CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ HUY ĐỘNG VỐN ĐỂ THỰC HIỆN CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ SỬ DỤNG ĐẤT
Các hình thức huy động vốn đầu tư
Huy động vốn cho các dự án đầu tư bất động sản có thể hiểu là tổng thể các giải pháp nhằm gom góp, tập trung, điều động vốn đáp ứng nhu cầu vốn của các dự án đầu tư bất động sản.
Với định nghĩa này, kết quả huy động vốn cho các dự án của doanh nghiệp sẽ phụ thuộc rất lớn vào nguồn vốn huy động và các giải pháp doanh nghiệp đã triển khai Trong các doanh nghiệp nhà nước, việc huy động vốn cho các dự án đầu tư bất động sản còn phụ thuộc rất nhiều vào quy chế quản lý tài chính của bản thân doanh nghiệp, của cơ quan chủ quản và đặc biệt là sự tuân thủ các chuẩn mực về quản lý tài chính do nhà nước ban hành.
Các hình thức huy động vốn cho dự án đầu tư bất động sản của doanh nghiệp bao gồm: huy động từ vốn chủ sở hữu; phát hành trái phiếu công ty; huy động vốn nợ phải trả; hợp đồng hợp tác đầu tư; hợp đồng hợp tác kinh doanh; hợp đồng góp vốn; hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai.
1.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến việc huy động vốn cho dự án đầu tư BĐS của doanh nghiệp
Các nhân tố ảnh hưởng đến việc huy động vốn cho các dự án đầu tư BĐS của DNNN được phân làm 2 nhóm nhân tố là:
- Nhóm các nhân tố chủ quan bao gồm: Quy mô doanh nghiệp; uy tín, thương hiệu doanh nghiệp; chính sách huy động vốn và cách sử dụng vốn có hiệu quả của doanh nghiệp; tính khả thi, quy mô của dự án.
- Nhóm các nhân tố khách quan bao gồm: Môi trường chính sách –pháp luật; môi trường kinh tế vĩ mô; Ảnh hưởng của thị trường tài chính; tình hình thị trường bất động sản; môi trường văn hóa xã hội.
CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG HUY ĐỘNG VỐN ĐỂ THỰC HIỆN CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ SỬ DỤNG ĐẤT CỦA TỔNG CÔNG TY VÀNG AGRIBANK VIỆT NAM - CTCP
Trong chương 2, học viên trình bày đối tượng nghiên cứu chính của Luận văn, đó là nhu cầu vốn và thực trạng huy động vốn cho các dự án đầu tư bất động sản sử dụng đất của Tổng công ty vàng Agribank Việt Nam - CTCP.
2.1 Khái quát về Tổng công ty vàng Agribank Việt Nam – CTCP Đặc điểm, tình hình của Nhà xuất bản Giáo dục Việt Nam có ảnh hưởng đến việc huy động vốn Để cụ thể hóa về đối tượng nghiên cứu, học viên mô tả một cách tổng quan các thông tin chung về Tổng công ty vàng Agribank Việt Nam – CTCP Trong đó, có các nội dung về quá trình hình thành phát triển, cơ cấu tổ chức hoạt động, ngành nghề sản xuất kinh doanh của Tổng công ty Cung cấp số liệu thống kê chính xác về diện tích đất đai do AJC đang quản lý và danh sách các dự án đầu tư bất động sản trong giai đoạn gần đây Mô tả năng lực tài chính thông qua một số các chỉ tiêu tài chính trong Báo cáo tài chính các năm qua
2.2 Thực trạng huy động vốn để thực hiện các dự án đầu tư có sử dụng đất của Tổng công ty vàng Agribank Việt nam - CTCP
Trong các dự án đã và đang triển khai của AJC hiện có dự án Xây dựng xưởng chế tác vàng, hàng trang sức mỹ nghệ tại cụm công nghiệp Duyên Thái, ThườngTín, Hà Nội là đang triển khai thi công; dự án Trụ sở chi nhánh Bắc Miền Trung tại thửa 78, phường Hồng Sơn, Vinh Nghệ An hiện đang lập hồ sơ mời thầu các đơn vị tham gia dự án và dự kiến khởi công tháng 1 năm 2014 Các dự án còn lại đều trong gia đoạn chuẩn bị đầu tư hoặc triển khai đầu tư ở giai đoạn đầu của dự án.
Các số liệu về thực tế huy động vốn đã chỉ ra các nhu cầu vốn của dự án, tiến độ giải ngân, hình thức huy động vốn đã được áp dụng cho từng dự án, ưu điểm và hạn chế của phương pháp huy động vốn đã được áp dụng cho từng dự án.
Cụ thể có các dự án:
- Dự án Xưởng chế tác vàng hàng trang sức mỹ nghệ tại Cụm công nghiệp Duyên Thái, Thường Tín, Hà Nội Thời gian thực hiện dự án từ 2012 đến 2015
- Dự án Xây dựng Trụ sở Văn phòng làm việc Tổng công ty tại 94 Láng Hạ, Đống Đa, Hà Nội Thời gian thực hiện dự án (2013 – 2016)
- Dự án xây dựng Trụ sở Chi nhánh Bắc Miền Trung tại thửa 78, phường Hồng Sơn, thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An (2012 – 2015)
- Dự án Căn hộ chung cư kết hợp văn phòng cho thuê tại 239 Phố Vọng, Hai
Bà Trưng, Hà Nội Thời gian thực hiện dự án (2013 – 2018)
2.3 Đánh giá chung về công tác huy động vốn phục vụ cho các dự án đầu tư bất động sản của tổng công ty vàng AGRIBANK Việt Nam- CTCP
Từ những số liệu nêu trên, đánh giá chung về khả năng huy động vốn để thực hiện các dự án đầu tư bất động sản của AJC bao gồm những thuận lợi và khó khăn hạn chế trong công tác huy động vốn
Qua các phân tích về nhu cầu vốn và thực trạng huy động vốn của AJC cho các dự án đầu tư bất động sản, giai đoạn từ 2012 đến 2013 và dự báo nhu cầu vốn cho giai đoạn 2014-2018, cho thấy rằng:
Qua các phân tích về nhu cầu vốn và thực trạng huy động vốn của AJC cho các dự án đầu tư bất động sản giai đoạn 2009 đến 2013 và dự báo nhu cầu vốn cho giai đoạn 2014-2018, cho thấy rằng, AJC đạt được một số thành công sau:
- HĐQT cũng như Ban Tổng giám đốc Tổng công ty đã quan tâm đến việc khai thác quỹ đất của công ty và đã chủ động lập được 4 dự án đầu tư có sử dụng đất nhằm sử dụng có hiệu quả tránh bỏ phí của AJC
- Tổng hợp tổng mức đầu tư 4 dự án có sử dụng đất của AJC là: 444,552 tỉ đồng Tổng mức đầu tư cho 4 dự án là lớn như vậy nhưng AJC chỉ vốn chủ sở hữu đến ngày 31/12/2012 là 226,363 tỉ tối đa chỉ đáp ứng khoảng 50% tổng mức đầu tư của các dự án Để có thể triển khai thực hiện các dự án đó, AJC đã có ký hợp đồng liên doanh liên kết tuy nhiên cuối cùng các liên doanh này đều không thực hiện được và hiện chủ yếu sử dụng vốn chủ sở hữu Bước đầu đã triển khai thi công được
1 dự án và 1 dự án chuẩn bị khởi công.
* Về hạn chế và nguyên nhân:
- Huy động vốn từ các nguồn huy động hiện tại không hiệu quả do hiện nay chủ yếu mới sử dụng vốn sở hữu, đối tác liên doanh trong dự án của AJC cũng bị ảnh hưởng bởi suy thoái kinh tế và thị trường bất động sản đóng băng, thiếu các điều kiện để góp vốn
- Nguồn huy động vốn thiếu đa dạng
- Cơ cấu vốn thiếu hợp lý
THỰC TRẠNG HUY ĐỘNG VỐN ĐỂ THỰC HIỆN CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ SỬ DỤNG ĐẤT CỦA TỔNG CÔNG TY VÀNG AGRIBANK VIỆT NAM - CTCP
Khái quát về Tổng công ty vàng Agribank Việt Nam – CTCP
Đặc điểm, tình hình của Nhà xuất bản Giáo dục Việt Nam có ảnh hưởng đến việc huy động vốn Để cụ thể hóa về đối tượng nghiên cứu, học viên mô tả một cách tổng quan các thông tin chung về Tổng công ty vàng Agribank Việt Nam – CTCP Trong đó, có các nội dung về quá trình hình thành phát triển, cơ cấu tổ chức hoạt động, ngành nghề sản xuất kinh doanh của Tổng công ty Cung cấp số liệu thống kê chính xác về diện tích đất đai do AJC đang quản lý và danh sách các dự án đầu tư bất động sản trong giai đoạn gần đây Mô tả năng lực tài chính thông qua một số các chỉ tiêu tài chính trong Báo cáo tài chính các năm qua
2.2 Thực trạng huy động vốn để thực hiện các dự án đầu tư có sử dụng đất của Tổng công ty vàng Agribank Việt nam - CTCP
Trong các dự án đã và đang triển khai của AJC hiện có dự án Xây dựng xưởng chế tác vàng, hàng trang sức mỹ nghệ tại cụm công nghiệp Duyên Thái, ThườngTín, Hà Nội là đang triển khai thi công; dự án Trụ sở chi nhánh Bắc Miền Trung tại thửa 78, phường Hồng Sơn, Vinh Nghệ An hiện đang lập hồ sơ mời thầu các đơn vị tham gia dự án và dự kiến khởi công tháng 1 năm 2014 Các dự án còn lại đều trong gia đoạn chuẩn bị đầu tư hoặc triển khai đầu tư ở giai đoạn đầu của dự án.
Các số liệu về thực tế huy động vốn đã chỉ ra các nhu cầu vốn của dự án, tiến độ giải ngân, hình thức huy động vốn đã được áp dụng cho từng dự án, ưu điểm và hạn chế của phương pháp huy động vốn đã được áp dụng cho từng dự án.
Cụ thể có các dự án:
- Dự án Xưởng chế tác vàng hàng trang sức mỹ nghệ tại Cụm công nghiệp Duyên Thái, Thường Tín, Hà Nội Thời gian thực hiện dự án từ 2012 đến 2015
- Dự án Xây dựng Trụ sở Văn phòng làm việc Tổng công ty tại 94 Láng Hạ, Đống Đa, Hà Nội Thời gian thực hiện dự án (2013 – 2016)
- Dự án xây dựng Trụ sở Chi nhánh Bắc Miền Trung tại thửa 78, phường Hồng Sơn, thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An (2012 – 2015)
- Dự án Căn hộ chung cư kết hợp văn phòng cho thuê tại 239 Phố Vọng, Hai
Bà Trưng, Hà Nội Thời gian thực hiện dự án (2013 – 2018)
Đánh giá chung về công tác huy động vốn phục vụ cho các dự án đầu tư bất động sản của tổng công ty vàng AGRIBANK Việt Nam- CTCP
tư bất động sản của tổng công ty vàng AGRIBANK Việt Nam- CTCP
Từ những số liệu nêu trên, đánh giá chung về khả năng huy động vốn để thực hiện các dự án đầu tư bất động sản của AJC bao gồm những thuận lợi và khó khăn hạn chế trong công tác huy động vốn
Qua các phân tích về nhu cầu vốn và thực trạng huy động vốn của AJC cho các dự án đầu tư bất động sản, giai đoạn từ 2012 đến 2013 và dự báo nhu cầu vốn cho giai đoạn 2014-2018, cho thấy rằng:
Qua các phân tích về nhu cầu vốn và thực trạng huy động vốn của AJC cho các dự án đầu tư bất động sản giai đoạn 2009 đến 2013 và dự báo nhu cầu vốn cho giai đoạn 2014-2018, cho thấy rằng, AJC đạt được một số thành công sau:
- HĐQT cũng như Ban Tổng giám đốc Tổng công ty đã quan tâm đến việc khai thác quỹ đất của công ty và đã chủ động lập được 4 dự án đầu tư có sử dụng đất nhằm sử dụng có hiệu quả tránh bỏ phí của AJC
- Tổng hợp tổng mức đầu tư 4 dự án có sử dụng đất của AJC là: 444,552 tỉ đồng Tổng mức đầu tư cho 4 dự án là lớn như vậy nhưng AJC chỉ vốn chủ sở hữu đến ngày 31/12/2012 là 226,363 tỉ tối đa chỉ đáp ứng khoảng 50% tổng mức đầu tư của các dự án Để có thể triển khai thực hiện các dự án đó, AJC đã có ký hợp đồng liên doanh liên kết tuy nhiên cuối cùng các liên doanh này đều không thực hiện được và hiện chủ yếu sử dụng vốn chủ sở hữu Bước đầu đã triển khai thi công được
1 dự án và 1 dự án chuẩn bị khởi công.
* Về hạn chế và nguyên nhân:
- Huy động vốn từ các nguồn huy động hiện tại không hiệu quả do hiện nay chủ yếu mới sử dụng vốn sở hữu, đối tác liên doanh trong dự án của AJC cũng bị ảnh hưởng bởi suy thoái kinh tế và thị trường bất động sản đóng băng, thiếu các điều kiện để góp vốn
- Nguồn huy động vốn thiếu đa dạng
- Cơ cấu vốn thiếu hợp lý
- Một số hạn chế khác: Mặc dù có các cổ đông lớn là Agribank và seabank nhưng AJC vẫn chưa tận dụng được những lợi thế và sự ủng hộ của các cổ đông này đặc biệt là về vốn, về nhân sự, công tác marketing, môi trường đầu tư
Từ các tồn tại trong công tác huy động vốn các dự án đầu tư bất động sản tại AJC nêu trên sẽ là cơ sở để học viên đề ra các giải pháp, phương thức thực hiện giải quyết các vấn đề này một cách hiệu quả.
* Vấn đề đặt ra cần tiếp tục nghiên cứu và tháo gỡ vấn đề đặt ra cần phải tiếp tục đầu tư nghiên cứu là:
+ Cần phải rà soát lại các dự án đầu tư để xác định có nên tiếp tục triển khai các dự án đã được phê duyệt không? Dự án nào nên tiếp tục? Dự án nào nên tạm dừng và hủy?
+ Đối với những dự án sẽ tiếp tục triển khai thực hiện, cần phải tháo gỡ, giải quyết những khó khăn như thế nào? Cần có những giải pháp khả thi nào để huy động vốn từ nhiều nguồn khác nhau để thực hiện các dự án đầu tư đó?
+ Cần kiến nghị với cấp trên những gì để nhận được những hỗ trợ, những nguồn lực cần thiết để tăng vốn đầu tư cho thực hiện dự án?
+ Cần tìm hiểu kỹ năng lực nhất là nguồn vốn của các đơn vị có ý định ký kết hợp đồng liên doanh liên kết.
MỘT SỐ GIẢI PHÁP HUY ĐỘNG VỐN CHO CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ SỬ DỤNG ĐẤT CỦA TỔNG CÔNG TY VÀNG AGRIBANK VIỆT NAM -
Kiến nghị
- Đối với chính sách của Nhà nước Đổi mới trong chính sách thu tiền sử dụng đất; đẩy mạnh hoạt động của Quỹ đầu tư bất động sản; có chính sách hỗ trợ vốn tín dụng ưu đãi đối với hoạt động kinh doanh phát triển là tạo lập hàng hóa bất động sản; khuyến khích các tổ chức tài chính trong và ngoài nước tài trợ vốn cho hoạt động của thị trường bất động sản; tháo gỡ các nút thắt trong công tác cho vay của ngân hàng đối với hoạt động đầu tư và kinh doanh bất động sản; “Chứng khoán hóa” các dự án đầu tư bất động sản; cho phép hình thành quỹ đầu tư tín thác cho thị trường bất động sản; thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản. Đối với Agribank, SeAbank: Agribank, SeAbank cần ủng hộ chủ trương đầu tư bất động sản để khai thác lợi thế đất đai của AJC Khuyến khích các Chi nhánh, đơn vị trực thuộc Agribank, SeAbank tham gia hợp tác đầu tư, góp vốn trong các dự án đầu tư bất động sản của AJC, có thể tập trung thành từng cụm văn phòng và trung tâm thương mại chung của một số Chi nhánh với AJC Tạo điều kiện cũng như nguồn vố vay ưu đãi cho AJC thực hiện các dự án một cách hiệu quả và đúng chính sách Trao quyền tự chủ hơn nữa cho AJC trong việc quyết định các hoạt động kinh doanh Tiếp tục bổ sung vốn cho AJC để AJC có thêm nguồn vốn đầu tư và phát triển sản xuất, hỗ trợ AJC về đào tạo nguồn nhân lực
Trong điều kiện hiện nay, vấn đề tổ chức quản lý và sử dụng hiệu quả vốn kinh doanh luôn là một trong những vấn đề quan trọng đòi hực hiện các dự án đầu tư bất động sản nói chung cũng như các doanh nghiệp đầu tư bất động sản nói riêng vấn đề vốn luôn là một câu hỏi khó của các doanh nghiệp.
Qua nghiên cứu lý luận cũng như thực trạng huy động vốn để thực hiện các dự án đầu tư có sử dụng đất của Tông công ty vàng Agribank Việt Nam - CTCP, đề tài “Giải pháp huy động vốn để thực hiện các dự án đầu tư có sử dụng đất của Tổng công ty vàng Agribank Việt Nam - CTCP” đã nghiên cứu và thực hiện các vấn đề sau:
Hệ thống hóa và phân tích hệ thống lý luận về các hình thức huy động vốn đầu tư xây dựng bất động sản nói chung, đặc biệt là các hình thức huy động vốn các doanh nghiệp Cổ phần hiện nay.
Phân tích các giải pháp huy động vốn đã và đang áp dụng để thực hiện các dự án đầu tư bất động sản của AJC Qua phân tích, luận văn đã làm rõ những nhân tố đang cản trở quá trình huy động vốn đầu tư khi thực hiện các dự án của AJC Đề xuất được những giải pháp chủ yếu tháo gỡ những vướng mắc đó để đẩy mạnh huy động vốn để triển khai các dự án Tổng công ty vàng Agribank Việt Nam -CTCP.
1 Tính cấp thiết của đề tài
Tổng công ty vàng Agribank Việt Nam - CTCP (AJC), tiền thân là Công ty kinh doanh Mỹ nghệ vàng bạc đá quý Ngân hàng Nông nghiệp & Phát triển Nông thôn Việt Nam được thành lập theo quyết định số 131/QĐ-NHNo ngày 28/09/1994 của Tổng Giám đốc Ngân hàng Nông nghiệp Việt Nam là đơn vị hoạch toán phụ thuộc Ngân hàng Nông nghiệp Việt Nam
Ngày 25/06/2003, sáp nhập Tổng Công ty vàng bạc đá quý Việt Nam vào Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam Công ty Kinh doanh
Mỹ nghệ vàng bạc đá quý được tiếp nhận các Công ty Vàng bạc Đá quý Hà Nội Công ty Vàng bạc đá quý Hà Tây, Công ty Chế tác Vàng trang sức I.
Sau khi Cổ phần hóa, ngày 29/12/2008 Công ty đổi tên từ Công ty Kinh doanh Mỹ nghệ vàng bạc đá quý Ngân hàng Nông nghiệp Việt Nam thành Tổng Công ty vàng Agribank Việt Nam – CTCP (viết tắt là AJC).
AJC với mô hình Công ty mẹ có nhiều Công ty con nằm tại nhiều tỉnh thành trong cả nước gồm 5 Chi nhánh, 22 Trung tâm, cửa hàng kinh doanh, Phòng giao dịch và 5 đại lý mua bán vàng miếng vàng trang sức mỹ nghệ.
Tổng Công ty vàng Agribank Việt nam - CTCP (AJC) đã được thừa hưởng từ các công ty vàng bạc đá quý các trụ sở làm việc, các trung tâm, cửa hàng kinh doanh và các hệ thống nhà xưởng thường được bố trí ở những khu đất có vị đẹp và có giá trị thương mại cao,các khu đất ở các vị trí như: 89 Đinh Tiên Hoàng, Hoàn Kiếm, Hà Nội; 94 Láng Hạ, Đống Đa, Hà Nội; 239 Phố Vọng, Hai Bà Trưng, Hà Nội;1ha tại Cụm công nghiệp Duyên Thái, Thường Tín, Hà Nội; 537 Quang Trung,
Hà Đông, Hà Nội; Khu S1 tòa nhà TECCO, Quang Trung, Vinh, Nghệ An; Số 78, đường Cao Thắng, Vinh, Nghệ An; v.v Hiện nay, Trụ sở Chi nhánh Hà Đông tại
537 Quang Trung, Hà Đông, Hà nội và Trụ sở Chi nhánh Bắc Miền Trung tại khu S1 tòa nhà TECCO, Quang Trung, Vinh, Nghệ An đã được xây dựng mới còn tại
239 phố Vọng đã được xây dựng từ những năm 90 của thế kỷ trước, nay không đáp ứng được nhu cầu sử dụng và không còn phù hợp để phát triển kinh doanh; và còn có đất chưa được xây dựng hoặc các khu thấp tầng đã được xây dựng từ lâu sử dụng rất hạn chế không thể phát triển được Để phù hợp với định hướng phát triển của Tổng công ty thì nhu cầu xây dựng các dự án đầu tư xây dựng để làm văn phòng, mặt bằng kinh doanh, cửa hàng trưng bầy sản phẩm cũng như nhà xưởng sản xuất hàng vàng bạc mỹ nghệ là rất cần thiết.
Với đặc thù là đơn vị mua bán chủ đạo vàng miếng và sản phẩm trang sức cao cấp thương hiệu AJC thì Tổng công ty cần rất nhiều vốn cho kinh doanh và sản xuất, tuy nhiên vốn điều lệ của Tổng công ty chỉ có 206 tỉ đồng nên phần vốn dành cho Xây dựng cơ bản là hạn chế Trong giai đoạn thị trường bất động sản đang khó khăn như hiện nay thì huy động vốn là một vấn đề nan giải của các doanh nghiệp nói chung và Tổng công ty vàng Agribank Việt Nam – CTCP nói riêng. Để thực hiện các dự án mà Tổng công ty đã đưa ra và chiến lược phát triển lâu dài như: Xây dựng nhà xưởng chế tác vàng hàng trang sức mỹ nghệ tại cụm công nghiệp Duyên Thái, Thường Tín, Hà Nội; Xây dựng Trụ sở Tổng công ty tại
94 Láng Hạ, Đống Đa, Hà Nội; Xây dựng Trụ sở Chi nhánh Bắc Miền Trung tại đường Cao Thắng, Vinh, Nghệ An; Xây dựng khu dịch vụ văn phòng cho thuê kết hợp cửa hàng kinh doanh trưng bầy sản phẩm tại 239 phố Vọng, Hai Bà Trưng, Hà Nội thì Tổng công ty phải cần một lượng vốn rất lớn để triển khai Có thể thấy nếu không thu xếp được nguồn vốn cần thiết thì các dự án trên, Tổng công ty không thể thực hiện được theo tiến độ đã đề ra.
Xuất phát từ những lý do và tính cấp thiết nêu trên, luận văn lựa chọn đề tài nghiên cứu: “Giải pháp huy động vốn để thực hiện các dự án đầu tư sử dụng đất của Tổng công ty vàng Agribank Việt Nam – CTCP” mong muốn sẽ góp được những giá trị khoa học hữu ích đối với những vấn đề thực tiễn kể trên.