Đất đai là nguồn tài nguyên, tài sản quan trọng của quốc gia đồng thời là điều kiện cần thiết cho quá trình phát triền kinh tế xã hội. Luật đất đai 2013 ra đời quy định cụ thể quyền cũng như nghĩa vụ của người sử dụng đất . Một điều đặc biệt là Luật đất đai 2013 đã quy định mở rộng hơn quyền tiếp cận đất đai đối với hộ gia đình, cá nhân và tổ chức nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho việc tổ chức sản xuất kinh doanh. Tuy nhiên trên thực tế, việc thực hiện quyền tiếp cận đất của doanh nghiệp trong quá trình thực hiện các dự án đầu tư gặp khá nhiều khó khăn. Do đó bản thân em quyết định tìm hiểu về “những vấn đề nổi cộm nhất hiện nay trong việc tiếp cận đat đai của các doanh nghiệp để thực hiện các dự án đầu tư, đồng thời từ đó tìm ra nguyên nhân và giải pháp để khác phục những vấn đề này”.
Đề 1: Hãy nêu vấn đề cộm việc tiếp cận đất đai doanh nghiệp để thực dự án đầu tư? Chỉ nguyên nhân cộm đề xuất giải pháp khắc phục? DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT GCN : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà hữu tài sản khác gắn liền đất DN : Doanh nghiệp MỤC LỤC A LỜI MỞ ĐẦU B NỘI DUNG .1 Khái quát chung 1.1 Tiếp cận đất đai 1.2 Dự án đầu tư 2 Những vấn đề cộm việc tiếp cận đất đai doanh nghiệp để thực dự án đầu tư 2.1 Vấn đề giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận 2.2 Vấn đề công khai, minh bạch thông tin 2.3 Vấn đề giá đất, khung giá đất 2.4 Vấn đề quỹ đất 2.5 Vấn đề giải phóng mặt theo chế tự thỏa thuận Nguyên nhân Giải pháp khắc phục C KẾT LUẬN DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO A Lời mở đầu Đất đai nguồn tài nguyên, tài sản quan trọng quốc gia đồng thời điều kiện cần thiết cho trình phát triền kinh tế - xã hội Luật đất đai 2013 đời quy định cụ thể quyền nghĩa vụ người sử dụng đất Một điều đặc biệt Luật đất đai 2013 quy định mở rộng quyền tiếp cận đất đai hộ gia đình, cá nhân tổ chức nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho việc tổ chức sản xuất kinh doanh Tuy nhiên thực tế, việc thực quyền tiếp cận đất doanh nghiệp trình thực dự án đầu tư gặp nhiều khó khăn Do thân em định tìm hiểu “những vấn đề cộm việc tiếp cận đat đai doanh nghiệp để thực dự án đầu tư, đồng thời từ tìm nguyên nhân giải pháp để khác phục vấn đề này” B Nội dung Khái quát chung 1.1 Tiếp cận đất đai Trong trình tìm hiểu, thấy Việt Nam chưa quy định khái niệm tiếp cận đất đai mà quy định số tiếp cận đất đai, nhiên: Jesse Ribot Nancy Peluso cho thuật ngữ “tiếp cận”, định nghĩa “khả hưởng lợi từ đó”, rõ thuật ngữ tài sản, thường hiểu “quyền thực thi” mà C.B McPherson đặt trước Theo hai tác giả này, tiếp cận nên hiểu tập hợp quyền quan hệ cho phép cá nhân hay nhóm “lấy được, quản lý giữ được”[1] Như vậy, hiểu tiếp cận đất đai tập hợp quyền quan hệ cho phép cá nhân, tổ chức “lấy được, quản lý giữ được” đất đai Theo phương pháp PCI, số tiếp cận đất đai ổn định sử dụng đất số đo lường hai khía cạnh vấn đề đất đai mà DN phải đối mặt: 1[] Xem Trần Tuyết Nhung, Tiếp cận đất đai phụ nữ xã hội Việt Nam nay, Website phòng Quản lý khoa học – dự án – Đại học quốc gia Thành phố Hồ Chí Minh, http://qlkh.hcmussh.edu.vn/ việc tiếp cận đất đai dàng khơng DN có thấy yên tâm đảm bảo ổn định có mặt kinh doanh hay không Như vấn đề tiếp cận đất đai liên quan đến khía cạnh thứ nhất, phản ánh tình trạng DN có GCN hay khơng, có đủ mặt thực yêu cầu mở rộng kinh doanh hay khơng, DN có th lại đất DN nhà nước không đánh giá việc thực chuyển đổi mục đích sử dụng đất địa phương Vậy hiểu việc tiếp cận đất đai DN tập hợp quyền quan hệ cho phép DN “lấy được, quản lý giữ được” đất đai thể thơng qua số khía cạnh liên quan đến tiếp cận thông tin đất đai, cấp GCN hay khơng, có đủ mặt sản xuất kinh doanh hay không,… Hay tiếp cận đất đai bước để đưa đất đai vào sử dụng trình sản xuất kinh doanh 1.2 Dự án đầu tư Đầu tư trình sử dụng nguồn lực tài chính, lao động, tài nguyên thiên nhiên tài sản vật chất khác nhằm trực tiếp gián tiếp tái sản xuất giản đơn, tái sản xuất mở rộng sở vật chất kỹ thuật kinh tế nói chung, sở sản xuất kinh doanh, dịch vụ ngành, quan quản lý xã hội nói riêng Theo quy định khoản điều Luật Đầu tư 2014, “dự án đầu tư tập hợp đề xuất bỏ vốn trung hạn dài hạn để tiến hành hoạt động đầu tư kinh doanh địa bàn cụ thể, khoản thời gian xác định” Như vậy, dự án đầu tư hiểu nhiều góc độ: Thứ nhất, mặt hình thức: dự án đầu tư tập hợp hồ sơ tài liệu trình bày cách chi tiết có hệ thống hoạt động chi phí theo kế hoạch để đạt kết thực mục tiêu định tương lai Thứ hai, góc độ quản lý, dự án đầu tư công cụ quản lý sử dụng vốn, vật tư, lao động để tạo kết tài chính, kinh tế - xã hội thời gian dài Thứ ba, góc độ kế hoạch, dự án đầu tư công cụ thể kế hoạch chi tiết công đầu tư sản xuất kinh doanh, phát triển kinh tế - xã hội, làm tiền đề cho định đầu tư tài trợ Thứ tư, mặt nội dung, dự án đầu tư tập hợp hoạt động có liên quan với kế hoạch hóa nhằm đạt mục tiêu định việc tạo kết cụ thể thời gian định, thông qua việc sử dụng nguồn lực xác định vấn đề thị trường, sản phẩm, công nghệ, Những vấn đề cộm việc tiếp cận đất đai doanh nghiệp để thực dự án đầu tư 2.1 Vấn đề giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận Việc giao đất, cho thuê đất, cấp GCN cho DN chậm với hàng loạt thủ tục, có thủ tục hành kéo dài đến 35 ngày, ví dụ để DN có vốn đầu tư nước ngồi giao đất, cho th đất khơng thơng qua hình thức đấu giá quyền sử đất dự án khơng phải trình quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, dự án khơng phải cấp giấy chứng nhận đầu tư DN phải trải qua bước thủ tục kéo dài từ 20 đến 35 ngày kể từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ Nói vấn đề này, chủ tịch HĐQT CTCP Đầu tư dầu khí Tồn cầu ơng Nguyễn Quốc Hiệp cho biết “dù quen với rườm rà thủ tục hành đất đai DN nước với tư cách chủ đầu tư dự án bất động sản thấy vô phức tạp, chi nhà đầu tư nước ngoài” Đặc biệt tồn chi phí khơng thức để giao đất, cho thuê đất mà khoản chi phí nói khơng nhỏ Việc góp phần làm tăng chi phí DN từ ban đầu giảm đáng kể sức cạnh tranh DN 2.2 Vấn đề công khai, minh bạch thông tin Vấn đề quy hoạch không trùng khớp, thiếu quán thông tin quy hoạch không rõ ràng, chưa có chương trình cơng bố thơng tin cụ thể dành cho DN địa bàn thông tin quy hoạch đô thị, khu dân cư, khu – cụm công nghiệp, khu kinh tế, quy hoạch ngành,…, kế hoạch sử dụng đất, dự án xây dựng sở hạ tầng, sách ưu đãi đầu tư, sách đền bù giải phóng mặt thơng tin đấu giá quyền sử dụng đất để DN nắm bắt Điều dẫn đến việc DN làm đơn xin giao đất, thuê đất để thực dự án đầu tư không định hướng địa điểm xin phép để có đất thực dự án đầu tư đồng thời làm tăng thêm khả rủi ro chế “xin – cho” Thêm vào có chủ trương quy hoạch số cụm công nghiệp vừa nhỏ cụ thể thời gian, lộ trình vị trí quy hoạch hay đơn vị chủ trì thực DN khơng hướng dẫn, DN vừa nhỏ khó tiếp cận đất đai để thực dự án đầu tư mở rộng mặt sản xuất, kinh doanh Từ làm giảm lực cạnh tranh DN Đặc biệt báo cáo PCI 2016 vấn đề là, mối quan hệ cá nhân, DN với công chức nhà nước, quy mô sản xuất – kinh doanh DN tiếp tục giữ vai trò quan trọng việc tiếp cận thông tin quy hoạch kế hoạch sử dụng đất, dự án đầu tư, sách liên quan đến sử dụng đất đai Việc làm giảm khả tiếp cận đất để thực dự án đầu tư DN đặc biệt DN vừa nhỏ khơng có mối quan hệ tốt vs cán bộ, công chức làm việc lĩnh vực đất đai 2.3 Vấn đề giá đất, khung giá đất Khung giá đất chưa phù hợp với giá trị trường, giá thuê đất cao vấn đề mà DN gặp phải trình tiếp cận đất để thực dự án đầu tư Đặc biệt mặt sản xuất kinh doanh thích hợp khu cơng nghiệp diện tích đất lớn giá thuê đất lại cao, vượt qua khả tài DN DN vừa nhỏ Còn thuê đất bên ngồi khu cơng nghiệp DN khơng phải dễ giá th đất khu vực xung quanh khu công nghiệp cao đồng thời thời gian thuê đất không ổn định lâu dài Đối với thành phố lớn, kinh tế phát triển mức giá thuê mặt ngày tăng khơng có xu hướng ổn định giá đặc biệt số khu vực có điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất, thay đổi mục đích sử dụng đất, loại thị, loại đường phố, có đầu tư nâng cấp cơng trình kết cấu hạ tầng Ngoài ra, xuất phát từ vấn đề tài DN đề phịng vấn đề rủi ro kinh doanh mà DN thuê đất thuê đất ngắn hạn, từ dẫn đến mức độ ổn định giá thuê đất thấp 2.4 Vấn đề quỹ đất Thứ nhất, quỹ đất cho phát triển nông nghiệp, chủ trương tích tụ ruộng đất sách dồn điền đổi thửa, tạo lập thị trường chuyển nhượng đất đai triển khai lúng túng, nhiều vấn đề chưa rõ chưa hướng dẫn cụ thể Vì vậy, DN khơng có diện tích đất đủ lớn để đầu tư sản xuất - kinh doanh nói chung thục dự án đầu tư nói riêng Thực tế cho thấy, DN đầu tư vào nông nghiệp chủ yếu DN hợp tác, khai thác sử dụng đất nông, lâm trường quốc doanh Trong thời gian qua, xuất số cách làm việc tích tụ ruộng đất cho DN đầu tư DN chủ động đàm phán, ký kết hợp đồng hợp tác với hộ nơng dân; quyền địa phương đứng thay mặt hộ nông dân ký hợp đồng với DN; Mỗi hình thức nêu có ưu điểm, hạn chế định đặc biệt nguy không thực hợp đồng, chấm dứt hợp đồng trước thời hạn từ hai phía, người dân DN hữu mà chế tài theo pháp luật hợp đồng kinh tế chưa thể xử lý triệt để, thỏa đáng Thứ hai, quỹ đất dành cho phát triển khu công nghiệp hạn hẹp, lại ưu tiên DN phát triển công nghệ cao, sản xuất dược phẩm hay chế biến nông lâm thủy sản,… giá thuê đất cao Vì hầu hết DN vừa nhỏ gặp nhiều khó khăn việc thuê đất khu cơng nghiệp cịn th đất bên ngồi khu cơng nghiệp DN lại vướng vào vấn đề tài nói 2.5 Vấn đề giải phóng mặt theo chế tự thỏa thuận Việc giải phóng mặt liên quan đến dự án sử dụng đất cho hoạt động sản xuất kinh doanh vấn đề nan giải với DN Theo Luật Đất đai 2013 dự án phát triển kinh tế phải thỏa thuận với người dân Đây vấn đề gây khó khăn, vướng mắc cho DN, đặc biệt DN thực dự án lớn nhiều rào cản dự án có nhu cầu sử dụng lượng lớn diện tích đất số lượng hộ dân mà DN phải thỏa thuận nhiều, có dự án thỏa thuận bồi thường gần hết, – 2% diện tích đất người dân khơng đồng ý mức bồi thường phải kéo dài vài năm đến gần chục năm gây thiệt hại cho nhiều nhà đầu tư Về vấn đề đại diện Hiệp hội DN nhỏ vừa tỉnh Tuyên Quang phát biểu “ Việc thỏa thuận giải phóng mặt vài hộ dân vô khó khăn, chi với dự án sử dụng diện tích lên tới hàng chục chí hàng trăm hecta, phải thỏa thuận với hàng ngàn hộ dân Đây dường nhiệm vụ bất khả thi nhiều DN Bởi theo chế tự thỏa thuận nay, người địi kiểu, nên khơng DN có đủ nguồn lực khả nâng để thực giải phóng mặt bàng cách sn sẻ” Điều dẫn đến việc nhiều DN buộc phải chấp nhận bỏ dự án khơng thỏa thuận với người dân để có mặt cho đầu tư sản xuất – kinh doanh Nguyên nhân Thứ nhất, số thủ tục hành (đặc biệt thủ tục giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất) liên quan nhiều ngành, nhiều cấp thực thủ tục hành thuộc danh mục cửa liên thơng ngành có tính chất đặc thù riêng, cịn nội dung chưa đồng nên khó khăn cho quan giải thủ tục hành Ngồi thủ tục hành quản lý sử dụng đất đai chồng chéo, thiếu thống đồng bộ, ngành Thứ hai, vấn đề công khai, minh bạch thông tin có thơng tin đất đai trọng thực tế chưa có nhiều cải thiện so với trước lại Điều xuất phát từ vấn đề số quan nhà nước địa phương chưa minh bạch, không công khai thông tin quy hoạch kế hoạch sử dụng đất, dự án đầu tư, sách liên quan đến sử dụng đất việc cán bộ, công chức, viên chức làm việc lĩnh vực đất đai cịn ứng xử thiếu bình đẳng DN, làm việc theo chế “xin – cho” Thứ ba, việc xác định giá thuê đất số khu vực chưa thực phù hợp, chưa phản ánh giá thị trường Cơ chế sách Nhà nước việc xác định giá thuê đất có hạ tầng khu cơng nghiệp cịn bất cập, khơng có điều tiết quan quản lý nhà nước Thứ tư, việc ưu tiên bảo vệ quỹ đất nông nghiệp dẫn đến khó khăn giải đất cho dự án đầu tư xây dựng Tại số huyện, tỉnh đồng khó tìm đất khơng phải đất trồng lúa cho dự án đầu tư xây dựng Thứ năm, sách bồi thường thu hồi đất thường xuyên thay đổi theo hướng ngày có lợi cho người sử dụng đất người bị thu hồi hình thành tâm lý kéo dài thời gian để hưởng lợi, tốc độ thực công tác tái định cư diễn chậm so với tiến độ đầu tư dự án Do gây khó khăn cho DN q trình thực giải phóng mặt để tiến hành dự án Thứ sáu, tồn nhiều bất cập chồng chéo văn quy phạm pháp luật đặc biệt Luật Đầu tư với Luật Nhà Luật Đất đai nên người sử dụng đất nói chung DN nói riêng khó tránh khỏi vướng mắc trình tham gia vào quan hệ luật đất đai điều chỉnh Thứ bảy, theo quy định điều 52 Luật Đất đai việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất phải vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện phê duyệt, nhiên địa bàn tỉnh thiếu quy hoạch chi tiết dẫn đến khó khăn giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất Điều làm cho DN khó tiếp cận đất đai Giải pháp khắc phục Xác định số tiếp cận đất đai số thành phần quan trọng số lực cạnh tranh cấp tỉnh (PCI), cần có giải pháp khắc phục để tạo điều kiện thuận lợi cho DN tiếp cận đất đai Thứ nhất, cần giảm chi phí thủ tục hồ sơ cấp GCN, đồng thời Sở Tài nguyên Môi trường cần tích cực chủ động phối hợp với quan chức năng, địa phương tỉnh để thực việc rà soát, cải tiến tinh giản số thủ tục hành quan lý đất đai nhằm rút ngắn thời gian đăng ký, cấp GCN cho DN Thứ hai, đẩy mạnh công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chi tiết quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, nông thôn để làm cho việc giao đất, cho thuê đất Đặc biệt kế hoạch sử dụng đất cần phải có thống cấp Đồng thời tổ chức phát triển quỹ đất cấp để tạo điều kiện cung cấp tốt dịch vụ công lĩnh vực đất đai theo đạo Thủ tướng Chính phủ Thứ ba, công bố công khai quỹ đất chưa sử dụng, đất chưa cho thuê, cho thuê lại khu công nghiệp, cụm công nghiệp, dự án nhà nước giao, cho thuê chậm đưa vào sử dụng Cơng khai quy trình, thủ tục tiếp cận đất đai DN theo thẩm quyền cấp… để tạo thuận lợi cho DN, DN vừa nhỏ tiếp cận đất đai Thứ tư, khai thác khu đô thị mới, khu tái định cư để thực tái định cư sau thu hồi đất người sử dụng đất nhằm thực dự án đầu tư đồng thời nhà nước phải thực tốt cơng tác giải phóng mặt bằng, sách tái định cư, tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư triển khai thực dự án Ngồi ra, cần có chế xác định giá đất hợp lý, phù hợp để thực tốt việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng, giao đất cho chủ đầu tư Thứ năm, tiến hành nghiên cứu, tổng kết mơ hình tích tụ tập trung ruộng đất triển khai thực tiễn thời gian qua, đánh giá ưu điểm, hạn chế mô hình làm thực tiễn để đề xuất giải pháp tích tụ tập trung ruộng đất hiệu quả, khả thi, vừa bảo vệ quyền lợi nông dân, vừa tạo an tâm DN đầu tư vào nông nghiệp, nông thôn Thứ sáu, thực phân công, phân cấp mạnh công tác cấp GCN; đẩy mạnh thực liên thông, kết nối điện tử giải thủ tục hành đất đai; thực chế cửa để đảm bảo thời gian, trình tự theo quy định, khơng gây phiền hà cho DN; tăng cường trách nhiệm người đứng đầu quan hành nhà nước; tăng cường công tác tra, kiểm tra, giám sát, kịp thời xử lý tình trạng thiếu trách nhiệm, chậm trễ, gây phiền hà để bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp DN; tập trung nâng cao lực chuyên môn đội ngũ cán bộ, công chức, viên chức làm việc lĩnh vực đất đai Thứ bảy, tổ chức buổi tiếp xúc, đối thoại, trao đổi với DN vấn đề liên quan đến đất đai, Sở Tài nguyên Môi trường cần tập trung giải vướng mắc, kiến nghị DN liên quan đến lĩnh vực đất đai C Kết luận Qua thấy việc tiếp cận đất đai doanh nghiệp để thực dự án đầu tư thực tế tồn nhiều vấn đề nhà nước có sách để giúp đỡ doanh nghiệp, nhiên sách chưa triển khai cách hiệu quả.Vì việc cải thiện khả tiếp cận đất đai nhiệm vụ riêng quan, tổ chức mà nhiệm vụ tồn Đảng, tồn dân Đảng giữ vai trị lãnh đạo, cán bộ, cơng chức, đảng viên người đầu việc thực theo quy định pháp luật nhân dân đặc biệt doanh nghiệp người kiểm tra, giám sát hoạt động đội ngũ cán bộ, cơng chức, đóng góp ý kiến cho việc cải thiện khả tiếp cận đất đai doanh nghiệp DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO [1] Trần Quang Huy (2013), Giáo trình Luật Đất đai, Nxb Công an Nhân dân [2] Quốc hội (2017), Luật Đất đai, Nxb Chính trị quốc gia thật [3] Quốc hội (2016), Luật Đầu tư, Nxb Chính trị quốc gia [4] Quốc hội (2016), Luật Nhà ở, Nxb Chính trị quốc gia [5] Nghị định 43/2014/NĐ – CP quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai [6] Lê Chung (2016) Giải pháp khắc phục yếu số tiếp cận đất đai, Website Hịa Bình Điện tử, http://baohoabinh.com.vn [7] Quốc hội, Đà Nẵng: Doanh nghiệp nhỏ vừa khó khăn tiếp cận đất đai, Website Truyền hình Quốc hội Việt Nam, http://quochoitv.vn/ [8] Hiệp hội doanh nghiệp tỉnh Thanh Hóa, Khó khăn tiếp cận đât đai, website phịng Thương mại Công nghiệp Việt Nam, http://vcci.com.vn [9] Nguyễn Quang Hưng, Báo cáo khả tiếp cận đất đai SMEs Hưng Yên, Website http://www.sme-gtz.org.vn/ [10] Trần Tuyết Nhung, Tiếp cận đất đai phụ nữ xã hội Việt Nam nay, Website phòng Quản lý khoa học – dự án – Đại học quốc gia Thành phố Hồ Chí Minh, http://qlkh.hcmussh.edu.vn/ [11] Hồng Phương (2014), Gỡ vướng cho doanh nghiệp việc tiếp cận sử dụng đất đai, Website Báo điện tử Đại biểu nhân dân, http://daibieunhandan.vn/ [12] Hà Quang, Dỡ bỏ rào cản tiếp cận đất đai, Website Tạp chí Bất động sản Việt Nam, http://reatimes.vn [13] TTXNV (2016), Doanh nghiệp khó tiếp cận đất đai, Website Đài Phát – Truyền hình Thái Nguyên, http://thainguyentv.vn/ [14].Quang Vũ, Dự án vướng khâu tiếp cận đất đai, Website Bà Rịa – Vũng Tàu – Cơ quan Đảng Đảng Cộng sản Việt Nam tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu, http://www.baobariavungtau.com.vn 10