Thi truong bat dong san viet nam thuc trang va 179516

Thị trờng bất động sản Việt Nam thực trạng giải pháp Phần mở đầu i i Năm 2005 khép lại với yếu tố bất ngờ thị trờng i i i i i i i i i i i i i bất động sản nh: đóng băng thị trờng, cầu hàng hóa i i i i i i i i i i i i bÊt ®éng sản cho thuê tăng đột ngột, giá hàng hóa bÊt ®éng i i i i i i i i i i i i i i sản thay đổi lờng đợc nói thị trờng bất ®éng i i i i i i i i i i i i i sản Việt Nam trình xác lập chế hoạt i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i tránh khỏi Sự phát triển lĩnh vực đầy nhạy cảm đợc i i i i i i i i i i i i i i động Những nóng lạnh thị trờng điều khã i i i i i i nh×n nhËn nh thời gian tới, nguyên nhân i i i i i i i i i i i i bất cập thị trờng vấn đề đợc đặt cho i i i i i i i i i i i i i i i ngời tham gia thị trờng phía nhà nớc phía ngời i i i i i i i i i i i i ii i dân đề tài thị trờng bất động sản Việt Nam thực trạng giải i i i i i i i i i i i i i i i i pháp đợc đề cập nhằm giúp cho ngời nghiên cứu tìm hiểu lý i i i i i i i i i i i i i luËn thị trờng bất động sản cung cầu yếu tố hình thành i i i i i i i i i i i i i i nên thị trờng, phản ứng yếu tố có thay ®ỉi cđa thÞ i i i i i i i i i i i i i i i trêng §ång thời thông qua đề án để thấy đợc số nguyªn i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i tíi ®Ĩ thị trờng hoạt động thông suốt hiệu i i i i i i i i i i i i i i i nhân từ đa số giải pháp cho thị trờng thời gian i i i i i định hớng mong muèn cña x· héi i i i i i i i Thị trờng bất động sản rộng lớn phong phú đa dạng i i i i i i i i i i i i i h×nh thøc loại hình khuôn khổ ®Ị ¸n i i i i i i i i i i i i i môn học xin đợc đề cập nhiều đến thị trờng bất động sản Việt i i i i i i i i i i i i i Nam vµ mét sè kinh nghiƯm cđa mét số nớc giới đối tợng i i i i i i i i i i i i i chủ yếu thị trờng mua bán nhà đất i i i i i i i i Néi dung cña đề án môn học đợc cấu tạp thành chơng i i i i i i i i i i i i Chơng I: Cơ sở lý luận thị trờng bất động sản i iii i i i i i i i i i i i i ThÞ trờng bất động sản Việt Nam thực trạng giải pháp Chơng II: Thực tiễn hoạt động thị trờng bất động sản i ii i i i i i i i i i Chơng III: Giải pháp phát triển thị trờng bất động sản i i i i i i i i i i i §Ĩ cã thĨ hòan thành đợc đề tài em đà nhận đợc nhiÒu i i i i i i i i i i i i i giúp đỡ hớng dẫn nhiệt tình cô giáo Ngô Thị Phơng i i i i i i i i Thảo Em xin chân thành cảm ơn i i i i i i i i i i i i i ThÞ trêng bÊt động sản Việt Nam thực trạng giải pháp Chơng I: sở lí luận đề tài i i i i i i i i I, khái niệm, đặc điểm, vai trò thị trờng bất động i i i i i i i i i i i s¶n 1.1, Khái niệm thị trờng bất động sản i i i i i i i i Trớc tìm hiểu khái niệm thị trờng bất động sản i i i i i i i i i i i i i hiểu qua khái niệm thị trờng nãi chung ThÞ trêng i i i i i i i i i i i i đựơc định nghĩa nơi diễn hoạt động mua bán tổng thể i i i i i i i i i i i i i c¸c quan hƯ cho phÐp ngêi mua ngời bán trao đổi đợc với i i i i i i i i i i i i i i i i i hàng hóa dịch vơ i i i i i Cịng gièng nh hµng hóa khác thị trờng bất động sản i i i i i i i i i i i i ®êi x· héi cã sù trao ®ỉi mua bán, giao dịch bất i i i i i i i i i i i i i i i i động sản i Theo dòng lịch sử đời phát triển thị trờng bất i i i i i i i i i i i i i i động sản gắn liền với trình ®Êt ®ai trë thµnh hµng hãa i i i i i i i i i i i i i xác lập chế độ sở hữu sinh lợi chúng Và khái i i i i i i i i i i i i i i i i i niệm thị trờng bất động sản xuất giao dịch bất i i i i i i i i ii i i i i động sản đời, tức bất động sản trở thành hàng hóa Tuy i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i nhiên, có giao dịch trao đổi hàng hóa bất động i i i i sản có thị trờng bất động sản thị trờng bất động sản phải i i i i i i i i i i i i i i sù mua bán hàng hóa bất động sản mức độ định i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i phát triển sản xuất hàng hóa đời sản i i i i i i i i i i i i i i i i gắn liền với phát triển kinh tế mäi qc gia, g¾n liỊn víi sù i i i i xuất hàng hóa mà nguồn gốc chế độ chiếm hữu t nhân i i i i i i i i i i i i i i ®Êt ®ai i Khi ®Êt ®ai sinh lỵi cho ngêi së hữu chúng trở thành i i i i i i i i i i i i i i đối tợng để trao đổi,chuyển nhợng, cho thuê i i i i i i i Không có đất ngời ta xây dựng công trình i i i i i i i i i i i i ®Êt ®Ĩ phơc vơ cho kinh doanh ®êi sèng, cho giao dich i i i i i i i i i i i i i i i Thị trờng bất động sản Việt Nam thực trạng giải pháp thị trờng đến đựơc nhà nø¬c thõa nhËn tham gia i i i i i i i i i i i i i qu¶n lÝ (điều tiết) thị trờng bất động sản míi chÝnh i i i i i i i i i i i i i i thức hợp pháp có điều kiện phát triển i i i i i i i i Do có nhiều quan điểm khác hàng hóa bất động i i i i i i i i i i i i i i s¶n nên có nhiều quan điểm khác thị trờng bất i i i động sản i i i i i i i i i i i i i Có quan điểm cho thị trờng bất động sản thị trờng i i i i i i i i i i i i i i i ®Êt ®ai tài sản nhà , công trình phải gắn liền với đất i i i i i i i i i i i i i i i i i đai trở thành thị trờng bất động sản ®iỊu nµy cã nghÜa lµ i i i i i i i i i i i i i thân đất đai bất động sản yếu tố i i i i i i i i i i i i i i i i i bất động sản i i i Gần giống nh vËy, mét sè ngêi quan niƯm r»ng thÞ trêng bÊt i i i i i i i i i i i i động sản thị trờng địa ốc( nhà đất) quan niệm i i i i i i i i i i i i i i phổ biến nớc ta hoạt động giao dịch chủ yếu quan sát đợc i i i i i i i i i i i i i i i i giao dịch chuyển nhợng, mua bán chấp, Nhà đất, quan i i i i i i i i i i i i điểm cha đủ thực tế nhà đất phËn quan i i i i i i i i i i i i i i i i träng cña hàng hóa thị trờng i i i i i i Bên cạnh đó, có ngời quan niệm thị trờng bất động sản i i i i i i i i i i i i góc độ phản ánh trực diện họat động thị trờng bất động i i i i i i i i i i i i i i i sản họ cho thị trờng bất động sản nơi diến họat i i i i i i i i i i i i i i i động mua, bán bất động sản theo qui luật thị trờng Quan i i i i i i i i i i i i i niệm xuất phát từ đặc điểm hoạt đông thị trờng bất động i i i i i i i i i i i i sản hầu hết nớc luật dân điều chỉnh Tuy nhiên, ë gãc i i i i i i i i i i i i i i i i i ®é dễ hình dung thị trờng bất động sản i i i i i i i i i i i i i Tõ ®ã cã thĨ kÕt luËn: i i i i i ThÞ trêng bÊt động sản phận cấu thành quan i i i i i i i i i i i i i träng cđa nỊn kinh tÕ thÞ trêng nghÜa hẹp : hoạt động liên i i i i i i i i i i i i i i quan đến bất động sản nh: mua, bán chấp nãi c¸ch kh¸c, i i i i i i i i i i i i i ThÞ trêng bÊt động sản Việt Nam thực trạng giải pháp tổng hoà giao dịch dân bất động sản i i i i i i i i i i i i địa bàn định thời gian định i i i i i i i i i i i i i Còng cần phải phân biệt thị trờng bất động sản thÞ tri i i i i i i i i i i i êng x©y dùng HiƯn cã nhiỊu ngời nhầm lẫn hai loại thị i i i i i i i i i i i i i i trờng với Khác với thị trờng xây dựng nhận đặt hàng i i i i i i i i i i i i s¶n xuÊt bÊt động sản, thị trờng bất động sản thị trờng i i i i i i i i i i i i i i i dịch vụ phơng thức hoạt động thị trờng bất động sản có i i i i i i i i i i i i i i nét riêng biệt i i i 1.2, phân loại thị trờng bất động sản i i i i i i i Thị trờng bất động sản phong phú đa dạng chủng i i i i i i i i i i i i i lọai phục vụ cho nhiều mục đích khác Dựa tiêu chí i i i i i i i i i i i i i i ph©n loại khác ta phân chia loại hình thị trờng i i i i i i i i i i i i i i i bÊt động sản nh sau i i i i 1.2.1 ,Căn loại hình giao dịch ta phân loại thị tri i i i i i i i i i i i i i êng gåm: i  thị trờng mua bán bất động sản: hình thành sớm nhÊt i i i i i i i i i i i Xét lịch sử, thị trờng mua bán trao ®ỉi ®Êt ®ai xt hiƯn i i i i i i i i i i i i i i gần nh đồng thời với xuất chiếm hữu t nhân t liệu sản i i i i i i i i i i i i i i i xuất, chiếm hữu t nhân đất đai, ngày viƯc mua b¸n trao i i i i i i i i i i i i i i ®ỉi đất đai, bất động sản đà trở thành phổ biến vựơt khỏi i i i i i i i i i i i i i ph¹m vi cđa mét quốc gia, nớc có kinh tế ph¸t triĨn i i i i i i i i i i i i i i i Mua b¸n trao đổi bất động sản đợc diễn trực tiếp nh÷ng i i i i i i i i i i i i i ngời có nhu cầu mua, bán , trao đổi Hoặc thông qua tổ chức i i i i i i i i i i i i i i dịch vụ, môi giới t vấn bất động sản hoạt động mua bán bất i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i động sản cá doanh nghiệp kinh doanh (sản xuất, xây i i i i i i i i i i i dựng) bất động sản cung cấp bất động sản cho c¸c chđ thĨ i i i i i i i i nỊn kinh tÕ i i  ThÞ trờng bất động sản cho thuê: i i i i i i i i i i i i i Thị trờng bất động sản Việt Nam thực trạng giải pháp Khác với mua bán thị trờng chun dich qun sư i i i i i i i i i i i i dụng bất động sản thời gian định.ngời chủ sở i i i i i i i i i i i i hữu bất động sản ngời thuê bất động sản đàm phán tự i i i i i i i i i i i i i tháa thuËn ®a mức giá định Kí kết hợp đồng d©n i i i i i i i i i i i i i i sù Theo ®ã, ngêi chđ sở hữu bất động sản nhợng phần i i i i i i i i i i i i i i quyền sở hữu cho ngời thuê bất động sản thơi i i i i i i i i i i i i gian thuª Ngêi thuê bất động sản đợc quyền khai thác sửa dụng i i i i i i i i i i i i bất động sản nh đà kí kết mục ®Ých sư dơng víi chđ së h÷u cã i i i i i i i i i i i i i i i i i thể là: để ở, để làm văn phòng, để làm kho chứa hàngvới i i i i i i i i i i i i nhiều mục đích thuê bất động sản khác Cũng cã nhiỊu lo¹i i i i i i i i i i i i i i i hìnhbất động sản khác khách hàng thuê nh: nhà i i i i i i i i i i i i i cao tầng, văn phòng, cao ốc, nhà riêng, qun sư dơng ®Êt… i i i i i i i i i i i Giá thị trờng quan hệ cung cầu i i i i i i i i i i i i i định Tùy thuộc vào công mục đích ngời thuê khả i i i i i i i i i i i i i i thỏa mÃn bât động sản Có thể dựa vào mét sè bÊt i i i i i i i i i i i i i i động sản có sẵn thị trờng để tham khảo đa gÝa kÝ i i i i i i i i i i i i i i i kết hợp đồng Giá thuê đắt hay rẻ phụ thuộc nhiều vào cung – i i i i i i i i i i i i i i i cầu hàng hóa bất động cho thuê hàng hóa thay thÞ tri i i i i i i i i i i i i i ờng i Ngời thuê bất động sản thông qua môi giới thÞ i i i i i i i i i i i i i i trờng tự giao dịch tìm bất động sản kí kết với ngời cho i i i i i i i i i i i i i i i thuê i i Thị trờng bất động sản dùng làm tài sản chấp i i i i i i i i i i Đây thị trờng gắn liền với hoạt động cđa ngµnh i i i i i i i i i i i i ngân hàng tài bất động sản trở thành tài sản để i i i i i i i i i i i i i i i bảo đảm tiền vay.ngân hàng, tổ chức tÝn dơng gi÷ giÊy rê i i i i i i i i i i i i chøng nhËn së hữu bất động sản cùa ngời cầm cố bất động s¶n, i i i i i i i i i i i i i tiến hành định gía latm thủ tục cho chấp Ngân hàng tính i i i i i i i i i i i i i i Thị trờng bất động sản Việt Nam thực trạng giải pháp lÃi vay vào số tiền ngời chấp bất động sản nhận Ngời i i i i i i i i i i i i i i i chấp bất động sản có nghĩa vụ tãan tiỊn vay gèc vµ l·i vay i i i i i i i i i i i i i i i hạn không bị tịch thu tài sản cầm cố i i i i i i i i i i i Thị trờng góp phần khơi thông thị trờng vốn làm nảy i i i i i i i i i i i i sinh giao dịch khác nh: định giá bất động sản, chuyển nhợng i i i i i i i i i i i i vèn vay, chun dÞch qun nắm giữu bất động sản chấp i i i i i i i i i i i i i chuyển nhợng phát triển bất động sản chấp i i  i i i i i i i Thị trờng bất động sản dùng góp vốn liên doanh i i i i i i i i i Trong liên doanh bên phải góp vốn chủ bất động i i i i i i sản thờng dïng vèn gãp cã thÓ i i i i i i i i lµ i i i i i i i tiền mặt, giá trị động i i i i i sản dựa bất động sản mà ngời tham gia gãp vèn ®a i i i i i i i i i i i i i ®Ĩ gãp vốn liên doanh ngời đinh giá tiến hành định giá bÊt i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i ®éng sản từ rút đợc gía trị vốn góp liên doanh cá i i i i nhân Trong kinh tế thị trờng phát triển mạnh nứơc i i i i i i i i i i i phát triển luông mong muốn thu hút ®ỵc nhiỊu vèn gãp tõ níc i i i i i i i i i i i i i i ngòai Đồng thời có đợc nhiều vốn để tham gia tÝch cùc chñ i i i i i i i i i i i i i i ®éng, cho việc kinh doanh thu lợi liên doanh đất đai i i i i i i i i i i i i i i sở hạ tầng nguồn vốn đối ứng để phát triển , thu hót vèn ni i i i i i i i i i i i i i i i íc ngoµi Do vậy, với nớc phát triển nh nớc ta th× gãp vèn i i i i i i i i i i i i i i i i liên doanh bất động sản u cần đợc tận dụng i i i i i i i i i i i i i i ph¸t huy hiệu qủa.đồng thời, thị trờng nàylàm nảy sinh giao i i i i i i i i i i i dịch nh định giá bất động sản chuyển nhợng vốn góp liên doanh, i i i i i i i i i i i i i i i vốn góp cổ phần i i i i Thị trờng bất động sản tham gia bảo hiểm i i i i i i i i Khi chđ së h÷u bất động sản tham gia bảo hiểm bất động i i i i i i i i i i i i sản với tổ chức bảo hiểm với mức phí định i i i i i i i i i i i i i i đợc bồi hòan giá trị bất động sản đủ điều kiện để i i i i i i i i i i i i i i i i i i Thị trờng bất động sản Việt Nam thực trạng giải pháp chi trả Nh chủ có bất động sản chụi đóng góp kháan i i i i i i i i i i i i i i tiền định để phòng trừ gặp rủi ro bất động sản i i i i i i i i i i i i i i i có đợc khỏan bồi thờng để khôi phục lại đợc bất động sản Ngi i i i i i i i i i i i i i ời có bất động sản tự mua bảo hiểm cho bất động sản i i i i i i i i i i i i i i i i không ngoại trừ số loại hình bất động sản bắt i i i i i i i i i i i i i i buộc phải mua i i 1.2.2 Căn vào loại hàng hóa thị trờng i i i i i i i i i ThÞ trêng đất đai: i i i Đây thị trờng đời sớm Từ sơ khai i i i i i i i i i i i i i đất đai sinh lợi nhiều cho ngêi vµ xt hiƯn sù i i i i i i i i i i i i i i chiếm hữu t nhân đất đai Trong xà hội cã nh÷ng ngêi cã i i i i i i i i i i i i i i đất ngời đất cần đất để sản xuất sinh häat i i i i i i i i i i i i i i i i Nhµ níc xác lập quyền sở hữu đất đai cá nhân, đất đai i i i i i i i i i i i i i i i đựơc mua bán thỏa mÃn cho ngời có nhu cầu Khi pháp luËt cha i i i i i i i i i i i i i i c«ng nhËn sù tån thị trờng đất đai nhng việc mua bán i i i i i i i i i i i i i i đất đợc tiến hành có nhu cầu thực thị trờng i i i i i i i i i i i i i i i i i i đòi hỏi khách quan Vì công nhận pháp luËt nªn i i i i i i i i i i i i i i thị trờng đợc coi nh thị trờng ngầm Khi pháp luật nhà níc i i i i i i i i i i i i i i i công nhận thị trờng mua bán đất lúc thị trờng đợc thực i i i i i i i i i i i i i công nhận có điều kiện phát triển.ở nớc ta thị trờng quyền i i i i i i i i i i i i i i i sử dụng đất mẻ đợc hình thành thời i i i i i i i i i i i i i i i gian ngắn gần đòi hỏi nhà nơc cần hòan thiện i i i i i i i i i i i i chÝnh s¸ch, hệ thống văn pháp qui để thị trờng ho¹t i i i i i i i i i i i i i i i động lành mạnh hiệu qu¶ nhanh chãng i i i i i i ë số nớc thị trờng có hai loại : thị trờng chuyển nhợng i i i i i i i i i i i i i i quyÒn së hữu thị trờng chuyển nhợng quyền sử dụng i i i i i i i i i i i i Riêng nớc ta, chế độ sở hữu trị nhà nớc ta qui i i i i i i i i i i i i i i i định: đất đai thuộc sở hữu tòan dân nhà nớc đại diện i i i i i i i i i i i i i i i Thị trờng bất động sản Việt Nam thực trạng giải pháp qủan lí Do đó, thị trờng có thị trờng i i i i i i i i i i i i i i i thị trờng chuyển nhợng quyền sử dụng đất thị tri i i i i i i i i i i i êng chuyÓn nhợng quyền sở hữu bất động sản nh số n¬c i i i i i i i i i i i i i công nhận chế độ sở hữu cá nhân i i Thị trờng nhà i i i i i i i i i Nhµ ë loại hình bất động sản quan trọng thÞ tri i i i i i i i i i i i i ờng bất động sản thỏa mÃn đợc nhiều nhu cầu sinh họat i i i i i i i i i i i i i ngời Có nhiều loại hình nhà khác đợc cung cấp i i i i i i i i i i i i i i i thị trờng nh: i i i i nhà riêng biệt, dÃy nhà riêng biệt bán i i i i i i i i i i i i riêng biệt, dÃy nhà xây kiểu.Những nhà chung ci i i i i i i i i i i Thị trờng nhà thuộc khu vực công cộng (phục vụ cho đối tợng có i i i i i i i i i i i i i i thu nhập thấp) lọai hình thờng có đợc nhiều u đÃi nhà nớc i i i i i i i i i i i i i i để dạt đợc mục tiêu xà hội không đơn i i i i i i i i i i i i i i i i i phục vụ cho cá nhân có tiền có nhu cầu mà i i i i i i i i i i i i BÊt động sản nhà đợc cung cấp doanh nghiÖp i i i i i i i i i i i i chuyên kinh doanh bất động sản, cá nhân, hộ gia i i i i i i i i i i i i đình.phục vụ cho nhu cầu ngời mua nhà để đa dạng vÒ i i i i i i i i i i i i i i loại hình nàh đợc cung cấp, đa dạng chất lợng , kiểu i i i i i i i i i i i i i i i dáng Thị trờng văn phòng i i i Khi việc kinh doanh hoạt động cđa c¸c doanh nghiƯp c¸c tỉ i i i i i i i i i i i i chøc ph¸t triển thành phố lớn Nhu cầu vỊ hµng hãa i i i i i i i i i i i i i i bất động sản để làm địa điểm văn phòng giao dịch, trụ sở i i i i i i i i i i i i i tăng lên nhanh đáp ứng yêu cầu doanh nghiệp i i i i i i i i i i i i i i i công ty t nhân Cung cấp hàng hóa bất động sản làm văn i i i i i i i i i i i i i i i phòng để thỏa mÃn đợc điều kiện làm văn phòng bất động sản i i i i i i i i i i i i i phải có chất lợng, tiêu chuẩn hợp lí Dựa vào thị trêng mµ ngêi i i i i i i i i i i i i i i i i Thị trờng bất động sản Việt Nam thực trạng giải pháp mua bán thỏa thuận, kí kết để tìm gía cho thuê cho i i i i i i i i i i i i i i i hai bên cho thuê thuê nhà đợc thỏa mÃn loại hình thị trờng i i i i i i i i i i i i i i văn phòng cho thuê phát triển đô thị lớn, đặc biệt i i i i i i i i i i i i i i i nh: hµ néi, thµnh Hå ChÝ Minh… thời gian gần thị i i i i i i i i i i i i i i trêng văn phòng cho thuê nớc ta sôi động nhu cÇu vỊ i i i i i i i i i i i i i i vănphòng cho thuê lớn, kéo theo giá cho thuê bất động s¶n i i i i i i i i i i i i i i cịng kh¸ cao i i Thị trờng hàng bán lẻ i i i i i i Nhu cầu hệ thống cửa hàng , đại lí doanh i i i i i i i i i i i i i nghiệp kinh doanh, xí nghiệp làm cho thị trờng sôi động i i i i i i i i i i nhiều thời gian này.mỗi c«ng ty tham gia i i i i i i i i i i i i thÞ trêng kinh doanh cần hệ thống cửa hàngbán lẻ phục i i i i i i i i i i i i i i i vụ khách hàng tận tình Hệ thống bán lẻ phát triển mảnh i i i i i i i i i i i i i đất màu mỡ cho thị trờng cửa hàng bán lẻ mà doanh i i i i i i i i i i i i i i i i nghiƯp kh«ng thĨ bá qua i i  i i Thị trờng bất động sản công nghiệp: sân bay, ®êng i i i i i i i i i i i giao th«ng, bÕn b·i…… i i i Đây loại hình bất động sản có gía trị rÊt cao, ngêi tham i i i i i i i i i i i i i gia t¹o bÊt động sản cần có chuyên môn, nguồn vốn lớn đặc biÖt i i i i i i i i i i i i i i số bất động sản phải nhà nớc đầu t xây dựng c¸ i i i i i i i i i i i i i i i i i nh©n muốn tham gia đầu t vốn lớn thời gian thu håi vèn i i i i i i i i i i i i i i i i lâu nh: hệ thống đờng sá, bến bÃi i i i i i i i Thị trờng bất động sản đặc biêt: sở đóng tàu, sở i i i i i i i i i i i i i i hóa dầu, trạm xăng, trung tâm giả trí.Đây loại hình i i i i i i i i i i i i i bÊt động sản đặc biệt có vai trò lớn ảnh hëng nhiỊu ®Õn kinh i i i i i i i i i i i i tÕ, x· héi cña ®Êt níc i i i i i 1.3, vai trß thị trờng bất động sản i i i i i ii i i i 1.3.1, Góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển i i i i i i 10 i i i i i