Nâng cao chất lượng định giá bất động sản trong hoạt động cho vay tại ngân hàng tmcp đầu tư và phát triển việt nam chi nhánh ba đình

MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1.1 Khái quát chung bất động sản .3 1.1.1 Khái niệm, đặc điểm bất động sản 1.1.2 Phân loại bất động sản 1.2.1 Các vấn đề chung 1.2.2 Quy trình phương pháp định giá bất động sản CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM CHI NHÁNH BA ĐÌNH 20 2.1 Tổng quan Ngân hàng TMCP đầu tư phát triển Việt Nam chi nhánh Ba Đình .20 2.1.1 Lịch sử hình thành phát triển 20 2.1.2 Kết hoạt động chi nhánh giai đoạn 2010-2012 .22 2.2 Thực trạng định giá Bất động sản Ngân hàng TMCP đầu tư phát triển Việt Nam chi nhánh Ba Đình 23 2.2.1 Cơ sở pháp lí hoạt động định giá bất động sản ngân hàng 23 2.2.2 Quy trình định giá BĐS hoạt động cho vay Ngân hàng TMCP đầu tư phát triển Việt Nam chi nhánh Ba Đình 25 2.2.3 Thực trạng hoạt động định giá bất động sản hoạt động cho vay Ngân hàng TMCP đầu tư phát triển Việt Nam chi nhánh Ba Đình 30 2.3 Đánh giá kết hoạt động định giá bất động sản Ngân hàng TMCP đầu tư phát triển Việt Nam chi nhánh Ba Đình 36 CHƯƠNG 3: CÁC GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM CHI NHÁNH BA ĐÌNH 39 3.1 Định hướng chiến lược hoạt động Ngân hàng TMCP đầu tư phát triển Việt Nam chi nhánh Ba Đình thời gian tới 39 3.1.1 Định hướng chiến lược hoạt động giai đoạn 2013-2015 39 3.1.2 Phương hướng hoạt động cho vay có bất động sản chấp Chi nhánh .40 3.2 Một số giải pháp nhằm nâng cao quy trình phương pháp định giá bất động sản Ngân hàng TMCP đầu tư phát triển Việt Nam chi nhánh Ba Đình .41 3.3 Một số kiến nghị 43 3.3.1 Kiến nghị với Ngân hàng TMCP đầu tư phát triển Việt Nam 43 3.3.2 Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước 44 3.3.3 Kiến nghị với Chính phủ 44 3.3.4 Kiến nghị với Bộ Tài 44 3.3.5 Kiến nghị với quan khác 44 3.3.6 Kiến nghị với khách hàng vay .45 KẾT LUẬN 46 DANH MỤC CÁC TÀI LIỆU THAM KHẢO 47 DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT BIDV QHKH KHV CVQHKH BĐS TSBĐ QSDĐ QSH : : : : : : : : Ngân hàng TMCP đầu tư phát triển Việt Nam Quan hệ khách hàng Khách hàng vay Chuyên viên quan hệ khách hàng Bất động sản Tài sản bảo đảm Quyền sử dụng đất Quyền sở hữu DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU Sơ đồ 2.1: Cơ cấu tổ chức BIDV Ba Đình 21 Sơ đồ 2.2: Quy trình định giá BĐS chấp chi nhánh BIDV Ba Đình 25 Bảng 2.1 Kết hoạt động chi nhánh giai đoạn 2010-2012 .22 LỜI MỞ ĐẦU Với vai trò trung gian tài chính, hoạt động Ngân hàng thương mại đóng vai trò quan trọng phát triển kinh tế Trong bối cảnh mở cửa hội nhập, cạnh tranh Ngân hàng ngày gay gắt việc định hướng kinh doanh quan điểm an toàn lợi nhuận đòi hỏi tất yếu ảnh hưởng trực tiếp mạnh mẽ đến an toàn hệ thống Ngân hàng, mà tiến hành cho vay vốn khách hàng phải có tài sản chấp để hạn chế tối thiểu rủi ro cho Ngân hàng Các tài sản chấp đa dạng chủng loại chủ yếu bất động sản Bất động sản lĩnh vực rộng lớn, liên quan đến mặt đời sống kinh tế xã hội Giá trị Bất động sản có ảnh hưởng trực tiếp gián tiếp hầu hết định liên quan đến việc mua, bán, tài chính, quản lý, sở hữu, đánh thuế,…Chính vậy, định giá BĐS hoạt động quan trọng thiếu Ngân hàng việc đảm bảo xác định giá trị khoản cho vay góp phần làm giảm thiểu rủi ro hoạt động tín dụng Trong thời gian thực tập Ngân hàng đầu tư phát triển Việt Nam chi nhánh Ba Đình nhằm mục đích nghiên cứu kỹ sâu vấn đề định giá bất động sản góp phần nhỏ hồn thiện quy trình phương pháp định giá Bất động sản Chi nhánh em chọn đề tài: “Nâng cao chất lượng định giá bất động sản hoạt động cho vay Ngân hàng TMCP đầu tư phát triển Việt Nam chi nhánh Ba Đình” Mục tiêu nghiên cứu chuyên đề: Chuyên đề nhằm tổng kết, làm rõ lý luận BĐS, quy trình phương pháp định giá giá BĐS, vào lý luận chung để phân tích, đánh giá thực trạng vấn đề định giá BĐS đưa số giải pháp nhằm hồn thiện quy trình phương pháp định giá BĐS Ngân hàng TMCP đầu tư phát triển Việt Nam chi nhánh Ba Đình Đối tượng nghiên cứu: Nghiên cứu thực tế quy trình phương pháp định giá BĐS Ngân hàng tmcp đầu tư phát triển Việt Nam chi nhánh Ba Đình hoạt động cho vay chi nhánh Phương pháp nghiên cứu: Các phương pháp nghiên cứu áp dụng chuyên đề phương pháp nghiên cứu Chủ nghĩa vật biện chứng, kết hợp với phương pháp thống kê, phân tích, so sánh, tổng hợp…để làm rõ phương pháp, quy trình định giá Ngân hàng qua tìm hạn chế, ưu điểm phương pháp để bổ sung hồn chỉnh cho phù hợp với điều kiện, tình hình cụ thể Ngân hàng Chi nhánh Kết cấu đề tài: Ngoài phần Mở đầu, kết luận, danh mục tham khảo , chuyên đề em kết cấu theo chương sau : Chương 1: Cơ sở lý luận định giá bất động sản hoạt động cho vay Ngân hàng thương mại Chương 2: Thực trạng định giá bất động sản hoạt động cho vay Ngân hàng TMCP đầu tư phát triển Việt Nam chi nhánh Ba Đình” Chương 3: Một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng định giá bất động sản hoạt động cho vay Ngân hàng TMCP đầu tư phát triển Việt Nam chi nhánh Ba Đình Do phạm vi nghiên cứu trình độ có hạn nên viết em khơng tránh khỏi thiếu sót Em mong nhận góp ý chân thành thầy cô giáo khoa để viết em ngày hoàn thiện Em xin chân thành cảm ơn anh chị phòng Khách Hàng Doanh Nghiệp tạo điều kiện tốt cung cấp tài liệu cho em giúp em hoàn thành tốt chuyên đề thực tập tốt nghiệp Em xin chân thành cảm ơn! CHƯƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1.1 Khái quát chung bất động sản 1.1.1 Khái niệm, đặc điểm bất động sản a) Khái niệm bất động sản Bất động sản khái niệm sử dụng hầu khắp quốc gia giới.Trong tiếng Anh người ta dùng:Real Etstate (tài sản bất động),trong tiếng Pháp khái niệm BĐS thể từ Immobilie’(bất động sản), Trung Quốc dùng thuật ngữ địa sản (tài sản gắn liền với đất đai), Việt Nam khái niệm BĐS thể điều 174- Luật số 33/2005/QH11- Bộ luật Dân quy định sau: Bất động sản (BĐS) tài sản bao gồm:  Đất đai  Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng  Các tài sản khác gắn liền với đất đai  Các tài sản khác Pháp luật quy định b) Đặc điểm bất động sản Bất động sản có đặc điểm sau:  Là hàng hố có vị trí cố định, khơng có khả di dời  Là hàng hố có tính lâu bền , có tuổi thọ cơng trình cao, chi phí cao  Hàng hố BĐS chịu ảnh hưởng lẫn  Hàng hố BĐS ln tài sản có giá trị cao  Mang tính cá biệt khan phụ thuộc vào địa hình, tính chất đất, vị trí cảnh quan  Mang tính tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội  Chịu tác động sách nhà nước, mang tính pháp lý cao  Giá trị công năng, khả khai thác hàng hoá BĐS phụ thuộc nhiều vào lực pháp lý 1.1.2 Phân loại bất động sản Từ kinh nghiệm nhiều nước kết nghiên cứu nước ta, bất động sản phân thành ba loại: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS đầu tư xây dựng BĐS sản đặc biệt Bất động sản có đầu tư xây dựng: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng cơng trình thương mại- dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS trụ sở làm việc v.v…Trong nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất đai tài sản gắn liền với đất đai) nhóm BĐS bản, chiếm tỷ trọng lớn, tính chất phức tạp cao chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố chủ quan khách quan Nhóm có tác động lớn đến q trình cơng nghiệp hố, đại hố đất nước phát triển đô thị bền vững chiếm tuyệt đại đa số giao dịch thị trường BĐS nước ta nước giới Bất động sản không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại chủ yếu đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v.v… Bất động sản đặc biệt: BĐS công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hố vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v…Đặc điểm loại BĐS khả tham gia thị trường thấp Việc phân chia BĐS theo loại cần thiết bảo đảm cho việc xây dựng chế sách phát triển quản lý thị trường bất động sản phù hợp với điều kiện kinh tế-xã hội nước ta Định giá bất động sản định giá bất động sản hoạt động cho vay NHTM 1.2.1 Các vấn đề chung 1.2.1.1 Khái niệm định giá bất động sản Định giá bất động sản (BĐS) nghệ thuật hay khoa học xác định giá trị BĐS cho mục đích cụ thể thời điểm định có tính đến đặc điểm BĐS nhân tố kinh tế tiềm ẩn thị trường BĐS bao gồm lĩnh vực đầu tư thay 1.2.1.2 Định giá bất động sản hoạt động cho vay NHTM Hoạt động cho vay ln tiềm ẩn rủi ro, để đảm bảo an tồn hiệu hoạt động cho vay, tránh rủi ro đổ vỡ ngân hàng hệ thống Tài tín dụng, pháp luật cho vay nước có quy định nhằm đảm bảo an tồn cho vay đặc biệt với BĐS BĐS hàng hóa đặc biệt,thị trường BĐS biến đổi khơng ngừng tăng đột biến trầm lắng đóng băng.Vì vậy,việc định giá BĐS cần thiết ngân hàng,đảm bảo an toàn giảm bớt rủi ro Trong hoạt động cho vay Ngân hàng thương mại, định giá Bất động sản khâu quan trọng thiếu quy trình cho vay NHTM nhằm xác định tính hợp pháp TSĐB BĐS sở để đưa mức cho vay hợp lý nhằm đảm bảo an tồn tín dụng Tùy theo cấu tổ chức hoạt động ngân hàng mà việc định giá thực phận tín dụng phịng thẩm định độc lập NHTM thuê tổ chức định giá từ bên 1.2.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản a) Yếu tố chủ quan : Thuộc yếu tố chủ quan có mục đích việc định giá Mục đích định giá BĐS phản ánh nhu cầu sử dụng BĐS cho công việc định.Mục đích định giá định mục đích sử dụng BĐS vào việc Nó phản ánh địi hỏi mặt lợi ích mà BĐS cần phải tạo cho chủ thể công việc hay giao dịch xác định :để ở, cho thuê, mua bán, cầm cố, bảo hiểm…Chính mục đích định giá coi yếu tố quan trọng mang tính chủ quan có tính định tới việc xây dựng tiêu chuẩn giá trị BĐS định giá Thứ hai phụ thuộc vào thân người tiến hành định giá, cách sử dụng phương pháp định giá người khác đem lại kết khác nhau, khơng mang tính định chênh lệch giá trị mức không nghiêm trọng b) Yếu tố khách quan  Các yếu tố mang tính vật chất: Các yếu tố mang tính vật chất yếu tố thể tính hữu dụng tự nhiên, vốn có mà BĐS mang lại cho người sử dụng, đất đai, nhà cửa vị trí, diện tích, kích thước, khả sửa chữa, cải tạo… Thơng thường thuộc tính hữu dụng hay cơng dụng BĐS cao giá trị BĐS lớn Tuy nhiên, BĐS đánh giá cao hay khơng cịn phụ thuộc vào khả người việc khai thác cơng dụng hay thuộc tính hữu ích vốn có BĐS.Vì vậy, BĐS cụ thể, bên cạnh việc lựa chọn yếu tố phản ánh giá trị BĐS, thẩm định viên cần phải tính đến quan điểm giá trị khách hàng để định loại giá trị cần định giá cho phù hợp.Ngoài đặc điểm BĐS khác với dạng tài sản khác: vị trí cố định, mang tính lâu bền, thời gian xây dựng, sử dụng dài nên giá trị BĐS phụ thuộc vào yếu tố vị trí, đặc điểm địa hình xung quanh, tập qn người dân, sở thích… Chính để định giá giá trị BĐS người định giá cần phải có hiểu biết định BĐS, thị trường trình xây dựng, sử dụng…để có kết định giá xác sát với giá thị trường  Các yếu tố mang tính pháp lý Tình trạng pháp lý BĐS quy định quyền người việc khai thác thuộc tính BĐS q trình sử dụng Tình trạng pháp lý có ảnh hưởng lớn đến giá trị BĐS Thông thường, quyền khai thác thuộc tính BĐS rộng giá trị BĐS cao ngược lại Để xác định giá trị BĐS cách đắn đòi hỏi thẩm định viên phải nắm quy định có tính pháp lý quyền chủ thể giao dịch cụ thể có liên quan đến BĐS cần định giá  Các yếu tố mang tính kinh tế Đó cung cầu thị trường Hai yếu tố tạo đặc tính khách quan giá trị Giả sử thời điểm, yếu tố khác cố định, BĐS mua bán thị trường Khi đó, giá trị BĐS phụ thuộc vào quan hệ cung cầu thị trường Trên thực tế, BĐS đánh giá cao cung trở nên khan hiếm, nhu cầu sức mua ngày cao, ngược lại, BĐS đánh giá thấp cung trở nên phong phú, nhu cầu sức mua ngày sụt giảm Thường với BĐS cung phản ứng chậm cầu thị trường thời gian xây dựng bất động sản dài, giá BĐS phản ứng chậm so với tình hình thị trường