Báo cáo thực tập doanh nghiệp 1: TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ QUY TRÌNH KÊ KHAI THUẾ TẠI CÔNG TY BẤT ĐỘNG SẢN AN SINH TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHIỆP THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH. Tổng quan về BĐS và thuế, thực trạng kê khai thuế tại doanh nghiệp BĐS, khảo sát so sánh giá bất động sản. Kết luận
TỔNG QUAN VỀ GIÁ BĐS VÀ CÁC LOẠI THUẾ ĐANG ÁP DỤNG TẠI DOANH NGHIỆP
Tổng quan về bất động sản
1.1.1 Khái niệm và đặc điểm của bất động sản
Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất Có nhiều quan niệm khác nhau về bất động sản Hầu hết các nước đều coi bất động sản là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều
86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều
94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Đức.)
Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản (BĐS) gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm bất động sản và động sản” Theo qui định tại Điều 181 của Bộ Luật Dân sự nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2005, bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm:
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó.
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai.
- Các tài sản khác do pháp luật qui định.
Có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì được coi là “gắn liền với đất đai”, và do vậy là BĐS; thứ hai, không giải thích rõ về khái niệm này và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản “gắn liền với đất đai”.
Luật Dân sự Nga năm 1994 quy định về BĐS đã có những điểm khác biệt đáng chú ý so với các Luật Dân sự truyền thống Điều 130 của Luật này một mặt, liệt kê tương tự theo cách của các Luật Dân sự truyền thống; mặt khác, đưa ra khái niệm chung về BĐS là “những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị của chúng” Bên cạnh đó, Luật này còn liệt kê những vật không liên quan gì đến đất đai như “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…” cũng là các BĐS.
Như vậy bất động sản rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể bằng pháp luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là bất động sản, trong khi quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục bất động sản Hơn nữa, các quy định về bất động sản trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay chưa có các quy định cụ thể danh mục các tài sản này.
Ngoài ra, người sở hữu bất động sản được phép sử dụng, mua bán, cho thuê, làm quà tặng, dùng để ký quỹ, để di chúc lại cho người được thừa hưởng, hoặc để yên bất động sản của mình.
1.1.1.2 Phân loại và đặc điểm của bất động sản
Phân loại bất động sản: Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta thì bất động sản được chia làm 3 loại:
+ Bất động sản đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công trình thương mại- dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ sở làm việc v.v Trong BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn,tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan Nhóm này có tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước cũng như phát triển đô thị bền vững Nhưng quan trọng hơn là nhóm BĐS này chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường BĐS ở nước ta cũng như ở các nước trên thế giới.
+ Bất động sản không có đầu tư, xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v.v…
+ Bất động sản đặc biệt: các công trình bảo tồn quốc gia, nhà thờ, đình chùa, miếu mạo, di sản thiên nhiên và văn hóa… Đặc điểm của loại BĐS này là khả năng tham gia thị trường rất thấp. Đặc điểm của bất động sản:
+ Tính bất động: Đất đai là hàng hóa đặc biệt, chỉ được đem đi chuyển nhượng, bán và chỉ được quyền sử dụng và khai thác, chứ không thể chuyển bất động sản đó đến nơi họ muốn, đến nơi mà họ sinh sống vì nó bất động, không thể di dời được
+ Tính không đồng nhất: Mỗi người chúng ta đều cần một chỗ ở để sinh sống, sinh hoạt và làm việc Đất ở gắn liền với đời sống con người và có ảnh hưởng rất lớn đến quan điểm và cách nhìn vào vấn đề của mỗi đối tượng mua, kể cả nhu cầu của họ nữa Chính vì vậy, giá cả của bất động sản gắn liền với đặc điểm của mỗi tài sản.
+ Tính khan hiếm: Dân số ngày càng phát triển trong khi diện tích đất đai là có hạn, do vậy về lâu dài giá đất có xu hướng phát triển ngày càng lên Theo Tổng cục Thống kê, diện tích đất trong cả nước là 329.314,5 km2 và mật độ dân số là 252 người/km2 Diện tích đất đai có chiều hướng giảm do nhiều nguyên nhân:
Do tốc độ tăng dân số rất nhanh (đặc biệt ở vùng nông thôn ).
Do tốc độ phát triển kinh tế thị trường theo hướng công nghiệp hóa – hiện đại hóa làm cho diện tích đất nông nghiệp bị thu hẹp.
Nhu cầu lao động ở thành thị bao giờ cũng cao hơn nông thôn dẫn đến tình trạng dân số ở thành phố tăng đột biến, vì vậy du cầu về chỗ ở cũng tăng lên, từ đó phát sinh nhu cầu mua bán bất động sản, kinh doanh nhà cho thuê.
+ Tính bền vững: bất động sản bao gồm đất đai và các công trình trên đất Đất là nguồn tài nguyên do thiên nhiên ban tặng, một loại tài tài nguyên được xem như không thể huỷ hoại trừ khi có thiên tai vùi lấp, là tư liệu sản xuất đặc biệt mà không có tài sản nào có thể thay thế được Đất đai được tham gia vào quá trình tái sản xuất xã hội nhưng dù đem sử dụng cho mục đích nào đi nữa thì nó vẫn mang lại lợi ích cho chủ sỡ hưu nên nó mang tính bền vững
1.1.2 Thị trường bất động sản:
Khái niệm: Thị trường bất động sản là quá trình giao dịch hàng hoá bất động sản giữa các bên có liên quan Là "nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như: Trung gian, môi giới, tư vấn, giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý Nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường bất động sản.Thị trường bất động sản tất cả các hoạt động về đầu tư và kinh doanh bất động sản bao gồm đầu tư, định giá, quản trị bất động sản, tư vấn bất động sản… giữa các chủ thể có liên quan Những giao dịch về bất động sản dựa trên những quan hệ hàng hóa, tiền tệ diễn ra trong một khoảng thời gian và không gian nhất định.
Tổng quan về kinh doanh bất động sản
1.2.1 Khái niệm, đặc điểm và quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản 2.1.1.1 Khái niệm
- Kinh doanh bất động sản có thể được định nghĩa là việc đầu tư một số vốn nhằm thực hiện các hoạt động mua, xây dựng, chuyển nhượng, cho thuê, mở ra các dịch vụ môi giới, tư vấn bất động sản hay các sàn giao dịch Tất cả những hoạt động của kinh doanh bất động sản đều nhằm mục đích sinh lời, tạo ra lợi nhuận.
- Phân loại kinh doanh bất động sản: o Bất động sản nhà ở: Đây là loại hình kinh doanh bất động sản gồm nhà xây dựng mới và nhà tái sử dụng Bất động sản nhà ở có thể là nhà cho thuê, chung cư, khu căn hộ, nhà nghỉ… Thị trường kinh doanh bất động sản nhà ở là thị trường rất được ưa chuộng thường thấy ở các dự án căn hộ, toà nhà hoặc phân khu xây sẵn. o Bất động sản thương mại - dịch vụ gồm: các tòa nhà trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng, dịch vụ y tế, hệ thống giáo dục… nhằm phục vụ kinh doanh và nhu cầu tiện ích của cộng đồng dân cư và xã hội nhằm tạo ra lợi nhuận. o Bất động sản công nghiệp - hạ tầng: loại hình kinh doanh bất động sản công nghiệp - hạ tầng gồm các tòa nhà sử dụng cho mục đích nghiên cứu, sản xuất, phân phối hoặc lưu trữ hàng hoá Hiện nay, các dự án xây dựng khu công nghiệp (KCN), nhà xưởng cho thuê, kho bãi rất được săn đón Thị trường bất động sản công nghiệp - hạ tầng này đang được săn đón và khan hiếm vì vẫn chưa đáp ứng đủ nhu cầu của các công ty xí nghiệp trong bối cảnh các công ty có nguồn vốn nước ngoài ở nước ta đang gia tăng. o Bất động sản đất: loại hình bất động sản này còn gọi là đất trồng, đất dự án, trang trại trồng cây, hoa màu hay đất dùng cho chăn nuôi Đất thuộc nhóm này là đất chưa phát triển hoặc tái sử dụng Việc kinh doanh bất động sản đất được đánh giá là cơ hội đầu tư tiềm năng bậc nhất hiện nay Trong các loại hình bất động sản, đây là loại hình kinh doanh dễ làm, ít thủ tục và chịu vốn ít nhất Vì thế, việc kinh doanh bất động sản đất trở nên khá phổ biến trong giới đầu tư Thường thì doanh nghiệp hay cá nhân sẽ mua đi và bán lại ở mức giá cao hơn nhằm sinh lợi nhuận.
2.1.1.2 Luật kinh doanh bất động sản
Hình 1.2: Pháp luật trong kinh doanh BĐS (hình minh họa)
Dựa vào Luật Kinh doanh bất động sản 2014, tại khoản 1 điều 3, luật kinh doanh bất động sản được định nghĩa là bộ luật quy định mọi hoạt động liên quan tới kinh doanh, mua bán hoặc cho thuê lại các loại hình bất động sản, mà ở đó quyền và nghĩa vụ của cá nhân, tổ chức kinh doanh bất động sản được quy định rõ
Theo đó, mọi hoạt động kinh doanh bất động sản đều được bình đẳng trước pháp luật Các bên sẽ thông qua hợp đồng để tự do thỏa thuận, dựa vào cơ sở tôn trọng lợi ích, quyền lợi hợp pháp của nhau và tuân thủ pháp luật Bất động sản được đưa vào kinh doanh cần có những điều kiện phù hợp theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản như sau:
+ Các công trình xây dựng và quyền sử dụng đất: như nhà phố, căn hộ chung cư, khu nghỉ dưỡng, … Các loại bất động sản này cần đáp ứng một số điều kiện như công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, có đăng ký quyền sở hữu nhà
+ Đối với nhà và công trình xây dựng có sẵn: chỉ cần có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai Và tại thời điểm đó không xảy ra tranh chấp gì về quyền sử dụng đất và quyền sở hữu gắn liền với đất thì được xem là hợp lệ
+ Các loại bất động sản hình thành trong tương lai: quy định cụ thể về việc kinh doanh chưa có ở loại hình này, nên sẽ đòi hỏi nhiều điều kiện hơn, bao gồm giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, bản thiết kế bản thi công đã được phê duyệt bởi chính quyền địa phương, hồ sơ dự án, giấy phép xây dựng và giấy tờ về việc nghiệm thu cơ sở hạ tầng của công trình tương ứng với tiến độ dự án
+ Việc kinh doanh bất động sản cần được thực hiện minh bạch, trung thực và công khai Kinh doanh bất động sản yêu cầu một chiến lược khôn ngoan, nắm bắt sự lên xuống của thị trường đồng thời hiểu rõ sản phẩm.
1.2.2 Công ty bất động sản
Công ty bất động sản là công ty chuyên kinh doanh bất động sản, đầu tư vốn để thực hiện các hoạt động xây dựng, mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản, dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi.
* Công ty bất động sản trong nước gồm có 3 hình thức:
- Công ty kinh doanh bất động sản dưới hình thức đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.
- Công ty bất động sản kinh doanh bất động sản dưới hình thức thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản
- Công ty bất động sản kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản
Thành lập công ty bất động sản có ngành nghề kinh doanh dịch vụ bất động sản trong phạm vi:
+ Dịch vụ môi giới bất động sản.
+ Dịch vụ định giá bất động sản.
+ Dịch vụ sàn giao dịch bất động sản.
+ Dịch vụ tư vấn bất động sản.
+ Dịch vụ đấu giá bất động sản.
+ Dịch vụ quảng cáo bất động sản.
+ Dịch vụ quản lý bất động sản.
Khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có ít nhất một người có chứng chỉ môi giới bất động sản
Khi kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản phải có ít nhất hai người có chứng chỉ định giá bất động sản;
Khi kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải có ít nhất hai người có chứng chỉ môi giới bất động sản, nếu có dịch vụ định giá bất động sản thì phải có ít nhất hai người có chứng chỉ định giá bất động sản.
* Điều kiện kinh doanh bất động sản
- Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp), trừ trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.
(Theo Điều 10 Luật Kinh doanh bất động động sản 2014).
*Thủ tục thành lập công ty bất động sản gồm những gì:
- Giấy đề nghị đăng ký kinh doanh theo mẫu thống nhất do cơ quan đăng ký kinh doanh có thẩm quyền quy định.
- Dự thảo Điều lệ công ty.
- Danh sách thành viên (đối với công ty Hợp danh, Công ty TNHH 2 TV)/ cổ đông sáng lập (đối với công ty Cổ phần).
- Bản sao các giấy tờ:
+ Thẻ căn cước công dân, giấy chứng minh nhân dân, hộ chiếu hoặc chứng thực cá nhân hợp pháp khác của các thành viên/cổ đông là cá nhân
+ Quyết định thành lập, giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp hoặc tài liệu tương đương khác của tổ chức và văn bản ủy quyền, thẻ căn cước công dân, giấy chứng minh nhân dân, hộ chiếu hoặc chứng thực cá nhân hợp pháp khác của người đại diện theo ủy quyền của thành viên/ cổ đông là tổ chức Đối với thành viên/ cổ đông là tổ chức nước ngoài thì bản sao giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp hoặc tài liệu tương đương phải được hợp pháp hóa lãnh sự.
+ Bản sao hợp lệ chứng chỉ hành nghề của một hoặc một số cá nhân theo quy định.
+ Luật kinh doanh bất động sản 2014;
+ Nghị định số 02/2022/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2022 quy định chi tiết một số điều của luật kinh doanh bất động sản;
+ Thông tư số 01/2021/TT-BKHĐT ngày 16 tháng 03 năm 2021 hướng dẫn về đăng ký doanh nghiệp
+ Nghị định số 01/2021/NĐ-CP ngày 04 tháng 01 năm 2022 về đăng ký doanh nghiệp
1.2.3 Giới thiệu về công ty CP bất động sản Phố An Sinh
Hình 1.3: Công ty CP bất động sản Phố An Sinh
Công ty cổ phần bất động sản Phố An Sinh là một công ty chuyên thiết kế xây dựng và mua bán nhà đất, với thế mạnh về đội ngũ nhân viên chuyên nghiệp tài năng của tuổi trẻ công ty đã không ngừng phát triển hy vọng mang đến sự tiện nghi và thoải mái và sự yên tâm cho khách hàng Với:
15.000 khách hàng chăm sóc mỗi năm.
120% tốc độ gia tăng kinh tế.
95% khách hàng hài lòng sản phẩm và dịch vụ.
- Tầm nhìn: Trở thành công ty đầu tư, phân phối bất động sản uy tín - chuyên nghiệp hàng đầu.
- Sứ mệnh: Giúp nhà đầu tư và khách hàng giàu lên nhờ bất động sản.
- Giá trị cốt lõi: Chuyên nghiệp - Uy tín - Phát triển bền vững.
- Triết lý kinh doanh: Biết ơn những người giúp đỡ bạn theo đuổi ước mơ và bước tới đỉnh vinh quang. Địa chỉ: 26/9 Khu phố Tây A, Trần Hưng Đạo, Đông Hòa, Dĩ An, Bình Dương. Quy mô 20-150 người.
1.2.4 Các dự án do công ty dầu tư
Hình 1.4: Sơ đồ Nhà Phố Hoàng Thái 2
Dự án nằm ngay gần chợ Tân Phước Khánh, trung tâm các khu công nghiệp lớn của thị xã Tân Uyên – Bình Dương
Tên Dự Án: Nhà Phố Hoàng Thái 2
Vị Trí Dự Án: Đường Tân Phước Khánh 43, Phường Tân, Phước Khánh, Tx.Tân Uyên, Tỉnh Bình Dương
Chủ Đầu Tư: Công ty bất động sản Phố An Sinh
Đơn Vị Tư Vấn Lập Quy Hoạch: Công Ty Tnhh Tư Vấn – Thiết Kế Xây Dựng Phú Gia Hòa
Tổng Diện Tích Đất Quy Hoạch: 50.000 M2
Diện Tích Đất Hữu Dụng: 250 Căn
Quy Mô Dân Số Dự Kiến: 1.000 Người
Tổng Số Căn Nhà: 250 Căn
Pháp Lý: Sổ Hồng Từng Lô
Hình 1.5: Nhà Phố Hoàng Thái 2
TỔNG QUAN VỀ THUẾ VÀ THỰC TRẠNG KÊ KHAI THUẾ TẠI DOANH NGHIỆP
Tổng quan về thuế
2.1.1 Thuế giá trị gia tăng (GTGT)
2.1.1.1 Khái niệm thuế giá trị gia tăng
Căn cứ theo Điều 2 Luật Thuế giá trị gia tăng (2008) thì thuế giá trị gia tăng là một loại thuế gián thu đánh trên khoản giá trị tăng thêm của hàng hoá, dịch vụ phát sinh trong quá trình từ sản xuất, lưu thông đến tiêu dùng và được nộp vào ngân sách Nhà nước theo mức độ tiêu thụ hàng hóa, dịch vụ. Ðây là một loại thuế doanh thu đánh vào mỗi giai đoạn sản xuất, lưu thông sản phẩm hàng hoá, từ khi còn là nguyên liệu thô sơ cho đến sản phẩm hoàn thành, và cuối cùng là giai đoạn tiêu dùng Chính vì vậy mà chúng ta còn gọi là thuế doanh thu có khấu trừ số thuế đã nộp ở giai đoạn trước Thuế giá trị gia tăng được cộng vào giá bán hàng hoá, dịch vụ, và do người tiêu dùng chịu khi mua hàng hoá, sử dụng dịch vụ.
2.1.1.2 Vai trò của thuế giá trị gia tăng
Trong lưu thông hàng hóa
Với tính ưu điểm của thuế giá trị gia tăng là Nhà nước chỉ thu thuế đối với phần giá trị tăng thêm của các sản phẩm ở từng khâu sản xuất, lưu thông mà không thu thuế đối với toàn bộ doanh thu phát sinh như mô hình thuế doanh thu Nếu như không có các sự kiện biến động về tài chính, tiền tệ, sản xuất và lưu thông giảm suất, yếu kém, kinh tế suy thoái và các nguyên nhân khác tác động thì việc áp dụng thuế giá trị gia tăng thay cho thuế doanh thu sẽ không ảnh hưởng gì đến giá cả các sản phẩm tiêu dùng, mà trái lại giá cả càng hợp lý hơn, chính xác hơn vì tránh được thuế chồng lên thuế.
Theo nghiên cứu và thống kê cuả ngân hàng thế giới (WB) và Quỹ tiền tệ quốc tế(IMF) thì phần lớn các nước trong đó có cả Việt Nam sau khi áp dụng thuế giá trị gia tăng, giá cả các loại hàng hoá, dịch vụ đều không thay đổi hay chỉ thay đổi một tỷ lệ không đáng kể và mức sản xuất cuả các doanh nghiệp, mức tiêu dùng cuả dân chúng không sút giảm, hay chỉ suất giảm một tỷ lệ nhỏ trong thời gian đầu, kể cả các trường hợp tăng thuế suất thuế giá trị gia tăng đối với một số mặt hàng trong định kỳ điều chỉnh.
Như vậy ta có thể kết luận rằng thuế giá trị gia tăng không phải là một nhân tố gây ra lạm phát, gây khó khăn trở ngại cho việc phát triển sản xuất, lưu thông hàng hoá mà ngược lại, việc áp dụng thuế giá trị gia tăng đã góp phần ổn định giá cả, mở rộng lưu thông hàng hoá, góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển và đẩy mạnh xuất khẩu.
Trong quản lí nhà nước về kinh tế
Thuế là công cụ quan trọng để Nhà nước thực hiện chức năng quản lý vĩ mô đối với nền kinh tế Vai trò của thuế giá trị gia tăng được thể hiện ở các khía cạnh chủ yếu sau:
- Thuế giá trị gia tăng có tác dụng điều tiết thu nhập của tổ chức, cá nhân tiêu dùng hàng hóa, dịch vụ chịu thuế giá trị gia tăng.
- Thuế giá trị gia tăng thuộc loại thuế gián thu và được áp dụng rộng rãi đối với mọi tổ chức, cá nhân có tiêu dùng sản phẩm hàng hoá hoặc được cung ứng dịch vụ, nên tạo được nguồn thu lớn và tương đối ổn định cho ngân sách nhà nước Ở Việt Nam, thuế giá trị gia tăng hiện nay chiếm tỷ trọng khoảng 20 – 30% trong tổng thu từ thuế, phí và lệ phí.
- Thuế giá trị gia tăng không trùng lặp do loại thuế này chỉ tính vào giá trị tăng thêm của hàng hóa, dịch vụ qua các khâu sản xuất, lưu thông, tiêu dùng mà không tính vào phần giá trị đã chịu thuế giá trị gia tăng ở các khâu trước Thuế đã nộp ở các khâu trước được tính khấu trừ ở khâu sau do đó có tác dụng khuyến khích các tổ chức, cá nhân bỏ vốn đầu tư phát triển sản xuất, kinh doanh, khuyến khích chuyên môn hoá, hợp tác hoá sản xuất, nâng cao hiệu quả kinh tế, phù hợp với sự phát triển của nền kinh tế thị trường.
- Khuyến khích xuất khẩu hàng hóa, dịch vụ thông qua áp dụng mức thuế suất 0% Doanh nghiệp xuất khẩu hàng hóa, dịch vụ không những không phải chịu thuế giá trị gia tăng ở khâu xuất khẩu mà còn được hoàn toàn bộ số thuế đầu vào đã thu ở khâu trước Điều này có tác dụng giảm chi phí, hạ giá thành sản phẩm, tăng khả năng cạnh tranh về giá của hàng hóa, dịch vụ xuất khẩu trên thị trường quốc tế.
- Thúc đẩy thực hiện chế độ hạch toán kế toán; sử dụng hoá đơn, chứng từ và thanh toán qua ngân hàng.
Nhìn chung trong các loại thuế gián thu, thuế giá trị gia tăng được coi là phương pháp thu tiên bộ nhất hiện nay, được đánh giá cao do đạt được các mục tiêu lớn cuả chính sách thuế, như tạo được nguồn thu lớn cho ngân sách nhà nước, đơn giản, trung lập
2.1.1.3 Đối tượng nộp thuế và đối tượng chịu thuế giá trị gia tăng
Đối tượng chịu thuế giá trị gia tăng Ðối tượng chịu thuế giá trị gia tăng là các loại hàng hoá, dịch vụ dùng cho sản xuất, kinh doanh và tiêu dùng ở Việt Nam, trừ các đối tượng không thuộc diện chịu thuế theo quy định cuả Luật thuế giá trị gia tăng và các văn bản pháp luật hướng dẫn thi hành.
Đối tượng nộp thuế giá trị gia tăng Ðối tượng nộp thuế giá trị gia tăng là các tổ chức, cá nhân sản xuất, kinh doanh hàng hoá, dịch vụ chịu thuế và tổ chức, cá nhân khác nhập khẩu hàng hoá chịu thuế là đối tượng nộp thuế giá trị gia tăng.
Tổ chức sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ:
Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và bên nước ngoài tham gia hợp tác kinh doanh theo Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam.
Các công ty nước ngoài và tổ chức nước ngoài hoạt động kinh doanh ở Việt Nam không theo Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam.
Công ty trách nhiệm hữu hạn
Cá nhân sản xuất kinh doanh hàng hoá, dịch vụ:
Bao gồm những người có kinh doanh độc lập, hộ gia đình, cá nhân hợp tác với nhau để cùng sản xuất kinh doanh nhưng không hình thành pháp nhân kinh doanh.
Đối tượng không chịu thuế giá trị gia tăng
Sản phẩm trồng trọt, chăn nuôi, thuỷ sản nuôi trồng, đánh bắt chưa chế biến thành các sản phẩm khác hoặc chỉ qua sơ chế thông thường của tổ chức, cá nhân tự sản xuất, đánh bắt bán ra và ở khâu nhập khẩu.
Sản phẩm là giống vật nuôi, giống cây trồng, bao gồm trứng giống, con giống, cây giống, hạt giống, tinh dịch, phôi, vật liệu di truyền.
Tưới, tiêu nước; cày, bừa đất; nạo vét kênh, mương nội đồng phục vụ sản xuất nông nghiệp; dịch vụ thu hoạch sản phẩm nông nghiệp.
Sản phẩm muối được sản xuất từ nước biển, muối mỏ tự nhiên, muối tinh, muối i-ốt.
Nhà ở thuộc sở hữu nhà nước do Nhà nước bán cho người đang thuê.
Chuyển quyền sử dụng đất.
Bảo hiểm nhân thọ, bảo hiểm người học, bảo hiểm vật nuôi, bảo hiểm cây trồng và tái bảo hiểm.
Dịch vụ cấp tín dụng; kinh doanh chứng khoán; chuyển nhượng vốn; dịch vụ tài chính phái sinh, bao gồm hoán đổi lãi suất, hợp đồng kỳ hạn, hợp đồng tương lai, quyền chọn mua, bán ngoại tệ và các dịch vụ tài chính phái sinh khác theo quy định của pháp luật.
Dịch vụ y tế, dịch vụ thú y, bao gồm dịch vụ khám bệnh, chữa bệnh, phòng bệnh cho người và vật nuôi.
Dịch vụ bưu chính, viễn thông công ích và In-ter-net phổ cập theo chương trình của Chính phủ.
Dịch vụ phục vụ công cộng về vệ sinh, thoát nước đường phố và khu dân cư; duy trì vườn thú, vườn hoa, công viên, cây xanh đường phố, chiếu sáng công cộng; dịch vụ tang lễ.
Mô tả quy trình kê khai thuế và nộp thuế tại doanh nghiệp
2.2.1.1 Kê khai thuế Giá trị gia tăng (GTGT)
Thuế GTGT là loại thuế mà mọi doanh nghiệp đã được cấp giấy phép đăng ký kinh doanh đều phải kê khai (kể cả trường hợp không phát sinh hoạt động mua bán).
Công cụ hỗ trợ: để kê khai thuế GTGT thì kế toán cần đến sự hỗ trợ của phần mềm kê khai thuế của Tổng Cục Thuế mới nhất hiện nay là HTKK 4
Sau khi các bạn tải phần mềm HTKK về, cài đặt, mở phần mềm và tích chọn vào mục thuế GTGT: Để kê khai thuế GTGT, làm theo các bước dưới đây:
Bước 1: đăng nhập vào phần mềm
Vào phần mềm HTKK mới nhất hiện nay sau đó điền thông tin mã số thuế doanh nghiệp và tiến hành đăng nhập.
Bước 2: Lựa chọn tờ khai
Hình 2.13: Đăng nhập vào HTKK
Tờ khai thuế GTGT khấu trừ mẫu 01/GTGT: dành cho đối tượng
Doanh nghiệp kê khai thuế theo phương pháp khấu trừ.
Bước 3: Lựa chọn kỳ kê khai
Sau khi các bạn bấm chọn loại tờ khai thì phần mềm HTKK sẽ hiện ra bảng chọn kỳ tính thuế: Phần mềm HTKK đang để mặc định kỳ kê khai là “Tờ khai tháng”.
Cách lựa chọn đối tượng như sau: Đối tượng kê khai thuế GTGT theo quý:
- Doanh nghiệp mới thành lập.
- Doanh nghiệp có doanh thu năm trước liền kề từ 50 tỷ đồng trở xuống. Đối tượng kê khai theo tháng: Dành cho doanh nghiệp có tổng doanh thu năm trước liền kề trên 50 tỷ.
Hình 2.14: Lựa chọn tờ khai
- (1) Chọn kỳ tháng/ quý: Nếu doanh nghiệp bạn thuộc đối tượng kê khai thuế GTGT theo quý thì tích chọn sang "Tờ khai quý".
- (2) Chọn tháng/quý kê khai: Phần mềm đang tự động lấy theo ngày tháng ở máy tính của bạn để nhảy kỳ theo kỳ kê khai gần nhất (cho phép sửa theo nút mũi ở cạnh số quý) Và năm kê khai cũng vậy: phần mềm sẽ tự động lấy năm ở mát tính (cho phép sửa)
- (3) Sau khi chọn xong các chỉ tiêu gần nhất đó các bạn ấn “đồng ý” để vào giao diện của tờ khai.
Các phần còn lại như:
Trạng thái tờ khai: Phần mềm mặc định để là "Tờ khai lần đầu" - Tức là lần đầu tiên làm tờ khai cho kỳ (quý/tháng) đó Các bạn để nguyên trạng thái này.
"Tờ khai bổ sung" là dành cho các trường hợp tờ khai đã nộp về CQT rồi và đã hết thời hạn kê khai của kỳ đó => sau đó các bạn phát hiện ra tờ khai thuế GTGT đã gửi trước đó bị sai sót => cần làm điều chỉnh thì các bạn tích chọn xuống "Tờ khai bổ sung".
Danh mục ngành nghề: Nếu công ty các bạn không thuộc lĩnh vực thăm dò mỏ, khai thác dầu khí hoặc xổ số thì để nguyên là "Ngành hàng sản xuất, kinh doanh thông thường".
Hình 2.15: Chọn kỳ tính thuế
Chọn phụ lục kê khai: Hiện nay trên phần mềm HTKK không còn phụ lục mua vào
- bán ra nữa Nếu công ty các bạn ko có hoạt động: xây dựng lắp đặt bán BĐS ngoại tinh, sản xuất thủy điện thì không cần phải chọn phụ lục.
Sau khi nhận “đồng ý” thì phần mềm HTKK sẽ hiện ra tờ khai thuế GTGT theo mẫu 01/GTGT.
Hình 2.16: Tờ khai thuế GTGT
Bước 4: Hoàn thành tờ khai thuế GTGT
Cách làm tờ kê khai thuế mẫu số 01/GTGT trên phần mềm HTKK
Cách 1 Dùng số liệu đã hạch toán trên sổ sách kế toán:
- Số liệu được lấy tại các sổ TK 3331 - Thuế GTGT đầu ra, TK 1331 - Thuế GTGT đầu vào.
- Kết hợp với các TK liên quan để tổng hợp số liệu.
Song, Các này có nhiều hạn chế: Ngoài việc khó tổng hợp số liệu theo từng chỉ tiêu mà còn không có số liệu để đối chiếu, nếu các bạn định khoản hạch toán sai (thừa, thiếu hóa đơn, sai số tiền ) thì số liệu đưa lên tờ khai cũng sai theo (Và thực tế là vẫn có nhiều điểm khác biệt giữa Luật thuế, và Luật kế toán khi ghi sổ).
Cách 2: Sử dụng số liệu trên PM kế toán:
Hầu hết các phần mềm kế toán hiện nay đều có phân hệ Thuế => Các bạn có thể sử dụng số liệu đã được tổng hợp trên phân hệ này để đưa vào các chỉ tiêu trên PMHTKK.
Nếu phần mềm của cty các bạn đang dùng đã nâng cấp có mẫu tờ khai thuế GTGT 01/GTGT theo thông tư 26/2015/TT-BTC thì có thể sử dụng luôn được.
Cách 3: Dùng bảng tính Excel để tổng hợp số liệu mua vào - bán ra trên Excel theo đúng các chỉ tiêu trên tờ khai.
Hình 2.17: Bảng kê hóa đơn, chứng từ hàng hóa, dịch vụ bán ra
Hình 2.18: Bảng kê hóa đơn, chứng từ hàng hóa, dịch vụ mua vào
Lập từng chỉ tiêu cụ thể trên tờ kê khai thuế GTGT:
- Chỉ tiêu [21]: Nếu trong kỳ kê khai không phát sinh các hoạt động mua bán
HHDV thì DN vẫn phải lập tờ khai và gửi đến cơ quan thuế Trên tờ khai, DN đánh dấu “X” vào ô chỉ tiêu [21] - “Không phát sinh hoạt động mua, bán trong kỳ”.
Khi đánh dấu “X” vào chỉ tiêu [21], DN không cần phải điền số 0 vào ô mã số của các chỉ tiêu phản ánh giá trị và thuế GTGT của HHDV mua vào, bán ra trong kỳ.
KHẢO SÁT THỐNG KÊ GIÁ MỘT SỐ BẤT ĐỘNG SẢN THÔNG QUA SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN
Vai trò, nội dung và quy chế hoạt động của sàn giao dịch bất động sản
- Sàn giao dịch Bất Động sản đóng vai trò quan trọng trong việc giúp nhà nước điều hành và quản lý các bất động sản được hiệu quả hơn Giúp nhà nước hạn chế tối đa thất thu thuế do việc mua bán, chuyển nhượng ngầm bên ngoài.
- Sàn giao dịch bất động sản ra đời còn có vai trò quan trọng trong việc bình ổn giá cả trên thị trường, giảm tình trạng khan hiếm sản phẩm bất động sản do giảm đáng kể số lượng người tham gia đầu tư với mục đích kiếm lời.
- Khi giao dịch được qua sàn, giá cả được công khai, thông tin về sản phẩm sẽ đầy đủ hơn, nhiều loại sản phẩm được giới thiệu từ đó làm lành mạnh hoá thị trường bất động sản.
- Sàn giao dịch bất động sản cũng có vai trò góp phần phát triển hoạt động của thị trường bất động sản thông qua việc các hoạt động dịch vụ tư vấn về bất động sản chuyên nghiệp hơn giúp gia tăng giá trị cho chủ đầu tư như nghiên cứu thị trường, tư vấn lập dự án, thiết kế sản phẩm, dịch vụ tiếp thị, chăm sóc khách hàng và quản lý bất động sản Tạo ra nhiều loại hình dịch vụ bất động sản như quảng cáo, đấu giá, dịch vụ pháp lý, bảo hiểm… đang bị bỏ ngỏ chưa đưa vào hoạt động.Các hoạt động bất động sản sẽ được đẩy mạnh hơn nhờ vào tất cả dịch vụ trên, từ đó tạo ra lợi nhuận cho chủ đầu tư, người đầu tư và tăng giá trị thặng dư cho xã hội.
3.1.2 Nội dung của sàn giao dịch bất động sản.
Thực hiện việc giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; tổ chức việc bán chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; giới thiệu, niêm yết, cung cấp công khai thông tin về bất động sản cho các bên tham gia có nhu cầu giao dịch; kiểm tra giấy tờ về bất động sản bảo đảm đủ điều kiện được giao dịch; làm trung gian cho các bên trao đổi, đàm phán và ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản. Điều này được hướng dẫn bởi Điều 26 Thông tư 11/2015/TT-BXD.
3.1.2.1 Giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thuê mua bất động sản
Dịch vụ môi giới bất động sản
Dịch vụ môi giới bất động sản được hiểu như là hoạt động tư vấn, quảng cáo,tiếp thị bất động sản tới các khách hàng có nhu cầu mua bán bất động sản Là dịch vụ làm trung gian cho các bên mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại bất động sản Các thành phần kinh doanh dịch vụ này phải đảm bảo các điều kiện nhất định.
Các hình thức kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản:
- Tìm kiếm những đối tác đáp ứng nhu cầu của khách hàng.
- Có thể đại diện theo ủy quyền khi được ủy quyền để thực hiện các việc liên quan đến các thủ tục bất động sản như mua bán chuyển nhượng, cho thuê bất động sản,
- Cung cấp thông tin công khai, minh bạch, hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán, kí kết hợp đồng.
Nghĩa vụ của dịch vụ môi giới bất động sản:
- Thực hiện đúng hợp đồng đã kí với khách hàng.
- Cung cấp thông tin, hồ sơ về bất động sản, chịu trách nhiệm về hồ sơ, thông tin đã cung cấp.
- Hỗ trợ các bên kí kết hợp đồng.
- Thực hiện báo cáo và nghĩa vụ về thuế theo quy định của pháp luật.
Dịch vụ đấu giá và định giá bất động sản
Dịch vụ định giá và bán đấu giá bất động sản được tổ chức thành một bộ phận. Trong đó, ít nhất hai người có chứng chỉ định giá bất động sản, có ít nhất một người có thẻ đấu giá viên theo quv định của pháp luật về đấu giá tài sản.
Nhiệm vụ của bộ phận này bao gồm:
- Thực hiện định giá bất động sản theo đề nghị của khách hàng
-Thực hiện đấu giá bất động sản theo quy định của pháp luật về đấu giá tài sản
* Định giá bất động sản
Thị trường “mua bán đất” hiện nay biến đổi lên xuống nhanh chóng vì vậy khi sử dụng phương pháp định giá bất động sản cũng phải đặt lên bàn cân để cân đo đong đếm để lựa chọn các cuộc mua bán đất tương tự gần với ngày định giá ở mức có thể nhất.
Các phương pháp thẩm định giá bất động sản:
Cách tiếp cận từ chi phí: Phương pháp chi phí tái tạo và Phương pháp chi phí thay thế.
Phương pháp so sánh :Phương pháp ước tính giá trị bất động sản dựa trên các bằng chứng thị trường của bất động sản tương tự đã giao dịch trên trong thời gian gần nhất.
Bước 1: Tìm kiếm thông tin những bất động sản đã được giao dịch trong thời gian gần nhất có thể so sánh được với bất động sản mục tiêu cần định giá
Bước 2: Kiểm tra và phân tích các giao dịch chứng cớ nhằm đảm bảo tính chất có thể so sánh được với bất động sản mục tiêu
Bước 3: Lựa chọn một số bất động sản có thể so sánh thích hợp nhất Theo kinh nghiệm thường lấy từ 3 đến 6 bất động sản.
Bước 4: Xác định những yếu tố khác nhau giữa bất động sản định giá và bất động sản so sánh, thực hiện điều chỉnh như sau: nếu tốt hơn thì điều chỉnh giảm còn nếu xấu hơn thì điều chỉnh tăng.
Buớc 5: Ước tính giá trị bất động sản mục tiêu trên cơ sở các mức giá đã được điều chỉnh đối với bất động sản chứng cứ. Ưu điểm và nhược của phương pháp so sánh. Ưu điểm:
- Thuận lợi về mặt kỹ thuật, do không xây dựng các công thức hoặc mô hình tính toán, mà dựa vào sự hiện diện của các giao dịch thị trường để nhận biết các dấu hiệu về giá trị.
- Phương pháp này thể hiện sự đánh giá về giá trị thị trường, vì thế có cơ sở vững chắc để khách hang và cơ quan pháp lý công nhận.
- Nó là cơ sở cho nhiều phương pháp định giá khác.
- Muốn sử dụng phương pháp này phải có giao dịch về bất động sản tương tự ở trong cùng khu vực.
- Các thông tin, chứng cứ thường mang tính chất lịch sử.
- Đòi hỏi thẩm định viên phải kinh nghiệm và nắm vững kiến thức thị trường thì mới có thể tiến hành định giá một cách thích hợp.
Hồ sơ, thủ tục pháp lý của bất động sản
Hiện nay các dự án bất động sản được triển khai rất nhiều, nhưng không phải khách hàng nào cũng nắm về hồ sơ pháp lý một dự án bất động sản Việc này dẫn đến rủi ro rất lớn dành cho khách hàng mới đây nhất là vụ việc dự án Ascent Plaza
(375 Nơ Trang Long, quận Bình Thạnh, TP.HCM) do Công ty TNHH Tiến Phát Đông Bắc (Công ty Tiến Phát) làm chủ đầu tư, các khách hàng cho biết số tiền đã đóng cho chủ đầu tư là 25% giá trị căn hộ (tương ứng với số tiền từ 600 triệu - 1 tỉ đồng) cách đây 4 năm Sau nhiều lần dời thời gian ký hợp đồng mua bán và thời gian bàn giao căn hộ, đến nay Công ty Tiến Phát thông báo dự án không thể tiếp tục triển khai như tiến độ đặt ra Mọi rủi ro do khách hàng chịu là chính Vì vậy khi đi mua nhà khách hàng cần phải nắm được pháp lý để đảm bảo quyền lợi cho chính mình.
BƯỚC 1: TIẾN HÀNH ĐẶT CỌC MUA BÁN NHÀ ĐẤT
Việc đặt cọc mua bán nhà đất có thể thực hiện ở văn phòng công chứng hoặc đặt cọc giữa hai bên và có người làm chứng Nội dung đặt cọc về cơ bản gồm các vấn đề sau:
Thông tin pháp lý người bán: (Họ tên, CMT, Hộ khẩu thường trú ) Thông tin vợ hoặc chồng, đồng sở hữu với người bán nếu có Trường hợp người bán chưa kết hôn thì cần lấy giấy xác nhận độc thân tại nơi cư trú Trường hợp ly hôn cần có giấy chứng nhận ly hôn và xác nhận phân chia tài sản của tòa án Trường hợp nhận thừa kế cần phải có di chúc thừa kế hợp pháp
Thông tin pháp lý người mua (Họ tên, CMT, CCCD, Hộ khẩu thường trú )
Thông tin mô tả về nhÀ đất (Địa chỉ trên sổ đỏ, số sổ đỏ, diện tích đất, diện tích xây dựng, thông tin về hiện trạng nhà đất )
Tổng số tiền hai bên thỏa thuận mua bán
Các đợt thanh toán tiền tiếp theo, hình thức thanh toán
Thời điểm hai bên ký hợp đồng mua bán (chuyển nhượng) nhà đất tại văn phòng công chúng.
Các thỏa thuận khác liên quan đến bên chịu thuế TNCN, lệ phí công chứng,bên chịu phí môi giới (nếu có).
Hình 3.43: Đặt cọc mua bán nhà đất
BƯỚC 2: TIẾN HÀNH CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG MUA BÁN TẠI VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG
Sau quá trình đặt cọc mua bán, chuyên viên tư vấn mua bán cần giám sát và theo dõi chặt chẽ quá trình giao dịch giữa hai bên để kịp thời xử lý những vấn đề phát sinh. Để việc xây dựng hợp đồng mua bán và công chứng hợp đồng nhanh và thuận lợi, tiết kiệm thời gian cho tất cả các bên, chuyên viên tư vấn cần liên hệ trước với văn phòng công chứng để soạn sẵn khung hợp đồng mua bán và các thông tin các bản cần phải có.
Hình 3.44: Công chứng hợp đồng mua bán
Các giấy tờ bên bán cần phải chuẩn bị
Bản gốc CMT hoặc hộ chiếu, hoặc thẻ căn cước công dân + 04 bản phô tô công chứng (của vợ và chồng hoặc những người đồng sở bất động sản hữu khác).
Bản gốc Hộ khẩu thường trú + 04 bản phô tô công chứng (của vợ và chồng hoặc những người đồng sở hữu khác).
Bản gốc giấy đăng ký kết hôn + 04 bản phô tô công chứng (nếu bên sở hữu là vợ và chồng).
Một số giấy tờ khác trong từng trường hợp riêng như Giấy chứng nhận độc thân trong khoảng thời gian tài sản được hình thành, Giấy tờ ly hôn và phân chia tài sản do tòa án ký Các giấy tờ phân chia tài sản, di chúc,
Bản gốc sổ đỏ nhà đất đang giao dịch.
Các giấy tờ bên mua cần phải chuẩn bị
Bản gốc CMT hoặc CCCD + 04 bản phô tô công chứng.
Bản gốc Hộ Khẩu Thường trú + 04 bản phô tô công chứng.
(Trường hợp người mua đã có vợ hoặc chồng thì có thể đứng tên cả hai hoặc một trong hai người).
Thông thường việc tiến hành ký hợp đồng công chứng tiến hành gần như đồng thời với việc bên mua thanh toán nốt số tiền còn lại cho bên bán và bên bán đưa lại cho bên mua các giấy tờ pháp lý liên quan đến việc mua bán theo yêu cầu của trưởng phòng công chứng.
Về thủ tục nộp thuế TNCN khi mua bán BĐS
Theo thông lệ giao dịch để tiện cho việc giao dịch giữa các bên Nếu bên bán phải nộp thuế TNCN thì bên bán thường trừ đi số tiền thuế TNCN này cho bên mua để bên mua tiến hành tự đi kê khai nộp thuế và thực hiện tiếp qui trình chuyển tên sổ đỏ trên phòng địa chính quận/huyện.
BƯỚC 3: TIẾN HÀNH CHUYỂN TÊN SỔ ĐỎ
Hình 3.45: Chuyển tên sổ đỏ
Sổ đỏ nhà đất được xem là giấy tờ pháp lý có giá trị cao nhất về quyền sở hữu, quyền định đoạt của chủ sở hữu Sau khi đã có bộ giấy tờ đầy đủ của việc mua bán nhà đất, người mua cần tiếp tục thực hiện bước chuyển tên sổ đỏ để hoàn tất quá trình giao dịch của mình
Các bước và công việc cần làm gồm có:
Lên chi cục thuế quận huyện nơi quân lý nhà đất được giao dịch để kê khai thuế TNCN
- Nhận tờ khai của chỉ cục thuế và nộp tiền thuế TNCN kê khai vào kho bạc nhà nước
- Nhận biên lai đóng tiền của kho bạc, quay lại chi cục thuế để lấy giấy xác nhận đã thực hiện nghĩa vụ thuế đối với nhà nước.
Mang toàn bộ hồ sơ lên phòng địa chính cấp quận/huyện nơi quản lý nhà đất giao dịch để nộp và làm thủ tục chuyển quyền tên người sở hữu.
Người mua nhà đất phải đóng thêm một khoản phí trước bạ cho nhà nước liên quan đến việc chuyển tên này Phi này tương đương 0.5% tổng giá trị bất động sản theo khung giá của nhà nước quy định.
Một số sàn giao dịch bất động sản hiện nay
3.3.1 DTJ – sàn giao dịch bất động sản Hà Nội
- Địa chỉ : 216 Hoàng Quốc Việt, Cầu Giấy, Hà Nội
- Website : https://dtj.com.vn
- Email: info@dtj.com Vn
- Chuyển nhượng shophouse Hàm Nghi
+ Khu nhà phố thương mại cao cấp vừa sinh hoạt vừa kinh doanh, trung tâm phát triền, khả năng sinh lời cao.
+ Vị trí: mặt phố Hàm Nghi thuộc Vinhome Gardenia
+ Diện tích 264m2, lô góc, diện tích sàn 1300m2, mặt đường lớn
- Vinpearl Grand World Phú Quốc
+ Vị trí: Bãi Dài, Gành Dầu, Huyện Phú Quốc, Tỉnh Kiên Giang (Cạnh Casino và tổ hợp Vinpearl Phú Quốc)
+ Chủ đầu tư: Công ty TNHH Bất động sản New Vision (Vinpearl là cổ đông) + Tổng diện tích: 851,096m2
+ Tổng diện tích xây dựng:167,475m2
+ Loại hình phát triển: Shop thương mại – Boutique Hotel– Căn hộ nghỉ dưỡng + Đơn vị quản lý vận hành:Thương hiệu Vinpearl thuộc tập đoàn Vingroup.
+ Vị trí: Bãi Dài, Gành Dầu, Phú Quốc
+ Tổng diện tích đất: hơn 302ha
+ Tổng diện tích xây dựng: 376 855m2
+ Mật độ cây xanh, giao thông, tiện ích: 38%
+ Chủ đầu tư: Công ty CP Đầu tư Phát triển Syrena Việt Nam – Bim Group
+ Quy mô: Gồm 2 tháp A và B cao 24 cùng khối đế, 1 tầng hầm và 8 căn nhà vườn + Tổng số căn hộ: 376 căn
+ Diện tích căn hộ: Từ 63-177m2
3.3.2 Sàn giao dịch bất động sản Bcons
- Địa chỉ: Tầng trệt tòa nhà Bcons Tower I, số 176/1 Nguyễn Văn Thương, P.25, Q Bình Thạnh
- Email: bconsvietnam.com.vn@gmail.com
- Website: https://bconsvietnam.com.vn
+ Vị trí : Đường Phan Bội Châu , Phường Dĩ An Thành Phố Dĩ An, Bình Dương.
+ Giá hiện tại:Từ 1.3 tỷ/ căn
+ Hiện trạng: Bàn giao đầu năm 2023.
+ Vị trí: Đường Thống Nhất, P Đông Hòa, Tp Dĩ An, Bình Dương
+ Giá hiện tại: Từ 1,45 tỷ/căn
+ Hiện trạng: Đã xây dựng tới tầng 2 Bàn giao Quý IV/2022
+ Vị trí: Đường Thống Nhất, P Đông Hòa, Tp Dĩ An, Bình Dương
+ Giá hiện tại: Từ 1,6 tỷ/căn
+ Hiện trạng: Đang làm móng Bàn giao cuối năm 2023
+ Vị trí: Đường Bế Văn Đàn, P An Bình, Tp Dĩ An, Bình Dương
+ Giá hiện tại: Từ 1,6 – 2,4 tỷ/căn
+ Hiện trạng: Sắp mở bán
- Địa chỉ: Tầng 02, Tòa nhà Fafilm, Số 19 đường Nguyễn Trãi, Thanh Xuân,
- TMS Homes Wonder World Vĩnh Yên
+ Vị trí dự án: Đầm Cói, phường Hội Hợp, TP Vĩnh Yên, Vĩnh Phúc
+ Diện tích dự án: 154ha.
+ Đơn vị tư vấn thiết kế: Aedas
9,1 ha đất công cộng (Nhà trẻ, văn hóa, đất chợ).
60,5 ha đất cây xanh, công viên, biển hồ, bãi đỗ xe.
46,1 ha đất ở (nhà liền kề, biệt thự, nhà thương mại, nhà ở cao tầng).
40,8 ha đất hạ tầng kỹ thuật
+ Loại hình sản phẩm: Liền kề từ 85m2 – 102 m2; shophouse từ 90m2 – 150m2 ; biệt thự view hồ từ 160m2
- Platin Center Shophouse Cẩm Phà
+ Chủ sở hữu: Công ty Cổ phần Địa ốc Châu Sơn – Một thành viên của Tập đoàn Hải Phát
+ Vị trí dự án: Đường Tân Bình, P Cẩm Bình, TP Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh + Loại hình sản phẩm: Shophouse – Nhà phố thương mại
+ Tổng diện tích dự án: 28.609m2
+ Chiều rộng mặt tiền: 6m – 8m/ căn
+ Tổng diện tích xây dựng: 258.2m2 – 430.1m2/ căn
+ Diện tích sàn tầng 1: 67.6m2 – 100.05m2/ căn
+ Kiến trúc: Tân cổ điển
- Chung cư Tecco Diamond Thanh Trì
+ Vị trí: Xã Tứ Hiệp, Thanh Trì, Hà Nội
+ Chủ đầu tư: Công ty Cổ phần Tổng Công Ty Tecco Hà Nội
+ Đơn vị thẩm tra: Công ty cổ phần Khoa học Công nghệ Xây Dựng
+ Cơ quan thẩm định: Cục Quản lý hoạt động Xây dựng – Bộ Xây dựng + Mật độ xây dựng: 15 căn trên 1 sàn, 5 thang máy
+ Quy mô gồm: 2 Block A,B cao 25 tầng nổi , 2 tầng hầm
+ Tổng số căn hộ: 665 căn
+ Thời gian bàn giao: Quý IV/ 2021
+ Tổng diện tích khu đất: 7.525,8m2
+ Tổng diện tích sàn xây dựng: 75.131,4m2
- Địa Chỉ: Tầng 2A Toà R6 Royal City, Thanh Xuân, Hà Nội
+ Chủ đầu tư: Tập đoàn Doji
+ Vị trí: Ngã tư Nguyễn Bỉnh Khiêm và Lê Hồng Phong, Quận Hải An, Hải Phòng
+ Đơn vị xây dựng: Coteccons, Hòa Bình…
+ Số tòa: 2 tòa nhà: tòa căn hộ cao cấp cao 39 tầng và toà khách sạn cao 45 tầng
+ Quy mô dự án: Căn Hộ Hạng sang cao cấp,khách sạn 5 sao
+ Đơn thị thiết kế và thi công: Massimo Mercurio, Mercurio Design Lab + Hình thức sở hữu: Sổ hồng lâu dài.
+ Vị trí: Cửa ngõ phía Nam của KĐT Ecopark, tiếp giáp với phân khu Thảo Nguyên, kết nối trực tiếp với trục đường chính tại Ecopark.
+ Phân khu: The Island WaterFront; The Island Canal; The Island Boutique+ Loại hình phát triển: Shophouse
+ Tổng số sản phẩm: 3 tòa The Island WaterFront; 14 căn The Island Boutique; 33 căn The Island Canal
+ Tiêu chuẩn bàn giao: Bàn giao mặt ngoài hoàn thiện, bản thang thô, bên trong bàn giao thô không tường ngăn
- Khu đô thị sinh thái phía Nam thành phố Vinh
+ Tên thương mại: Vinh Park River
+ Vị trí dự án: Xã Hưng Lợi, huyện Hưng Nguyên, tỉnh Nghệ An
+ Đơn vị phát triển dự án: WeLand
+ Quy mô dự án: 13,17ha
+ Cơ cấu sản phẩm: 309 lô liền kề, 66 lô biệt thự
+ Giá bán dự kiến: 90tr/m2
+ Loại hình phát triển: biệt thự liền kề, biệt thự, shophouse, biệt thự song lập.
+ Vị trí dự án: phía Nam giáp với tòa R3, phía Bắc giáp với biệt thự Đảo Grand Island và trường quốc tế Chadwick, phía Đông giáp với hồ thiên nga và công viên hồ thiên nga.
+ Chủ đầu tư: Tập đoàn Ecopark, Nomura Nhật Bản và Tập đoàn Philip
+ Loại hình sản phẩm: Căn hộ chung cư khoáng nóng
+ Cảnh quan: Công viên hồ thiên nga, phân khu CBD, tòa tháp tài chính Samsung 72 tầng, hàng loạt khách sạn của Lotte.
+ Tổng số tòa tháp: 2 tòa
+ Tổng số căn hộ: 2 tòa tháp cao 40 tầng – 1176 căn hộ
+ Loại căn hộ điển hình: Studio, 1PN, 2PN, 3PN
+ Số lượng khoáng nóng: 80% căn hộ
+ Diện tích căn hộ: đang cập nhật
+ Đơn vị thiết kế kiến trúc: Nikken Sekkei
+ Đơn vị tư vấn khoáng nóng: Raymond
+ Công nghệ khoáng nóng: Hakone Group
+ Đơn vị quản lý vận hành: Sankei Building
+ Đơn vị vận hành công nghệ ánh sáng: Tập đoàn Philip
3.3.5 Một số sàn giao dịch bất động sản khác
- Sàn giao dịch bất động sản Hưng Thịnh Phát
- Sàn giao dịch bất động sản Thắng Lợi Hòa Bình
- Sàn giao dịch bất động sản Grand Homes International
- Sàn giao dịch bất động sản Green Property
- Sàn gio dịch bất động sản Thủ Đô
- Sàn giao dịch bất động sản An Điền
- Sàn giao dịch bất động sản An Phú Homes
- Sàn giao dịch bất động sản QeeLand
- Sàn giao dịch bất động sản Thăng Long Land
- Sàn gio dịch bất động sản Ashahi Japan
- Sàn giao dịch bất động sản Everest Land
- Sàn giao dịch bất động sản HMLAND
- Sàn giao dịch bất động sản P&A Holding
- Sàn giao dịch bất động sản Phú Mỹ Hưng
- Sàn giao dịch bất động sản Việt Hưng Group
- Sàn giao dịch bất động sản Devaland
- Sàn giao dịch bất động sản Housing Xinh
- Sàn giao dịch bất động sản Onehousing
- Sàn giao dịch bất động sản Hương Anh Group
- Sàn giao dịch bất động sản Gia Thành
- Sàn giao dịch bất động sản MHP LAND
- Sàn giao dịch bất động sản Vingroup
- Sàn giao dịch bất động sản Novaland
- Sàn giao dịch bất động sản Đất Xanh
- Sàn giao dịch bất động sản Khang Điền
- Sàn giao dịch bất động sản C.E.O Group
- Sàn giao dịch bất động sản TTC Land
- Sàn giao dịch bất động sản Himland
- Sàn giao dịch bất động sản Savills Việt Nam
- Công ty Cổ Phần Kinh doanh Địa ốc Him Lam
- Công ty CP DV&XD Địa Ốc Đất Xanh
Công ty CP bất động sản thế kỷ (Cenland)
- Sàn giao dịch bất động sản Hưng Thịnh
- Sàn giao dịch bất động sản Hacomland
- Sàn giao dịch bất động sản Đất Xanh Miền Trung
- Sàn giao dịch bất động sản Sunland
- Sàn giao dịch bất động sản Kim Phong Land
- Sàn giao dịch bất động sản First Real
- Sàn giao dịch bất động sản Phú Gia Thịnh
- Sàn giao dịch bất động sản Địa Ốc Minh Trần
- Sàn giao dịch bất động sản Cường Hưng Thịnh
Thống kê giá một số bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản
Tên dự án: Làng Sinh Thái Golf Tây Sài Gòn - GREEN CENTER
Hình 3.46: Làng Sinh Thái Golf Tây Sài Gòn - GREEN CENTER
- Vị trí dự án: Liền kề đô thị Tây Bắc Sài Gòn, cách trung tâm TP.HCM chỉ 30 phút
- Phát triển dự án: C.S.Q Land
- Tổng thầu xây dựng: Central
- Thiết kế kiến trúc: Finko Architects
- Kinh doanh tiếp thị: DKRS
- Quy mô dự án: 208 sản phẩm bao gồm 96 căn shophouse, 40 căn nhà phố liên kế và 72 căn villas
+ Diện tích shophouse, nhà phố: 5 x 15m – 5 x 22m
- Tiện ích: Sân golf West Lakes 27 hố rộng 120ha, quảng trường – nơi tổ chức những hội chợ nông sản, triển lãm theo chủ đề, diễn ra vào cuối tuần, hồ bơi, café, gym, spa, sân tập golf dành cho trẻ em, công viên KID & PET, vườn thư giãn, lối dạo bộ công viên, công viên nhiệt đới, trang trại ven sông, bến thuyền…
+ Shophouse, nhà phố: Từ 2,95 tỷ/căn
Tên dự án: Khu căn hộ đẳng cấp thượng lưu The Emerald Golf View
Hình 3.47: Khu căn hộ đẳng cấp thượng lưu The Emerald Golf View
- Vị trí: Mặt tiền Đại lộ Bình Dương, Phường Lái Thiêu, TP Thuận An, Tỉnh Bình Dương
- Tổng số căn hộ: 2 block, 2 tầng hầm, 40 tầng nổi, với 1.091 căn hộ
- Loại căn hộ: căn 1 PN, 2 PN, 3 PN, Duplex
- Hệ thống tiện ích đẳng cấp 5 sao: Sảnh đón Emerald, hệ thống trung tâm thương mại, hồ bơi vô cực, hồ bơi trẻ em, Family lounge, thư viện, nhà trẻ, khu BBQ, khu vui chơi trẻ em, khu café, rạp chiếu phim nghệ thuật ngoài trời, khu Gym, Spa, khu vườn treo thư giãn trên không, vườn chân mây…
3.4.2 Sàn Giao Dịch Bất Động Sản Hưng Thịnh
Tên dự án: Căn hộ New Galaxy làng Đại Học
Hình 3.48: Căn hộ New Galaxy làng Đại Học
Căn hộ New Galaxy được quy hoạch trên tổng diện tích đất 95.224,5 m2, bao gồm 6 block với thiết kế cao từ 17 - 18 tầng và có 1 tầng hầm thông giữa các block, theo đó mật độ xây dựng tầng khối đế là 46,46% và tầng khối tháp là 33,07%.
Căn hộ New Galaxy làng Đại Học với tổng số 2.080 căn hộ, căn hộ officetel và
95 cần thương mại Các căn hộ tại đây được thiết kế 1-3 phòng ngủ
Dự án sẽ có hồ bơi, vườn cảnh quan, lối dạo bộ; kèm theo đó, cư dân có các dịch vụ tiện ích khác như: khu thương mại dịch vụ, nhà sinh hoạt cộng đồng, phòng tập gym, dịch vụ spa, xông hơi, cafe,
Dự án căn hộ New Galaxy do Công ty TNHH Đại Phúc làm chủ đầu tư Đơn vị xây dựng là Công ty Cổ phần Hưng Thịnh Incons (thành viên trực thuộc Hưng Thịnh Corp).
Giá bán căn hộ New Galaxy được tham khảo tại dự án New Galaxy từ 1,8tỷ/căn.
Tên dự án: Saigon Garden Riverside Village
Hình 3.49: Saigon Garden Riverside Village
Vị trí dự án: Đường Cầu Định, phường Long Phước, Quận 9, TP HCM
Tổng số lô: 168 lô biệt thự vườn Saigon Garden Riverside Village
Diện tích lô đất: Từ 1.000-1.500 m2/nền
Giá bán: Từ 30 – 46 tỷ/nền
Loại hình: Biệt thự, Biệt thự vườn, Villas
Tiện ích khu biệt thự: Kênh cảnh quan, Sân Tennis, sân chơi trẻ em, bến du thuyền, clubhouse và hồ bơi tràn bờ, công viên cây xây
Pháp lý dự án: Sổ hồng, sở hữu lâu
3.4.3 Sàn giao dịch bất động sản Đất Vàng
Tên dự án: Khu đô thị Vinhomes Golden River
Hình 3.50: Khu đô thị Vinhomes Golden River
Loại căn hộ: 1 Phòng ngủ ( 500 căn); 2 Phòng ngủ ( 1000 căn) và 3 Phòng ngủ ( 1500 căn)
Số block: 15 ( 9 block căn hộ; 6 block tòa nhà văn phòng , cao lên tới 60 tầng).
Số căn hộ trên 1 sàn: 8 -10 -12 căn.
Biệt thự: 55 căn; Diện tích: 200 m2 đến 400 m2
Giá dự kiến: 1 phòng ngủ ( 4 tỷ); 2 phòng ngủ ( 6 – 8 tỷ); 3 phòng ngủ ( 12-
3.4.4 DTJ – sàn giao dịch BĐS Hà Nội
Tên dự án: Tây Hồ Riverview (Tên gọi dự kiến của dự án)
Hình 3.51: Tây Hồ Riverview (Tên gọi dự kiến của dự án)
Chủ đầu tư: Công Ty Cổ Phần Đầu Tư Xây Dựng Lạc Hồng
Vị trí: Ô đất 02 đường An Dương Vương và phố Thượng Thụy, phường Phú Thượng, quận Tây Hồ, Hà Nội
Tổng tiện tích đất dự án:3214,8 m2
Loại hình phát triển: căn hộ chung cư xanh, tiện ích cao cấp
Quy mô dự án:1 tòa nhà cao 22 tầng Trong đó Tầng 1 là sảnh và TTTM, Tầng 2-3 nơi gửi xe + tầng 4 – 5 Office tel, Tầng 6-22 căn hộ
Cơ cấu căn hộ: Các căn hộ được thiết kế với diện tích đa dạng tương ứng từ
2 đến 3 phòng ngủ Thiết kế theo phong cách hiện đại, tận dụng tối đa gió và ánh sáng tự nhiên
Đơn thị thiết kế và thi công: Công ty cổ phần Đầu Tư Xây Dựng Lạc hồng
Thời gian bàn giao: Đang cập nhật Quý II/2021
Giá bán căn hộ: Giá bán căn hộ dự kiến từ 28tr/m2
Chung cư Tây Hồ River View sở hữu một vị trí tuyệt vời để các cư dân có thể tận hưởng một cuộc sống trong lành, thư giãn sau bộn bề công việc ngay trong lòng thành phố.
Các căn hộ tại chung cư Tây Hồ River View Phú Thượng được thiết kế theo phong cách kiến trúc mới hiện đại nhất Chủ đầu tư Lạc Hồng là một chủ đầu tư có tiếng trong xây dựng một phong cách thiết kế mới phù hợp với nhu cầu của người Việt hiện tại đó là: Ban công rộng đón ánh sáng và không khí nhiều nhất, khu vực Logia có thể thiết kế bàn để ra ngắm phong cảnh, phòng ngủ rộng, đảm bảo không gian sinh hoạt phòng khách, phòng bếp thoáng khí….
Tây Hồ River View được thiết kế 14 căn hộ một sàn trong đó bố trí 4 thang máy tốc độ cao Các căn hộ diện tích từ 59m2 – 98,87m2 theo trục Bắc Nam Khu vực thương mại và văn phòng office 4 tầng được thiết kế thang riêng so với khu căn hộ Tầng 6 – 22 quy mô là 224 căn hộ cao cấp.
Hình 3.53: Sơ đồ Tây Hồ Riverview
