Hiệu lực của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất theo pháp luật việt nam

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH NGUYỄN HỒNG THANH HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ CHUYÊN NGÀNH LUẬT DÂN SỰ VÀ TỐ TỤNG DÂN SỰ ĐỊNH HƯỚNG ỨNG DỤNG TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2021 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM Chuyên ngành: Luật Dân & Tố tụng Dân Định hướng ứng dụng Mã số: 60380103 Giáo viên hướng dẫn: PGS TS Lê Minh Hùng Học viên: Nguyễn Hồng Thanh Lớp: CHL Cần Thơ, khóa TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2021 LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan tồn nội dung luận văn “Hiệu lực hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam” kết trình tổng hợp nghiên cứu thân tôi, hướng dẫn khoa học tận tình, chu đáo Pgs.Ts Lê Minh Hùng Những phần sử dụng tài liệu tham khảo luận văn nêu rõ phần trích dẫn tài liệu tham khảo Các án, thông tin nêu luận văn trung thực hồn tồn xác Học viên thực luận văn Nguyễn Hồng Thanh DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT STT TỪ, CỤM TỪ ĐƯỢC VIẾT TẮT TỪ VIẾT TẮT Bộ luật Dân BLDS Giấy chứng nhận GCN Hội đồng thẩm phán HĐTP Luật Công chứng LCC Luật Đất đai LĐĐ Luật Nhà LNO Người sử dụng đất NSDĐ Quyền sử dụng đất QSDĐ Quyền sở hữu QSH 10 Toà án nhân dân TAND 11 Ủy ban nhân dân UBND MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU CHƯƠNG ĐIỀU KIỆN CÓ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Điều kiện đối tượng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất 11 1.1.1 Quy định pháp luật điều kiện để quyền sử dụng đất phép tặng cho 11 1.1.2 Thực tiễn áp dụng pháp luật điều kiện để quyền sử dụng đất phép tặng cho 11 1.1.3 Kiến nghị hoàn thiện pháp luật điều kiện để quyền sử dụng đất phép tặng cho 14 1.2 Điều kiện hình thức hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất 17 1.2.1 Quy định pháp luật hình thức hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất 17 1.2.2 Thực tiễn áp dụng pháp luật hình thức hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất 18 1.2.3 Kiến nghị hồn thiện pháp luật hình thức hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất 22 Kết luận chương 27 CHƯƠNG THỜI ĐIỂM CÓ HIỆU LỰC, THỜI ĐIỂM CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG HỢP ĐỒNG TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẨT 28 2.1 Thời điểm có hiệu lực hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất 28 2.1.1 Quy định pháp luật thời điểm có hiệu lực hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất 28 2.1.2 Thực tiễn áp dụng pháp luật thời điểm có hiệu lực hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất 29 2.1.3 Kiến nghị hoàn thiện pháp luật thời điểm có hiệu lực hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất 32 2.2 Thời điểm chuyển quyền sử dụng đất hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất .36 2.2.1 Quy định pháp luật thời điểm chuyển quyền sử dụng đất hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất 36 2.1.2 Thực tiễn áp dụng pháp luật thời điểm chuyển quyền sử dụng đất hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất 38 2.2.3 Kiến nghị hoàn thiện pháp luật thời điểm chuyển quyền sử dụng đất hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất 41 Kết luận chương 46 KẾT LUẬN 47 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC PHẦN MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Theo quy định pháp luật đất đai Việt Nam hành đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện sở hữu, thống quản lý trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất Căn vào quy định cho thấy pháp luật Việt Nam hành không thừa nhận chế độ tư hữu đất đai, mà giao cho tổ chức, cá nhân quyền sử dụng đất Đồng thời, người sử dụng đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thừa kế, chấp,… theo trình tự, thủ tục pháp luật quy định Trong trình phát triển kinh tế thị trường, giá trị quyền sử dụng đất biến động mạnh mẽ theo chiều hướng tăng dần, với tranh chấp đất đai nói chung, tranh chấp giao dịch chuyển quyền sử dụng đất nói riêng diễn ngày nhiều, đa dạng tính chất phức tạp, hệ thống pháp luật đất đai nước ta xây dựng hoàn thiện bộc lộ nhiều hạn chế, chưa đồng với đạo luật khác Bộ luật Dân sự, Luật Nhà ở, Luật Công chứng… Về tặng cho quyền sử dụng đất, từ Luật Đất đai 2003 ban hành khơng có nhiều thay đổi, giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất nước ta trãi qua thời kỳ diễn đa dạng, phong phú Tặng cho quyền sử dụng đất thường mang yếu tố tình cảm, phong tục tập quán sở quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng,… nên việc tặng cho thường thực hợp đồng thực tế mà không trọng điều kiện để quyền sử dụng đất phép tặng cho, việc tặng cho thường không lập thành văn có cơng chứng, chứng thực hay đăng ký quan có thẩm quyền Song phương diện kinh tế đất đai ngày có giá trị nên từ tranh chấp phát sinh ngày nhiều Về sở pháp lý tài sản tặng cho quyền sử dụng đất đa dạng, phức tạp, có quyền sử dụng đất có đầy đủ giấy tờ pháp lý, song có nhiều trường hợp đất ơng bà tổ tiên để lại, đất khai hoang mà q trình sử dụng chưa có loại giấy tờ Việc tặng cho quyền sử dụng đất chủ yếu xuất phát từ yếu tố tình cảm, phong tục tập qn nên có nhiều trường hợp khơng tn thủ đầy đủ điều kiện có hiệu lực theo quy định pháp luật, Luật Đất đai Bộ luật Dân hành quy định việc tặng cho quyền sử dụng đất phải lập thành văn bản, công chứng chứng thực theo quy định có hiệu lực thời điểm đăng ký quan có thẩm quyền Trong đó, Điều Luật Công chứng 2014 lại quy định văn công chứng có hiệu lực kể từ ngày cơng chứng viên ký đóng dấu tổ chức hành nghề công chứng; Khoản Điều 122 Luật Nhà 2014 quy định hợp đồng tặng cho nhà (thông thường nhà gắn liền với quyền sử dụng đất ở) có hiệu lực thời điểm cơng chứng, chứng thực hợp đồng Điều 503 Bộ luật Dân 2015 quy định việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực thời điểm đăng ký theo quy định Luật Đất đai khơng nói rõ thời điểm hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực hay thời điểm chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực; Khoản Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định việc tặng cho quyền sử dụng đất phải đăng ký quan đăng ký đất đai có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính, khơng nói rõ thời điểm đăng ký thời điểm hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực hay thời điểm chuyển quyền sử dụng đất Mặt khác, khoản Điều 12 Luật Nhà 2014 lại quy định thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà trường hợp tặng cho nhà kể từ thời điểm bên nhận tặng cho nhận bàn giao nhà từ bên tặng cho Những quy định cho thấy pháp luật thực định quy định hiệu lực hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam điều kiện có hiệu lực hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, thời điểm có hiệu lực thời điểm chuyển quyền sử dụng đất hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất bất cập, chưa thống nhất, không rõ ràng, chưa vào thực tiễn đời sống xã hội dẫn đến thực tiễn áp dụng có nhiều cách hiểu khác nhau, khơng thống Đây nội dung quan tâm tìm hiểu, nghiên cứu, phân tích mà chưa có cơng trình nghiên cứu nghiên cứu cách chuyên sâu, toàn diện Xuất phát từ lý trên, tác giả định chọn đề tài “Hiệu lực hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam” để tìm hiểu, nghiên cứu làm đề tài luận văn thạc sĩ luật học Tình hình nghiên cứu đề tài Qua trình nghiên cứu tìm hiểu, tác giả thấy vấn đề liên quan đến hiệu lực hợp đồng tặng cho tài sản nói chung, tặng cho quyền sử dụng đất nói riêng đề cập, phân tích, bình luận giáo trình, sách chuyên khảo, luận án tiến sĩ, báo khoa học tạp chí trang thơng tin điện tử, kể đến số tài liệu sau: - Giáo trình: + Đỗ Văn Đại (Cb 2019), Giáo trình Pháp luật hợp đồng bồi thường thiệt hại hợp đồng Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh, NXB Hồng Đức – Hội Luật gia Việt Nam Với tài liệu giáo trình này, nghiên cứu Chương II Hợp đồng bổ sung kiến thức lý luận bản, nguyên lý chung quy định chung hợp đồng khái niệm hợp đồng, chất hợp đồng, đặc điểm hợp đồng, phân loại hợp đồng nội dung hợp đồng, đặc biệt điều kiện có hiệu lực hợp đồng, thời điểm giao kết thời điểm có hiệu lực hợp đồng… tảng kiến thức lý luận để tác giả vận dụng, nghiên cứu chuyên sâu hiệu lực hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam + Lê Minh Hùng (Cb 2019), Giáo trình Pháp luật tài sản, quyền sở hữu thừa kế Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh, NXB Hồng Đức - Hội Luật gia Việt Nam Với giáo trình này, nghiên cứu chương quyền sở hữu tài sản bổ sung kiến thức lý luận quan trọng quyền sở hữu tài sản, nguyên tắc xác lập, thực quyền sở hữu; thời điểm xác lập quyền sở hữu, thời điểm chịu rủi ro tài sản, xác lập, chấm dứt quyền sở hữu… kiến thức lý luận để tác giả vận dụng trình xây dựng đề tài liên quan đến thời điểm chuyển quyền sử dụng đất hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất - Sách chuyên khảo: + Lê Minh Hùng (Cb 2019), Sách tình Pháp luật hợp đồng bồi thường thiệt hại hợp đồng Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh, sách chuyên khảo, Nxb Hồng Đức – Hội Luật gia Việt Nam Với tài liệu chuyên khảo này, chương II Hợp đồng, vấn đề 10 – Hợp đồng vô hiệu vi phạm điều cấm luật; vấn đề 11 – xử lý hậu hợp đồng vô hiệu khơng tn thủ hình thức; vấn đề 12 – Cơng nhận hợp đồng khơng tn thủ hình thức luật định phân tích, bình luận, đánh giá vụ việc thực tế, đối chiếu với việc áp dụng pháp luật Tòa án so với quy định pháp luật hành; so sánh quy định pháp luật Việt Nam vận dụng để giải vụ việc so với pháp luật số nước giới… giúp tác giả có cách nhìn tồn diện thực tiễn áp dụng pháp luật điều kiện có hiệu lực hợp đồng, làm sở vận dụng nghiên cứu đề tài + Đỗ Văn Đại (Cb 2016), Bình luận khoa học – Những điểm Bộ luật Dân năm 2015, NXB Hồng Đức – Hội Luật gia Việt Nam Với tài liệu chuyên khảo này, tác giả phân tích, nghiên cứu điểm Bộ luật Dân 2015, cung cấp cho người đọc nhìn nhận cách tổng quan, sâu quy định pháp luật dân Vấn đề liên quan hiệu lực hợp đồng nói chung, hiệu lực hợp đồng tặng cho tài sản, hiệu lực hợp đồng quyền sử dụng đất nói riêng điểm tác giả đề cập chương – Quy định chung hợp đồng Tuy nhiên, vấn đề nội dung đề cập đến cơng trình, chưa nghiên cứu, phân tích chun sâu, cơng trình tiền đề vấn đề lý luận để nghiên cứu, vận dụng trình phát triển đề tài + Đỗ Văn Đại (2018), Luật hợp đồng Việt Nam – Bản án Bình luận án, tập tập 2; NXB Hồng Đức – Hội Luật gia Việt Nam Tài liệu chun khảo cơng trình nghiên cứu chun sâu, toàn diện quy định pháp luật hợp đồng, thực tiễn áp dụng pháp luật hợp đồng Tịa án thơng qua án để chứng minh văn quy phạm pháp luật không đầy đủ, rõ ràng, chi tiết cho hoàn cảnh cụ thể, nhiều quan điểm trái chiều vấn đề pháp lý liên quan đến hợp đồng Trong đó, vấn đề điều kiện có hiệu lực hợp đồng thời điểm chuyển quyền sở hữu tài sản bất động sản phải đăng ký (đối tượng hợp đồng) nói chung, thời điểm có hiệu lực hợp đồng tặng cho bất động sản, có hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất tác giả phân tích dựa án Tòa án, đối chiếu với quy định pháp luật chuyển quyền sử dụng đất Tuy nhiên, vấn đề hiệu lực hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất chưa thật tác giả nghiên cứu chuyên sâu, toàn diện Song với tài liệu chuyên khảo nguồn tài liệu quan trọng để tác giả nghiên cứu, vận dụng trình xây dựng đề tài + Lê Minh Hùng (2015), Hiệu lực hợp đồng, sách chuyên khảo, NXB Hồng Đức – Hội Luật gia Việt Nam Tài liệu chuyên khảo cơng trình nghiên cứu tồn diện, chun sâu quy định pháp luật hiệu lực hợp đồng pháp luật Việt Nam Trên sở phân tích, bình luận vấn đề lý luận hiệu lực hợp đồng, điều kiện có hiệu lực hợp đồng, thời điểm có hiệu lực hợp đồng, hiệu lực ràng buộc hợp đồng theo pháp luật Việt Nam, so sánh với quy định luật pháp quốc tế, giúp cho người đọc có nhìn đa chiều vấn đề Trong đó, hiệu lực hợp đồng thời điểm có hiệu lực hợp đồng cơng trình tảng lý luận quan trọng để tác giả vận dụng nghiên cứu hiệu lực hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất + Lê Minh Hùng (2015), Hình thức hợp đồng, sách chuyên khảo, NXB Hồng Đức – Hội Luật gia Việt Nam Sách chuyên khảo nghiên cứu riêng hình thức với tính chất yếu tố pháp luật quan trọng thể tồn hợp đồng, đồng thời điều kiện có hiệu lực hợp đồng trường hợp luật