Cơ Sở Lí LUậN CHUNG Về HOạT đẫNG địNH GIá MáY, THIếT Bị THế CHấP TạI CáC NGâN H ΜNG NG
Máy, thiết bị
Máy: là vật đợc chế tạo gồm nhiều bộ phận, thờng là phức tạp, dùng để thực hiện chính xác hoặc hàng loạt công việc chuyên môn nào đó.
Thiết bị: là tổng thể nói chung những máy móc, dụng cụ, phụ tùng cần thiết cho một hoạt động nào đó.
Thế chấp máy, thiết bị
"Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp."( Theo điều 342- Bộ Luật Dân Sự 2005).
Do đó, thế chấp máy, thiết bị đợc hiểu là việc một bên (bên thế chấp) dùng tài sản là máy, thiết bị thuộc sở hữu của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (bên nhận thế chấp) và không phải chuyển giao tài sản là máy, thiết bị cho bên nhận thế chấp.
Giá trị máy, thiết bị
Trong ngành Định giá tài sản, khái niệm "giá trị" đợc định nghĩa:
"giá trị tài sản là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định"
Do đó, giá trị máy, thiết bị đợc hiểu là sự biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà máy, thiết bị mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định.
Định giá máy, thiết bị
Định giá máy, thiết bị là sự ớc tính giá trị của một máy, thiết bị cụ thể vào thời điểm nhất định tại một địa điểm nhất định cho một mục đích nhất định.
1 2 Sự cần thiết của hoạt động thế chấp máy, thiết bị và định giá máy, thiết bị thế chấp tại ngân hàng
Việc thế chấp máy, thiết bị có ý nghĩa đối với cả ngời cho vay (ngân hàng) và ngời đi vay (cá nhân, tổ chức, ): Đối với ngời đi vay: tài sản thế chấp là thứ khiến họ phải cẩn thận hơn với đồng vốn vay của mình, từ đó nâng cao việc sử dụng hiệu quả vốn vay, đảm bảo lợi ích của doanh nghiệp và xã hội, kích thích nền kinh tế phát triển theo hớng bền vững Nhờ có hoạt động thế chấp động sản mà ngời đi vay luôn phải thận trọng hơn khi đa ra quyết định đầu t của mình Việc xem xét kỹ lỡng quyết định đầu t nh vậy, sẽ giảm thiểu rủi ro cho doanh nghiệp và tăng khả năng thanh toán nợ cho doanh nghiệp. Đối với ngời cho vay (ngân hàng): hoạt động thế chấp tài sản vô cùng có ý nghĩa, bởi lẽ đây là một trong những hoạt động giúp ngân hàng “tối thiểu hóa rủi ro” trong kinh doanh Nó thực sự có ý nghĩa khi khả năng thanh toán nợ của khách hàng gặp khó khăn, để đảm bảo hoạt động kinh doanh của ngân hàng thì tài sản thế chấp chính là thứ cuối cùng mà ngân hàng có thể thu hồi vốn của mình Có thể nói tài sản thế chấp chính là hệ số an toàn cho hoạt động tín dụng của ngân hàng.
Hoạt động định giá máy, thiết bị thế chấp càng có ý nghĩa hơn bởi kết quả của việc làm này sẽ giúp ngân hàng đa ra các quyết định quan trọng: Nên cho khách hàng vay với mức bao nhiêu? Có nên cho vay hay không khi giá trị máy, thiết bị đợc đánh giá thấp hay cao hơn số tiền khách hàng muốn vay? Khả năng thu hồi vốn của ngân hàng sẽ nh thế nào nếu giải ngân cho khách hàng? Nên cho vay với mức bao nhiêu thì đảm bảo an toàn cho hoạt động kinh doanh của ngân hàng? Nh vậy, việc ớc tính giá trị tài sản thế chấp là rất cần thiết Hoạt động này đảm bảo cho việc kinh doanh của ngân hàng ngày càng tốt hơn, tạo ra nguồn vốn lớn để đáp ứng nhu cầu của thị trờng Với tầm quan trọng nh vậy, yêu cầu đặt ra đối với chuyên viên định giá là phải có chuyên môn, nghiệp vụ vững vàng, đạo đức tốt, am hiểu thị trờng, am hiểu tài sản (đặc biệt đối với động sản),…để có thể ớc tính giá trị tài sản thế chấp một cách phù hợp và sát với giá thị trờng nhất.
1 3 Những quy định chung về thế chấp máy, thiết bị
Phân loại máy, thiết bị thế chấp
- Phân loại trong hạch toán kế toán:
+ Máy, thiết bị cố định và đầu t dài hạn.
+ Máy, thiết bị lu động và đầu t ngắn hạn.
+ Máy, thiết bị không cần dùng.
+ Máy, thiết bị chờ thanh lý.
- Phân loại theo ngành sử dùng trong nền kinh tế quốc dân:
+ Máy, thiết bị công nghiệp.
+ Máy, thiết bị nông nghiệp.
+ Máy, thiết bị ngành giao thông vận tải.
- Phân loại theo công năng sử dụng:
+ Máy, thiết bị công cụ.
+ Máy,thiết bị ngành in.
+ Máy, thiết bị phát thanh truyền hình.
+ Phơng tiện vận tải thuỷ, phơng tiện vận tải đờng bộ.
- Phân loại theo tính chất tài sản:
+ Máy, thiết bị có thể sinh lời.
+ Máy, thiết bị không sinh lời.
+ Máy, thiết bị đặc biệt.
+ Máy, thiết bị chuyên dùng.
+ Máy, thiết bị thông thờng, phổ biến.
- Phân loại theo mức độ mới cũ của máy, thiết bị:
+ Máy, thiết bị đã qua sử dụng.
Các điều kiện của máy, thiết bị thế chấp
Để đảm bảo an toàn và hạn chế rủi ro cho các ngân hàng thì máy, thiết bị thế chấp phải thoả mãn các điều kiện sau:
- Máy, thiết bị thế chấp phải thuộc quyền sở hữu của khách hàng vay, thể hiện qua Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản.
- Máy, thiết bị đợc phép giao dịch, tức là động sản đó đợc pháp luật cho phép hoặc không cấm mua, bán, tặng, cho, chuyển đổi, chuyển nhợng, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh và các dịch vụ khác.
- Máy, thiết bị thế chấp hợp pháp, không có tranh chấp tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm.
- Máy, thiết bị mà pháp luật quy định phải bảo hiểm thì khách hàng vay phải mua bảo hiểm trong thời gian bảo đảm tiền vay.
Hình thức và thời hạn thế chấp máy, thiết bị
Hình thức thế chấp: Việc thế chấp động sản phải đợc lập thành văn bản, có thể lập bằng văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính Trong tr- ờng hợp pháp luật có quy định thì văn bản thế chấp phảI đợc công chứng, chứng thực hoặc đăng ký.
Thời hạn thế chấp: Các bên thoả thuận về thời hạn thế chấp, nếu không có thoả thuận thì việc thế chấp có thời hạn cho đến khi chấm dứt nghĩa vụ đợc bảo đảm bằng thế chấp.
Thế chấp máy, thiết bị đang cho thuê; Máy, thiết bị đợc bảo hiểm; Máy, thiết bị có vật phụ
Thế chấp máy, thiết bị đang cho thuê: Máy, thiết bị đang cho thuê cũng có thể đợc dùng để thế chấp Hoa lợi, lợi tức thu đợc từ việc cho thuê tài sản thuộc tài sản thế chấp, nếu có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định.
Thế chấp máy, thiết bị đợc bảo hiểm: Trong trờng hợp máy, thiết bị thế chấp đợc bảo hiểm thì khoản tiền bảo hiểm cũng thuộc động sản thế chấp. Bên nhận thế chấp phải thông báo cho tổ chức bảo hiểm biết về việc động sản bảo hiểm đang đợc dùng để thế chấp Tổ chức bảo hiểm chi trả số tiền bảo hiểm trực tiếp cho bên nhận thế chấp khi xảy ra sự kiện bảo hiểm Trờng hợp bên nhận thế chấp không thông báo cho tổ chức bảo hiểm biết về việc tài sản bảo hiểm đang đợc dùng để thế chấp thì tổ chức bảo hiểm chi trả bảo hiểm theo hợp đồng bảo hiểm và bên thế chấp có nghĩa vụ thanh toán với bên nhận thÕ chÊp.
Thế chấp máy, thiết bị có vật phụ: Trong trờng hợp thế chấp toàn bộ máy, thiết bị có vật phụ thì vật phụ của động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp Trong trờng hợp thế chấp một phần máy, thiết bị có vật phụ thì vật phụ thuộc tài sản thế chấp, trừ trờng hợp các bên có thoả thuận khác. Động sản thế chấp có thể là động sản hình thành trong tơng lai. Động sản thế chấp do bên thế chấp giữ Các bên có thể thoả thuận giao cho ngời thứ ba giữ động sản thế chấp.
Quyền hạn và nghĩa vụ mỗi bên khi thế chấp máy, thiết bị
1.3.5.1 Nghĩa vụ của bên thế chấp
Bảo quản, giữ gìn máy, thiết bị thế chấp. áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục, kể cả phải ngừng việc khai thác công dụng máy, thiết bị thế chấp nếu do việc khai thác đó mà tài sản thế chấp có nguy cơ mất hoặc giảm giá trị.
Thông báo cho bên nhận thế chấp về việc các quyền của ngời thứ ba đối với động sản thế chấp (nếu có), trong trờng hợp không thông báo thì bên nhận thế chấp có quyền huỷ hợp đồng thế chấp và yêu cầu bồi thờng thiệt hại hoặc duy trì hợp đồng và chấp nhận quyền của ngời thứ ba đối với động sản thế chÊp.
Không đợc bán, trao dổi, tặng cho động sản thế chấp, trừ một số trờng hợp đặc biệt.
1.3.5.2 Quyền của bên thế chấp Đợc khai thác công dụng, hởng hoa lợi, lợi tức từ động sản, trừ trờng hợp hoa lợi, lợi tức cũng thuộc động sản thế chấp theo thoả thuận. Đợc đầu t để làm tăng giá trị của động sản thế chấp. Đợc cho thuê, cho mợn động sản thế chấp nhng phải thông báo cho bên thuê, bên mợn biết về việc động sản cho thuê, cho mợn đang đợc dùng để thế chấp và phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết.
Nhận lại động sản thế chấp do ngời thứ ba giữ, khi nghĩa vụ đợc bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt hoặc đợc thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác.
1.3.5.3 Nghĩa vụ của bên nhận thế chấp
Trong trờng hợp các bên thoả thuận, bên nhận thế chấp giữ giấy tờ về máy, thiết bị thế chấp, khi chấm dứt thế chấp phải hoàn trả cho bên thế chấp giấy tờ về máy, thiết bị thế chấp.
Yêu cầu cơ quan nhà nớc có thẩm quyền đăng ký giao dịch bảo đảm, xoá đăng ký trong các trờng hợp quy định cụ thể.
1.3.5.4 Quyền của bên nhận thế chấp
Yêu cầu bên thuê, bên mợn máy, thiết bị thế chấp (nếu có) phải chấm dứt việc sử dụng máy, thiết bị thế chấp, nếu việc sử dụng làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của máy, thiết bị đó. Đợc xem xét, kiểm tra trực tiếp máy, thiết bị thế chấp, nhng không đợc cản trở hoặc gây khó khăn cho việc sử dụng, khai thác máy, thiết bị thế chấp.
Yêu cầu bên thế chấp phải cung cấp thông tin về thực trạng máy, thiết bị thế chấp.
Yêu cầu bên thế chấp áp dụng các biện pháp cần thiết để đảm bảo an toàn máy, thiết bị, giá trị máy, thiết bị trong trờng hợp có nguy cơ làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của nó do việc khai thác, sử dụng.
Yêu cầu bên thế chấp hoặc ngời thứ ba giao tài sản thế chấp cho mình để xử lý trong trờng hợp đến hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.
Giám sát, kiểm tra quá trình hình thành động sản trong trờng hợp nhận thế chấp bằng động sản hình thành trong tơng lai.
Yêu cầu xử lý tài sản thế chấp theo quy định.
Thay thế và sửa chữa máy, thiết bị thế chấp
Bên thế chấp chỉ đợc thay thế động sản thế chấp khi có sự đồng ý của bên nhận thế chấp, nếu không có thoả thuận khác, trừ trờng hợp động sản thế chấp là hàng hoá luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh.
Khi động sản thế chấp bị h hỏng thì bên thế chấp trong một thời gian hợp lý phảI sửa chữa động sản thế chấp hoặc thay thế bằng động sản khác có giá trị tơng đơng, nếu không có thoả thuận khác.
Xử lý máy, thiết bị thế chấp
Trờng hợp đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ dân sự mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện nghĩa vụ không đúng thoả thuận thì động sản thế chấp đợc xử lý theo phơng thức do các bên đã thoả thuận hoặc đợc bán đấu giá theo quy định của pháp luật để thực hiện nghĩa vụ.
Huỷ bỏ và chấm dứt việc thế chấp
Huỷ bỏ việc thế chấp động sản: Việc thế chấp động sản có thể bị huỷ bỏ nều đợc bên nhận thế chấp đồng ý, trừ trờng hợp pháp luật có quy định khác.
Chấm dứt thế chấp động sản: Việc thế chấp động sản chấm dứt trong các trờng hợp sau:
- Nghĩa vụ đợc bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt.
- Việc thế chấp động sản đợc huỷ bỏ và dợc thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác.
- Động sản thế chấp đã đợc xử lý.
- Theo thoả thuận của các bên.
Xác định giá trị máy, thiết bị thễ chấp bảo đảm tiền vay
Theo điều 8, nghị định 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 của Chính phủ về đảm bảo tiền vay của tổ chức tín dụng, quy định:
- Tài sản bảo đảm tiền vay phải đợc xác định giá trị tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm, việc xác định giá trị tài sản tại thời điểm này chỉ để làm cơ sở xác định mức cho vay của tổ chức tín dụng, không áp dụng khi xử lý tài sản để thu hồi nợ Việc xác định giá trị tài sản bảo đảm tiền vay phải đợc lập thành văn bản riêng, kèm theo hợp đồng bảo đảm.
- Việc xác định giá trị tài sản bảo đảm là động sản do các bên thoả thuận hoặc thuê tổ chức t vấn, tổ chức chuyên môn xác định trên cơ sở giá trị thị trờng tại thời điểm xác định, có tham khảo dến các loại giá nh giá quy định của Nhà nớc (nếu có), giá mua, giá trị còn lại trên sổ sách kế toán và các yếu tố khác về giá.
- giá trị tài sản thế chấp đợc xác định bao gồm cả hoa lợi, lợi tức và cá quyền phát sinh từ tài sản dó nếu các bên có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định.
1 4 Định giá máy, thiết bị
Đặc điểm máy, thiết bị và yêu cầu đối với thẩm định viên
1.4.1.1 Có thể di dời đợc
Do không cố định về vị trí, máy, thiết bị có thể di dời đợc, không cố định ở một vị trí nào Nh vậy, yêu cầu thẩm định viên khi xác định giá trị của máy, thiết bị phải tính dến chi phí vận chuyển, lắp đặt đóng góp vào giá trị của động sản.
1.4.1.2 Đa dạng, phong phú Đây là đặc điểm rất quan trọng của máy, thiết bị Động sản là tài sản thờng có giá trị nhỏ hơn nhiều so với bất động sản nên khả năng cung và cầu về loại tài sản này dễ dàng và thuận lợi hơn Máy, thiết bị có mặt trên thị tr- ờng với nhiều chủng loại khác nhau Do đó, yêu cầu đối với thẩm định viên khi xem xét giá trị của máy, thiết bị là: Phải có kiến thức sâu rộng về các loại máy, thiết bị; Phải mở rộng phạm vi tìm kiếm thông tin so sánh để có thể ớc tính giá trị máy, thiết bị với độ tin cậy cao nhất.
1.4.1.3 Thờng tuổi thọ không dài
Máy, thiết bị là tài sản có giá trị không lớn, thờng bị ảnh hởng bởi các yếu tố thuộc môi trờng bên ngoài (nh: trình độ khoa học công nghệ, tình hình cạnh tranh,…) làm cho thời gian sử dụng có ích của máy, thiết bị (tuổi thọ kinh tế) không dài Do đó, yêu cầu đối với thẩm định viên là: Đối với tài sản đã qua sử dụng, thẩm định viên phải đánh giá chính xác chất lợng còn lại của tài sản.
1.4.1.4 Thay đổi chủ sở hữu dễ dàng Đây là đặc điểm thể hiện tính lỏng về sở hữu của máy, thiết bị cao hơn nhiều so với bất động sản, thúc đẩy giao dịch thị trờng máy, thiết bị nhiều hơn Vì vậy, yêu cầu đối với thẩm định viên khi xác định giá trị động sản (máy, thiết bị) nên sử dụng cơ sở giá trị là giá trị thị trờng nhiều hơn.
Thị trờng máy, thiết bị
1.4.2.1 Khái niệm về thị trờng máy, thiết bị
Thị trờng máy, thiết bị là thị trờng trong đó ngời mua và ngời bán tác động qua lại lẫn nhau để thực hiện việc mua bán máy, thiết bị thông qua cơ chế giá Thị trờng máy, thiết bị có thể là thị trờng trong nớc hay thị trờng thế giíi.
1.4.2.2 Các khu vực thị trờng máy, thiết bị
Thị trờng máy, thiết bị mới: Là thị trờng giao dịch các máy, thiết bị còn mới cha qua sử dụng Đây là thị cung ứng những sản phẩm công nghệ với tính năng ngày càng u việt: ít tốn năng lợng, ít tiêu hao nguyên vật liệu, nhỏ gọn, mang tính tự động hoá cao Đây là thị trờng chủ yếu cung cấp máy, thiết bị cho các xí nghiệp ở các nớc phát triển giá cả máy, thiết bị trên thị trờng th- ờng cao ở lần đầu sản xuất đầu tiên.
Thị trờng máy, thiết bị đã qua sử dụng: Là thị trờng các máy, thiết bị đã qua sử dụng Trên thế giới đây là thị trờng chủ yếu cung ứng máy, thiết bị cho những nớc đang phát triển và kém phát triển Trong quá trình chuyển giao công nghệ từ những nớc phát triển sang các nớc đang phát triển và kém phát triển hoặc từ các nớc đang phát triển sang các nớc kém phát triển giá cả máy, thiết bị trên thị trờng này rất rẻ do yếu tố khấu hao vô hình và bản thân các máy, thiết bị này đã khấu hao hết về giá trị kinh tế nên phù hợp với điều kiện kinh tế của các nớc đang phát triển và kém phát triển.
1.4.2.3 Các lực lợng tham gia thị trờng máy, thiết bị
Nhà sản xuất máy, thiết bị: Đây là các doanh nghiệp sản xuất máy, thiết bị; Họ là những nhà cung ứng máy, thiết bị mới hoặc tân trang phục hồi máy, thiết bị đã qua sử dụng rồi đa ra bán; Là ngời bán máy, thiết bị.
Ngời tiêu dùng máy, thiết bị: Đây là các doanh nghiệp sử dụng máy, thiết bị để phục vụ cho hoạt động sản xuất kinh doanh của họ hay nhu cầu cá nhân; Họ là ngời mua máy, thiết bị (khách hàng); Trên thị trờng ngời bán và ngời mua máy, thiết bị có thể liên hệ giao dịch trực tiếp với nhau để thực hiện việc mua bán Đặc biệt trong điều kiện công nghệ thông tin phát triển mạnh nh hiện nay họ có thể giao dịch mua bán trực tiếp với nhau qua mạng internet. Tuy nhiên, họ cũng có thể mua bán máy, thiết bị thông qua một đơn vị trung gian là các công ty chuyên doanh máy, thiết bị.
Công ty chuyên doanh máy, thiết bị: Họ là ngời đảm trách vai trò phân phối hoặc môi giới giữa ngời mua và ngời bán máy, thiết bị Để giúp cho việc mua bán đợc nhanh chóng, giảm bớt dợc thời gian, chi phí cho ngời mua, ngời bán Họ có thể là các công ty kinh doanh máy, thiết bị đa ngành và chuyên ngành.
Các ngân hàng, tổ chức tín dụng: Các ngân hàng giữ vai trò quan trọng trên thị trờng máy, thiết bị đặc biệt là máy, thiết bị xuất nhập khẩu Họ là ngời bảo lãnh cho việc thanh toán tiền mua bán máy, thiết bị đợc nhanh chóng, tiện lợi qua việc mở và thanh toán tín dụng th.
Các công ty cho thuê tài chính: Cho thuê tài chính là hình thức tín dụng trung và dài hạn, mới đợc áp dụng tại Việt Nam (từ năm 1995) Theo hình thức này thì công ty cho thuê tài chính sẽ dùng vốn của mình để mua các tài sản thiết bị theo đúng danh mục và số lợng mà ngời đi thuê yêu cầu rồi chuyển giao tài sản thiết bị đó cho ngời đi thuê sử dụng trong một thời gian nhất định, với điều kiện là ngời đi thuê phải bảo quản và sử dụng tài sản thiết bị và thanh toán tiền thuê cho công ty thuê tài chính đầy đủ và đúng hạn thep đúng các điều khoản của hợp đồng thuê tài chính Khi hết hạn hợp đồng, ngời đi thuê đợc quyền lựa chọn phơng án xử lý tài sản thiết bị đi thuê: a Mua tài sản thiết bị thuê theo giá trị còn lại (theo giá cả đ ợc xác định trong hợp đồng để xác lập quyền sở hữu tài sản của mình đối với quyền sở hữu tài sản thiết bị đó). b Kéo dài thời hạn thuê tài sản thiết bị. c Trả lại tài sản thiết bị cho công ty cho thuê tài chính.
Về mặt lý thuyết, ngời đi thuê đợc chọn 1 trong 3 phơng án trên Nhng trong thực tiễn, để hạn chế rủi ro tín dụng và đảm bảo thu hồi vốn, các công ty cho thuê tài chính chỉ đa ra một phơng án là bán tài sản thiết bị cho ngời đi thuê khi kết thúc hợp đồng và phơng án này mang tính chất bắt buộc.
Mục đích và cơ sở giá trị của định giá máy, thiết bị
Mục đích định giá tài sản phản ánh nhu cầu sử dụng tài sản cho một công việc nhất định Mục đích của định giá quyết định đến mục đích sử dụng tài sản vào việc gì Có rất nhiều mục đích định giá động sản (máy, thiết bị) nh:
- Mục đích tín dụng (cầm cố, thế chấp trong ngân hàng).
- Mục đích kế toán và các báo cáo tài chính.
- Mục đích bắt buộc theo quy định của Nhà nớc.
- Mục đích tính thuế tài sản.
1.4.3.2 Cơ sở giá trị giá trị thị trờng:
- Khái niệm: giá trị thị trờng là số tiền trao đổi ớc tính về tài sản vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là ngời bán sẵn sàng bán với một bên là ngời mua sẵn sàng mua, sau một quá trình tiếp thi công khai, mà tại đó các bên hành động một cách khách quan, hiểu biết và không bị ép buộc.
- Đối với máy, thiết bị, cơ sở giá trị thị trờng thờng đợc áp dụng khi sử dụng với mục đích:
+ Mục đích tín dụng và bán đấu giá công khai.
+ Mục đích kế toán và các báo cáo tài chính: đối với máy, thiết bị thông thờng hay máy, thiết bị đầu t.
+ Mục đích khác. giá trị phi thị trờng:
- Khái niệm: giá trị phi thị trờng là số tiền ớc tính giá trị của một tài sản dựa trên việc đánh giá yếu tố chủ quan của giá trị nhiều hơn là dựa vào khả năng có thể mua bán tài sản trên thị trờng.
- Đợc áp dụng để định giá máy, thiết bị trong các mục đích:
+ Mục đích hợp đồng bảo hiểm.
+ Mục đích kế toán và các báo cáo tài chính: đối với máy, thiết bị chuyên dùng.
+ Mục đích bắt buộc theo quy định của Nhà nớc.
+ Mục đích tính thuế tài sản.
- Một số cơ sở giá trị phi thị trờng:
+ giá trị trong sử dụng: Là giá trị của máy, thiết bị khi nó đang đợc một đơn vị cụ thể sử dụng cho một mục đích nhất định và do đó nó không liên quan đến thị trờng Nó là cơ sở giá trị khi máy, thiết bị đợc thẩm định với t cách là bộ phận của hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp Loại giá trị này thể hiện ở một máy, thiết bị nhất định góp vào doanh nghiệp với t cách là một bộ phận của tổng tài sản doanh nghiệp, không tính đến giá trị sử dụng tối u và tốt nhất của nó cũng nh số tiền mà nó mang lại khi đợc mang ra bán Xét trên góc độ kế toán, giá trị đang sử dụng là giá trị hiện tại của dòng tiền mặt ớc tính có thể mang lại trong tơng lai kể từ khi sử dụng một tài sản đến khi thanh lý tài sản Gía trị đang sử dụng của máy, thiết bị có xu hớng cao hơn giá trị thị trờng của chúng khi doanh nghiệp đang kinh doanh phát đạt, thu đợc lợi nhuận cao hơn so với doanh nghiệp cùng sản xuất sản phẩm tơng tự Ngợc lại, khi doanh nghiệp làm ăn kém hiệu quả thì giá trị sử dụng của máy, thiết bị có xu hớng thấp hơn giá trị thị trờng.
+ giá trị đầu t: Là giá trị của một tài sản đối với một số nhà đầu t nào đó cho một dự án nhất định Giá trị đầu t của một tài sản có thể cao hơn hoặc thấp hơn giá trị thị trờng của tài sản đó.
+ giá trị đặc biệt: Là các yếu tố đặc biệt làm tăng giá trị tài sản lên trên giá trị thị trờng Giá trị này chỉ thu hút mối quan tâm của một số ít khách hàng hoặc ngời sử dụng mà không thu hút sự quan tâm của nhiều ngời.
+ giá trị bán cỡng chế: là số tiền có thể thu đợc một cách hợp lý thông qua việc bán tài sản trong phạm vị thời gian bị giới hạn, nên công tác tiếp thị thích hợp cho việc bán tài sản không đợc áp dụng.
+ giá trị bán đấu giá: là khoản tiền mà ngời bán có thể mong nhận đ- ợc tại một cuộc bán đấu giá đợc yết thị và quảng bá một cách rộng rãi, với giả định việc mua bán đợc tổ chức tại địa điểm mà tất cả các tài sản trong danh mục chào bán đợc đa ra cùng một lúc.
+ giá trị phế liệu: là số tiền thu đợc từ việc bán một tài sản dới dạng phế liệu mà không theo sự sử dụng của nó.
- Khi tiến hành công việc thẩm định giá dựa trên cơ sở giá trị phi thị tr- ờng, ngời thẩm định cần phải:
+ Nhận diện chính xác vấn đề, mục đích sử dụng báo cáo thẩm định giá của khách hàng, từ đó hoạch định công việc nhằm không dẫn đến kết quả sai lầm hoặc không phù hợp với thực tế.
+ Yêu cầu ngời thẩm định phải có đủ kiến thức, năng lực và kinh nghiệm mới có thể thực hiện đợc các công việc thẩm định giá trị tài sản phù hợp với những tiêu chuẩn và các nguyên lý thẩm định giá đã đợc chấp nhận chung, cô thÓ nh sau:
Nhận biết về kỹ thuật, kiểm tra tài sản, tiến hành các miêu tả thích hợp và các yếu tố pháp lý liên quan đến tài sản đang đợc định giá.
Tiến hành các bớc cần thiết và thích hợp để hoàn thành công việc thẩm định giá.
Cân nhắc xem xét và sử dụng các dữ liệu vào công việc thẩm định giá sao cho phù hợp.
Nêu rõ những tình huống và các bớc tiến hành để giải quyết và phải đợc thể hiện đầy đủ trong các báo cáo thẩm định giá.
Ghi nhận cụ thể các hạn chế khi sử dụng giá trị phi thị trờng và trình bày các khiếm khuyết với khách hàng trớc khi nhận dịch vụ thẩm định giá.
+ Khi sử dụng giá trị phi thị trờng để thẩm định giá trị tài sản, ngời thẩm định phải nhận biết, hiểu và áp dụng đúng đắn những phơng pháp và kỹ thuật cần thiết để cung cấp cho khách hàng dịch vụ thẩm định giá đáng tin cËy.
+ Xác định ngày hiệu lực của thẩm định giá.
Nhân tố ảnh hởng đến giá trị máy, thiết bị
Để nâng cao độ tin tởng đối với kết quả định giá, khi ớc tính giá trị tài sản nói chung hay máy, thiết bị nói riêng phải xem xét và phân tích một cách kỹ lỡng các yếu tố ảnh hởng đến giá trị của chúng Việc nhận diện một cách rõ ràng những yếu tố này sẽ giúp thẩm định viên đa ra các tiêu thức và lựa chọn các phơng pháp đánh giá thích hợp Dựa vào ý nghĩa và các đặc tính của giá trị, có thể phân thành 2 nhóm yếu tố chính sau:
1.4.4.1 Yếu tố chủ quan: mục đích định giá tài sản
Mục đích định giá tài sản phản ánh nhu cầu sử dụng tài sản cho một công việc nhất định Mục đích cảu định giá quyết định đến mục đích sử dụng tài sản vào công việc gì Nó phản ánh những đòi hỏi về mặt lợi ích mà tài sản cần phải tạo ra cho một chủ thể trong mỗi công việc hay giao dịch đã đợc xác định Do đó, mục đích định giá đợc coi là một yếu tố quan trọng, mang tính chủ quan và ảnh hởng có tính chất quyết định tới việc lựa chọn cơ sở giá trị, làm căn cứ lựa chọn phơng pháp định giá phù hợp.
Yêu cầu đối với công tác thẩm định: Mỗi loại mục đích sẽ quyết định đến loại hay tiêu chuẩn về giá trị, quyết định đến quy trình và phơng pháp mà thẩm định viên sẽ sử dụng trong quá trình định giá Do đó, khi tiến hành công việc thẩm định giá trị tài sản, thẩm định viên phải xác định và thoả thuận một cách rõ ràng với khách hàng ngay từ đầu về mục đích của việc định giá.
1.4.4.2.1 Các yếu tố mang tính vật chất
Là những yếu tố thể hiện các thuộc tính hữu dụng tự nhiên, vốn có mà động sản có thể mang lại cho ngời sử dụng Đối với máy móc thiết bị là các tính năng, tác dụng, độ bền vật liệu.
Thông thờng, thuộc tính hữu dụng hay công dụng của tài sản (động sản) càng cao thì giá trị tài sản càng lớn.
Tuy nhiên, giá trị tài sản cao hay thấp phụ thuộc vào: Công dụng hữu ích vốn có của tài sản; Khả năng khai thác công dụng của tài sản ở mỗi chủ thÓ.
Yêu cầu đối với thẩm định viên: Nắm rõ thuộc tính hữu dụng (công dụng) vốn có của máy, thiết bị; Tính đến quan điểm giá trị của khách hàng để quyết định loại giá trị cần thẩm định cho phù hợp.
1.4.4.2.2 Các yếu tố mang tính chất pháp lý
Tình trạng pháp lý của động sản quy định quyền của con ngời với việc khai thác các thuộc tính của động sản trong quá trình sử dụng.
Quyền khai thác các thuộc tính của động sản càng rộng thì giá trị động sản càng lớn và ngợc lại.
Yêu cầu đối với thẩm định viên: Phải nắm đợc những quy định có tính chất pháp lý về quyền của chủ thể đối với từng giao dịch cụ thể có liên quan đến động sản cần thẩm định; Để có thông tin chính xác và tin cậy, thẩm định viên cần phải dựa vào các văn bản pháp lý hiện hành , xem xét một cách cụ thể các loại giấy tờ làm bằng chứng kèm theo tài sản và dựa vào tài liệu do các cơ quan kiểm toán có uy tín cung cấp.
1.4.4.2.3 Các yếu tố mang tính kinh tế (cung- cầu) giá trị động sản bị chi phối bởi quy luật cung cầu trên thị trờng Nó phụ thuộc vào quan hệ giữa cung và cầu, phụ thuộc vào độ co giãn hay độ nhạy cảm của cung và cầu trên thị trờng. giá trị động sản đợc đánh giá là cao khi cung trở nên khan hiếm, nhu cầu và sức mua động sản ngày càng cao và ngợc lại.
Việc đánh giá các yếu tố tác động đến cung và cầu (độ khan hiếm, sức mua, thu nhập hay nhu cầu,…) và dự báo sự thay đổi của các yếu tố này trong tơng lai là căn cứ giúp thẩm định viên: Xác định đợc giá cả giao dịch có thể dựa vào thị trờng hay giá trị phi thị trờng; Là cơ sở dự báo và ớc lợng một cách sát thực hơn giá trị thị trờng của động sản cần thẩm định.
Yêu cầu đối với thẩm định viên: Phải tiến hành thu thập, lu trữ các thông tin có liên quan đến giao dịch mua bán động sản, xây dựng một hệ thống ngân hàng dữ liệu để phục vụ hoạt động định giá; Cần đợc trang bị các kiến thức về kỹ thuật xử lý, phân tích và dự báo về sự biến động của giá cả thị trêng.
Bao gồm: thị hiếu, sở thích, tâm lý tiêu dùng…cũng ảnh hởng đến giá trị của máy, thiết bị.
Yêu cầu đối với thẩm định viên: Phải có sự am hiểu về thị hiếu, sở thích tiêu dùng của ngời dân tại thời điểm thẩm định giá để ớc tính giá trị tài sản một cách sát thực hơn.
Nguyên tắc định giá máy, thiết bị
Định giá máy, thiết bị cũng dựa trên những nguyên tắc định giá tài sản nãi chung nh sau:
1.4.5.1 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất (SDTNVHQN)
Nội dung nguyên tắc: Mỗi tài sản có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau và đa lại các lợi ích khác nhau cho chủ thể nắm giữ, nhng giá trị của chúng đợc xác định hay thừa nhận trong điều kiện nó đợc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
Cơ sở nguyên tắc: Con ngời sử dụng tài sản luôn khai thác tối đa lợi ích của tài sản nhằm bù đắp chi phí bỏ ra; Cơ sở để một ngời đánh giá, quyết định đầu t vào tài sản là dựa vào lợi ích cao nhất mà tài sản có thể mang lại.
Một tài sản đợc coi là SDTNVHQN trớc hết phải thoả mãn 3 điều kiện tèi thiÓu:
- Tài sản đợc sử dụng trong bối cảnh tự nhiên.
- Tài sản sử dụng phải đợc phép về mặt pháp lý.
- Tài sản sử dụng phải đặt trong điều kiện khả thi về mặt tài chính. Yêu cầu đối với thẩm định viên: Phải chỉ ra đợc chi phí cơ hội của tài sản; Chỉ ra các khả năng thực tế về việc sử dụng tài sản và những lợi ích của việc sử dụng đó, từ đó khẳng định tình huống hay cơ hội sử dụng nào của tài sản là "sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất", làm cơ sở để ớc tính giá trị.
Nội dung nguyên tắc: giới hạn cao nhất về giá trị của một tài sản không vợt quá chi phí để có một tài sản tơng đơng.
Cơ sở nguyên tắc: Một ngời mua thận trọng sẽ không bao giờ bỏ ra một số tiền nào đó để có một tài sản nếu với một số tiền ít hơn anh ta vẫn có thể có một tài sản tơng đơng để thay thế.
Yêu cầu đối với thẩm định viên: Phải nắm đợc các thông tin về giá cả hay chi phí sản xuất của các tài sản tơng đơng gần với thời điểm thẩm định, làm cơ sở để so sánh và xác định giới hạn cao nhất về giá trị của các tài sản cần định giá; Phải đợc trang bị các kỹ năng về cách điều chỉnh sự khác biệt giữa các loại tài sản nhằm đảm bảo tính chất có thể so sánh đợc với nhau về giá cả hay chi phí sản xuất, làm chứng cớ hợp lý cho việc ớc tính giá trị tài sản.
1.4.5.3 Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tơng lai
Nội dung nguyên tắc: Giá trị của một tài sản đợc quyết định bởi những lợi ích tơng lai mà tài sản đó mang lại cho nhà đầu t.
Cơ sở nguyên tắc: Xuất phát từ khái niệm "giá trị tài sản": là biểu hiện bằng tiền những lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể tại một thời điểm nhất định; Thẩm định giá thực chất là công việc ớc tính giá trị tài sản.
Yêu cầu đối với thẩm định viên: Phải dự kiến đợc các khoản lợi ích mà tài sản có thể mang lại cho chủ thể trong tơng lai; Thu thập những chứng cứ thị trờng gần nhất về các tài sản tơng đơng để tiến hành so sánh, phân tích và điều chỉnh.
Nội dung nguyên tắc: Giá trị của một tài sản hay một bộ phận cấu thành một tài sản phụ thuộc vào sự có mặt hay vắng mặt của nó sẽ làm giá trị của toàn bộ tài sản tăng lên hay giảm đi là bao nhiêu.
Cơ sở nguyên tắc: Xuất phát từ khái niệm "giá trị tài sản": là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể tại một thời điểm nhất định.
Yêu cầu đối với thẩm định viên: Xem xét giá trị của một bộ phận trong tổng thể của nó; Khi xác định giá trị của một bộ phận tài sản phải lấy giá trị toàn bộ tài sản trừ đi giá trị của các bộ phận tài sản còn lại.
Nội dung nguyên tắc: Giá trị tài sản luôn chịu tác động của yếu tố cung cầu Dới sức ép của cung và cầu, giá cả có thể có khoảng cách rất xa so với giá trị thực của tài sản Đặc biệt, động sản là tài sản có thể di dời, sự có mặt của nó trên thị trờng là rất đa dạng, phong phú nên giá trị của nó phụ thuộc khá lớn vào tình hình cung cầu của nó trên thị trờng.
Cơ sở nguyên tắc: Căn cứ chủ yếu và phổ biến nhất của viẹc thẩm định giá trị tài sản là giá trị thị trờng; giá trị thị trờng của tài sản tỷ lệ thuận với yếu tố cầu và tỷ lệ nghịch với yếu tố cung.
Yêu cầu đối với thẩm định viên: Phải đánh giá đợc tác động của yếu tố cung cầu đối với các giao dịch trong quá khứ và dự báo ảnh hởng của chúng trong tơng lai, nhằm xác minh tài sản cần thẩm định nên đánh giá trên cơ sở
"giá trị thị trờng" hay "giá trị phi thị trờng"; Nắm rõ tình hình cung cầu tài sản tơng đơng với tài sản thẩm định trên thị trờng.
1.4.5.6 Tính toán đến sự sử dụng và phát triển của đất đai đối với tài sản máy móc thiết bị lắp đặt trên dây chuyền sản xuất
Nội dung nguyên tắc: Giá thị trờng của tài sản máy móc thiết bị gắn với việc sử dụng đất sẽ có giá trị cao hơn khi vị trí của mảnh đất và tài sản trên đó đợc đặt trong khu vực kinh tế xã hội phát triển cao và đồng đều Tức là giá trị của tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất còn chịu ảnh hởng rất nhiều của sự phát triển chung của kinh tế trong khu vực.
Cơ sở nguyên tắc: Đất đai có giá trị bởi bản thân nó có thể phù hợp với một hoặc nhiều sự sử dụng có khả năng tạo ra dòng lợi ích hiện tại hoặc đa lại các lợi ích trong tơng lai.
Phơng pháp định giá máy, thiết bị
Một phơng pháp định giá tài sản đợc thừa nhận là một phơng pháp cơ bản, có cơ sở lý luận chặt chẽ, có cơ sở khoa học là phơng pháp đợc xây dựng trên cơ sở xem xét, phân tích và đánh giá sự tác động của các yếu tố ảnh h ởng và đặc biệt là phải tuân thủ một cách đầy đủ và tuyệt đối các nguyên tắc định giá.
Khi thẩm định giá máy, thiết bị, thờng sử dụng một hoặc kết hợp những phơng pháp sau:
- Phơng pháp so sánh trực tiếp.
Việc sử dụng các phơng pháp trên để định giá không có phơng pháp nào là phơng pháp chính xác nhất, mà chỉ có phơng pháp thích hợp nhất Việc lựa chọn phơng pháp thích hợp nhất phụ thuộc vào các yếu tố sau:
- Thuộc tính của tài sản (máy, thiết bị) cần thẩm định.
- Sự sẵn có của dữ liệu về việc bán loại máy, thiết bị đó.
- Độ tin cậy và khả năng sử dụng các tài liệu thị trờng.
- Mục đích của việc định giá.
1.4.6.1 Phơng pháp so sánh trực tiếp
- Tìm kiếm các tài sản đã đợc giao dịch trên thị trờng hiện hành, và tơng đối giống so với tài sản cần thẩm định Tiến hành phân tích, so sánh và điều chỉnh giá bán của tài sản có thể so sánh đợc để phản ánh bất kỳ sự khác nhau nào giữa chúng và tài sản mục tiêu, từ đó xác định giá của tài sản mục tiêu.
+ Nguyên tắc thay thế: một ngời mua thận trọng sẽ không trả giá cho một tài sản nhiều hơnúRhi phí để mua một tài sản có sự h÷u Ých nh nhau.
+ Nguyên tắc đóng góp: quá trình điều chỉnh có ớc tính sự tham gia đóng góp của các yếu tố hay các bộ phận của tài sản đối với tổng giá trị thị trờng của tài sản.
- B ớc 1 : Tìm kiếm thông tin về máy, thiết bị cùng loại có thể so sánh đợc với máy, thiết bị cần định giá trên thị trờng Máy, thiết bị dùng để so sánh phải thoả mãn:
+ Phải có cùng nguyên lý hoạt động, đặc tính cấu tạo, cùng sêri sản xuất, do một hãng hoặc cùng nớc chế tạo với máy, thiết bị cần thẩm định.
+ Phải có giá mua, bán và các chỉ tiêu kinh tế, kỹ thuật liên quan công khai trên thị trờng trong thời gian gần nhất với thời điểm định giá.
+ Các đặc tính kinh tế, kỹ thuật chủ yếu: tên hãng sản xuất, kiểu dáng, số sêri, miêu tả về kỹ thuật tài sản và thiết bị đi kèm, thời gian sản xuất, thời gian đa vào sử dụng, công suất, mức độ hao mòn, tình trạng duy tu bảo dỡng.
- B ớc 2 : Tiến hành kiểm tra các thông tin về máy, thiết bị dùng so sánh Xác định giá trị thị trờng của nó làm cơ sở so sánh với máy, thiết bị mục tiêu.
- B ớc 3 : Phân tích và xác định những điểm khác nhau căn bản (tốt hơn hay xấu hơn) của máy, thiết bị mục tiêu so với máy, thiết bị dùng so sánh, và điều chỉnh giá bán (tăng lên hoặc giảm đi) của máy, thiết bị so sánh.
- B ớc 4 : Ước tính giá trị của máy, thiết bị mục tiêu trên cơ sở giá đã điều chỉnh. ¦u ®iÓm
- Là phơng pháp ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật.
- Có cơ sở vững chắc, có sức thuyết phục trong khi trình bày báo cáo, và dễ đợc chấp nhận vì nó thể hiện sự đánh giá về giá trị thị trờng.
- Là cơ sở cho nhiều phơng pháp định giá khác.
- Cần thiết phải có thông tin so sánh trên thị trờng.
- Các dữ liệu thờng mang tính lịch sử: trong điều kiện thị trờng luôn biến động, những dữ liệu thông tin về các giao dịch sẽ trở nên lạc hậu trong thời gian ngắn.
- Chất lợng thông tin phải cao, đáng tin cậy: thông tin cần phải phù hợp, kịp thời, chính xác, có thể kiểm tra đợc, đầy đủ.
- Thị trờng phải ổn định: nếu thị trờng có biến động, thông tin sẽ bị lạc hậu, kết quả định giá kém chính xác, kể cả máy, thiết bị so sánh giống nhau tơng đối giống với máy, thiết bị định giá.
- Đòi hỏi thẩm định viên phải có kiến thức sâu rộng và những kü n¨ng cÇn thiÕt.
- Định giá máy, thiết bị có tính đồng nhất.
- Định giá máy, thiết bị có giao dịch phổ biến trên thị trờng.
- Định giá máy, thiết bị cho các mục đích: mua/bán, thế chấp, tính thuế tài sản.
* áp dụng công thức Berim trong định giá máy, thiết bị:
- B ớc 1 : Xác định đăc trng kinh tế, kỹ thuật cơ bản nhất của máy, thiết bị mục tiêu làm cơ sở tính toán, cụ thể:
Loại máy, thiết bị Đặc trng kinh tế, kỹ thuật cơ bản
Máy tiện Đờng kính vật gia công.
Máy khoan Đờng kính lỗ khoan.
Máy bơm Công suất bơm và chiều cao cột nớc. Động cơ điện, máy phát điện Công suất động cơ, máy phát.
Xe vận tải Trọng tải.
Thiết bị lên men, nồi hơi, lò nấu, bình chứa khí lỏng, bình ngng.
Máy xúc, máy ủi , máy cạp đất Dung tích gầu xúc.
- B ớc 2 : Khảo sát thị trờng, lựa chọn máy, thiết bị tơng tự, có thể dùng so sánh.
- B ớc 3 : áp dụng công thức Berim:
G1: giá máy, thiết bị cần định giá.
G0: giá máy, thiết bị dùng so sánh.
N1: đặc trng kinh tế, kỹ thuật cơ bản của máy, thiết bị cần định giá.
N0: đặc trng kinh tế, kỹ thuật cơ bản của máy, thiết bị so sánh. x: hệ số điều chỉnh giá theo loại máy, thiết bị.
- Hệ số điều chỉnh một số loại máy, thiết bị:
Loại máy, thiết bị Hệ số điều chỉnh (x)
Phơng tiện vận tải 0,75 - 0,8 Dây chuyền công nghệ 0,8 - 0,95 Máy, thiết bị khác 0,8 - 0,85
1.4.6.2.1 Một số khái niệm liên quan:
- Khái niệm: Là chi phí hiện hành phát sinh của việc chế tạo ra một máy, thiết bị thay thế giống hệt nh máy, thiết bị mục tiêu cần thẩm định, bao gồm cả những điểm đã lỗi thời của máy, thiết bị mục tiêu đó Nói cách khác, chi phí tái tạo máy, thiết bị là bản sao chính xác của máy, thiết bị nguyên bản về nguyên vật liệu, thiết kế, chất lợng tay nghề có tính đến các sai lầm của thiết kế và tính không hiệu quả hoặc lỗi thời của nó.
- Ưu điểm: Về mặt lý luận, cách tính này cho giá trị chính xác hơn.
Quy trình định giá máy, thiết bị
Quy trình thẩm định giá là một quá trình đợc thực hiện có kế hoạch và tổ chức, đợc sắp xếp theo trật tự rõ ràng nhằm giúp ngời thẩm định có thể đa ra kết quả giá trị tài sản có cơ sở và khoa học.
Quy trình thẩm định giá máy, thiết bị bao gồm 6 bớc:
- Lập kế hoạch thẩm định giá.
- Khảo sát thị trờng và thu thập thông tin.
- Tổng hợp và phân tích thông tin.
- Xác định giá trị tài sản thẩm định.
- Lập báo cáo và chứng th định giá.
Cần thảo luận mục đích, nội dung, phạm vi, đối tợng thẩm định giá đợc ghi cụ thể trong hợp đồng thẩm định giá, nhằm tránh việc khiếu nại, không chấp nhận kết quả thẩm định giá của khách hàng.
Cần nhận biết về quyền sở hữu tài sản hoặc quyền lợi đợc đánh giá.
Xác định mục tiêu, phơng pháp và các nguồn tài liệu cần thiết nào phục vụ cho công việc thẩm định giá.
Cần xác định rõ mục tiêu của việc thẩm định giá: để bảo hiểm, để tính thuế, cho thuê hay mua bán,…nhằm lựa chọn cơ sở giá trị và phơng pháp thẩm định giá thích hợp.
Thiết lập ngày có hiệu lực của việc đánh giá. Đạt đợc sự thoả thuận với khách hàng về phí họ phải trả và thời gian yêu cầu hoàn thành.
1.4.7.2 Lập kế hoạch thẩm định giá
Trong bớc này, cần giải quyết các vấn dề sau:
- Nhận biết các yếu tố cung và cầu thích hợp, chức năng, các đặc tính và các quyền của tài sản đợc mua bán, và các đặc điểm của thị trờng.
- Nhận biết về các tài liệu yêu cầu.
- Nhận biết và phát triển các nguồn tài liệu: các số liệu đợc sử dụng phải từ nguồn tài liệu đáng tin cậy nhất, phải đúng đắn, chính xác và phải đợc kiểm chứng.
- Xác định trình tự thu thập và phân tích số liệu.
- Thiết kế chơng trình nghiên cứu.
- Vạch đề cơng của báo cáo định giá.
- Lên chơng trình thời biểu công tác: xác định thời hạn cho phép của trình tự các bớc phải tuân theo.
1.4.7.3 Khảo sát hiện trờng và thu thập thông tin
* Khảo sát hiện trờng: Khảo sát thực tế máy, thiết bị và ghi nhận các đặc trng về kỹ thuật, công dụng, đặc điểm của máy, thiết bị Nh vậy, đòi hỏi ngời thẩm định viên phải am hiểu về cấu tạo, tính năng, công dụng kỹ thuật của từng chi tiết, bộ phận quan trọng cấu tạo nên máy, thiết bị Đây là cơ sở để có thể tìm kiếm đợc những máy, thiết bị có tính năng tơng tự đang mua bán trên thị trờng để so sánh.
- Chọn tài liệu có những nội dung thông tin cơ bản nh: mô tả chung, hãng sản xuất, model hay loại thiết bị, dung tích, sản lợng, năng suất, số sêri,…
- Thu thập thông tin về giá trên thị trờng thế giới và thị trờng trong nớc liên quan đến máy, thiết bị thẩm định.
- Cần phân biệt nguồn tài liệu theo thứ tự chủ yều và thứ yếu, các tài liệu chi tiết thuộc từng lĩnh vực nghiên cứu cụ thể nh: kỹ thuật, kinh tế, khoa học, xã hội.
- Phân tích, xác minh, so sánh số liệu trong hồ sơ thẩm định giá với những thông tin về giá đã thu thập đợc, tài liệu nào có thể so sánh đợc và tài liệu nào không so sánh đợc.
- Kiểm chứng số liệu thu thập đợc.
- Các thông tin thu thập đợc cần giữ bí mật, không đợc phép công khai.
1.4.7.4 Tổng hợp và phân tích thông tin
* Tiến hành tổng hợp các thông tin đã thu thập đợc.
- Phân tích thị trờng: xác định các lực lợng ảnh hởng đến giá trị của tài sản thẩm định nh lạm phát, cung cầu,…
- Phân tích tài sản: phân tích các tính chất và đặc điểm nổi bật của tài sản ảnh hởng đến giá trị của nó.
- Phân tích so sánh: phân tích các đặc điểm có thể so sánh đợc.
- Phân tích sự sử dụng: các phân tích trên cần thiết phải đợc kiểm chứng.
- Xác định mức độ hao mòn của tài sản: cần xác định các đặc điểm kỹ thuật, tính chất và hiện trạng của tài sản để xác định chất lợng còn lại do hao mòn hữu hình và vô hình.
Qua kết quả của các phân tích trên, lựa chọn phơng pháp thẩm định giá thích hợp để áp dụng.
1.4.7.5 Xác định giá trị tài sản thẩm định
Tiến hành điều chỉnh hao mòn vô hình và hao mòn hữu hình để xác minh giá trị cuối cùng của máy, thiết bị thẩm định.
1.4.7.6 Lập báo cáo và chứng th định giá
Báo cáo là sản phẩm cuối cùng của toàn bộ công việc thẩm định giá. Nội dung của báo cáo thẩm định giá phụ thuộc vào bản chất và mục đích của công việc thẩm định giá Gía trị đợc biểu hiện chỉ là sự ớc tính xuất phát từ sự phân tích các dữ liệu thị trờng.
Kết quả của thẩm định giá thờng đợc trình bày trong một bản báo cáo viết, trong đó nêu ra:
- Mục tiêu của việc thẩm định giá.
- Mô tả chính xác tài sản đợc đánh giá.
- Thời hạn ớc tính giá trị.
- Số liệu minh hoạ và phân tích.
- Những điều kiện hạn chế hay bảo lu nào gắn với sự ớc tính giá trị tài sản thẩm định.
Kết thúc bớc này, ngời thẩm định phải thông báo bằng văn bản kết quả thẩm định giá cho khách hàng thông qua chứng th thẩm định giá.
Thực TRạNG HOạT đẫNG địNH GIá MáY, THIếT Bị THế CHấP TạI NGâN H ΜNG NG TMCP á CHâU
Phân loại máy, thiết bị thế chấp
Máy, thiết bị thế chấp tại Ngân hàng á Châu đợc phân thành các loại chủ yếu sau:
- Máy móc, thiết bị, phơng tiện vận tải thông dụng.
- Máy móc, thiết bị, phơng tiện vận tải chuyên dùng.
2.2.2 Các nội dung phải xác định khi thẩm định máy móc, thiết bị, phơng tiện vận tải
Khi thẩm định máy móc, thiết bị, phơng tiện vận tải, thẩm định viên phải xác định các nội dung sau:
- Loại máy móc, thiết bị, phơng tiện vận tải.
- Thời gian đã qua sử dụng.
- Mục đích sử dụng của máy móc, thiết bị, phơng tiện vận tải.
- Tình trạng hoạt động của máy móc, thiết bị, phơng tiện vận tải.
- Nguyên giá của động sản: Là giá mua của động sản đó có bao gồm các khoản thuế phải nộp cho Nhà nớc, nhng không bao gồm thuế giá trị gia tăng, các chi phí vận chuyển, lắp đặt, vận hành chạy thử (nếu có) Trờng hợp khách hàng đợc miễn, giảm thuế thi nguyên giá không bao gồm số tiền đợc miễn, giảm đó.
- Tỷ lệ % giá trị còn lại của máy móc, thiết bị, phơng tiện vận tải đó.
- Tính thông dụng, phổ biến của máy móc, thiết bị, phơng tiện vận tải đó.
- Tính đồng bộ: là tính ăn khớp, liên hệ với nhau hợp thành một chỉnh thể của các phần, bộ phận của máy móc, thiết bị, phơng tiện vận tải mà nếu không có một trong những phần, bộ phận đó hoặc có nhng không đúng quy cách, chủng loại thì máy móc, thiết bị, phơng tiện vận tảI đó không sử dụng đ- ợc hoặc giá trị sử dụng bị giảm sút Ngời thẩm định phải đánh giá tính đồng bộ của máy móc, thiết bị, phơng tiện vận tải và kiến nghị việc nhận thế chấp toàn bộ máy móc, thiết bị, phơng tiện vận tải (nếu là đồng bộ) hoặc có thể nhận thế chấp từng phần, bộ phận của máy móc, thiết bị, phơng tiện vận tải(nếu không đồng bộ).
- Công suất nếu có thể xác định đợc (nếu là máy móc, thiết bị).
- Các yếu tố có liên quan khác.
Ngời thẩm định máy móc, thiết bị, phơng tiện vận tải
Trờng hợp máy móc, thiết bị, phơng tiện vận tải bảo đảm cho tổng mức cấp tín dụng tại ngân hàng không vợt quá 100.000.000 (một trăm triệu đồng): nhân viên tín dụng phụ trách hồ sơ thực hiện việc thẩm định.
Trờng hợp máy móc, thiết bị, phơng tiện vận tải bảo đảm cho tổng mức cấp tín dụng tại ngân hàng vợt quá 100.000.000 (một trăm triệu đồng):
- Tại TP.HCM: phòng thẩm định tài sản thực hiện việc thẩm định.
- Tại các địa phơng khác: trờng hợp đơn vị có bộ phận thẩm định tài sản thì do bộ phận thẩm định tài sản thực hiện Trờng hợp đơn vị cha có bộ phận thẩm định tài sản thì tuỳ theo mô hình tổ chức, Trởng đơn vị quy định nhân viên khác không phải là nhân viên tín dụng phụ trách hồ sơ đó thực hiện việc thẩm định.
Ngời ký duyệt tờ trình thẩm định máy móc, thiết bị, phơng tiện vận tải
Trờng hợp nhân viên tín dụng phụ trách hồ sơ thực hiện việc thẩm định thì Trởng bộ phận tín dụng ký duyệt tờ trình thẩm định.
- Tại TP.HCM: do Trởng/Phó phòng thẩm định tài sản ký duyệt tờ trình thẩm định.
- Tại các địa phơng khác do Giám đốc/Phó giám đốc chi nhánh hoặc Tr- ởng phòng giao dịch ký duyệt tờ trình thẩm định.
Trờng hợp thẩm định tài sản là tổ hợp gồm nhà xởng và máy móc, thiết bị đính kèm
móc, thiết bị đính kèm Đối với nhà xởng: thực hiện theo quy định hiện hành của Ngân hàng á Châu vể thẩm định bất động sản. Đối với máy móc, thiết bị: thực hiện theo quy định trên.
Ngời thẩm định cần đánh giá tính đồng bộ của nhà xởng và máy móc, thiết bị: tính có thể di chuyển, tách rời đợc của máy móc, thiết bị ra khỏi nhà xởng Đồng thời, ngời thẩm định đánh giá khả năng chuyển nhợng của nhà x- ởng, của máy móc, thiết bị (nếu tách rời đợc) hoặc khả năng chuyển nhợng của tổ hợp nhà xởng và máy móc, thiết bị (nếu không tách rời đợc) Trên cơ sở đó, ngời thẩm định kiến nghị cần phải nhận thế chấp toàn bộ tài sản là tổ hợp gồm nhà xởng và máy móc, thiết bị hoặc nhận thế chấp từng phần nhà xởng,máy móc, thiết bị.
Tỷ lệ xác định giá trị máy, thiết bị thẩm định
Đối với máy, thiết bị, phơng tiện vận tải phổ biến: giá thẩm định là giá đợc xác định theo phơng pháp so sánh nhng tối đa không vợt quá 80% giá đợc xác định theo phơng pháp chi phí khấu hao (giá trị còn lại) Trờng hợp vợt quá thì do Trởng phòng thẩm định tài sản quyết định. Đối với máy, thiết bị, phơng tiện vận tải không phổ biến: giá trị của máy, thiết bị, phơng tiện vận tải tối đa không vợt quá 70% giá trị đợc tính theo ph- ơng pháp chi phí khấu hao của máy, thiết bị đó Trờng hợp vợt quá do Trởng phòng thẩm định tài sản quyết định. Đối với máy, thiết bị chuyên dùng có tính đồng bộ cao (đợc thiết kế, sử dụng cho mục đích riêng biệt và đợc lắp đặt hoàn chỉnh gắn liền với bất động sản) thì giá trị thẩm định tối đa không đợc vợt quá 50% giá trị đợc tính theo phơng pháp chi phí khấu hao.
Các trờng hợp từ chối thẩm định
Ngời thẩm định phải từ chối thẩm định trong các trờng hợp sau:
- Không xác định đợc tài sản của khách hàng trên thực tế.
- Tài sản là công cụ, dụng cụ, thiết bị văn phòng.
- Máy, thiết bị, phơng tiện vận tải tại thời điểm thẩm định không vận hành đợc.
- Máy, thiết bị, phơng tiện vận tải sử dụng không đúng công năng.
- Máy, thiết bị, phơng tiện vận tải có chất lợng còn lại (theo phơng pháp so sánh) hoặc giá trị còn lại (theo phơng pháp chi phí) dới 30%.
- Máy, thiết bị, phơng tiện vận tải mà khách hàng cha hoàn tất thủ tục thanh toán đối với bên bán.
- Các trờng hợp khác theo quyết định của HĐTĐTS.
2 3 Thực trạng hoạt động định giá máy, thiết bị thế chấp tại ngân hàng tmcp á châu
Cơ sở giá trị
Việc định giá máy, thiết bị, Ngân hàng TMCP á Châu tuân thủ các tiêu chuẩn thẩm định giá và dựa trên 2 cơ sở giá trị căn bản sau:
- giá trị thị trờng: đợc sử dụng khi định giá máy, thiết bị có đặc điểm sau: Thông dụng, đợc mua bán nhiều trên thị trờng, có nhiều giao dịch thành công xảy ra; Có nhiều thông tin về máy, thiết bị tơng đơng trên thị trờng.
- giá trị phi thị trờng: đợc sử dụng khi định giá máy, thiết bị có đặc điểm sau: Máy, thiết bị chuyên dùng; Có ít thông tin về máy, thiết bị tơng đơng trên thị trờng; Có ít giao dịch, thông tin về máy, thiết bị; Thông tin về máy, thiết bị không tốt, không có độ tin cậy.
Phơng pháp định giá
Việc định giá máy, thiết bị thế chấp tại Ngân hàng á Châu sử dụng 2 ph- ơng pháp chủ đạo: Phơng pháp so sánh và Phơng pháp chi phí.
* Nội dung: Ngân hàng á Châu căn cứ vào giá thị trờng tại thời điểm thẩm định giá của máy, thiết bị tơng đơng, thực hiện việc phân tích, so sánh và điều chỉnh sao cho giá trị của máy, thiết bị thẩm định sát với giá thị trờng nhất tại thời điểm thẩm định.
* Cơ sở giá trị: Dựa trên cơ sở giá trị thị trờng của tài sản cần thẩm định có quan hệ mật thiết với giá trị của các tài sản tơng tự đã hoặc đang đợc mua bán trên thị trờng.
* Mục đích của việc đánh giá các giao dịch mua bán tài sản trên thị trờng phải dựa vào nguyên tắc thoả mãn lý thuyết "ngời bán tự nguyện và ngời mua tự nguyện" và càng có khả năng so sánh với tài sản mục tiêu cần thẩm định thì sẽ càng cho kết quả thẩm định chính xác hơn.
* Yêu cầu của Ngân hàng á Châu đối với phơng pháp so sánh:
- Kiểm tra thực tế tài sản thẩm định: Ngời thẩm định phải kiểm tra tài sản cần thẩm định tại vị trí đặt máy, ghi nhận thời gian đã sử dụng, đánh giá thời gian và giá trị sử dụng thực tế còn lại của tài sản; kiểm tra và xác minh những chi tiết liên quan đến tài sản thu thập đợc trên thị trờng; kiểm tra chi tiết các chi phí và so sánh kết quả thẩm định với các cơ sở sản xuất tơng tự để đa ra giá trị của tài sản một cách hợp lý Cụ thể:
+ Kiểm tra toàn bộ tài sản tại chỗ, tốt nhất là tiến hành kiểm tra lúc toàn bộ tài sản đang hoạt động bình thờng.
+ Ghi lại chi tiết đặc điểm của những tài sản đó, bao gồm: tên nhà sản xuất, mẫu, seri, đặc tính kỹ thuật cơ bản, công suất, tuổi hiện nay, tổng độ tuổi kinh tế dự tính, tuổi kinh tế còn lại; mức duy tu, bảo dỡng tài sản; tỷ lệ giữa mức độ sử dụng hiện nay và dự kiến.
+ Xác định chất lợng còn lại của máy, thiết bị:
Máy móc, thiết bị là sự hợp thành của nhiều hệ thống, bộ phận Mỗi một hệ thống, bộ phận riêng biệt này, tuỳ theo tầm quan trọng, giá trị nhiều hay ít, mức độ phức tạp sẽ chiếm một tỷ trọng nhất định trong toàn khối máy, hệ thống thiết bị.
Một máy mới hoàn chỉnh là 100%.
Công thức tính toán chất lợng còn lại:
Ai là tỷ trọng của một bộ phận hay hệ thống nào đó hợp thành máy hoặc thiết bị.
K1i là hệ số chất lợng và công năng còn lại Có thể xác định hệ số chất l- ợng và công năng còn lại dựa vào: Quan sát bên ngoài: biến dạng, nứt vỡ, h hỏng, bị rỉ sét các mối ghép còn tốt hay đã bị rò rỉ, bị phá huỷ, độ mòn nhiều hay ít, sự ăn khớp thuận lợi hay khó khăn, xem xét màu sắc lớp sơn, mạ, tiếng nổ hoặc khí thải; Nghe tiếng kêu phát ra từ hệ thống động lực và truyền động, nghe tiếng kêu khi gõ vào các phần kết cấu nghi vấn; Tham khảo các tài liệu kỹ thuật liên quan; Tham khảo ý kiến của các chuyên gia.
K2i là hệ số ảnh hởng do thế hệ máy Do nhiều máy mặc dù còn có thể sử dụng tốt nhng do tập quán sử dụng đã không còn đợc a chuộng trên thị trờng hoặc đã bị lạc hậu ít nhiều về công nghệ.
+ Kiểm tra toàn bộ chi phí thay thế những tài sản giống nh tài sản đó hoặc hầu nh tơng tự về mặt công suất, xác minh những chi phí thay thế máy mới và máy đã dùng.
+ Phải có những thông tin liên quan của các tài sản tơng tự đợc mua bán trên thị trờng.
+ Thông tin thu thập đợc trên thực tế phải so sánh đợc với tài sản mục tiêu cần thẩm định, nghĩa là phải có sự tơng quan về mặt kỹ thuật: kích cỡ,công suất, kiểu dáng và các điều kiện kỹ thuật khác,…tạo ra MTB
+ Chất lợng thông tin cần phải cao tức là phải tơng đối phù hợp về cấu tạo, kịp thời, chính xác, có thể kiểm tra đợc, đầy đủ và thu thập từ các nguồn thông tin đáng tin cậy nh: tạp chí, bản tin giá cả thị trờng hàng ngày, các công ty chuyên doanh máy, thiết bị,…
+ Thị trờng phải ổn định: nếu thị trờng biến động mạnh thì phơng pháp này khó chính xác, mặc dù các đối tợng so sánh có các đặc điểm giống nhau ở nhiều mặt.
+ Phải có sổ sách ghi chép đáng tin cậy, chính xác và kịp thời về các loại tài sản nhằm tạo điều kiện cho việc thẩm định có cơ sở.
Tại Ngân hàng á Châu, tiến hành thẩm định giá máy, thiết bị sử dụng phơng pháp so sánh theo các bớc sau:
- Bớc 1: Tìm kiếm các thông tin về những tài sản đợc bán trong thời gian gần nhất trên thị trờng có thể so sánh đợc với tài sản thẩm định về mặt cấu tạo: kích cỡ, công suất, kiểu dáng và các chi tiết kỹ thuật khác.
- Bớc 2: Kiểm tra các thông tin về tài sản có thể so sánh đợc, xác định giá trị thị trờng của nó làm cơ sở để so sánh với tài sản mục tiêu (chọn từ 3 đến 6 tài sản so sánh).
- Bớc 3: Xác định đặc tính kỹ thuật cơ bản của máy, thiết bị để đối chiếu so sánh.
Quy trình thẩm định giá máy, thiết bị thế chấp tại Ngân hàng TMCP á Châu
2.3.3.1.Xác định vấn đề: Thẩm định động sản tại Ngân hàng á Châu chỉ duy nhất một mục đích thẩm định để đảm bảo vốn vay, do đó các phơng pháp thẩm định giá phải đợc thực hiện theo quy định của Ngân hàng á Châu.
2.3.3.2 Lập kế hoạch thẩm định giá
- Xem xét các giấy tờ pháp lý liên quan đến tài sản thẩm định giá (hồ sơ tối thiểu theo quy định của Ngân hàng á Châu).
- Nhận biết về tài sản: nhân viên thẩm định tìm hiểu sơ bộ về máy, thiết bị (thông qua các giấy tờ do khách hàng cung cấp) Tham khảo ý kiến chuyên gia nếu cha nắm rõ về tài sản thẩm định giá.
- Nhận biết và tìm hiểu các nguồn thông tin tin cậy liên quan đến thị tr- ờng đã hoặc đang giao dịch của tài sản thẩm định giá (thông tin thu thập phải chính xác và phải đợc kiểm chứng khi cần thiết).
- Hẹn khách hàng thời gian thẩm định hiện trạng.
2.3.3.3 Khảo sát hiện trờng và thu thập thông tin.
- Chuẩn bị tài liệu liên quan đến động sản thẩm định và dụng cụ nh: thớc đo, máy ảnh, camera,…
- Kiểm tra hiện trạng, ghi chép các số liệu của máy, thiết bị nh: hãng sản xuất, model, xuất xứ, năm sản xuất, năm sử dụng, các tính năng cơ bản của thiết bị, tình trạng khai thác tài sản của ngời sử dụng, để có thể đánh giá chính xác giá trị còn lại của tài sản Cần nêu rõ các hao mòn thực tế của thiết bị (bao gồm các lỗi thời về công nghệ, các yếu tố làm giảm giá trị nh: môi trờng, địa lý,…) Đây là cơ sở để có thể tìm kiếm đợc những tài sản có tính năng tơng tự đang mua bán trên thị trờng để so sánh.
- Chụp ảnh hoặc quay phim tài sản thẩm định giá, nội dung phải thể hiện đợc toàn cảnh của thiết bị, các chi tiết quan trọng, các hao mòn…tạo ra MTB(công việc này để lu trữ, đánh giá, kiểm tra).
- Thu thập thông tin về giá trên thị trờng thế giới và thị trờng trong nớc liên quan đến tài sản, hàng hóa cần thẩm định.
- Tranh thủ nguồn thông tin các chuyên gia, đối tác hợp tác…tạo ra MTB
- Phối hợp thông tin lu trữ (các hồ sơ đã thẩm định, các nguồn dữ liệu lu trữ) có xét đến các yếu tố thị trờng làm tăng hoặc giảm giá trị của tài sản tại thời điểm thẩm định giá.
- Thu thập các văn bản pháp lý do cơ quan hữu quan ban hành có ảnh h- ởng đến giá trị của tài sản (quá trình tham gia trong hoạt động kinh doanh của tài sản doanh nghiệp) (nếu có).
2.3.3.4 Tổng hợp và phân tích thông tin.
- Căn cứ hiện trạng tài sản để đánh giá chất lợng còn lại của tài sản do hao mòn hữu hình và vô hình Việc đánh giá chất lợng còn lại của tài sản phụ thuộc rất lớn vào ý kiến chủ quan của ngời thẩm định hiện trạng, ngời có kinh nghiệm sẽ đánh giá gần với thực tế hơn.
- áp dụng nguyên tắc thay thế trong các nguyên tắc thẩm định giá để đánh giá sự đầu t phù hợp của tài sản thẩm định.
- Đa ra kết quả sơ bộ về giá trị tài sản thẩm định.
2.3.3.5 Lập tờ trình thẩm định giá.
- Sử dụng các biểu mẫu đã ban hành của Ngân hàng á Châu để lập tờ trình thẩm định giá.
- Việc áp dụng các phơng pháp thẩm định giá theo đúng quy định củaNgân hàng á Châu.
- Nêu ra những hạn chế (nếu có).
- Nhân viên thẩm định trình tờ trình thẩm định lên cấp trên trớc khi thông báo kết quả thẩm định cho khách hàng.
2 4 Đánh giá hoạt động định giá máy, thiết bị thế chấp tại Ngân hàng TMCP á Châu
Kết quả đạt đợc
Chỉ trong thời gian thực tập ba tháng tại phòng thẩm định giá của Ngân hàng TMCP á Châu, tôi nhận thấy đây là một môi trờng làm việc rất chuyên nghiệp Với cơ sở vật chất đợc trang bị đầy đủ nh: máy tính cá nhân, điện thoại, máy chụp ảnh, các phần mềm hiện đại, đã hỗ trợ đắc lực cho công tác định giá tài sản nói chung và máy, thiết bị nói riêng thế chấp tại ngân hàng. Phòng thẩm định Ngân hàng á Châu đã xây dựng đợc thơng hiệu và uy tín đối với hệ thống ngân hàng và khách hàng của Ngân hàng á Châu.
Bộ phận thẩm định động sản thế chấp với quy trình thẩm định động sản chặt chẽ, nghiêm túc, chi tiết trong từng khâu nhỏ, phơng pháp thẩm định giá phù hợp, cùng với trình dộ chuyên môn cao của nhân viên thẩm định đã đem lại những kết quả rất đáng ghi nhận, thể hiện: số lợng hồ sơ yêu cầu thẩm định ngày càng nhiều Có thể nói công việc của bộ phận thẩm định này không ngừng nghỉ, góp phần đáng kể vào việc nâng cao hiệu quả kinh doanh của ngân hàng (tối thiểu rủi ro trong hoạt động tín dụng), hạn chế thất thoát, tiêu cực, sử dụng hiệu quả đồng vốn vay.
Chỉ tính một năm hoạt động 2008, bộ phận thẩm định động sản thế chấp đã hoàn thành 1050 hồ sơ theo yêu cầu của khách hàng, tổng giá trị tài sản đ- ợc thẩm định lên tới gần 120 tỷ đồng Đây là con số nói lên sự thành công của bộ phận thẩm định động sản nói riêng, phòng thẩm định tài sản khu vực HàNéi nãi chung trong n¨m 2008.
Thuận lợi
- Hoạt động thế chấp động sản đã đợc quy định cụ thể, rõ ràng trong các văn bản pháp luật nh: Luật dân sự 2005; Luật các tổ chức tín dụng; Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 của Chính phủ về bảo đảm tiền vay của tổ chức tín dụng; Thông t số 06/2000/TT-NHNN ngày 29/12/1999 của Ngân hàng nhà nớc về hớng dẫn thực hiện Nghị định số 178/1999/NĐ-CP; Nghị định số 85/2002/NĐ-CP ngày 25/10/2002 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung Nghị định 178; Thông t số 07/2003/TT-NHNN ngày 19/05/2003 của Ngân hàng Nhà nớc về hớng dẫn thực hiện một số quy định về bảo đảm tiền vay của tổ chức tín dụng; Nghị định số 08/2000/NĐ-CP ngày 10/03/2000 về đăng ký giao dịch bảo đảm,…Đây là những cơ sở pháp lý tạo điều kiện cho hoạt động định giá động sản thế chấp tại Ngân hàng diễn ra nhanh chóng và thuận lợi hơn, kết quả định giá phù hợp với thị trờng, hoạt động định giá mang tính chuyên môn hóa cao.
- Sự phát triển của thị trờng động sản: Việt Nam ra nhập vào Tổ chức th- ơng mại thế giới (WTO) đã mở cửa nền kinh tế Việt Nam, hàng loạt hàng hóa đợc nhập khẩu vào trong nớc, giao dịch mua bán về động sản trên thị trờng ngày càng tăng, điều này rất thuận lợi cho việc thu thập thông tin của công việc thẩm định giá (đặc biệt khi sử dụng phơng pháp so sánh), giúp thẩm định viên xác định giá trị của động sản thế chấp một cách phù hợp và sát với giá thị trêng nhÊt.
- Việc nớc ta trở thành Hội viên chính thức a Hiệp hội thẩm định giá¯a Hiệp hội thẩm định giá ASEAN (AVA) bao gồm 7 nớc: Singapore, Indonesia, Malaysia, Brunei, Philippin, Thái Lan, Việt Nam, giúp ta có nhiều cơ hội trao đổi thông tin giữa các nớc trong Hiệp hội, với các công ty hoạt động trong lĩnh vực thẩm định giá Cùng với sự phát triẻn nhanh chóng lĩnh vực công nghệ thông tin dẫn đến khả năng lu trữ thông tin giá động sản ngày càng phong phú, tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực hiện công tác thẩm định giá động sản ở nớc ta nói chung và Ngân hàng nói riêng.
- Cơ sở vật chất đợc trang bị đầy đủ, hiện đại đáp ứng yêu cầu của công việc thẩm định.
- Trình độ quản lý tốt, tạo môi trờng làm việc thoải mái và hiệu quả cho các công nhân viên trong phòng thẩm định.
- Đợc sự quan tâm kịp thời và chu đáo của Ban lãnh đạo trong hệ thống Ngân hàng, kích thích tinh thần làm việc của công nhân viên.
- Các chuyên viên thẩm định đểu có trình độ đại học trở lên, nhanh nhẹn, nhiệt tình với công việc.
- Sự phối hợp nhuần nhuyễn giữa chuyên viên tín dụng và chuyên viên định giá Khi tiến hành công việc định giá chuyên viên định giá và chuyên viên tín dụng sẽ kết hợp cùng xem xét hiện trạng thực tế của động sản thế chấp, qua đó làm giảm thời gian tiếp cận của chuyên viên định giá đối với khách hàng, giúp hoạt động định giá động sản thế chấp diễn ra nhanh hơn,hiệu quả hơn.
Khã kh¨n
Để thực hiện tốt công tác thẩm định giá máy móc, thiết bị đòi hỏi phải tập hợp đợc nhiều thông tin về giá máy móc, thiết bị thị trờng trong nớc và trên thế giới, của các hãng sản xuất khác nhau Bên cạnh đó, chúng ta đang gặp rất nhiều khó khăn về công tác thông tin và lu trữ thông tin về giá máy móc thiết bị thị trờng thế giới, nhất là trong điểu kiện cuộc cách mạng về khoa học, công nghệ không ngừng phát triển, máy móc thiết bị luôn đợc đổi mới, ngày một tiến bộ và hoàn thiện hơn Đây là khó khăn chủ yếu trong việc hoàn thiện và nâng cao chất lợng công tác thẩm định giá máy móc thiết bị ở nớc ta nói chung và các ngân hàng nói riêng. Đối với những loại động sản chuyên dụng hay ít có thông tin trên thị tr- ờng thì việc thẩm định là một bài toán khó đối với chuyên viên thẩm định. Việc thẩm định giá là một công việc hết sức phức tạp, liên quan dến nhiều Bộ, ngành, để tập hợp đủ các tài liệu cần thiết cho quá trình thẩm định đòi hỏi rất nhiều thời gian Điều này làm cho thời gian thẩm định kéo dài.
Só lợng chuyên viên thâm định động sản còn thiếu, cha đáp ứng hết số l- ợng công việc ngày càng nhiều tại Ngân hàng.
Công tác thông tin và lu trữ thông tin về giá cả còn yếu nên rất khó đảm đơng hoàn tất công việc thẩm định chu đáo và kịp thời gian.
Khi máy móc, thiết bị đã đợc đa vào sử dụng (trong đó nhiều trờng hợp máy móc, thiết bị đã qua sử dụng nhiều năm) rất khó đánh giá chính xác giá trị, dễ gây tranh cãi, khó thuyết phục. Để có thể đánh giá chính xác trình độ công nghệ của một dây chuyền đã qua sử dụng thật sự là việc khó khăn, nếu không có mạng lới hoạt động rộng khắp trên toàn cầu để có thể kiểm tra xác định lai lịch thiết bị, tuổi thiết bị đã sử dụng, tỷ lệ hữu dụng còn lại của thiết bị.
2 5 Nguyên nhân dẫn đến những thiếu sót trong hoạt động định giá máy, thiết bị thế chấp tại Ngân hàngTMCP á Châu
Nguyên nhân khách quan
Nhà nớc cha có những quy định pháp lý cụ thể đối với công tác thẩm định động sản Một số văn bản cha chặt chẽ, còn nhiều lỗ hổng (chẳng hạn nh cho phép nhập máy móc thiết bị vào rồi sẽ thẩm định, ) Hơn nữa, cha có những tiêu chí cụ thể đợc quy định trong các văn bản pháp lý để xác định giá cả của máy móc thiết bị.
Thị trờng động sản biến động, giá cả luôn thay đổi, điều này ảnh hởng đến kết quả định giá không có hiệu lực trong thời gian dài.
Chất lợng thông tin không tốt do khan hiếm thông tin trên thị trờng.
Nguyên nhân chủ quan
Số lợng chuyên viên thẩm định còn thiếu, bên cạnh đó số lợng công việc nhiều, không đáp ứng đợc hết yêu cầu của công việc.
Thời gian yêu cầu thẩm định ngắn, chuyên viên thẩm định không có nhiều thời gian tìm kiếm và xác minh đợc hết thông tin thu thập, ảnh hởng đến chất lợng công tác thẩm định.
Hệ thống thông tin thu thập còn ít, cha cập nhật kịp thời sự thay đổi giá cả động sản trên thị trờng trong nớc và ngoài nớc.
Trình độ chuyên viên thẩm định cha đợc nâng cao, mới chỉ dừng ở đáp ứng yêu cầu công việc mức bình thờng.
Cơ sở vật chất còn thiếu, diện tích văn phòng làm việc còn nhỏ, hẹp gây cảm giác không thoải mái cho nhân viên làm việc.
Cha có chính sách đãi ngộ rõ ràng để kích thích tinh thần làm việc của nhân viên.
NHữNG GIảI PHáP NHằM NâNG CAO HOạT đẫNG địNH GIá MáY, THIếT Bị THế CHấP TạI NGâN H ΜNG NG TMCP á CH©U
Những kiến nghị và giải pháp nhằm nâng cao hoạt động định giá máy, thiết bị tại Ngân hàng á Châu
3.2.1 Những kiến nghị đối với Nhà nớc
3.2.1.1 Tăng cờng công tác quản lý Nhà nớc về thẩm định giá
Tạo môi trờng thuận lợi cho hoạt động thẩm định giá thông qua việc xây dựng các văn bản pháp quy và pháp luật về thẩm định giá trình Chính phủ hoặc Quốc hội ban hành, nhằm tạo hành lang pháp lý cho nghề thẩm định giá hoạt động.
Xây dựng chi tiết và chặt chẽ hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam làm cơ sở cho các nhà thẩm định giá hoạt động Những tiêu chuẩn, chuẩn mực thẩm định giá và hớng dẫn nghiệp vụ thẩm định giá cần phù hợp với các tiêu chuẩn và thông lệ của Hiệp hội thẩm định giá các nớc ASEAN và thÕ giíi.
Quản lý và tổ chức công tác đào tạo bồi dỡng nghiệp vụ chuyên môn về thẩm định giá, cấp thẻ thẩm định viên về giá và cấp giấy phép hành nghề thẩm định giá cho những ngời có đủ tiêu chuẩn hành nghề thẩm định giá.
Nghiên cứu khoa học, biên soạn tài liệu giáo trình nghiệp vụ và xây dựng chuẩn mực cho nghề thẩm định giá, và quy tắc đạo đức của các thẩm định viên.
Tiến hành công tác hợp tác quốc tế trong lĩnh vực thẩm định giá.
Kiểm tra, thanh tra, xử lý các vi phạm trong lĩnh vực thẩm định giá, giải quyết các tranh chấp bất đồng liên quan đến công tác thẩm định giá.
3.2.1.2 Phát triển thị trờng động sản
Cho phép mở rộng quan hệ thơng mại với các nớc, thúc đẩy giao dịch mua bán động sản trên thị trờng.
Nhanh chóng cập nhật sự phát triển của máy móc thiết bị trên thế giới, giúp thẩm định viên có sự hiểu biết nhất định về thời đại máy móc thiết bị, nhằm đánh giá phù hợp giá trị của máy móc thiết bị.
3.2.1.3 Tạo lập một thể chế chặt chẽ trong mô hình tổ chức thẩm định giá
Hiện nay, nớc ta có rất nhiều cơ quan cấp Bộ và cơ quan ngang Bộ có liên quan trực tiếp hay gián tiếp đến công tác thẩm định giá nh: Bộ Tài chính,
Bộ Công nghiệp, Bộ Xây dựng, Bộ Giao thông vận tải, Bộ Tài nguyên và môi trờng, Do vậy, việc tạo lập một thể chế nhằm quy định chức năng, nhiệm vụ,quyền hạn, mối quan hệ công tác giữa cơ quan quản lý trực tiếp và các cơ quan Nhà nớc có liên quan khác trong việc hình thành và phát triển nghề thẩm định giá ở Việt Nam có ý nghiã rất quan trọng Chính phủ cần giao nhiệm vụ cho Bộ Tài chính là cơ quan chịu trách nhiệm quản lý Nhà nớc về giá, chức năng thống nhất quản lý Nhà nớc về công tác thẩm định giá.
3.2.1.4 Đào tạo, bồi dỡng nghiệp vụ thẩm định giá
Nhà nớc cần có chiến lợc đào tạo cán bộ thẩm định giá. Đa ra những tiêu chuẩn nhất định đối với thẩm định viên về giá nh: Có đạo đức tốt để đảm bảo việc thẩm định giá đợc khách quan; Có trình độ hiểu biết về những vấn đề kinh tế kỹ thuật có liên quan đến thẩm định giá Đặc biệt đối với thẩm định loại tài sản là động sản thì thẩm định viên nhất thiết phải am hiểu về mặt kỹ thuật của loại động sản thẩm định; Có kinh nghiệm thực tiễn trong nghề nghiệp, sau khi tốt nghiệp đại học ít nhất phải có 3 năm làm việc trong các tổ chức định giá mới đợc dự thi tuyển để trở thành thẩm định viên về giá.
Mở các lớp đào tạo ngắn và dài hạn trong và ngoài nớc: Việc Việt Nam gia nhập Hiệp hội thẩm định giá ASEAN là điều kiện thuận lợi giúp ta thúc đẩy mối quan hệ hợp tác với các cơ quan thẩm định giá của các n ớc ASEAN, và tranh thủ sự giúp đỡ của các nớc để nâng cao trình độ nghiệp vụ và kỹ thuật về lĩnh vực thẩm định giá ở nớc ta, thông qua các hình thức nh:
- Tổ chức các cuộc hội thảo khoa học tại Việt Nam về các vấn đề nghiệp vụ thẩm định giá, với sự tham gia của các thành viên của Hiệp hội thẩm định giá ASEAN, đại diện Tổ chức thẩm định giá quốc tề và một số nớc.
- Tham quan, trao đổi kinh nghiệm hoạt động trong lĩnh vực thẩm định giá, hỗ trợ lẫn nhau về cơ sở vật chất giữa các nớc thành viên AVA với Việt Nam.
- Các nớc trong Hiệp hội thẩm định giá (AVA) giúp đỡ Việt Nam trong việc mở lớp đào tào ở Việt Nam, xây dựng chơng trình tài liệu đào tạo chuyên ngành thẩm định giá ở Việt Nam.
3.2.2 Giải pháp từ phía Ngân hàng TMCP á Châu
3.2.2.1 Đào tạo nguồn nhân lực chất lợng cao, phục vụ đắc lực cho hoạt động định giá máy, thiết bị thế chấp
Có thể nói sự thành công của một tổ chức không thể thiếu yếu tố con ng- ời Yếu tố con ngời luôn đợc đặt ở vị trí trung tâm trong chiến lợc phát triển dài hạn của bất kỳ một tổ chức nào Đặc biệt, trong hoạt động định giá động sản máy, thiết bị luôn đòi hỏi chuyên viên định giá phải có trình độ, chuyên môn, am hiểu sâu về lĩnh vực máy, thiết bị (đặc điểm pháp lý, kỹ thuật, thị tr- ờng,…), điều này đòi hỏi nguồn nhân lực phải đạt đến một trình độ nhất định và luôn phải bồi dỡng nâng cao trình độ, năng lực, đảm bảo thực hiện tốt chức năng, nhiệm vụ trong lĩnh vực định giá động sản thế chấp.
Cần có sự phối hợp giữa các cơ sở đào tạo và Nhà nớc, các NHTM để tạo ra những chuyên viên định giá động sản có trình độ cao, am hiểu thị trờng, từ đó đa ra kết quả định giá phù hợp nhất, sát thực với giá thị trờng nhất, qua đó hạn chế rủi ro trong hoạt động cho vay của ngân hàng. Định giá máy, thiết bị thế chấp là một lĩnh vực khá mới mẻ và đang trên con đờng phát triển, đội ngũ chuyên viên đều rất trẻ, kinh nghiệm cha nhiều. Bên cạnh đó, thị trờng động sản luôn biến động, luôn đặt ra những bài toán khó cho thẩm định viên Để tìm ra lời giải cho bài toán khó này, ngân hàng cần không ngừng bồi dỡng, nâng cao công tác quản lý, cập nhật nắm bắt thông tin mới về thị trờng máy, thiết bị và các quy định pháp luật mới liên quan đến thị trờng máy, thiết bị để hỗ trợ và nâng cao chất lợng hoạt động định giá động sản thế chấp. Đầu t tài chính cho chuyên viên định giá tham gia các lớp đào tạo ngắn hạn để nâng cao nghiệp vụ nh: định giá động sản, tín dụng, định giá bất động sản,…