Phat trien kinh doanh bat dong san o viet nam

LờI NóI ĐầU i i Bất động sản (BĐS) nguồn tài sản lớn quốc gia, kinh tế, gia đình cá nhân Nó có vai trò vô quan trọng, t liệu sản xuất đặc biệt, điều kiện tối thiểu đời sống xà hội, đảm bảo cho trình tái sản xuất tồn phát triển Cùng với phát triển sản xuất hàng hoá BĐS đợc mua bán trở thành hàng hoá, bớc phát triển từ thấp đến cao, qui mô mở rộng dần từ cá biệt thành phổ biến, từ thị trờng BĐS đợc hình thành phát triển Trong thị trờng này, kinh doanh (KD) BĐS hoạt động giữ vai trò chủ đạo đợc nhiều ngời quan tâm nớc ta, thị trờng BĐS đợc hình thành kể từ Luật đất đai 1993 đời, giai đoạn sơ khai Chính vậy, Đảng Nhà nớc (NN) ta nỗ lực việc tạo lập hoàn thiện môi trờng vĩ mô cho phát triển thị trờng BĐS, đặc biệt trọng tới hoạt động KDBĐS Báo cáo trị Ban Chấp hành Trung ơng Đảng khoá IX Đại hội Đại biểu Toàn quốc lần thứ X Đảng đà rõ: Phát triển thị trờng BĐS, bao gồm thị trờng quyền sử dụng đất BĐS gắn liền với đất Thực công khai, minh bạch tăng cờng tính pháp lý, kỷ luật, kỷ cơng quản lý đất đai Hoàn thiện hệ thống luật pháp KDBĐS Trong thời gian vừa qua, dới tác động hệ thống pháp luật sách NN, hoạt động KDBĐS nớc ta đà có bớc tiến đáng kể Tuy nhiên, lĩnh vực non trẻ nên tồn nhiều bất cập, gây cản trở cho phát triển KDBĐS Và tiến trình hội nhập kinh tế nay, nhiều hội đà đợc doanh nghiệp Việt Nam nắm bắt, song thách thức đặt không nhỏ Đặc biệt, môi trờng pháp lý, có nhiều mâu thuẫn, chồng chéo, thiếu quán văn pháp quy; sách NN cha thực thúc đẩy phát triển lĩnh vực KDBĐS; thủ tục hành rờm rà, rắc rối, gây nhiều phiền hà Do vậy, yêu cầu thiết đợc đặt lúc cần phải chỉnh sửa lại, tiến tới hoàn thiện dần hệ thống pháp luật sách đất đai BĐS, nh phải đổi cách thức KD doanh nghiệp nhằm đa hoạt động KDBĐS nớc ta phát triển bắt kịp với xu thời đại Để thực đợc điều đòi hỏi phải có sở lý luận khoa học kinh nghiệm thực tiễn phong phú đắn Tuy nhiên có công trình khoa học nghiên cứu cách đầy đủ thị trờng BĐS Việt Nam nh đề xuất giải pháp nhằm đẩy mạnh phát triển hoạt động KDBĐS Việt Nam Chính vậy, việc nghiên cứu đề tài Phát triển kinh doanh bất động i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i s¶n ë ViƯt Nam: thực trạng giải phap" trë nªn hÕt søc cÊp thiÕt, cã ý nghĩa sâu sắc lý luận thực tiễn Mục tiêu nghiên cứu: qua việc sâu vào tìm hiểu mặt tồn tại, gây cản trở hoạt động KDBĐS Việt Nam, nhằm đề xuất giải pháp để khắc phục đợc tồn với quan hoạch định sách NN, để thúc đẩy phát triển hoạt động KDBĐS Việt Nam giai đoạn Đối tợng, phạm vi nghiên cứu: Công trình tiếp cận hệ thống vấn đề chủ yếu liên quan đến môi trờng vĩ mô tác động tới hoạt động KDBĐS với t cách vấn đề mang tính lĩnh vực, lĩnh vực đất đai, BĐS Phơng pháp nghiên cứu: Công trình lấy phơng pháp vật biện chứng vật lịch sử làm tảng nghiên cứu, đồng thời kết hợp chặt chẽ với phơng pháp khác nh phơng pháp thống kê, phơng pháp chuyên gia, phơng pháp tổng hợp, phân tích xem xét thực tiễn hoạt động KDBĐS v.v có tham khảo thêm công trình nghiên cứu đà thực lĩnh vực Các số liệu công trình đợc lấy từ nguồn số liệu thống kê quan NN tạp chí BĐS, trang web chuyên ngành v.v Kết cấu công trình: Công trình bao gồm chơng: Chơng I: Một số vấn đề hoạt động KDBĐS Chơng II: Thực trạng hoạt động KDBĐS Việt Nam Chơng III: Một số giải pháp chủ yếu thúc đẩy phát triển KDBĐS Việt Nam giai đoạn i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i ii i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i CHƯƠNG 1: MộT Số VấN Đề CƠ BảN Về HOạT ĐộNG Kinh Doanh BấT ĐộNG SảN i i i i i i i i i i i i i i i 1.1 KháI niệm, đặc điểm, vai trò bất ®éng s¶n i ii i i i i i i i 1.1.1 Khái niệm bất động sản i i i i i Tài sản bao gồm nhiều loại, tuỳ theo mục đích quản lý sử dụng,ngời ta có tiêu thức phân chia thành loại khác Một cách phân chia khái quát mà tất nớc sử dụng phân chia tài sản làm hai loại:Bất động sản động sản Bất động sản khái niệm đợc sử dụng phổ biến hầu hết nớc giới nớc ta theo điều 181 luật dân quy định: Bất động sản tài sản di dời đợc bao gồm: -Đất đai; -Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể tài sản gắn liền nhà ở, công trình xây dựng đó; -Các tài sản khác gắn liền với đất; -Các tài sản khác pháp luật quy định. iiii i i i i i i i i i ii i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i ii i i i i i i i iiii i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i Một cách hiểu phổ biến bất động sản là: Bất động sn tài sản vật chất di dời, tồn ổn định lâu dài Nh vậy,đợc coi bất động sản có ®iỊu kiƯn sau : - Lµ mét u tè vËt chất có ích cho ngời - Đợc chiếm giữ cá nhân cộng đồng ngời - Có thể đo lờng giá trị định - Không thể di dời di dời hạn chế để tính chất, công năng, hình thái không thay đổi - Tồn lâu dài Với quan niệm trên, BĐS thờng đợc phân chia thành nhóm sau đây: -Đất đai: Phải đất không di dời đợc di dời đợc nhng không đáng kể; Phải đất đai đà xác định chủ quyền; Đất đai phải đợc đo lờng giá trị - Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà công trình xây dựng là: nhà cửa xây dựng cố định di dời, không di dời đáng kể: nhà ở, trung tâm thơng mại, khách sạn, văn phòng; công trình xây dựng công nghiệp, giao thông: nh đờng xá,cầu cống, bến cảng,sân bay, bÃi đỗ đợc xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản ii i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i iiii i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i kh¸c gắn liền di dời với công trình xây dựng đó: máy điều hoà trung tâm, cảnh trồng cố định tạo cảnh quan cho công trình; Các tài sản phải có khả đo lờng lợng hoá thành giá trị theo tiêu chuẩn đo lờng định - Các tài sản khác gắn liền với đất đai nh vờn lâu năm bao gồm trồng đất trồng cây; Các công trình nuôi trồng thuỷ sản;cánh đồng làm muối; công trình du lịch, vui chơi, thể thao; Một số công trình khai thác hầm mỏ tài sản pháp luật quy định i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i 1.1.2 Đặc ®iĨm chđ u cđa B§S i i i i i i Ngoài đặc trng nêu trên, BĐS có đặc điểm cụ thể sau: Thứ nhất, BĐS có vị trí cố định vị trí địa lý, địa điểm khả di dời đợc Đặc điểm BĐS gắn liền với đất đai, mà đất đai có đặc điểm có vị trí cố định có giới hạn diện tích không gian Chính vậy, giá trị lợi ích BĐS gắn liền với vÞ trÝ thĨ Ỹu tè vÞ trÝ bao gåm: vị trí địa lý vị trí tơng đối Vị trí địa lý đợc xác định tiêu thức đo lờng địa lý thông thờng, vị trí tơng đối đợc đánh giá khoảng cách đến trung tâm, điểm dịch công cộng, công trình công cộng nh: thơng mại, văn hoá, y tế, giáo dục phụ thuộc vào khả tiếp cận Yếu tố vị trí định giá trị lợi ích mang lại BĐS Khi yếu tố làm thay đổi vị trí định giá trị lợi ích mang lại BĐS Khi yếu tố làm thay đổi vị trí làm thay đổi lợi ích BĐS Do mặt, đầu t kinh doanh phát triển định giá BĐS phải dự tính trớc thay đổi Đồng thời, đầu t vào công trình BĐS phải đôi với việc phát triển yếu tố tiếp cận, giảm khoảng cách đến trung tâm việc phát triển sở hạ tầng, giao thông, điện, nớc Cũng BĐS có tính cố định vị trí nên giá trị lợi ích BĐS chịu tác động yếu tố vùng khu vực rõ rệt, bao gồm yếu tố về: điều kiện tự nhiên, kinh tế - xà hội môi trờng Thứ hai, BĐS loại hàng hoá có tính lâu bền Tính lâu bền hàng hoá BĐS gắn liền với trờng tồn đất đai, loại tài sản thiên nhiên ban tặng bị tiêu huỷ: Mặt khác, công trình xây dựng, kiến trúc thờng có tuổi thọ cao kể BĐS nông nghiệp (vờn lâu năm) tồn lâu dài Tính lâu bền BĐS khác tuỳ theo loại BĐS Tính lâu bền BĐS thể góc độ: vật lý kinh tế, thờng tuổi thä vËt lý cao h¬n ti thä kinh tÕ chÝnh vậy, đầu t xây dựng phải dự tính tuổi thọ kinh tế để định tuổi thọ vật lý, tránh đầu t lÃng phí đầu t nhiều lÇn i iii i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i Thứ ba, hàng hoá BĐS mang tính khan Sở dĩ có tính khan đất đai yếu tố có giới hạn, đất đai dùng cho đầu t phát triển lại giới hạn Trong yêu cầu phát triển, nhu cầu đất đai ngày nhiều dẫn đến cân đối cung - càu BĐS đẩy giá lên cao, xuất hiện tợng đầu đất đai Vì nhà nớc phải có tính chất điều tiết cân cung - cầu Thứ t, tính dị biệt BĐS Sự khác biệt BĐS trớc hết khác vị trí, khác kết cấu, kiến trúc, hớng, cảnh quan Do vậy, đầu t phát triển phải ý khai thác tính dị biệt để làm tăng giá trị BĐS đáp ứng nhu cầu tính dị biệt ngời tiêu dùng Thứ năm, hàng hoá BĐS mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu tâm lý xà hội Nhìn chung hàng hoá có đặc điểm nhng với hàng hoá BĐS đặc điểm trội Sở dĩ nh nhu cầu BĐS khu vực, dân tộc chịu ảnh hởng yếu tố tập quán, thị hiếu, tâm lý xà hội chí bao gồm yếu tố tín ngỡng, tôn giáo, tâm lý Thứ sáu, hàng hoá BĐS chịu ảnh hởng lẫn Giữa hàng hoá BĐS có tác động ảnh hởng lẫn mạnh mẽ Sự đời hay hoàn thiện hàng hoá BĐS điều kiện đời đi, tăng giảm giá trị BĐS BĐS loại tài sản có tính ảnh hởng mạnh BĐS liền kề có tác động ảnh hởng mạnh đến hoạt động kinh tế - xà hội có liên quan Do vậy, đầu t xây dựng đánh giá BĐS phải tính đến yếu tố ảnh hởng tới công trình khác Cũng ảnh hởng BĐS đến hoạt động kinh tế - xà hội nên nhà nớc phải giữ vai trò quản lý điều tiết thị trờng BĐS Thứ bảy, BĐS tài sản có giá trị cao giá trị đất đai cao, chi phí đầu t xây dựng lớn, khả sinh lợi cao đồng thời tạo vốn Vì vậy, đầu t kinh doanh BĐS phải có vốn lớn vốn dài hạn, phải biết khai thác đặc tính tái tạo vốn để quay trở lại đầu t kinh doanh Cũng đặc điểm đòi hỏi hoạt động kinh doanh BĐS cần đến tham gia ngân hàng tổ chức tín dụng Thứ tám, hàng hoá BĐS chịu chi phối mạnh mẽ yếu tố pháp luật sách Nhà nớc BĐS loại tài sản quan trọng Các quan hệ giao dịch BĐS thờng có tác động mạnh đến hầu hết hoạt động kinh tế - xà hội Hơn BĐS gắn liền với đất đai mà đất đai chất thuộc sở hữu toàn xà hội Do vậy, để tăng cờng vai trò mình, quản lý hoạt động thị trờng BĐS, nhà nớc ban hành văn pháp luật, chủ trơng, sách nhằm thực vai trò quản lý khai thác có hiƯu qu¶ ngn néi lùc i ii i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i iii i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i iii i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i iii i i i Thứ chín, giá trị công năng, khả khai thác hàng hoá BĐS phụ thuộc nhiều vào lực quản lý Vì BĐS thờng có giá trị cao, nhiều chủng loại nên việc quản lý chúng phức tạp đòi hỏi ngời quản lý phải có lực cao chi phí quản lý phải cao so với hàng hoá thông thờng iii i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i ii i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i 1.1.3 Vai trò BĐS i i i i HiÖn ë ViÖt Nam cha có nguồn thống kê thức tổng giá trị BĐS nớc ta chiếm tỷ lệ tổng tài sản quốc gia, khó thông qua số liệu thống kê thức để minh hoạ cho quy mô qua vai trò BĐS xà hội Theo cách tiếp cận, không đợc thống song có sức thuyết phục, việc phân tích BĐS nhà xà héi chóng ta bëi theo quy lt chung cđa sù phát triển BĐS nhà thờng chiếm tỷ trọng lớn loại BĐS Với số giả định số liệu lấy từ nguồn Website Tổng cục Thống kê đà ớc tính tổng giá trị BĐS nhà Việt Nam tơng đơng khoảng 150 tỷ đô la Mỹ Trong cách ớc tính tổng giá trị BĐS nhà Việt Nam có giá trị lần tổng thu nhập quốc dân số lớn Bên cạnh BĐS nhà ở, BĐS thơng mại, công nghiệp, công cộng, có giá trị không nhỏ nói tổng giá trị BĐS số khổng lồ Hơn nữa, công dân, hộ gia đình, tổ chức cần đến BĐS sống hàng ngày nh: nơi ở, nơi làm việc, nơi sản xuất, nơi vui chơi, giải trí Do vậy, vai trò BĐS vô lớn quan trọng mäi céng ®ång, mäi quèc gia ®ã cã ViÖt Nam i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i iii i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i 1.2 Khái niệm, đặc điểm, vai trò thị trờng BĐS i i i i i i i i i i 1.2.1 Khái niệm thị trờng BĐS i i i i i Có nhiều cách hiểu khác thị trờng BĐS, song quan niệm có điểm chung khái quát thị trờng BĐS tổng hoà quan hệ giao dịch BĐS đợc thực thông qua quan hệ hàng hoá - tiền tệ diễn không gian, thời gian định BĐS bao gồm nhiều loại khác song BĐS gắn liền yếu tố đất đai Do đặc trng hàng hoá - thị trờng đất đai yếu tố đóng vai trò trọng tâm, chi phối toàn hoạt động thị trờng BĐS iii i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i 1.2.2 Phân loại thị trờng BĐS i i i i i Tuỳ theo mục tiêu nghiên cứu tiếp cận, ngời ta phân loại thị trờng BĐS theo nhiều tiêu thức khác Ví dụ: iii i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i Dựa vào loại hàng hoá BĐS Phân chia thành: thị trờng đất đai, thị trờng nhà ở, thị trờng BĐS công nghiệp, thị trờng BĐS thơng mại - dịch vụ, Dựa vào mức độ kiểm soát, phân chia thành thị trờng thức thị trờng phi thức Dựa vào trình tự tham gia, phân chia thành: thị trờng sơ cấp thÞ trêng thø cÊp iii i i i i i iii i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i iii i i i i i i i i i i i i i i i i i 1.2.3 Những đặc điểm chủ yếu thị trờng B§S i i i i i i i i i Hàng hoá BĐS loại hàng hoá đặc biệt, khác với loại hàng hoá thông thờng nên thị trờng BĐS có đặc điểm riêng Thứ nhất, tính cách biệt hàng hoá với đặc điểm giao dịch Do đặc điểm BĐS có vị trí cố định, di dời đợc Do giao dịch BĐS đợc tiến hành chợ ảo, sàn giao dịch, chợ địa ốc địa điểm nhỏ nh nhà riêng, nhà hàng, mạng Internet Quan hệ giao dịch BĐS dù diễn đâu phải qua khâu là: đàm phán, kiểm tra thực địa đăng ký pháp lý Từ đặc điểm cho thấy nhà nớc muốn quản lý thị trờng BĐS phải thông qua quan hệ đăng ký pháp lý bắt buộc, không giống nh kiểm soát loại hàng hoá khác bày bán sạp hàng: tem nhÃn, xuất xứ, chất lợng, thời gian diễn giao dịch thờng dài, dễ gặp biến động rủi ro Điều buộc bên phải ấn định rút ngắn thời gian giao dịch Thứ hai,thị trờng BĐS thực chất thị trờng giao dịch quyền lợi ích chứa đựng BĐS Do đặc điểm đất đai không hao mòn (trừ trờng hợp đặc biệt ngời sở hữu sử dụng đất đai không sử dụng đất đai nh hàng hoá khác Điều mà họ mong muốn quyền hay lợi ích đất đai mang lại Do đó, xem xét giá đất đai phải dựa vào khả sinh lợi đất đai khả sinh lợi vốn đầu t vào đất đai Thứ ba, thị trờng BĐS mang tính vùng khu vực sâu sắc.Do BĐS không di dời đợc, có vị trí cố định gắn liền với điều kiƯn tù nhiªn, kinh tÕ, x· héi cđa tõng vïng, khu vực Do cung - cầu BĐS vùng, khu vực phong phú, đa dạng từ số lợng, chất lợng kiểu cách đến quy mô trình độ phát triển Mặt khác, BĐS phụ thuộc vào tâm lý, tập quán, thị hiếu vùng Từ đặc điểm cho thấy quan hệ giao dịch BĐS có biến động thờng diễn vùng định Đồng thời, nghiên cứu thị trờng BĐS phải đặt chúng vùng, khu vực gắn với điều kiện cụ thể Thứ t, thị trờng BĐS thị trờng không hoàn hảo Do thông tin hàng hoá BĐS thị trờng BĐS không đầy đủ không đợc phổ biÕn réng r·i nh iii i i i i iii i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i iii i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i loại hàng hoá khác Sự so sánh BĐS loại khó xác, BĐS mang tính vùng khu vực chúng không liền kề tìm đợc BĐS loại để so sánh Hơn nữa, số lợng ngời tham gia giao dịch nhỏ không đủ đảm bảo tiêu chí cạnh tranh hoàn hảo mà giá sản phẩm đơn ngời bán có lợi độc quyền nhờ thu đợc lợi nhuận cao Cịng tÝnh ®éc qun cđa ngêi cung cã thĨ tạo nên sốt giá Thứ năm, cung BĐS phản ứng chậm cầu giá BĐS Do đặc điểm BĐS cần phải có thời gian để tạo chúng Cung BĐS có giới hạn, cầu BĐS lại tăng nên biến động từ giá thờng bắt đầu thay đổi cầu Sự phản ứng cung không kịp cầu hình thành sốt giá BĐS Do vậy, nhà nớc phải can thiệp nhằm điều chỉnh quan hệ cung - cầu BĐS, đặc biệt có giải pháp bình ổn thị trờng BĐS hạn chế nạn đầu cơ, tạo môi trờng điều kiện thuận lợi cho hoạt động kinh doanh BĐS, xử lý nghiêm vi phạm pháp luật Thứ sáu, thị trờng BĐS thị trờng khó thâm nhập nên cần có t vấn chuyên nghiệp Do BĐS loại hàng hoá có tính khan giá trị lớn Ngời mua bán BĐS có kinh nghiệm lợng thông tin không đầy đủ để lựa chọn đợc thị trờng phù hợp với BĐS cần giao dịch nên cần phải có nhà t vấn, môi giới ngời đợc đào tạo bản, có kiến thøc kinh doanh, am hiĨu ph¸p lt, nhiỊu kinh nghiƯm Với tham gia họ, giao dịch BĐS trở nên dễ dàng Thứ bảy, thị trờng BĐS chịu chi phối yếu tố pháp luật BĐS tài sản có giá trị lớn, việc quản lý nhà nớc chúng pháp luật sở để bảo đảm an toàn cho giao dịch BĐS Mọi BĐS đợc nhà nớc quản lý thông qua công tác đăng ký, cấp giÊy chøng nhËn Sù tham gia cđa nhµ níc vµo thị trờng BĐS thông qua yếu tố pháp luật làm cho thị trờng BĐS ổn định an toàn Hơn thông qua kiểm soát thị trờng BĐS, nhà nớc tăng đợc nguồn thu từ thuế giao dịch BĐS Thứ tám, thị trờng BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trờng vốn Đặc điểm bắt nguồn từ đặc điểm BĐS tài sản có giá trị lớn giao dịch đầu t kinh doanh BĐS đòi hỏi phải có lợng vốn lớn Lợng vốn phải huy động từ thị trờng vốn Thực tế, thị trờng vốn phát triển lành mạnh, ổn định thị trờng BĐS phát triển lành mạnh ổn định đợc Những khủng hoảng tài giới dẫn đến khủng hoảng thị trờng B§S i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i iii i i i i i i i i i i i i i i iii i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i iii i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i Thø chÝn, sù tham gia hay rót khái thÞ trờng BĐS khó khăn, phức tạp cần nhiều thời gian Sở dĩ nh BĐS thờng có giá trị lớn, ngời mua không đông, việc mua bán lại đơn giản, nhanh chóng nh loại hàng hoá khác BĐS yếu tố vật chất lâu bền, khó chuyển đổi công tính chất, không dễ dàng thay đổi định hớng đầu t, đặc biệt đòi hỏi nhà đầu t tham gia thị trờng BĐS phải xác định hớng đầu t dài hạn, đồng thời phải tính toán mối quan hệ tuổi thọ kinh tế tuổi thọ vật lý để định hớng đầu t i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i 1.2.4 Vai trò thị trờng BĐS i i i i i i Thứ nhất, thị trờng BĐS góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển BĐS yếu tố thiếu trình tái sản xuất xà hội, điều kiện đảm bảo tiến hành hoạt động sản xuất, kinh doanh, dịch vụ Thị trờng BĐS cung cấp hàng hoá BĐS cho nhu cầu Thị trờng BĐS nơi thực tái sản xuất cho yếu tố sản xuất Sản xuất phát triển đòi hỏi yêu cầu BĐS từ việc kinh doanh BĐS phát triển, xà hội không ngừng phát triển thị trờng BĐS Thị trờng BĐS phát triển góp phần tạo điều kiện cho việc bố trí, xếp, phân bổ sản xuất kinh doanh theo quy hoạch theo định hớng phát triển kinh tế địa phơng quốc gia Thị trờng BĐS cầu nối sản xuất tiêu dùng BĐS, cầu nối giao dịch BĐS Trong điều kiện phát triển kinh tế thị trờng cần áp dụng khoa học kĩ thuật công nghệ tiên tiến nâng cao chất lợng BĐS, nâng cao hiệu sử dụng tài nguyên đất Thứ hai, thị trờng BĐS huy động vốn cho đầu t phát triển Thị trờng BĐS góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển Sản xuất phát triển tạo đợc nguồn vốn đầu t Trớc hết, thị trờng BĐS phát triển yếu tố tăng đầu t cho tài sản cố định kinh tế quốc dân Sự tăng trởng BĐS đòi hỏi gia tăng đầu t; thị trờng BĐS phát triển tăng khối lợng hàng hoá BĐS giao dịch mở rộng phạm vi quan hệ giao dịch Do tăng tốc độ chu chuyển vốn; Đồng thời,việc chấp BĐS để vay vốn phục vụ sản xt kinh doanh cã t¸c dơng khai th¸c ngn vèn nhàn rỗi dân c cho đầu t phát triển; dùng BĐS (đặc biệt đất đai) làm vốn liên doanh.; nhà nớc dùng quỹ đất tạo vốn xây dựng sở hạ tầng Thứ ba, phát triển thị trờng BĐS góp phần tăng doanh thu cho ngân sách nhà nớc Thị trờng BĐS phát triển tăng khối lợng giao dịch BĐS điều kiện để tăng thu cho ngân sách nhà nớc Thị trờng BĐS phát triển làm iii i i iiii i i i i i i i i iiii i i i iiii i i i i i iii i i i i i i i i i i i i i i i iii i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i ii i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i iii i i i i i i i i i i iiii i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i tăng quan hệ giao dịch, làm cho khối lợng nhng qua nhiều lần giao dịch tức làm tăng khối lợng hàng hoá luân chuyển cách góp phần tăng thu NSNN Thứ t, phát triển thị trờng BĐS góp phần mở rộng thị trờng vµ ngoµi níc, më réng quan hƯ qc tÕ Thị trờng BĐS thuộc tổng thể thị trờng nỊn kinh tÕ qc d©n, cã quan hƯ mËt thiÕt đến thị trờng vốn, thị trờng hàng hoá, thị trờng lao động, phát triển thị trờng BĐS ảnh hởng trực tiếp đến mở rộng phát triển thị trờng khác tức góp phần thúc đẩy phát triển thị trờng chung Trong điều kiện kinh tế phát triển quan hệ thị trờng nói chung thị trờng BĐS nói riêng không bó hẹp phạm vi quốc gia Thị trờng BĐS phát triển vợt khỏi quốc gia tạo điều kiện cho cá nhân, tổ chức nớc tham gia giao dịch BĐS mà tạo điều kiện cho họ đầu t phát triển sản xuất kinh doanh, đầu t BĐS họ c trú, sinh sống, sở tạo quan hệ xà hội, hiểu biết lẫn nớc, dân tộc, góp phần mở rộng quan hệ quốc tế Thứ năm, phát triển thị trờng BĐS góp phần ổn định xà hội Vì đất đai, nhà công trình khác gắn chặt với hoạt động sản xuất đời sống ngời hoạt động xà hội ngời Cho nên thị trờng BĐS ổn định tâm lý ngời dân ổn định, yên tâm hơn, họ lo sinh sống, làm ăn Vì trị - xà hội ổn định Thị trờng BĐS thị trờng đất đai xà hội gắn với sách đất đai quốc gia Một thị trờng BĐS phát triển lành mạnh tức sách đất đai phù hợp, xà hội ổn định Một thị trờng BĐS không lành mạnh tác động trực tiếp đến hoạt động xà hội, xáo trộn t tởng, hoài nghi sách pháp luật làm xà hội thiếu ổn định, gây nhiều tợng tiêu cực Thứ sáu, thị trờng BĐS góp phần nâng cao đời sống nhân dân: Thị trờng BĐS phát triển kéo theo phát triển sở hạ tầng kèm theo BĐS Cơ sở hạ tầng yếu tố cải thiện đời sống nhân dân Thị trờng BĐS phát triển thúc đẩy áp dụng khoa học công nghệ, nâng cao chất lợng nhà nh công trình phục vụ cho hoạt động trực tiếp ngời, cho nhu cầu văn hoá, xà hội, thể thao, giao tiếp cộng đồng thoả mÃn nhu cầu ngày cao nơi ăn, chốn ở, lại sinh hoạt, nơi ngời thực sản xuất kinh doanh hoạt động khác i i i i i i i i i i i i i i i iiii i i i i i i i i i iii i iii i i i i i iii i i i i i i i i i iii i i iii i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i