Đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án tại hà nội

1 mở đầu Tính cấp thiết đề tài Trong năm vừa qua, trớc yêu cầu nghiệp đổi mới, đẩy mạnh công nghiệp hóa, đại hóa đất nớc, trình đô thị hóa, chuyển dịch lực lợng lao động từ nông thôn thành thị ®ang diƠn hÕt søc nhanh chãng, sù thay ®ỉi thu nhập điều kiện sống ngời dân, với trình thực dự án phát triển hạ tầng, chỉnh trang đô thị Nhà nớc, đà làm cho nhà đà trở thành vấn đề kinh tế - xà hội xúc giành đợc quan tâm cấp quyền doanh nghiệp kinh doanh phát triển nhà Mặt khác, hoạt động đầu t, kinh doanh nhà nớc ta nói chung Hà Nội nói riêng, diễn biến phức tạp, phát sinh nhiều vấn đề cần phải giải Do đó, việc nghiên cứu mô hình đầu t phát triển nhà địa bàn thành phố Hà Nội đòi hỏi khách quan lý luận thực tiễn Thủ đô Hà Nội trung tâm kinh tế - trị lớn nớc có vị trí đặc biệt quan trọng, nơi tập trung đông đảo quan quan trọng Đảng Nhà nớc, viện nghiên cứu, doanh nghiệp lớn, Hiện nay, Hà Nội địa phơng có quỹ nhà lớn thứ hai nớc, nhiên, năm vừa qua, thành phố phải đối mặt với nhiều vấn đề phức tạp giải vấn đề nhà Đó là, tình trạng nhà xuống cấp, không đảm bảo an toàn vệ sinh môi trờng đô thị (ở khu phố cổ, phố cũ, khu chung c xây dựng thời bao cấp, ); yếu quản lý đô thị dẫn tới tình trạng xây dựng nhà tự phát, không tuân theo thiết kế qui hoạch; sách đầu t, phát triển nhà nhiều bất cập; trình gia tăng dân số học diễn nhanh chóng, Đây trở ngại lớn hoạt động đầu t phát triển nhà ở, đó, việc nghiên cứu mô hình đầu t phát triển nhà Hà Nội, tìm giải pháp, mô hình thích hợp đầu t phát triển nhà vấn đề cần thiết Nhà đối tợng vừa mang tính kinh tÕ, võa mang tÝnh chÝnh trÞ - x· héi XÐt khía cạnh kinh tế, nhà tài sản có giá đặc biệt cá nhân, phận quan trọng cấu thành nên bất động sản Xét khía cạnh xà hội, nhà tiêu chí đánh giá mức sống ngêi, lµ sù thĨ hiƯn tÝnh u viƯt cđa Nhà nớc công dân, đặc biệt ngời nghèo Đà có nhiều hình thức đầu t phát triển nhà ở, song thực tiễn cho thấy mô hình đầu t phát triển nhà bộc lộ nhiều tồn bất cập Chính vậy, việc thiết lập mô hình đầu t phát triển nhà với mục tiêu đáp ứng đảm bảo tính hài hòa hiệu kinh doanh doanh nghiệp, nhu cầu ngời dân (khách hàng) thực sách xà hội Nhà nớc vấn đề cần thiết Xuất phát nhận thức trên, đà chọn vấn đề "Đầu t phát triển nhà theo mô hình dự án Hà Nội" làm luận văn tốt nghiệp cao học, với mong muốn đóng góp phần hiểu biết nhỏ bé vào việc phát triển giải vấn đề nhà thành phố Hà Nội trớc yêu cầu nghiệp công nghiệp hóa, đại hóa đất nớc xây dựng Thủ đô văn minh, lịch Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài Trong năm gần đây, trớc xu trình hội nhập toàn cầu hóa, trớc yêu cầu phát triển kinh tế - xà hội quốc gia đa dạng hóa hoạt động đầu t, có đầu t phát triển nhà ở, đà xuất nhiều công trình nghiên cứu vấn đề đầu t phát triển nhà theo mô hình dự án dới nhiều góc độ phạm vi khác nớc ngoài, kể đến công trình nghiên cứu Jonh R Hasen (Hớng dẫn đánh giá dự án đầu t thực tế, Nxb Licosaxuba, Hµ Néi, 1990); Jack R Meredith (Project Management, A Managerial Approach Jonh Willey & Sons.1989); Denis Lock (Project management, the 4th edition), nớc, có công trình nghiên cứu nh: "ảnh hởng đô thị hóa đến nông thôn ngoại thành Hà Nội" (Nguyễn Văn áng, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội, 2003); "Sự hình thành phát triển thị trờng bất động sản công đổi Việt nam" (Lê Xuân Bá, Nxb Khoa học kỹ thuật, Hà Nội, 2003); "Thị trờng bất động sản vấn đề lý luận thực tiễn Việt nam" (Thái Bá Cẩn, Nxb Tài chính, Hà Nội, 2003); Đề tài nghiên cứu khoa học: "Phân tích sách phát triển thị trờng quyền sử dụng đất công đổi Việt Nam" Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ơng, Các công trình nghiên cứu đề cập đến đầu t phát triển nhà theo mô hình dự án bình diện chung mà ch a nghiên cứu vấn đề địa bàn cụ thể với nét đặc thù riêng thành phố Hà Nội Mặt khác, hoạt động đầu t phát triển nhà hoạt động kinh tế mang tính đặc thù luôn biến đổi Do đó, vấn đề cần phải đợc nghiên cứu cách thờng xuyên nhằm tạo sở khoa học để tiếp tục hoàn thiện chế, sách nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển thực tiễn sống Mục đích nhiệm vụ luận văn 3.1 Mục đích - Trình bày cách có hệ thống vấn đề chung đầu t đầu t xây dựng nhà theo mô hình dự án; - Đánh giá thực trạng đầu t phát triển nhà theo mô hình dự án Hà Nội, qua thành tựu, u điểm tồn tại, hạn chế hoạt động thời gian vừa qua; - Đề xuất số phơng hớng, giải pháp kiến nghị nhằm đẩy mạnh nâng cao hiệu phát triển nhà theo mô hình dự án Hà Nội 3.2 NhiƯm vơ - HƯ thèng hãa mét số vấn đề lý luận thực tiễn liên quan đến đề tài, qua làm rõ sở lý luận chung hoạt động đầu t phát triển nhà theo mô hình dự án Hà Nội; - Tìm hiểu số kinh nghiệm đầu t phát triển nhà theo mô hình dự án số nớc giới số địa phơng tiêu biểu nớc ta; - Khảo sát thực trạng đầu t phát triển nhà theo mô hình dự án năm vừa qua; u điểm, tồn tại, nguyên nhân học kinh nghiệm; - Đề xuất giải pháp kiến nghị nhằm đẩy mạnh hoạt động đầu t phát triển nhà theo mô hình dự án thành phố Hà Nội năm tới Đối tợng phạm vi nghiên cứu 4.1 Đối tợng Luận văn khảo sát, nghiên cứu hoạt động đầu t phát triển nhà theo mô hình dự án thành phố Hà Nội 4.2 Phạm vi Phạm vi nghiên cứu đề tài giới hạn vấn đề đầu t phát triển nhà theo mô hình dự án Hà Nội, cụ thể: lý luận chung đầu t đầu t nhà ở; thực trạng, giải pháp kiến nghị nhằm thúc đẩy hoạt động đầu t phát triển nhà theo mô hình dự án Hà Nội Về mặt thời gian, luận văn khảo sát đánh giá hoạt động đầu t phát triển nhà theo mô hình dự án Hà Nội khoảng thời gian từ năm 2000 đến đề xuất định hớng giải pháp nhằm đẩy mạnh hoạt động thời gian tới 5 Phơng pháp nghiên cứu Để hoàn thành mục tiêu nghiên cứu nêu trên, luận văn đà dựa phơng pháp luận chủ nghĩa Mác - Lê-nin (duy vật biện chứng vật lịch sử) Bên cạnh đó, luận văn sử dụng số phơng pháp nghiên cứu khác nh: lấy ý kiến chuyên gia, khảo sát thực tế, phơng pháp so sánh, phơng pháp điều tra xà hội học, phơng pháp thống kê, phơng pháp phân tích, tổng hợp Đóng góp luận văn - Trên sở nhận thức tính cần thiết đầu t phát triển nhà theo mô hình dự án, luận văn phân tích thực trạng đầu t phát triển nhà theo mô hình dự án Hà Nội, u điểm, lợi thế, tồn tại, hạn chế vấn đề đặt hoạt động này; - Đề xuất số phơng hớng, giải pháp nhằm đẩy mạnh hoạt động đầu t phát triển nhà theo mô hình dự án thành phố Hà Nội Kết cấu luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo phụ lục, kết cấu luận văn gồm chơng, 10 tiết Chơng Một số vấn đề lý luận thực tiễn đầu t phát triển nhà theo mô hình dự án 1.1 Lý luận chung đầu t phát triển nhà theo mô hình dự án 1.1.1 Một số khái niệm 1.1.1.1 Khái niệm đầu t phát triển Theo Từ điển tiếng Việt (1995) đầu t có nghĩa "bỏ nhân lực, vật lực, tài lực vào công việc gì, sở tính toán hiệu kinh tế - xà hội" [33, tr 291] Trong kinh tế học, khái niệm đầu t đợc nghiên cứu dới nhiều khía cạnh khác tùy theo phạm vi phát huy tác dụng kết đầu t Hiểu theo nghĩa chung nhất, đầu t trình sử dụng nguồn lực nhằm trực tiếp gián tiếp tái sản xuất giản đơn tái sản xuất mở rộng sở vật chất, kỹ thuật kinh tế nói chung, địa phơng, ngành, sở sản xuất kinh doanh, quan nhà nớc nói riêng Nguồn lực tài chính, tài nguyên thiên nhiên, sức lao động, chất xám, công nghệ, Nếu hiểu theo nghĩa hẹp, đầu t bao gồm hoạt động sử dụng nguồn lực nhằm đem lại cho kinh tế - xà hội kết tơng lai lớn nguồn lực đà chi phí để đạt đợc kết Trong thực tế, hoạt động đầu t đợc biểu dới nhiều hình thái khác đa dạng, xét góc độ quan hệ quản lý, đầu t đợc chia thành đầu t trực tiếp đầu t gián tiếp Đầu t gián tiếp hình thức đầu t mà ngời bỏ vốn không trực tiếp tham gia vào việc quản lý, điều hành trình thực dự án Ví dụ, nhà đầu t tiến hành đầu t vào thị trờng chứng khoán, họ đợc thụ hởng lợi ích từ việc mua bán chứng khoán đem lại thực quyền lợi khác, nhng họ không tham gia vào việc quản lý, điều hành trực tiếp tài sản mà đà bỏ vốn đầu t Đầu t trực tiếp hình thức đầu t mà ngời bỏ vốn đầu t trực tiếp tham gia điều hành, quản lý vận hành kết đầu t Đầu t trực tiếp đợc thể dới hai hình thức: đầu t dịch chuyển đầu t phát triển Đầu t dịch chuyển hình thức đầu t có mục tiêu nhằm dịch chuyển quyền sở hữu giá trị tài sản Khác với đầu t dịch chuyển, đầu t phát triển có mục tiêu đầu t nhằm trì tạo lực sản xuất kinh doanh sinh hoạt đời sống xà hội, hình thức đầu t trực tiếp tạo tài sản, dịch vụ cho kinh tế Tóm lại, hiểu đầu t phát triển hoạt động sử dụng nguồn lực tài chính, lao động, khoa học - công nghệ nguồn lực vật chất khác vào sản xuất kinh doanh nhằm trì tạo nguồn lực cho tăng trởng phát triĨn cđa nỊn kinh tÕ - x· héi 1.1.1.2 Kh¸i niệm dự án đầu t Dự án (Project), dự định, hành động đà đợc lập thành phơng án hành động cụ thể mà vào ®ã ngêi ta cã thĨ ®¸nh gi¸ chÝnh x¸c ®Ĩ phê chuẩn để thực dự định hành động Dự án đầu t danh từ chung, dùng để dự định hành động, kế hoạch hành động, phơng pháp hành động nhiều lĩnh vực, dự án cải cách hành chính, dự án đầu t xây dựng hạ tầng, nhà ở, Theo Nghị định 177-CP, ngày 20/10/1994 Chính phủ dự án đầu t "một tập hợp đề xuất việc bỏ vốn để tạo mới, mở rộng cải tạo đối tợng định nhằm đạt đợc tăng trởng số lợng, cải tiến nâng cao chất lợng sản phẩm hay dịch vụ khoảng thời gian xác định" [6, tr 4] Hoạt động đầu t đợc xúc tiến thông qua dự án đầu t Có nhiều cách hiểu khác dự án đầu t, tùy theo góc độ tiếp cận, góc độ quản lý dự án đầu t đợc hiểu công cụ quản lý việc sử dụng vốn, công nghệ, vật t nguồn nhân lực để tạo kết kinh tế - xà hội Xét góc độ kế hoạch hóa, dự án đầu t thể chi tiết kế hoạch đầu t sản xuất, phát triĨn kinh tÕ - x· héi thĨ lµm tiỊn đề cho định đầu t Xét nội dung, dự án đầu t dự kiến chi phí hoạt động đợc tính toán theo kế hoạch chặt chẽ nhằm thực mục tiêu kinh tế - xà hội theo dự định Theo đó, dự án đầu t bao gồm yếu tố chủ yếu sau đây: Mục tiêu dự án đầu t Các dự án có mục tiêu, mục đích cụ thể Thông thờng, mục tiêu dự án đầu t thờng đợc thể hai mức: mục tiêu phát triển mục tiêu chủ đầu t Mục tiêu phát triển thể đóng góp dự án phát triển kinh tế - xà hội mà dự án mang lại Mục tiêu chủ đầu t lợi ích mà chủ đầu t hớng tới thực dự án, lợi ích tài chính, phát triển xà hội, nguồn nhân lực, Kết dự án đầu t Đó kết quả, sản phẩm cần phải đạt đợc trình thực dự án Đây tiêu chí để đánh giá thành công dự án Các hoạt động dự án Là công việc cần thực để tạo kết định Những hoạt động đợc lập sẵn theo lịch trình định gọi kế hoạch thực dự án Các nguồn lực dù ¸n Bao gåm c¸c yÕu tè nh vèn, lao động, khoa học - công nghệ, vật t, cần thiết để tiến hành thực dự án Có nhiều cách phân loại dự án đầu t, việc phân loại nhằm mục đích tạo sở cho việc phân công, phân định thẩm quyền xét duyệt dự án sở xác định trọng tâm, trọng điểm quản lý loại dự án Theo đó, dự án đầu t đợc phân thành loại sau đây: - Căn theo mục đích cuối dự án, dự án đầu t đợc phân thành: Dự án đầu t xây dựng bản; Dự án đầu t xây dựng mở rộng hạ tầng kinh tế; Dự án đầu t xây dựng phát triển sở hạ tầng văn hóa - xà hội; Dự án đầu t sản xuất; Dự án đầu t dịch vụ kinh doanh; Dự án hỗ trợ tài chính; Các nhóm dự án khác - Căn theo chủ thể bỏ vốn, dự án đầu t đợc phân thành: Dự án quốc gia; Dự án dân lập; Dự án kết hợp Nhà nớc công dân - Căn theo "quốc tịch" vốn, dự án đầu t đợc phân thành: Dự án đầu t nớc; Dự án đầu t có vốn nớc - Căn theo tính chất lĩnh vực đầu t, dự án đầu t đợc phân thành: Các dự án đầu t chiến lợc; Các dự án đầu t thông thờng Theo qui định điều lệ quản lý đầu t xây dựng nguồn vốn nớc (ban hành kèm Nghị định số 16/CP/2005/NĐ-CP ngày 08 tháng năm 2005 Chính phủ) dự án đầu t đợc chia thành ba nhóm A, B, C với đặc trng sau: - Dự án nhóm A, dự án có điều kiện sau: A1- Là dự án đầu t không kể mức vốn đầu t, thuộc phạm vi bảo mật quốc gia có ý nghĩa kinh tế, trị, xà hội quan trọng đất nớc dự án đầu t thuộc ngành sản xuất chất độc hại, chất nổ, khai thác, chế biến khoáng sản quí nh: vàng, bạc, đá quí, đất hiếm,) A2 - Là dự án đầu t có tổng mức đầu t lớn mức qui định: A2.1 - Là dự án 200 tỷ đồng Việt Nam 20 triệu USD ngành công nghiệp điện, khai mỏ, luyện kim, chế tạo máy, xi măng; ngành giao thông, thủy lợi, cấp thoát nớc đô thị A2.2 - Là dự án 100 tỷ đồng Việt Nam 10 triệu USD thuộc ngành công nghiệp nh: kỹ thuật điện, điện tử, hóa chất, phân bón, chế tạo khí, vật liệu xây dựng; ngành công nghệ nh: sành, sứ, thủy tinh, giấy, dệt, may mặc; bu điện; ngành sản xuất: hóa dợc, thuốc chữa bệnh, chế biến nông lâm, thủy sản, sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản A2.3 - Là dự án 50 tỷ đồng Việt Nam triệu USD ngành lại A3 Là dự án khôi phục, cải tạo mở rộng, đổi kỹ thuật có tổng mức đầu t 70% so với mức đầu t dự án nhóm A2 - Dự án nhóm B, dự án có điều kiện sau: B1 - Là dự án đầu t thuộc nhóm A2.1, có tổng mức đầu t từ 25 tỷ đồng Việt Nam đến 200 tỷ đồng Việt Nam, sử dụng ngoại tệ tõ 2,5 triƯu USD ®Õn 20 triƯu USD;  B2 - Là dự án đầu t thuộc nhóm A2.2 có tổng mức đầu t từ 15 tỷ đồng Việt Nam đến 100 tỷ đồng Việt Nam, sử dụng ngoại tệ từ 1,5 triệu USD đến 10 triệu USD;