THUYẾT MINH VÀ THIẾT KẾ CƠ SỞ CỦA DỰ ÁN
NHỮNG CĂN CỨ ĐỂ XÁC ĐỊNH ĐẦU TƯ
- Căn cứ vào Luật khuyến khích đầu tư trong nước.
- Căn cứ vào Nghị định số 16/NĐ-CP về quy chế quản lý đầu tư và xây dựng.
- Căn cứ Luật xây dựng được Quốc hội phê duyệt 11/2003 và Chủ tịch nước ký áp dụng 12/2003.
- Căn cứ vào hệ thống các văn bản về phát triển cơ ở hạ tầng thành phố
Hà Nội của Sở Kế hoạch và Đầu tư thành phố Hà Nội.
- Căn cứ vào quy hoạch chung xây dựng huyện Thanh Trì-Hà Nội 2011- 2015.
- Căn cứ vào hệ thống các chính sách ưu đãi đầu tư thành phố Hà Nội.
- Căn cứ vào xu thế nhà ở và kế hoạch phát triển khu đô thị mới tại thành phố Hà Nội giai đoạn 2011-2040.
- Căn cứ vào Thông báo số 121/TB-UB ngày 08/04/2011 của UBND thành phố Hà Nội về việc chủ trương đầu tư và cho phép lập dự án đầu tư “xây dựng khu biệt thự cho thuê Brilliant-Pearl” (Thanh Trì-Hà Nội).
2 Tình hình kinh tế xã hội ảnh hưởng đến sự ra đời của dự án.
2.1 Nhu cầu về nhà ở nói chung của xã hội
Nhu cầu nhà ở là một trong những nhu cầu hàng đầu của con người.Nhà ở đóng vai trò đặc biệt quan trọng đối với đời sống và sự phát triển kinh tế - xã hội Nhà ở không những là tài sản có tầm quan trọng đối với mỗi gia đình, mà nó còn là một trong những tiêu chuẩn làm thước đo phản ánh trình độ phát triển kinh tế - xã hội của mỗi nước, mức sống dân cư của mỗi dân tộc Người xưa đã xác định “có an cư thì mới lập nghiệp”.
Ph Ănggen đã nhấn mạnh “con người trước hết cần phải ăn uống, chỗ ở và mặc đã rồi mới có thể làm chính trị, khoa học, nghệ thuật, tôn giáo ”. Trước hết con người cần phải bảo đảm chỗ ở rồ mới có thể tham gia hoạt động kinh tế và thực hiện các hoạt động làm việc khác đạt hiệu quả tốt được Đối với nước ta là một nước nghèo, nền kinh tế còn gặp nhiều khó khăn, dân số đông, thu nhập quốc dân chưa cao lại thường xuyên gặp khó khăn do thiên tai khí hậu khắc nghiệt Bởi vậy, vấn đề nhà ở đối với chúng ta càng quan trọng Trong thực tế người dân vẫn phải ở trong ngững ngôi nhà tạm bợ, không đảm bảo điều kiện sinh hoạt.
Từ nhiều năm nay Đảng và Nhà nước cũng như các cấp chính quyền đã có nhiều cố gắng chăm lo, tạo điều kiện để tứng bước đáp ứng nhu cầu bức xúc về nhà ở Trong điều kiện hiện nay khi đất nước bước vào giai đoạn phát triển kinh tế, tốc độ đô thị hoá gia tăng thì vấn đề nhà ở trở thành một trong những nhu cầu cấp bách mang tính kinh tế - xã hội cao trên bình diện quốc gia, nhất là các khu vực đô thị lớn Đó là những dấu hiệu tích cực, tạo môi trường thuận lợi cho dự án. a Nhu cầu về nhà ở trên địa bàn Hà Nội
Thành phố Hà Nội là một trong những địa phương đầu tiên của cả nước đã xây dựng và thực hiện chương trình phát triển nhà ở để giải quyết vấn đề nhà ở cho các đối tượng dân cư trên địa bàn Tuy nhiên, kết quả mới dừng ở mức độ các mô hình thí điểm, Hà Nội vẫn còn thiếu nhà ở nghiêm trọng.
Trên thực tế, bằng các cơ chế, chính sách đa dạng, linh hoạt và phù hợp với điều kiện thực tế của địa phương, Hà Nội đã từng bước tạo lập được quỹ nhà ở để giải quyết cho các nhu cầu bức xúc về nhà ở.
Nhưng ông Đỗ Xuân Anh - Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội - cho biết trong 5 năm qua , thành phố xây dựng mới trên 6 triệu m2 nhà ở,nâng diện tích nhà ở đô thị bình quân đầu người từ 6m2 lên 7,5 m2 song chủ yếu đáp ứng nhu cầu nhà ở thị trường.
Dự báo, từ nay đến 2020, Hà Nội cần khoảng 9 triệu m2 nhà ở (tương đương 160.000 căn hộ) cho các đối tượng có nhu cầu về nhà ở trên địa bàn thành phố
Như vậy, điều kiện kinh tế xã hội đều thuận lợi cho việc hình thành dự án, hứa hẹn một tiềm năng tiêu thụ lớn.
3 Môi trường tự nhiên và tiềm năng phát triển khu biệt thự cho thuê Brilliant-Pearl.
- Vị trí địa lý: Hà Nội nằm ở đồng bằng Bắc bộ, tiếp giáp với các tỉnh:
Thái Nguyên, Vĩnh Phúc ở phía Bắc; phía Nam giáp Hà Nam và Hoà Bình; phía Đông giáp các tỉnh Bắc Giang, Bắc Ninh và Hưng Yên; phía Tây giáp tỉnh Hoà Bình và Phú Thọ.Hà Nội nằm ở phía hữu ngạn sông Đà và hai bên sông Hồng, vị trí và địa thế thuận lợi cho một trung tâm chính trị, kinh tế, vǎn hoá, khoa học và đầu mối giao thông quan trọng của Việt Nam.
- Khí hậu: Khí hậu Hà Nội khá tiêu biểu cho kiểu khí hậu Bắc bộ với đặc điểm của khí hậu nhiệt đới gió mùa ấm, mùa hè nóng, mưa nhiều và mùa đông lạnh, mưa ít Nằm trong vùng nhiệt đới, Hà Nội quanh nǎm tiếp nhận được lượng bức xạ mặt trời rất dồi dào và có nhiệt độ cao Lượng bức xạ tổng cộng trung bình hàng nǎm ở Hà Nội là 122,8 kcal/cm2 và nhiệt độ không khí trung bình hàng nǎm là 23,6ºC Do chịu ảnh hưởng của biển, Hà Nội có độ ẩm và lượng mưa khá lớn Ðộ ẩm tương đối trung bình hàng nǎm là 79% Lượng mưa trung bình hàng nǎm là 1.800mm và mỗi nǎm có khoảng
114 ngày mưa Ðặc điểm khí hậu Hà Nội rõ nét nhất là sự thay đổi và khác biệt của hai mùa nóng, lạnh Từ tháng 5 đến tháng 9 là mùa nóng và mưa. Nhiệt độ trung bình mùa này là 29,2ºC Từ tháng 11 đến tháng 3 nǎm sau là mùa đông thời tiết khô ráo Nhiệt độ trung bình mùa đông 15,2ºC Giữa hai mùa đó lại có hai thời kỳ chuyển tiếp (tháng 4 và tháng 10) cho nên Hà Nội có đủ bốn mùa Xuân, Hạ, Thu, Ðông Bốn mùa thay đổi làm cho thời tiết Hà Nội mùa nào cũng có vẻ đẹp riêng Mùa tham quan du lịch thích hợp nhất ở
Hà Nội là mùa thu Phần địa hình của Hà Tây (cũ) sáp nhập với Hà Nội, có những đặc điểm riêng nên hình thành những tiểu vùng khí hậu: vùng núi,vùng gò đồi và đồng bằng Nhưng nói chung sự khác biệt thời tiết và chênh lệch về nhiệt độ giữa các địa phương của Hà Nội hiện nay không lớn.
- Địa hình: Hà Nội có hai dạng địa hình chính là đồng bằng và đồi núi. Địa hình đồng bằng chủ yếu thuộc địa phận Hà Nội cũ và một số huyện phía đông của Hà Tây (cũ), chiếm khoảng 3/4 diện tích tự nhiên, nằm bên hữu ngạn sông Đà, hai bên sông Hồng và chi lưu các sông Phần lớn địa hình đồi núi thuộc địa phận các huyện Sóc Sơn, Ba Vì, Quốc Oai, Mỹ Đức Một số đỉnh núi cao như: Ba Vì 1.281m; Gia Dê 707m; Chân Chim 462m; Thanh Lanh 427m; Thiên Trù 378m; Bà Tượng 334m; Sóc Sơn 308m; Núi Bộc 245m; Dục Linh 294m…
- Sông ngòi: Hà Nội nằm cạnh hai con sông lớn ở miền Bắc: sông Đà và sông Hồng Sông Hồng dài 1.183km từ Vân Nam (Trung Quốc) xuống Ðoạn sông Hồng qua Hà Nội dài 163km (chiếm khoảng 1/3 chiều dài trên đất Việt Nam, khoảng 550km Ngoài hai con sông lớn, trên địa phận Hà Nội còn có các sông: Đuống, Cầu, Cà Lồ, Đáy, Nhuệ, Tích, Tô Lịch, Kim Ngưu, Bùi.
Hồ đầm ở địa bàn Hà Nội có nhiều Những hồ nổi tiếng ở nội thành Hà Nội như hồ Tây, Trúc Bạch, Hoàn Kiếm, Thiền Quang, Bảy Mẫu Hàng chục hồ đầm thuộc địa phận Hà Nội cũ: hồ Kim Liên, hồ Liên Đàm, đầm Vân Trì và nhiều hồ lớn thuộc địa phận Hà Tây (cũ): Ngải Sơn - Đồng Mô, Suối Hai, Mèo Gù, Xuân Khanh, Tuy Lai, Quan Sơn
Hà Nội là một thành phố nằm ở vùng Đồng bằng sông Hồng, với địa hình bằng phẳng, khí hậu ôn hòa là những điều kiện hết sức thuận lợi cho quá trình xây dựng Bên cạnh đó, với tính chất tiếp giáp nhiều tỉnh, thành phố là điều kiện thuận lợi tiếp theo cho việc vận chuyển nguyên vật liệu xây dựng cũng như tìm kiếm nguồn nhân lực.
3.2 Tiềm năng phát triển khu biệt thự cho thuê Brilliant-Pearl
PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH 1 Dự tính tổng mức đầu tư và nguồn vốn huy động của dự án
V.1.1Phân khu mặt bằng dự án
V.1.2Diện tích xây dựng cơ bản
V.1.4Thông số xây dựng các hạng mục công trình
7 Lịch trình thực hiện dự án
IV-KHÍA CẠNH TỔ CHỨC QUẢN LÝ VÀ NHÂN SỰ CỦA DỰ ÁN
1 Tổ chức quản lý dự án trong giai đoạn thực hiện đầu tư
2 Tổ chức quản lý trong giai đoạn vận hành, khai thác
1 Dự tính tổng mức đầu tư và nguồn vốn huy động của dự án
1.1 Nội dung của tổng mức đầu tư
- Vốn lưu động ban đầu
1.2 Xác định tổng mức đầu tư của dự án (T MĐT )
2 Xác định chi phí xây dựng
2.1 Căn cứ để xây dựng các hạng mục
2.2 Xác định chi phí xây dựng các hạng mục
3 Xác định chi phí thiết bị của dự án
3.1 Các căn cứ xác định
3.2 Xác định chi phí thiết bị
3.3 Chi phí lắp đặt thiết bị
3.3.1 Các căn cứ xác định
3.3.2 Xác định chi phí lắp đặt thiết bị
4 Xác định chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng, tái định cư
5 Xác định chi phí quản lý dự án và các chi phí khác (chưa kể lãi vay trong thời gian xây dựng)
5.1 Các căn cứ xác định
6 Dự trù vốn lưu động cho dự án
6.2 Tính toán nhu cầu vốn lưu động ban đầu
6.3 Nhu cầu vốn lưu động theo chi phí hoạt động
7 Tổng hợp vốn đầu tư chưa tính lãi vay trong thời gian xây dựng
8 Lập kế hoạch huy động vốn và tính lãi vay trong thời gian xây dựng
8.2 Kế hoạch huy động vốn của dự án
8.3 Dự trù lãi vay vốn trong thời kỳ xây dựng
9 Tổng hợp mức đầu tư của dự án
10 Xác định chi phí sản xuất kinh doanh của dự án trong các năm vận hành
10.1 Chi phí sử dụng điện nước (không có thuế VAT)
10.1.2 Lập bảng xác định chi phí sử dụng điện nước
10.2 Chi phí trả lương cho cán bộ, công nhân QL, điều hành dự án 10.3 Chi phí thuê bao điện thoại
10.4 Chi phí sửa chữa bảo dưỡng
10.5 Chi phí BHXH, y tế, trích nộp kinh phí công đoàn
10.6 Chi phí quản lý khác
11 Dự trù chi phí thuê đất trong hoạt động kinh doanh
12 Xác định chi phí khấu hao các tài sản của dự án
13 Xác định giá trị tài sản thu hồi khi thanh lý và đầu tư thay thế
14 Chi phí trả lãi tín dụng trong vận hành
15 Tổng hợp chi phí sản xuất kinh doanh trong các năm vận hành
16 Dự trù doanh thu cho dự án (không có VAT)
16.2 Lập bảng xác định doanh thu cho dự án trong các năm vận hành
17 Dự trù lãi (lỗ) trong sản xuất kinh doanh
17.2 Lập bảng dự trù lãi (lỗ) trong quá trình sản xuất kinh doanh
18 Hiệu quả tài chính của dự án
18.1 Hiệu quả tài chính thông qua chỉ tiêu hiện giá hiệu số thu chi 18.2 Đánh giá hiệu quả tài chính thông qua suất thu lợi nội tại IRR 18.2.1 Căn cứ xác định
18.2.2 Lập bảng xác định suất thu lợi nội tại IRR
19 Phân tích độ an toàn tài chính
19.1 Phân tích thời gian hoàn vốn theo phương pháp tĩnh
19.2 Phân tích thời gian hoàn vốn theo phương pháp động
19.3 Phân tích khả năng trả nợ
19.4 Phân tích độ an toàn tài chính theo phân tích hòa vốn
VI-KHÍA CẠNH KINH TẾ XÃ HỘI
1 Giá trị sản phẩm gia tăng do dự án tạo ra
2 Mức thu hút lao động vào làm việc
PHẦN III-THUYẾT MINH VÀ THIẾT KẾ CƠ SỞ CỦA DỰ ÁN
I-NHỮNG CĂN CỨ ĐỂ XÁC ĐỊNH ĐẦU TƯ
- Căn cứ vào Luật khuyến khích đầu tư trong nước.
- Căn cứ vào Nghị định số 16/NĐ-CP về quy chế quản lý đầu tư và xây dựng.
- Căn cứ Luật xây dựng được Quốc hội phê duyệt 11/2003 và Chủ tịch nước ký áp dụng 12/2003.
- Căn cứ vào hệ thống các văn bản về phát triển cơ ở hạ tầng thành phố
Hà Nội của Sở Kế hoạch và Đầu tư thành phố Hà Nội.
- Căn cứ vào quy hoạch chung xây dựng huyện Thanh Trì-Hà Nội 2011- 2015.
- Căn cứ vào hệ thống các chính sách ưu đãi đầu tư thành phố Hà Nội.
- Căn cứ vào xu thế nhà ở và kế hoạch phát triển khu đô thị mới tại thành phố Hà Nội giai đoạn 2011-2040.
- Căn cứ vào Thông báo số 121/TB-UB ngày 08/04/2011 của UBND thành phố Hà Nội về việc chủ trương đầu tư và cho phép lập dự án đầu tư “xây dựng khu biệt thự cho thuê Brilliant-Pearl” (Thanh Trì-Hà Nội).
2 Tình hình kinh tế xã hội ảnh hưởng đến sự ra đời của dự án.
2.1 Nhu cầu về nhà ở nói chung của xã hội
Nhu cầu nhà ở là một trong những nhu cầu hàng đầu của con người.Nhà ở đóng vai trò đặc biệt quan trọng đối với đời sống và sự phát triển kinh tế - xã hội Nhà ở không những là tài sản có tầm quan trọng đối với mỗi gia đình, mà nó còn là một trong những tiêu chuẩn làm thước đo phản ánh trình độ phát triển kinh tế - xã hội của mỗi nước, mức sống dân cư của mỗi dân tộc Người xưa đã xác định “có an cư thì mới lập nghiệp”.
Ph Ănggen đã nhấn mạnh “con người trước hết cần phải ăn uống, chỗ ở và mặc đã rồi mới có thể làm chính trị, khoa học, nghệ thuật, tôn giáo ”. Trước hết con người cần phải bảo đảm chỗ ở rồ mới có thể tham gia hoạt động kinh tế và thực hiện các hoạt động làm việc khác đạt hiệu quả tốt được Đối với nước ta là một nước nghèo, nền kinh tế còn gặp nhiều khó khăn, dân số đông, thu nhập quốc dân chưa cao lại thường xuyên gặp khó khăn do thiên tai khí hậu khắc nghiệt Bởi vậy, vấn đề nhà ở đối với chúng ta càng quan trọng Trong thực tế người dân vẫn phải ở trong ngững ngôi nhà tạm bợ, không đảm bảo điều kiện sinh hoạt.
Từ nhiều năm nay Đảng và Nhà nước cũng như các cấp chính quyền đã có nhiều cố gắng chăm lo, tạo điều kiện để tứng bước đáp ứng nhu cầu bức xúc về nhà ở Trong điều kiện hiện nay khi đất nước bước vào giai đoạn phát triển kinh tế, tốc độ đô thị hoá gia tăng thì vấn đề nhà ở trở thành một trong những nhu cầu cấp bách mang tính kinh tế - xã hội cao trên bình diện quốc gia, nhất là các khu vực đô thị lớn Đó là những dấu hiệu tích cực, tạo môi trường thuận lợi cho dự án. a Nhu cầu về nhà ở trên địa bàn Hà Nội
Thành phố Hà Nội là một trong những địa phương đầu tiên của cả nước đã xây dựng và thực hiện chương trình phát triển nhà ở để giải quyết vấn đề nhà ở cho các đối tượng dân cư trên địa bàn Tuy nhiên, kết quả mới dừng ở mức độ các mô hình thí điểm, Hà Nội vẫn còn thiếu nhà ở nghiêm trọng.
Trên thực tế, bằng các cơ chế, chính sách đa dạng, linh hoạt và phù hợp với điều kiện thực tế của địa phương, Hà Nội đã từng bước tạo lập được quỹ nhà ở để giải quyết cho các nhu cầu bức xúc về nhà ở.
Nhưng ông Đỗ Xuân Anh - Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội - cho biết trong 5 năm qua , thành phố xây dựng mới trên 6 triệu m2 nhà ở,nâng diện tích nhà ở đô thị bình quân đầu người từ 6m2 lên 7,5 m2 song chủ yếu đáp ứng nhu cầu nhà ở thị trường.
Dự báo, từ nay đến 2020, Hà Nội cần khoảng 9 triệu m2 nhà ở (tương đương 160.000 căn hộ) cho các đối tượng có nhu cầu về nhà ở trên địa bàn thành phố
Như vậy, điều kiện kinh tế xã hội đều thuận lợi cho việc hình thành dự án, hứa hẹn một tiềm năng tiêu thụ lớn.
3 Môi trường tự nhiên và tiềm năng phát triển khu biệt thự cho thuê Brilliant-Pearl.
- Vị trí địa lý: Hà Nội nằm ở đồng bằng Bắc bộ, tiếp giáp với các tỉnh:
Thái Nguyên, Vĩnh Phúc ở phía Bắc; phía Nam giáp Hà Nam và Hoà Bình; phía Đông giáp các tỉnh Bắc Giang, Bắc Ninh và Hưng Yên; phía Tây giáp tỉnh Hoà Bình và Phú Thọ.Hà Nội nằm ở phía hữu ngạn sông Đà và hai bên sông Hồng, vị trí và địa thế thuận lợi cho một trung tâm chính trị, kinh tế, vǎn hoá, khoa học và đầu mối giao thông quan trọng của Việt Nam.
- Khí hậu: Khí hậu Hà Nội khá tiêu biểu cho kiểu khí hậu Bắc bộ với đặc điểm của khí hậu nhiệt đới gió mùa ấm, mùa hè nóng, mưa nhiều và mùa đông lạnh, mưa ít Nằm trong vùng nhiệt đới, Hà Nội quanh nǎm tiếp nhận được lượng bức xạ mặt trời rất dồi dào và có nhiệt độ cao Lượng bức xạ tổng cộng trung bình hàng nǎm ở Hà Nội là 122,8 kcal/cm2 và nhiệt độ không khí trung bình hàng nǎm là 23,6ºC Do chịu ảnh hưởng của biển, Hà Nội có độ ẩm và lượng mưa khá lớn Ðộ ẩm tương đối trung bình hàng nǎm là 79% Lượng mưa trung bình hàng nǎm là 1.800mm và mỗi nǎm có khoảng
114 ngày mưa Ðặc điểm khí hậu Hà Nội rõ nét nhất là sự thay đổi và khác biệt của hai mùa nóng, lạnh Từ tháng 5 đến tháng 9 là mùa nóng và mưa. Nhiệt độ trung bình mùa này là 29,2ºC Từ tháng 11 đến tháng 3 nǎm sau là mùa đông thời tiết khô ráo Nhiệt độ trung bình mùa đông 15,2ºC Giữa hai mùa đó lại có hai thời kỳ chuyển tiếp (tháng 4 và tháng 10) cho nên Hà Nội có đủ bốn mùa Xuân, Hạ, Thu, Ðông Bốn mùa thay đổi làm cho thời tiết Hà Nội mùa nào cũng có vẻ đẹp riêng Mùa tham quan du lịch thích hợp nhất ở
Hà Nội là mùa thu Phần địa hình của Hà Tây (cũ) sáp nhập với Hà Nội, có những đặc điểm riêng nên hình thành những tiểu vùng khí hậu: vùng núi,vùng gò đồi và đồng bằng Nhưng nói chung sự khác biệt thời tiết và chênh lệch về nhiệt độ giữa các địa phương của Hà Nội hiện nay không lớn.
- Địa hình: Hà Nội có hai dạng địa hình chính là đồng bằng và đồi núi. Địa hình đồng bằng chủ yếu thuộc địa phận Hà Nội cũ và một số huyện phía đông của Hà Tây (cũ), chiếm khoảng 3/4 diện tích tự nhiên, nằm bên hữu ngạn sông Đà, hai bên sông Hồng và chi lưu các sông Phần lớn địa hình đồi núi thuộc địa phận các huyện Sóc Sơn, Ba Vì, Quốc Oai, Mỹ Đức Một số đỉnh núi cao như: Ba Vì 1.281m; Gia Dê 707m; Chân Chim 462m; Thanh Lanh 427m; Thiên Trù 378m; Bà Tượng 334m; Sóc Sơn 308m; Núi Bộc 245m; Dục Linh 294m…
- Sông ngòi: Hà Nội nằm cạnh hai con sông lớn ở miền Bắc: sông Đà và sông Hồng Sông Hồng dài 1.183km từ Vân Nam (Trung Quốc) xuống Ðoạn sông Hồng qua Hà Nội dài 163km (chiếm khoảng 1/3 chiều dài trên đất Việt Nam, khoảng 550km Ngoài hai con sông lớn, trên địa phận Hà Nội còn có các sông: Đuống, Cầu, Cà Lồ, Đáy, Nhuệ, Tích, Tô Lịch, Kim Ngưu, Bùi.
Hồ đầm ở địa bàn Hà Nội có nhiều Những hồ nổi tiếng ở nội thành Hà Nội như hồ Tây, Trúc Bạch, Hoàn Kiếm, Thiền Quang, Bảy Mẫu Hàng chục hồ đầm thuộc địa phận Hà Nội cũ: hồ Kim Liên, hồ Liên Đàm, đầm Vân Trì và nhiều hồ lớn thuộc địa phận Hà Tây (cũ): Ngải Sơn - Đồng Mô, Suối Hai, Mèo Gù, Xuân Khanh, Tuy Lai, Quan Sơn
