(Luận văn) phân tích các yếu tố tác động đến giá văn phòng cho thuê tại khu vực trung tâm thành phố hồ chí minh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH t to ng hi ep w n lo ĐẶNG THỊ MỘNG KIỀU ad ju y th yi pl n ua al n va PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ll fu ĐẾN GIÁ VĂN PHÒNG CHO THUÊ m oi TẠI KHU VỤC TRUNG TÂM at nh z THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH z k jm ht vb om l.c gm an Lu n va LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ ey t re THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH - NĂM 2015 t to BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH ng hi ep w n ĐẶNG THỊ MỘNG KIỀU lo ad ju y th yi pl PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ua al n ĐẾN GIÁ VĂN PHÒNG CHO THUÊ va n TẠI KHU VỤC TRUNG TÂM ll fu oi m THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH at nh z z Chuyên ngành: Kinh tế phát triển (Thẩm định giá) k jm ht vb Mã số: 60310105 om l.c gm LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ an Lu ey t re THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH - NĂM 2015 n PGS TS NGUYỄN NGỌC VINH va NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: i LỜI CAM ĐOAN t to ng Tôi xin cam đoan luận văn tơi nghiên cứu thực Các hi ep thông tin, số liệu kết luận nghiên cứu luận văn hồn tồn trung thực trích dẫn đầy đủ nguồn danh mục tài liệu tham khảo w Học viên chân thành cảm ơn tận tình hướng dẫn thầy Nguyễn Ngọc n lo Vinh trình nghiên cứu để hồn thiện đề tài Đồng thời học viên ad xin bày tỏ lòng tri ân đến thầy cô tham gia giảng dạy lớp cao học thẩm định giá, y th ju truyền đạt kiến thức quý báu, góp phần quan trọng việc thực yi luận văn pl ua al Học viên chân thành cảm ơn công ty, doanh nghiệp cao ốc giúp đỡ việc cung cấp thông tin trả lời phiếu khảo sát giúp học n n va viên hoàn thành đề tài nghiên cứu ll fu oi m TP Hồ Chí Minh, tháng năm 2015 at nh z z vb k jm ht Đặng Thị Mộng Kiều om l.c gm an Lu n va ey t re ii TÓM TẮT NGHIÊN CỨU t to ng hi Với dân số ngày tăng, xã hội phát triển, nhu cầu văn phòng cho ep thuê tăng cao sách giá ngày trọng Vấn đề đặt xác định giá văn phòng cho thuê cách xác nhằm giúp cho w n đơn vị có nhu cầu th văn phịng, giúp doanh nghiệp, ngân lo ad hàng, công ty địa ốc đầu tư có lợi nhuận, giúp cho quan Nhà nước có ju y th thể quản lý tốt thị trường bất động sản Từ trăn trở trên, tác giả thực nghiên cứu phân tích yếu tố tác động đến giá văn phòng cho thuê khu vực yi pl trung tâm thành phố Hồ Chí Minh để đưa kết luận gợi ý sách nhằm hồn al ua thiện tốt cho thị trường bất động sản nói chung thị trường văn phịng cho n th nói riêng Luận văn thực sở lý thuyết Vị - Chất lượng lý va n thuyết Định giá nhân tố thụ hưởng - mơ hình hedonic Tác giả xây dựng hàm hồi fu ll quy đa biến với biến phụ thuộc biến giá văn phòng cho thuê (GT2) tác giả m oi xử lý thông qua công cụ Stata 11 Các biến độc lập đưa vào hàm hồi quy at nh là: Khoảng cách từ văn phòng cho thuê đến trung tâm thành phố; Khoảng cách từ z văn phòng cho thuê tới trục đường giao thơng chính; Vị trí văn phịng cho th; z vb Diện tích sàn th; Tuổi đời tịa nhà văn phịng; Vệ sinh, mơi trường; An ninh; jm ht Phản ứng ban quản lý; Cảnh quan; Viễn thông; Hệ thống thang máy; Hệ thống k điện; Thời hạn cho thuê; Tổng diện tích sàn cho thuê; Tổng diện tích bãi đỗ xe; Mật gm độ giao thơng; Điều chỉnh điều khoản hợp đồng Kết phân tích có l.c yếu tố tác động đến giá văn phịng cho th Trong yếu tố thời hạn cho thuê om yếu tố ảnh hưởng mạnh đến giá văn phòng cho thuê, yếu tố: an Lu Tuổi đời tòa nhà văn phịng; Mật độ giao thơng; Khoảng cách từ văn phịng cho ey bảo hàm hồi quy khơng vi phạm giả định quan trọng t re biến 87.18% kiểm định phù hợp hàm hồi quy đảm n nhà; Diện tích sàn thuê Mức độ giải thích biến động giá văn phòng cho thuê va thuê đến trung tâm thành phố; Tổng diện tích bãi đỗ xe; Cảnh quan xung quanh tòa iii Kết nghiên cứu tài liệu tham khảo cho nghiên cứu t to tiếp theo, góp phần hỗ trợ cho bên tham gia thị trường cao ốc văn phịng có ng thể nhìn nhận cách có sở yếu tố mức độ tác động chúng hi ep lên giá thuê mà họ quan tâm w n lo ad ju y th yi pl n ua al n va ll fu oi m at nh z z k jm ht vb om l.c gm an Lu n va ey t re iv MỤC LỤC t to ng hi LỜI CAM ĐOAN i ep TÓM TẮT NGHIÊN CỨU ii w n MỤC LỤC iv lo ad DANH MỤC BẢNG ix y th ju DANH MỤC SƠ ĐỒ xi yi DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT xii pl ua al CHƯƠNG I: PHẦN MỞ ĐẦU n 1.1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA CHỦ ĐỀ NGHIÊN CỨU n va ll fu 1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU oi m 1.2.1 Mục tiêu chung nh 1.1.2 Nội dung nghiên cứu at 1.3 CÂU HỎI NGHIÊN CỨU z z ht vb 1.4 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .2 k jm 1.5 NGUỒN SỐ LIỆU DÙNG TRONG NGHIÊN CỨU gm 1.6 CÁC GIỚI HẠN CỦA NGHIÊN CỨU .3 l.c 1.6.1 Phạm vi nghiên cứu om 1.6.2 Đối tượng nghiên cứu đối tượng khảo sát an Lu 1.7 Ý NGHĨA THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU .4 ey 2.1 Các khái niệm có liên quan đến chủ đề nghiên cứu t re CHƯƠNG II: CƠ SỞ LÝ LUẬN n TÓM TẮT CHƯƠNG I va 1.8 KẾT CẤU CỦA LUẬN VĂN .4 v 2.1.1 Khái niệm phân loại văn phòng cho thuê .5 t to 2.1.1.1 Văn phòng cho thuê ng 2.1.1.2 Phân loại văn phòng cho thuê hi ep 2.1.2 Khái niệm giá cho thuê văn phòng .7 2.2 MỘT SỐ LÝ THUYẾT LIÊN QUAN ĐẾN CHỦ ĐỀ NGHIÊN CỨU .7 w n 2.2.1 Lý thuyết Vị thế, Chất lượng .7 lo ad 2.2.2 Lý thuyết định giá nhân tố thụ hưởng - Mô hình hedonic y th 2.3 CÁC MƠ HÌNH NGHIÊN CỨU THỰC NGHIỆM CĨ LIÊN QUAN 11 ju yi 2.3.1 Các nghiên cứu thực nghiệm giới .11 pl 2.3.2 Các nghiên cứu thực nghiệm Việt Nam .19 ua al n 2.4 CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ VĂN PHÒNG CHO THUÊ TỪ CÁC n va NGHIÊN CỨU THỰC NGHIỆM 30 ll fu TÓM TẮT CHƯƠNG II 33 m oi CHƯƠNG III: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 35 nh at 3.1 QUY TRÌNH NGHIÊN CỨU 35 z z 3.2 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .36 vb jm ht 3.2.1 Phương pháp phân tích, so sánh tổng hợp 36 3.2.2 Phương pháp thống kê mô tả 36 k l.c gm 3.2.3 Phương pháp định lượng 37 3.3 CÁC GIẢ THIẾT NGHIÊN CỨU .42 om 3.4 MƠ HÌNH NGHIÊN CỨU 43 an Lu 3.5 DỮ LIỆU NGHIÊN CỨU 45 ey CHƯƠNG IV: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 48 t re TÓM TẮT CHƯƠNG III 47 n 3.5.2 Dữ liệu thứ cấp .46 va 3.5.1 Dữ liệu sơ cấp 45 vi 4.1 KẾT QUẢ THỐNG KÊ MÔ TẢ .48 t to 4.2 KẾT QUẢ CỦA MƠ HÌNH 49 ng hi 4.2.1 Kết xây dựng hàm hồi quy 49 ep 4.2.2 Kết phân tích hồi quy đa biến phương pháp OLS 52 w 4.3 KIỂM ĐỊNH CÁC GIẢ THIẾT .58 n lo 4.3.1 Dị tìm vi phạm hàm hồi quy 58 ad 4.3.2 Kiểm định đa cộng tuyến 58 y th 4.3.3 Kiểm định phương sai thay đổi .58 ju yi 4.3.4 Kiểm định tự tương quan 58 pl 4.3.5 Kiểm định phần dư có phân phối chuẩn 58 al n ua 4.3.6 Kiểm định phù hợp mơ hình 58 n va 4.3.7 Kiểm định hệ số mơ hình hồi quy 58 ll fu 4.4 KẾT LUẬN MƠ HÌNH CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ VĂN PHÒNG oi m CHO THUÊ TẠI KHU VỰC TRUNG TÂM TP HCM 60 at nh TÓM TẮT CHƯƠNG IV 63 z CHƯƠNG V: KẾT LUẬN VÀ GỢI Ý CHÍNH SÁCH 64 z jm ht vb 5.1 KẾT LUẬN 64 5.2 GỢI Ý CHÍNH SÁCH 65 k l.c gm 5.3 NHỮNG GIỚI HẠN CỦA NGHIÊN CỨU 66 5.4 HƯỚNG NGHIÊN CỨU TIẾP THEO 66 om TÀI LIỆU THAM KHẢO ey t re PHỤ LỤC n DANH MỤC TÀI LIỆU TIẾNG ANH va DANH MỤC TÀI LIỆU TIẾNG VIỆT an Lu TÓM TẮT CHƯƠNG V 67 vii Phụ lục Phiếu khảo sát t to Phụ lục Chi tiết kết hồi quy đa biến mơ hình ng hi Phụ lục ep Kết hồi quy biến KC2 w n Kết hồi quy biến VS1 lo ad Phụ lục y th ju Kết hồi quy biến AN1 yi Kết hồi quy biến AN2 pl n ua al Phụ lục n va Kết hồi quy biến PU1 ll fu Kết hồi quy biến PU2 oi m Phụ lục at z Kết hồi quy biến VT1 nh Kết hồi quy biến CQ1 z k jm ht Kết hồi quy biến TM1 vb Phụ lục ey t re Kết hồi quy biến VT2 n Kết hồi quy biến VS2 va Phụ lục an Lu Kết hồi quy biến TDT om Kết hồi quy biến D2 l.c Phụ lục gm Kết hồi quy biến D1 viii Phụ lục 10 t to Kết hồi quy biến TM2 ng hi Kết hồi quy biến DC1 ep Phụ lục 11 Kết hồi quy biến DC2 w n Phụ lục 12 Chi tiết kết hồi quy đa biến mơ hình lo ad Phụ lục 13 Kiểm định đa cộng tuyến y th ju Phụ lục 14 Kiểm định phương sai thay đổi yi Phụ lục 15 pl n ua al Kiểm định tự tương quan n va Kiểm định phần dư có phân phối chuẩn ll fu Phụ lục 16 Một số hình ảnh cao ốc văn phòng mà tác giả khảo sát oi m at nh z z k jm ht vb om l.c gm an Lu n va ey t re Phục lục 13 t to Kiểm định đa cộng tuyến ng hi ep vif w VIF 1/VIF tdt kc2 d1 d2 pu1 td pu2 an1 dtx an2 tht cq1 kc1 md1 md2 tm1 cq2 vt1 vs1 dtt 8.95 8.86 7.16 6.00 5.55 5.17 4.51 3.92 3.62 3.18 3.04 2.96 2.55 2.06 2.06 1.83 1.71 1.56 1.47 1.45 0.111710 0.112821 0.139744 0.166577 0.180024 0.193467 0.221971 0.254808 0.276257 0.314298 0.329465 0.337549 0.391557 0.486158 0.486272 0.545107 0.585711 0.639416 0.682294 0.690848 n Variable lo ad ju y th yi pl n ua al n va ll fu oi m at nh z z k jm om l.c gm an Lu Nguồn: Kết khảo sát tác giả, 2015 ht 3.88 vb Mean VIF n va ey t re Phụ lục 14 t to Kiểm định phương sai thay đổi ng hi imtest,white ep White's test for Ho: homoskedasticity against Ha: unrestricted heteroskedasticity w n lo ad chi2(158) = Prob > chi2 = ju y th 170.18 0.2401 yi Cameron & Trivedi's decomposition of IM-test pl ua al chi2 df p 170.18 26.68 3.44 158 20 0.2401 0.1444 0.0638 179 0.1315 n Source ll fu oi m 200.31 at nh Total n va Heteroskedasticity Skewness Kurtosis z z k jm ht vb Nguồn: Kết khảo sát tác giả, 2015 om l.c gm an Lu n va ey t re Phụ lục 15 t to Kiểm định tự tương quan ng hi ep w n lo ad ju y th yi pl ua al n Nguồn: Kết khảo sát tác giả, 2015 n va fu ll Kiểm định phần dư có phân phối chuẩn oi m at nh z z k jm ht vb om l.c gm Nguồn: Kết khảo sát tác giả, 2015 an Lu n va ey t re Phụ lục 16 t to Một số hình ảnh cao ốc văn phòng mà tác giả khảo sát ng hi ep w n lo ad ju y th yi pl n ua al n va ll fu oi m at nh z z k jm ht vb om l.c gm an Lu n va ey t re Hình 1: Hình ảnh thực tế GILIMEX BUILDING t to ng hi ep w n lo ad ju y th yi pl n ua al n va ll fu oi m at nh z z k jm ht vb om l.c gm an Lu n va ey t re Hình 2: Đường Phan Đăng Lưu (18/03) t to ng hi ep w n lo ad ju y th yi pl n ua al n va ll fu oi m at nh z z k jm ht vb om l.c gm an Lu n va ey t re Hình 3: Hình ảnh thực tế GOLDEN BUILDING t to ng hi ep w n lo ad ju y th yi pl n ua al n va ll fu oi m at nh z z k jm ht vb om l.c gm an Lu n va ey t re Hình 4: Đường Điện Biên Phủ (18/03) t to ng hi ep w n lo ad ju y th yi pl n ua al n va ll fu oi m at nh z z k jm ht vb om l.c gm an Lu n va ey t re Hình 5: Hình ảnh thực tế MARITIME BANK TOWER t to ng hi ep w n lo ad ju y th yi pl n ua al n va ll fu oi m at nh z z k jm ht vb om l.c gm an Lu n va ey t re Hình 6: Đường Nguyễn Công Trứ (18/03) t to ng hi ep w n lo ad ju y th yi pl n ua al n va ll fu oi m at nh z z k jm ht vb om l.c gm an Lu n va ey t re Hình 7: Hình ảnh thực tế REE TOWER t to ng hi ep w n lo ad ju y th yi pl n ua al n va ll fu oi m at nh z z k jm ht vb om l.c gm an Lu n va ey t re Hình 8: Đường Đoàn Văn Bơ (18/03) t to ng hi ep w n lo ad ju y th yi pl n ua al n va ll fu oi m at nh z z k jm ht vb om l.c gm an Lu n va ey t re Hình 9: Hình ảnh thực tế DINH LE BUILDING t to ng hi ep w n lo ad ju y th yi pl n ua al n va ll fu oi m at nh z z k jm ht vb om l.c gm an Lu n va ey t re Hình 10: Đường Hồng Diệu (18/03) t to ng hi ep w n lo ad ju y th yi pl n ua al n va ll fu oi m at nh z z k jm ht vb om l.c gm an Lu n va ey t re Hình 11: Hình ảnh thực tế AN PHU BUILDING t to ng hi ep w n lo ad ju y th yi pl n ua al n va ll fu oi m at nh z z k jm ht vb om l.c gm an Lu n va ey t re Hình 12: Đường Lý Chính Thắng (18/03)