Bài giảng quản lý đầu tư kinh doanh bất động sản chương 3 định giá bất động sản (năm 2022)

Chương 3: Định giá bất động sản • Khái luận định giá bất động sản 3.1 3.2 • Các phương pháp định giá bất động sản Tài liệu tham khảo chương • [1] Trần Tiến Khai (2011), Nguyên lý bất động sản, Nxb Lao động - Xã hội, Hà Nội, (Chương 6, từ trang 211 đến trang 246) 3.1 Khái luận định giá bất động sản 3.1.1 3.1.2 • Khái niệm định giá bất động sản • Quy định pháp luật hoạt động định giá bất động sản số nước giới • Tổ chức định giá giá trị bất động sản 3.1.3 3.1.1 Khái niệm định giá bất động sản Bất động sản đất đai đất đai tài sản khác gắn liền với đất Vì vậy, định giá bất động sản thực chất định giá đất định giá tài sản gắn liền với đất (nếu có) - “Luật Bất động sản” 3.1 Định giá bất động sản 3.1.2 Quy định pháp luật hoạt động định giá bất động sản số nước giới 3.1.3 Tổ chức định giá giá trị bất động sản 3.2 Các phương pháp định giá bất động sản 3.2.1 • Phương pháp so sánh 3.2.2 • Phương pháp thu nhập 3.2.3 • Phương pháp chi phí 3.2.4 • Các phương pháp khác 3.2.1 Phương pháp so sánh Phương pháp so sánh phương pháp xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích mức giá thực tế giao dịch thành công mua, bán thị trường bất động sản tương tự (về loại đất, diện tích đất, đất loại thị, loại đường phố, vị trí, loại bất động sản) để so sánh, xác định giá bất động sản (thửa đất, loại đất, nhà ) cần định giá 3.2.1 Phương pháp so sánh • - Cơ sở cơng thức tính phương pháp so sánh tập trung vào phân tích điểm tương tự điểm khác biệt BĐS mà tác động đến giá trị • Cơng thức tính giá BĐS: • AP = S + BA + GA + IA + CA + NA • AP: Giá BĐS chủ thể - S: Giá bán BĐS so sánh - BA: Lượng điều chỉnh khác biệt vị trí đất; - GA: Lượng điều chỉnh khác biệt pháp lý quyền bất động sản; - IA: Lượng điều chỉnh lạm phát kề từ ngày bán đến thời điểm điều tra; - CA: Lượng điều chỉnh khác điều kiện quy hoạch xây dựng - NA: Lượng điều chỉnh khác biệt sở hạ tầng môi trường xung quanh • • • • 3.2.2 Phương pháp thu nhập Phương pháp thu nhập (còn gọi phương pháp đầu tư) phương pháp ước tính giá thị trường bất động sản dựa thu nhập mà bất động sản đem lại có khả đem lại tương lai Giá trị bất động sản ước tính việc vốn hóa giá trị thu nhập ước tính tương lai mặt giá trị thời điểm 3.2.2 Phương pháp thu nhập • Giá trị thu nhập hàng năm mà BĐS tạo giá trị vốn BĐS có liên quan chặt chẽ với từ thu nhập (hàng năm) mà BĐS tạo suy giá trị BĐS • Cần phải “vốn hóa” giá trị thu nhập ước tính tương lai mặt giá trị thời điểm • Thu nhập mà đất hay bất động sản mang lại thu nhập ròng wn = w - c - t wn: Thu nhập ròng; w: Tổng thu nhập; c: Tổng chi phí tính thuế; t: Các loại thuế phải nộp 3.2.3 Phương pháp chi phí - Chi phí số tiền cần thiết chi để mua, sản xuất, chế tạo xây dựng nên tài sản - Phương pháp chi phí phương pháp định giá dựa sở chi phí tạo tài sản tương tự tài sản cần định giá để xác định giá trị thị trường tài sản cần định giá 3.2.4 Các phương pháp khác Phương pháp thặng dư Phương pháp thặng dư phương pháp thẩm định giá trị thị trường tài sản cần thẩm định giá xác định vào giá trị vốn có cách lấy giá trị ước tính phát triển giá định tài sản (tồng doanh thu) trừ tất chi phí phát sinh để tạo phát triển 3.2.4 Các phương pháp khác Phương pháp lợi nhuận Phương pháp lợi nhuận phương pháp thẩm định giá dựa khả sinh lợi việc sử dụng tài sản để ước tính giá trị thị trường tài sản cần thẩm định giá Là phương pháp xác định giá bất động sản cách vốn hóa khoản lợi nhuận rịng thu q trình kinh doanh