Nghiên cứu các yếu tố tác động đến gia tăng giá trị đất đô thị tại việt nam

BỘ GIÁODỤCVÀĐÀOTẠO TRƯỜNGĐẠIHỌC KINHTẾQUỐCDÂN NGUYỄNTHANHLÂN NGHIÊN CỨU CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNGĐẾN GIA TĂNG GIÁ TRỊ ĐẤT ĐÔ THỊ TẠIVIỆTNAM LUẬNÁNTIẾNSĨ NGÀNHQUẢNTRỊKINHDOANH HÀNỘI–NĂM2021 NGUYỄNTHANHLÂN NGHIÊN CỨU CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNGĐẾN GIA TĂNG GIÁ TRỊ ĐẤT ĐÔ THỊ TẠIVIỆTNAM Chuyên ngành: Quản trị kinh doanh (QTKD BĐS)Mãsố:9340101 LUẬNÁNTIẾNSĨ Ngườihướngdẫnkhoahọc:GS.TSHOÀNGVĂNCƯỜNG LỜICAMKẾT Tôi đọc hiểu hành vi vi phạm trung thực học thuật Tôi cam kếtbằng danh dự cá nhân luận án tự thực không vi phạm yêu cầu vềsựtrungthựctronghọcthuật Nghiêncứusinh (kývàghirõhọtên) NguyễnThanhLân LỜICẢMƠN Để hoàn thành luận án này, bên cạnh cố gắng nỗ lực thân,nghiên cứu sinh (NCS) nhận nhiều động viên, giúp đỡ nhà khoahọc, quý thầy/ cô giáo Trường Đại học Kinh tế Quốc dân, nhà khoa học khácbênngoàiTrường Đầu tiên, NCS xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới GS.TS Hoàng Văn Cường, ngườihướng dẫn khoa học - người thầy có ảnh hưởng lớn đến định hướng nghiên cứu vàquá trình học tập, theo đuổi chuyên môn NCS từ năm tháng theo học bậcđạihọc,caohọcvàđếnbâygiờ NCS chân thành cảm ơn quý thầy cô giáo Khoa Bất động sản Kinh tế tài nguyên,ViệnĐàotạoSauđạihọc,TrườngĐạihọcKinhtếQuốcdânđãtạođiềukiện,môitrườngđểNCSh ọctậpvànghiêncứutrongsuốtthờigianqua NCSxincámơncácnhàkhoahọc,chuyêngia,nhàquảnlýđấtđaivàngườihoạtđộng thực tiễn lĩnh vực bất động sản giúp đỡ, chia sẻ quan điểm, đánh giá cácýkiếnvàgợiýchoNCStrongsuốtquátrìnhthựchiệnnghiêncứu Cuối cùng, NCS xin gửi lời cảm ơn đến gia đình, bạn bè đồng nghiệp, cácanh chị nghiên cứu sinh sinh viên động viên, đồng hành hỗ trợ để NCS hồnthànhcơngtrìnhnày Xingửilờicảmơnchânthànhđếntấtcảmọingười! MỤCLỤC DANHMỤCTỪVIẾTTẮT iv DANHMỤCBẢNGBIỂU .v DANHMỤCHÌNHVẼ vii PHẦNMỞĐẦU .1 Tínhcấpthiếtcủađềtài… Mụctiêunghiêncứu 3 Đốitượng,phạmvivàphươngphápnghiêncứu .4 3.1 Đốitượngnghiêncứu 3.2 Phạmvinghiêncứu 3.3 Phươngphápnghiêncứu .5 Nhữngđónggópcủaluậnán 5 Kếtcấuluậnán CHƯƠNG1:TỔNGQUANNGHIÊNCỨUVỀCÁCYẾUTỐTÁCĐỘNGGIATĂN GGIÁTRỊĐẤTĐAI 1.1 Giátrịvàgiatănggiátrịđấtđai 1.1.1 Giátrịđấtđai 1.1.2 Giatănggiátrịđấtđai 1.2 Nhữngyếutốtácđộnglàmgiatănggiátrịđấtđai .10 1.2.1 Đầutưpháttriểncơsởhạtầng .11 1.2.2 Quyhoạchsửdụngđất .21 1.2.3 Quyđịnhsửdụngđất 26 1.2.4 Cácyếutốkhác .33 1.3 Cáccôngcụđiềutiếtgiátrịđấtgiatăng 35 1.3.1 Côngcụđiềutiếtchung 36 1.3.2 Côngcụtrựctiếp .37 1.3.3 Côngcụgiántiếp .39 1.4 Khoảngtrốngnghiêncứu 41 CHƯƠNG2:CƠSỞLÝTHUYẾTVỀCÁCYẾUTỐTÁCĐỘNGGIATĂNGGIÁTRỊĐẤT ĐÔTHỊ 45 2.1 Cáckháiniệmnghiêncứu 45 2.1.1 Đấtđôthị .45 2.1.2 Giatănggiátrịđấtđôthị 47 2.1.3 Quyhoạchsửdụngđấtđôthị 49 2.1.4 Quyđịnhsửdụngđất 51 2.1.5 Pháttriểncơsởhạtầng .53 2.2 Mộtsốlýthuyếtcóliênquantrongnghiêncứuvềgiatănggiátrịđấtđơthị 53 2.2.1 Lýthuyếtquyềnsởhữu .53 2.2.2 Lýthuyếtđịatô .56 2.2.3 Lýthuyếtlựachọnvịtrídâncư 62 2.3 Cácyếutốxácđịnhgiátrịvàmốiquanhệtácđộngcủacácyếutốlàmgiatănggiátrịđấtđôthị 65 2.3.1 Cácyếutốxácđịnhgiátrịđấtđôthị .65 2.3.2 Mốiquanhệcủacácyếutốtácđộnggiatănggiátrịđấtđôthị 72 CHƯƠNG3:BỐICẢNHVÀPHƯƠNGPHÁPNGHIÊNCỨU 80 3.1 ThựctrạngđấtđơthịvàchínhsáchđiềutiếtgiátrịđấtgiatăngtạiViệtNam 80 3.1.1 ThựctrạngđơthịhóavàthayđổiđấtđơthịtạiViệtNam 80 3.1.2 ThựctrạngchínhsáchđiềutiếtgiátrịđấtđơthịgiatăngtạiViệtNam .87 3.2 Thiếtkếnghiêncứu 97 3.2.1 Quytrìnhnghiêncứu 97 3.2.2 Phươngphápnghiêncứu 99 3.2.3 Quytrìnhthuthậpdữliệu 100 3.3 Phântíchdữliệu .106 CHƯƠNG4:KẾTQUẢPHÂNTÍCHCÁCYẾUTỐTÁCĐỘNGGIATĂNGGIÁTRỊĐẤT ĐƠTHỊTẠIVIỆTNAM 109 4.1 Biểuhiệngiatănggiátrịđấtđôthị 109 4.2 Thựctrạngtácđộngcủacácyếutốlàmgiatănggiátrịđấtđôthị 113 4.2.1 Sosánhtácđộngcủacácnhómyếutốlàmgiatănggiátrịđấtđơthị 113 4.2.2 Phântíchtácđộngcủacácyếutốdonhànướccanthiệplàmgiatănggiátrịđấtđơthị119 4.3 PhântíchtácđộngcủađầutưCSHTđườnggiaothơngđếngiatănggiátrịđấtđơthị -quanghiêncứutìnhhuốngdựántuyếnđườngTốHữu–nLộ 137 4.3.1 KếtquảphântíchhồiquyHedonicdựavàogiáđấtthịtrường .137 4.3.2 Kếtquảphântíchdựatrênđánhgiácủangườisửdụngđất 139 4.4 Đánhgiávềcácchínhsáchđiềutiếtphầngiatănggiátrịđấtđơthị .146 CHƯƠNG5:HÀMÝRÚTRATỪKẾTQUẢNGHIÊNCỨU 154 5.1 HàmýquảntrịđốivớidoanhnghiệpđầutưSDĐvàpháttriểnBĐS 154 5.2 Hàmýchínhsáchđốivớinhànước .156 5.2.1 Địnhhướnghồnthiệnchínhsáchđiềutiếtgiátrịđấtgiatăng 156 5.2.2 Đềxuấthồnthiệnchínhsáchđiềutiếtgiátrịđấtgiatăng 157 5.2.3 Khuyếnnghịnhằmtăngcườngtácđộngcủacácyếutốlàmgiatănggiátrịđấtđôthị.166 5.3 Hạnchếcủaluậnánvàgợiýchonghiêncứutiếptheo 169 5.3.1 Hạnchếcủanghiêncứu 169 5.3.2 Gợiýchonghiêncứutiếptheo 170 KẾTLUẬN 172 CÁCCƠNGTRÌNHKHOAHỌCĐÃCƠNGBỐCỦATÁCGIẢCĨLIÊNQUANĐẾNLUẬN ÁN i DANHMỤCTÀILIỆUTHAMKHẢO i DANHMỤC TỪVIẾTTẮT TỪVIẾTTẮT TỪĐẦYĐỦ ANOVA : Phântíchphươngsai(Analysisofvariance) BĐS : Bấtđộngsản BTC : BộTàichính BTNMT : BộTàingunvà Mơi trường CBQL : Cánbộquảnlý CP : Chínhphủ CSHT : Cơsởhạ tầng EFA : Phântíchnhântốkhámphá(ExploratoryFactorAnalysis) GV : Giảngviên KT-XH : Kinhtế-xãhội NĐ : Nghịđịnh SDĐ : Sửdụngđất TT : Thôngtư TTg : Thủtướng QH : Quốchội UBND : Ủybannhândân DANHMỤCBẢNGBIỂU Bảng1.1.TổnghợpmộtsốnghiêncứuđánhgiátácđộngcủaCSHTđếngiáđấtđaivàBĐS13 Bảng1.2.Tổnghợpmộtsốnghiêncứusửdụngphươngphápphântíchtổnghợptrongnghiêncứutácđộngcủa CSHTgiaothơngđếngiáđấtvàBĐS .17 Bảng1.3.Mộtsốnghiêncứuthựcnghiệmvềảnhhưởngquyhoạchđếngiátrịđất-BĐS 24 Bảng1.4.MộtsốnghiêncứuthựcnghiệmvềtácđộngcủacácquyđịnhSDĐđếngiátrịđất–bấtđộngsản 31 Bảng1.5.MộtsốloạithuếvàphíđiềutiếtphầngiatănggiátrịđấtđaivàBĐS .38 Bảng2.1.Mộtsốđịnhnghĩavềkhảnăngtiếpcận 76 Bảng3.1.SốlượngđôthịchiatheoloạiđôthịtạiViệtNam,2009-2019 81 Bảng3.2.MộtsốchỉtiêusửdụngđấttrongđấtđơthịtạiViệtNamgiaiđoạn2016-2019 85 Bảng3.3.Diệntíchsànxâydựngnhàởhồnthànhtrongnămphântheoloạinhà 86 Bảng3.4.ĐơthịhóavềđấtđaivàdâncưtạiViệtNamgiaiđoạn1995–2020 87 Bảng3.5.TổngquanvănbảnchínhsáchphápluậtvềgiáđấttạiViệtNam 90 Bảng3.6.TổngquanchínhsáchphápluậtvềgiáđấtbồithườngtạiViệtNam 96 Bảng3.7.Tổnghợpđốitượngthamgiaphỏngvấnsâu(nhómchuyêngia) 100 Bảng3.8.Tổnghợpđốitượngthamgiathảoluậnnhómtậptrung 101 Bảng3.9.Tổnghợpthơngtincácđápviênthamgiakhảosátdiệnrộng 103 Bảng3.10.Tổnghợpcácphươngphápthuthậpvàphântíchdữliệu .108 Bảng4.1.Kếtquảđánhgiávềnộihàmcủagiatănggiátrịđấtđai 113 Bảng4.2.Kếtquảthốngkê“chođiểm”vềcácyếutốtácđộnggiátrịgiatăngđấtđai 118 Bảng4.3.Kếtquảđánhgiátácđộnggiatănggiátrịđấtcủacácloạiquyhoạch 124 Bảng4.4.Mứcchênhlệchgiáđấtthịtrườngtại03địaphươngdự kiếntrởthànhđặckhukinhtế 127 Bảng4.5.KếtquảđánhgiátácđộnggiatănggiátrịđấtkhiđầutưCSHT 128 Bảng4.6.PhântíchsựthayđổigiáđấttạimộtsốdựánđầutưCSHTtạiđơthị 130 Bảng4.7.KếtquảđánhgiátácđộnggiatănggiátrịđấtcủachínhsáchSDĐ .131 Bảng4.8.Giáđấtđượcchuyểnsangmụcđíchphinơngnghiệptạimộtsốtỉnh,thànhphốkhicơngbốqu yhoạch 134