mà học viên chọn đề tài: ”Công tác xác định giá đất để chống thất thu NSĐP”để vận dụng kiến thức lý luận thực tế vào nghiên cứu, phân tích, đánh giáthực trạng công tác xác định giá đất; đưa số giải pháp nhằm nâng cao hiệu trongcông tác xác định giá đất để chống thất thu NSĐP Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài luận văn Luật đất đai Việt Nam nội dung có liên quan đến đất đai khơng phải đề tài mới, nhiều tác giả nước nghiên cứu qua nhiều thời kỳ Các nghiên cứu quy trình xác định giá đất, định giá đất hồn thiện cho cơng tác định giá đất, kể đến như: Hồn thiện quy định pháp luật quy trình xác định giá đất cụ thể tạp chí Nghiên cứu lập pháp (2020),Thực trạng pháp luật thẩm định phương án giá đất cụ thể trêntạp chí Nhà nước pháp luật (2018),Hoàn thiện quy định định giá đất Việt Nam naytrên tạp chí Nhà nước pháp luật (2017), Bất cập quy định xác định tiền sử dụng đất Nhà nước giao đất tổ chức kinh tếtrêntạp chí Nhà nước pháp luật 3.2 Giải pháp hồn thiện cơng tác xác định giá đất nhằm chống thất thu NSĐP 3.2.1 Nhóm giải pháp quản lý Nhà nước xác định giá đất a Về lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất địa phương Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải lập từ tổng thể đến chi tiết, phù hợp với chiến lược, quy hoạch tổng thể, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh; quy hoạch lập phải phù hợp cấp với nguyên tắc, yêu cầu sử dụng đất tiết kiệm có hiệu quả, dân chủ công khai minh bạch b Về giao đất, cho thuê đất Giao đất, cho thuê đất dự án phải quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất địa phương, vào nhu cầu sử dụng đất của tổ chức, cá nhân, doanh nghiệp sở đảm bảo tính khả thi có hiệu đầu tư, tạo đồng thuận cộng đồng, xã hội hài hóa lợi ích Nhà nước người dân Minh bạch công tác giao đất, thu hồi đất dự án; xác định rõ diện tích đất giao, đất thu hồi theo thời điểm để xác định giá đất phù hợp Chấn chỉnh công tác giao đất, kịp thời xác định giá đất thời điểm giao không để kéo dài gây ảnh hưởng thời điểm thu NSNN làm thủ tục nghĩa vụ tài đất công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất c Về định ban hành giá đất Phù hợp với giá đất phổ biến thị trường Xây dựng giá đất phảitrên nguyên tắc độc lập - công khai - công - trách nhiệm –minh bạch – đảm bảo bám sát thị trườngcăn theocác phương pháp khoa học, đại, bảo đảm tính chuyên nghiệp, hiệu quả, độc lập cân lợi ích d Về phương pháp quản lý Nhà nướcvề giá đất Phương pháp quản lý Nhà nước phải dựa nguyên tắc thị trường, thượng tôn pháp luật, thực theo quy định Nhà nước; không để văn bản, định ban hành mang tính chất áp đặt, cấm đốn, chủ quan, có lợi ích nhóm e Về khung giá đất 97 Cơ sở để định giá đất xem xét so sánh bảng giá đất địa phương, nhiên sở để thực xây dựng bảng giá đất khung giá Chính phủ ban hành Khung giá đất làm hạn chế nhiều tới việc ban hành bảng giá đất địa phương điều Quốc hơi, Chính phủ sửa đổi với định hướng bãi bỏ khung giá đất Đây giải pháp đắn Nhà nước người dân xã hội đồng tình f Thanh tra, kiểm tra nâng cao chất lượng xác định giá đất Để công tác định giá đất hướng, chấp hành nghiêm chỉnh, quy định phải tiến hành hoạt động tra, kiểm tra Cần tăng cường công tác kiểm tra tiến độ thực dự án, tra kiểm tra công tác quản lý dự án, cơng tác định giá đất Qua phát hiện, kiến nghị với quan quản lý sửa chữa, khắc phục thiếu sót q trình thực nhằm hoàn thiện chế quản lý, hoàn chỉnh chế độ, thể lệ quản lý sử dụng đất đai Thanh tra, kiểm trađể tham gia vào hoạt động kiểm tra đánh giá việc thực chức quan quản lýNhà nước đất đai đánh giá nghiệp vụ thẩm định giá đất tổ chức tư vấn thẩm định giá; việc thực quyền nghĩa vụ người sử dụng đất, quản lý đất đai giai đoạn cụ thể g Giảm thủ tục hành tổ chức thực cơng tác định giá đất Trong quy trình thực định giá có liên quan nhiều đơn vị UBND tỉnh, UBND huyện, Sở Tài chính, Sở TN&MT, Cục Thuế, Sở Xây dựng người sử dụng đất, Hội đồng thẩm định giá đất có tham gia liên quan Nên phương hướng thành lập đơn vị quản lý giá đất địa phương để hoàn thiện cơng tác cải cách thủ tục hành h Tuyên truyền, phổ biến quy định pháp luật Các địa phương tăng cường tuyên truyền, phổ biến sách quy định pháp luật liên quan đến đất đai, đầu tư kinh doanh bất động sản nghĩa vụ thuế cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân giúp nâng cao cơng tác quản lý thu ngân sách 98 3.2.2 Nhóm giải pháp hoàn thiện tổ chức máy, nhân sự, sở vật chất cho công tác định giá đất Định giá lĩnh vực chuyên sâu, đòi hỏi đội ngũ quản lý giá đất phải có kỹ hiểu biết sâu rộng ngành có liên quan đến giá trị BĐS như: xây dựng, quy hoạch từ định giá đất đai cách xác Trình độ cán định giá ảnh hưởng lớn đến chất lượng công tác định giá đất - Công tác đào tạo, bồi dưỡng đội ngũ quản lý giá đất cần đổi qua giải pháp sau: (1) cơng tác đào tạo, bồi dưỡng đội ngũ quản lý phải dựa chức năng, nhiệm vụ quản lý cấp, ngành, cụ thể hiệu quả;(2) ứng dụng cơng nghệ, xây dựng phần mềm, chương trình phục vụ quản lý giá đất (3) việc tuyển dụng, bố trí cán làm công tác quản lý giá đất bảo đảm yêu cầu chuyên môn; xác định rõ nhiệm vụ, có chiến lược đào tạo, bồi dưỡng cán quản lý giá đất; (4) chương trình, dự án nghiên cứu giá đất phải gắn kết việc đào tạo đội ngũ quản lý - Giải pháp đặt cho cán định giá phải tự thường xuyên trau dồi kiến thức chuyên môn, nắm bắt thông tin thị trường, có có kết tốt công việc - Giải pháp đặt cho đơn vị tham gia định giá là: +Thường xuyên nâng cao kiến thức chuyên môn cho cá nhân quan thông qua tham gia lớp bồi dưỡng kiến thức, tham gia hội thảo liên quan đến lĩnh vực định giá đất, tăng cường thêm đội ngũ nhân viên đào tạo chuyên sâu lĩnh vực định giá đất,có sách hợp lý để thu hút nhân tài bổ sung vào biên chế cán làm cơng tác định giá đất thường xun có trao đổi, thảo luận để cán đưa ý kiến mình, rút kinh nghiệm cơng tác định giá + Bên cạnh nâng cao trình độ chun mơn cần thực tốt cơng tác giáo dục trị, tư tưởng cho cán bộ, làm rõ trách nhiệm cá nhân khâu công việc Lấy hiệu công việc cán để đánh giá lực phẩm chất họ, không cấp hay quan hệ mà đánh giá chủ quan Kịp thời khen thưởng phạt để tạo động lực khuyến khích cán nhân viên nhiệt tình 99 cống hiến, có tinh thần trách nhiệm cao cơng tác + Xây dựng chương trình đào tạo kiến thức, kỹ yêu cầu đầu vào đối tượng đào tạo để việc cáp chứng hành nghề có ý nghĩa thực tiễn + Phát triển hệ thống tổ chức bán đấu giá theo hướng chuyên nghiệp, nâng cao chất lượng chuyên môn tổ chức đấu thầu, chấm thầu Các quan quản lý có trách nhiệm xác định giá đất có cấu thống nhất, phù hợp yêu cầu, nội dung quản lý - Giải pháp tăng cường nguồn lực sở vật chất kỹ thuật cho công tác định giá đất: Cơ sở vật chất, nguồn lực điều kiện để cá nhân thực nhiệm vụ.Trong năm qua với tiến khoa học kỹ thuật quan tâm đầu tư Nhà nước, sở vật chất phục vụ công tác quản lý đất đai ngày tăng cường Tuy nhiên, sở vật chất chưa đáp ứng yêu cầu công tác (Hệ thống trang thiết bị cung cấp cho cán định giá đất tài sản sử dụng chung hoạt động chuyên môn khác hoạt động quan Chưa xây dựng, phát triển phần mềm, sở liệu, trang thiết bị công nghệ thông tin phục vụ cho công tác định giá Hệ thống lưu trữ hồ sơ điện tử chưa trọng ), dẫn đến tăng cường sở vật chất kỹ thuật yêu cầu cần thiết 3.2.3 Nhóm giải pháp giúp nâng cao chất lượng phương pháp xác định giá đất áp dụng nâng cao chất lượng công tác định giá đất a Đổi chế phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường Điều Nghị 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII đưa vào định hướng sửa đổi Luật Hiện Nhà nước áp dụng 05 phương pháp định giá theo quy định Luật đất đai phương pháp định giá nước áp dụng, để đảm bảo phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường Nghị 18-NQ/TW đưa vào định hướng cần nghiên cứu phương pháp định giá 100 thời đại công nghệ thông tin để xây dựng phương pháp định giá công nghệ thời đại 4.0 Giải pháp: qua hồ sơ thông tin cung cấp đất, dựa liệu, mơ hình, thơng tin có đất tiêu chuẩn từ áp dụng công nghệ thông tin xác định khác 02 đất yếu tố: tự nhiên (vị trí, kích thước ), kinh tế (hệ thống hạ tầng, khả mang lại lợi nhuận ), xã hội (phong thủy, an ninh, giáo dục ), thị trường (nhu cầu, tính hữu dụng ), pháp lý (sổ đỏ, mật độ xây dựng ), từ thông số cần điều chỉnh so sánh màxác định nhanh chóng giá đất Áp dụng tiên tiến khoa học thời đại công nghệ 4.0cũng bước tiến cần thiết công tác định giá hàng ngày giao dịch mua bán bất động sản để Nhà nước đảm bảo thu lợi ích đáng hoạt động kinh doanh chuyển nhượng, nguồn thu lâu dài bền vững b Hoàn thiện phương pháp định giá đất - Giải pháp: Định giá đất áp dụng Phương pháp triết trừ Phương pháp thu nhập thông số rõ ràng, độ xác cao áp dụng để so sánh cho phương pháp định giá khác - Giải pháp: Định giá đất áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp cần có quy định, văn hướng dẫn cụ thể việc điều chỉnh mức giá yếu tố khác biệt đất so sánh với đất cần định giá, tránh phụ thuộc vào ý chí người thẩm định Các địa phương hướng tới xây dựng khu vực, vùng đặc thù, đường phố, dự án thời điểm có đất tiêu chuẩn, đất đảm bảo làm tài sản so sánh để định giá - Giải pháp: Định giá đất áp dụng phương pháp thặng dư cần tính tốn theo nguyên tắc hiệu nhất: + Trong doanh thu pháp triển: cần tính tốn đầy đủ lợi đất (đây nội dung quan trọng cưa địa phương tập trung); xác định đủ, xác doanh thu phát sinh dự án; Xác định tỷ lệ chiết khấu, trượt giá, tỷ lệ tăng giá bất động sản, thời gian bán hàng… phù hợp với dự án địa phương 101 + Trong Chi phí phát triển thực nghiêm túc quy định lập dự toán, xác định đơn giá, khối lượng, chi phí đầu tư…theo quy định văn Nhà nước khơng dẫn đến làm tăng chi phí phát triển dự án + Cần có quy định phải tốn với Nhà nước chi phí đầu tư dự án có thay đổi Chi phí phát triển so với dự tốn lập dự án ban đầu + Có quy định buộc việc thực triển khai Dự án không theo phương pháp định giá tính tốn như: thay đổi hệ số sử dụng đất; triển khai thực dự án lại khơng đền bù giải phóng mặt vị trí, khu vực theo quy hoạch sử dụng làm diện tích cơng cộng đường, cơng viên, trường học, nhà văn hóa, bãi đỗ xe,… khơng thực đầu tư xây dựng cơng trình cơng cộng, cố ý giảm chi phí, tăng thêm đất tạo thêm doanh thu, đầu tư xây dựng sở hạ tầng không đầy đủ, đầu tư không đảm bảo tiêu chuẩn, quy chuẩn lập dự án tính tốn phương án định giá đất để điều chỉnh tiền sử dụng đất phải nộp cho NSĐP c Xây dựng sở liệu đất đai Thông tin yếu tố quan trọng so sánh, cần thiết cho công tác định giá đất Nguồn thơng tin xác đáng tin cậy giúp công tác định giá đưa kết luận xác, đắn Nên cơng tác xây dựng sở liệu đất đai giải pháp quan trọng Các địa phương cần có biện pháp ứng dụng cơng nghệ, kỹ thuật đại xây dựng sở liệu đất đai, giá trị đất địa bàn thời điểm làm sở so sánh định giá đất Biện pháp xây dựng sở liệu đất đai: Quản lý sở liệu đất giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tài sản đất, Các số đất, người sở hữu, lịch sử giao dịch; Cơ sở liệu liên quan đất quy hoạch, đồ, hình ảnh qua google map thực tế; hồn thành cơng tác đo đạc lập đồ địa chỉnh toàn quốc Xây dựng hệ thống thông tin liệu định giá đất phải thường xuyên cập nhật biến động giá đất nước theo vùng, miền, địa phương để làm sở thực tiễn, làm khoa học cho công tác định giá đất theo nguyên tắc giá đất xác định thời điểm giao đất, thời điểm mua bán Có phương pháp đưa 102 hồ sơ đất đai lên hệ thông để giúp người dân, tổ chức tra cứu; Quy trình lưu trữ thơng tin kết hợp xây dựng quy trình tra cứu cho cá nhân có liên quan cách hiệu quả, nhanh chóng d Quy định quyền lợi, trách nhiệm công tác định giá - Đối với quan quản lý Nhà nước: Nâng cao trách nhiệm quan quản lý địa phương công tác định giá đất Cần bổ sung quy định cụ thể quyền lợi, trách nhiệm cá nhân, quan công tác định giá đất để mang tính tích cực mang tính răn đe định giá đất - Đối với đơn vị tư vấn định giá đất: Thuê doanh nghiệp chức thẩm định có chun mơn, minh bạch, cơng tâm khơng có lợi ích nhóm liên quan đến nhà đầu tư; đề phịng, hạn chế, có biện pháp xử lý đơn vị thẩm định móc lối với nhà đầu tư để giảm giá trị đất Nhà nước e Bảo đảm ràng buộc Nhà nước Nhà đầu tư sau định giá đất Có hợp đồng buộc chủ đầu tư đại diện UBND tỉnh việc điều chỉnh giá đất trường hợp: thay đổi doanh thu, thay đổi chi phí phát sinh, thay đổi quy hoạch, hệ số sử dụng đất so với phương án tính tốn Từ có phận theo dõi cơng tác thực dự án f Chống trốn thuế nâng cao nguồn thu từ giao dịch bất động sản Nghiên cứu quy định xác định giá theo nguyên tắc thị trường, ban hành quy định xác định giá chuyển nhượng bất động sản để có biện pháp thu thu đủ lĩnh vực đất đai, xử lý nghiêm hành vi khai báo gian dối giá giao dịch; áp dụng biện pháp thuế để chống đầu cơ, thu mua đất đai chờ tăng giá Pháp luật đất đai, thuế chưa có biện pháp xử lý hành vi khai báo gian dối giá giao dịch mua bán bất động sản Nhà nước cần có biện pháp, quy định để xử lý nghiêm hành vi khai báo gian dối giá giao dịch cần coi hành vi trốn thuế quy định Luật Quản lý thuế g Thành lập quan định giá độc lập Nghiên cứu hướng tới thành lập quan định giá độc lập với địa vị pháp lý rõ ràng có đủ nguồn nhân lực có trình độ chun mơn chịu trách nhiệm trước 103 pháp luật hoạt động định giá địa phương giải pháp thiết thực hữu ích Trong địa phương thành lập quan định giá nằm hệ thống quản lý hành Nhà nước, tách riêng hệ thống quản lý tài nguyên đất đai khỏi Sở Tài nguyên & Môi trường để giá đất đưa quan định giá không phù hợp với giá thị trường gây thiệt hại cho người có đất cho ngân sách phải chịu chế tài pháp luật Quy định cụ thể chuyên môn, nghiệp vụ quan định giá, người làm công tác định giá, cấu quản lý có nhiều phận cần phận chính: + Bộ phận định giá đất giao dịch: Căn vào hồ sơ giao dịch người mua người bán, doanh nghiệp người dân, thông tin đất, liệu để tiến hành định giá mua bán người mua đất với người bán đất từ thu NSNN lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân thu nhập doanh nghiệp chuyển nhượng bất động sản (thu nhập doanh nghiệp doanh nghiệp tự kê khai xác định doanh thu chuyển nhượng bất động sản kê khai kết định giá đất, Nhà nước quản lý giá mua bán, chuyển nhượng) Kết định giá đất phận phải có khả kiểm tra, so sánh, đối chứng với giá thị trường cách công khai minh bạch để tạo đồng thuận với người mua người bán, vấn đề khó khăn cơng tác định giá giao dịch, vấn đề cần hướng tới địa phương để có nguồn thu NSNN ổn định hàng năm + Bộ phận định giá đất Nhà nước: Căn vào kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất đai, vào nhu cầu sủ dụng đất Chủ đầu tư, vào tình hình thực thu ngân sách phận định giá Nhà nước tiến hành định giá đất dự án, khu đất làm cho địa phương thực công tác đấu giá, đấu thầu, giao đất cho thuê đất + Bộ phận lưu trữ: lưu trữ thu thập thông tin đất, giá trị giao dịch, lịch sử giao dịch để phục vụ cho công tác định giá đất đai địa phương phục vụ nhu cầu tra cứu người dân, cá nhân, tổ chức cần 104 3.3 Kiến nghị 3.3.1 Kiến nghị Nhà nước - Hồn thiện sách định giá đất địa phương theo chế phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, để công tác định giá đất hoạt động hiệu nội dung ban sách quản lý đất đai cần quán, đảm bảo thực dài hạn; tránh tình trạng liên tục bổ sung, sửa đổi, thiếu tính kế thừa, chồng tréo văn để tổ chức, cá nhân có liên quan dễ tra cứu, dễ hiểu, tránh vướng mắc - Ban hành, có biện pháp thuế để chống đầu cơ, thu mua đất đai chờ tăng giá Ban hành, có biện pháp xử lý hành vi khai báo gian dối giá giao dịch mua bán bất động sản, xác định luật quản lý thuế hành vi trốn thuế khai báo gian dối giá giao dịch để đưa việc khai báo trung thực vào đời sống - Nghiên cứu ban hành quy định có hợp đồng buộc chủ đầu tư đại diện UBND tỉnh việc điều chỉnh giá đất dự án sau định giá để khắc phục tránh sai sót q trình định giá Nhà nước, nâng cao trách nhiệm chủ đầu tư trình thực dự án đất đai, khu đô thị - Các Bộ, ngành Chính phủ nghiên cứu hướng tới thành lập quan định giá độc lập với địa vị pháp lý rõ ràng có đủ nguồn nhân lực có trình độ chun mơn chịu trách nhiệm trước pháp luật hoạt động định giá địa phương Nếu giá đất đưa quan định giá không phù hợp với giá thị trường gây thiệt hại cho người có đất cho ngân sách phải chịu chế tài pháp luật 3.3.2 Kiến nghị Bộ Tài nguyên & môi trường - Phối hợp với Bộ, ngành liên quan hoàn thiện, sửa đổi bất cập, có quy định cụ thể rõ ràng hướng dẫn Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 Bộ TN&MT "Quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá đất" Công tác định giá đất cốt lõi quản lý Nhà nước đất đai sau gần 10 năm ban hành Luật đất đai 2013 có 01 văn quy định chi tiết phương pháp định khơng có thêm văn hướng dẫn cho vướng mắc 105 địa phương - Cần quy định cụ thể tỷ lệ % tăng giảm (về mức tối thiểu, tối đa) yếu tố khác biệt khả sinh lợi, bất lợi (đối với tài sản thẩm định giá tài sản so sánh) Đồng thời, đề nghị sửa đổi bổ sung quy định tỷ lệ % khoản mục (như chi phí bán hàng, quảng cáo, dự phịng, chiết khấu, lợi nhuận định mức…) tính chi phí phát triển phương pháp thặng dư, để thống xác định chi phí phát triển giả định - Cần nghiên cứu, hướng dẫn cụ thể, chi tiết tiêu tính tốn phương pháp xác định giá Đặc biệt phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập phương pháp thặng dư Có biện kháp khắc phục hạn chế tồn phương pháp định giá - Nghiên cứu phương pháp định giá thời đại công nghệ 4.0 để xây dựng phương pháp định giá công nghệ để xác định nhanh chóng giá đất áp dụng cơng tác định giá hàng ngày giao dịch mua bán bất động sản 3.3.3 Kiến nghị địa phương - Lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất cho thuê đất, quản lý Nhà nước đất đai theo quy định Nhà nước; định giá đất phù hợp với giá đất phổ biến thị trường - Ngày hoàn thiện tổ chức máy định giá đất đai; nâng cao chất lượng đội ngũ quản lý giá đất, tăng cường nguồn lực sở vật chất kỹ thuật cho công tác định giá đất; Thuê doanh nghiệp chức thẩm định có chun mơn, minh bạch, cơng tâm phục vụ công tác định giá địa phương - Xây dựng sở liệu đất đai địa phương làm nguồn thơng tin xác đáng tin cậy giúp cho đơn vị, cá nhân định giá đưa kết luận xác, đắn - Nghiên cứu ban hành quy định cụ thể quyền lợi, trách nhiệm cá nhân, quan công tác định giá đất để mang tính tích cực mang tính răn đe định giá đất - Tăng cường công tác tra, kiểm tra để nâng cao chất lượng xác định giá đất 106 Tiểu kết chương Chương tập trung đưa định hướng giải pháp hồn thiện cơng tác xác định giá đất địa phương nhằm chống thất thu NSĐP, chia thành nhóm giải pháp chính: nhóm giải pháp quản lý Nhà nước xác định giá đất, nhóm giải pháp hồn thiện tổ chức máy, nhân sự, sở vật chất cho cơng tác định giá đất nhóm giải pháp giúp nâng cao chất lượng phương pháp xác định giá đất áp dụng nâng cao chất lượng công tác định giá đất Từ định hướng giải pháp tác giả đưa kiến nghị với quan có thẩm quyền thích hợp để góp phần nâng cao hiệu hoạt động xác định giá đất 107 KẾT LUẬN Đất đai tài nguyên đặc biệt quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, quản lý theo pháp luật Đất đai thuộc sở hữu toàn dân doNhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý.Định giá đất khâu quan trọng trình quản lý đất đai địa phươnglà để xác định nghĩa vụ tài dự án; cho đấu giá, đấu thầu đất đai; cho cơng tác thu NSNN thuế, phí lệ phí hoạt động kinh doanh bất động sản Để đảm bảo sở thu đúng, thu đủ độ tin cậy tính thuyết phục kết định giá đất, để xác định giá đất theo ngun tắc thị trường địi hỏi phải hồn thiện công tác định giá đất Luận văn “Công tác xác định giá đất để chống thất thu NSĐP” đề cập đến khái niệm đất đai giá đất, tác động giá đất đến thu NSĐP, nguyên tắc, phương pháp, trình tự, yếu tố định giá đất; đồng thời nghiên cứuthực trạng xác định giá đất số địa phương; từ hạn chế công tác định giá đất địa phương, nguyên nhân tồn hạn chế đưa phương hướng giải pháp kiến nghị khắc phục Do hạn chế thời gian trình độ lực thân nên luận văn học viên không tránh khỏi sai sót, đánh giá ý kiến mang tính cá nhân Vì học viên mong ý kiến đóng góp, nhận xét giáo viên hướng dẫn Hội đồng thẩm định luận văn để học viên hồn thành Luận văn tốt Em xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đếnPhó giáo sư - Tiến sĩ Lê Chi Maingười tận tình hướng dẫn bảo, giúp đỡ, cho ý kiến đóng góp để học viên hồn thành luận văn tốt nghiệp Em xin chân thành cảm ơn DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII (16/6/2022) Nghị số 18-NQ/TW “Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quản lý sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao”; Phan Trung Hiền, Dư Phước Thoại (2018) “Hoàn thiện nguyên tắc đấu giá đất sạch” Tạp chí Cộng sản; Ngun Sơn(2017) “Kiểm tốn xác định giá đất đai - tình khó kinh nghiệm xử lý” theo Đặc San cuối tháng số 62 Kiểm toán Nhà nước; Phạm Thanh Thảo, Châu Hoàng Thân, Phan Trung Hiền (2016) “Giá đất định giá đất Việt Nam - Từ pháp luật đến thực tiễn” Tạp chí Kỷ yếu hội nghị khoa học; 5.Nguyễn Văn Thắng,Đặng Hùng Võ (2014) “Vài suy nghĩ xung quanh nội dung quy định pháp luật đất đai năm 2013 giá đất” Tạp chí Nhà nước pháp luật; 6.Châu Hoàng Thân (2016) “Bất cập quy định xác định tiền sử dụng đất Nhà nước giao đất tổ chức kinh tế” tạp chí Nhà nước pháp luật; Châu Hoàng Thân (2017) “Hoàn thiện quy định định giá đất Việt Nam nay” tạp chí Nhà nước pháp luật; Châu Hồng Thân (2018) “Thực trạng pháp luật thẩm định phương án giá đất cụ thể” tạp chí Nhà nước pháp luật; Châu Hoàng Thân (2020) “Hoàn thiện quy định pháp luật quy trình xác định giá đất cụ thể” tạp chí Nghiên cứu lập pháp; 10 Tiến Sĩ Hồ Thị Lam Trà (2005) “Giáo trình Định giá đất” môn Quản lý Đất đai khoa Đất Môi trường trường Đại học Nông nghiệp I Hà Nội chủ biên; 11 Kiểm toán Nhà nước Khu vực VI (giai đoạn 2017- 2021), Báo cáo kiểm toán Biên kiểm toán dự án đất địa bàn thành phố Hải Phòng, tỉnh Quảng Ninh, tỉnh Hải Dương: (1) Báo cáo kiểm toán việc giao đất có thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khu đô thị & việc thực dự án giao đất TP Hải Phòng giai đoạn 2014-2016 (2) Báo cáo kiểm tốn việc giao đất có thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khu đô thị & việc thực dự án giao đất tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2015-2017 (3) Báo cáo kiểm toán hoạt động xây dựng việc quản lý, sử dụng vốn đầu tư dự án thực theo phương thức sử dụng quỹ đất để tạo vốn xây dựng sở hạ tầng dự án giao đất có thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tỉnh Hải Dương (4) Biên kiểm toán: Dự án Đầu tư xây dựng khu dân cư thuộc xã Thanh Quang xã Quốc Tuấn, huyện Nam Sách; Dự án Đầu tư xây dựng khu dân cư phường Tứ Minh, thành phố Hải Dương thôn Trụ, thị trấn Lai Cách, huyện Cẩm Giàng; Dự án Đầu tư xây dựng khu dân cư xã Cẩm Điền - Lương Điền, huyện Cẩm Giàng; Dự án xây dựng Khu nhà chung cư cao tầng số 106 phố Lương Khánh Thiện, quận Ngô Quyền, thành phố Hải Phịng; Dự án đầu tư xây dựng cơng trình khai thác mỏ đá vôi cung cấp nguyên liệu sản xuất xi măng xã Minh Tân, thị trấn Minh Đức, huyện Thủy Nguyên; Dự án đầu tư xây dựng Khu thị, cơng nghiệp dịch vụ VSIP Hải Phịng xã Thủy Triều, An Lư, Trung Hà, Lập Lễ, huyện Thủy Nguyên; Dự án Khu đô thị du lịch Cái Giá - Cát Bà; Dự án thuê mặt nước ven biển Công ty Cổ phần Đầu tư thương mại vận tải Thành Trang Công ty TNHH Đầu tư cơng trình Thương mại Hồng Phát; Dự án Khu du lịch quốc tế Đồi Rồng; Khu thị Vinhome Riverside Hải Phịng; Dự án xây dựng Làng Việt kiều quốc tế: Dự án Khu đô thị ven sông Lạch Tray; Dự án Trung tâm mua sắm AEONMALL Hải Phòng Lê Chân; Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị dịch vụ- thương mại nhà công nhân Tràng Duệ; Dự án Khu nhà thương mại phường Vĩnh Niệm, quận Lê Chân; Dự án Đầu tư xây dựng HTKT khu nhà phường Nam Hải, Hải An, Hải Phịng; Dự án Nhóm nhà liền kề lô B2 thuộc Quy hoạch khu trung tâm phường Hồng Hải, thành phố Hạ Long; Dự án Khu dân cư Vĩnh Thông, phường Mạo Khê, thị xã Đông Triều; Dự án khu dân cư đồi ngân hàng phường Hồng Hải, Cao Thắng, thành phố Hạ Long; Dự án khu dân cư cầu Lạc Trung, thành phố ng Bí; Dự án đầu tư xây dựng - kinh doanh hạ tầng khu dân cư đô thị Yên Thanh phường n Thanh, thành phố ng Bí; Dự án Khu nhà kết hợp thương mại dịch vụ thấp tầng phường Hồng Gai, thành phố Hạ Long; Dự án đầu tư xây dựng kinh doanh hạ tầng khu dân cư khu Cái Rồng, huyện Vân Đồn; Dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu dân cư phường Trưng Vương, ng Bí; Dự án khu dân cư phường Cẩm Thạch thành phố Cẩm Phả; Dự án KĐT phường Cao Thắng, Hà Khánh Hà Lầm, thành phố Hạ Long; Dự án đầu tư xây dựng kinh doanh hạ tầng khu dân cư đô thị km5 phường Hải Yên, thành phố Móng Cái; Dự án Khu đô thị - du lịch, dịch vụ Bái Tử Long I - Phường Cẩm Trung, Cẩm Bình, Cẩm Thành - Thành phố Cẩm Phả ; Dự án khu tổ hợp nghị dưỡng Sonasea Vân Đồn Harbor City- Phân khu I, huyện Vân Đồn; Dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu dân cư, đô thị - dịch vụ thương mại đầu cầu Bà Mai, xã Hải Xuân, thành phố Móng Cái; Dự án ĐTXD kinh doanh hạ tầng khu đô thị Cao Xanh - Sa Tô Dự án ĐTXD kinh doanh hạ tầng khu đô thị đảo Sa Tô; Dự án Khu dân cư lấn biển cọc (giai đoạn 1); Dự án Khu dân cư chung cư cao cấp Việt Hàn phường Hồng Gai, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh; Dự án chuyển mục đích sử dụng đất từ thuê đất trả tiền hàng năm để xây dựng khu thể thao đa chức sang đất thị để đầu tư xây dựng nhóm nhà phường Hồng Hải, thành phố Hạ Long 12 Các văn quy phạm pháp luật áp dụng lĩnh vực đất đai Quốc hội, Chính Phủ ban hành; Thông tư hướng dẫn lĩnh vực đất đai Bộ Tài Bộ Tài nguyên & Môi trường