Nghiên cứu các yếu tố tác động đến gia tăng giá trị đất đô thị tại việt nam

Tínhcấpthiếtcủađềtài…

Đất đai vừa là tài nguyên vừa là tài sản, đóng vai trò quan trọng đối với mỗi quốcgia,dântộccũngnhưđốivớicánhân,hộgiađìnhvàcácbênliênquantrongsửdụngđất(SDĐ) Trong các học thuyết kinh tế, đất đai được phân tích và đánh giá theo nhiều gócđộ khác nhau (Hubacek & Van den Bergh,

2006) Luận điểm cơ bản trong học thuyếtkinh tế cổ điển, đã đề cập đến đất đai là một trong 03 yếu tố đầu vào của quá trình sảnxuất,cùngvớivốnvàlaođộng.Tronggiaiđoạnđầucủalịchsửkinhtế,chứcnăngchínhcủađấtđail àthamgiavàocáchoạtđộngsảnxuấtnôngnghiệp.Theoquátrìnhpháttriểnnền kinh tế thị trường, đất đai đã dần chuyển từ là yếu tố sản xuất sang thành yếu tố củatiêu dùng và được sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau (Hubacek & Vazquez, 2009).Do vậy, các chức năng và giá trị kinh tế của đất đai ngày càng được khẳng định và giatăngcùngvớisựpháttriểncủathịtrườngbấtđộngsản(BĐS) (Piketty,2014).Trongquátrìnhpháttriểncủahoạtđộngkinhtế-xãhội(KT-

XH),giátrịđấtđaingàycànggiatăngdosựkhanhiếmcủađấtđaivànhữngkỳvọngtrongtươnglaicủang ườinắmgiữvàSDĐ(Ryan-Collins,Lloyd,&Macfarlane,2017). Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân và nhà nước là người đại diện chủ sởhữu (Quốc hội, 2013) Trong những năm gần đây, các chính sách về đất đai ở nước ta đãcó nhiều thay đổi nhằm huy động nguồn lực từ đất đai cho phát triển KT-XH Đáng chúý,cácchínhsáchliênquanđếntàichínhđấtđailiêntụcđượcnghiêncứuđiềuchỉnhnhằmquản lý và điều tiết nhu cầu và lợi ích từ đất đai trong hoạt động SDĐ Tuy nhiên, cácquy định chính sách liên quan đến điều tiết phần gia tăng giá trị đất đai hiện nay còn bấtcập Thực tiễn triển khai những quy định chính sách cho thấy, các hoạt động quy hoạch,đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng (CSHT) hoặc phát triển dự án trong quá trình đô thị hoáđã tác động làm tăng giá trị của đất lên rất lớn, nhưng việc điều tiết (hay phân phối) lợiích giữa các chủ thể liên quan các hoạt động trên lại không hiệu quả và thiếu công bằng(TrầnThịMinhChâu,2013a).

Trong đó, nhà nước (đại diện chủ sở hữu về đất đai) đã thực hiện nhiều tác độngnhư quy hoạch, đầu tư CSHT, chuyển mục đích sử dụng đất trong quá trình đô thị hóa,phát triển KT-XH - các tác động này làm cho giá trị đất đô thị tăng lên, nhưng nhà nướclại không thu được phần giá trị đất gia tăng Cụ thể, trong giai đoạn 2011-2019, kết quảthu ngân sách nhà nước hàng năm từ đất chỉ đạt trung bình 12% số thu ngân sách nội địa(BộTàinguyênvàMôitrường,2019);Xảytìnhtrạngthấtthunguồnngânsáchnhànướctừđấtđai,đ ặcbiệtlànhữngthấtthoátnguồnthuđốivớigiátrịgiatăngcủađấthìnhthànhsauquy hoạchđấtđaivàđầu tưphát triểnsửdụngđất(NguyễnXuânPhúc, 2019).Điều này làm cho nguồn lực đất đai ở Việt Nam chưa được khai thác đúng tiềm năng và chưahìnhthànhđượcnguồnthu tàichính bềnvững từ đất(BộTàichính,2011). Đối với người dân có đất bị thu hồi để thực hiện đô thị hóa, họ luôn mong muốnđược bồi thường thỏa đáng nhưng thường không thỏa mãn với mức bồi thường, hỗ trợ,tái định cư Ngoài ra, những người đang SDĐ bị thu hồi toàn bộ đất luôn cảm thấy chịuthiệtthòi,trongkhiđó,mộtsốchủsửdụngcònđất(1phầndiệntíchđất)sauthuhồihoặcngườiSDĐk háclạiđượchưởnglợiíchtừquátrìnhđôthịhóa,dokhảnăngtiếpcậnmảnhđấtcủahọthuậnlợihơn.Đâylà mộttrongnhữngnguyênnhânlàmchogiatăngcáctranhchấp,khiếukiệnkéodàitronglĩnhvựcđấtđai,gâybấ tổnxãhộitrongquátrìnhđôthịhóaở Việt Nam thời gian qua (Gillespie, 2011) Theo thống kê của Bộ Tài nguyên và Môitrường

(2019), các đơn khiếu nại về đất đai chiếm 70% số lượng đơn thư khiếu nại củatoàn ngành trong giai đoạn 2014 -2018 Trong đó, nội dung các đơn thư khiếu nại chủyếu liên quan đến quyết định thu hồi đất, giá đất bồi thường và việc giải quyết quyền lợicủangườibịthuhồiđấtchưathỏađáng- chiếmgần50%tổngsốđơnthưvềđấtđai.Đángchúý,vớicáchoạtđộngpháttriểnSDĐphụcvụvàomụcđ íchthươngmạivàcósựthamgiacủacácdoanhnghiệpkhipháttriểndựánBĐSthìmốiquanhệđiềutiế ttrêncàngtrởlênphứctạp,doxuấthiệnchênhlệchđịatôlớnkhiđầutư,pháttriểnsửdụngđất(TổngTh anhtraChínhphủ,2019).Chínhvìvậy,câuhỏiđặtrađólàlàmthếnàocóthểxácđịnhbiểuhiệncủagiată nggiátrịđấtđaicũngnhưphântíchcơchếtácđộngcủacácyếutốtácđộnglàmgiatănggiátrịđấtđai? Đâylàmộttrongnhữngcơsởvàcăncứquantrọngtronghoạchđịnhvàthựchiệncácchínhsáchđiềutiết phầngiátrịđấtgiatăng.

Về mặt lý thuyết, chủ đề nghiên cứu đến giá trị đất đai và giá trị đất gia tăng đãđược sự quan tâm của một số nhà nghiên cứu trong và ngoài nước trong thời gian qua.Đáng chú ý có một số lượng lớn các công trình đề cập đến các vấn đề chung trong lýthuyết giá trị đất đai trên cơ sở phân tích địa tô đất đai nhưng vẫn còn một số điểm cònnhiều tranh luận (Haila, 1990; Kerr, 1996; Ward & Aalbers, 2016) Trong đó, nội dungliên quan đến việc xác định địa tô chênh lệch (một phần giá trị đất tăng thêm) còn chưađượclàmrừtrongbốicảnhhiệnnay(ệZdilek,2011;Slater,2017b);đồngthời,việcphõntớchvàđol ườngcácyếutốtácđộngnhằmđiềutiếtphầngiátrịđấtgiatănghiệnvẫncòngây nhiều tranh cãi Nguyên nhân đó là, trong nhiều trường hợp để xác định chính xác đượcphần giá trị tăng thêm của đất đai là do những yếu tố nào tác động lên là rất phức tạp (G.Ingram & Hong, 2012) Chính vì vậy, ở mỗi quốc gia, chính phủ cần có những thay đổitrongviệcsửdụngcáccôngcụphápluậtvàchínhsáchđấtđainhằmđánhgiávàđiềutiếtgiátrịđấtgiată ngtạiđôthị(Levine-Schnur,2018).Trongnhữngnămgầnđây,đãcómộtsố ít các nghiên cứu đề cập trực tiếp đến gia tăng giá trị đất đai và điều tiết giá trị đất giatăngtrongquátrìnhthuhồivàchuyểnđổiđấtnôngnghiệpđượcthựchiệntạiTrungQuốc

(Cao&Wu,2014;J.Du,Thill,Feng,&Zhu,2017;Lin&Zhu,2014;Yuan,Wang,&Li,2014) Ở Việt Nam, đã có một số các nghiên cứu đánh giá, phân tích chính sách và thựctrạng triển khai chính sách pháp luật đất đai có liên quan đến một số yếu tố làm gia tănggiá trị đất đai và điều tiết phần giá trị đất gia tăng (Đỗ Thị Thanh Vân, 2013; Phan VănThọ, 2012) Tuy nhiên, các nghiên cứu tiền nhiệm cho thấy còn có nhiều khác biệt trongkết quả nghiên cứu tại mỗi địa bàn thực nghiệm khi xem xét tác động của các yếu tố làmgiatănggiátrịđấtđai(C.D.Higgins&Kanaroglou,2016).Thêmvàođó,cáccơchếtácđộngvàphươ ngphápcóthểsửdụngđểxácđịnhgiátrịđấtgiatăngvàcácchínhsáchđiềutiếtphầngiátrịđấtgiatăngcũngc hưacósựthốngnhất[Ibeasvàcộngsự(2012);ZhongandLi(2016)].Đángchúý,córấtítcácnghiêncứ uxemxétgiátrịđấtgiatăng,dướigócnhìnvàđánhgiácủacáccánhânvàcácbênliênquantrongkhilựach ọnđịađiểmđầutư,sửdụngđấtđai (C.Higgins,2015).

Với những phân tích trên đây, có thể thấy rằng, nghiên cứu của đề tài: “Nghiêncứu các yếu tố tác động đến gia tăng giá trị đất đô thị tại Việt Nam” là cần thiết, có ýnghĩavềthựctếvàlýluận.Đángchúý,ViệtNamlàquốcgiacótốcđộđôthịhóacaosovới các quốc gia trong khu vực cả về không gian và dân số, với tỷ lệ tăng không gian đôthịtrungbình2,8%/năm(giaiđoạn2000-2010)(WorldBankGroup,2015).Tỷlệđôthịhóa cả nước đạt khoảng 40% (tính đến cuối năm 2019) và tốc độ đô thị hóa còn được dựbáo tiếp tục tăng trong những năm tới (NCIF, 2019; World Bank, 2011) Chính vì vậy,cáchoạtđộngliênquancótácđộngđếngiátrịđấtđôthịsẽtiếptụcđượctriểnkhai,theođó, đòi hỏi đặt ra cần đánh giá những biểu hiện về gia tăng giá trị đất đai và cơ chế tácđộng của các yếu tố làm gia tăng giá trị đất.Đây là cơ sở trong thiết kế chính sách, điềutiếtvàhuyđộngnguồnlực từđấtđôthịchoquátrìnhpháttriểnKT-XH.

Mụctiêunghiêncứu

Mục tiêu tổng quát của đề tài này là: Phát hiện và đánh giá tác động của các yếutốlàmgiatăng giátrịđấtđai.

 Đềxuấtcácgiảiphápvàkhuyếnnghịhoànthiệncơchế,chínhsáchtrongđiềutiết giá trị đất gia tăng do can thiệp của nhà nước, qua đó góp phần huy độngnguồnlựctàichínhđấtđai.

Đốitượng,phạmvivàphươngphápnghiêncứu

Đốitượngnghiêncứu

Đốitượngnghiêncứunàyhướngtớilàcácyếutốtácđộngđếngiatănggiátrịđấtđai và các chính sách điều tiết phần giá trị đất gia tăng Cụ thể, nghiên cứu xem xét cácyếu tố có liên quan trực tiếp đến quyết định can thiệp của nhà nước làm thay đổi giá trịđấtđôthịnhưlà:quyhoạch,đầutưCSHT,chínhsáchchuyểnmụcđíchSDĐ.Trongđó,nghiên cứu tập trung xem xét và phân tích tình huống tác động của đầu tư CSHT giaothôngđếnsự thayđổigiátrịđấtởtạiđôthị.

Phạmvinghiêncứu

Về nội dung: Nghiên cứu tác động các yếu tố đến gia tăng giá trị đất ở tại đô thị vàcác chính sách điều tiết phần giá trị đất gia tăng tại đô thị Trong đó, Luận án đặt trọngtâmchínhlàxemxétcácyếutốdonhànướccanthiệp.

Về thời gian: Các dữ liệu thứ cấp và sơ cấp phục vụ cho nghiên cứu sẽ được thuthậptronggiaiđoạn2003 -2019.

Vềkhônggian:Trongnghiêncứunày,phạmvikhônggiannghiêncứuđượctậptrungvàomộ tsốkhuvựcđôthịtạiViệtNam.Trongđó,phạmvikhônggianđấtđôthịđượcxemxétlàtạicáckhuvực quyhoạchtrởthànhđôthịvàcáckhuvựcđấtthuộcđôthịhiệnhữutiếptụcđượcđầutư,pháttriển.

Cụthể,Luậnánsửdụngmôhìnhphântíchđịnhlượngdựavàodữliệuthuthậpphântíchtìnhh uốngtạiđịabànThànhphốHàNội.Ngoàira,cácsốliệuthốngkêkhácđượcthuthậptạimộtsốthànhphố lớntạiViệtNam.

Phươngphápnghiêncứu

Luận án sử dụng kết hợp các phương pháp nghiên cứu định tính và định lượng.Trongđó,phươngphápnghiêncứuđịnhtínhđượcsửdụngchủyếutrongnghiêncứunày.Cụ thể, luận án dựa vào cảm nhận, đánh giá của các đối tượng khảo sát và phỏng vấn đểphân tích Các phương pháp định tính đã được sử dụng như là: thảo luận nhóm tập trung(01 cuộc); phỏng vấn sâu (09 đáp viên); nghiên cứu tình huống (lựa chọn 01 tình huốnglàdự ánCSHTgiaothôngtácđộngđếngia tănggiátrịđấtđôthị).

- Sửdụngphươngphápđiềutrakhảosátđểphântíchtácđộngcủacácyếutốlàmgiatănggiátrị đấtđôthịvàcáchthứcsửdụngcôngcụđiềutiếtgiátrịđấtgiatăngtừcácđápviênlànhữngchuyêngia, nhàquảnlý vàđịnhgiáviênvềđấtđai&BĐS.

- Trong nội dung phân tích tình huống tác động đầu tư CSHT giao thông đến giatăng giá trị đất đô thị: Luận án lựa chọn dự án mở đường Lê Văn Lương – Yên Lộ (tạiThànhphốHàNội– chitiếttạiphụlục)đểnghiêncứuvàápdụngphươngphápphântíchđịnhlượngbằngkỹthuậtgiáHedon icvớinguồndữliệuvềgiáđấtđượcđịnhgiá;phântíchhồiquyđabiếntừdữliệukhảosátngườiSDĐv ềtácđộngcủaxâydựngđườnggiaothông.

Nhữngđónggópcủaluậnán

- Luận án đã xác định được các biểu hiện và chỉ dẫn chính phản ánh về gia tănggiá trị đất đai tại Việt Nam, bao gồm: (i) Thay đổi tăng lên của mức giá đất sau khi loạibỏ yếu tố lạm phát; (ii) Giá trị đất đai thay đổi gắn liền với nguồn gây ra tác động; (iii)Tăngkhảnăngsảnxuấtkinhtếvàsứcsinh lợicủa đất;

- Luận án đã phân tích và chỉ ra rằng nhóm yếu tố do nhà nước can thiệp tác độnggiatănggiátrịđấtđaimạnhhơnsovớicácnhómyếutốkhácnhưlà:sựđầutưcủangườiSDĐ,đấttựg iatăng,yếutốthịtrường,tácđộngcủanền kinhtếvàquátrìnhđôthịhóa;

Luậnánđãchứngminhđượcrằng,trongnhómcácyếutốkhinhànướcthựchiệncanthiệptácđộnggiatăn ggiátrịđấtđôthị,cácyếutốliênquanđếnquyđịnhchínhsáchchuyển mục đích SDĐ có tác động gia tăng giá trị đất đô thị mạnh nhất so với các yếu tốcóliênquanđầutư CSHTvàquy hoạchSDĐ;

- Luận án đã chỉ rằng xuất hiện 03 cơ chế tác động làm gia tăng giá trị đất đô thịkhinhànướcthựchiệncáccanthiệpliênquanđếnquyhoạchSDĐ,đầutưCSHTv à chuyển mục đích sử dụng đất đó là: Cải thiện các tiện ích & khả năng tiếp cận đất đai;Tạoracáccơhộipháttriển;vàMức độthựcthicáccanthiệp;

- Luậnánlàmphongphúthêmkếtquảphântíchthựcnghiệmvềtácđộnggiatănggiá trị đất đô thị tại Việt Nam, trên cơ sở dữ liệu về giá đất thị trường và khảo sát củangườiSDĐ.Cụthể,kếtquảphântíchđịnhlượngtrongnghiêncứutìnhhuốngNhànướcđầu tư làm giao thông tại đô thị tại Hà Nội (tuyến đường Tố Hữu – Yên Lộ), đã khẳngđịnhđược: (i)Mộtlà:Mứcgiatănggiátrịđấtởđôthịtrongcácgiaiđoạncôngbốdựán,giaiđoạndựánhoànthànhv àgiaiđoạndựánkhitháckhaithácvậnhànhsauđầutư lầnlượt là 6,1%; 10,8% và 46,9% (ii)Hai là: Sự tác động của 02 cơ chế làm gia tăng giá trịđất đô thị khi nhà nước đầu tư phát triển CSHT (tại dự án) là cơ chế “Cải thiện các tiệních & khả năng tiếp cận” và “Tạo ra cơ hội phát triển”; trong đó, cơ chế “Cải thiện cáctiệních&khảnăngtiếpcận”tácđộngmạnhhơnsovớicơchế“Tạoracơhộipháttriển”.

- LuậnánđãđánhgiátácđộngcủacácyếutốlàmgiatănggiátrịđấtđôthịởViệtNam dưới góc nhìn của các chuyên gia, nhà nghiên cứu, nhà hoạt động thực tiễn về đấtđai & BĐS Đồng thời, Luận án cũng phân tích thực trạng chính sách điều tiết giá trị đấtgiatăngkhôngdongườiSDĐtạora;

- Trên cơ sở kết quả nghiên cứu, Luận án đưa ra một số khuyến nghị về mặt quảntrịđốivớicácdoanhnghiệpBĐSkhiđầutưsửdụngđất,pháttriểnBĐS,vàđềxuấtmộtsố hàm ý chính sách nhằm hoàn thiện quy định có liên quan đến điều tiết giá trị đất giatăng và tăng cường các yếu tố làm gia tăng giá trị đất đô thị phù hợp với bối cảnh phápluậthiệnnaycủa ViệtNam.

Kếtcấuluậnán

Giátrịvàgiatănggiátrịđấtđai

Trong lịch sử phát triển của kinh tế học, thuật ngữ giá trị (value) có thể được tiếpcậntheonhiềugócđộkhácnhau,tuynhiên,chúngtacóthểchiaralàmhainhómcơbảnvề lý thuyết giá trị theo cách tiếp cận khách quan và chủ quan, tương ứng với góc nhìncủa 02 nhóm là tập trung vào điều kiện sản xuất và sở thích của người tiêu dùng Trongđó, cách tiếp cận khách quan được đề cập từ lý thuyết giá trị được thảo luận trong họcthuyết kinh tế học cổ điển từ cuối thế kỷ XVII [gắn liền với lý luận kinh tế của AdamSmith (1776); David Ricardo(1821)], sau này là học thuyết kinh tế chính trị của

Marx(thếkỷXIX)vàsựphụchồivềlýthuyếtgiátrịdoSraffiankhởixướngởthếkỷXX(vàonăm 1984) (O'Brien, 2004) Trong khi đó, cách tiếp cận chủ quan đối với lý thuyết giátrịđượcthảoluậnvàphântíchtronghọcthuyếtkinhtếhọctâncổđiển,vớisựnhấnmạnhvào lợi ích cận biên và sự cân bằng; năng suất cận biên và sự phân phối sản phẩm; vàđượctậptrungphântíchvàolợiíchsảnphẩm/hànghóaởcuốithếkỷXIXvàđầuthếkỷXX(J.E.Kin g&McLure,2014). Đối với đất đai, đất đai được xác định là tài nguyên vô cùng quý giá mà thiênnhiên ban tặng cho nhân loại Đất đai đóng vai trò quan trọng của môi trường sống, địabàn phân bố dân cư, tư liệu sản xuất … Ngay từ thuở sơ khai, loài người đã biết sử dụngcác điều kiện thuận lợi của đất đai phục vụ cuộc sống Khi đó, conngười sửd ụ n g đ ấ t đất là một đối tượng do tự nhiên ban tặng và do cả cộng đồng người chiếm giữ, làm chủ.Theo lý luận của cách tiếp cận khách quan, đây là giai đoạn đất đai đóng vai trò cũngnhư thể hiện là hình thái sản phẩm tự nhiên (tài nguyên thiên nhiên), mà không phải làsảnphẩmlaođộngcủaconngườinênđấtđaikhôngcógiátrị.

Tuynhiên,trongquá t r ì n h pháttriển,conngườiđãkhôngngừngtácđộngv àođất đai để cải tạo đất đai và tạo ra nhiều sản phẩm khác từ hoạt động sản dụng đất nhằmphục vụ cho nhu cầu ngày càng tăng Trong quá trình tác động đó, công sức lao động,đầu tư không phải là của một cá nhân hay một vài người, mà là công sức của cộng đồngxãhội,quanhiềuthếhệ- đâychínhlàlaođộngxãhộikếttinhtrongđấtđai.Theođó,về mặt nguyên lý của học thuyết giá trị - lao động, giá trị đất đai là lao động xã hội kếttinh trong đất đai và lao động được thực hiện thông qua quá trình khai phá, đầu tư, cảitạođểđưađấtđaivàosửdụng.Trongkhiđó,theocáchtiếpcậnchủquan(kinhtếhọc hiện đại hay còn gọi là cách tiếp cận theo quan điểm thị trường), giá trị đất đai được xácđịnhchínhlàluồngthunhậpmanglạicủađấtđaidoviệcsởhữu,sửdụngđấtđaichocáchoạt động KT-

XH Luồng thu nhập của đất đai phụ thuộc vào nhiều yếu tố như là: hoạtđộng khai thác, SDĐ, hoạt động đầu tư, các hoạt động về KT-XH diễn ra trên đất v.v.Luồng thu nhập mà đất đai tạo ra không phải chỉ do đầu tư của một cá nhân, mà do cácđiềukiện củaxãhộimang lại (HoàngViệt&HoàngVănCường,2008).

Trong kinh tế học về đất đai, lý thuyết về giá trị đất đai được đề cập và xuất hiệnbanđầugắnliềnvớiđấtnôngnghiệpvàsaunàymởrộngracáclĩnhvựcSDĐkhác.Tuynhiên, ệZdilek (2011) cho rằng, khỏi niệm về giỏ trị đất đai và việc định giỏ đất là rấtphức tạp, khú xỏc định do bản chất khụng đồng nhất của đất đai và giá trị đất đai lại phụthuộcvàoloạihình,cách thứcSDĐ.Đặc biệttrongbốicảnhphát triểncủađôthị,khithịtrườngđấtđaidầndầnbịthaythếbởithịtrườngBĐS(baogồmcảcáccôngtrìnhgắnli ềnvớiđất)thìviệctáchbiệtgiátrịđấtđaivàcôngtrìnhtrênđấtcàngtrởlênphứctạp.

Tómlại,khixemxétgiátrịđấtđaicóthểkếtluận:giátrịđấtđailàdolaođộngxãkết tinh trong đất đai. Giá trị đất đai bao gồm các thành tố như: Một là, các chi phí dùngkhaithácđấtđai.Hailà,giátrịtíchlũytrongkinhdoanhđấtđai,bao gồm:(i)Giátrịsảnphẩm được hình thành từ lao động vật hóa và lao động sống đầu tư cho đất đai, được kếtđọng và dịch chuyển vào đất đai; (ii) Giá trị bản thân đất đai được hình thành từ chuyểndịchvàkếtđọngtrongđấtđai.Trongthịtrườngđấtđai- BĐS,giátrịđấtđaiđượcthểhiệnvàphảnánhbằngtiềnthôngquagiáđất– đâychínhlàluồngthunhậptừđấtđaimanglạichongườisởhữu,SDĐ đai.

Vềthuậtngữ,giatănggiátrịđượcsửdụngtrongkhoahọckinhtếkhixácđịnhphầngiá trị tăng thêm được tạo ra trong mỗi giai đoạn nhất định của quá trình sản xuất(Begg,Vernasca,Fischer,&Dornbusch,2011,p.365).Sựgiatănggiátrịphảnánhquátrìnhđónggópcủa cácnhântốsảnxuất(đấtđai,laođộng,hànghóatưbản)vàoquátrìnhtăngthêmgiátrịcủasảnphẩmvàtư ơngứngvớimứcthunhậptăngthêmmàngườichủsởhữuhoặccủadoanhnghiệp.Trongkinhtếhọcvĩmô,giátrịgiatăngcủasảnphẩmtrongnềnkinhtếđượcxácđịnhlàlượnggiátrịcuốicùngcủasảnphẩmtạoratr ongmỗiquátrìnhsảnxuất(Todaro & Smith, 2015, p.45) Trong khoa học kế toán và thống kê, phần gia tăng giá trịthường để chỉ giá trị mới (giá trị sản phẩm đầu ra) của hàng hóa và dịch vụ được tạo ratrongquátrìnhsảnxuấtcủamộtngành/lĩnhvựckinhtếvàgiátrịgiatăngđượcxácđịnhbằnghiệusốgi ữagiátrịsảnxuấtvàcácchiphísảnxuất,chiphítrunggiantrongquátrìnhsảnxuất(D.Hansen,Mowen,&Gu an,2007;Krugman,Wells,&Graddy,2014,p.329).

Theo đó, về mặt ngữ nghĩa, gia tăng giá trị đất hay còn gọi là sự tăng thêm giá trịcủa đất đai, được hiểu là phần chênh lệch giữa giá trị hiện tại so với giá trị ban đầu củađất đai do những thay đổi về vị trí của đất đai hoặc do sự tác động của con người trongquátrìnhsử dụngvàquảnlýđấtđai.

Vềmặtthuậtngữ,quatổngquantàiliệuthấyrằng,vấnđềgiatănggiátrịđấtđaiđãđượcthảoluậntừr ấtlâuvàphầnlớncácnhànghiêncứuchủyếusửdụngmộtsốthuậtngữliênquanđếngiatănggiátrịđấtđainh ư:“landincrementalvalue,landvalueuplift;landvalueincrement;unearnedincrementsoflandva lue;surplusvalueofland;windfall…”.

Quan niệm gia tăng giá trị đất đai xuất hiện đồng thời với quá trình thực hiện cảicáchthuếđấtđai,songsongđólàsựrađờicủacácphươngthứcthuhồigiátrịđấtđai(landvalue capture) trong lĩnh vực tài chính công của khu vực đô thị (Walters, 2013) Cụ thể,vàonăm1884,Mill(1884)cóđềcậpđếnsựgiatăngtrongtiềnthuêđất(landrent)

Trong khi đó, Loucks (1930) chỉ ra rằng, không có một định nghĩa chính xác vềgia tăng giá trị đất đai, mà việc định nghĩa phụ thuộc vào mục đích nghiên cứu cũng nhưđối tượng phân tích Tác giả đưara 02 quan điểm tiếp cận cơ bản, khi nghiên cứu về giatăng giá trị đất đai, đó là quan điểm của nhà đầu tư phát triển và quan điểm xã hội Haiquan điểm này có sự khác nhau rõ rệt trong đánh giá so sánh giữa mức giá mua với giábán của thửa đất khi được giao dịch trên thị trường và mức chênh lệch giá này chính làphần gia tăng giá trị đất đai. Tuy nhiên, luận điểm của các nhà kinh tế học cổ điển [đầutiên là Henry George (1839-

1897) sau này là David Ricardo và Karl Marx] lại cho rằng,phần giá trị đất gia tăng là do lao động xã hội tạo ra, chứ không đơn thuần lại sự chênhlệch giá bán trên thị trường, do đó giá trị tăng thêm cần được phân phối cho toàn xã hộichứkhôngphảichochủsởđất(S.Fainstein,2012). Đángchúý,báocáocủaUN-Habitat(1976,tr.30)đãsửdụngthuậtngữ“unearnedincrement of land value” và đề cập đến nội dung gia tăng giá trị đất đai là:“phần giá trịđất tăng lên từ kết quả của thay đổi mục đích sử dụng đất, các quyết định hoặc đầu tưcủa nhà nước hay như sự tăng trưởng chung của cộng đồng” Đây được coi như kháiniệm về gia tăng giá trị đất đai và được nhiều nhà nghiên cứu sử dụng trong các nghiêncứuvềsau.

Tuyvậy,đốivớimỗinghiêncứuthựcnghiệm,tươngứngvớitừngbốicảnhcụthểmà các nghiên cứu có đưa ra các định nghĩa để mô tả cụ thể về sự gia tăng giá trị đất đainhằm đề cập trực tiếp đến các nguyên nhân hoặc yếu tố tác động làm gia tăng giá trị đấtđai.Cụthể,LinandZhu(2014)địnhnghĩagiátrịgiatăngđấtđai(landincrementalvalue) làsựtănggiátrịđấtđaithôngquacácquátrìnhthuhồiđất,chothuêvàpháttriểnđấtđai,BĐS dẫn đến thu nhập từ đất đai cho các bên liên quan Theo đó, sự tăng lên của giá trịđất có thể là do giá đất tăng và lợi ích từ đất tăng lên trong quá trình sử dụng, phát triểnvàquảnlýđấtđai(Brown- Luthango,2011).Trongkhiđó,C.D.HigginsandKanaroglou(2016);JefferyJSmithandGihring(200 6,2017)lạiđềcậpđếnrấtnhiềucácnghiêncứuphântíchsựgiatănggiátrịđấtđaidotácđộngcủaquátrìn hđầutưcôngtrìnhgiaothôngcông cộng Trong đó, phần giá trị của đất đai tăng lên do thay đổi khả năng tiếp cận củađấtđai,mứcđộ tậptrungdâncưhaysự pháttriểnkinhtếcủakhuvực;vàsựgiatănggiátrịđấtđaithườngđượcbiểuhiệnbằngsự biến độngtăngcủagiá đất(Rebelo,2017).

Nhữngyếutốtácđộnglàmgiatănggiátrịđấtđai

Như đã đề cập phía trên, xét về nguồn gốc hình thành, đất đai có nguồn gốc tự nhiên,không do con người tạo ra và có trước con người Đất đai nguyên thủy (tài nguyên đất)khôngphảilàsảnphẩmcósứclaođộngcủaconngườikếttinh.Do đó,dướigócđộkinhtế học, chất lượng ban đầu của đất được tạo ra bởi tự nhiên do đất đai được phân bố ở nhữngvịtríkhácnhau,thổnhưỡngkhácnhau.Chínhsựkhácnhaubởicácyếutốtựnhiênnhưsựphânbốvịt rí,thổnhưỡng,chấtlượngđấtv.vđãtạorasựchênhlệchvềgiátrịcủađấtđaivàđâyđượcgọilàsựchênhlệc hđịatôđấtđai(địatôchênhlệch1)(NgôĐứcCát,2000).Tuy nhiên, qua quá trình con người đưa đất đai tự nhiên vào sử dụng các hoạt động nhưsản xuất, kinh doanh và nhiều mục đích khác phục vụ phát triển KT-XH thì chính nhữnghoạt động này đã kết tinh giá trị sức lao động của con người, và những tác động này làmtăngthêmgiátrịcủađấtđai.Nhữngtácđộnglàmchogiátrịđấtđaităngthêmcóthểlàdonhànướcvàxãhội, ngườiSDĐhoặcsựđầutư,cảitạocủanhiềuthếhệngườisửdụngđất(HoàngViệt&HoàngVănCường,20 08;PhanVănThọ,2012).

Chủđềnghiêncứucácyếutácđộnglàmgiatănggiátrịđấtđaivàđiềutiếtphầngiátrịgiatăngnàyđãth uhútđượcnhiềusựquantâmcủacácnhànghiêncứu,hoạtđộngthựctiễn trong những năm qua Đáng chú ý, công trình nghiên cứu của Knight and Trygg(1977b) đã tổng hợp và đề cập đến hơn 30 yếu tố quyết định phát triển đất đai có ảnh hưởngđếngiátrịđấtđai(Chitiếtcácyếutốxemphụlục).Sauđó,cónhiềucácnghiêncứuđãđềcậpđếnmộts ốyếutốtrên.Tuynhiên,G.IngramandHong(2012)chorằngviệcxácđịnhvàđiềutiếtđượcphầngiatăng giátrịđấtđaitrongthựctếlàrấtphứctạpvàcòncónhiềuý kiến trái chiều, do trong nhiều trường hợp chúng ta không thể lượng hóa được yếu tốnào tác động làm gia tăng giá trị đất đai Thêm vào đó, việc đánh giá trị gia tăng của đấtđai có tài sản trên đất thì càng phức tạp hơn Mặc dù, đã có một số nghiên cứu sử dụngmô hình kinh tế lượng để xác định phần gia tăng giá trị đất đai những điều kiện áp dụngđòihỏi rấtnghiêm ngặtvàviệcsử dụngcácmôhình kinhtếlàkhông phổbiến(Davis&

Heathcote,2007;K.Deininger&Feder,2009).Tạiphầnnày,luậnántổnghợpvàphânchiathà nhmộtsốnhómyếutốtácđộng giatănggiátrịđấttheocácmục sau.

CSHT là một thuật ngữ được sử dụng rộng rãi trong nghiên cứu cũng như trongđời sống hàng ngày Tuy nhiên, nhiều nhà nghiên cứu cho rằng không có định nghĩa“chuẩn” về thuật ngữ này, do việc có được định nghĩa “chuẩn” là không cần thiết và phụthuộc vào các cách tiếp cận lý thuyết khác nhau cũng như phạm vi và vấn đề nghiên cứu(Torrisi,2009).Thêmvàođó,GrimseyandLewis(2002)chorằng,CSHTthườngdễnhậnbiếthơnlàđịnhng hĩachínhxác;dovậy,thuậtngữnàyhayđượcxácđịnhbằngcáchmôtảhoặcliệt kê vàđãcórấtnhiềuđịnhnghĩavềCSHT(Rietveld&Bruinsma,2012).

Hiệnnay,theocácquanđiểmcủaphầnlớncácnhàkinhtếhọcvànhàquyhoạch,có thể xác định CSHT bao gồm “hệ thống đường xá, cầu, đường hầm, đường sắt, bến cảng,sânbay,xeđiện,tàuđiệnngầm,mạnglướithủylợi,đậpnướcvàkênhrạch,nhàmáyđiện,mạng lưới phân phối điện, đường ống dẫn dầu khí, các công trình cấp thoát nước thải, dịchvụytếvànhàở,dịchvụđôthị,mạnglướiviễnthông”(Kumari&Sharma,2017;Straub,2011).Theođ ó,việcđầutưpháttriểnCSHTlàcáchoạtđộngliênquanđếnmộttrongyếutốđượckểtrên(Grimsey&Lewi s,2002).Đángchúý,cóđiểmchungmàcácnghiêncứuđềuthốngnhấtkhiđánhgiávaitròvàkhẳngđịnhC SHTlàyếutốđầuvàoquantrọngcủanềnkinhtế,cungcấpcácđiềukiệncơbảnchohoạtđộngcủacánh ân,hộgiađìnhvàdoanhnghiệpv.v.Đồngthời,việcphânloạiCSHTcóthểchialàm02nhómcơbảnđólà:C SHTkỹthuật(baogồmcácyếutốtrựctiếpđónggópvàosảnxuấtvàcáchoạtđộngkinhtếnhưlà:giaothông, thôngtinliênlạc,điện,thủylợiv.v.)vàCSHTxãhội(baogồmcácyếutốtrựctiếptạođiềukiệnpháttriểnxã hộivànângcaochấtlượngcuộcsốngnhư:Giáodục,ytế,nướcsạch,vệsinhvàmôitrường,v.v.)

KhitổngquannghiêncứuvềtácđộngcủađầutưpháttriểnCSHTđếngiátrịđấtđai,thấyrằng, đãcórấtnhiềucácnghiêncứuđềcậpđếntácđộngcủaCSTHđếnSDĐvàgiáđấtđai,thôngquaviệcđá nhgiá,đolườngkhảnăngtiếpcậncủađấtđaiđếnCSHT(Henneberry,1998).TheoH.DuandMulley(2 012),đểxemxéttácđộngcủaCSHTđếngiátrịđấtđai,điềukiệnlýtưởngđểphântíchsẽlànhữngmảnhđất trống- đấtchưađượcpháttriển,cảitạohoặcđầutưcôngtrình;tuynhiên,điềunàylàkhôngthựctếkhixemxétvàđá nhgiátácđộng.Dođó,cácnghiêncứuvềtácđộngcủaCSHTđốivớigiátrịđấtđãtậptrungvàoviệcph ântíchnhữngthayđổitronggiáBĐSvàkiểmsoátcácđặctínhđặctrưngcủatừngloạiBĐScụthể.Chođế nthờiđiểmhiệntại,đãcómộtsốlượnglớncáccôngtrìnhnghiêncứutậptrungsựphântíchvàtìmhiểuđến tácđộngảnhhưởngcủaCSHTkỹthuật(chủyếulàhạtầnggiaothông- transportinfrastructure)vàhạtầngxãhội(chủyếulàđánhgiátácđộngcủa sựthayđổicủayếutốcảnhquanvàmôitrườngnhưcôngviên,khuvựcđibộv.v(Crompton,2001,2005

;Sohn,Moudon,&Lee,2012)đếngiatănggiátrịđấtvàBĐS.Trongđó,phầnlớnnghiêncứutậptrungph ântíchvàđánhgiásựtácđộngcủaCSHTgiaothông.

Cụthể,Mulley,Ma,Clifton,Yen,andBurke(2016)chorằng,cácnghiêncứuliênquanđếnch ủđềtácđộngcủaCSHTgiaothôngđếngiatănggiátrịđấtđaixuấthiệntừkhásớmvàđâythườnglànhữngng hiêncứuđịnhtính(Knight&Trygg,1977a).Tuynhiên,từsaunăm2000đếnnay,cókhánhiềunghiêncứuph ântíchđịnhlượngnhằmxácđịnhvàđolường phần giá trị tăng thêm Do kết quả của các nghiên cứu này sẽ là cơ sở để cung cấpthôngtinrõrànghơnvềtácđộngcủaquátrìnhđầutưpháttriểnCSHTgiaothôngđốivớisựgiatăng giátrịđấtđai;đồngthời,đâylàcăncứđểcáccơquanquảnlýnhànướccóthểđượcthuhồiphầngiátrịgi atăngnàynhưlànguồntàichínhtàitrợchochínhcácdựánpháttriểnhạtầng.Đángchúý,đãcómộtsốl ượngcácnghiêncứuthựcnghiệmchothấy,cácdựángiaothông,màtrongđó,cácdựánCSHTđườngsắt đôthịcótácđộngđángkểđếnsựgiatănggiátrịđấtđaivàBĐS(AsadiBagloee,Heshmati,Tavana,&D iCaprio,2017;Billings,2011).Bảng1.1dướiđâyxemxéttácđộngcủaCSHTgiaothôngđếngiácủa đấtđaivàBĐStạiđôthịcùngvớicácphươngphápđượcsửdụngkhiđánhgiánhữngtácđộng.

Bảng1.1.Tổnghợpmộtsốnghiêncứu đánhgiátácđộngcủaCSHTđếngiáđất đaivà BĐS

Năm Tácgiả Thờigian phântích Địabàn Loại hìnhCS HT

BĐS Phươngphápphântích Kếtquả chínhđượcpháthiện Ghi chú(Thay Pđất/BĐS) đổi

R(1980) 1974-1976 Washington State Đường caotốc Đất ở và nhàở

Phương pháp hồi quyHedonic; kết hợp dữ liệulà giá BĐS được giao dịchtrong thựctếvàphỏng vấnchủ sởhữu

Tác động đườngc a o t ố c l à m g i a t ă n g g i á đ ấ t đ a i ở gần đường do tăng lợi thế về khả năng tiếp cận tỷ lệ15-17%; mặc dù có các ngoại ứng về tiếng ồn, khóibụi

Capital Đường caotốc Đấtở Phân tích chuỗithờigian

Nhà đất càng gần đường cao tốc có giá trị tăng ít hơntheo thời gian do tác động của khói bụi, tiếng ồn v.v.;cụt h ể m ứ c g i á t ă n g k é m h ơ n s o v ớ i B Đ S r a x a l à

(1992) 1970-1980 Washington,D.C Mertro BĐS nhàở HồiquyHedonic ĐầutưmởtuyếnMetrovàgiáBĐSnhàởđượckhẳngđịnh có tương quan trực tiếp; đáng chú ý, các BĐSxungquankhunhàgacho thấycó sự tănggiá; +

D.CHoaKỳ Metro BĐS nhàở HồiquyHedonic BĐSnhàở xungquanhkhu vựcnhàgacó sự tăng giá +

1971-1990 Miami Mertro BĐS nhàở Hồi quy Hedonic và phântíchgiábánlặp

Mối tương quan yếu giữa phát triển đường sắt và giátrịnhàở;tácđộngkhôngthayđổitheokhoảngcáchtừnhà ga đến nhà ở nhưng sự tương tác có sự khác nhaugiữacáckhuvực.

Cụ thể, sự phát triển của Metrorail đã làm tăng giá trịcủa nhà ở hiện có gần các trạm trong những khu vựccó giá cao thì tăng caosovới cáckhuvựckhác

Hệthốnggiao thôngcôngcộng BĐS nhàở OLS

Kếtquảchothấycả it hiệ ngiaothôngcông cộngcó ảnhhưởngtiêucựcđếnsựchênhlệchgiácảdọctuyếnđường sắt -

1980-1990 Portland,Oregon LRT BĐS nhàở Phântích trước -sau

Phân tích thực nghiệm cung cấp bằng chứng cho thấyđườngsắtnhẹđãcómộtsốảnhhưởngtíchcựcđếngiátrịcủaB ĐScủahộ giađình;tuy nhiêngiáBĐSlạicó xu hương giảm ở khu vực gần nhà ga (giảm 1.593$khoảng cáchtrongvòng200 feettới nhàga;

(1999) 1980s -1994 Atlanta,Georgia Nhàgaxelửa BĐSthương mại Mô hình hồi quy

Giá BĐS thương mại tăng lên do tác động của cơ sởhạ tầng và chính sách thu hút đầu tư BĐS xung quanhkhuvựcga +

Tại 02 mốcthời gian là1980và199 0

Metro tại Boston,Atlanta, Chicago,Portland vàWashington,D.

Metro rail(tàu điệnngầm) Nhàở Mô hình Hedonic phântích theothờigian

Tác động của đường sắt đến giá nhà ở (Giá bán và giáthuê) là không đáng kể Cụ thể, khoảng cách từ 1 - 3kmđếnMetrolàmchogiánhàthuêtăng19$/thángvàgiábánt ăngkhoảng4972$

Năm Tácgiả Thờigian phântích Địabàn Loại hìnhCS HT

Ghi chú(Thay đổiPđất/B ĐS)

Quan sát vàphân tích ởnăm1995 Toronto,Ontario Metro

Mô hình tự hồi khônggian(SAR)

BĐS nhà ở gần ga tàu điển có giá trị cao hơn nhưngbiếnkhoảngcáchtừBĐSnhàởđếngatàuđiệnkhôngcả ithiệntrongsựgiảithíchvềgiatănggiánhàởtrong môhình.

1991-1994 Atlanta Metro Rail BĐS đểở Môhình Hedonic

Giá trị đất giảm xuống 19% trong phạm vi 1/4 dặmkhoảng cách từ ga đến BĐS nhà ở Tuy nhiên, giá trịđấtlạicósựcảithiệnlớnnhấtvềgiátrịđấtđaiởga 1/4 đến 1/2 dặm, xa trung tâm thành phố và khu vựcga,đốivớicáchộ giá mứcthunhập cao.

Tàu điện vàLRT (đườngsắtray nhẹ)

BĐSthương mại Mô hình Hedonic

Giá trị BĐS thương mại tăng 23% trong vòng 1/4 rặmđến nhà ga của hệ thống đường sắt ray nhẹ (LRT) vàtăng120%trongvòng1/4dặmđếnhệthốngtàuđiện.

BĐS nhàở Mô hình Hedonic

Kết quả ban đầu cho thấy, giá nhà đã tăng trong giaiđoạnnàythêm9,3điểmphầntrămtại nhữngđịađiểmbịảnhhưởngbởinhữngthayđổicơsởh ạtầnggiao thông.

NhĩKỳ Tàuđiện ngầm BĐS nhàở HồiquyHedonic

Giá BĐS nhà ở tăng lên do tác động của gần khu vựcnhà tàu điện và giảm chi phí di chuyển lại lần lượt là250-300$/mvà1.47-1.83$/giờ +

Sunderland,UK Đường sắt đôthị Đấtở

One-way ANOVA (phântíchphươngsai1nhân tố) vàphântíchlặp1chiềuAN OVA

NewYork LRT BĐS nhàở Mô hình Hedonic

Giátrịnhàởtăngtừ$1300đến$3000trongvòng0.5dặmđế nnhàga;nhưngkhoảngcáchđếnnhàgacótác độngtiêucựcgiảmgiánhàởtạicáckhudâncưcóthunhậpthấp; +/-

Mô hình Hedonic (cótrọng số địa bàn - LocallyWeightedRegression ) ĐườngsắtnhẹkhôngcótácđộngđếngiátrịcácloạiBĐS nhàđất 0

Raskin(2010) 2000-2004 Bogotá,C olombia BRT BĐS đểở HồiquyHedonic

Giá BĐS nhà ở tăng lên ở khu vực gần đường ray, tuynhưngmứcđộtănggiáBĐSlàkhácnhautheocấutrúc nhânkhẩuhọc(nhómngườithunhậptrungbình- caovàthấp)

Năm Tácgiả Thờigian phântích Địabàn Loại hìnhCS HT

Ghi chú(Thay đổiPđất/B ĐS)

BĐS (cảchung cư,nhà đất vàBĐSthươ ngmại)

Hồi quy Hedonic và phântíchgiábánlặp

Hồi quy Hedonic cho thấy: Giá nhà đất tăng 4,0%trongvòng1dặm;trongkhiđó,giánhàchungcưtănglà 11,3% trong vòng 1 dặm và 13,4% trong vòng 1/2dặm.Phân tíchgiábánlặplạichothấy,nhàđấtởtăng4,0 đến 10,6%; giá nhà chung cư tăng từ 9,0 đến30,2%.Tuynhiên,thayđổiCSHTtácđộngkhôngchothấys ựtácđộngđếngiácủaBĐSthươngmạitrong cácmô hìnhphân tích.

CDKang (2011) 2001–2007 Seoul,Hàn Quốc BRT Đất đai [đất ở, thương mạivà đất khác(hỗnhợp)]

Giáđấtđailênđến10%chocáckhunhàởtrongphạmvi 300 m của điểm dừng BRT và hơn 25% đối với cácmụcđíchsửdụngđấtdànhchobánlẻvàcácmụcđíchsửdụng khôngphảilàdâncưkháctrongkhuvựctác độngnhỏ hơnlà150 m;

Các loạiBĐS(ở,v ăn phòng vàbánlẻ)

Sử dụng kỹ thuật GIStrong hồi quy theo chuỗithờigian

Giá BĐS tăng do tác động của hệ thống đường sắtnhưng mức độ gia tăng là khác nhau giữa các trạmdừngvàtrạmđiềukhiển(kiểmsoát) +

Canada LRT BĐS nhàở Mô hình OLS và hồi quyđa biến có trọng số khônggian (GWMR Model)

Có ý nghĩa thống kê mối quan hệ tương quan giá nhàở và khoảng cách đến nhà ga Ottawa Tuy nhiên, kếtquả mô hình hồi quy có trọng số không gian lại cóđượckết quảtươngâmngượcchiều

2001–2011 Perth,ÚC Tàuđiện ngầm BĐS nhàở

Hồi quy Hedonic sử dụngdữ liệu chéo và dữ liệumảng, kết hợp phân tíchsaibiệt (DID)

Canada Tàu điện BĐS nhàở

Hồi quy Hedonic ướclượng khác biệt trongkhácbiệtvềmặtkhô ng gian (SDID)

Giá nhà tăng 5.2% ở khoảng cách khu vực gần nhà ganhất +

1998-2009 Israel Hệ thống giaothông côngcộng Đấtđai Hồi quy đa biến và

Giá đất và đầu tư cơ sở hạ tầng có mối quan hệ tươngquan dương (cụ thể, giá đất được ước lượng tăng đến170%)vàđiềunàylàmtănghệsốsửdụngđấtxung quanhkhuvựccó đầu tưCSHT

Seoul,Hàn Quốc Đường caotốc ra ngoại ôtrung tâmthànhphố

Kết hợp phân tích chuỗithời gian và phân tích hồiquy hedonics, đánh giátrước- sau

Giá tiền thuê nhà ở theo tháng ở khu vực dọc theođường cao tốc tại 02 bên đường tăng 0,6%; Đồng thờiđường cao tốc góp phần thu hút các hộ gia đình ra cácvùngngoạiônộiđôtừtrungtâmthànhphốvàcáckhuvựcb ê n n g o à i t r u n g t â m , n h ư n g m ứ c đ ộ n h ữ n g t á c độngnày là tươngđốinhỏ;

Năm Tácgiả Thờigian phântích Địabàn Loại hìnhCS HT

Ghi chú(Thay đổiPđất/B ĐS)

Hồi quy trọng số khônggian

Sự gia tăng giá nhà đất do tác động của hệ thống raynặngtạiBrisbanelớnhơnsovớitácđộngcủaBRTtạiSydne y; +

Tháng 7 - 12/2009 Chicago,HoaKỳ Đường sắt,tàu điện caotốc

BĐScông nghiệp HồiquyHedonic KếtquảchothấycơsởhạtầngkhôngtácđộngđếngiáthuêBĐS công nghiệptạiđịa bànnghiêncứu 0

CHPTsai (2016) 2000-2006 Sydney,ÚC BRT BĐS đểở Hồiquyđabiến

Nghiêncứunàychothấygiábáncủanhàởtrongphạmvi 400 m của trạm dừng BRT cao hơn so với các khuvựcbênngoàikhu vực dịchvụ BRTsa ukhi mở h ệ thốngBRTvàonăm2003và2004

Zhang(2017) 2010 Texas,US Đường sắtMetro (TODstation)

Spatial Durbin models(SDM) - Hedonics;

Một hiệu ứng tổng hợp trong việc tăng giá trị BĐSđượctìmthấy:với$9.0/ft2,$8.6/ft2và$5.3/ft2ở0.25mi, 0.25- 0.5 mi và 0.5-0.75 mi tương ứng Hơn nữa,hồi quy trung bình về mặt địa lý cho thấy mức giá trịBĐStăngca ohơnởkhuvựctrungtâmthương m ại (CBD) vàkhuvựcTOD.

Mô hình hồi quy có không gian sẽ cho thấy giá đất,BĐStănglênkhoảng67%tronggiaiđoạn2001-

Virginia Đườngsắtr aynhẹ BĐS đểở HồiquyDID

Trongphạmvikhoả ngcác h1500 métđếnhệ thống đườngsắt,giábánBĐSđãcómộtsựsụtgiảmgần8%, trong khigiáraobáncũng đãgiảmkhoảng2% -

Phương pháp khác biệttrong sự khác biệt/ sai biệtDID (Difference inDifferences)

Kết quả cho thấy giá BĐS để ở các khu vực bắt đầutăng lên sau khi thông báo có mức tăng cao nhất đượctìmthấysaukhicamkếttàichínhvữngchắccủachính phủ.GiáBĐSchậmlạitrongquátrìnhthicôngvàthờigianhoạtđ ộngcủadựán

Ngoài ra, đã có một số nghiên cứu sử dụng phương pháp phân tích tổng hợp(metal– analyses)khitìmhiểumốiquanhệtácđộngcủaCSHTđôthịlêngiátrịđấtđaivàBĐS(Bảng1.2).

Bảng 1.2 Tổng hợp một số nghiên cứu sử dụng phương pháp phân tích tổng hợptrongnghiêncứu tácđộngcủa CSHTgiaothôngđếngiáđấtvàBĐS

STT Tácgiả Năm Cỡ mẫu phântích(bàib áo)

KhảnăngtiếpcậnCSHTđếnlàmgiảmgiáđất đai,BĐS(6-7%);ThayđổimụcđíchSDĐlàmgiảm giá khôngđángkể.

- Giá trị tăng giá trị đã được xem xét trongnghiên cứu và sự gia tăng chủ yếu là thông quasựthayđổigiátrị côngtrìnhvà đấtđai.

- Cầnkếthợpcácphươngphápphântíchkhácnhaukhix emxéttácđộngcủacácyếutốnhư:sựthayđổivềkhảnăngti ếpcận,môhìnhsởhữuđấtđaivàBĐS,tínhchấtđịađiểm,sốl ượnggiaodịchvàmật độpháttriểnv.v.

- Các nghiên cứu cho thấy có tỷ lệ gia tăng giátrị đất do thay đổi khoảng cách đến các trạmdừngquácảnhdosựpháttriểnCSHTđườngsắtđô thị;

- Phân tích theo thời gian cho phép dự báo giatăng giá trị đất đai nhưng cần có những cáchthứchu y đ ộ n g p h ầ n g i a t ă n g gi át rị t r ở t h à n h nguồntàichínhchocácdựánCSHTđườngsắt.

TácđộngCSHTgiaothông đườngsắttácđộnggiatănggiátrịBĐSthươngmạivà đểởlàkhác nhaukhixétvềkhoảngcách tiếpcận đếncác trạm dừng.

013) 2013 102 Để đo lường tác động CSHT đường sắt đến giáBĐS có thể tính đến nhiều yếu tố như là: MụcđíchSDĐ,loạidịchvụđườngsắt,thờigianpháttriển hệ thống đường sắt, khoảng cách đến cáctrạm, vị trí địa lý, khả năng tiếp cận, phươngpháp luậnkhisử dụngv.v.

- Những thay đổi về giá mua và giá thuê BĐSdotácđộngcủacácdựánđường sắtcó sựkhácbiệtvề mặtthốngkê;

- TácđộngCSHTlàmchosựthayđổigiátrịđất (đất trống) có xu hướng cao hơn so với sự thayđổicủagiá trị BĐS(đấtđai vàcông trình).

Cácbằngchứngthựcnghiệmchothấygiátrịđấtsẽ tăng khi có đầu tư hệ thống đường sắt; tuynhiên, trong các phân tích chưa đề cập đến vaitròcủaquyhoạch hệthốngCSHTgiaot h ông theohướngTOD.

Giátrịđấtđaitănglêndosựpháttriểnhệthốngđườngsắt. Điềunàyđặcbiệtxảyrakhiquyhoạchsửdụngvàkếhoạch đấtđượcpháttriểntheohướng trungchuyển/giaothôngcôngcộng(TOD).

(JefferyJ.Smith,Gihri ng, & Litman,2017) 2017 138

Phát triển CSHT mang lại nhiều triển vọng lợiích kinh tế của các BĐS lân cận; tuy nhiên giátrịđấtđaivàBĐSgần cácCSHTsẽcó thể tăng lên hoặcgiảmxuống.

Tóm lại, qua tổng quan tài liệu thấy rằng, có một số lượng lớn các công trìnhnghiên cứu đề cập đến tác động của CSHT giao thông đến giá trị đất đai, BĐS đượccông bố Trong đó, hầu hết các nghiên cứu đề tập trung xém xét và đánh giá tác độngcủa khả năng tiếp cận đến CSHT ảnh hưởng đến giá đất đai - BĐS Do vậy, khả năngtiếpcậnđượcxemnhưlàyếutốtíchcựcquantrọngnhấtđểđánhgiá sựthayđổigiátrịcũng như phản ánh về vị trí của một thửa đất hoặc BĐS (Asadi Bagloee et al., 2017).Ngoàira,CSHTcũngcóthểcótácđộngđếncáclựachọnSDĐvớicácquanđiểmkhác,baogồmcả mặttíchcựcvàtiêucực(Gim,2013).Thêmvàođó,cácnghiêncứuđềutậptrung xem xét đến những tiện ích liên quan mà CSHT mang lại và những yếu tố nàycũngđượcphảnánhtrongsựthayđổicủagiáđấtđai- BĐS.Đồngthời,cácnghiêncứucũng nhấn mạnh vai trò của quá trình đầu tư phát triển CSHT đóng vai trò quan trọngtrongviệcpháttriểnđô thịvàviệcSDĐtạiđôthị.

Nhìn chung, các nghiên cứu cơ bản đều đánh giá CSHT giao thông có thể làmtăng khả tiếp cận và làm gia tăng giá trị đất đai, BĐS Tuy nhiên, bằng chứng nghiêncứu thực nghiệm lại cho thấy những kết quả thú vị theo nhiều cách khác nhau.

Cụ thể,các kết quả thay đổi và có thể phụ thuộc vào từng loại hình CSHT giao thông cũng nhưtừngmụcđíchSDĐvàloạiBĐSđượcxemxét,bốicảnhphântích vàcácphươngphápđượcsử dụngtrongnghiêncứu,trongđó:

Vềkếtquảphântích:Phầnlớncácphântíchchokếtquảkhátươngđồng,cụthể,sự tác động tích cực đến thay đổi giá trị đất đất đai – BĐS của CSHT và khẳng CSHTlàmộtyếutốquantrọngảnhhưởngđếngiatăngđầutưvàgiáBĐS(Cervero&Landis,1995) Tuy nhiên, còn có sự chưa thống nhất về kết quả, trong một số nghiên cứu chothấyCSHTcóthểtácđộnggiảmgiáBĐShoặckhôngchothấytácđộnggiatănggiátrị.Nguyênnhân cóthểlàdoCSHTgiaothôngmanglạitácđộngtiêucựcvềmặtônhiễm,khói ồn hoặc những thay đổi về mức độ tăng trưởng, tập trung dân cư lại mang lại hệquảvềgiatăngtỷlệtộiphạmtrongkhuvựcv.v. (Jun&Kim,2016).Theođó,pháttriểnCSHT cũng có thể làm giảm giá trị đất và BĐS hoặc có thể tăng giá trị đất đai và BĐSnhưng mức gia tăng này không đáng kể (Bowes & Ihlanfeldt, 2001).Đáng chú ý, cáckếtquảphântíchsựgiatănggiátrịđấtđai-

BĐSởcácquốcgiacósựkhácnhaukhárõ.Cụthể,ởmộtsốnướcpháttriểnphươngTây,mứcgiátrịgi atăngcủađấtđai–

Cáccôngcụđiềutiếtgiátrịđấtgiatăng

Ởmộtgócnhìnkhác,khinghiêncứucácyếutốtácđộnggiatănggiátrịđấtđai,bêncạnhmụcti êucơbảnlàxemxétvàđánhgiásựthayđổigiátrịđấtthìcầnquantâmđếncáccôngcụ đượcsử dụngđểđiều tiếtphầngiatănggiátrịđất.

Về mặt lý luận, việc thu hồi giá trị đất đai (land value capture) nói chung hayđiều tiết giá trị đất gia tăng nói riêng trong quá trình phát triển đã được ra đời và vậndụng từ khá lâu, với ý tưởng ban đầu của David Ricardo (1821) và của Henry George(1879) Nguyên lý cơ bản khi điều tiết giá trị đất gia tăng dựa trên nguyên tắc:

“Phầngia tăng giá trị đất đai do các tác động xã hội (ví dụ như quá trình đầu tư CSHT hoặccácquyếtđịnhcủanhànước)thìcầnphảiđượcđượcthuhồi(haycòngọiđiềutiết)choxãhội”. Cụthể,Smolka(2013)chorằng,thuhồigiátrịđấtgiatănglàquátrìnhmàphầngiá trị đất tăng lên do các nỗ lực (đầu tư) của nhà nước hoặc cộng đồng được huy độnghoặc chuyển đổi thành các khoản thu thuế, phí hoặc các khoản đóng góp tương tự khácvàongânsáchnhànướctừnhữngcảithiệncủađấtđaimanglạichongườisởhữu,SDĐ.

Vềmặtthựctiễntạicácđôthị,phầnlớnphầngiátrịgiatăngđấtđailàdotácđộngcủaquátrìnhđôthị hóavàtậptrungdâncư.Tuynhiên,vớibốicảnhKT-

XHvàchếđộsởhữuđấtđaikhácnhauởmỗiquốcgia,việcthựchiệnthuhồigiátrịđấtđaigiatăngtạicác đôthịcũngđượcsửdụngbằngcáccôngcụvàcơchếkhálinhhoạtvàcósựkhácbiệt,nhằmpháthuyng uồnlựcđấtđai-tạonguồntàichínhchongânsáchnhànước.

Khiđềcậpđếnvấnđềtạolậpvàthuhồigiátrịnóichungtrongkhoahọckinhtếvà quản lý, Lepak và cộng sự (2007) cho rằng có thể chia làm 03 cấp độ tương ứng với03chủthểthamgiavàocáchoạtđộngKT-XH,cụthểlà:cáccánhân,cáctổchức(doanhnghiệp) và xã hội (nhà nước) Tuy nhiên, đối với đất đai, việc tạo lập và thu hồi giá trịđấtđai(landvaluecapture)thườngđượcsửdụngtheo02cáchphổbiến,đólà:(i)Nhấn mạnhvàomụcđíchsửdụng-vớihàmýloạichínhsáchhoặccôngcụpháplýđểthuhồiphầntăng thêm giá trịcủađất đai(bất kểnguyênnhânnàolàmthayđổigiá trịđất đai);

(ii) Nhấn mạnh vào kết quả của quá trình đầu tư CSHT hoặc các quy định chính sáchcủa nhà nước làm thay đổi giá trị đất đai – Đây là cách được sử dụng trực tiếp, đề cậpđếnsự cảithiện (betterment)làmgiatănggiátrịđấtđai.

Về cơ bản, cách phân chia này cũng khá tương đồng với cơ chế thu hồi giá trịđất đai cung cấp tài chính CSHT đô thị do Peterson (2009) và Alterman R (2012) đềxuất.Nhưvậy,căncứvàomụcđíchvàkếtquảcủathuhồiphầngiatăngcủagiátrịđấ tđai,chúngtacóthểchialàm03nhómcôngcụchủyếuđượcápdụngđólà:côngcụ điều tiết chung (công cụ vĩ mô – macro instruments), công cụ trực tiếp (Directinstruments)vàcôngcụgiántiếp(Indirectinstruments)(Rebelo,E.M,2017).

Vềcơbản,côngcụđiềutiếtchunggiátrịđấtgiatăngđượcphảnánhtrongchếđộpháp lý sử dụng đất của mỗi quốc gia Đây được xem chính là điều kiện thúc đẩy chínhsách quản lý và sử dụng đất đai hiệu quả hơn Suzuki và các cộng sự (2015) quan niệmrằng,cáccôngcụđiềutiếtchungvừađóngvaitròđịnhhướngsửdụngđất,đồngthờithựchiệnvi ệcthuhồiphầngiátrịgiatăngcủađấttrêncơsởquátrìnhpháttriểnđấtđai.Cáccôngcụđiềutiếtchungđ ượcđềcậpđếnchủyếubaogồm:Nhànướctrựctiếpkiểmsoátđối việc sử dụng các quỹ đất đã được quốc hữu hóa; Thực hiện chế độ thuê đất có thờihạn thay vì giao đất; Thực hiện chế độ dự trữ đất đai thông qua ngân hàng đất đai (landbanking);Táiđiềuchỉnhđấtđai(landreadjustment)(Alterman.R,2012).

Cụ thể, hai công cụ đầu tiên phù hợp với các quốc gia duy trì chế độ sở hữu nhànướcvềđấtđainhưngdoquátrìnhtưnhânhoáđấtđaingàycàngphổbiếnnênhiệnnayđượcsửdụngr ấtít.Trongkhiđó,chếđộdữtrữđấtđaiđượcghinhậnlàsửdụngrộngrãiở các nước Trung và Bắc Âu vào giai đoạn trước những năm 1990, thông qua quá trìnhbán hoặc cho thuê quyền phát triển đất sau khi nhà nước thực hiện đầu tư CSHT. Tuynhiên,nhữngnămgầnđây,chếđộdựtrữđấtđaidầnđượcthaythếbởicơchếthoảthuậnhợptácpháttri ển(Jointdevelopment)đểphảnánhxuhướngchínhphủkhôngtrựctiếpcanthiệpvàocáchoạtđộngc ủathịtrường(vídụnhưtạiHoaKỳ,HànQuốc,NhậtBản,ẤnĐộ,TrungQuốchayBrazil). Đángchúý,tronggiaiđoạnhiệnnay,côngcụtáiđiềuchỉnhđấtđaivẫnđangđượcđượcxem xétvàsửdụngtạicácquốcgia(Mittal,J.,2014),đặcbiệtchocácdựánchỉnhtrangđôthị,docôngcụnàym anglạinhữngưuđiểmcũngnhưsựđồngthuậntrongquá trìnhlậpquyhoạch,đầutưpháttriểndựántạiđôthị.Theođó,khithamgiavàocơchếnày,cácchủsởh ữu,sửdụngđấtsẽtrởthànhđốitácđónggóphoặcchiasẻđấtmộtcáchtựnguyện,cùngđầutưCSHTvàc hiasẻcôngbằngcáclợiích- chiphícủadựánCSHTtạiđôthị.Tuyvậy,theođánhgiácủanhiềunhànghiêncứu,cáccôngcụđiềutiết chungdườngnhưchưađạtđượcmụctiêuthuhồiphầngiátrịgiatăngcủađấtmàphầnlớnmangtínhc hấtvềđịnhhướngsửdụngvàpháttriểnđấtđai.

1.3.2 Côngcụtrựctiếp Đâylàcáccôngcụđượcsửdụngthuhồigiátrịtăngcủađấtđai,BĐS(cóthểthuhồimộtphầnho ặctoànbộ)theonhữngquyđịnhpháplývàtráchnhiệmcủachủsởhữuđất, BĐS Công cụ trực tiếp không cần phải áp dụng biện pháp bổ sung khi triển khaithực hiện và căn cứ vào phần giá trị tăng thêm các tài sản (đất đai và sản trên đất) đượctạo ra do các điều kiện kinh tế thuận lợi Căn cứ vào nguồn gốc hình thành phần giá trịgia tăng có thể chia làm 02 nhóm chính: (i) Phần gia tăng giá trị tự nhiên của đất đai(Unearned increment) – Đây là phần giá trị tăng thêm không liên quan đến các quyếtđịnh của chính phủ mà do những thay đổi trong quá trình phát triển kinh tế, xã hội (vídụ: quá trình phát triển dân số, tập trung dân cư, sự tăng trưởng kinh tế v.v.) làm thayđổigiátrịđấtđai;(ii)Phầngiatănggiátrịđấtđaitừnhữngcảithiệnđấtđai(Betterment)

- Đâylàgiátrịtăngthêmdocácquyếtđịnhcụthểcủachínhphủlàtrựctiếpgâyranhưlà:thayđổimụcđ íchsửdụngđất,quyhoạch,kiểmsoátđấtv.v.hoặc quyếtđịnhđầutưCSHTcôngcộng.

Theo đó, việc thực hiện thu hồi phần gia tăng giá trị tự nhiên của đất đai có thểđược thực hiện dưới các hình thức như thuế đất hoặc BĐS như: thuế chuyển nhượngquyền sở hữu đất đai và BĐS, thuế sở hữu BĐS, thuế gia tăng giá trị đất v.v. Các hìnhthứcthuếnàyđãđượcápdụngtạimộtsốquốcgia,vídụHoaKỳ,ĐàiLoan,HồngKông,Singapore(Alt erman.R,2012). Đối với các gia tăng giá trị đất đai từ những cải thiện đất đai do đầu tư CSHT vàthực hiện quyết định của chính phủ mang lại, căn cứ vào việc nhóm đối tượng hưởnglợiíchtừquátrìnhđầu tưvàthựchiệnquyđịnhthuhồigiátrị-cụthểcácđốitượngcóthể được đề cập đến là các chủ sở hữu đất, BĐS và các nhà phát triển đất Công cụ trựctiếp sử dụng thu hồi phần giá trị tăng thêm đó là thuế (bao gồm thuế đánh một lần vàthuếđánhhàngnămliênquanđến đấtđai,BĐS–xemchitiếtbảngdưới).

Giábántrừ đichi phí ban đầuvàcảithiện

Một lần (thuộchệ thống thuếthu nhập) Chủsởhữu Trungương

Thuế chuyển nhượngvà thuế đất

Giá trị thịtrường Mộtlần Chủsởhữu Địaphương

Thuế Giá trị gia tăngcủa BĐS liền kề(Bettermenttax)

Giá trị tăng thêmdođầutưCS HT/thayđổiSDĐ

Phần giá trị đấtvà BĐS tăngthêm

Một lần(tại thờiđiểm đầu tư/thayđổiSDĐ)

Tiềnsử dụng đất/ thuêđất(Landrentorlease

Hàng năm hoặcmộtlần Nhàpháttriển Địaphương

Giá thị trường,đặcđiểm củađất/BĐS

Thuế di sản(Estatetax) Đất đai và tàisản trênđất

Giá trị đất vàBĐS trong quátrìnhnhậndis ản

Qua phân tích tổng quan, công cụ trực tiếp điều tiết phần giá trị gia tăng của đấtđai và BĐS được hiểu như là các công cụ thuế hoặc công cụ thuế tương đương. Trongđó,thuếtàisảnápdụngvàocáctàisảnnhàđất,gópphầntạolậpnguồnthuổnđịnhchongân sách địa phương tại nhiều quốc gia (kể cả các quốc gia đang phát triển tại châu Ánhư Ấn Độ, Nepan, Bangladesh, Philippines, Indonesia v.v.) Với ý nghĩa của thuế tàisản là người đóng thuế phải chi trả cho việc quản lý vận hành hệ thống CSHT và nhiềudịch vụ công cộng đã góp phần tạo ra giá trị tài sản đất đai và BĐS Đây là nguồn tàichínhsửdụngduy trìvàtái phát triển hệ thốngCSHT. Đáng chú ý, công cụ Thuế giá trị gia tăng của BĐS liền kề (Betterment tax - cònđược hiểu Thuế đánh do sự cải thiện CSHT) được xem là công cụ phản ánh trực diệnnhất cả về mục tiêu và nguồn gốc hình thành phần giá trị tăng thêm đất đai và BĐS,thường mức thuế được áp dụng từ 30-60 % của giá trị đất ước tính đạt được (Peterson,2009) Về mặt lịch sử ra đời và phát triển, công cụ thuế này đã được sử dụng ở Anh vàTây Ban Nha và được một số nước Mỹ Latinh triển khai Bên cạnh đó, hiện có nhiềuloại thuế và phí cải thiện khác nhau được thực thi trong quá trình phát triển CSHT tạicácthànhphốcủaHồngKông,Singapore,BogotavàcácthànhphốkhácnhauởBrazil,Argentinavà ẤnĐộv.v.

Như vậy, về tổng thể và tác động dài hạn, các sắc thuế đất và BĐS được coi làmột công cụ tài chính đất đai và phương thức được hiệu quả trong điều tiết phần giá trịđấtgiatăngtạiđôthị(Smith,J.J.,&Gihring,T.A,2006).

1.3.3 Côngcụgiántiếp Đây là công cụ áp dụng nhằm gián tiếp thu phần lợi ích tăng thêm để tài trợ choviệc đầu tư và nâng cao năng lực CSHT, có sự khác biệt giữa các quốc gia và các địaphương Do đó, có khá nhiều các thuật ngữ khác nhau được dùng khi đề cập đến côngcụ gián tiếp (ví dụ như là:

“Developer obligations”- nghĩa vụ của người phát triển;“Developer agreements” - thỏa thuận của nhà đầu tư; “Developer obligations” - nghĩavụ nhà đầu tư; “Planning obligations” – nghĩa vụ quy hoạch; “incentive zoning” - khuyếnkhíchphânvùng;“Linkagefees”–phíđấunối,kếtnốihạtầngv.v).Điểmđángquan tâm, công cụ gián tiếp có sự tương đồng đó là đề cập đến sự đóng góp, nghĩa vụcủachủđầutưphát triểnđất đai,BĐSnhằmbù đắpchiphíchopháttriểnCSHT.

Trongđó,nổibậtlênlàcó02côngcụphícơbảnđượcsửdụngrộngrãiđólà:(i)Phí tác động (impact fee) và (ii) Phí phát triển (development charge hoặc developmentfee) Về mặt ngữ nghĩa, việc sử dụng các thuật ngữ trên là có sự giao thoa, đôi khi rấtkhóphânbiệtvàcóthểđượcsửdụngthaythếchonhau.Trongđó,phítácđộnglàkhoảntiền mà chủ đầu tư phải nộp cho chính quyền địa phương để trang trải chi phí đầu tưcông nhằm tăng cường CSHT kết nối bên ngoài dự án (Peterson, 2009) Phí phát triểnlà chi phí gia tăng cho chủ đầu tư tham gia phát triển đất chi trả để mở rộng CSHT vàdịchvụxãhộiđểphùhợpvớinhucầutăngtrưởngvàđầutưtươngxứngvớimậtđộxâydựng mới (Suziki và cộng sự, 2015) Đặc trưng cơ bản của công cụ này chính là nhằmmụcđíchthuhồicácchiphícủaviệccungcấpvàtăngcườngnănglựccủaCSHTtrongquátrình đầutư,pháttriểnđấtđai.

TaxIncrementFinancing)cũngđượccoilàbiệnpháphuyđộngvàtạovốnchocácdựánđầutưCSHT ,chỉnhtrangcácđô thị khá hiệu quả ở các nước phát triển, đặc biệt là Hoa Kỳ Công cụ này được thựchiệnbằngcách“vayphầngiatănggiátrịcủađấtđai,BĐStrongtươnglainhờcóhạtầngmới” và tạm ứng vốn cho đầu tư dự án Cụ thể là, chính quyền địa phương sẽ thực hiệnbảo lãnh cho các chủ đầu tư dự án CSHT vay tiền ngân hàng để thực hiện dự án, rồi trảnợdầnbằngtiềnthuhồiphầngiatăngcủađấtvàBĐS(thôngquaquátrìnhthuthuếtàisảnlàđấtvàB ĐS)trongmộtsốnămtạikhuvựchưởnglợicủadựán.Kinhnghiệmthựctếchothấy,phươngthứcnàyph ùhợpvàđạthiệuquảtronghuyđộngvốn,tàitrợchodựán đầu tư hạ tầng giao thông đô thị như đường sắt đô thị, hoặc phát triển các khu đô thịmới theo định hướng phát triển giao thông công cộng (Transit Oriented Development -TOD) Tuy nhiên, đây là công cụ mới, tiên tiến và chỉ phù hợp với các quốc gia đã xâydựngvàpháttriểnhệthốngđịnhgiáđất,BĐSđồngbộ,hoànthiệnvàcậpnhật.

Khoảngtrốngnghiêncứu

Trêncơsởphântíchtổngquan,chúngtacóthểtổnghợpcácyếutốtácđộnggiatăng giá trị đất đai (chia theo chủ thể tác động) theo hình vẽ dưới đây Về cơ bản, cónhiều yếu tố tác động đến giá trị đất đai như là: các quyết định liên quan do nhà nướcthực hiện (quy hoạch SDĐ, quy định về SDĐ, thực hiện đầu tư CSHT), các hoạt độngdo người sở hữu, SDĐ thực hiện đầu tư, và các yếu tố khác thuộc về đất đai và yếu tốbênngoàidothị trường,điềuKT-XHảnhhưởngđến.

Nguồn:Tổnghợptheo(Hendricksetal.,2017;Hong&Brubaker,2010;Suzukietal.,2015).

Khi xem xét cả về mặt lý thuyết và nghiên cứu thực nghiệm về chủ đề này, thấyrằng, các yếu tố tác động gia tăng giá trị đất đai do nhà nước thực hiện đã thu hút đượcsự chú ý và quan tâm nghiên cứu của khá nhiều học giả, người làm thực tiễn và hoạchđịnh chính sách Nguyên nhân là do, để xác định toàn bộ phần giá trị đất gia tăng củatoàn bộ các yếu tố trên là không khả thi (G Ingram & Hong, 2012). Thay vào đó, cácnghiên cứu chỉ tập trung vào phần thay đổi giá trị đất đai do một/ một số hành động cụthể do nhà nước, cộng đồng hoặc các nhà đầu phát triển (doanh nghiệp) tạo ra Đây làcăn cứ quan trọng để cung cấp các thông tin cần thiết trong quá trình phân bổ và điềutiếtphầngiátrịđấtgiatăngchophùhợp,quađóhuyđộnggiátrịđấtđaigiatăngkhôngdo người sở hữu, SDĐ tạo ra vào ngân sách nhà nước, qua đó cung cấp nguồn lực chođầutư pháttriển KT-XHnóichung.

Tuy nhiên, cho đến thời điểm hiện nay, việc đánh giá các yếu tố ảnh hưởng giatăng giá trị đất đai và huy động phần giá trị đất tăng thêm (một phần hoặc toàn bộ) vẫncòn nhiều vấn đề gây tranh luận và chưa có sự thống nhất (Hendricks et al., 2017) Đâycó thể là tiềm năng để phát triển tiếp các nghiên cứu sau này Cụ thể, một số khoảngtrốngcủacácnghiêncứuđãcôngbố,nhưlà:

Thứ nhất: Nội hàm về giá trị đất gia tăng và cơ chế tác động của các yếu tố làmgia tăng giá trị đất đai chưa được thống nhất và làm rõ trong các nghiên cứu đã côngbố.Cácnghiêncứutrướcđâymớichỉxácđịnhgiatănggiátrịđấtđailàthayđổigiáđấttrênthịtrườn gvàsựthayđổinàythườnggắnvớicácnguồngâytácđộngcụthểnhưlà:cácnhântốtácđộngtừnhànư ớc,ngườiSDĐvànhântốkhácthuộcKT-XH.Trongkhiđó, các biểu hiện cụ thể ra sao và tiêu chí nào có thể phản ánh về sự gia tăng giá trị đấtvẫn chưa được làm rõ Chính điều này, đã xuất hiện thêm khoảng trống về cơ chế tácđộnglàmratănggiátrịđấtđaikhicócácyếutốgâyratácđộng(cụthểlàcáctácđộngdonhànướct hực hiện);

Thứhai:Kếtquảphântíchkhitrìnhbàyvềcácyếutố tácđộnglàmgiatănggiátrịđấtđai,cũngnhưviệcđiềutiếtgiátrịđấtgiatănglàrấtkhácnhauvàcónhi ềuđiểmbất tương đồng Nguyên nhân của những điểm bất đồng này là do sự khác trong quanđiểm đánh giá của nhà nghiên cứu; phương pháp thực hiện nghiên cứu; thời điểm phântích;mẫunghiêncứuvàkhảnăngthuthập dữ liệu.Cụthể:

- Ở mỗi giai đoạn của quá trình sử dụng và phát triển đất đai (quá trình thực thicác quy định SDĐ, triển khai quy hoạch hay đầu tư phát triển CSHT) giá trị đất đai cóthể tăng, giảm hoặc không đổi, cho nên, việc sử dụng các công cụ thu hồi (điều tiết)phầngiátrịđấtgiatăngđượcxemnhưlàmộtphươngphápđượcsửdụngvàomụcđíchcụthểlàc hưahợplý(DeWolff,2007).Vìmứcđộtácđộngcủacácyếutốlàmgiatăng giátrịđấtđaikhácnhau,nêncầnxemxétvàsửdụngcôngcụđiềutiếtkhácnhau.Thêmvào đó, mỗi loại đất được sử dụng mục đích ban đầu sẽ có mức độ gia tăng giá trị làkhác nhau, do đó, yêu cầu cần có phương pháp xác định mức giá trị gia tăng khả thicũng như các phương pháp thu hồi giá trị đất gia tăng phù hợp với bối cảnh, hệ thốngquảnlýđấtđaicủamỗiquốc gia.

- Giá trị đất đai dường như chưa được xác định và sử dụng trong quá lập quyhoạchvàthựchiệncácdựánđầutưCSHT;đồngthời,vaitròđịnhhướngđểđầutưvàocác dự án CSHT của giá trị đất đai là rất hạn chế (Duranton & Puga, 2015) Cụ thể, khixemxéttheoquátrìnhtriểnkhaiquyhoạchthựchiệncácdự ánđầutưCSHT,chúngtacóthểthấyrằng,tồntạicácmứcgiátrịđấtkhácnhau(hayphầngiatănggiát rị)tạimỗithờiđiểmxácđịnhgiáđấtkhácnhau.Điềunàyđồngnghĩa,căncứtạicácmốcthờigiantrong quá trình triển khai các dự án, quy hoạch hay các quy định SDĐ sẽ đóng vai tròrất quan trọng khi thực hiện điều tiết phần giá trị đất gia tăng Tuy nhiên, kết quả cácnghiêncứuthựcnghiệmchưađềcậpđượcsựbiếnđộnggiátrịđấttạimỗimốcthờiđiểmnày;từđó,ch ưacóđượcphươngánđiềutiết phầngiátrịđấtgiatăngcho hợp lý.

- Ngoàira,đãcómộtsốítcácnghiêncứuchỉrarằng,sựxuấthiệngiátrịđấtgiatăng xuất hiện trước cả khi thực các dự án đầu CSHT hay các thông tin về quy hoạchSDĐ được công bố; kết quả làm xuất hiện làn sóng đầu cơ đất tại các khu vực xungquanh quy hoạch và các dự án đầu tư Chính vì vậy, chúng ta cần quan tâm đến việcđiều tiết phần giá trị đất gia tăng “tiềm năng” trước cả khi thực hiện công bố thông dựán đầu tư, quy hoạch hay quy định SDĐ, chứ không chỉ tập trung vào phần giá trị đấtgiatăngtrong quátrìnhtriểnkhaithực tế;

- Mặcdù,phươngphápnghiêncứuảnhhưởngcủacácyếutốtácđộngđếngiátrịgia tăng đất được ưu tiên sử dụng là các mô hình Hedonic với dữ liệu là giá giao dịchđất đai – BĐS, phần nào đó đã cho thấy mức sẵn sàng chi trả cho một số thuộc tính củađấtđai– BĐSvàvịtrílựachọndocácyếutốtácđộngthayđổigiátrịđất–BĐStạora.Tuy nhiên, các dữ liệu về giá giao dịch trên thị trường chưa bộc lộ được những thôngtin của các cá nhân nhà đầu tư mua BĐS nhà đất, cũng như phản ánh được lý do tại saohọlạichọnlựađịađiểmcụthểkhicónhữngthayđổivềquyhoạchvàquyđịnhvềSDĐ,haycócácdựá nđầutưCSHT(C.Higgins,2015).Dovậy,cầncóthêmcácnghiêncứuvềgiátrịđất–

Thứ ba: Bối cảnh nghiên cứu có ảnh hưởng lớn đến việc phân tích, đánh giá tácđộngcủacácyếutốlàmgiatănggiátrịđấtvà chính sách điềutiết giátrịđấtgiatăng.

Tuy nhiên, những đặc trưng riêng của Việt Nam (cụ thể đó là đặc trưng về chế độ sởhữu toàn dân về đất đai) chưa được đề cập trong các nghiên cứu đã công bố về gia tănggiátrịđấtđaicủavàchínhsáchđiềutiếtphầngiátrịđấtgiatăng.

Bằng chứng nghiên cứu về các yếu tố ảnh hưởng đến gia tăng giá trị đất đai tạicác địa bàn nghiên cứu là có sự khác nhau (cả về chiều hướng và mức độ tương tác);phụ thuộc vào chế độ sở hữu đất đai, bối cảnh quản lý đất đai và trình độ phát triển củathịtrườngđấtđaivàBĐShaynhưmứcđộthựcthicácquyđịnhliênquanđếnSDĐv.v.Dovậy,cóth ểlàkhônghợplývàsẽlàmắcsailầmnếunhànghiêncứuchỉdựatrênkếtluận thống kê từ các nghiên cứu trước đây, để đưa ra các kết luận về tiềm năng và mứcđộgiatănggiátrịđất/BĐSởcácđịabànkhác(C.Higgins,2015;Michael&Palmwuist,2009).Đángc húý,đãcósốlượnglớncácnghiêncứuvềchủđềnày đượcthựchiệntạicác thành phố hoặc các quốc gia phát triển - nơi có lịch sử hình thành và phát triển củathị trường đất đai – BĐS khá dài, minh bạch cùng với hệ thống quản lý đất đai hiện đạivàcậpnhật,dođócácdữliệuliênquanđếngiáđất– BĐStạicácthờiđiểmlàkháphongphúvàtínhchínhxáccao,nênviệcsửdụngcáckỹthuậtphântíchlàk hảthivàđảmbảođộtincậy.

Nhưvậy,kếtquảphântíchtổngquanchothấy,đếnthờiđiểmhiệnnay,phầnlớncác nghiên cứu tập trung tại các đô thị ở các quốc gia phát triển và có rất ít các nghiêncứuvềchủđềgiátrịđấtgiatăngtạicácquốcgiacónềnkinhtếđangchuyểnđổi(vídụnhư ViệtNam) (Martínez & Viegas, 2012) Nguyên nhân là do sự hạn chế của dữ liệuliênquanđếngiáđấtvàBĐScũngnhưnhữngkhácbiệtvềthểchếđấtđai.Đángchúý,chế độ sở hữu đất đai ở Việt Nam là khá đặc thù (sở hữu toàn dân) so với các quốc giakháctrênthếgiới,chonênhệthốnggiaodịchvàđịnhgiáđấtđailàkhácbiệtsovớicácthị trường khác.Chính vì vậy, Việt Nam có thể là một bối cảnh mới và tiềm năng đểthựchiệnchủđề nghiêncứunày.

CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNGGIA TĂNG GIÁTRỊĐẤT ĐÔ THỊ

Cáckháiniệmnghiêncứu

2.1.1 Đấtđôthị Đấtđôthịlàđốitượngvàtrọngtâmnghiêncứuchủyếutrongcáclýthuyếtkinhtếhọcđôthịh iệnđại(Fujita,1989).Đángchúý,SDĐđôthịliênquanđếnphầnlớncácquyết định phân bổ tài chính của các hộ gia đình và tổ chức Đồng thời, SDĐ đô thị làyếutốquyếtđịnhcơbảncủasựpháttriểncủacưdânđôthị,xácđịnhcácđịađiểmkhácnhaumàcưdân đôthịđếnhoặcđi,ảnhhưởngđếnkhảnăngsảnxuấtcũngnhưsựthịnhvượngvàcôngbằng(Duranto n&Puga,2015).

Vềlýthuyết,hiệnnayvẫncòncósựtranhluậncảvềnộidungthuậtngữvàphạmvinghiêncứucủ ađấtđôthị.Trongđó,cácnhàkinhtếhọcthườngdùngthuậtngữ‘kinhtế đất đô thị’ (urban land economics) khi đề cập đến quá trình và các mô hình sử dụngđất; đồng thời hàm ý rằng, đây là một phân nhánh của kinh tế học đất đai – thuộc khoahọc kinh tế nói chung Tuy vậy, có một thuật ngữ khác cũng hay được sử dụng khi đềcập đến đất đô thị, đó là thuật ngữ 'kinh tế đô thị' (urban economics); thuật ngữ nàythường hàm ý đối tượng nghiên cứu chủ yếu đó là các công trình BĐS gắn liền với đấttạiđôthịvàcáchtiếpcậntheogócđộcủakhoahọcpháplýhoặcthểchế(Hallett,1979). Đất đô thị theo cách hiểu thông thường là toàn bộ phần diện tích đất được sửdụng trong các thành phố (khu vực đô thị), có quyết định đến việc bố trí địa điểm cáchoạt động tại đô thị, qua đó hình thành lên các mô hình SDĐ đô thị (O'sullivan, 2012).Ngoàira,đấtđôthịcóthểđượcđịnhnghĩalàđấtđượcsửdụnghoặcdựkiếnsẽđượcsửdụng cho các hoạt động của đô thị (Qadeer, 1981) Như vậy, việc xác định đất đô thịkhông chỉ căn cứ vào ranh giới hiện tại của đô thị mà cần căn cứ vào các chức năngSDĐchocáchoạtđộng KT-XH.

Trongquátrìnhnghiêncứutổngquan,thấyrằng,cácnhànghiêncứu khôngđưara định nghĩa đất đô thị mà quan niệm đất đô thị là phần diện tích bề mặt trái đất hiệnhữu được sử cho mục đích đô thị và có hầu hết những đặc điểm của đất đai nói chungnhư là tính cố định về vị trí, khan hiếm, khó bị phá hủy và mang dị biệt v.v.

(Balchin,Kieve,&Bull,1995).Tuynhiên,Qadeer(1981)đãchỉrarằng,đấtđôthịcũngcónhữngđặc điểm, tính chất riêng so với các loại đất khác, đó là: (i) Đất đô thị là một đơn vịkhông gian và tài sản được hình thành từ các quy định thể chế pháp lý, hành chính vàkinhtế;(ii)Đặcđiểmphânbiệtcủađấtđôthịđượcphátsinhtừquátrìnhđưađấtđai vào sử dụng ở mỗi hình thái đô thị; (iii) Đất đô thị là hàng hóa mang tính không đồngnhất; (iv) Giá trị đất đô thị gắn liền với các khoản đầu tư công; (v) Đất đô thị là mộtnguồntàinguyênsaukhiphânbổvàsửdụngsẽmanglạinhữnglợiíchcôngcộngnhưngbảnthânđấtđ ôthịcũnglàmộtloạihàng hóathươngmại.

Dưới góc độ pháp lý, tùy theo chế độ pháp lý đất đai tại mỗi quốc gia, đất đô thịsẽ được quy định dưới dạng liệt kê vào các mục đích sử dụng Ví dụ, Bộ Nông nghiệpHoa Kỳ xác định đất đô thị bao gồm đất ở và các loại đất không là đất ở nằm trong khuvực đô thị Trong đó, các loại đất không sử dụng cho mục đích để ở như là: đất thươngmại, công nghiệp, khu vực văn phòng, đất trụ sở cơ quan, đường phố và đường đô thị,cácsânbaylớn,cáckhuđôthịvàcáckhugiải trívàcáckhuđấtkhác(USDA,2018).

Tuy nhiên, nhìn từ góc độ quản lý đất đai, Un-Habitat (2015) quan niệm rằng,đấtđôthịcầnđượcxácđịnhrộnghơnbaogồmcácloạiđấttrongkhuvựcđôthị(urbanareas) và vùng ven đô (peri-urban areas) Trong khi đó, Evans (2004) lại nhấn mạnhrằng, đất đô thị chủ yếu được sử dụng cho mục đích phát triển các BĐS nhà ở với sựquantâmchínhlànângcaohệsốSDĐtạicáckhuvựcđôthị.

Tại Việt Nam, Luật Đất đai 1993 có phân chia mục đích SDĐ thành 06 nhómtrong đó đề cập trực tiếp nhóm đất đô thị (tại Điều 11) và định nghĩa chi tiết đất đô thịtạiĐiều55.Tuynhiên,đếnLuậtĐấtđai2003và2013,cácquyđịnhphápluậtđãkhôngđềcậptrựctiế pđếnđấtđôthịkhiphânnhóm đấtđai,màchỉphânchiađấtđaithành03nhóm: đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng Trong đó, đất đô thịnằm trong nhóm đất phi nông nghiệp và căn cứ vào các mục đích sử dụng, đất đô thịđược chia thành các loại đất cụ thể như: Đất ở tại đô thị; Đất sử dụng để chỉnh trang,phát triển đô thị; Đất xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp tại đô thị; Đất sửdụngcácchứcnăngđôthịđãđượcquyhoạch(trongcáckhuđôthị,khukinhtếv.v.).

Theo đó, đất đô thị là đất thuộc các khu vực nội thành, nội thị xã, thị trấn đượcquy hoạch và sử dụng để làm xây dựng nhà ở, trụ sở cơ quan, tổ chức, cơ sở sản xuấtkinh doanh, xây dựng và phát triển các cơ sở hạ tầng phục vụ lợi ích công cộng, quốcphòng an ninh và các mục đích SDĐ khác Đối với diện tích đất ngoại thành, ngoại thịxã đã có quy hoạch của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để phát triển đô thị cũngđượccoi làđấtđôthị(TrầnQuangPhú,2011).

Về nguồn gốc hình thành, đất đô thị sẽ được tạo lập thông qua quá trình quyhoạch, thực hiện chuyển đổi từ các loại đất thuộc nhóm đất nông nghiệp, đất chưa sửdụng và các loại đất có mục đích SDĐ không phải là đất đô thị trong nhóm phi nôngnghiệp,sangmụcđíchsửdụngđấtđôthị.Theođó,đấtđôthịlàdiệntíchđấtđangđượcsửdụngc hocácmụcđíchtạicáckhuvựcnằmtrongđịagiớihànhchínhđôthị,trong đó gồm có cả phần diện tích đất được quy hoạch để phát triển đô thị Cụ thể, đất đô thịbao gồm phần diện tích mặt đất, mặt nước và khoảng không gian nhất định trong phạmvihànhchínhđôthịđãđượcxâydựngvàđấtngoạithành,ngoạithịđượcquyhoạchđểpháttriể nđôthị.

Như vậy, trong phạm vi của nghiên cứu này, đất đô thị được xác định là quỹ đấtđai bao gồm toàn bộ diện tích đất đai tại các khu vực quy hoạch sẽ trở thành đô thị vàdiệntíchđấtthuộcđôthịhiệnhữutiếptụcđượcđầutư,pháttriển.Trongđó,đốitượngmànghiênc ứuxemxétcụthểđólàđấtsửdụngchomụcđíchlàđấtởhoặccácloạiđấtsẽđược chuyểnđổithànhđấtở tạiđôthị.

Vấnđềvềsửdụngđấtvàgiátrịđấtđailànhữngchủđềđãđềcậptừrấtlâutrongcác học thuyết kinh tế; trong đó, hai học giả là David Ricardo (1772-1823) và JohannHeinrichVonThunen(1783- 1850)đượccoilànhữngngườitiênphongcungcấpnhữnghiểubiếtbanđầuvàđặtnềnmóngchonhững giảithíchtrongquảnlývàsửdụngđấtđaihiệnnay(Duranton&Puga,2015).

Trong lý thuyết kinh tế đất, các nhà nghiên cứu cho rằng, giá trị đất đai là phạmtrùphứctạp,đanghĩavàđượcxácđịnhbởicácthuộctínhcủamộtsốyếutốnhưlà:môitrườngkinht ế,môitrườngxãhội,tiệníchkhuvực,khảnăngtiếpcậncủađấtđaivàđặcđiểm đất đai v.v Tuy nhiên, có một sự thống nhất trong việc vận dụng lý thuyết địa tô(Thetheoryoflandrent)vàlýthuyếttiềnthuêđất(bid-renttheory) [đượcpháttriểnbởiAlonso (1964), Muth (1969), Mills (1972) và một số học giả sau này] để tiếp cận vàphântíchnhữngthayđổicủa giátrịđấtđôthị(C.D.Higgins& Kanaroglou,2016).

Các nhà kinh tế học đô thị cổ điển cho rằng giá trị đất đai kết quả của việc chiếtkhấu thu nhập ròng trong tương lai mà đất đô thị mang lại do các thuộc tính (chủ yếunhất là thuộc tính vị trí) (Wendt, 1957) Trong khi đó, Brigham (1965) cho rằng, giá trịđấtđaiđượcxácđịnhthôngquanhucầuvềkhônggianchopháttriểncácmụcđíchSDĐtại đô thị và được đánh giá thông qua các yếu tố như là khả năng tiếp cận đến các hoạtđộng kinh tế, mức độ tiện ích, địa hình đất đai (đặc tính tự nhiên của đất), mục đích đấtở hiện tại và tương lai và yếu tố lịch sử của đất đai Như vậy, sự thay đổi giá trị đất đaisẽ phụ thuộc vào sự thay đổi của một trong các yếu tố trên, trong đó, yếu tố thay đổitiềm năng về khả năng tiếp cận, tiện ích và thời gian tiến hành những thay đổi là cầnphảiđượcquantâmnghiêncứu.

Trong khi đó, các nhà kinh tế đô thị học tân cổ điển lại ủng hộ quan điểm cạnhtranhlàđiềukiệnnềntảngđểxácđịnhgiáđấtvàBĐS,vớigiảđịnhcácnhàđầutư,pháttriểnđấtđail àchủthểquantrọngtrênthịtrườngđấtđaivàBĐS.Dođó,giáđấtvàBĐS sẽ chịu sự tác động của các yếu tố như là: Cung và cầu, độ co giãn; Cấu trúc thị trườngBĐS;Sứcmuahiệuquảcủađấtđai;Sựsẵnlòngchitrảđốivớidiệntíchđấtcủanhữngnhàphát triểnđấtđai,BĐS (Rebelo,2009).

Dưới góc nhìn từ quan điểm học thuyết Marx, giá trị đất đô thị được quyết địnhdosựkhanhiếmđấtđai(giớihạnnguồncungđất),làmchophầnđịatôtuyệtđốivàđịatô độc quyền đất đai phục vụ mục đích phát triển không gian được xây dựng tăng lên.Đây là điều kiện làm cho giá đất đô thị gia tăng (D Harvey, 2001) Đối với thửa đất cụthể, giá trị đất đai thường phụ thuộc vào các quy định chính sách sử dụng đất Đây lànhân tố quyết định đến tính chất pháp lý sử dụng, chức năng kinh tế, mục đích sử dụngcũngnhư các hoạtđộngliênquanđếnđất đai.

Trongkhiđó,khitiếpcậndướigócđộcủahoạtđộngxâydựngvàpháttriểnđấtđaivàBĐS,L orenzvàcộngsự(2018)chorằng,giátrịđấtđôthị,vớivaitròlàmộthợpphầncấuthànhtronggiátrịBĐSvàc áccôngtrìnhxâydựng,lạimangtínhcảmnhậnvàđượcđánhgiádựavàotínhchất,đặcđiểmcủaBĐS vàcácbằngchứngtrênthịtrường.Theođó,đốivớimỗichủthểkhácnhau,việcxácđịnhgiátrịđấtđô thịcóthểkhácnhauvàđượcgiảithíchtừcáckhíacạnhvậtlý,kinhtế,chínhtrị,vănhóavàxãhội.Chínhvì vậy,khiđánhgiátrịđấtđôthịcóthểphânchiathànhcácloạichínhnhưlà:giátrịkinhtếvàgiátrịphikinht ế(trongđócógiátrịmôitrường,giátrịxãhội,giátrịvănhóa,giátrịhìnhảnhv.v).

Về nguồn gốc cấu thành, giá trị đất đô thị bao gồm giá trị đất ban đầu và giá trịđất đai do hoạt động đầu tư, phát triển sử dụng đất của nhà nước và tư nhân (G. Ingram&Hong,2012).Tuynhiên,Gihring(2001)đãkhẳngđịnh,giátrịđấtđôthịgiatăngchủyếulà docáchoạtđộngđầutư,pháttriểnliênquanđếncơsởhạtầng,quyhoạchvàquyđịnhSDĐcủanhànước. Trongkhiđó,FenshamandGleeson(2003)lạinhấnmạnhtrựctiếpđến03yếutốchínhđượcvốnhóavàt ạolêngiátrịđấtđôthịđólà:

Mộtsốlýthuyếtcóliênquantrongnghiêncứuvềgiatănggiátrịđấtđôthị

Lýthuyếtquyềnsởhữu(Theoryofpropertyrights)đượccácnhànghiêncứupháttriểnvàsửdụng theonhiềucáchtiếpcậnkhácnhau.Theocáchhiểuchungnhất,lýthuyếtquyềnsởhữuđềcậpđếnnội dungcácquyền(rightsofownership)dosởhữumộttàisản,vậtcụthểmanglại.Tuyvậy,hiệncóhaicáchti ếpcậnphổbiếnnhấtmàcácnhànghiêncứusửdụnglàluậthọcvàkinhtếhọc(Cole&Grossman,2002).

Theo cách tiếp cận của luật học, lý thuyết quyền sở hữu được xem như là mộtnhánhcủaLýthuyếtthểchế,thườngnhấnmạnhđếncácyếutốquyđịnhvàthựcthipháplýquyềnsởhữ uvànộidungquyềnsởhữutàisảnđượcxácnhận,bảohộ(Musole,2009).Theođó,nộidungtrọngtâmcủa lýthuyếtquyềnsởhữulànhằmgiảiquyếtm ố i quanhệgiữa các cá nhân trong xã hội, dựa trên luận điểm chính đó là, các chủ sở hữu có quyềnsửdụng,hưởnglợivàloạitrừbênthứba(ngườikhác)đốivớitàisảnthuộcsởcủamình(Segal&Wh inston,2012).

Trongkhiđó,ởgiácđộkinhtếhọc,yếutốthườngđượcquantâmchínhtronglýthuyếtquyềns ởhữuđólàcácnộidungkinhtếcủaquyềnsởhữu-khảnăngcácchủsởhữu thực hiện quyền của họ đối với tài sản, các lợi ích và khả năng chuyển giao của tàisản; với giả thiết cho rằng, mối quan hệ giữa các cá nhân trong xã hội sẽ nằm trong sựphát triển của thị trường (Demsetz, 1974) Theo đó, Lý thuyết về quyền sở hữu sẽ nảysinhcácvấnđềkinhtếthôngquaquanhệhợpđồng.

Trongkhoahọcquảnlýđấtđai,Lýthuyếtsởhữuđấtđai(Theoryoflandpropertyrights)đềcậpđế nmốiquanhệcủacácchủthểvàđấtđaitrongxãhội.Đángchúý,Relakiand Catapoti (2013) cho rằng, các vấn đề về sở hữu đất đai được nhìn nhận rõ ràng hơnkhixemxétmốihệquangiữangườivớingườitrongxãhội,cụthể,cácmốiquanhệbaogồm:cánhânv àcánhân,cánhânvớinhómngười,tậpthể.Trongđó,quyềnsởhữuđấtđược xác định như là các lợi ích của đất đai hoặc các tài sản gắn liền với đất được traocho cá nhân, nhóm người hoặc chủ thể trong việc tiếp cận, khai thác, sử dụng và phát triểnđấtđai(Schlager&Ostrom,1992).

Về mặt pháp lý, sở hữu đất đai mang ý nghĩa là sự nắm giữ quyền đối với phầndiện tích đất đai cụ thể Trong đó, quyền sở hữu đất đai được thể hiện dưới dạng mộtnhómcácquyềnkhácnhau(haycòngọilàbóquyền- bundleofrights).Vềmặtnộidung,quyềnsởhữubaogồm03quyềncơbản:quyềnchiếmhữu,quyềnsửdụng vàquyềnđịnhđoạt.Nhữngquyềnnàycóthểđượcchiachocácchủsởhữuquyềnkhácnhau– gọilàsựphânchiaquyềnsởhữutheochủthểchiếmgiữđấtđai(Payne,2001).

Cụthể,quyềnsởhữuđấtđaicóthểđượcchiếmgiữbởicácđốitượng:Nhànước,cánhân,cộngđ ồngvàtấtcảmọingười(quyềntựdotiếpcậnđốivớiđấtđai-openaccessto land) Ngoài ra, theo tính chất pháp lý của việc chiếm giữ đất đai, hệ thống quyền sởhữuđấtđaicònđượcphânlàm:Hệthốngquyềnchínhthức(formal)- quyềnchiếmhữuđã được ghi nhận, điều chỉnh bởi pháp luật; và Hệ thống quyền không chính thức hoặctheothônglệ(informalorcustomary)– quyềnchiếmhữuđượcthựchiệnbởiphongtụchoặctruyềnthống(FAO,2002).

Như vậy, đối với mỗi chế độ chính trị - xã hội tại mỗi quốc gia khác nhau, nội dungquyền sở hữu đất đai được thực hiện cụ thể thông qua các chế độ sở hữu đất đai. Hiệnnay,vềcơbảncóthểchiacácquốcgiathành02nhómchínhdựatrênchếđộsởhữuđấtđai: Nhóm các quốc gia duy trì duy nhất một chế độ sở hữu đất đai (chế độ đơn sở hữuchỉ duy trì 01 hình thức sở hữu như: Sở hữu nhà nước hoặc sở hữu toàn dân) và

Nhómcácquốcgiaduytrìchếđộđasởhữu(duytrìtừ02hìnhthứcsởhữuđấtđaitrởlênnhư:sở hữu nhà nước, tư nhân, tập thể v.v.) (Nguyễn Thanh Lân, 2015) Trong đó, nội dungchếđộsởhữuđấtđaichínhlàcáchthức,môhìnhvàquytắcluậtphápmàtheođóđấtđaiđượcphânbổ(ch iếmhữu,phânphốivàsửdụng)trongxãhội(Payne,2001).Tuynhiên,nhiên,khixemxétbảnchấtnguồ ngốchìnhthànhđấtđaivềmặttựnhiênvàxãhội,trongcác chế độ sở hữu đất đai khác nhau, đất đai đều do nhà nước nắm quyền định đoạt tốicao Đây là cơ sở nền tảng phân chia mối quan hệ lợi ích của đất đai giữa các bên liênquanvềsởhữu,quảnlývàsửdụngđấtđai. Đáng chú ý, trong những năm gần đây, có khá nhiều các công trình nghiên cứu vậndụnglýthuyếtquyềnsởhữutronglĩnhvựcđấtđai.Cụthể,có03hướngnghiêncứuchủyếunhưsau:

(i) Thứ nhất:Các nghiên cứu tập trung sự quan tâm giữa mối quan hệ quyền sởhữuđấtđaivớivấnđềđóinghèo,tăngtrưởngkinhtế.Trongđó,phầnlớncácnhànghiêncứuđềucóchun gquanđiểm,đảmbảoquyềnsởhữuđấtđaigópphầnsửdụnghiệuquảtài nguyên đất, thúc đẩy gia tăng đầu tư vào đất, tăng cơ hội tiếp cận nguồn tín dụng vàkhả năng chuyển giao đất đai trên thị trường v.v (De Soto, 2000; K Deininger & Jin,2006;K.W.Deininger,2003;Galiani&Schargrodsky,2010);

(ii) Thứhai:CácnghiêncứutìmhiểuvềLýthuyếttiếnhóavềquyềnđấtđai(Theevolutionarytheor yoflandrights-

TheETLR),đặcbiệt,phầnlớncácnhànghiêncứutậptrungxemxétnộidungquyềnđấtđaitạicácquốcgiatr ongkhuvựcchâuÁvàChâuPhi(Sjaastad&Cousins,2009).Luậnđiểmtrungtâmcủalýthuyếtnày đưaralà:Sựtácđộngcủaquátrìnhgiatăngdânsốvàsựpháttriểnthịtrường,quyềnđấtđaitựpháttriển theohướngtưnhânhóangàycàngtăngvàsựtiếnhóanàythúcđẩyviệctạoraquyềnsởhữuđất đai chính thức (Krier, 2009) Hiện nay, Lý thuyết tiến hóa về quyền đất đai có thểđượccoilàkhuônkhổphântíchcơbảnđượccácnhàkinhtếchínhthốngsửdụngđểđánhgiátìnhh ìnhchiếmhữuđấtđaiởcácnướcđangpháttriển(Platteau,1996).

(iii) Thứ ba:Các nghiên cứu xem xét tác động quyền sở hữu đất đai đến giá đấtđaivàtàisảngắnliềnvớiđất(nhàởvàcôngtrìnhxâydựng).Nhìntừgócđộthịtrường,có thể khẳng định,khi quyền sở hữu đất đai được bảo đảm sẽ góp phần giảm chi phígiaodịchvàtănggiátrịđấtđai(DeSoto,2000;North,1991).Vềmặtthựcnghiệm,đã có một số nghiên cứu tìm hiểu tác động của quyền sở hữu đất đến giá trị đất đai và thuđượckếtquảtươngđốithốngnhất,khikhẳngđịnhvaitròquyềnsởhữuđấtđaitácđộnglàm gia tăng giá trị đất đai ở các cấp độ phân tích (khảo sát phạm vị khu vực hoặc quốcgia) [chi tiết xem thêm các nghiên cứu của (Méndez, 2006; Miceli, Munneke, Sirmans,& Turnbull, 2011; Monkkonen, 2016; Monkkonen & Ronconi, 2013)] Tuy nhiên, theođánhgiácủa Hawleyvàcáccộngsự(2018),vềmặtlýthuyết,đếnnaychưacómôhìnhđịnh lượng cụ thể được phổ biến, để phân tích mức độ tác động của quyền sở hữu đấtđaiđếngiátrịđấtđaivàgiátrịgiatăngtừ đất.

Như vậy, lý thuyết quyền sở hữu cho thấy nội dung trung tâm của việc xác địnhquyềnsởhữuđấtđai-đâychínhlàcơsởnềntảngđểthựchiệncácnghiêncứuvàphântích nội dung về kinh tế đất (Ryan-Collins et al., 2017) Theo lý thuyết này, việc đảmbảo pháp lý quyền sở hữu (nắm giữ) về đất đai sẽ góp phần làm gia tăng giá trị đất đai.Thêm vào đó, quyền sở hữu đất đai đóng vai trò quan trọng trong quá trình phân phối,điềutiếtgiátrịđấtgiatăng(DLiu&Ge,2018).

Quatổngquantàiliệu,thấyrằng,đểphântíchvànghiêncứuvềgiátrịđấtđaivàđiềutiếtphầngi átrịđấtgiatăngcầntiếpcậndựatrêncơsởcácluậnđiểmcủalýthuyếtđịa tô (Theory of land rent/ Theory of ground rent) Trong khi đó, luận điểm cơ bản lýthuyếtđịatôđềcậpđếnlàxácđịnhđịatôđấtđai(landrent)chínhlàmốiquanhệxãhộigiữachủsởhữuđ ấtvàngườisửdụngđất(Haila,2015).

Trong lý luận địa tô, thuật ngữ “rent” được hiểu và dịch với nhiều nghĩa khácnhau Về mặt ngữ nghĩa thông dụng, thuật ngữ này được hiểu là "tiền thuê" – mức tiềnthanhtoánchoviệcsửdụngđất,nhàở,cácyếutốsảnxuấtvậthoặctàisảnmàngườisửdụng trả cho người sở hữu Khái niệm về tiền thuê trong kinh tế được cho là xuất hiệntừ thế kỷ XII và thường gắn liền với một tài sản (Tori, 2017) Tuy nhiên, lý thuyết tiềnthuê được phân tích tương đối rõ ràng bởi James Anderson, đề xuất vào năm 1777(Jevons, 1879) Sau đó lý thuyết tiền thuê được phát triển và thay đổi theo thời gian.Trongđó,cácnhàkinhtếhọccổđiểnnhưAdamSmithvàDavidRicardolànhữnghọcgiả đầu tiên đề cập đến tiền thuê đất – địa tô đất đai (Haila, 2015) Các nhà kinh tế họchiện đại định nghĩa “rent” như một khoản chi phí phải trả để có được yếu tố sản xuất(Stonier, Stonier, & Hague, 1957).Đôi khi, các nhà nghiên cứu thêm tiền tố 'đất đai'hoặc 'đất' nhằm phân biệt với tiền thuê đất đai với các tiền thuê khác Theo đó, có thểhiểu đơn giản, địa tô đất đai là tiền thuê đất hay khoản thanh toán được trả cho chủ sởhữuđấtvìquyềnsửdụngđấtvàcáctiệníchmàđấtmanglại (D.Harvey,2006).

Lý thuyết địa tô đất đai được khởi tạo bởi trường phái kinh tế học cổ điển (còngọi là kinh tế chính trị) với những phân tích ban đầu bởi William Petty ở thế kỷ XVII,James Andersons trong thế kỷ XVIII, tiếp đến là Adam Smith và sau này lý thuyết tiếptục được bổ sung và phát triển các khái niệm địa tô chênh lệch bởi David Ricardo vàKarlMarx(JJọger,2009).Mốiquantõmchủyếucủacỏcnhàkinhtếtrongtrườngphỏikinhtếchớn htrịhọccổđiểnlàđộnglựccủaquátrìnhpháttriểnkinhtếvàsựphânphốithunhậpgiữacáctầnglớptr ongxãhội.Theođó,địatôđấtđaiđượchiểulàphầngiátrịthặngdưmàchủđấtthuđược.Dobốicảnhxãh ộithờiđóchủyếulàcáchoạtđộngnôngnghiệp,chonênlýthuyếtvềđịatôđấtdocácnhàkinhtếhọccổđiể npháttriểnchủyếutậptrungvàođịatôđấtđaitrongnôngnghiệp.

Cụthể,luậnđiểmvềlýthuyếtđịatôcủaAdamSmithđượcđềcậptácphẩm“Tìmhiểuvềbảnchấtv ànguồngốccủacảicủacácquốcgia”(AnInquiryintotheNatureandCauses of the Wealth of Nations) vào năm 1776

1977,Chapter11,Book1).TheoSmith,địatôđấtđailàphạmtrùkinhtếnảysinhsaukhixuấthiện quyền sở hữu ruộng đất Địa tô là giá cả chi trả cho việc sử dụng ruộng đất do giaicấpđịachủchiếmđoạtvàđâylàmộtbộphậncủathànhquảlaođộng.Địatôđượccoilàloạigiácảđộcquy ền.Bêncạnhđó,AdamSmithchorằng,địatôlàsảnphẩmcủasứctựnhiên, là một bộ phận của chi phí sản xuất Ông coi địa tô như là "tiền trả cho việc sử dụngđất đai" Sự sản sinh của địa tô là kết quả của sức tự nhiên tham gia vào sản xuất nôngnghiệpvàđâylàphầnthùlaongườisởhữuruộngđấtthuđượcdonhàtưbảnnôngnghiệpsửdụ ngsứctựnhiên.Nhưvậycóthểthấyrằng,hạnchếtronglýthuyếtđịatôcảSmithlàchưagiảithíchđư ợcrõđịatôchênhlệchvàchưachỉrađượcvaitròđịatôtuyệtđối.

Trongkhiđó,cácluậnđiểmvềđịatôcủaRicardođãđưaranhữngphântíchvàluậngiảiphùh ợphơnkhimởrộngkháiniệmđịatôchênhlệchtrongtácphẩm“Nhữngnguyênlýcủakinhtếchínht rịhọcvàthuếkhóa”(Principlesofpoliticaleconomyandtaxation)vàonăm1817(DavidRicardo,

2001,Chapter2).Theođó,Ricardokhẳngđịnh,địatôphátsinhtrên cơ sở quyền tư hữu về ruộng đất – đây như là mối quan hệ pháp lý giữa chủ đất vàngười thuê đất phản ánh quan hệ kinh tế - kỹ thuật (Haila, 1990) Ngoài ra, Ricardo kếtluận,địatôtồntạibởido2điềukiệnlà:

(i)tínhcóhạncủađấtđaivà(ii)sựkhácnhauvềvịtrí,độmàumỡcủađấtđai.Đâylàđiểmkhácbiệtđáng kểvềlậpluậnđịatôcủaRicardovàThomasRobertMalthustronggiaiđoạnlịchsửđó,khimàThom asRobertMalthuschorằngđịatôchỉcóđượclàdosứcsảnxuấtcủađấtđai(Ghosh,1985).Tuynhiên,lýluậncủaRicardovẫncònthiếusótkhichưađềcậpđếnđịatôtuyệtđốivàbỏquaquanhệxãhộitrong quanhệđịatô;đồngthờiquanniệmchorằngđịatôtácđộnglàmchođộmầumỡcủađấtđaingàycàngg iảmlàkhôngchínhxácvìđãphủnhậnvaitròkinhtếcủađịatôtrongthúcđẩysựtậptrunghóatưbảnđầut ư.ĐâylànhữngđiểmđãđượcMarxkhỏalấpsaunàytrongbộTưbản[CaptialIII,KarlMarx(1894,Pa rt4)](Burkett,2004,p.228).

Karl Marx (và sau này là Friedrich Engels) đã kế thừa, kết hợp và phát triểnnhững luận điểm về địa tô được phát hiện từ các nhà kinh tế chính trị cổ điển trước đó.Marx đã phân tích, kết hợp các cách tiếp cận và cũng có những phê phán, phản biệntrong lý luận địa tô giai đoạn trước đó Các luận điểm phân tích địa tô của Marx đượctìm thấy chủ yếu trongQuyển 3 bộ Tư Bảnvà Phần thứ 2 củaLý thuyết về thặng dư(Ramirez, 2009) Marx định nghĩa địa tô là khoản tiền trả cho việc sử dụng đất của chủđất; địa tô phản ánh mối quan hệ xã hội giữa chủ đất và người thuê đất, thể hiện giá trịkinhtếcủaquyềnsởhữuđốivớiđấtvàdođó,nótạoragiátrị(KarlMarx,1894).Marxđã sử dụng cách tiếp cận địa tô chênh lệch giống như David Ricardo nhưng có nhữngđiềuchỉnhvàtíchhợplýluậnđịatôcủaJohnStuartMill( M i l l , 1884,ChapterVI,Book2)trong việc luậngiảinguồngốcđịatôchênhlệch 2(Haila,1990). Đáng chú ý, luận điểm về địa tô tuyệt đối được coi là đóng góp khác biệt củaMarxtronglýluậnđịatô.Cụthể,địatôchênhlệch“làphầnlợinhuậnvượtrangoàilợinhuận bình quân, thu được trên những ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn".TrongđịatôchênhlệchMarxcũngđãchỉracóhailoạilà:địatôchênhlệchI–“làloạiđịa tô thu được trên những ruộng đất có độ màu mỡ tự nhiên thuận lợi (trung bình vàtốt), gần nơi tiêu thụ, gần đường giao thông” và địa tô chênh lệch II – “địa tô thu đượcnhờ gia tăng đầu tư của nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp (thâm canh)” Địa tô tuyệtđối“làđịatômàtấtcảcácnhàtưbảnkinhdoanhnôngnghiệpđềuphảinộpchođịachủdùruộngđ ấtđótốthay xấu.Đâylàloạiđịatô thutrêntấtcảmọithứruộngđất”.Địatôtuyệt đối được Marx giải thích bởi sự khác biệt về chi phí sản xuất giữa các lĩnh khácnhauhaycòngọilàsựkhácbiệttrongcấutạo hữucơtưbảngiữacácngành/lĩnhvực–đây là điểm còn gây tranh luận cho tới hiện nay (Park, 2014) Ngoài ra, Marx còn đưara quan điểm về địa tô xây dựng, địa tô hầm mỏ và địa tô độc quyền Như vậy, có thểkhẳng định rằng, Marx đã luận giải được nguồn gốc hình thành địa tô, phân tích vai tròđịa tô trong tích lũy tư bản đầu tư và nhấn mạnh quan hệ kinh tế của địa tô trong việcphảnánhmốiquan hệxãhộivềđấtđaigiữachủđấtvàngườithuê đất(Haila,1990).

Cácyếutốxácđịnhgiátrịvàmốiquanhệtácđộngcủacácyếutốlàmgiatănggiátrịđấtđôthị

Giá trị của một vật hay hàng hóa cụ thể có thể được xác định và đo lường bằngmột số cách khác nhau Tuy nhiên, để xác định một vật hay một hàng hóa có giá trị thìphảicó04đặctrưngcơbản(đóngvaitròđiềukiệntiênquyết)là:sựtiệních(Utility); sựkhanhiếm(Scarce);sựmongmuốn(Desire);sứcmuahiệuquả(effectivepurchasingpower) (Appraisal Institute, 2013) Về mặt lý thuyết, khi phân tích phạm trù giá trị,chúngtathườngđềcậpđếngiátrịkinhtếđặttrongmốiquanhệcungcầutrênthịtrường.Khiđó,giátrịthịtr ườngsẽphảnánhđạidiệnchomộtloạtcácyếutốkhácnhautrênthịtrường–g ồ m cả yếu tốKT-XH, mụitrường, phỏplý(DeVries&Voò,2018).

Khitiếpcậndướigócđộcủalýthuyếtđịnhgiá,giátrịđấtđai&BĐSđượcphântíchởgócđộgiá trịkinhtếtrongđiềukiệnthịtrườngđấtđaivàBĐS.Vềmặttổngquát,Lorenz và các cộng sự (2018) đã tổng hợp và mô hình hóa các thành tố cơ bản khi xácđịnhgiátrịđấtvàBĐStheo bảnđồgiátrịdướiđây.

Giá trị thịtrường/ giá trịtrao đổi

(ước tính củagiá bán trongđiều kiện thịtrườngmở)

Các yếu tác động đến giá trị kinh tế của đất đai, BĐS

Xã hội, văn hóa (đặc điểm dân cư, đạo đức, lối sống)

(Can thiệp của chính phủ làm thay đổi cung & cầu)

Kinh tế (Mối quan hệ cung cấu, sức mua của người dân v.v.)

Môi trường (Ngoại cảnh, môi trường, ví dụ: địa hình, khí hậu)

Yếu tố ảnhhưởng đếnsựướctí nh

Giátrịmôitrường Giá trị xãhội Giátrịvănhóa

-Hiệusuất vềkỹ thuật -Hiệu suấtvềkinhtế

-Côngnăng -Hiệu suất vềmôi trường

-Hiệusuất vềxãhội -Chất lượngthiết kế,thẩm mỹ

Giá trị sử dụng/ giá trị cụ thể(Mức giá cụ thểtính bằng tiềnmà1 người chấpnhận trả choBĐS/thửađất

Trongkhiđó,cácnguyênlýtrongkhoahọcđịnhgiálạiđềcậpgiátrịkinhtếcủađấtđaichínhlà giátrịthịthườngcủathửađất.Giáthịtrườngđấtđailạiđượcđịnhnghĩavà xác định theo quy định ở mỗi quốc gia có nền kinh tế thị trường (De Vries & Voò,2018) Đỏng chỳ ý, Ủy ban Tiờu chuẩn Định giỏ Quốc tế

(IVSC), cho rằng cũng cần cósựphânbiệttrong xácđịnhgiátrịthịtrườngvàgiácụthểcủađấtđai.

Trongđó,giáđấtcụthểhaycòngọilàgiáđấtcábiệtđượchìnhthànhtrongtừnggiao dịch riêng lẻ, phù hợp với người mua và người bán trong từng trường hợp cụ thể;Giá đất thị trường là mức giá đất được phản ánh và xác định phù hợp với đa số ngườimuavàngườibántrênthịtrường.Giátrịthịtrườngđấtđaisẽchịusựtácđộngcủanhiềuyếutốkhác nhau.Theođó,giátrịthịtrườngđấtđaixuấthiệnvàphảnánhquanhệkinhtế của các yếu tố khác nhau này. Chính vì vậy, giá trị của đất đai có thể được xác địnhthôngquagiácảthanh toántrongcácgiaodịchcụthểđượcthựchiện liênquanđếnđấtđai,BĐS.

Bên cạnh đó, Wyatt (2013) cho rằng, xác định giá trị đất đai/ BĐS cần dựa trêncơsởlànhómcácyếutốcấuthànhthuộcvềđấtđai/BĐSvànhómcácyếutốthịtrường.Cụ thể, nhóm yếu tố thuộc về đất đai bao gồm: yếu tố vật lý (diện tích, hình dạng thửađất, chiều dài v.v); yếu tố pháp lý; vị trí; môi trường khu vực; Nhóm các yếu tố thịtrường có thể bao gồm: Tốc độ tăng trưởng kinh tế, lạm phát, tốc độ đô thị, việc làm,hoạtđộngđầutưxâydựng,yếutốcungcầuthịtrườngBĐSv.v.

Như vậy, khi xem xét các yếu tố xác định giá trị đất đai, BĐS nói chung (trongđóbaogồmđấtđôthị),cácnhànghiêncứuthườngphântíchvàđánhgiáthôngquacácnhóm yếu tố (hay còn gọi là các thành tố) có liên quan đến đất đai/ BĐS Về mặt tổngquát,cóthểchialàm02nhómcơbảnlà(i)Nhómyếutốthuộcvềthửađấtvà(ii)Nhómyếu tố nằm ngoài thửa đất (Dziauddin & Idris, 2018) Đồng thời, việc phân nhóm cácyếutốnàylàkhácnhautùythuộcvàomụcđíchnghiêncứuvàkhảnăngthuthậpdữliệu(Abidoye & Chan, 2016) Đáng chú ý, có một cách tiếp cận được khá nhiều nhà nghiêncứuủnghộkhiphânchiacácyếutốxácđịnhgiátrịđấtđai/BĐSthành03nhómyếutốcụ thể (yếu tố vị trí, yếu tố gắn liền với đặc điểm đất đai và yếu tố khu vực xung quanhcủa đất đai – mô tả chi tiết hình phía dưới) do Chau and Chin (2003) đề xuất.

Về sau,cách tiếp cận này đã thu hút được khá sự quan tâm và sử dụng trong việc xác định cácyếu tố tác động đến giá trị đất đai/ BĐS (cụ thể là nhà ở), thông qua kỹ thuật phân tíchHedonnic.Dobởi,cáchtiếpcậnnàycólợithếđólàtậptrungđềcậpcụthểđếncácyếutốgắnliềnv ớiđấtđai/BĐSvàkhảthitrongthuthậpdữliệu.Thêmvàođó,chúngtacóthểpháttriểnhoặc bổsungthêmcácthuộctínhcóliênquankhác.

Hàng rào bao quanh Đặc điểm nhà ở gắn liền với đất

Yếu tố thuộc về đặc điểm đất đai

Hình dạng thửa đất Điều kiện an ninh

Vệ sinh và thoát nước thải

Yếu tố thuộc về khu vực

Chất lượng về điện sinh hoạt Đặc điểm khu vực

Khoảng cách đến đường giaothông

Khả năng tiếp cận đến trung tâm TP

Khả năng tiếp cận đến nơi làm việc

Khả năng tiếp cận đến TTTM

Yếu tố thuộc về vị trí

Khả năng tiếp cận đến trường học

Trêncơsởnhữngphântíchtrên,nghiêncứunàytiếpcận,xemxétvàphânnhómcácyếutốtác độnglàmthayđổigiátrịđấtđôthịthành02nhómyếutốcơbảnnhưlà:

(1 ) Nhóm yếu tố cấu thành bên trong gắn liền với đất đai : yếu tố thuộc về thửa đất;yếu tố thuộc về vị trí; và yếu tố thuộc về khu vực; ( 2): Nhóm yếu tố bên ngoài đất đailà các yếu tố thuộc về thị trường và yếu tố do tác động can thiệp của xã hội, nhà nước hoặcngườisửdụngđất.Trongđó,hainhómlớnđượcchiathànhcácphânnhómcụthểnhưsa u:

Nhóm yếu tố thuộc về thửa đất: Đây là các yếu tố có liên quan trực tiếp thuộcvề đất đai Trong đó, các yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến diện tích đất, kích thước thửađất, hình dạng thửa, khả năng sử dụng đất (liên quan đến các đến chính sách và quyhoạch sử dụng đất) v.v Tuy nhiên, khi nhìn bao quát trong bối cảnh hiện nay, các yếunày thuộc về thửa đất thường gắn liền với yếu tố công trình trên đất (BĐS bao gồm đấtvà công trình trên đất) Do vậy, khi các thửa đất đã có các công trình được xây dựng,cầnđượcxemxétđếncácyếutốcủacác côngtrìnhtrênđấtnhưlà:thờigianxâydựng,diệntíchxâydựng,sốtầng,kếtcấuv.v.

Nhómyếutốthuộcvềvịtrí:Đây làyếutốphảnánhkhảnăngtiếpcậnvàkhoảngcách của đất đai đến các trung tâm, công trình hạ tầng giao thông, khu vui chơi giải trí,côngtrìnhcôngcộngtiệních,khuthươngmạiv.v. Theođó,cácthửađấtcóvịtríthuậnlợi thì giá trị của thửa đất càng cao Tuy vậy, do đất đai có đặc điểm cố định nên yếu tốthuộc vị trí sẽ chịu tác động của yếu tố vùng và khu vực - Đó là các yếu tố như là: điềukiện tự nhiên, KT-XH và môi trường gắn liền với từng vùng, khu vực cụ thể Chính vìvậy, khi các yếu tố vùng, khu vực thay đổi sẽ làm cho các yếu tố thuộc về vị trí của đấtđaithayđổivà ảnhhưởngđếngiátrịđấtđai.

Nhómyếutốthuộcvềkhuvực:Đây làyếutốđượcxemgắnliềnvớimôitrườngxungquanhcủ ađấtđai.Theonghĩarộng,đólàtổnghợpcácyếutốthuộcvềmôitrườngtự nhiên, kinh tế, văn hóa, xã hội, cảnh quan sinh thái của đất đai Cụ thể, các yếu tốthuộc về KT-XH và pháp luật là ý nghĩa bao trùm và quyết định đến sự thay đổi trongxuhướngsử dụngđấtvàgiátrịđấtđai.

Nhóm yếu tố bên ngoài đất đai: Đây là các yếu tố ảnh hưởng đến mối quan hệcungcầu,diễnbiếntrênthịtrườngđấtđaivàBĐS;quađóảnhhưởngđếngiáthịtrườngcủa đất đai tại khu vực đô thị Trong đó, chúng ta xem xét đến các yếu tố liên quan đếnsựpháttriểncủanềnkinhtế,tìnhhìnhthịtrườngđấtđai,BĐS,tốcđôthịhóav.v.Ngoàira, ở góc độ cung – cầu đất đai trên thị trường trong các giao dịch cụ thể, các yếu tố cábiệtthuộcvềbêncungvàbêncầukhigiaodịchđấtđaicóthểxemxét.Bêncạnhđó,cácyếutốkháccótá cđộngđếnsựthayđổithịtrườngđấtđaivàcóliênquantrongquátrình

Giá trị đất đô thị

Yếu tố nhà nước can thiệp

Yếu tố quy hoạch Đầu tư CSHT Chính sách sử dụng đất

Yếu tố thuộc về vị trí

Trung tâm/khu vực trung tâm;

Yếu tố thuộc về khu vực

Yếu tố thuộc về thửa đất

Môi trường kinh tế vĩ mô; Tập trung dân cư; Đô thị hóa; Đầu tư của chủ sử dụng đất

Thị trường đất đai/ BĐS đầu tư, sử dụng đất Đây là nhóm các yếu tố được xác định thông qua hoạt động đầu tưcủa xã hội hoặc tác động của nhà nước (bằng những thay đổi về chính sách liên quanđến đất đai hoặc hoạt động đầu tư vào đất) và tác động của người sử dụng vào đất đai.Về cơ bản, các hoạt động này sẽ tác động làm thay đổi các thành tố cấu thành nên giátrịđấtđaicũngnhư cácquanhệvàdiễnbiếntrênthịtrường đấtđai vàBĐS.

Tómlại,khixácđịnhgiátrịđấtđôthị,cầnxemxétđếnmốiquanhệcủacácyếutốbêntrongvà bênngoàithửađất.Trongđó,cácyếutốbêntrongthửađấtđượcxemlàcác thành tố nội tại tạo nên giá trị thửa đất;

Các yếu tố bên ngoài lại có những tác độnglàmthayđổicácyếutốcấuthànhbêntrongvàlàđiềukiệnđểxácđịnhgiátrịthịtrườngcủathửađất. Dovậy,cầnxemxétmốiquanhệtácđộnggiữacácnhómyếutốnàytrongsựtươngtácthayđổigiátrịđ ấtđô thị.

Các phân tích tổng quan ở các phần trên chứng minh rằng có nhiều yếu tố tácđộng đến sự gia tăng giá trị đất đô thị Tuy nhiên, mức độ gia tăng giá trị đất đai do tácđộng các yếu tố là khác nhau do bởi cơ chế tác động cũng như cách thức đo lường tácđộng của từng yếu tố là khác nhau Tại mục này, luận án tập trung đi vào xem xét cácnhântốnhưlà:quyhoạch,pháttriểnCSHTvà chínhsáchthay đổi mụcđíchSDĐ(đâylà các yếu tố do nhà nước can thiệp và là trọng tâm của nghiên cứu này) và đặt trongmối quan hệ tác động qua lại với các nhóm yếu tố khác nhằm tìm hiểu cơ chế tác độngvà sự thay đổi giá trị đất đô thị. Trong đó, luận án dựa vào các luận điểm lý thuyết vềmốiquanhệgiữathaygiátrịđấtđaivàkhảnăngtiếpcận-Đâylàkhungphântíchđượcphát triển bởi Alonso (1964), Muth (1969) và Mills (1972) trong lựa chọn và sử dụngđấtđôthị(C.D.Higgins&Kanaroglou,2016).

Trongquátrìnhpháttriểnđôthị,cơquanquảnlýnhànướccócáchoạtđộngcanthiệp nhằm định hướng và tổ chức không gian đô thị thông qua các chiến lược, quyhoạch và kế hoạch phát triển Trong đó, quy hoạch đóng vai trò là một công cụ, gồmnhiều nội dung có liên quan đến việc sắp xếp, phân bố không gian cho các hoạt độngKT-XH tại đô thị Đáng chú ý, tại đô thị, quy hoạch có thể được chia nhiều loại và liênquanđếncácngành,lĩnhvựckhácnhau(Brindley,Rydin,&Stoker,2005).Cụthểhơn,khi đề cập đến các lĩnh vực sử dụng đất, công cụ quy hoạch thường được xem xét dướigóc độ là các can thiệp định hướng của nhà nước trong quá trình xác định không gianpháttriểnđấtđaivàBĐS(Adams&Tiesdell,2010).

Quy hoạch đóng vai trò định hướng và xác định khả năng sử dụng đất nên cácquy hoạch đóng vai trò quan trọng ảnh hưởng đến sự hình thành và tác động đến thayđổi của giá trị đất đô thị Balta and Eke (2011) cho rằng, tại khu vực đô thị, quy hoạchtácđộnglàgiatăngđịatôđấtđôthịvàlàmchogiátrịđấtđaitănglên.Thậmchí,tạicáckhuvựcnô ngthônliềnkềvớinhữngkhuvựcđượcquyhoạchtrởthànhđôthịcũngchothấysựgiatănggiátrịđấtđá ngkể,dokỳvọngpháttriểntrongtươnglai.Tuynhiên,cơchếtácđộngcủacácquyếtđịnhquyhoạchđ ếnsựthayđổicủagiátrịđấtđailàrấtphức tạp và khó xác định (Kauko, 2003) Các quy hoạch có thể tác động trực tiếp hoặc giántiếpđếnsự thayđổicủa giátrịđấtvàBĐS(Monk&Whitehead,1999). Đầu tiên, quy hoạch tác động đất đến sử dụng đất bằng việc phân vùng và phânbổ đất đai các mục đích sử dụng đất cho các hoạt động phát triển KT-XH tại khu vực.Quá trình lập và triển khai các quy hoạch sẽ góp phần sắp xếp, bố trí và phân bổ khônggian sử dụng đất được hợp lý hơn, góp phần gia tăng hiệu quả các hoạt động kinh tế xãhộivàphúclợixãhộitạikhuvựcquyhoạch[Crookvàcộngsự(2016)].Đâyđượcxemnhư là yếu tố cơ bản tác động khả năng thu hút sự phát triển của khu vực – do bởi, quyhoạchsẽmanglạitriểnvọngtrongđầutư,sửdụngđấtvàlợiíchcủahoạtđộngKT-XH.Theo đó, kỳ vọng về đầu tư, sử dụng đất và triển vọng phát triển KT-XH ở khu vực màtốtsẽlàmchogiátrịđấttạikhuvựcđótănglên (Kim,2011).

ThựctrạngđấtđôthịvàchínhsáchđiềutiếtgiátrịđấtgiatăngtạiViệtNam

3.1.1 Thựctrạngđôthịhóavà thayđổiđất đôthịtại ViệtNam Đánh giá về thực trạng đô thị hóa và sự thay đổi đất đô thị tại Việt Nam đượcxem xét dựa trên 03 khía cạnh chính đó là: số lượng các đô thị; dân cư đô thị và diệntíchđấtđôthị.Cụthể:

 Vềsốlượng cácđôthị: Ở Việt Nam, đô thị có lịch sử và quá trình phát triển lâu dài và đến nay hệ thốngđô thị ở nước ta tăng lên đáng kể về mặt số lượng Cụ thể: Trong năm 1990, cả nướcmới có 500 đô thị thì đến

1999 tổng số đô thị là 629 đô thị (với tỷ lệ đô thị hóa đạtkhoảng 19,6%) Trong những năm gần đây, tỷ lệ đô thị hóa và số lượng đô thị tăng lênkhoảng 37,5% với 813 đô thị (cuối năm 2017) và đạt là 38,4% với 833 đô thị (tính đếnhếtnăm2019).Trongđó,cảnướchiệncó:02đôthịloạiđặcbiệt;20đôthịloạiI;29đôthịloạiII;45đ ôthịloạiIII;85đôthịloạiIV;và652đôthịloạiV(BộXâydựng,2019b).

Nguồn:TổnghợpdựatheobáocáocủaBộXâydựngqua cácnăm. Đángchúý,quátrìnhđôthịhóatăngnhanhtạicácvùngkinhtếtrọngđiểm,vùngđôthịlớnphânb ốđồngđềuhơntrênphạmvicảnước.Tạicácđịaphương,nhiềuđôthịmớihìnhthànhvàpháttriển,đôt hịhiệnhữutừngbướcđượcnângcấpcảitạo,mởrộng về quy mô đất đai, hạ tầng kỹ thuật (giao thông, cấp điện, cấp nước, thoát nước thải, vệsinhmôitrường )vàhạtầngxãhội(giáodục,ytế,vănhóa,thểthao ).Ngoàira,khuvực đô thị đã chiếm tỷ trọng chi phối trong tổng sản phẩm nền kinh tế quốc dân, vớimức ghi nhận tăng trưởng kinh tế khu vực đô thị trung bình đạt từ 12% dến 15%, caohơn từ 2 -5 lần so với mặt bằng chung của cả nước Trong đó, tỷ lệ % GDP của 5 thànhphốtrựcthuộcTrungươngchiếm trên50%GDPcủacảnước(BộXâydựng,2017).

Xétvềcáccấpđơnvịhànhchínhđôthị:ĐôthịViệtNamphânbổrộngkhắptheođơn vị hành chính bao gồm các đô thị là Thành phố trực thuộc Trung ương, Thành phốtrựcthuộcTỉnh,Thịxã,Thịtrấnkhiđạtđủcácđiềukiệnvềquymô vàtínhchấtđôthị,và được cơ quan nhà nước ra quyết định công nhận Cụ thể, số lượng phát triển các đôthịtheophânloạihànhchínhđượcminhhọatạibảngdưới.Theođó,sốlượngđôthịcấpthị trấn và thị xã chiếm một tỷ lệ lớn trong tổng số đô thị Trong khi đó, các Thành phốtrựcthuộc tỉnhcũngcómộtsựgiatăngkhátronggiaiđoạnvừa qua.

Theo đánh giá của Deuskar, Baker, and Mason (2015), Việt Nam là quốc giathuộc nhóm các có tốc độ đô thị hóa nhanh nhất trong khu vực Cụ thể, về mặt phân bốkhông gian, diện tích các đô thị ở nước ta tăng trung bình khoảng 2,8%/ năm trong giaiđoạn2000– 2010.Trongđó,diệntíchđấtđôthịđạtkhoảng0,9%tổngdiệnđấttựnhiên.Đáng chú ý, hai thành phố lớn là Hà Nội và Tp Hồ Chí Minh đang có sự phát triển đôthị nhanh hơn nhiều so với các thành phố khác trong khu vực, với tỷ lệ tăng bình quânlầnlượtlà3,8%và4% hàngnăm(BộTàinguyênvàMôitrường,2015).Trongthựctế,sự phát triển của hai thành phố này sẽ ảnh hưởng và chi phối quá trình phát triển hệthốngđôthịvàtốcđộđôthịhóacủa quốcgia.

Bên cạnh đó, ở nước ta, hệ thống đô thị được hình thành và phát triển dựa trêncơsởnhữngđôthịtrungtâmnhưlà:Cácthànhphốtrungtâmcấpquốcgia,khuvựcvàquốctếnh ư(vídụ:ThủđôHàNội,Tp.HồChíMinhv.v.);Cácthànhphốtrungtâmcấpvùng (Hạ Long, Thái Nguyên, Nam Định v.v.) và Các thành phố, thị xã trung tâm cấptỉnhv.v.(chitiếtxemphụlục1và2).Tuynhiên,bằngchứngthựctếchothấyrằng,quá trình đô thị hóa ở nước ta diễn ra không đồng đều, trong đó chỉ tập trung chủ yếu ở 3vùng trọng điểm (Bắc – Trung – Nam), ở vùng duyên hải, và một số đảo lớn như VânĐồn, Cát Bà, Phú Quốc, Côn Đảo v.v (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2016) Đến nay,mạng lưới đô thị của cả nước đã được hình thành rõ nét với các đô thị trung tâm và cácchuỗi,chùmđôthịcơ bảnbốtríhợplýtạicácvùngđôthịhóa(BộXâydựng,2019a).

Công tác quy hoạch đô thị trong cả nước được lập, phê duyệt và tổ chức triểnkhai thực hiện Đây là cơ sở và công cụ trong công tác quản lý đầu tư, phát triển đô thị.Cụ thể, số liệu thống kê của Bộ Xây dựng (2019a) cho thấy: tỷ lệ phủ kín quy hoạchchungđôthịđạt100%,quyhoạchphânkhuđạtkhoảngtrên70%,quyhoạchchitiếtđạtkhoảngtrê n30%;cảnướccó36/63tỉnhđãphêduyệtChươngtìnhpháttriểnđôthịtoàntỉnh (tính đến hết tháng 12/ 2019). Ngoài ra, công tác quy hoạch và sử dụng đất đô thịcũngcónhiềuthay đổitíchcực, tạođiềukiệnthúcđẩysựpháttriểncủa đôthị.

Kinh tế tại các khu vực đô thị được xác định là một trong ba “trụ cột” cho tăngtrưởng của nền kinh tế bên cạnh kinh tế các khu công nghiệp và các doanh nghiệp đầutư nước ngoài Thời gian qua, khu vực đô thị đã ngày càng khẳng định, minh chứngđượcvaitrò,độnglựcvàlàcựctăngtrưởngkinhtếcủacảnướcthôngquasựđónggópvàoGD Pchungcảnước(ướctínhđónggópkhoảng70%GDPcủađấtnước),gópphầnchuyển dịch cơ cấu và mô hình tăng trưởng kinh tế, thúc đẩy năng suất lao động (BộXây dựng, 2019a) Như vậy, chính những cải thiện trong công tác quy hoạch và pháttriểnvềkinhtếđôthịlànhữngyếutốcótácđộnglớnđếnsựthayđổicủagiátrịđấtđaitạicácđô thịthờigianqua.

Vấn đề dân số khu vực thành thị tại các đô thị Việt Nam: Số liệu thống kê chothấy quy mô dân cư đô thị ở nước ta liên tục tăng qua các năm, được phản ánh thôngquatỷlệdâncưthànhthịngàycànggiatăng.Trongđó,tỷlệdâncư khuvựcđôthịchothấy xu hướng tăng rõ nét của tỷ lệ dân cư đô thị từ sau năm 2000 Tính đến cuối năm2019,dânsốđôthịtạiViệtNamđạttrên33triệungười,chiếmkhoảng34,4%tổngdânsố cả nước (Ban Chỉ đạo Tổng điều tra dân số và nhà ở Trung ương, 2019) Cụ thể, cơcấu dân số thành thị và nông thôn tại Việt Nam trong giai đoạn 1989 -2019 được thểhiện qua biểu đồ dưới Như vậy, sau 30 năm, tỷ lệ dân số thành thị ở nước ta tăng từ20,1% lên 34,4% (tăng tương ứng là 14,3 điểm phần trăm) Tốc độ tăng dân số tại cácđô thị bình quân năm giai đoạn 2009 -

2019 đạt 2,64%/năm, thấp hơn tốc độ tăng dânsốthànhthịcủagiaiđoạntrướcđó(giaiđoạn1999–2009 đạttốcđộlà3,4%/năm).

Cơ cấu dân số thành thị và nông thôn, giai đoạn 1989 - 2019

Như vậy, kết quả về tỷ lệ dân số khu vực thành thị tính đến ngày 01/4/2019 ởnước ta mới chỉ đạt 34,4%, cho thấy Việt Nam đã không đạt được mục tiêu về đô thịhoátronggiaiđoạn2012-

2020[vớimụctiêu:tỷlệđôthịhoácủaViệtNamlà38%vàonăm2015và45%vàonăm2020(theoQu yếtđịnhsố1659/QĐ-TTgngày07/11/2012)].

Tuy có sự gia tăng về quy mô và tốc độ dân số thành thị nhưng tỷ trọng dân sốthànhthịởViệtNamhiệncònởmứcthấpsovớicácnướcpháttriểntrênthếgiớivàcácquốc gia khác trong khu vực Ngoài ra, có một điểm đáng chú ý đó là, dân số tại khuvực đô thị Việt Nam tăng lên đáng kể do tác động của quá trình di cư (tăng 1,2 triệungười)và các quyết định thay đổi về địa giới hành chính đã chuyển những người đanglà dân cư nông thôn thành cư dân thành thị (tăng 4,1 triệu người) (Ban Chỉ đạo TổngđiềutradânsốvànhàởTrungương,2019).

2010 – 2015) với tỷ lệ tăng từ 25.5% lên 31% Cụ thể, diện tích đấtở đô thị ở nước ta năm 2010 tăng gần như gấp đôi so với năm 2000, đạt hơn hơn 1.372nghìnhavàconsốnàyđạthơn1.642nghìhavàonăm2015.

Xétvềquỹđấtđôthịcủacảnước:TheoLuậtĐấtđai2013,căncứvàomụcđíchsử dụng chủ yếu, đất đô thị được phân thành các loại như là: Đất sử dụng vào mục đíchcông cộng; Đất sử dụng cho quốc phòng, an ninh; Đất ở; Đất chuyên dùng; Đất nôngnghiệp, đất lâm nghiệp; Đất chưa sử dụng Cụ thể, số liệu tính hết đến năm

2015, diệntích đất đô thị có 1.642,42 nghìn ha, chiếm 4,96% diện tích tự nhiên toàn quốc.

Theođó,diệntíchđấtđôthịđãtăngthêmkhoảng125,27nghìnhasovớinăm2010(chủyếulàdomở rộng,thànhlậpthêmcáckhuđôthịmới)(BộTàinguyênvàMôitrường,2015).

Trong giai đoạn, 2016 – 2019, tổng diện tích một số loại đất phi nghiệp của cảnước(bảngdưới)biếnđộngtăngtừ2853,5nghìnhavàonăm2016lên2917,3nghìnhavàonăm20 19(tăng63,8nghìnha).Trongđó,phầndiệntíchđấtbiếnđộngtăngchủyếutập trung trong loại đất là đất ở đô thị và đất chuyên dùng (bao gồm loại đất sản xuất,kinh doanh phi nông nghiệp và đất có mục đích công cộng) Đối với đất ở tại đô thị, cảgiai đoạn 2016 -2019, diện tích đất ở đô thị tăng là 10,7 nghìn ha, tương đương trungbình tăng khoảng trên 2 lần/ năm Đang chú ý, trong thời gian gần đây, số lượng đất ởđôthịtăngnhanh(khoảng4nghìnha)từ158,9nghìnha(năm2018)lênđến162,9nghìnha(năm2019), chiếmgầnkhoảng40%tổng diệntíchđấtởđôthịtănglêntrongcảgiaiđoạn2016-2019.

Ngoài ra, trong giai đoạn vừa qua, xu hướng chuyển đổi SDĐ khu vực đô thịcũng diễn ra mạnh mẽ ở cả 3 nhóm đất: nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nôngnghiệpvànhómđấtchưasửdụng.Cụthể,xuhướngchuyểnđổimạnhmẽcủacácnhómđất là giảm diện tích của nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất chưa sử dụng và gia tăngphần diện tích đất phi nông nghiệp Trong đó, phần lớn sự gia tăng diện tích của nhómđấtphinôngnghiệpchủyếudophụcvụnhucầumởrộngdiệntíchđấtđôthị.Nhưvậy,vớisựgi atăngquỹđất đôthịtrongnhữngnămquađãgópphầnthúcđẩysựhìnhthànhvà phát triển hệ thống các đô thị trên các vùng/ địa phương Trong đó, quá trình đô thịhóamạnhmẽtạicácđôthịlớnđangtạohiệuứngthúcđẩyđôthịhóanhanhlantoảdiệnrộng trên phạm vi vùng tỉnh và cả nước Nhiều đô thị mới, khu đô thị mới được hìnhthànhpháttriển;nhiều đôthịcũđượccảitạo,nângcấpvà pháttriểnhạtầngcơ sởv.v.

Bảng3.2.Mộtsốchỉtiêusửdụngđấttrong đấtđôthịtạiViệtNamgiaiđoạn2016-2019 Đơnvịtính:Nghìnha.

TT Loạiđất Diệntích(nghìnha) Biếnđộng(nghìnha)

Nguồn:TácgiảtổnghợptừBáocáo Niên giámthốngkênăm2016, 2017,2108và2019củaTổngCụcThốngkê.

Thiếtkếnghiêncứu

Trêncơsởkếtquảtổngquannghiêncứutiềnnhiệm(đượctrìnhbàytạiphầnnộidung của các chương trước), có thể thấy rằng, hiện có khá ít các nghiên cứu đề cập đếnđánh giá tác động của các yếu tố làm gia tăng giá trị đất đai tại Việt Nam.Trong phạmvi nghiên cứu này, luận án tập trung khai thác khía cạnh là các yếu tố do nhà nước thựchiệntácđộnglàmgiatănggiátrịđấttạiđôthịtạiViệtNam.Nghiêncứuđượcthựchiệnhướng đến 03 mục tiêu nghiên cứu chính đó là: 1) Xác định được các biểu hiện cụ thểcủa giá trị đất gia tăng tại đô thị; 2) Phân tích tác động của các yếu tố chính (do nhànướcthựchiện)làmgiatănggiátrịđấtđôthịtạiViệtNam;3)Đánhgiámộtsốcôngcụchính sách của nhà nước trong điều tiết phần giá trị đất gia tăng Cụ thể, mô hình dướiđâytrìnhbàyquytrìnhnghiêncứucủaluậnán.

Xác định các biểu hiện cụ thể của gia tăng giá trị đất đai

Nội hàm của gia tăng giá trị đất đai;

Căn cứ xác định giá trị đất gia tăng

Tiêu chí phản ánh sự gia tăng giá trị đất đô thị.

Mục tiêu nghiên cứuĐánh giá tác động củacác yếu tố làm gia tănggiátrịđấtđôthị

Phân tích sựtácđ ộ n g của yếu tốlàmgiatăn ggiátrịđất Đánh giá sựđiều tiết giátrị đất giatăng củamột số côngcụ chínhsáchđất đai

 Biểu hiện của cáccơ chế tác động củayếu tố làm gia tănggiá trị đất đô thị tạiViệtNam;

 Xác định khả năngtác động gia tănggiátrịđấtđôthịcủ acácyếutố;

 Đo lường gia tănggiá trị đất ở tại đôthị do đầu tư mởđườnggiaothôn g(a

Đánhgiáthựcthicáccô ng cụ chính sáchtrong điều tiết giá trịđấtgiatăng;

Xác định công cụchính sách quantrọng ưu tiên trongđiều tiết phần giá trịđấtgiatăng.

Hàm ý và khuyến nghịhoànthiệnchínhsách Hình3.4.Quytrìnhnghiêncứu

3.2.2 Phươngphápnghiêncứu Để đạt mục tiêu nghiên cứu, luận án sử dụng kết hợp các phương pháp nghiêncứu định tính và định lượng Trong đó, trọng tâm chính của luận án là sử dụng phươngpháp định tính nhằm tìm hiểu biểu hiện và thăm dò cơ chế tác động của yếu tố làm giatănggiátrịđấtđôthị. Trongnghiêncứunày, bêncạnhphươngphápnghiêncứutạibàn(desk research) 1 , phương pháp nghiên cứu định tính (phỏng vấn bán cấu trúc, thảo luậnnhóm,nghiêncứutìnhhuống)đượcsử dụngchủyếulàphùhợpvìmộtsốlýdo:

Thứ nhất, giá trị đất gia tăng do các yếu tố tác động sẽ phụ thuộc vào bối cảnhkhácnhau,cơchếtácđộngcủacácyếutốchưađượckiểmđịnhthốngnhất.Đểcóđượcsựđánhg iávềcơchếtácđộngcầndựatrênsựđánhgiá,ýkiếncủacácchuyêngia,nhàkhoa học và các chủ thể khác liên quan đến đất đai Theo đó, phương pháp nghiên cứuđịnhtínhsẽchophéptácgiảthuthậpcácnhậnxét,đánhgiátừcácchuyêngia,nhàhoạtđọngthực tiễncósự amhiểuvềcácnguyênlýkinhtếđất;

Thứ hai, đây là chủ đề được bàn luận nhiều song chưa có nghiên cứu một cáchhệthốngởViệtNam.Cácmôhình,thướcđochưađượcchuẩnhóachonghiêncứuđịnhlượng.Chí nhvìvậy,cáchtiếpcậnđịnhtínhlàphùhợp;

Thứ ba, để phân tích tác động của các yếu tố do nhà nước thực hiện (như là quyhoạch, đầu tư cơ sở hạ tầng, chuyển đổi mục đích sử dụng đất) ảnh hưởng đến gia tănggiá trị đất đô thị cần thiết sử dụng các phương pháp nghiên cứu định lượng Tuy nhiên,yêu cầu đặt ra là cần có các dữ liệu về giá đất được thu thập một cách hệ thống và đảmbảo tin cậy Điều này là rất thách thức đối với các nước đang đang phát triển; khi thịtrườngđấtđai– BĐSđangtrongquátrìnhhìnhthành,pháttriển;hệthốngcởsởdữliệuliên quan đến thị trường (đặc biệt là các dữ liệu về giá đất) chưa được tổ chức thu thậpđầy đủ, khoa học (Thakur & Choi, 2012) Theo đó, trong phạm vi của nghiên cứu này,Luận án thực hiện nghiên cứu tình huống nhằm tìm hiểu và phân tích thực nghiệm tácđộng của đầu tư CSHT (xây dựng mở đường giao thông đô thị) đến giá trị đất ở tại mộtdựántrênđịabànThànhphốHàNội dựatrêncơsởnguồndữliệuvềgiáđấtđaicóthểthuthậpđược(giátrịđấtđượcđịnhgiávàgiáđấtgia odịch) 2

1 Mụctiêucủanghiêncứutạibànnhằmtìmhiểuvềthựctrạngthayđổivềgiáđấtvàgiatănggiátrịđấttạimộtsốkhu vựcđôthịcủaViệtNam.Báocáophântíchđược trìnhbày vắntắttrongphụlục.

2 Theo thiết kế ban đầu, Luận án sẽ hành nghiên cứu đa tình huống (để đảm bảo ít nhất mỗi 1 yếu tố tác động là01 tình huống) Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện, các tình huống khác (tác động của quy hoạch và chuyển đổimụcđíchsửdụngđấttạiHàNội,HảiPhòng,QuảngNinhvàBắcNinh)gặprủirotrongkhitiếpcận,tácgiảkhôngthểtriểnkhai tiếpcác tìnhhuốngnghiêncứunày.

Mục tiêu của phỏng vấn sâu là giúp khám phá các biểu hiểu của giá trị đất giatăng, tìm hiểu cơ chế và cách thức tác động của các yếu tố do nhà nước thực hiện làmgiatănggiátrịđấtđaitrongbốicảnhViệtNam.Ngoàira,phỏngvấnsâucònhướngtớimụctiêuk haithácvàlàmrõcácvấnđềliênquanđếnchínhsáchđiềutiếtphầngiatănggiá trị đất đai Đối tượng được lựa phỏng vấn là các chuyên gia, giảng viên, nhà nghiêncứu, quản lý đất đai và các nhà hoạt động thực tiễn về phát triển đất đai, đầu tư BĐS.Cáccuộcphỏngvấnđượctiếnhànhtạinơilàmviệccủacácđốitượngđượcmờiphỏngvấn.Trọ ngtâmcủacácphỏngvấnxoayquanh quanniệmvàđánhgiá củahọvề:giátrịđấtgiatăng,biểuhiệncủasựgiatănggiátrịđấtđaivàcáccơchếtácđộnglàmgiatăngg iá trị đất đai khi nhà nước thực hiện các can thiệp như quy hoạch, đầu tư CSHT vàchính sách chuyển mục đích SDĐ; các chính sách điều tiết giá trị đất gia tăng v.v. (Nộidunglướiphỏngvấnsâuđượcthểhiệntạiphụlục).Sốlượngđốitượngthamgiaphỏngvấn thực tế là

09 người (Tác giả có thực hiện mời tham gia phỏng vấn được 16 ngườiđồng ý; khi thực triển khai thực hiện chỉ gặp được 12 người; trong quá trình phỏng vấncó 03 cuộc phỏng vấn liên tục gián đoạn, do đối tượng phỏng vấn xử lý các công việccánhânnênkhôngtiếptụcthựchiệnphỏngvấnvàđưavàophântích).Cáccuộcphỏngvấnsâudiễ nrakhoảng30–

45phút.Nộidungphỏngvấnsâuđượctácgiảghichépcẩnthận.Cụthể,bảngtổnghợpsốlượngvàthôn gtinsơbộvềcácđốitượngđượctiếnhànhphỏngvấn(đápviên)phíadưới.

STT Chỉtiêu ĐV1 ĐV2 ĐV3 ĐV4 ĐV5 ĐV6 ĐV7 ĐV8 ĐV9

1 Giớitính Nam Nam Nam Nam Nam Nam Nữ Nữ Nam

3 Trìnhđộ TS Ths TS TS Ths TS Ths TS CN

GV CBQL CBQL GV CBQL CBQL CB GV CBQL

Vinaco nex ĐH TC Marketi ng

Mụctiêucủathảoluậnnhómnhằmgiúpkhaithác,bổsungthêmcóbiểuhiệnvềsự gia tăng giá trị đất, khái quát hóa và thống nhất cách hiểu thuật ngữ giá trị đất giatăng, khi có các yếu tố can thiệp của nhà nước. Tuy vậy, trọng tâm chính của thảo luậnnhóm tập trung là nhằm gợi mở cho những chia sẻ của các chuyên gia và nhóm về thựctiễn điều tiết giá trị đất gia tăng tại Việt Nam Ngoài ra, thông qua thảo luận nhóm, cácchuyên gia được đề nghị chia sẻ quan điểm về các định hướng và kiến nghị để hoànthiệnchínhsáchđiềutiếtgiátrịđấtgiatăngvàhuyđộngnguồnlựctàichínhđấtđaichohoạtđộngph áttriển.

Cuộc thảo luận nhóm được thực hiện tại Phòng 703, Nhà A1 (Trường Đại họcKinhtếQuốcdân)–

VănphòngKhoaBấtđộngsảnvàKinhtếtàinguyên,với06chuyêngiathamthảoluậnnhóm(chitiếtbảng tổnghợpthôngtinphíadưới),trongkhoảngthờigianlà2giờ30phút(từ9h00đến11h30ngày17/6/2 019).Chủđềthảoluậnnhómxoayquanh02phầnchínhđólà:

(1)Cácchuyêngiachiasẻquanđiểmcủanhânvềgiátrịđấtgiatăng(Xuấthiệnkhinào?Biểuhiệnrasao? Khinàocầnthựchiệnđiềutiết?Cáccôngcụ gì được sử dụng để điều tiết?); (2) Các chuyên gia chia sẻ quan điểm về chính sáchđiềutiếtgiáđấtgiatăngtạiViệtNam.Cácchuyêngiađượchỏivềcảmnhậnvàđánhgiácủa họ về giá hiện trạng thực hiện các chính sách điều tiết giá trị đất gia tăng trong thờigian qua; quan điểm của họ về một số chính sách điều tiết; quan điểm của họ về nhữngđịnhhướngnhằmhoànthiệnchínhsáchđiềutiếtgiátrịđấtgiatăng(hướngdẫnthảoluậnnhómxemtạiph ụlục).

Tác giả phối hợp với 01 đồng nghiệp (giảng viên trong Khoa Bất động sản vàKinhtếtàinguyên,cóchuyênmônvềQuảntrịKinhdoanhbấtđộngsản)vừatiếnhànhghichépv ừatiếnhànhquansáthànhvivàsựthamgiacủacácđápviêntrongquátrìnhthảoluận.

STT Chỉtiêu ĐV1 ĐV2 ĐV3 ĐV4 ĐV5 ĐV6

1 Giớitính Nữ Nam Nam Nam Nữ Nam

3 Trìnhđộ PGS/TS PGS/TS GS/TS PGS/TS Ths TS

Sau khi tiến hành các cuộc phỏng vấn sâu và thảo luận nhóm chuyên gia, tác giảtiếptụctiếnhànhđiềutrakhảosát.Mụctiêucủađiềutrakhảosátnhằmthămdòýkiến,thu thập và củng cố thêm các câu trả lời mở - đã phát hiện ở phần nghiên cứu trước đó(phỏng vấn sâu và thảo luận nhóm), nhằm có dữ liệu diện rộng để rút ra các kết luậnđángtincậy.

Nội dung các câu hỏi trong bảng hỏi được xây dựng dựa trên kết quả tổng quannghiên cứu, các phát hiện từ các cuộc phỏng vấn sâu và thảo luận nhóm ở những bướctrước Các câu hỏi trong bảng khảo sát được thiết kế kết hợp gồm cả 02 nhóm là: câuhỏiđóngvàcâuhỏimở.Trongđó,phầnlớncáccâuhỏiđóngsửdụngthangđiểmLikertvới 05 mức độ nhằm thể hiện quan điểm/ đánh giá của các đối tượng trả lời bảng hỏi(đáp viên) về nội dung các phát biểu (câu hỏi) liên quan đến giá trị đất gia tăng và cácchínhsáchđiềutiếtgiá trịđấtgiatăng.Trong đó,ýnghĩatươngứngvớimỗimứcđiểmlà: 1- Rất không đồng ý; 2- Không đồng ý; 3-Trung lập; 4-Đồng ý; 5- Rất đồng ý. (Chitiếtbảnghỏixemphụlục).

(2) Thuthậpdữliệu: Đối tượng được khảo sát là các chuyên gia, giảng viên, nhà nghiên cứu và quảnlývềđấtđai,cánbộđịnhgiáđất&BĐS.Thờigiankhảosátđượcthựchiệntừtháng7/2019 đến tháng 10/2019 Tác giả sử dụng phương pháp chọn mẫu thuận tiện và thựchiệnkếthợpcả02hình thứckhảođólà:khảo sáttrựctiếpvàkhảosátquaemail.

Cụthể,nhằmtăngđộtincậycủamẫuđiềutrakhảosát,tácgiảtiếnhànhtrựctiếpkhảo sát với một số chuyên gia, giảng viên nhà nghiên cứu, định giá viên đất đai/BĐStại khu vực Hà Nội Đối với hình thức khảo sát qua email, tác giả gọi điện cho các đápviên xin phép gửi phiếu khảo sát Khi các đáp viên đồng ý tham gia khảo sát, tác giả sẽtiếp tục trao đổi, gửi phiếu và hẹn thời gian lấy phiếu khảo sát Thời gian để các đápviên nghiên cứu và hoàn thiện phiếu khảo sát là 2 tuần Sau 1 tuần, tác giả gửi email vàđiện thoại nhắc lịch với các đáp viên Tổng hợp cuối cùng, tác giả thu được 125 phiếukhảosát(35phiếu trảlờitrựctiếpvà90phiếu trảlờiqua email)sửdụngđểphântích.

Sốl ượng Tỷlệ(%) Sốl ượng Tỷlệ(%)

Kinhnghiệ mtrong lĩnhvựcđất đai/BĐS

Nguồn:Kếtquảtổnghợpcủatácgiả. 3.2.3.3 NghiêncứutìnhhuốngđầutưCSHTgiaothôngđếngiatănggiátrịđấtđôthị a Mụctiêunghiên cứutìnhhuống:

Mục tiêu của nghiên cứu tình huống nhằm trả lời câu hỏi: Khi nào việc đầu tưmở đường giao thông tác động đến gia tăng giá trị đất ở đô thị (giai đoạn trước khi đầutư, trong quá trình đầu tư hay giai đoạn đã hoàn thiện đi vào khai thác vận hành)? Mứcgiátrịđấtgiatăng(nếucó)làbaonhiêu?

Trong đó, trọng tâm chính của nghiên cứu tình huống nhằm phân tích sâu vàlượnghóađượctácđộngcủađầutưmớidựánCSHTđườnggiaothôngđếnsựthayđổigiá trị đất gia tăng tại đô thị tại địa bàn nghiên cứu (Hà Nội) Thêm vào đó, thông quanghiêncứutìnhhuống,Luậnánsẽphântíchvàđềxuấtcácgiảiphápcóliênquantrongquátrìnhth ựchiệnđánhgiátácđộngcủacácyếutốlàmgiatănggiá trịđấtđai. b Lựachọntìnhhuống:

Tiêuchílựachọntìnhhuốngđólà:(i)DựánđầutưCSHTgiaothôngcóquymôđủ lớn và vai trò quan trọng đối với địa bàn đô thị; (ii) Dự án đã hoàn thành đầu tư, tácđộngđếnsựthayđổi giáđấtđôthị; (iii)Cóthểtiếpcậnđượctrongthuthậpdữliệu.

Phântíchdữliệu

Sau khi hoàn thành các cuộc phỏng vấn sâu và thảo luận nhóm, kết hợp tài liệughi chép của tác giả và người cùng quan sát, tác giả thực hiện việc nhập liệu vào máytính.Cácdữliệughichépđượcđượcchuyểnsangdạngvănbảndạng(saukhigỡbăng).Trongcácf iledữliệughichép,tácgiảghichúthànhtừngdòngnộidungcủangườihỏivàngườitrảlời.

Saugiaiđoạngỡbăng,cácdữliệuđượctổnghợpthànhcáchộithoại,nộidungsẽđượcphânloạit heocácchủđềchínhnhư:Giátrịđấtgiatăng;Cơchếtácđộng;Yếutốtácđộng;Biểuhiệusựgiatăng giátrị;Côngcụchínhsáchtrongđiềutiếtgiátrịđấtgiatăngv.v. Đểphânnhómcácnộidungcácđoạnhộithoạicóýnghĩagiốngnhau,từđóxâydựng thành các nhóm và tiến hành mã hóa (coding) Thêm vào đó, tác giả kết hợp sửdụng nguyên lý và phương phương pháp thống kê học để phân tích như: xác định cáctầnsố,tầnsuất,yếuvịcáctừ/cụmtừphảnánh/liênquanđếngiátrịđấtgiatăngvàyếutốảnhhưởn glàmgiatănggiátrịđất.

Trên cơ sở nội dung các hội thoại được phân nhóm, tác giả viết nhận định vàphântích,tổnghợpcácnhậnđịnhchungcủanghiêncứu.

Cácphiếutrảlờikhảosátđượcmãhóavànhậpvàomáytính,đượcxửlýdữliệuthông qua phần mềm Excel và SPSS Sau đó, tác giả tiến hành phân tích thống kê môtả,phântíchsosánhdựatrên các nguyênlýcủakỹthuậtphântíchđịnhlượng.

Phương pháp nghiên cứu triển khai được phân tích theo kỹ thuật phân tích địnhlượng Cụ thể, nghiên cứu thực hiện phân tích mô hình hồi quy thông qua áp dụng kỹthuật phân tích trước – sau (before – after analysis) kết hợp phương pháp hồi quyhedonic Đây là phương pháp có ưu điểm vừa có thể xem xét ảnh hưởng của đầu tưCSHT lên giá đất và phân tích một số yếu tố khác (ví dụ: các yếu tố thuộc về đặc điểmthửađấthoặc đặc điểm khuvực v.v.)(Mulley&Tsai,2016).

Cụ thể, nghiên cứu chia 03 giai đoạn thời gian phân tích sự biến động giá trị giatăng đất đai nằm trong khu vực đường giao thông đi qua [Giai đoạn dự án triển khai –xây dựng (2009-2010); Giai đoạn dự án hoàn thành (2011); Giai đoạn dự án vận hành(2011– 2018)].Trongđó,nghiêncứutiếnhànhcáckỹthuật phântíchnhưsau:

- Thực hiện đo lường, đánh giá phân tích sự khác biệt trong thay đổi giá trị đấtđaithôngquaphânchiacácđốitượngquansátthành02nhómphântích,tươngứngvới02 khu vực: (1) Khu vực nằm trong 1 km (Đây được gọi là nhóm chịu tác động trựctiếp);và(2)Khuvực nằmngoài1km(Đâyđược coinhưlà nhómsosánh).

Trong đó, Yilà giá đất được xác định bởi tất cả yếu tố thuộc tính có liên quanđến thửa đất có thể quan quan sát được (Xi)và Dilà biến giả xác định thửa đất nằm ởkhuvực chịutácđộnghaykhuvực kiểmsoát.

Nghiên cứu này tập trung đánh giá tác động của đầu tư CSHT giao thông tại cácgiaiđoạnkhácnhauđếngiáđấtcònxemxéttácđộngcác yếutốkhácthuộcvềthửađấtđếnsựthayđổigiáđất.

Theođó,trongcôngthức(2),Yilàgiáđấtđượcxácđịnhcụthểlầnlượtbởinhómcác yếu tố liên quan đến thửa đất (REi), vị trí (LCi), khả năng tiếp cận (ACi), đặc điểmkhuvực(NEi).Ngoàira,Clàbiếngiảnhậngiátrịlà0(nếuthửađấtnằmtrongkhuvựckiểmsoá t)và1 (nếuthửa đấtnằmtrong khuvực chịu tác đ ộ n g ) ; b i ế n giả t h ờ i g ia n

(yearit)thểhiệnthayđổigiáđấtdotácđộngthờigianvàtlàgiaiđoạnthờigianthửađấtđượclựachọnđư avàophântích.Trongmôhình(2),biếnsốphảnánhtácđộngcủađầutưCSHTlênsựthayđổigiáđấtg iữa 02 khuvực là biếnCvàbiếnthờigian𝖯 𝑗

(ii) Nguồn dữ liệu 2: Tác giả áp dụng các kỹ thuật phân tích định lượng sử dụngtrong SPSS như là: Phân tích thống kê mô tả; Phân tích EFA; hồi quy đa biến v.v chobộ dữ liệu thu thập để kiểm định các giả thuyết có liên quan về sự tác động của đầu tưmở Tuyến đường Tố Hữu – Yên Lộ đến sự thay đổi giá đất trong khu vực thông quanhữngbiếnnghiêncứuđược đềxuất(chitiếtxemphụlục).

Hệ thống cơ sở dữliệu (tài liệu, số liệuvềgiá đất)

- Rà sát, đánh giáchínhsáchliênqua n- Thuthậpsốliệuvềgiáđất, phântíchvàsosánh biến động(tươngđốivàtuyệtđối)tại cácthờiđiểm khácnhau.

- Số liệu thứ cấp, văn bảnquyđịnhchínhsáchliênq uanđếnchủđềnghiêncứu

Phỏng vấn sâu(Chuyêngia) 09cuộc

- Khámp h á c á c b i ể u h i ệ u củagia tăng giá trị đất đai;

- Tìmhiểucơchếtácđộnglà mgia tăng giá trịđất; luậnnhóm(CThảo huyêngia)

- Bổ sung và khái quát hóathuậtngữgiatănggiátrịđấtđ ai;- Đánh giá & định hướnghoàn thiện chính sách điềutiết phần gia tăng giá trị đấtđai; Điều tra khảosát (dữ liệudiện rộng)

125chuyêngia,nhàho ạt động định giáđất&

Phân tích thống kê môtả,tiếnhànhsosánhd ựa trên các nguyên lýcủa kỹ thuật phân tíchđịnh lượng (thông quagiá trị trung bình, trungvị,điểm đánh giá)

- Thăm dò thêm ý kiến, thuthậpvàcủngcốcácpháthiện về gia tăng giá trị đấtvà các chính sách điều tiếtcóliên quan;

(1) Giá đất giao dịchvàgiáđấtđượcđịnh giá: Sử dụng kỹ thuậtphântíchHedonic.

(2) KhảosátngườiSD Đ: Thống kê mô tả;EFA;Hồiquyđabiến.

- Phân tích, đánh giá và đolườngtácđộngđầutưCSH

T giao thông làm giatănggiátrị đất ở.

“… chúngtacầntiếpcậngiátrịđấtđaitheoquanđiểmthịtrườnghiệnđại.Hiệnnay,giátrịđấtđaiđượcxá cđịnhdựatrênluồngthunhậpmàđấtđaimanglạichochủsởhữu và chủ sử dụng đất – đây là quan niệm phổ biến mà thị trường ủng hộ và đượcnhiềungườichấpnhận.Nếutheoquanđiểmcổđiểnthìkhómàxácđịnhđượcchiphícấu thành tạo ra đất Vì bản chất, đất đai là sản phẩm tự nhiên có trước con người”(Đápviên1)

“… Giá trị đất bao gồm giá trị nội tại và giá trị bên ngoài, phản ánh những lợi thế,tiềm năng phát triển của đất đai Những yếu tố cấu cấu thành này là cơ sở căn cứtrongđịnhgiáđất…”(Đápviên5).

CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ TÁC

Biểuhiệngiatănggiátrịđấtđôthị

Kếtquảphântíchphỏngvấnsâuvàthảoluậnnhómchuyêngiatrongnghiêncứunày,chothấy quanniệmđánhgiávềgiátrịđấtđaivàgiatănggiátrịđấtđaitạiđôthịlàcósựkhácbiệt,phụthuộcvàođá nhgiácủacácbêncóliênquanđếnquảnlývàsửdụngđất Trong đó, việc xác định và đánh giá biểu hiện giá trị đất gia tăng cần căn dựa trêngiá trị đất đai trên cơ sở biểu hiện là giá đất trên thị trường Cụ thể, trong bối cảnh thịtrường, giá trị đất đai được xác định là khả năng mang lại thu nhập của đất đai tạo rangười sử dụng đất Giá trị đất đai sẽ phản ánh được lợi thế và tiềm năng phát triển củađất Giá trị đất được đánh giá từ giá trị nội tại bên trong của bản thân thửa đất và giá trịbênngoàicủađấtđai.Ngoàira,đãcónhữngnhìnnhậnvềgiátrịđất đaivàgiatănggiátrị đất đai dựa trên các biểu hiện của giá trị kinh tế và phi kinh tế Tuy nhiên, sự đánhgiá về giá trị đất đai và giá trị đất gia tăng lại được xem xét nhiều hơn dưới góc độ giátrịkinhtếcủa đấtđai. Để xác định giá trị đất gia tăng cần phải xác định giá trị đất đai trên cơ sở biểuhiệncủagiácảđấtđaitrongcácgiaodịchcụthể(haygiácábiệt).Tuynhiên,trongmỗigiaodịchđ ấtđaitrênthịtrường,giáđất(giácảđất)đượcxácđịnhphụthuộcnhiềuvàosự đánh giá chủ quan của từng cá nhân hay chủ thể tham gia vào các giao dịch Chínhvì vậy, giá đất trên thị trường là căn cứ hay cơ sở xác định giá trị đất đai ở những thờiđiểmcụthể.Theođó,khixácđịnhgiátrịđấtgiatăngởcácthờiđiểmkhácnhau,chúngtacầnloại bỏcũngyếutốcábiệtnhưlà yếutốlạmphát,tâmlýcánhânv.v.

“… Giá trị đất đai gia tăng có thể được biểu hiện thông qua sự thay đổi tăng lên vềhình thái tiền tệ trong các giao dịch đất đai Khi đề cập giá trị đất gia tăng, bao giờchúngtacầncómốcsosánh,thamchiếuvàtìmnhiềuyếutốlàmthayđổigiáđất…”(Đápviên

“…Giátrịkinhtếcủa đấtgiatănglàdocácyếutốthuộcvềbảnthânđất,thịtrường,mức độ đầu tư vào đất, sự gia tăng phát triển của nền kinh tế thay đổi tăng thêm”(Đápviên4);

“…Khi đề cập đến giá đất gia tăng cần phải xác đinh và loại bỏ những yêu tố liênquan đến đầu cơ, lạm phát trên cơ sởt h a m c h i ế u t ừ g i á đ ấ t t r ê n t h ị t r ư ờ n g … ” (Đápviên6);

“… Đã đề cập giá trị gia tăng thì phải có giá gốc để so sánh Tuy nhiên, … cần cânnhắc việc gia tăng nhé …có thể trong nhiều trường hợp giá lại thay đổi giảm chứchưachắc đãtăngđâu” (Đáp viên 7).

Giátrịđấtlàkháchquan,cơsởthamchiếulàtrụcmàcácyếutốkháckhôngtácđộngthayđổinhưg iácả.Đâylàyếutốngẫu nhiên”(Đápviên6)

“Đây là mức giá đất phổ biến hay xuất hiện trong một vùng/ khu vực thị trường cụthể…”(Đápviên3).

Các ý kiến đánh giá phần lớn mới chỉ tập trung vào các biểu hiện giá trị đất đaivề kinh tế và phần gia tăng về kinh tế của đất đai Trong khi đó, đánh giá về biểu hiệnliênquanđếngiátrịđấtđaikháctiếpcậndướigócđộphikinhtếnhưlàgiátrịvàsựgiatănggiátrịvề môitrường,cảnhquanhayxãhộiítđượcquantâm.Cụthể,cácgiátrịphikinh tế này dường như đã được nhóm các nhà hoạt động thực tiễn phát triển đất đai vàđầutư bấtđộngsảnquantâm đánhgiá.

“…Đúnglàxemởcáckhíacạnhkhác,đấtđaicóliênquanđếnmọimặtcủađờisốngcủa con người Do đó, đất đai gắn với các mục đất sử dụng đất khác nhau còn mangcácgiátrịnhưlàgiátrịxãhội,tâmlýhaycảnhquan,lịchsử…”;“…Giátrịphikinhtế của đất được đánh giá phụ thuộc và từng quan điểm, đánh giá cá nhân người sửdụngđấtvàgắnvớicác mụcđíchphikinh doanh…”(Đápviên1);

“…Giá trị nhà đất được cấu tạo bởi 02 thành phần giá kinh tế và phi kinh tế. Trongđó, biểu hiện ra chính là giá trị vị thế và giá trị chất lượng”; và “… các yếu tố phikinh tế - giá trị về mặt xã hội sẽ có sự thay đổi nhanh hơn so với giá trị kinh tế củanhàđất”(Đápviên3-Nhàđầutư pháttriểnBĐS);

“…Trong thị trường Việt Nam, dân mình thường chỉ đánh giá giá trị về mặt kinh tếcủa đất đai và BĐS Anh quan sát hoạt động trên thị trường Việt Nam, cái gu tiêudùng và đầu tư BĐS đất đai chỉ quan tâm đến lợi nhuận thôi Cứ ở đâu có thông tin,cho rằng có tiềm năng tăng giá là họ nhẩy vào mua thôi Họ có quan tâm gì đến cácgiátrịkhácngoàimứclời[giátrịkinhtế]họthuđượckhimuađấtđâu”(Đápviên5

“… Đó là do mình tách riêng thành các giá trị khác nhau thôi Thực ra, bản chất nókhônghềmâuthuẫnvớikháiniệmgốcvềgiátrịđấtđai.Tronggiátrịcủađấtvàcácyếutốcấuthà nhgiátrịđất,đấtđaikotáchdờiyếutốvịtrílợithế,vùngkhuvực…theođó, khi đo lường giá trị không phải tách dời các yếu tố mà hướng đến mục tiêu kinhtế”(Đápviên8 –Giảngviên,nhànghiêncứu);

“…Quanđiểmcủachúngtôi[DoanhnghiệpđầutưpháttriểnBĐSnhàởđôthị],giátrị BĐS bao gồm tiện ích tương ứng mà nhà đầu tư, cư dân lựa chọn sản phẩm khiđếnvớiDoanhnghiệpchúngtôi.…”;“… đểcóđượcvàkhẳngđịnhđượcgiátrịcủasản phẩm BĐS nhà ở chúng tôi cần nhiều thứ hơn” … như là “tiện ích, hạ tầng khuđôthị,chấtlượngxâydựng…”(Đápviên9-Nhàđầutưpháttriển BĐS).

Bản thân hàng hóa đất đai có giá trị tự gia tăng theo thời gian do bởi thuộc tínhtự nhiên của đất đai (hữu hạn) Theo đó, khi xem xét về giá trị đất gia tăng cần có xácđịnh theo nguồn gây tác động làm gia tăng giá trị của đất đai, từ đó, chúng ta mới nhậndiệnđượccácbiểuhiệnsựgiatănggiátrịđấtđai.Cácbiểuhiệngiatăngđượcxácđịnhlà giá trị đất gia tăng tự nhiên và giá trị đất gia tăng bất thường Trong đó, sự gia tănggiá trị đất được được biểu hiện thông qua tiêu chí chung nhất khi đo lường dưới giá trịkinhtếcủađấtđólà:“Sựthayđổitìnhtrạngkhảnăngsinhlợitừđấtthấpchuyểnsangtìnhtrạngk hảnăngsinhlờitừđấtcaohơn”.

“… Giá trị đất đai khi được xác định thường gắn với mục đích trao đổi, kinh doanhvà thương mại Cho nên, giá trị đất gia tăng cho thấy khả năng trao đổi và giá trịthươngmạithửađất”(Đápviên1);

“… Trên thế giới chưa đưa ra được định nghĩa cụ thể về giá trị đất gia tăng;…

“Ngườitachỉnóichungchungvàhọđưaranhữngđịnhnghĩacụthểtheotừngtrườnghợp,vídụnhư làgiatăngdođầutưcơsởhạtầng.”;“… cầntậptrungxemxétvềgiatănggiátrịđộtbiến[haycòngọilàgiatăngbấtthường]củađấtđai”;“

…đóchínhlà sự chuyển đổitình trạng khả năng sinh lờicủa đất đai vớikhả năng sản sinh mật độ kinh tế thấp sang tình trạngsản sinh mật độ kinh tế cao” (Đáp viên 11 – Dẫn từbáocáothảoluậnnhóm).

Trên sở thống kê và phân tích từ vựng xuất hiện khi đề cập đến quan niệm vàbiểu hiện về giá trị đất gia tăng từ phỏng vấn sâu và thảo luận nhóm thấy rằng, có cácnhóm từ khóa chiếm tỷ lệ phổ biến trong các câu trả lời diễn giải về gia tăng giá trị đấtđó là: “Sự thay đổi tăng thêm”; “Mức giá đất trên thị trường”; “Thời điểm đánh giá”;“Khả sinh lợi”; “Mức độ tập trung”; “Sức sản xuất kinh tế của đất” Tác giả thực hiệnkhái niệm hóa và đưa ra một số phát biểu liên quan đến gia tăng giá trị đất đai. Sau đó,qua quá trình khảo sát chuyên gia để khẳng định các phát biếu về biểu hiện giá trị đấtgiatăng(bảngdưới).Theođó,quanniệmvềbiểuhiệngiatănggiátrịđấtlàsựthayđổităngthêmv ềgiátrịđấtđaidotácđộngđầutư,canthiệpchínhsáchcủanhànước;hoặcđầu tư của chủ SDĐ nhận được sự đánh giá cao nhất (Giá trị điểm trung bình là

4,18).Tiếptheo,cácquanniệmliênquanđếnbiểuhiện“Khảnăngsinhlời;“Mứcđộtậptrungvà khả năng sản xuất kinh tế của đất” (Giá trị điểm trung bình là 4,02) Cuối cùng lànhững đánh giá có liên quan đến biểu hiện về

“Giá đất trên thị trường tại các thời điểmkhácnhau”,“saukhiloạibỏtácđộngcủa lạmphát”.

Giátrịđấtgia tăng là sựthay đổi tănglên của mứcgiá đất trênthịtrường

Giá trị đất giatăng là sự thayđổităngthê mvềgiátrịđấtđai do tác động đầutư, can thiệpchính sách củanhà nước; hoặcđầu tư của chủSDĐ

Giátrịđấtgiat ănglàsựthay đổi tăngthêm của giáđấtởc á c th ời điểmkhác nhausau khi loạibỏ tác độngcủayếu tố lạmphát

Giá trị đấtgia tăngphản ánhtình trạngkhả sinh lợicủa đất thấpchuyểnsa ngtình trạngkhả sinh lợicủađất cao hơn

Nhìn từ góc độkinh tế đất, giátrị đất gia tăngtại một khu vựcphản ánh mứcđộ tập trung vàkhả năng sảnxuấtkinhtếc ủađất đai từ trạngtháithấp sang trạngtháicao.

Như vậy, kết quả phân tích cho thấy, các biểu hiện gia tăng giá trị đất đai đượckháiquátthôngquacáctiêuchíchủyếu,đólà:i)Thayđổitănglêncủamứcgiáđấtsaukhiloạibỏ yếutốlạmphát;ii)Giátrịđấtđaithayđổigắnliềnvớinguồngâyratácđộng(như là quá trình đầu tư của chủ sử dụng đất và can thiệp của nhà nước); iii) Tăng khảnăngsảnxuấtkinhtếvàsứcsinhlợicủa đất.

Thựctrạngtácđộngcủacácyếutốlàmgiatănggiátrịđấtđôthị

Từ kết quả nghiên cứu định tính, kết hợp với điều tra khảo sát chuyên gia (diệnrộng)vàkếtquảnghiêncứutạibàn,Luậnántrìnhbàynhữngđánhgiávềthựctrạngcácyếu tố, trong đó tập trung khai thác nhóm yếu tố do nhà nước can thiệp, tác động làmgiatănggiátrịđấtđôthịtạiViệtNam.

Kếtquảphântíchchothấy,cácyếutốtácđộnggiatănggiátrịđấtđôthịtạiViệtNamđượcgộp vào03nhómchínhlà:nhómyếutốdongườisửdụngđất;nhómcácyếutố do nhà nước can thiệp; nhóm yếu tố khác (đất đai tự gia tăng, tác động của điều kiệnthị trường, nền kinh tế, đô thị hóa v.v.) Trong đó, phân tích tần suất của các yếu tố tácđộnglàmgiatănggiátrịđấtđainhómcácyếudonhànướccanthiệpxuấthiện(được nhắc đến - sử dụng phân tích và diễn giải ý kiến) nhiều nhất (chiếm đến 53,41 %), tiếptheo là nhóm các yếu tố khác (chiếm 35,48%), cuối cùng là nhóm yếu tố do người sửdụngđất(chiếm11,11%)(Chitiếtkếtquảtần suấtxemphụ lục).

Cụthể,nhữngtácđộnggiatănggiátrịđấtđôthịdochủsửdụngđấttạorathườngđược đánh giá đề cao với vai trò của các doanh nghiệp đầu tư sử dụng đất, phát triểnBĐS Đối với các chủ sử dụng đất cá nhân, sự đóng góp làm gia tăng giá trị đất là chưađượcđánhgiávànhìnnhậnrõnét:

“…Bìnhthườngkhicóquyhoạch,khôngcósựthamgiacủanhàđầutưvàothìlàmgìcóphát triển,toànlà đảovàđấtnôngnghiệphoangvuấy chứ…”(Đápviên5)

“….Các doanh nghiệp họ nghiên cứu, tạo lập quy hoạch các khu đất sau đó đầu tưtạolậplàmchođấtthayđổivềmặtgiátrị,tốnkémnhiềutiềncủavàthờigianlắm;Không phải dễ dàng từ đất nông nghiệp qua hoạt động phát triển dự án, giá trị đấttănglêngấpnhiềulầncả…”;“… đườngnộibộkhuđôthị,dochủđầutưxâydựngđầu tư họ làm theo quy hoạch, ý đồ thiết kế của dự án; đương nhiên tạo lập giá trịriêngchodựáncủahọ…”.“…vídụnhưkhuđôthịEcoparkđó,chủđầutưtạolậptoàn bộ hạ tầng trong khu vực khi đô thị đã làm cho giá đất trong khu vực tăng lênnhiềulần,đồngthờiđấtđaixungquanhkhuvựckhuđôthịcũngđượchưởnglợirấtnhiềutừhạt ầngcủakhuđôthị,giáđấttănglênnhiềuđấy…”(Đápviên4);

“… cá nhân có đóng góp nhưng chỉ với tư cách là họ đóng góp trong diện tích đất,chi phí mua vào nhà ở mới Góc độ doanh nghiệp, họ cũng đóng góp gia tăng giátrị,doanhnghiệpđónggóptoànbộchiphíđầutưxâydựng;…

“…ngườisửdụngđấtcánhânchỉsửdụnggiớihạntrongphầnđấthọđangsửdụngthôi, có chăng họ đầu tư sửa chữa các công trình trên đất hoặc gia cố nền đất trênđó…”;“ còncácnhàđầutưpháttriểnBĐSmớiđóngvaitròdẫndắtvàlàmtănggiá trị đất ”; “

… cứ nhìn các khu đô thị mới được mọc ra và đầu tư phát triển thìrõcòngì…”(Đápviên8);

“… Doanh nghiệp BĐS tạo ra giá trị gia tăng gắn liền với giá bất động sản và nềnđấtởkhuvựcmàkhuchungcưtọalạc…”;“… giátrịBĐSdoTậpđoànđầutưđượctạolập,giatăngđượcphảnánhthôngquaquyhoạchcủakhuđ ôthị,đầutưhạtầngphụcvụtiệníchvàchấtlượngxâydựngcủatừngtòanhàvàcôngtrìnhđangtọal ạctạikhuvực…”(Đápviên9).

“….Nhà nước có thể cho chuyển mục đích sử dụng đất và đầu tư hạ tầng làm thayđổi giá trị đất đai Chuyển mục đích sử dụng đất có tác động rất lớn; đây coi nhưthị trường đất cấp 1, là điều kiện cơ bản đầu tiên làm cho phát sinh và tăng giá trịđấtđai…”(Đápviên4);

Trong nhóm yếu tố khác, các yếu tố có liên quan đến “tình hình phát triển kinhtế,thịtrườngBĐS,khanhiếmdonhucầusửdụngđất”đượckhẳngđịnhcóvaitròtácđộngđếns ự giatănggiátrịđấtđai:

“….Giátrịđấttănglênlàphụthuộcvàocácyêutốthuộcvềbảnthânđất,thịtrườngđặcbiệtkhidiễnbiế nthịtrườngnóng;“…sựgiatăngpháttriểncủanềnkinhtế…”(Đápviên4);

“… Khi nền kinh tế phát triển nhu cầu sử dụng đất và BĐS càng gia tăng, điều nàylàm cho giá trị đất biến động tăng…; “tôi nhiều lần phân tích mối quan hệ giữa thịtrường BĐS và tình kinh tế vĩ mô …; sự tăng trưởng nền kinh tế là điều kiện pháttriểnthịtrườngBĐS,gópphầntănggiá trịđấtvàtàisản trênđất.”(Đápviên1).

“… đúng là do thị trường… có những thông tin tích cực trên thị trường thì làm chomọingườikỳvọngvàosựpháttriểnthịtrườngcủakhuvựcđó,nhàđầutưquantâmđầutưhơnv àlàmchođấttănggiá …”(Đápviên5);

“… giá trị đất gia tăng nên chia tách thành nhiều nhân tố cụ thể khác nhau. Bêncạnh các yếu tố thị trường, do cung cầu, các lực lượng khác liên quan làm thay đổigiáđất…”(Đápviên2).

“… con người và nhu cầu sử dụng nhà đất thì luôn tăng, vô tận ấy, nhưng đất đaicóđẻthêmđâu…”(Đápviên9).

“… các ngành lĩnh vực sử dụng đất sẽ ảnh hưởng đến giá trị đất khác nhau; ví dụ,đất làm nhà hàng, kinh doanh du lịch khách sạn sẽ khác; đất làm nhà ở cũng sẽkhác,h a y l à m b i ệ t t h ự … c ũ n g r ấ t k h á c ; “ … t í n h đ ế n y ế u t ố n g à n h / l ĩ n h v ự c s ử dụng đất khi nền kinh tế phát triển thì giá đất các loại này cũng tăng rất khácnhau ”(Đápviên8).

Các yếu tố thuộc nhóm do nhà nhà nước can thiệp được đánh giá tác động làmgiatănggiátrịđấtđôthịnhiềunhất.Trongđó,sựtácđộngcủatừngyếutốcụthểtrongnhóm là có sự khác biệt (chi tiết tác động của từng yếu tố sẽ được phân tích tại mụcdưới) Cụ thể, chính sách chuyển đổi mục đích sử dụng đất và đầu tư CSHT làm giatănggiátrịđấtđôthịcóvaitròlàm thayđổiđángkểđếngiátrịđấttạiđôthị.

“….Thực ra, theo như tôi quan sát, giá đất tăng lên … phần lớn do quy hoạch vàđầu tư cơ sở hạ tầng Thường thì các quyết định này hay đi cùng nhau trong quyếtđịnh đầu tư của nhà nước …”; “…các dự án đầu phát triển sử dụng đất cũng làmthayđổirấtlớnđếngiáđất…”(Đápviên3).;

“….gần như không tách dời các yếu tố này; … yếu tố chính sách để thực hiện quyhoạch, cơ chế đầu tư con đường [đầu tư CSHT] chứ đâu mình có thể nói mỗi chínhsách vận hành riêng; phải có quy hoạch và phải có cơ chế cụ thể vận hành chínhsách[chínhsáchchuyểnđổimụcđíchsửdụngđất]…Chínhvìvậy,quyhoạchđóngvai trò quan trọng định hướng cho các công cụ khác và có vai trò quyết định đếnthayđổigiátrịđấtđai…”(Đápviên7).

“… Đ ấ t có02côngnănglàcôngnăngtựnhiênhàmýlàđấtnàycó thể sửdụngvàocáigì;côngnăngp háplý– đâylàđặcquyềncủanhànướcquyđịnhvềmụcđíchsửdụngđất;đấtđaiđượclàmgì.Đấtnàychỉđ ượcsửdụngvàomụcđíchmànhànướcquy định; toàn bộ giá trị đất đai có gắn liền vào các công năng của đất đai Trongđó,côngnăng pháplýcóvaitròquyếtđịnh.(Đápviên15).

Tuy nhiên, việc đánh giá, sự gia tăng giá trị đất đô thị do nhà nước can thiệpthường gắn liền với quá trình “chuỗi” các biện pháp can thiệp, thông qua việc thựchiệnsửdụngcáccôngcụđólà:“QuyhoạchpháttriểnđấtQuyếtđịnhvềchínhsáchchuyển mục đích SDĐĐầu tư phát triển CSHT” Do vậy, đánh giá so sánh táchbiệt giá trị đất gia tăng là không khả dĩ Theo đó, có ý kiến đánh giá vai trò tác độnggia tăng giá trị đất do công cụ quy hoạch cần được nhấn mạnh Do bởi, quy hoạch làcông cụ can thiệp đầu tiên, tác động trực tiếp đến các hoạt động phát triển và sử dụngđấtsaunày.

Như vậy, kết quả nghiên cứu so sánh đánh giá tác động (sơ bộ) của các yếu tốtrong nhóm yếu tố do nhà nước can thiệp cho kết quả khác biệt và khó phân tách/ sosánh giữa các yếu tố trong cùng nhóm Tác giả sử dụng kết quả khảo sát chuyên gia(diện rộng) để bổ sung đánh giá mức độ gia tăng giá trị đất đai do các nhóm yếu tố vàtừng yếu tố tác động của mỗi nhóm Cụ thể, kết quả chấm điểm xếp hạng nhóm yếu tốdo nhà nước can thiệp cho thấy, yếu tố “Đầu tư cở sở hạ tầng” tác động lớn nhất trongcácyếutốtácđộng(vớimứcđiểmtrungbìnhlàMean=3,61)vàtácđộngmạnhhơnsovới 02 yếu tố trong cùng nhóm là “Chính sách chuyển đổi mục đích SDĐ” (có Mean =4,12)và“Cácquyhoạchcóliênquanđếnsử dụngđất”(cóMean=4,35).

Giá trị điểm trung bình các đánh giá

Nguồn:Tácgiảtổnghợptừkếtquảkhảosát. Ghichú:Điểmtrungbìnhcàngthấpthì mức độtácđộng càngquantrọng.

Đánhgiávềcácchínhsáchđiềutiếtphầngiatănggiátrịđấtđôthị

Những phân tích và đánh giá chính sách điều tiết phần giá trị đất gia tăng đượctập trung xem xét vào 02 nội dung chính đó là: i) Thực trạng chính sách điều tiết điềutiếtgiátrịđấtgiatăng–khaithácvềmộtsốquyđịnhchínhsáchvàthựcthichínhsách; ii) Thămdòvềđịnhhướnghoànthiệnchínhsáchđiềutiếtgiátrịđất giatăng.

Kết quả tổng hợp nội dung phỏng vấn sâu và thảo luận nhóm về vấn đề điều tiếtgiátrịđấtgiatăngnổilên02điểmchính:

(i) Biểu hiện về Nhà nước hiện nay chưa thực hiện điều tiết thỏa đáng phần giátrịđấtgiatăng:

- Phần giá trị đất gia tăng khi nhà nước can thiệp không được thu hồi cho ngânsách - thể hiện rõ trong các dự án thực hiện đầu tư CSHT giao thông; mức độ huy độngnguồn lực tài chính từ đất đai thấp - đây là nguyên nhân gây tình trạng sử dụng đất đailãngphí,kémhiệuquảvànảysinhthamnhũng:

Cụthể,sốliệutổnghợpvềkếtquảhuyđộngcácnguồnthutàiđấttronggiaiđoạn2010 đến 2020 cho thấy rằng: Mức thu thuế SDĐ (thuế SDĐ nông nghiệp và phi nôngnghiệp) trong tổng thu từ đất là khá thấp, trong khi đó, mức thu tiền SDĐ lại vượt trộiso với các khoản thu từ đất khác (thuế SDĐ vàThu tiền cho thuê đất, thuê mặt nước)qua các năm Tỷ lệ tổng thu từ đất so với tổng thu do cơ quan thuế quản lý và tổng thungân sách nhà nước có sự gia tăng nhưng không nhiều, chỉ đạt tối đa khoảng trên 12%(chitiếtbảngdưới).

Bảng4.21.Tổnghợp sốthungânsáchnhànướctừđấtđaitrong giaiđoạn 2011- 2020 ĐVT: Tỷ đồng

9 Tỷlệtổngthutừđất/Tổng thu ngân sáchnhànước

“…quan hệ đất đai liên quan đến 03 bên nhà nước – người sử dụng đất mới là nhàđầu tư, các doanh nghiệp – người sử dụng đất cũ là trọng tâm trong quan hệ điềutiết giá trị đất gia tăng; chúng ta chưa điều tiết được quan hệ này nên mọi phátsinhkhiếukiệnđất trongbồithường giảiphóngmặtbằng…”(Đápviên1);

“…gócđộcơquanquảnlý… thựctếhiệnnaychúngtachưađiềutiếthiệuquảphầngiátrịđấtgiatăngnàyđược;… thấyrõcáckhiếukiệnliênquanđếnbồithường,thuhồiđất…”(Đápviên2);

“… người dân vô cùng bức xúc khi nhận giá bồi thường thấp, so sánh dự án khác; khiếukiệnthànhvấnnạnxãhội;…hìnhthànhvòngluẩnquẩn nhànướcgiảiquyếttăng1chút [tăng giá đất bồi thường] … rất thiếu cơ sở”;“…hệ thống pháp luật về giá đấtViệtNammỗibướcsẽthayđổi1chúttừLuậtĐấtđai1993… nhưngkhichấpnhậncơchếthịtrườngcầnphảicógiáđấtthịtrường…”(Đápviên11);

(Đáp viên 6); “… Nhà nước đang thất bại trong điều tiết địatô…”(Đápviên7);

“… Trên thực tế, có nhiều trường hợp quan chức liên quan đến vấn đề này rồi, … giá trị gia tăng từ đất mà ta đang hướng tới điều tiết lại đi vào túi nhà đầu tư và cóthểaiđólà“bạn”củanhàđầutư[khôngmuốnđềcậptrựctiếp]; cólợi ích nhóm, cá nhân …”;

“ Câu chuyện đổi đất là chủ yếu đất chưa giải phóng mặt bằng; rồicâu chuyện định giá đất tương lai; hiện nay của ta đang rất mập mờ… nhà nướckhôngđấugiáđược…tấtcảchỉlàngụybiện…”(Đápviên11).

(ii) Những đánh giá về nguyên nhân của các hạn chế trong điều tiết giá trị đấtgiatăng:

- Khung chính sách điều tiết giá trị đất là không rõ ràng và thiếu đồng bộ; Bấtcập chính sách trong điều tiết giá trị gia tăng từ đất chủ yếu là do việc nhận diện và xácđịnh các nguồn tạo ra giá trị đất gia tăng thiếu chính xác - mà nguyên nhân chính là cơchế02giáđấthiệnhành.

“ bảnchấtvànguyênnhânsâuxanhấtcólẽlàvấnđềsởhữutoàndânvềđấtđaicủaViệtNam; hiện ở mìnhchưatáchbiệt… hoặcđôikhilàhọ[cáccánbộquảnlýnhànước]cốýkhôngmuốntáchbiệtrõràng… đạidiệnquyềnsởhữucủanhànướcvàvaitròcủanhànướctrongthựchiệnchứcnăngquảnlý;… vìlợiíchmà;… cácbộquảnlýhọcólợitrongcácquyếtđịnhquảnlý[làmgiatăngvàđiềutiếtphầngiatănggiátrịđất]” (Đápviên12).

“…khungpháplýviệcđiềuchỉnhgiátrịgiatăngcònđangmậpmờ… giátrịtrôiđi;ngườibỏtiềnrađầutưhạtầngthìkhôngthuđược[nhànướcđầutưhạtầng];hoặccóthểnhà đầutưkhôngphảingườiSDĐbỏtiềnđầutưhạtầngthìbịtảnmạnđi;… giátrịgiatăngtừđấtđượcđiềutiếtbấthợplý…”;(Đápviên12);

“…Cơchếhaigiáđấtlànguyênnhânchủyếu…quyđịnhcơchế 02giá đất làkhông phù hợp , đặc biệt quy định giá đất của nhà nước tách dời với giá đất thị trường, … khôngcódữliệuthôngtinvềgiáđấtgiaodịchtrênthịtrườngđểthamchiếu…”(Đápviên1);

“…Giáđấtởmỗithờiđiểmcầnphảixácđịnhđượcthìcơchếthuthôngquathuếmớiphát huy tác dụng;giá đất mà không đúng thì công cụ thuế đúng mấy cũng trở thành không đúng và không mang lại hiệu quả …”(Đápviên10);

“…chínhsáchcũngđãcó1sốquyđịnhđềcậpnhưngnóithậtlàchưacụthểvàchưaphủ hết các trường hợp gia tăng giá trị đất đai…; … giá đất và điều tiết phần giá trịđấtgiatăngthì…vẫncònrấtbấtcập; khônghợplý;… chúngtachưađánhgiáđầyđủvàchínhsáchphầngiátrịđấtgiatăng;cácbênđónggópphầngiátrịg iatăngthìkhôngxácđịnhđượcrõràng,cụthể.…”(Đápviên4);

Thenchốtlàvấnđềgiáđất;mọikhiếunạivìgiáđất;doanhnghiệphưởnglợicũngnhờgiáđất…”(Đáp viên6);

“…cónhiềuphươngphápxácđịnhgiáđất;…nhànướcphảiquyđịnhphươngphápđịnh giá đất nào đó để xác định giá đất tương đương với giá thị trường thì phản ánhđượcgiáđấtgiatăngvàđiềutiếtđược…”(Đápviên15).

“…hệ thống thuế đất ở Việt Nam rất lạc hậu, không có ý nghĩa điều tiết…; … nguồnthuthuếđấtViệtNamlàkém,không đáng kể…”(Đápviên11);

“… tỷ suất thuế là không thấp, hiện tại thuế thu nhập từ chuyển nhượng đất và BĐSlà 2% nhưng người dân kê giá không đúng, nên tổng thu không cao vì giá thu thuếkhôngđúng…thuếSDĐ phinôngnghiệp làkhônghiệu quả…”(Đápviên10);

“… quá trình triển khai định giá đất trong điều tiết giá trị đất tăng thêm nói riêngvà các quy định về tài chính đất đai nói chung là rất tùy tiện, cảm tính của cán bộquản lý nhà nước tại địa phương; … Cán bộ cảm tính từ về phương pháp định giáápdụngcũngnhưgiáđấtcụthểxác định…”(Đápviên1);

“…tiềnsửdụngđấthiệnnaychúngtađangthiênvềthuđất1lầnthìthếhệsaukhôngcònđểthunữa;… cầnchuyểndầncơchếthuđất1lầnsangthuđấthàngnămđểđảmbảonguồnthudàihạn…”(Đápv iên14);

“… tiền thuê đất 1 lần trong cả thời gian 50 năm làphi thị trường; trong khi giá đấtbiến động hàng ngày, hàng giờ… thì chính sách [thu tiền sử dụng đất] của ta lại chothuê cả thời gian dài và tự mặc định giá đất tính 1 lần thuê cả 50 năm…”(Đáp viên10);

“…ĐàNẵngcóthểđượcđánhgiáthulúcđầulàtốt(thutiềnSDĐ1lần)nhưnghiệnnay lại giảm, thu thấp hơn các nơi khác; đất đã giao và cho thuê hết rồi; …vào ĐàNẵng chỉ trả 1 lần [trả tiền thuê đất 1 lần cho cả thời gian thuê] chứ không trả hàngnăm;… trướcmắtsẽcólợilàkhôngphảisửdụngngânsáchThànhphốđểpháttriểnhạtầngmàlấytiềntừđấ t;nhưnghệquảlâudàilànguồnthutừđấtlạihết–hiệnnaythì tổng nguồn thu từ đất của Đà Nẵng là thấp nhất cả nước, do thu 1 lần hết rồi…”(Đápviên11).

- Các hạn chế trong quá trình triển khai thực thi chính sách: Việc xác định giáđất trong điều tiết và tính nghĩa vụ tài chính đất đai trong thực tế còn tùy tiện trong vậndụng các phương pháp định giá; thiếu sự phối hợp hiệu quả giữa các cơ quan trong hệthốngquảnlýnhànước vềđấtđaivàtàichínhđấtđai.

“… công tác định giá đất ở các địa phương do cán bộ quản lý đất đai tham mưu;nhưngrahộiđồngthẩmđịnhvàbênngànhTàichínhduyệtlạigặpnhiềuvấnđề…”(Đápvi ên2);

“… cơ bản chính sách liên quan đến đất đai … là thay đổi liên tục nhưng thực thikhákém…”(Đápviên4);

“…nhưchúngtớlàmvềmảnggiáđất,cứnóinhiềuđếngiáthịtrườngnhưngnóithậtlà rất khó xác định; đặc biệt, khi gặp và tiếp người dân trong thực hiện bồi thườnggiải phóng mặt bằng…; nói thật là người dân phản đối lắm; nhưng chúng ta cũngchưacó cơsở định giá đúng giá trị trường;khicóthôngtingiáđấttrênthịtrườngthìthayđổiliên tụcmấtrồi;dâncứđikhiếukiệnđơnthưnàynọđểhưởnggiácao”(Đápviên5);

Nhànướcđangthấtbạitrongđiềutiếtđịatô;bảnchấtvấnđề,đôikhikothểnóirõđược;thựcsự[… ngậpngừng…]cơquanquảnlýkhôngmuốnquảnlýhaykhông[ýđềcậpđếnviệcthựcthikémhiệ uquả];(Đápviên8);

“…chúngtacónhiềuchínhsáchđiềutiếtnhưngtổchứcthựchiệnkhôngtốt;… nhữngchínhsáchViệtNamlàcónhưngtổchứctriển khai chính sách không thống nhất …”(Đápviê n14).

Bảng4.22.Tổnghợpđánhgiácácchínhsáchđiềutiếtgiátrị đất giatăngtạiViệt Nam

Tầnsố Tỷlệ(%) Tầnsố Tỷlệ(%) Tầnsố Tỷlệ(%) Tầnsố Tỷlệ(%) Tầnsố Tỷlệ(%)

Chính sáchvà cơ chếxácđịnhgiáđấttrongqua nhệđấtđai

Chính sách thuế thu nhậptừhoạtđộngchuyểnnhư ợngquyềnSDĐ, BĐS

Nguồn: Tác giả tổng hợp từ kết quả khảo sát.(Ghichú:Cácmứcđộđánhgiátương ứngvới sốđiểmlà:1 - Hoànthànhkhôngđiềutiết5-Điềutiếtrấttốt).

Ngoài ra, kết quả khảo sát (diện rộng với 125 quan sát) đánh giá cụ thể một sốchính sách liên quan trong điều tiết giá trị đất gia tăng, cho thấy chính sách về cơ chếxác định giá đất (mean = 3,62), đấu giá đất và đấu thầu dự án có số ý kiến đánh giá ởmứcđiểmtrungbìnhlànhiềuhơnsovớicácchínhsáchcònlại.Đâylàkếtquảgópphầncủng cố hơn cho nhận định về chính sách giá đất hiện có nhiều hạn chế khi thực hiệnđiềutiếtphầngiátrịđấtgiatăng(Bảngtrên).

HàmýquảntrịđốivớidoanhnghiệpđầutưSDĐvàpháttriểnBĐS

Trongthựctế,cóthểthấyrằng,cácdoanhnghiệpđầutưSDĐvàpháttriểnBĐSđược nhìn nhận như là chủ SDĐ, bên cạnh các chủ SDĐ khác như là cá nhân/ hộ giađình.Theođó,doanhnghiệpsẽcóthểlàđốitượngđượchưởngcáclợiíchtừnhữngcanthiệpcủanhà nướclàmgiatănggiátrịđấtđai tạikhuvựcđôthịnhưlà:quyhoạch,đầutưCSHTvàchuyểnmục đích SDĐ.

Bêncạnhđó,trêncơsởcáckếtquảphântíchvềbiểuhiệncủagiatănggiátrịđấtđai và cơ chế tác động làm gia tăng giá trị đất đai, có thể khẳng định rằng, các doanhnghiệp còn đóng vai trò tổ chức và/hoặc tham gia các hoạt động đầu tư vào đất đai.Chính vì vậy, các doanh nghiệp cần được nhìn nhận là một chủ thể tạo ra và đóng gópvào quá trình gia tăng giá trị đất đai trong những dự án hoặc các hoạt động mà doanhnghiệpthamgiađầutư,pháttriển đấtđai/BĐS.

KhicácdoanhnghiệpkinhdoanhBĐSlàchủthể-đóngvaitròlàcácchủđầutưthực hiện các dự án có SDĐ, dự án phát triển BĐS, đồng nghĩa với việc chủ thể này sẽthực hiện các vai trò trong lựa chọn vị trí, địa điểm đầu tư, tạo lập và phát triển các sảnphẩmBĐS.Theođó,trongquátrìnhhoạtđộngSDĐvàpháttriểnBĐS,chínhcácdoanh nghiệp cần nhận diện và xác định rõ các biện pháp có thể tác động làm gia tăng giá trịđất và BĐS, nhằm thúc đẩy hiệu quả quá trình hoạt động kinh doanh Cụ thể, trong quátrình hoạt động thực tiễn, các doanh nghiệp BĐS cần quan tâm và xem xét một số khíacạnhsauđây:

Thứ nhất: Khi doanh nghiệp lựa chọn vị trí & địa điểm đầu tư SDĐ/ phát triểnBĐS, các doanh nghiệp cần quan tâm đến xu hướng của những thay đổi có liên quancủacácyếutốdonhànướccanthiệpnhưquyhoạchvàđầutưCSHTtạicáckhuvựcđôthị/ hoặcsẽtrởthànhđôthị.Đâylànhữngyếutốquyếtđịnhquantrọngđếnsựgiatănggiá trị đất đai tiềm năng khi đầu tư vào các dự án SDĐ/ phát triển BĐS Đáng chú ý,doanh nghiệp cần xây dựng các phương án trong việc tận dụng lợi thế do các can thiệptác động bởi nhà nước tạo ra về khả năng tiếp cận đất đai tại các khu vực có thực hiệndựánđầutư BĐS;

Thứ hai: Các doanh nghiệp cần nhận thức được vai trò của chính doanh nghiêptrongviệctạoravàđónggópvàophầngiatănggiátrịđất/BĐSkhithựchiệncácdựánđầutư SDĐ,pháttriểnBĐS.

KếtquảnghiêncứucủaLuậnánđãcủngcốthêmvềmặtlýthuyếtvàủnghộcácnghiên cứu thực nghiệm trước đây về kết luận, người SDĐ (doanh nghiệp phát triểnBĐS) góp phần gia tăng giá trị đất đai thông qua quá trình đầu tư và SDĐ đô thị - Đâychínhlàphầnđịatôchênhlệch02đượcphảnánhvàogiátrịđấtđai.Chínhvìvậy,thôngqua hoạt động thực tiễn của doanh nghiệp như đầu tư CSHT trong các khu đô thị, đầutư phát triển sản phẩm BĐS phù hợp với nhu cầu và thị hiếu thị trường cũng có thể gópphầngiatănggiátrịđấtđai.

Thứ ba: Kết quả nghiên cứu đã chỉ ra các biểu hiện về gia tăng giá trị đất đaikhông chỉ là giá trị kinh tế mà còn có sự gia tăng về các giá trị phi kinh tế khác như làgia tăng giá trị về xã hội, cảnh quan môi trường v.v Chính vì vậy, các doanh nghiệpphát triển BĐS cần chú ý khai thác khía cạnh này khi lựa chọn phương án đầu tư, tạolập phát triển các sản phẩm BĐS (đất và công trình gắn liền đất) nhằm thỏa mãn kháchhàng(nhàđầutư/tiêudùngBĐS)cảvềphươngdiệngiátrịkinhtếvàphikinhtế.Theođó,các doanh nghiệp cần triển khai các hoạt động nghiên cứu thị trường đúng mức đểnghiên cứu, xác định và lựa chọn phát triển các sản phẩm BĐS phù hợp với nhu cầu vàthịhiếucủathịtrườngtrong đầutưSDĐ vàpháttriểnBĐS.

Hàmýchínhsáchđốivớinhànước

Trêncơsởcáckếtquảphântíchvềthựctrạngchínhsáchvàcácgợiýrútratrongphỏng vấn sâu, thảo luận nhóm tập trung, Luận án xác định một số định hướng nhằmhoànthiệnchínhsáchđiềutiếtphầngiatănggiátrịđấtđaitrongthời giantớinhưsau:

- Việc điều chỉnh, sửa đổi và hoàn thiện các quy định chính sách điều tiết phầngiatănggiátrịđấtcầnđảmbảocânđốigiữamụctiêuquảnlývàmụctiêupháttriểnkhiđiều tiết và huy động nguồn lực tài chính đất đai vào trong các hoạt động đầu tư, pháttriểnvàSDĐ;

- Chínhsáchđiềutiếtphầngiatănggiátrịđấtđaicầnđảmbảocơsởđiềutiếtcăncứ trên quá trình thay đổi và biến động của giá đất thị trường Nói cách khác, quá trìnhđiềutiếtgiátrịđấtgiatăngcầnthựchiệntheo quátrìnhhaygiaiđoạncủacáccanthiệpdo nhà nước thực hiện, chứ không chỉ thực hiện việc điều tiết dựa và giá đất biến động,thayđổitạimột thờiđiểm;

- Triểnkhaiđồngthờiviệcsửdụngcôngcụthuếđấtvàgiáđấtphùhợptrongđiềukiệnpháttriểncủ athịtrườngđấtđaivàBĐS.Trongđó,chínhsáchgiáđấtđóngvaitròtrungtâmcủaquátrìnhđiềutiếtvàc hínhsáchthuếđấtcăncứdựatrêngiátrịđấtvàphầngiatănggiátrịđất.Ngoàira,cácchínhsáchthutiềnSDĐ cầnđiềuchỉnhtheohướnggiatăng bền vững nguồn thu Theo đó, tiếp tục và ưu tiên triển khai các hình thức thu tiềnSDĐ hàng năm khi thực hiện thu tiền SDD Về dài hạn, cần nghiên cứu thay đổi chínhsáchthutiềnSDDchuyểnđổisangchínhsáchthuếđất;

- Đẩy mạnh thực hiện cơ chế dịch chuyển đất đai tự nguyện giữa nhà nước vàngười SDĐ trong các giao dịch đất đai Trong đó, việc chuyển dịch đất đai từ ngườiSDĐ cho nhà nước sẽ áp dụng cơ chế thỏa thuận thay vì áp dụng cơ chế thu hồi đất bắtbuộc; những dự án SDĐ nhằm phục vụ mục đích lợi ích công cộng, an ninh – quốcphòng, cần áp dụng “cơ chế mua ưu tiên” đối với nhà nước Đối với quá trình chuyểndịch đất từ nhà nước cho người SDĐ, cần áp dụng triệt để cơ chế đấu giá quyền SDĐvàđấuthầudự án có SDĐ;

- Với mục tiêu huy động nguồn lực tài chính cho phát triển hạ tầng đô thị,bêncạnh các công cụ huy động và điều tiết trực tiếp từ phần gia tăng của giá trị đất đô thịdo các quy hoạch, đầu tư CSHT giao thông và chuyển mục đích SDĐ đô thị mang lại,cần nghiên cứu xem xét việc thực hiện công cụ điều tiết gián tiếp – đó là các công cụphí áp dụng cho với những chủ thể, các bên liên quan trực tiếp hưởng lợi do công trìnhhạtầnggiaothôngmanglại.

Chính sách giá đất được coi là công cụ quan trọng, đóng vai trò trung tâm trongthựchiệnđiềutiếtgiátrịđấtgiatăng.Thờigianqua,chínhsáchgiáđấttạiViệtNam đã có những điều chỉnh và bổ sung, tuy nhiên, các quy định chính sách giá đất cònnhiều yếu kém và bất cập Để hạn chế tình trạng trên, cần thực hiện một số điều chỉnhnhưsau: i) Thứ nhất: Sửa đổi nguyên tắc xác định giá đất trong các quan hệ SDĐ đai,trongđócóviệcthựchiệnđiềutiếtphầngiátrịđấtgiatăngkhôngdongườiSDĐtạora.Chínhsáchhi ệnhànhcóquyđịnhxácđịnhgiáđất“phùhợp”vớigiáthịtrườnglàkhôngrõ ràng, thiếu cơ sở khoa học và thực tiễn. Theo đó, cần sửa đổi nguyên tắc theo hướng“giá đất được xác định phải phản ánh đúng giá trị thị trường của đất đai".Giá trị thịtrườnglàmứcgiáphảnánhđầyđủlợiíchkinhtếđấtđaimanglạivàđượcxácđịnhdựatrêncác yếutốcấuthànhgiátrịđất.

Về mặt lý thuyết, đất đai có đặc điểm mang tính cá biệt, do mỗi thửa đất có mộtvị trí và đặc điểm mang tính duy nhất, riêng biệt không thể so sánh tương đương vớithửa đất khác như các hàng hóa thông thường Theo đó, giá cả đất đai trên thị trườngcũngmangcótínhcábiệtvàphụthuộcnhiềuvàoyếutốchủquannhưtâmlýcủangườigiao dịch, khó có được mức giá chung phổ biến chung cho tất cả các thửa đất như mứcgiáchungsovới cácloạihànghoáthôngthườngkhác.

Theođó,cơquanđịnhgiácóthểsẽgặpkhókhăntrongxácđịnhgiátrịthịtrườngcủađấtđai;docá cmứcgiáđất(giácảđấtđai)trongcácgiaodịchcụthểtrênthịtrườnglà mức giá cá biệt và phụ thuộc vào các yếu tố cá nhân của người tham gia giao dịch.Chínhvìvậy,cácchínhsáchquảnlýNhànướcvềgiáđấtcầncăncứvàquyđịnhrõcáctiêuchíkhid ựavàogiácảgiaodịchtrênthịtrườngcủađấtđai,BĐSđểxácđịnhgiátrịthị trường của đất đai Đồng thời, khi xác định giá trị đất thị trường cần thực hiện loạibỏcác yếutốcá biệt của giá đấttrongcácgiaodịchcụthể. ii) Thứ hai : Bỏ các quy định về Khung giá đất và Bảng giá đất, sử dụng thốngnhất cơ chế một giá đất là giá đất cụ thể Trong đó, giá đất cụ thể phản ánh đúng giá trịthịtrườngcủađấtđai.

Theo quy định, Chính phủ ban hành Khung giá đất định kỳ 05 năm 01 lần(quyđịnh mức giá tối đa và tối thiểu) Đây là “điểm neo giá” khi các địa phương xác địnhbảnggiáđất.Theođó,BảnggiáđấtcủacácđịaphươngbịkhốngchếbởiKhunggiáđấtcủaChín hphủ.Trongkhiđó,vềlýluận,giáđấtlàphạmtrùmangtínhcábiệtvàthay đổi thường xuyên rất khác nhau theo từng vị trí và từng thửa, sự thay đổi của quan hệ,cungcầutrênthịtrườngcũngnhưsựthayđổicủađiềukiệnpháttriểnKT-

XHtạikhungnơithửađấttọalạc.Chínhvìvậy,việcphảituânthủKhunggiáđấtChínhphủnênbảnggi á đất của các địa phương luôn luôn lạc hậu và thấp hơn nhiều so với giá trị thi trườngcủađấtđai(TheobáocáođánhgiácủaBộTàinguyênvàMôitrường,giáđấttrênBảnggiácácđịa phươngcôngbốthìthấp,bằngkhoảng30-50%giáđấtthịtrường).

Thêm vào đó, việc sử dụng giá đất thấp trong Bảng giá để tính các khoản nghĩavụ tài chính về đất đai như thuế, phí, lệ phí và nghĩa vụ tài chính khác của người SDĐđã làm thất thoát phần lớn nguồn thu bền vững từ đất đai Đồng thời đây cũng là cơ sởđể nảy sinh tiêu cực tham nhũng khi thực hiện tính tiền SDĐ khi giao đất, cho thuê đấtvàchuyểnmụcđíchSDĐ.

Trongkhiđó,khinhànướcthựchiệnthuhồiđất,nhànướcquyđịnhgiáđấtđượcxácđịnhtrongtr ongtrườnghợpnàylàgiáđấtcụthể- Đâylàmứcgiáđấtđượcđịnhgiádựavàocácthôngtinthịtrường.Chínhquyđịnhđãphátsinhvấnđềlà khôngcânbằnggiữa quyền lợi và nghĩa vụ tài chính của người SDD: Khi thực hiện nghĩa vụ tài chínhđối với nhà nước thì căn cứ tham chiếu theo Bảng giá đất để có giá thấp; Khi nhận bồithường thì tham chiếu và áp dụng ở mức giá đất cao hơn - theo giá thị trường Mặc dù,quy định khi xác định giá đất bồi thường được căn cứ vào mức giá đất phù hợp với giáthị trường nhưng người dân có đất bị thu hồi vẫn không thoả mãn vì giá thực tế trên thịtrườngbiếnđộngthườngxuyên,nênkhócócăncứđánhgiánhưthếnàolàphùhợp.

Chínhvìvậy,quyđịnhsửdụngthốngnhấtmộtcơchếgiáđấtđểthựchiệntấtcảcác quan hệ tài chính về đất đai giữa Nhà nước và người SDĐ sẽ đảm bảo bình đẳnggiữaquyềnvànghĩavụtrongcácquanhệvềSDDcũngnhưđiềutiếtphầngiátrịđấtgiatăng.Dogiáđ ấtcụthểđượcxácđịnhtheogiátrịthịtrườngcủađấtđainênsẽkhắcphụcđược tình trạng thất thoát các nguồn thu từ đất và khắc phục được tình trạng người dânkhiếukiệnvềgiáđất. iii) Thứ ba : Bổ sung quy định về việc thực hiện đăng ký giá và quản lý giá đấtcụ thể Một trong những nội dung của quản lý kinh tế đất là quản lý được thông tin vềcác quan hệ kinh tế của từng thửa đất, trong đó trọng tâm là giá cả giao dịch - giá traođổi thị trường đất đai Do vậy, đăng ký các quan hệ kinh tế về đất đai như đăng ký giátrongquátrìnhgiaodịchđấtđaicầnđượcxácđịnhlànhữngthôngtinđăngkýbắtbuộcvà được cập nhật thường xuyên, kịp thời Để tránh tình trạng kê khai đăng ký khôngtrung thực, cần áp dụng một số biện pháp mạnh như cơ chế về quyền ưu tiên mua củaNhànướcđốivớigiaodịchđấtđaivàthuhồiđấtkhicốtìnhviphạmphápLuậtĐấtđai.Việc quy định này sẽ giúp ngăn chặn tình trạng người SDĐ cố tình kê khai giá chuyểnnhượngđấtthấpđểtrốnthuế;

Quyđịnhvề đăngkýgiáđấtcủangườisử dụngđấtsaukhichuyểnnhượnghoặccó sự thay đổi về giáđất của các thửa đất sẽ giúp cơ quan quảnlýt h ư ờ n g x u y ê n g i á củatừngthửađất.Quađó,cơquanquảnlýsẽthựchiệnquảnlýgiácủanhữngthử ađất cùng loại, cùng vị trí trong khu vực Đây cũng là giải pháp đóng vai trò then chốt,quyết định khả năng đo lường, phân tích và đánh giá sự thay đổi, chênh lệch của mứcgiáđấtgiatăng. iv) Thứbốn:Hoàn thiệncácphương phápđịnhgiáđất.

- Việc định giá đất cụ thể hiện tại đang thực hiện theo 05 phương pháp (Phươngpháp so sánh trực tiếp; Phương pháp chiết trừ; Phương pháp thu nhập; Phương phápthặng dư và Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất) và được áp dụng trong từng trườnghợp cụ thể Trong đó, phương pháp hệ số điều chỉnh là không phù hợp, thiếu căn cứkhoa học, mang nặng tính chủ quan và phi thị trường Do đó, cần phải bỏ phương pháphệsốđiềuchỉnhgiáđất;

- Tiếptụcnghiêncứuvàvậndụngcáctiêuchuẩnđịnhgiá,thẩmđịnhgiáquốctếvềđấtđai,B ĐSphùvớiđiềukiện,sựpháttriểncủathịtrườngViệtNam.Bổsungthêmcácquyđịnhvềxácđịnhgiá trịtheothờihạnSDĐ.Đâylàcơsởvàcăncứxácđịnhtiềnthuê đất khi thực hiện các giao dịch liên quan đến quyền SDĐ đất thuê Thời gian tới,cần xác định, chuẩn hóa và định lượng các chỉ tiêu cơ bản trong định giá đất, qua đóđảm bảo được việc xác định giá đất và áp dụng các phương pháp định giá đất kháchquanvàminhbạch;