Thực trạng quản lý sử dụng đất đô thị ở nước ta hiện nay

Đề án môn học A phần mở đầu i Lý chọn đề tài Sau 10 năm đổi đất nước ta thu thành tựu to lớn, có ý nghĩa quan trọng nhiều mặt, khối khủng hoảng KT-XH Chuyển sang giai đoạn đẩy mạnh CNH-HĐH theo định hướng XHCN nghiệp dân giầu nước mạnh, xã hội công văn minh Đất nước ta đứng trước vận hội Có tương đối đầy đủ điều kiện cần thiếtvề thiên thời , địa lợi, nhân hồ Trong thị đóng vai trị quan trọng khơng trung tâm trị, hành chính, kinh tế, văn hố, giáo dục, khoa học khu vực mà nước Bên cạnh đất thị lại đóng vai trị khơng phần quan trọng Đất thị yếu tố cần thiết để người tiến hành hoạt động sản xuất hoạt động khác Trên địa bàn đô thị đất điều kiện vật chất thiếu phát triển KT-XH thị Vì để đáp ứng yêu cầu cho phát triển KT-XH đất nước nói chung thị nước ta nói riêng Thì việc quản lý sử dụng đất thị cần thực theo phương hướng họp lý tiết kiệm hiệu Quản lý sử dụng đất đô thị vấn đề xúc vô quan trọng q trình cơng nghiệp hố- đại hố đất nước Đó lý khiến em chọn đề tài cho viết II Bè cục cuả viết gồm phần: A: Phần mở đầu B: Phần nội dung C: Kết luận Do lần đầu thực đề án thời gian gấp rút nên khơng tránh khỏi thiếu sót Rất mong nhận ý kiến đóng góp bạn giúp đỡ thầy cô giáo để em hồn thành tốt đề án Sinh viên Sinh viên : Lê Thọ Cường: Lớp QLĐC.K39 Đề án môn học B: Nội dung quản lý sử dụng đất đô thị nước ta I NỘI DUNG VÀ CƠ SỞ LÝ LUẬN TRONG QUẢN LÝ SỬ DỤNG ĐẤT ĐÔ THỊ Ở NƯỚC TA Khái niệm đất đô thị Đất đô thị khu vực đất thuộc khu vực nội thành, nội thị xã, thị trấn quy hoạch sử dụng để xây dựng nhà ở, trụ sở quan, tổ chức, sở sản xuất, kinh doanh, sở hạ tầng phục vụ lợi Ých công cộng quốc phịng , an ninh mục đích khác Phân loại đất đô thị Đất đô thị phân chia thành loại chủ yếu sau: a Theo mục đích sử dụng - Đất dành cho cơng trình cơng cộng đường giao thơng, cơng trình giao thông tĩnh, nhà ga, bến bãi, công trình cấp nước, đường dây tải điện, thơng tin liên lạc - Đất dùng vào mục đích an ninh quốc phòng , quan ngoại giao khu vực hành đặc biệt -Đất đan cư: bao gồm diện tích đất dùng để xây dựng nhà ở, cơng trình phục vơ sinh hoạt không gian theo qui định xây dựng thiết kế nhà - Đất chuyên dùng: xây dựng trường học, bệnh viện, cơng trình văn hố, vui chơi, giả trí, cơng sở khu vực hành chính, trung tâm thương mại, bn bán , sở sản xuất kinh doanh - Đất chưa sử dụng đến: đất quy hoạch để phát triển đô thị chưa sử dụng - Đất nông, lâm, ngư nghiệp thị: Gồm diện tích hồ nuôi trồng thuỷ sản, khu vực trồng xanh, trồng hoa, cảnh, phố vườn b Phân loại theo quy hoạch xây dựng đô thị, đất đô thị bao gồm: Sinh viên : Lê Thọ Cường: Lớp QLĐC.K39 Đề án môn học Đất dân dụng: đất , đất phục vụ công cộng, đất xanh, đất giao thông đất công trình hạ tầng kỹ thuật - Đất ngồi khu dân dụng: đất nông nghiệp, đất kho bãi , đất trung tâm chun ngành, đất quan ngồi thị, đất quốc phòng an ninh, đất chuyên dùng khác, đất chưa sử dụng c phân loại theo nghĩa vụ tài nhười sử dụng đất, tuỳ theo mục đích sử dụng, đất đô thị gồm loại: - Đất cho th, chủ yếu để xây dựng cơng trình sản xuất kinh doanh giao đất sử dụng có thời hạn - Giao đất có thu tiền sử dụng đất - Giao đất không thu tiền sử dụng đất * Việc sử dụng đất phải tuân theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, phải tuân theo qui định bảo vệ môi trường, mĩ quan đô thị - Đất đô thị phải xây dựng sở hạ tầng sử dụng - Mức sử dụng đất vào cơng trình xây dựng phải tn theo tiêu chuẩn kỹ thuật quy định Nội dung quản lý sử dụng đất đô thị nước ta a Điều tra, khảo sát, đo đạc lập đồ địa định giá loại đất đai đô thị * Điều tra khảo sát, lập đồ địa Điều tra, khảo sát đo đạc,lập đồ địa biện pháp phải thực công tác quản lý sử dụng đất đô thị Thực tốt công viêc giúp cho ta nắm số lượng, phân bố, cấu chủng loại đất đai Đây công việcbắt buộc quy đinh rõ điều 13, 14, 15 luật đất đai Việc điều tra, khảo sát đo đạc thường tiến hành dựa đồ tài liệu gốc sẵn co Dựa vào tài liệu này, đất trích lục Sinh viên : Lê Thọ Cường: Lớp QLĐC.K39 Đề án môn học tiến hành xác định mốc giới Tiến hành đo đạc, kiểm tra độ xác hình dáng kích thước thực tế lô đất, lập hồ sơ kỹ thuật lơ đất Trên sở tài liệu sẵn có hồ sơ kỹ thuật thu thập sau điều tra đo đạc, tiến hành xây dựng đồ địa * Đánh giá giá trị đất thị Giá trị đất đô thị hiểu giá trị hành luồng thu nhập mang lại từ đất đai Do giá đất phụ thuộc vào mục đích sử dụng lợi Ých mang lại từ hoạt động Nhìn chung, mục đích sử dụng đất phụ thuộc chủ yếu vào vị trí thuận lợi lơ đất Thông thường giá đất cao trung tâm kinh doanh thành phố, xa trung tâm giá đất thấp thành phố đa trung tâm giá đÊt còng xoay quanh trung tâm thành phố Ngồi ra, giá đất cịn phụ thuộc lớn vào quan hệ cung cầu Đối với thành phố có hoạt động kinh tế sầm uất, có tốc độ tăng dân số cao giá đất cao Việc xác định giá đất đô thị vào tiêu thức sau đây: - Căn vào việc phân loại đô thị: đô thị nước ta phân thành năm loại: + Đô thị loại I thị lớn, trung tâm kinh tế, trị, văn hoá xã hội, khoa học kỹ thuật, du lịch dịch vụ, giao thông công nhgiệp, giao dịch quốc tế có vai trị thúc đẩy kinh tế nước + Đô thị loại II đô thị loại lớn, trung tâm kinh tế, văn hoá xã hội, sản xuất công nghiệp, du lịch dịch vụ, giao thơng, giao dịch quốc tế có vai trị thúc đẩy phát triển vùng lãnh thổ + Đơ thị loại III thị trung bình lớn, trungtâm trị, kinh tế, văn hố có vai trò thúc đẩy phát triển tỉnh lĩnh vực vùng lãnh thổ Sinh viên : Lê Thọ Cường: Lớp QLĐC.K39 Đề án môn học + Đô thị loại IV đô thị trung bình nhỏ, trung tâm tổng hợp chÝnh trị, kinh tế, văn hoá, xã hội hoặc trung tâm chuyên nghành hoạt động sản xuất công nghiệp, tiểu thủ cơng nghiệp có vai trị thúc đẩy sư phát triẻn kinh tế tỉnh vùng tỉnh + Đô thị loại V đô thị nhỏ, trung tâm tổng hợp kinh tế – xã hội trung tâm chuyên nghành hoạt động sản xuất công nghiệp, trung tâm công nghiêp có vai trị thúc đẩy phát triển vùng tỉnh vùng huyện Những thị trấn thị xã chưa phân loại đô thị đưa vào thị loại để xác định gía đất - Căn vào phân loại đường phố đô thị để xác định mức độ trung tâm, khả sinh lợi, mức độ hoàn thiện sở hạ tầng, thuận tiện sinh hoạt lô đất Nếu đường phố có nhiều đoạn có, khả sinh lợi, sở hạ tầng khác giá đất đánh giá xếp hạng với đường phố tương đương - Đối với thị có tiểu vùng khác điều kiện sinh lợi giá đất tiểu vùng phân loại đường phố theo tiêu chuẩn riêng Việc quy định giá đất cụ thể uỷ ban nhân dân cấp tỉnh cư vào khung giá đất phủ giá đất thực tế địa phương hình thành qua chuyển nhượng quyền sử dụng đất, loại đô thị, loại đường phố để định giá đất cụ thể cho lô đất Đối với đô thị trung tâm kinh tế, văn hoá xã hội vùng, đồng thời trung tâm thương mai, du lịch giá đất xác định cao không 1,2 lần bảng khung giá đất đô thị loại b Quy hoạch xây dựng đô thị lập kế hoạch sử dụng đất đô thị Sinh viên : Lê Thọ Cường: Lớp QLĐC.K39 Đề án môn học * Quy hoạch xây dựng đô thị Quy hoạch đô thị phận quy hoạch khơng gian có mục tiêu trọng tâm nghiên cứu vấn đề phát triển quy hoạch xây dựng đô thị, điểm dân cư kiếu thị Quy hoạch thị có liên quan đến nhiều lĩnh vực khoa học chuyên ngành nhằm giải tổng hợp vấn đề tổ chức sản xuất, xã hội, đời sống vật chất, tinh thần nghỉ ngơi, giải trí nhân dân; tổ chức hệ thống hạ tầng kỹ thuật, nghệ thuật kiến trúc tạo lập mơi trường sống thị Đơ thị hố phát triển kéo theo sù gia tăng đất đai xây dựng Chức hoạt động đô thị ngày đa dạng phức tạp, nhu cầu người ngày tăng cao liên tục đổi Vì quy hoạch thị hoạt động định hướng người tác động vào không gian kinh tế xã hội, vào môi trường tự nhiên nhân tạo, vào sống cộng đồng xã hội nhằm thoả mãn nhu cầu người Công tác quy hoạch đô thị phải đạt mục tiêu sau đây: - Tạo lập tối ưu cho việc sử dụng điều kiện không gian cho trình sản xuất mở rộng xã hội - Phát triển toàn diện, tổng hợp điều kiện sống, điều kiện lao động tiền đề phát triển nhân cách, quan hệ cộng đồng người - Tạo lập tối ưu trình trao đổi người với thiên, khai thác bảo vệ tài nguyên môi trường Việc thiết kế quy hoạch đô thị thường gồm giai đoạn chủ yếu: xây dựng quy hoạch sơ đồ cấu phát triển đô thị, quy hoạch tổng thể quy hoạch chi tiết Quy hoạch sơ đồ phát triển cấu thị mang tính định hướng phát triển đô thị thời gian 25-30 năm; quy hoạch tổng thể đô thị xác định rõ cấu trúc đô thị thời gian 10-15 năm; thiết Sinh viên : Lê Thọ Cường: Lớp QLĐC.K39 Đề án môn học kế quy hoạch chi tiết phận thị việc cụ thể hố hình khối không gian, đường nét, màu sắc mặt kiến trúc, trung tâm,các khu ở, sản xuất nghỉ ngơi, giải trí thị * Lập kế hoạch phân phối đất đai xây dựng đô thị Việc phân bố đất đai sử dụng vào xây dựng đô thị chia thành nhóm sau đây: - Đất công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp tập trung: bao gồm để xây dựng cơng trình sản xuất, kho tàng, xí nghiệp dịch vụ sản xuất, hành quản lý, đào tạo, nghiên cứu giao thơng phục vụ hoạt động sản xuất lại người lao động Ngồi cịn bố trí khu đất cơng nghiệp cơng trình dịch vụ cơng cộng, thể thao nghỉ nghơi, giải trí - Đất khu ở: bao gồm đất để xây dựng khu khu cũ (thường gọi khu hỗn hợp ở, làm việc) Trong khu đất dùng để xây dựng nhà có cơng trình dịch vụ cơng cộng, đất xanh, thể dục thể thao giao thông phục vụ cho khu Ngồi cịn bố trí khu sở sản xuất không độc hại sử dụng đất Ýt, quan hành nghiệp, sở nghiên cứu khoa học, thực nghiệm tiểu thủ công nghiệp - Đất khu trung tâm đô thị: bao gồm đất trung tâm đô thị, trung tâm phụ trung tâm chức đô thị khu quận dùng để xây dựng cơng trình hành chính- trị, dịch vụ cung cấp hàng hoá vật chất, văn hoá, giáo dục đào tạo, nghỉ dưỡng du lịch cơng trình giao thơng Ngồi cịn bố trí khu đất trung tâm đô thị nhà ở,khách sạn, cơng trình nghỉ nghơi, giải trí, sở sản xuất khơng độc hại, chiếm Ýt diện tích, sở làm việc cao tầng Sinh viên : Lê Thọ Cường: Lớp QLĐC.K39 Đề án môn học - Đất xanh, thể dục thể thao: bao gồm đất vườn hoa, công viên, bờ sông, bờ hồ, mảng rừng nhỏ, khu vườn (trồng hoa, ươm cây) đất xây dựng cơng trình sân bãi thể dục, thể thao, cấp đô thị Trong khu đất xanh, thể dục thể thao bố trí cơng trình dịch vụ cơng cộng, nhà ở, nhà nghỉ dưỡng khu cắm lều trại nghỉ mát,các sở sản xuất nông lâm ngư nghiệp đô thị - Đất giao thông: bao gồm đất xây dựng tuyến đường chính, đường khu vực, đường trục lớn, tuyến đường sắt, bến bãi giao thông tĩnh, ga đỗ xe số cơng trình dịch vụ kỹ thuật giao thông Trong quy hoạch đất giao thông cần đặc biệt lưu ý đến đất dành cho cơng trình ngầm đường cấp, thoát nước, đường dây điện dây thơng tin Ngồi ra, đất thị cịn gồm số khu đất đặc biệt không trực thuộc quản lý trực tiếp đô thị khu ngoại giao đoàn, khu doanh trại quân đội, khu nghỉ dưỡng, quan đặc biệt Nhà nước Khi lập kế hoạch thiết kế đất đai xây dựng đô thị người ta phải vào dự kiến quy mô dân số thị để tính quy mơ diện tích loại đất theo tiêu chuẩn thiết kế sau đây: Diện tích bình qn(m2/ người) Cơ cấu (%) - Đất công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp: 10-12 10-12 - Đất kho tàng: 2-3 2-3 - Đất khu ở: 40-50 46-50 3-5 3-5 - Đất trung tâm đô thị- khu đô thị - Đất xanh, thể dục thể thao: 15-22 Sinh viên : Lê Thọ Cường: Lớp QLĐC.K39 15-22 Đề án môn học - Đất giao thông: 10-13 Tổng cộng đất có chức thị: 80-100 12-14 100 Sù giao động tiêu phụ thuộc vào nhiều yếu tố địa hình khu đất xây dựng, địa chất cơng trình khu đất xây dựng,số tầng cao cơng trình, trạng tự nhiên xây dựng đô thị Đối với tiêu diện tích đất bình qn đầu người, thị nhỏ thường lây tiêu cao, đô thị lớn lấy tiêu thấp c Giao đất, cho thuê * Giao đất Các tổ chức cá nhân có nhu cầu sử dụng đất đô thị vào mục đích phê duyệt lập hồ sơ xin giao đất để sử dụng vào mục đích + Hồ sơ xin giao đất bao gồm: - Đơn xin giao đất - Dự án đầu tư xây dựng quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt - Bản đồ địa trạng khu đất xin giao tỷ lệ 1/ 2001/1000 - Phương án đền bù + Thẩm quyền định việc giao đất đô thị: Hồ sơ gửi đến quan địa cấp để thẩm tra trình Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương định Sinh viên : Lê Thọ Cường: Lớp QLĐC.K39 Đề án môn học Đối với trường hợp thuộc thẩm quyền giao đất Chính phủ Tổng cục Địa Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương trình Chính phủ định + Trách nhiệm tổ chức thực định giao đất đô thị: Việc tổ chức thực định giao đất đô thị thực sau: Uỷ ban nhân dân thành phố trực thuộc tỉnh, thị xã, quận, huyện có trách nhiệm tổ chức triển khai việc giải phóng mặt hướng dẫn việc đền bù thiệt hại thu hồi đất phạm vi địa phương quản lý Các quan địa cấp tỉnh làm thủ tục thu hồi đất, tổ chức việc giao đất trường theo định giao đất, lập hồ sơ quản lý theo dõi biến động quỹ đất đô thị Việc giao nhận đất trường thực tổ chức, cá nhân xin giao đất có định giao đất, nộp tiền sử dụng đất, lệ phí địa làm thủ tục đền bù thiệt hại theo quy định pháp luật Người giao đất có trách nhiệm kê khai, đăng ký sử dụng đất Uỷ ban nhân dân phường, xã, thị trấn nơi quản lý khu đất Sau nhận đất, người giao đất phải tiến hành thủ tục chuẩn bị đưa vào sử dụng, trường hợp có thay đổi mục đích sử dụng, người giao đất phải trình quan định giao đất xem xét giải Sinh viên : Lê Thọ Cường: Lớp QLĐC.K39 10 Đề án môn học giải nhà máy da Thụy Khuê, Nhà máy Thuốc Thăng Long, Nhà máy Cao su Sao Vàng, Nhà máy Dệt 8.3, Nhà máy Rượu Hà Nội d Quản lý sử dụng đất thị cịn nhiều bất cập Ngày đô thị nước ta tấc đất trở thành "tấc vàng", có giá đắt hàng trăm lần so với đất nông thôn Hiện tượng lấn chiếm đất công đô thị diễn cách phổ biến Người sử dụng đất bất chấp pháp luất lấn chiếm vỉa hè, lấn chiếm đất hành lang an toàn đê điều, đường dÉn điện, hệ thống giao thơng, cấp nước, cơng sở, nhà ở, làm rối loạn trật tự đô thị, phá hỏng cảnh quan kiến trúc gây ô nhiễm môi trường đô thị Trên địa bàn khu vực đô thị nước ta, việc sử dụng đất nhiều khoa học, thiếu qui hoạch chi tiết dự án đầu tư Tình trạng mua bán đất đai trao tay, không cần phép tắc thị trường ngầm xảy thường xun khơng kiểm sốt được, làm thất thu ngân sách nhà nước, rối loạn trật tự pháp luật vi phạm nguyên tắc công Các tồn lịch sử nhà đất chưa giải quyết, việc đo đạc địa chính, xác định quyền sử dụng hợp lý tổ chức cá nhân Mặc dù Nghị định 60/CP ngày 5/7/94 Chính phủ quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất đô thị ban hành, cơng việc phức tạp, thực thời gian dài Một thách thức lớn việc sử dụng đất đô thị, sức Ðp tăng dân số học Mấy năm gần với phát triển kinh tế - xã hội địa bàn thị, tình trạng dân nông thôn đổ xô vào đô thị đặc biệt thành phố lớn, để tìm kiếm việc làm Theo thống kê, riêng năm 1995 dân số thành phố Hà Nội tăng thêm 68.384 người, tương đương với dân số quận Tây Hồ, tăng dân số học xấp xỉ tăng dân số tự nhiên đạt tỷ lệ 1,4%, chưa kể - vạn người buôn bán thời vụ, nhỡ bám vào khu trung tâm để kiếm sống Dân cư vào thành phố tập trung chủ yếu khu vực nội Sinh viên : Lê Thọ Cường: Lớp QLĐC.K39 30 Đề án môn học thàh làm cho mật độ dân cư nội thành cao gấp 10 lần so với ngoại thành Tương tự Hà Nội, số người nhập cư vào TP Hồ Chí Minh để tìm kiếm việc làm bình quân năm vạn người, có khoảng 50 vạn gây tải nhà ở, giao thông, trường học, bệnh viện đồng thời mang lại cho cơng tác quản lý thành phố khó khăn Những người nhập cư vào đô thị, số người mua đất làm nhà, số người chiếm đất làm nhà, làm cho diện tích sử dụng bình quân đầu người đô thị ngày giảm bớt cách nhanh chóng Trước tình hình đó, quản lý tăng dân số học địa bàn đô thị trở thành vấn đề xúc e Mất cân đối nghiêm trọng cung cầu Việt Nam xếp vào quốc gia có tỷ trọng dân số đô thị thấp giới, với khoảng 20% dân số thức sống thị Tuy nhiên, năm gần tốc độ đô thị hoá tăng nhanh kéo theo sù gia tăng dân số thị thức nhiều gia tăng dân số thị phi thức Chính gia tăng nhanh chóng dân số thị điều kiện sở hạ tầng đô thị tăng chậm tạo sức Ðp lớn giải nhu cầu sinh hoạt đô thị Để gia tăng, phát triển hệ thống sở hạ tầng đô thị, điều kiện khả đáp ứng diện tích đất đai tạo bề mặt cho phát triển đô thị Việc mở rộng thêm diện tích đÊt đai cho phát triển đô thị gặp nhiều giới hạn: giới hạn quỹ đất có mở rộng; giới hạn địa hình bề mặt giới hạn cho phép phát triển quy mơ thị Chính giới hạn làm tăng thêm mâu thuẫn cung cầu đất đai đô thị nước ta f Đan xen nhiều hình thức chủ thể sử dụng đất Do điều kiện đặc thù lịch sử, đất đai đô thị nước ta sử dụng phân tán mục đích sử dụng chủ thể sử dụng Sự đan xen đất đai khu dân cư với đất phát triển hoạt động sản xuất công nghiệp, Sinh viên : Lê Thọ Cường: Lớp QLĐC.K39 31 Đề án môn học thương mại, dịch vụ quan hành nghiệp Sự đan xen mục đích sử dụng dẫn đến đan xen chủ thể sử dụng đất đô thị Sự đan xen chủ thể mục đích sử dụng làm tăng thêm tính bất hợp lý việc sử dụng đất đô thị nước ta Việc đan xen lực cản cho việc quy hoạch phát triển thị theo hướng đại g Tình trạng sử dụng đất không theo quy hoạch Việc phát triển đô thị nước ta thiếu quy hoạch thống nhất, thêm vào đan xen chủ thể sử dụng mục đích sử dụng, nên tình trạng sử dụng đất thị không theo quy hoạch vấn đề cộm phổ biến đô thị Do thiếu quy hoạch sử dụng không theo quy hoạch nên việc sử dụng đất đô thị thể nhiều điều bất hợp lý bố trí kết cấu không gian, địa điểm lợi Ých mang lại Những vấn đề bất cập đặt cho công tác quản lý đất đai, phát triển đô thị nước ta thời gian tới nhiều vấn đề lớn cấp bách phải thực Trước hết phải hình thành quy hoạch định hướng phát triển tổng thể hệ thống thị, tránh tình trạng phát triển đô thị tự phát không theo quy hoạch Việc quy hoạch hệ thống đô thị cần phải xác định quy mô, phạm vi phát triển đô thị trung tâm, đô thị vệ tinh giới hạn tình trạng tự phát kéo dài nối liền thị trung tâm với đô thị vệ tinh Tiếp đến cần thống kê, điều tra nắm thực trạng sử dụng đất đai thị có; xây dựng quy hoạch chi tiết việc phát triển không gian sử dụng đất đô thị để công bố công khai rộng rãi nhằm hạn chế hoạt động sử dụng tự phát sai quy hoạch, hướng hoạt động tư nhân theo định hướng quy hoạch phê duyệt Xúc tiến việc thực phương án quy hoạch nơi, khâu trọng điểm Sinh viên : Lê Thọ Cường: Lớp QLĐC.K39 32 Đề án mơn học Xây dựng hồn thiện hệ thống sách, công cụ máy quản lý việc sử dụng đất đai, quản lý phát triển đô thị từ trung ương đến thành phố, quận cấp phường III PHƯƠNG HƯỚNG GIẢI QUYẾT TRONG QUẢN LÝ SỬ DỤNG ĐẤT ĐÔ THỊ Quy hoạch sử dụng đất đô thị * Sự cần thiết nhiệm vụ qui hoạch sử dụng đất đô thị + Sự cần thiết qui hoạch sử dụng đất đô thị Qui hoạch sử dụng đất đô thị tổng thể biện pháp kinh tế, kỹ thuật, sinh thái pháp chế để tổ chức sử dụng hợp lý đất thị Nó q trình vào u cầu đất cho phát triển ngành kinh tế, doanh nghiệp, chất lượng, tính thích nghi thân đất, tiến hành phân phối đất cho ngành, doanh nghiệp, điều chỉnh quan hệ đất, xác định công dụng kinh tế khác loại đất, xếp hợp lý đất đô thị xếp tương ứng tư liệu sản xuất khác sức lao động có quan hệ với sử dụng đất Qui hoạch sử dụng đất đô thị Nhà nước qui định công cụ để tăng cường quản lý vĩ mô Nhà nước việc sử dụng đất đô thị Thông qua việc qui hoạch sử dụng đất đô thị, mặt giải thoả đáng mẫu thuẫn loại đất sử dụng, xác định cấu hợp lý sử dụng đất đô thị, mặt khác kết hợp hài hồ lợi Ých trước mắt với lợi Ých lâu dài, lợi Ých cục với lợi Ých tập thể, làm cho việc sử dụng đất đô thị ăn khớp với phát triển kinh tế - xã hội đô thị Sự cần thiết qui hoạch đất đô thị biểu chủ yếu mặt sau: Sinh viên : Lê Thọ Cường: Lớp QLĐC.K39 33 Đề án môn học Trước hết, cần thiết qui hoạch sử dụng đất đô thị bắt nguồn từ đặc điểm thân đất đô thị Một mặt, đô thị nơi tập trung cao độ dân số, công nghiệp, thương nghiệp, giao thông, nghiên cứu khoa học văn hoá, giáo dục quốc gia Đất đô thị không bao gồm đất dùng cho công nghiệp, thương nghiệp giao thông vận tải, xây dựng nông nghiệp ngoại thành ngành sản xuất, mà bao gồm đất dùng cho nhà ở, văn hoá giáo dục, y tế, dịch vụ, hàng ngành phi sản xuất, mối quan hệ sử dụng đất ngành Như vậy, đô thị kết hợp qua lại đất tất cơng trình kiến trúc phạm vi đô thị: Sản xuất phi sản xuất, doanh nghiệp phi doanh nghiệp, ngành phi ngành, cận đại cổ đại Mặt khác, đất đô thị tài nguyên quý giá hữu hạn, có đặc điểm tính cố định, tính khơng gian tái sinh tính thay nhỏ Điều địi hỏi phả lấy hiệu kinh tế - sinh thái làm tiền đề tiến hành xếp hợp lý quĩ đất thị theo kế hoạch, phù hợp với tình hình nước nhằm đạt tới mục tiêu sử dụng cách hợp lý, tiết kiệm Nói cụ thể, cần lập qui hoạch sử dụng đất đô thị cách hợp lý, điều hồ xác mâu thuẫn loại đất sử dụng, xác định cấu hợp lý việc sử dụng đất đô thị Sau nữa, cần thiết quy hoạch sử dụng đất thị cịn bắt nguồn từ mối quan hệ mật thiết đất đô thị với phát triển kinh tế - xã hội thị Như nói, việc sử dụng đất đô thị hợp lý hay không trực tiếp gây ảnh hưởng to lớn phát triển kinh tế - xã hội đô thị Ngược lại, phát triển không ngừng kinh tế - xã hội đô thị không ngừng đề yêu cầu việc sử dụng đất đô thị Điều địi hỏi việc sử dụng đÊt thị không xuất phát từ lợi Ých cục trước mắt, mà cần có qui Sinh viên : Lê Thọ Cường: Lớp QLĐC.K39 34 Đề án môn học hoạch đồng lâu dài, làm cho việc sử dụng đất thị thích ứng với phát triển kinh tế - xã hội đô thị Cuối cùng, cần thiết qui hoạch sử dụng đất đô thị bắt nguồn từ tính chất chế độ sở hữu đất đô thị nước ta, đất đô thị thuộc sở hữu tồn dân Điều định Nhà nước XHCN không với tư cách người chủ sở hữu đất đai tham gia kinh doanh đất đô thị, với tư cách người đại diện cho lợi Ých toàn thể nhân dân lao động tiến hành kiểm sốt điều tiết tầm vĩ mơ việc sử dụng đất thị, địi hỏi Nhà nước phải tiến hành qui hoạch việc sử dụng đất đô thị nhằm xác định phương hướng cho việc sử dụng hợp lý, tiết kiệm + Nhiệm vụ quy hoạch sử dụng đất đô thị Trong kinh tế đô thị, mức độ hợp lý việc tổ chức sử dụng đất thị, có ảnh hưởng tất yếu đến mức độ tỷ suất sử dụng đất, tỷ suất sinh sản đất hiệu suất lao động Vì tổ chức sử dụng hợp lý đất đô thị ngành, doanh nghiệp vấn đề hạt nhân qui hoạch sử dụng đất đô thị Xoay quanh hạt nhân này, nhiệm vụ chủ yếu qui hoạch sử dụng đất đô thị là: Thứ nhất, điều tra rõ ràng thực trạng sử dụng đất đô thị Chi trường hợp làm rõ số lượng, chất lượng phân bố sử dụng quỹ đất thị, cung cấp chuẩn xác cho việc có kế hoạch tiến hành phân phối đất điều chỉnh cấu sử dụng đất Trước hết cần tổ chức tốt việc đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đô thị, cung cấp số liệu gốc cho việc xây dựng hệ thống đồ sổ sách, làm sở pháp lý cho việc quản lý sử dụng đất đô thị giám sát biến động việc sử dụng đất đô thị Thứ hai, phân phối hợp lý quỹ đất đô thị Sinh viên : Lê Thọ Cường: Lớp QLĐC.K39 35 Đề án môn học Qui hoạch sử dụng đất thị có nhiệm vụ phân phối hợp lý đất đô thị cho nhu cầu mặt xây dựng thị, cần vào trình độ phát triển lực lượng sản xuất xã hội nhận thức, khả chinh phục tự nhiên loài người, tiến hành xếp hợp lý đất đô thị với tư liệu sản xuất khác bố trí Điều có nghĩa cần tuỳ theo loại hình sản xuất yêu cầu qúa trình sản xuất, đồng thời phải xuất phát từ đặc tính tự nhiên đất đô thị, để xác định qui mô đất tồn thị tỷ lệ chiếm giữ loại đất, vị trí phân chia loại đất sử dụng đô thị Khi điều chỉnh việc phân phối đất đô thị, cần ý loại bỏ thiếu sót việc sử dụng đất thị, cần phòng ngừa hậu việc sử dụng không tốt loại đất gây cho môi trường sinh thái Thứ ba, điều chỉnh hợp lý cấu sử dụng đất đô thị Xây dựng cấu sử dụng hợp lý đất đô thị nhiệm vụ chủ yếu qui hoạch sử dụng đất đô thị Đây điều kiện để tiến hành phân bổ hợp lý sức sản xuất đô thị Bởi lẽ cấu sử dụng đất thị hợp lý thúc đẩy kinh tế thị phát triển tồn diện, bền vững với tốc độ cao, đồng thời đáp ứng nhu cầu tăng lên không ngừng dân cư đô thị Vai trò luật pháp quản lý sử dụng đất đô thị Luật pháp công cụ quản lý thiếu nhà nước Từ xưa đến Nhà nước luôn thực quyền cai trị mình, trước hết luật pháp Nhà nước dùng luật pháp tác động vào ý chí người để điều chỉnh hành vi người Đối với công tác quản lý nhà nước đất đai nhà ở, luật pháp có vai trị chủ yếu sau đây: - Duy trì trật tự an toàn xã hội lĩnh vực đất đai nhà Đất đai nhà hai yếu tố gắn chặt với lợi Ých vật chất, tinh thần tổ chức cá nhân, dễ nảy sinh nhiều mâu thuẫn phức tạp Trong mâu Sinh viên : Lê Thọ Cường: Lớp QLĐC.K39 36 Đề án mơn học thuẫn đó, nhiều trường hợp phải dùng đến pháp luật để cưỡng chế giải Như luật pháp công cụ quan trọng nhằm trì trật tự an tồn xã hội - Luật pháp cơng cụ bắt buộc tổ chức cá nhân thực nghĩa vụ thuế nghĩa vụ khác Nghĩa vụ tổ chức cá nhân sử dụng đất đai nhà ở, trước hết nghĩa vụ thuế có tính chất bắt buộc Song, khơng phải lúc nghĩa vụ tổ chức cá nhân tự giác thực Rất nhiều trường hợp phải dùng đến luật pháp để cưỡng chế bắt buộc nghĩa vụ thực Điều khơng để trì trật tự xã hội, mà tổ chức cá nhân sử dụng đất đai, nhà thấy trách nhiệm nghĩa vụ - Thơng qua cơng cụ luật pháp nhà nước đảm bảo bình đẳng, cơng tổ chức cá nhân sử dụng đất đai nhà đảm bảo kết hợp hài hoà lợi Ých Trong luật pháp, thông qua điều khoản bắt buộc, thông qua sách miễn giảm, thưởng phạt v.v cho phép Nhà nước thực quyền bình đẳng, cơng giải tốt mối quan hệ lợi Ých lĩnh vực đất đai nhà tổ chức cá nhân - Luật pháp công cụ tạo điều kiện cho công cụ quản lý khác, sách chế độ nhà nước thực có hiệu Thơng qua việc giám sát, kiểm tra, xử phạt, khen thưởng công cụ pháp luật với chức canh giữ, điều chỉnh xử lý tạo điều kiện cho công cụ sách, chế độ Nhà nước thực an tồn, thuận lợi có hiệu a Các công cụ luật pháp chủ yếu quản lý sử dụng đất đô thị Hệ thống luật pháp nước Cộng hồ xã hội chủ nghĩa Việt Nam có liên quan trực tiếp gián tiếp đến lĩnh vực quản lý đất đai nhà có nhiều loại khác như: Hiến pháp, luật đất đai, pháp lệnh đất đai Sinh viên : Lê Thọ Cường: Lớp QLĐC.K39 37 Đề án môn học nhà ở, thông tư thị v.v Nhà nước trug ương quyền địa phương, bộ, ngành có liên quan trực tiếp gián tiếp đến đất đai nhà Các loại công cụ chủ yếu nghiên cứu cụ thể chương V thể qua chương khác b Một số vấn đề cần lưu ý sử dụng công cụ luật pháp quản lý sử dụng đất thị - Hồn thiện thệ thống luật pháp nói chung hệ thống luật pháp có liên quan đến đất đai nhà Hệ thống luật pháp nói chung chưa hoàn chỉnh Nhiều luật đời, chưa cụ thể hoá văn luật Nhưng có nhiều văn luật có chỗ chưa thống với với văn luật pháp Nhiều trường hợp văn hợp pháp lại thay đổi nhanh, có nhiều trường hợp văn thay đổi q chậm khơng đáp ứng yêu cầu công tác quản lý Nhà nước ta nhận thấy thiếu sót tình luật pháp hàng năm trình quốc hội thơng qua nhiều luật mới, bổ sung hoàn chỉnh pháp luật ban hành Tuy vậy, hệ thống pháp luật cịn nhiều thiếu sót định, cần phải điều chỉnh tiếp tục hoàn thiện - Các đối tượng sử dụng đất đai, nhà phải hiểu rõ luật pháp Muốn luật vào sống đối tượng sử dụng đất đai nhà nói rộng tất cơng dân tổ chức phải hiểu luật pháp Hiện nay, cịn tình trạng nhiều tổ chức cá nhân chưa hiểu rõ luật pháp, khu vực nông thôn, miền núi Tuy họ dễ làm sai luật nguy hiểm họ không hiểu họ làm sai luật Để cho đối tượng sử dụng đất đai, nhà hiểu luật làm theo luật, phải sử dụng nhiều hình thức phổ biến pháp luật như: hệ thống hố văn luật pháp thành sách phát xuống tận sở, Sinh viên : Lê Thọ Cường: Lớp QLĐC.K39 38 Đề án môn học làng, xã; phổ biến thông qua quan truyền thơng, báo chí, thơng qua lớp học; đưa chương trình giáo dục luật pháp vào trường học - Tổ chức thực nghiêm túc công cụ luật pháp Để luật vào sống vấn đề hồn chỉnh hệ thống luật pháp, tuyên truyền phổ biến sâu rộng nhân dân chưa đủ Một khâu then chốt quan trọng việc tổ chức thực nghiêm chỉnh luật pháp Nếu tổ chức thực nghiêm túc, xử lý cơng luật thực tốt ngược lại thực không nghiêm túc, né tránh, khơng cơng luật khơng thực tốt, công cụ quản lý luật pháp khơng phát huy vai đầy đủ trị hiệu vốn có Để thực nghiêm túc cơng cụ pháp luật ngồi hai điều kiện tiền đề: Hệ thống luật phải hoàn thiện chặt chẽ, cơng dân phải hiểu luật pháp khâu xử lý vụ việc theo pháp luật phải giải tốt Muốn người đại diện luật pháp phải người giỏi luật pháp, có đạo đức sáng, xử án phải chí cơng vơ tư phải chịu trách nhiệm phán Mặt khác, nhà nước phải có chế kiểm tra, giám sát xử lý nghiêm túc người đại diện luật pháp làm sai luật pháp Tổ chức quản lý: - Quản lý sử dụng đất đô thị phải làm chủ tình hình phát triển thị - Q trình quản lý sử dụng đất thị phải có kế hoạch cụ thể hố văn pháp luật - Phải có quy hoạch chung quy hoạch chi tiết cho đô thị, đổi phương án luật quy hoạch xây dựng đô thị - Đổi phương pháp quản lý đất đai cho phù hợp với tình hình thực tế Sinh viên : Lê Thọ Cường: Lớp QLĐC.K39 39 Đề án môn học - Kiến trúc thị phát triển phải có định hướng - Các sách, biện pháp, chế tạo vốn phải tạo điều kiện phát huy sức mạnh cộng đồng, thủ tục hành giao đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng thẩm định dự án đầu tư phải thực tốt - Xoá bỏ tồn lịch sử quản lý nhà nước đất đô thị, thiết lập lại trật tự, kỷ cương tạo nguồn lực để đô thị phát triển tốt - Tổ chức lại máy quản lý nhà nước đất đai nhà - Lập kế hoạch đào tạo cán chuyên ngành - Tái sử dụng quĩ đất thị có nâng cao hiệu sử dụng đất lên hai lần, thông qua việc cải tạo nâng cấp, nâng cao nhà khu phố có phố cũ, trung cư - Sử dụng quĩ đất chưa sử dụng đô thị, thông qua việc san lấp số ao hồ nội thành vùng đất trũng - Chuyển mục đích sử dụng số diện tích đất đai dùng làm kho bãi thời bao cấp ngày kinh tế thị trường không cần thiết - Di chuyển khỏi nội thành công sở sản xuất làm cho môi trường đô thị bị ô nhiễm nghiêm trọng mà khơng tìm giải pháp xử lý hữu hiệu - Lập quy hoạch định hướng phát triển đô thị đến năm 2010 đến năm 2020 thông báo quy hoạch đến tận người dân để tránh việc tuỳ tiện sử dụng đất bất hợp pháp - Hạn chế đến nghiêm cấm chuyển đất phù sa đồng lớn thành khu công nghiệp, khu chế xuất Phải đưa khu lên vùng trung du nhiều đất đồi chưa sử dụng phát triển được, sở đầu tư Sinh viên : Lê Thọ Cường: Lớp QLĐC.K39 40 Đề án mơn học thích đáng cho việc xây dựng sở hạ tầng Phải xử lý nghiêm minh trường hợp làm sai quy định Nhà nước - Phát triển giao thông vùng trung du, miền núi áp dụng sách thích hợp để khuyến khích dãn dân, mở rộng thị vùng có nhiều đất Để quản lý đất đô thị trước hết cần làm tốt công tác quy hoạch đô thị hồn thiện kết cấu hạ tầng, sau chấn chỉnh lại tổ chức quản lý nhà nước có liên quan, hình thành đội ngũ địa thị, tăng cường giáo dục pháp luật đô thị cho nhân dân, có quy định sử dụng quản lý đất đô thị Sinh viên : Lê Thọ Cường: Lớp QLĐC.K39 41 Đề án môn học C KẾT LUẬN Nhằm đáp ứng đất đô thị cho phát triển kinh tế - xã hội đô thị năm 2000 xa nữa, việc phát triển đất đô thị cần thực theo khuynh hướng hợp lý tiết kiệm hiệu Ngày nay, tấc đất đô thị trở thành "tấc vàng", điều lại đô thị nơi đất chật người đông tập trung cao độ hoạt động kinh tế - xã hội Do đất đô thị giống nhà đô thị cần đối xử hàng hoá đặc biệt, để từ xác lập nguyên tắc quản lý sử dụng cho phù hợp Diện tích đất đai có hạn việc quản lý sử dụng cách tiết kiệm hiệu nguồn tài nguyên naỳ có ý nghĩa vô to lớn việc phát triển kinh tế đất nước Em xin chân thành cảm ơn tất thầy giáo, đặc biệt thầy Hồng Cường Đã giúp đỡ em trình thực đề tài Sinh viên : Lê Thọ Cường: Lớp QLĐC.K39 42 Đề án môn học Mục lục trang I Nội dung sở lý luận quản lý sử dụng đất đô thị Khái niệm 2 Phân loại đất đô thị Nội dung quản lý sử dụng đất đô thị Cơ sở lý luận quản lý sử dụng đất đô thị 21 II Thực trạng quản lý sử dụng đất đô thị nước ta 24 Hiện trạng quỹ đất đô thị 24 Những vấn đề tồn quản lý sử dụng đất đô thị 26 III Phương hướng giải vướng mắc quản lý sử dụng đất đô thị 31 Qui hoạch 31 Pháp luật 35 Tổ chức quản lý 38 Tài liệu tham khảo 42 Sinh viên : Lê Thọ Cường: Lớp QLĐC.K39 43 Đề án môn học Tài liệu tham khảo Luật đất đai năm 1993 luật đất đai sửa đổi năm 1998 Bộ luật dân NXB trị quốc gia Hiến pháp nước CHXHCN Việt Nam năm 1992 Nghị định 60/CP ngày 5/7/94 Chính phủ quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất thị Giáo trình: Qui hoạch đô thị Việt Nam dự án phát triển đến sau năm 2000 NXB Thống Kê Tạp chí kinh tế dự báo – Bộ kế hoạch đầu tư Giáo trình quản lý nhà nước đất đai nhà NXB Chính trị Quốc gia Giáo trình: Kinh tế tài nguyên đÊt NXB Nơng nghiệp Giáo trình: Kinh tế thị NXB Khoa học kỹ thuật Nghị định 88/CP ngày 17/8/94 Chính phủ quản lý sử dụng đất đô thị 10 Nghị định 91/CP ngày 17/8/94 Chính phủ ban hành điều lệ quản lý qui hoạch đô thị Sinh viên : Lê Thọ Cường: Lớp QLĐC.K39 44