Tóm tắt Luận án tiến sĩ Kinh tế: Quản lý nhà nước về đầu tư phát triển nhà ở khu đô thị ở Việt Nam

Mục đích nghiên cứu của luận án nhằm làm rõ và bổ sung cơ sở lý luận; nghiên cứu kinh nghiệm Quản lý nhà nước về đầu tư phát triển nhà ở khu đô thị của một số nước trên thế giới, rút ra bài học cho Việt Nam; nghiên cứu thực trạng công tác quản lý nhà nước về đầu tư phát triển nhà ở khu đô thị ở Việt Nam; trên cơ sở đó, đề xuất một số giải pháp mang tính khả thi nhằm hoàn thiện công tác quản lý nhà nước về đầu tư phát triển nhà ở khu đô thị ở Việt Nam.

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ KẾ HOẠCH VÀ ĐẦU TƯ VIỆN NGHIÊN CỨU QUẢN LÝ KINH TẾ TRUNG ƢƠNG -* - NGUYỄN HỒNG PHÚ QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ ĐẦU TƢ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở KHU ĐÔ THỊ Ở VIỆT NAM Chuyên ngành: Quản lý kinh tế Mã số: 9.31.01.10 TÓM TẮT LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ Hà Nội, năm 2018 Cơng trình đƣợc hồn thành tại: Viện nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ƣơng Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: GS.TS Hoàng Văn Cƣờng TS Trần Hồng Mai Phản biện 1: PGS TS Vũ Thị Minh Phản biện 2: PGS.TS Đoàn Dƣơng Hải Phản biện 3: PGS TS Nguyễn Đình Thọ Luận án bảo vệ trước Hội đồng chấm luận án cấp Viện họp Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung Uơng vào hồi … … ngày … tháng … năm 2019 Có thể tìm hiểu luận án thƣ viện: - Thư viện Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương - Thư viện Quốc gia, Hà Nội MỞ ĐẦU Lý lựa chọn đề tài luận án Phát triển nhà nội dung quan trọng sách phát triển kinh tế - xã hội đất nước, bảo đảm nhu cầu thiết yếu người dân Nhà nước ban hành sách thúc đẩy thị trường nhà phát triển, đồng thời có sách để hỗ trợ nhà cho đối tượng sách xã hội, người có thu nhập thấp người nghèo gặp khó khăn nhà nhằm góp phần ổn định trị, bảo đảm an sinh xã hội phát triển đô thị, nông thôn theo hướng văn minh, đại Theo Chiến lược phát triển nhà Quốc gia đến năm 2020 Tầm nhìn đến năm 2030 Thủ tướng Chính phủ phê duyệt QĐ số 2127/QĐ –TTg ngày 30-11-2011 đặt mục tiêu diện tích nhà bình qn thị đạt 29m2/sàn/người Với tỷ lệ thị hóa dự kiến đạt 40%, dân số đô thị ngày tăng, nhu cầu nhà cho người dân đô thị ngày lớn đòi hỏi huy động cầu nguồn lực để triển khai dự án nhà đô thị phạm vi nước [14] Đầu tư phát triển nhà khu đô thị chiếm tỷ trọng lớn chiến lược phát triển nhà đô thị, giai đoạn từ triển khai thực chiến lược đến Đầu tư phát triển nhà khu đô thị đạt số thành tựu quan trọng, nhiên bộc lộ nhiều tồn bất công cần phải khắc phục Xuất phát từ vấn đề trên, NCS chọn nghiên cứu “Quản lý nhà nước đầu tư phát triển nhà khu đô thị Việt Nam” làm đề tài luận án trình độ tiến sĩ, chuyên ngành Quản lý Kinh tế với mong muốn hệ thống hóa, làm rõ bổ sung sở lý luận; nghiên cứu kinh nghiệm Quản lý nhà nước đầu tư phát triển nhà khu đô thị số nước giới, rút học cho Việt Nam; nghiên cứu thực trạng công tác quản lý nhà nước đầu tư phát triển nhà khu đô thị Việt Nam; sở đó, đề xuất số giải pháp mang tính khả thi nhằm hồn thiện cơng tác quản lý nhà nước đầu tư phát triển nhà khu đô thị Việt Nam Tổng quan cơng trình nghiên cứu liên quan đến đề tài luận án 2.1 Nghiên cứu nước Lĩnh vực đầu tư phát triển nhà khu đô thị lĩnh vực nhà quản lý quan tâm Trên giới có nhiều cơng trình nghiên cứu nội dung liên quan đến quản lý đầu tư phát triển nhà với nhiều góc độ tiếp cận khác nhau, kể đến cơng trình tiêu biểu như: (1) Arthur C Nelson, Casey J Dawkins (2002), “Mối liên hệ tăng trưởng khả mua nhà” Đại học Maryland; (2) Muyiwa Elijah Agunbiade (9/2012) "Quản lý đất ở” Đại họcMelbourne, Melbourne, Victoria3010, Australia; (3) Terencem.Milstead (2008), đề tài “Phát triển đô thị Post -Soviet”, Đại họcKhoa học xã hội Bang Florida; (4) Terencem.Milstead (8/2009), báo cáo “National Urban Development Housing Framework (2009-2016)” (Phát triểnnhà phạm vi phát triển đô thị quốc gia 2009-2016) Viện Nghiên cứu Phát triển Philippine; (5)Olotuah A.O Bobadoye (2009) “Cung cấp nhà bền vững cho người nghèo đô thị”, Khoa Kiến trúc, Đại học Công nghệ Liên bang Akure Nigeria; 2.2 Nghiên cứu nước Các cơng trình nghiên cứu nước tiêu biểu liên quan đến đề tài nghiên cứu kể đến là: (1) Nguyễn Văn Hoàng (2009), "Nâng cao lực quản lý thị trường nhà ở, đất đô thị (Ứng dụng Hà Nội)”; (2) Phạm Ngọc Tuấn (2015), "Phát triển Khu đô thị thành phố Hồ Chí Minh theo hướng bền vững”;(3) Nguyễn Phạm Quang Tú (2013), “Khảo sát đánh giá tình hình hiệu đầu tư khu đô thị mới, sở đề xuất chế sách nhằm nâng cao hiệu quản lý dự án đầu tư phát triển khu đô thị mới”, Dự án nghiệp kinh tế, Viện Kinh tế xây dựng, Bộ Xây dựng; (4) Đinh Trọng Thắng (2014), “Cơ sở lý luận thực tiễn phát triển kênh huy động vốn đầu tư nhà đô thị Việt Nam”;(5)Đỗ Hậu & Nguyễn Đình Bổng (2011), đề tài “Quản lý đất đai bất động sản đô thị”; (6) Nguyễn Dương Danh (2011), “Chiến lược phát triển đô thị Việt Nam 2011-2050”; (7) Phạm Ngọc Trụ (2015), đề tài "Đô thị trung tâm với việc phát triển kinh tế - xã hội vùng Đồng sông Hồng”,Luận án tiến sĩ, Viện Chiến lược phát triển, Bộ Kế hoạch Đầu tư; (8) Phạm Văn Bình (2015), đề tài "Chính sách thuế nhà đất Việt Nam”, Luận án Tiến sĩ, Trường ĐHKTQD; (9) Nguyễn Quang (2009), đề tài "Nghiên cứu hồ sơ Lĩnh vực nhà ”, hội thảo UN – Habitat lĩnh vực phát triển nhà Việt Nam Nhận xét từ tổng quan cơng trình nghiên cứu: Thứ nhất, cơng trình nghiên cứu nêu dừng lại việc đánh giá thực trạng kinh nghiệm đầu tư phát triển nhà nói chung, nhà thị nói riêng, phân tích cụ thể nhu cầu thị trường nhà khả quỹ đất xây dựng nhà hạn chế, công tác quy hoạch đô thị nói chung, số sách phủ nhằm giải nhu cầu người dân đô thị Tuy nhiên, cơng trình chưa nghiên cứu chun sâuvề nội dung QLNN đầu tư phát triển nhà khu đô thị Việt Nam Thứ hai, điều kiện hội nhập môi trường quốc tế, môi trường quốc gia xu QLNN đầu tư phát triển nhà khu thị có nhiều thay đổi với phát triển chung kinh tế giới tác động QLNN đầu tư phát triển nhà khu đô thị cần phải xem xét điều kiện Thứ ba, nghiên cứu chưa đề cập sâu tới vấn đề lí luận QLNN đầu tư phát triển nhà khu đô thị như: khái niệm, mục tiêu, nguyên tắc nội dung QLNN đầu tư phát triển nhà khu đô thị; chưa đề cập sâu tới vai trò QLNN đầu tư phát triển nhà khu đô thị; chưa đưa phương pháp cụ thể để đánh giá nội dung QLNN đầu tư phát triển nhà khu đô thị Mục tiêu câu hỏi nghiên cứu 3.1 Mục tiêu tổng quát: Xây dựng cở lý luận, phân tích thực trạng, đề xuất phương hướng giải pháp khả thi nhằm tăng cường hiệu lực, hiệu công tác QLNN đầu tư phát triển nhà khu đô thị đô thị Việt Nam 3.2 Mục tiêu cụ thể: - Hệ thống hóa xây dựng khung lý thuyết nhằm làm rõ sở lý luận QLNN đầu tư phát triển nhà khu đô thị + Làm rõ khái niệm, nội dung QLNN đầu tư phát triển nhà khu đô thị; + Xây dựng mô hình, khung lý thuyết quản lý cơng tác QLNN đầu tư phát triển nhà khu đô thị Việt Nam; + Xây dựng tiêu chí đánh giá hiệu lực hiệu QLNN đầu tư phát triển nhà khu đô thị Việt Nam - Phân tích, đánh giá thực trạng cơng tác QLNN đầu tư phát triển nhà khu đô thị Việt Nam, cụ thể như: + Phân tích đánh giá thực trạng qua bảy nội dung tác giả xây dựng phần sở lý luận công tác quản lý nhà nước đầu tư phát triển nhà khu đô thị Việt nam thời gian qua, để tìm ưu điểm, hạn chế, nguyên nhân vấn đề đặt cần giải quyết; + Phân tích nhân tố ảnh hưởng, điều tra khảo sát đánh giá hiệu lực, hiệu quản lý nhà nước đầu tư phát triển nhà theo tiêu chí; + Nghiên cứu kinh nghiệm quốc tế để rút học, ưu điểm, hạn chế nguyên nhân công tác quản lý nhà nước đầu tư phát triển nhà khu đô thị Việt nam - Đề xuất số giải pháp có tính khoa học khả thi nhằm hồn thiện cơng tác QLNN đầu tư phát triển nhà khu đô thị Việt Nam thời gian tới 3.3 Câu hỏi nghiên cứu Câu hỏi 1: Phạm trù QLNN đầu tư phát triển nhà đô thị hiểu nhận thức thực tế Việt Nam? Câu hỏi 2: Thực trạng quản lý đầu tư phát triển nhà đô thị Việt Nam giai đoạn 2003-2016 nào? Câu hỏi 3: Đâu thành công tồn quản lý đầu tư phát triển nhà đô thị Việt Nam giai đoạn 2003-2016 mặt, qua đánh giá hệ thống tiêu chí? Câu hỏi 4: Nguyên nhân hạn chế QLNN đầu tư phát triển nhà đô thị? Câu hỏi 5: Cần thực thi giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác QLNN đầu tư phát triển nhà đô thị Việt Nam? 4 Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu 4.1 Đối tượng nghiên cứu Quản lý nhà nước đầu tư phát triển nhà khu đô thị bao gồm việc thực thi hệ thống pháp luật sách; việc hoạch định chiến lược, xây dựng quản lý qui hoạch phát triển nhà đô thị; việc xây dựng, ban hành quản lý tiêu chuẩn kỹ thuật qui trình, qui phạm đầu tư phát triển nhà đô thị; quản lý nguồn vốn đầu tư hoạt động thị trường bất động sản 4.2 Phạm vi nghiên cứu a Phạm vi nghiên cứu thời gian Luận án nghiên cứu thực trạng QLNN dự án đầu tư phát triển nhà khu đô thị Việt Nam thời gian từ 2003 – 2016 b Phạm vi không gian Luận án nghiên cứu dự án đầu tư phát triển nhà khu đô thị thu thập qua điều tra Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh c Phạm vi nội dung nghiên cứu Luận án giới hạn nghiên cứu bảy nhóm nội dung QLNN đầu tư phát triển nhà khu thị gồm: (1) Nhóm nội dung QLNN chiến lược, quy hoạch đầu tư phát triển nhà khu thị; (2) Nhóm nội dung xây dựng, thực pháp luật đầu tư phát triển nhà khu đô thị; (3) Nhóm nội dung QLNN trình tự thủ tục đầu tư phát triển nhà khu đô thị; (4) Nhóm nội dung QLNN qui chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng nhà khu đô thị; (5) Nhóm nội dung QLNN đối chủ thể đầu tư, huy động vốn đầu tư phát triển nhà khu thị; (6) Nhóm nội dung QLNN thị trường giao dịch nhà khu đô thị; (7) Nhóm nội dung QLNN việc tra, kiểm tra, giám sát việc đầu tư phát triển nhà khu đô thị d Nhiệm vụ nghiên cứu Nhiệm vụ nghiên cứu luận án gồm: (1) Phân tích khái niệm, chất đặc điểm QLNN đầu tư phát triển nhà khu đô thị; (2) Nhận diện nội dung QLNN đầu tư phát triển nhà khu đô thị bối cảnh thị hóa Việt Nam; (3) Đánh giá thực trạng QLNN đầu tư phát triển nhà khu đô thị Việt Nam giai đoạn 2003-2016; đánh giá mặt mạnh, mặt hạn chế nguyên nhân hạn chế; phân tích ảnh hưởng nhân tố tác động vào QLNN đầu tư phát triển nhà khu thị; (4) Đề xuất giải pháp hồn thiện QLNN đầu tư phát triển nhà khu đô thị Phƣơng pháp tiếp cận phƣơng pháp nghiên cứu 5.1 Phương pháp tiếp cận Luận án sử dụng cách tiếp cận theo vấn đề cần nghiên cứu, cụ thể gồm: (1) Tiếp cận vai trò, chức QLNN đầu tư phát triển nhà khu đô thị quan xây dựng pháp luật hoạch định sách, quan thẩm quyền việc thực thi pháp luật lĩnh vực đầu tư phát triển nhà khu đô thị; (2) Tiếp cận lực, lợi ích động lực chủ đầu tư phát triển nhà khu đô thị; (3) Tiếp cận thị trường giao dịch mua bán nhà khu đô thị; tiếp cận mối quan hệ giao dịch mua-bán nhà khu đô thị nhà đầu tư người dân 5.2 Phương pháp nghiên cứu a khảo cứu tài liệu Tổng hợp nghiên cứu ngồi nước nước có liên quan đến đề tài nghiên cứu b Phương pháp thu thập số liệu - Thu thập số liệu sơ cấp: (1) Phỏng vấn theo bảng hỏi mở thực trạng QLNN đầu tư phát triển nhà khu đô thị; đối tượng lãnh đạo, cán làm việc quan, tổ chức như: Các doanh nghiệp; Sở, ban ngành, cục, vụ, viện nghiên cứu (2) Quá trình nghiên cứu tiến hành thu thập thông tin qua 450 phiếu điều tra, có 180 phiếu tiến hành điều tra trả lời qua điện thoại, 270 phiếu tác giả gặp vấn gửi phiếu để người cung cấp thông tin lời trực tiếp phiếu điều tra - Thu thập số liệu thứ cấp: (1) Thu thập thông tin từ quan QLNN quản lý lĩnh vực (xây dựng, đất đai, tài chính, quy hoạch) thành phố lựa chọn; (2) Báo cáo doanh nghiệp đầu tư phát triển nhà khu đô thị; (3) Thu thập thông tin sách, tạp chí, mạng Internet; số liệu thống kê quan bộ, ngành 5.4 Phương pháp phân tích, xử lý phân tích số liệu điều tra - Luận án phân tích định tính - Luận án phân tích định lượng - Luận án sử dụng phương pháp chuyên gia, tham khảo ý kiến nhà khoa học nội dung liên quan đến đề tài luận án Những đóng góp luận án i) Về mặt lý luận Thứ nhất: Luận án bổ sung, hoàn thiện, đưa mơ hình góp phần làm rõ khung lý thuyết QLNN lĩnh vực đầu tư phát triển nhà khu đô thị Việt Nam Thứ hai: Xác định nội dung bản, có ý nghĩa quan trọng QLNN lĩnh vực đầu tư phát triển nhà khu đô thị Việt Nam, bao gồm bảy nội dung sau: Xây dựng chiến lược, quy hoạch đầu tư phát triển nhà khu thị; Xây dựng pháp luật, sách đầu tư phát triển nhà khu đô thị; QLNN thực trình tự thủ tục; QLNN quy chuẩn-tiêu chuẩn đầu tư phát triển nhà khu đô thị; QLNN huy động vốn đầu tư phát triển nhà khu đô thị; QLNN thị trường giao dịch nhà khu đô thị; QLNN công tác tra, kiểm tra đầu tư phát triển nhà khu đô thị Thứ ba: Luận án xác định tiêu chí để đánh giá tính phù hợp, tính hiệu lực, tính hiệu quả, tính bền vững QLNN đầu tư phát triển nhà khu đô thị Thứ tư: Luận án xác định hai nhóm nhân tố ảnh hưởng đến QLNN đầu tư phát triển nhà khu thị, bao gồm: Nhóm nhân tố khách quan, Nhóm nhân chủ quan Thứ năm: Luận án có số tổng kết nghiên cứu vấn đề quản lý nhà số nước giới làm sở thực tiễn xem xét áp dụng học kinh nghiệm vào công tác quản lý nhà nước đầu tư phát triển nhà khu đô thị Việt nam ii) Về mặt thực tiễn Luận án khảo sát thực trạng đưa đánh giá kết đạt được, tồn tại, hạn chế QLNNvề đầu tư phát triển nhà khu đô thị Việt Nam nay, góp phần thúc đẩy tác nhân nhà đầu tư, quan QLNN đầu tư phát triển nhà khu đô thị thực thực tốt quy định pháp luật nhà Việt Nam, đồng thời thúc đẩy phát triển nhanh, hiệu nhà khu đô thị, đáp ứng nhu cầu nhà tầng lớp dân cư xã hội Luận án phân nhóm quản lý cơng tác quản lý nhà nước đầu tư phát triển nhà khu đô thị Việt Nam nay, tổng hợp thành tựu hạn chế nhóm quản lý, nhằm minh chứng cho thành tựu bất cập hạn chế đó, từ phân tích rút ngun nhân có giải pháp tổng quát cụ thể cho nhóm vấn đê Kết nghiên cứu luận án tài liệu tham khảo cho nghiên cứu QLNN lĩnh vực đầu tư phát triển nhà khu đô thị Kết cấu luận án Ngoài phần mở đầu, kết luận kiến nghị, danh mục tài liệu tham khảo, phụ lục, luận án cấu trúc gồm 03 chương CHƢƠNG I CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ ĐẦU TƢ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở KHU ĐÔ THỊ 1.1 Khái niệm nhà ở, khu đô thị 1.1.1 Nhà ở, đặc điểm nhà khu đô thị 1.1.1.1 Khái niệm nhà Theo luật nhà Số 65/2014/QH13, nhà cơng trình xây dựng với mục đích để phục vụ nhu cầu sinh hoạt hộ gia đình, cá nhân Khái niệm "nhà ở" quy định Luật Nhà bao gồm: - Nhà riêng lẻ nhà xây dựng đất riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự, nhà liền kề nhà độc lập - Nhà chung cư nhà có từ tầng trở lên, có nhiều hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung hệ thống cơng trình hạ tầng sử dụng chung cho hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư xây dựng với mục đích để nhà chung cư xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để kinh doanh - Nhà thương mại nhà đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo chế thị trường - Nhà công vụ nhà dùng đối tượng thuộc diện nhà công vụ theo quy định Luật thuê thời gian đảm nhận chức vụ, công tác - Nhà để phục vụ tái định cư nhà để bố trí cho hộ gia đình, cá nhân thuộc diện tái định cư Nhà nước thu hồi đất ở, bị giải tỏa nhà theo quy định pháp luật - Nhà xã hội nhà có hỗ trợ Nhà nước cho đối tượng hưởng sách hỗ trợ nhà theo quy định Luật 1.1.1.2 Đặc điểm nhà Nhà có đặc điểm sau: Thứ nhất, nhà tài sản cố định có tuổi thọ tuỳ thuộc vào kết cấu vật liệu xây sản phẩm; thông thường thời gian tồn từ 50 đến 60 năm có trường hợp trăm năm lâu nữa; Thứ hai, nhà có tính cố định hình dạng kiến trúc kết cấu, trang thiết bị nên khó thay đổi; muốn cải tạo, nâng cấp, thay đổi kiến trúc khó khăn tốn kém; Thứ ba, nhu cầu nhà đa dạng, phụ thuộc vào sở thích khả đối tượng; thay đổi theo phát triển kinh tế - xã hội; Thứ tư, khu đô thị, nhà phận quan trọng, nằm hệ thống sở hạ tầng kỹ thuật mà cụ thể sở hạ tầng xã hội; có tác động mạnh tới mặt thị 1.1.2 Khu đô thị, nhà khu đô thị 1.1.2.1 Đô thị khu đô thị Đô thị "điểm tập trung dân cư với mật độ cao với hoạt động lao động phi nông nghiệp chủ yếu, có sở hạ tầng phát triển, trung tâm kinh tế-xã hội tổng hợp có vai trò thúc đẩy phát triển kinh tế-xã hội nước, vùng lãnh thổ, tỉnh, huyện ” Hiện nay, thuật ngữ “Khu đô thị mới” thường hiểu khu nhà xây dựng tập trung theo quy hoạch duyệt, có đồng hạ tầng kỹ thuật, bao gồm hệ thống nhà cơng trình cơng cộng khác để sử dụng vào mục đích kinh doanh khơng kinh doanh 1.1.2.2 Nhà khu đô thị Nhà khu đô thị cơng trình nhà cao tầng, nhà biệt thự, nhà liền kế, xây dựng theo quy hoạch duyệt, có hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, bao gồm hệ thống nhà cơng trình hạ tầng cơng cộng khác để sử dụng vào mục đích ở, sinh hoạt người dân kinh doanh Nhà khu đô thị quần thể bao gồm khối nhà (chung cư, biệt thự, nhà liền kề), khối cơng trình dịch vụ (điện, nước, đèn chiếu sáng, khuôn viên, xanh…) khối công trình phúc lợi cơng cộng dân sinh khác (đường nội bộ, trường học, trạm y tế ) 1.1.3.Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, nhà khu đô thị 1.1.3.1 Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị Theo quy định Khoản 8, Điều Nghị định số 11/2013/NĐ-CP ngày 14/1/2013 Chính phủ quản lý đầu tư phát triển đô thị, dự án đầu tư phát triển đô thị dự án đầu tư xây dựng cơng trình tổ hợp cơng trình khu vực phát triển thị cấp có thẩm quyền định cơng bố Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị dự án đầu tư xây dựng cơng trình (có thể bao gồm nhà ở, hạ tầng kỹ thuật, cơng trình công cộng…) khu đất giao khu vực phát triển đô thị theo quy hoạch cấp có thẩm quyền phê duyệt 1.1.3.2 Dự án đầu tư xây dựng nhà khu đô thị Về khái niệm dự án đầu tư xây dựng nhà ở, theo quy định Khoản 8, Điều Khoản 2, Điều 17 Luật Nhà năm 2014, dự án đầu tư xây dựng nhà tổng hợp đề xuất có liên quan đến việc sử dụng vốn để xây dựng nhà ở, cơng trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội phục vụ nhu cầu để cải tạo, sửa chữa nhà địa điểm định, gồm: (1) Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị dự án sử dụng đất hỗn hợp mà có dành diện tích đất dự án để xây dựng nhà ở; (2) Dự án đầu tư xây dựng cơng trình có mục đích sử dụng hỗn hợp để kinh doanh 1.1.3.3 Các bên liên quan đầu tư phát triển nhà khu đô thị - Nhà nước Nhà nước người (chủ thể) chịu trách nhiệm xây dựng hệ thống luật pháp, tạo khuôn khổ pháp lý cho hoạt động đầu tư đầu tư phát triển nhà khu đô thị Nhà nước tham gia đầu tư đầu tư phát triển nhà khu đô thị với tư cách người quản lý vĩ mô hoạt động thị trường nhà - Chủ đầu tư Chủ đầu tư xây dựng người (tổ chức) sở hữu vốn người giao quản lý sử dụng vốn để xây dựng cơng trình Chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm hoàn toàn trước pháp luật người đầu tư tồn chất lượng, tiến độ cơng trình chi phí vốn đầu tư theo quy định pháp luật Chủ dự án đầu tư phát triển nhà khu đô thị người ( tổ chức): Có vốn đầu tư thuộc sở hữu (đáp ứng điều kiện theo quy định pháp luật); Có đề xuất dự án hợp lý, phù hợp với quy hoạch kế hoạch thực khu vực phát triển đô thị - Nhà thầu xây dựng 11 hoạch xây dựng khu đô thị giai đoạn phù hợp với trình độ phát triển kinh tế nước nơi Nhà nước công bố quy hoạch quản lý trình thực quy hoạch đầu tư phát triển nhà khu đô thị 1.3.2 Nhà nước xây dựng thực pháp luật quản lý quy chuẩn, tiêu chuẩn đầu tư phát triển nhà khu đô thị Quản lý nhà nước xây dựng thực pháp luật lĩnh vực đầu tư phát triển nhà khu đô thị việc, xây dựng thực thi pháp luật, ban hành văn quy phạm pháp luật quan nhà nước có thẩm quyền Trung ương, địa phương ban hành văn quy phạm pháp luật đầu tư phát triển nhà khu đô thị để quản lý hoạt động đầu tư phát triển nhà khu đô thị phạm vi lãnh thổ địa phương 1.3.3 Quản lý nhà nước công tác quy chuẩn - tiêu chuẩn đầu tư phát triển nhà khu đô thị Tiêu chuẩn thiết kế, kỹ thuật đầu tư phát triển nhà khu đô thị phận việc thiết kế đô thị, lĩnh vực động linh hoạt Nó khơng giống thiết kế khí hay hạng mục cơng trình xây dựng để dễ dàng chuẩn hóa, đa dạng, tùy thuộc vào nơi với không gian cụ thể vùng miền khác nhau, xếp hợp lý chức sử dụng không gian chung đô thị 1.3.4 Quản lý nhà nước trình tự thủ tục đầu tư phát triển nhà khu thị Trình tự thực đầu tư phát triển nhà khu đô thị phải tuân theo thủ tục sau:(1) Đề xuất chủ trương đầu tư dự án; (2) Lựa chọn nhà đầu tư thực dự án theo quy định; (3) Lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng; (4) Lập, thẩm định, phê duyệt báo cáo nghiên cứu khả thi dự án; (5) Lập, thẩm định, phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường, cam kết bảo vệ môi trường; (6) Giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất; (7) Lập, thẩm định phê duyệt thiết kế kỹ thuật, dự toán; (8) Cấp giấy phép xây dựng; (9) Nghiệm thu, bàn giao cơng trình xây dựng; (10) Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản đất; (11) Quyết toán đầu tư 1.3.5 Quản lý nhà nước huy động vốn đầu tư phát triển nhà 1.3.5.1.Một số nguồn vốn huy động chủ yếu đầu tư phát triển nhà Các nguồn vốn chủ yếu phục vụ cho đầu tư phát triển nhà khu đô thị gồm: (1) Vốn ngân hàng tổ chức tín dụng; (2) Huy động vốn từ phát hành trái phiếu; (3) Huy động vốn thông qua phát hành cổ phiếu BĐS từ TTCK; (4) Huy động vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài; (5) Huy động vốn từ lượng tiền nhàn rỗi dân cư; (6) Huy động vốn từ khách hàng (người mua nhà); (7) Hình thành quỹ đầu tư tín thác cho thị trường nhà bất động sản 1.3.5.2 Quản lý nhà nước huy động vốn đầu tư phát triển nhà khu đô thị Quản lý nhà nước huy động vốn đầu tư phát triển nhà khu đô thị việc Nhà nước xây dựng chế huy động vốn nhằm đáp ứng tiến độ đầu tư, đảm bảo tập trung, hiệu quả; khai thác tối đa nguồn thu từ đất, đặc biệt dự án phát triển khu dân cư mới; vận dụng chế xã hội hóa đầu tư, huy động vốn nhiều hình thức; vận động nguồn vốn hỗ trợ phát triển (ODA), Khuyến khích nhà đầu tư (cá nhân, tổ chức ) đầu tư phát triển 12 1.3.6 Quản lý nhà nước thị trường giao dịch nhà khu đô thị 1.3.6.1 Thị trường giao dịch nhà khu đô thị Thị trường giao dịch nhà tổng hòa mối quan hệ nhà ở, thực thông qua quan hệ hàng hoá tiền tệ, diễn không gian thời gian định, nơi diễn quan hệ giao dịch nhà Những người mua người bán tác động qua lại lẫn để xác định giá cả, số lượng hàng hố dịch vụ; hàng hóa giao dịch nhà khu đô thị 1.3.6.2 Quản lý nhà nước thị trường giao dịch nhà khu đô thị Quản lý nhà nước hoạt động thị trường nhà khu thị quan trọng, hoạt động thị trường chịu chi phối điều chỉnh chặt chẽ hệ thống văn quy phạm pháp luật chịu điều chỉnh luật kinh doanh bất động sản, luật nhà ở, luật dân 1.3.7 Hoạt động tra, kiểm tra đầu tư phát triển nhà khu đô thị Công tác tra, kiểm tra đầu tư phát triển nhà khu thị nhằm giám sát việc chấp hành sách, pháp luật đầu tư xây dựng nhà khu đô thị Việc tra, kiểm tra hoạt động đầu tư phát triển nhà khu đô thị Việt Nam vào Quy phạm pháp luật tra xây dựng, thể văn luật (Luật Xây dựng, Luật Thanh tra, Luật đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Quy hoạch đô thị), văn luật (nghị định, thông tư, định) 1.4 Các tiêu chí tiêu đánh giá hiệu lực, hiệu quản lý nhà nƣớc đầu tƣ phát triển nhà khu thị Bảng 1.1 Tiêu chí đánh giá hiệu lực, hiệu quản lý nhà nƣớc đầu tƣ phát triển nhà khu đô thị Tiêu chí Ký hiệu HL1 HL2 HL3 Hiệu lực HL4 HL5 HQ1 Hiệu HQ2 HQ3 HQ4 Chỉ tiêu đánh giá Mức độ đáp ứng tính cơng khai minh bạch quy hoạch dự án đầu tư phát triển nhà khu đô thị Mức độ đầy đủ, đồng hệ thống pháp luật lĩnh vực đầu tư phát triển nhà khu đô thị Việt Nam Đánh giá mức độ tuân thủ pháp luật, chấp hành mệnh lệnh cấp cán công chức quan có thẩm quyền lĩnh vực đầu tư phát triển nhà khu đô thị Đánh giá tính phối hợp nhịp nhàng phận hệ thống hành chính, quản lý nhà nước lĩnh vực đầu tư phát triển nhà khu đô thị Mức độ thực doanh nghiệp pháp luật, sách lĩnh vực đầu tư phát triển nhà khu đô thị Việt Nam Mức độ hoàn thành kế hoạch hoạt động đầu tư phát triển nhà địa phương Mức độ hiệu quả, chất lượng công tác thẩm định, phê duyệt quan QLNN địa phương dự án đầu tư phát triển nhà khu đô thị Hiệu công tác tuyên truyền phổ biến văn QPPL địa phương Mức độ hiệu quản lý quy hoạch việc đáp ứng mục tiêu kinh tế xã hộitrong việc phát triển nhà khu đô thị địa phương thời gian qua với chiến lược phát triển nhà đô thị quốc gia 13 Mức độ phù hợp hệ thống pháp luật lĩnh vực đầu tư phát triển nhà khu đô thị với thực tế phát triển nhà đô thị Việt Nam thời gian qua PH2 Mức độ phù hợp quy hoạch chung, mức độ phù hợp hệ thống tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng dự án đầu tư phát triển nhà khu đô thị địa phương thời gian qua PH3 Chất lượng nguồn nhân lực hệ thống quản lý nhà nước tốc độ phát triển dự án đầu tư phát triển nhà khu đô thị thời gian qua Việt nam BV1 Mức độ gắn kết sách đầu tư phát triển nhà đô thị địa phương với chiến lược đầu tư phát triển nhà quốc gia PH1 Phù hợp Bền vững BV2 BV3 Quản lý nhà nước lĩnh vực đầu tư phát triển nhà khu đô thị thời gian qua, đảm bảo mục tiêu phân phối bình đẳng sản phẩm nhà dự án nhà khu đô thị Quản lý nhà nước đầu tư phát triển nhà khu đô thị Việt Nam đảm bảo yếu tố xâm phạm di tích tự nhiên, di tích lịch sử, văn hóa cơng trình cơng cộng Nguồn: Tác giả tổng hợp 1.5 Các nhân tố ảnh hƣởng đến quản lý nhà nƣớc đầu tƣ phát triển nhà khu đô thị 1.5.1 Nhóm nhân tố khách quan Nhóm nhân tố khách quan gồm: (1)Nhân tố kinh tế; (2) Tác động trình hội nhập quốc tế; (3) Nhân tố xã hội (sự gia tăng dân số, thị hóa, luồng di dân tự từkhu vực nông thôn đô thị);(4) Ngân sách phát triển quy hoạch, sở hạ tầng; (5) Năng lực, trình độ phát triển doanh nghiệp 1.5.2 Nhóm nhân tố chủ quan Nhóm nhân tố chủ quan gồm: (1)Quan điểm, chiến lược phát triển; (2) Tính pháp lý chế sách; (3)Bộ máy quản lý nhà nước; (4) Năng lực cán quản lý 1.6 Kinh nghiệm số nƣớc việc quản lý nhà nƣớc đầu tƣ phát triển nhà khu đô thị học cho Việt Nam 1.6.1 Kinh nghiệm của số nước quản lý nhà nước đầu tư phát triển nhà khu đô thị 1.6.1.1 Kinh nghiệm Trung Quốc - Kinh nghiệm quy hoạch quản lý quy hoạch - Kinh nghiệm quản lý nguồn vốn thị trường 1.6.1.2 Kinh nghiệm Singapore Singapore coi trọng tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng hệ thống hộ cao cấp phù hợp với môi trường 1.6.1.3 Kinh nghiệm Nhật Hàn Quốc Kinh nghiệm Nhật Bản Hàn Quốc Nhà nước tổ chức Tổng công ty phát triển quỹ nhà thuộc sở hữu Nhà nước, nhằm ổn định thị trường nhà ở, bảo đảm an sinh xã hội; 1.6.1.4 Kinh nghiệm Australia Australia xây dựng mơ hình quản lý nhà thông từ trung ương đến địa phương 1.6.2 Một số học rút cho Việt Nam từ kinh nghiệm nước - Bài học kinh nghiệm xây dựng mơ hình quản lý 14 Trong thời gian tới Việt Nam vận dụng kinh nghiệm số nước, đặc biệt Australia, để triển khai xây dựng mơ hình quản lý liên thơng hệ thống thơng tin sở liệu có liên quan đến phát triển nhà khu đô thị - Bài học kinh nghiệm công tác lập quy hoạch Việt Nam áp dụng kinh nghiệm Australia công tác lập quy hoạch dựa tiêu chí trình bày trên: Bền vững xã hội; Bền vững tự nhiên; Bền vững kỹ thuật; Bền vững tài Bền vững xã hội - Bài học kinh nghiệm xây dựng sở liệu công nghệ thông tin Các quan quản lý nhà nước có thẩm quyền áp dụng công nghệ tin học điện tử, xây dựng, quản lý sử dụng hệ thống thông tin nhà thị trường bất động sản - Bài học quản lý mua bán, huy động vốn đầu tư phát triển nhà Việt Nam áp dụng kinh nghiệm Trung quốc việc hệ thống quản lý mua bán, huy động vốn đầu tư phát triển nhà trực tuyến qua mạng website quan chuyên ngành Bộ Xây dựng, Nhà nước kiểm soát khống chế tiến độ việc huy động vốn chủ đầu tư giảm thiểu rủi ro cho người mua nhà - Bài học xây dựng hệ thống quản lý quy chuẩn, tiêu chuẩn nhà Việc vận dụng kinh nghiệm Singapore nội dung tăng cường tính hiệu quản lý nhà nước xây dựng, phát triển nhà khu đô thị, theo quy chuẩn, tiêu chuẩn phù hợp 15 CHƢƠNG THỰC TRẠNG QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ ĐẦU TƢ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở KHU ĐÔ THỊ Ở VIỆT NAM HIỆN NAY 2.1 Khái quát thực trạng đầu tƣ phát triển nhà khu đô thị Việt Nam 2.1.1 Thực trạng phát triển đô thị Việt Nam Hiện Việt Nam hình thành vùng thị hóa, tiến tới hình thành mạng lưới thị tồn quốc, liên kết khu vực nông thôn với thành phố lân cận để đảm bảo lợi ích tăng trưởng kinh tế cho người dân nông thôn 2.1.2 Thực trạng đầu tư phát triển nhà khu đô thị Việt Nam Thời gian qua tình hình phát triển thị nói chung mà chủ yếu dự án nhà khu thị địa phương phát triển theo chiều rộng nhiều theo chiều sâu, mức độ hiệu phát triển thấp Hoạt động đầu tư xây dựng dự án phát triển nhà khu thị nhiều hạn chế, tình trạng vi phạm phổ biến quy hoạch, giấy phép xây dựng, xây dựng sai phép, trái phép diễn ra, chưa chấn chỉnh kịp thời, việc đầu tư nhà khu thị cân cấu 2.1.3 Đánh giá chung thực trạng đầu tư phát triển nhà khu đô thị Nhu cầu nhà đã, tiếp tục tập trung số thành phố lớn khu công nghiệp, đặc biệt Hà Nội Thành phố Hồ Chí Minh Tốc độ phát triển dự án đầu tư nhà khu đô thị tăng rõ rệt qua năm, số lượng nhà khu đô thị chất lượng nhà Tuy nhiên, có nhiều hạn chế bất cập QLNN lĩnh vực đầu tư phát triển nhà khu đô thị, thể qua dự án chậm tiến độ, ngưng trệ, dự án điều chỉnh quy hoạch nhiều lần, không phù hợp quy hoạch 2.2 Phân tích thực trạng quản lý nhà nƣớc đầu tƣ phát triển nhà khu đô thị Việt nam thời gian qua 2.2.1 Thực trạng xây dựng chiến lược, quy hoạch đầu tư phát triển nhà khu đô thị 2.2.1.1 Thực trạng xây dựng chiến lược phát triển nhà Việt Nam Ngày 30/11/2011, lần Chiến lược phát triển nhà quốc gia đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030 Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Chiến lược phát triển nhà quốc gia xác định phải phát triển đồng thời hai loại nhà ở: Thứ nhất, nhà thương mại nhà thị trường hàng hóa, dành cho nhóm đối tượng có đủ khả chi trả theo chế thị trường; thứ hai, nhà xã hội nhà thị trường phi hàng hóa có hỗ trợ Nhà nước để giảm giá thành, giúp cho đối tượng sách, người nghèo, người thu nhập thấp, cán bộ, công chức, viên chức, lực lượng vũ trang, công nhân, sinh viên 2.2.1.2 Thực trạng quản lý nhà nước quy hoạch đầu tư phát triển nhà khu đô thị Theo điều tra cho thấy năm gần dự án có tính minh bạch tốt dự án phát triển nhà trước năm 2011 Tuy nhiên có vấn đề hạn chế như: Tính cơng khai, minh bạch xã hội bị hạn chế, mức độ phù hợp quy hoạch chung dự án đầu tư phát triển nhà ởkhu thị địa phương thấp Cụ thể, thời gian vừa qua Thanh tra Chính phủ hàng loạt sai phạm từ việc quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đến quản lý sử dụng đất đai TP.HCM Hà Nội Đối với công tác quy hoạch xây dựng tồn nhiều hạn chế, yếu kém, bất cập Công tác quản lý nhà nước quy hoạch xây dựng bị buông lỏng dẫn đến nhiều vi phạm (Nguồn www.thanhtra.gov.vn) 2.2.2 Thực trạng quản lý nhà nước xây dựng, thực pháp luật liên quan đến đầu tư phát triển nhà khu đô thị 2.2.2.1 Thực trạng xây dựng pháp luật liên quan đến đầu tư phát triển nhà khu đô thị Việt Nam ban hành nhiều đạo luật quan trọng việc xây dựng hệ thống pháp luật, nhằm quản lý đầu tư phát triển nhà khu đô thị Việt Nam, cụ thể Luật đất đai sửa đổi 2013, Luật Doanh nghiệp 2014, Luật Xây dựng 2014, 16 Luật Đầu tư 2014, Bộ Luật Dân 2015 (Luật số 91/2015/QH13), có liên quan đến việc điều chỉnh quan hệ Quyền tài sản đất đai BĐS, Giao dịch dân BĐS; Luật Nhà 2014 Luật Kinh doanh BĐS 2014 Các đạo luật giúp bổ sung, sửa đổi điều chỉnh nhằm hoàn thiện khiếm khuyết thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn trước 2.2.2.2 Thực trạng quản lý nhà nước thực pháp luật liên quan đến đầu tư phát triển nhà khu đô thị Đầu tư phát triển nhà khu đô thị lĩnh vực chịu điều chỉnh Luật, có liên kết, phối hợp chặt chẽ nhiều ngành, nhiều lĩnh vực khác quy hoạch thị, đất đai, nhà ở, tài chính, đầu tư xây dựng, hạ tầng kỹ thuật, môi trường quản lý hành chính, dân cư… Các văn pháp luật hành chưa quy định điều chỉnh đầy đủ, bị chồng chéo… 2.2.3 Thực trạng quản lý nhà nước quy chuẩn – tiêu chuẩn liên quan đến đầu tư phát triển nhà khu đô thị 2.3.3.1 Thực trạng xây dựng hệ thống quy chuẩn liên quan đến lĩnh vực đầu tư phát triển nhà khu đô thị Hệ thống Quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam liên quan, gắn liền với trình đầu tư phát triển dự án nhà khu đô thị Cho đến nay, hệ thống quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng đáp ứng yêu cầu phát triển ngành nói chung đầu tư phát triển nhà nói riêng Tuy nhiên hệ thống nhiều bất cập trình xây dựng quản lý, áp dụng 2.3.3.2 Thực trạng quản lý nhà nước quy chuẩn liên quan đến lĩnh vực đầu tư phát triển nhà khu đô thị - Hệ thống quy chuẩn quy hoạch thị: Nội dung quy chuẩn số qui định chi tiết gây khó khăn áp dụng, vận dụng, làm hạn chế sáng tạo, vận dụng phương pháp luận mới, cách tư vào quy hoạch - Quy mô mật độ xây dựng đô thị: Hiện khu đô thị lớn Việt Nam tư tưởng chạy theo số lượng lợi nhuận chủ đầu tư nhà thiết kế nên cơng trình thường vi phạm ngun tắc quy chuẩn xây dựng quy hoạch - Quy chuẩn, tiêu chuẩn nhà ở: Hiện nhiều bất cập việc ban hành tiêu chuẩn quy chuẩn nhà nói chung nhà khu thị nói riêng; quy chuẩn, tiêu chuẩn chậm nghiên cứu, đổi nên chưa đáp ứng yêu cầu xã hội Mức độ hài hòa hệ thống tiêu chuẩn quốc gia với hệ thống tiêu chuẩn quốc tế thấp 2.2.4 Thực trạng quản lý nhà nước trình tự thủ tục đầu tư phát triển nhà khu đô thị 2.2.4.1 Thực trạng quản lý nhà nước trình tự thủ tục đầu tư phát triển nhà khu thị Thực trạng QLNN trình tự thủ tục đầu tư phát triển nhà khu đô thị Việt Nam chồng chéo, thiếu thống nhất, quy trình phức tạp, nhiều đầu mối giải dẫn đến hồ sơ trùng lặp hệ thống quy định Luật 2.2.4.2 Phân cấp đầu tư phát triển nhà khu đô thị Hiện nay, việc phân cấp lĩnh vực đầu tư phát triển nhà khu đô thị điều chỉnh đồng số luật trình tự thủ tục đến lĩnh vực này, gần Luật nhà 2014 cụ thể Nghị định 11/2013/NĐ-CP Nhưng việc thực địa phương chưa tuân thủ nghiêm 2.2.5 Thực trạng quản lý nhà nước huy động vốn đầu tư phát triển nhà khu đô thị 2.2.5.1.Thực trạng doanh nghiệp tham gia đầu tư phát triển nhà Qua khảo sát số liệu, tình hình doanh nghiệp tham gia phát triển bất động sản, mà chủ yếu dự án bất động sản nhà Việt Nam chiếm tỷ trọng lớn so với nhà đầu tư nước Biểu đồ 2.3 Tình hình nhà đầu tƣ mua bất động sản Việt Nam giai đoạn 2006-2015 17 Các nhà đầu tƣ mua BĐS Việt Nam, 2006-2015 Việt Nam Hàn Quốc Singapore Malaysia Hồng Kông Mỹ Nhật Nguồn: Reat Capital Analycs, Q4 2015 Khác 2.2.5.2 Thực trạng quản lý nhà nước huy động vốn đầu tư phát triển nhà khu đô thị Quản lý nhà nước huy động vốn chủ đầu tư chưa hồn thiện chế tài kiểm sốt kịp thời, chế kiểm soát sử dụng vốn mục đích chủ đầu tư thực huy động vốn hình thức mua bán nhà cơng trình xây dựng hình thành tương lai bất cập 2.2.6 Thực trạng quản lý nhà nước thị trường giao dịch nhà khu đô thị 2.2.6.1 Thực trạng thị trường giao dịch nhà hình thành tương lai Thị trường nhà có xu hướng hình thành khu đô thị vệ tinh đại tỉnh thành, thành phố lớn, với dự án khu đô thị quy mô lớn Tuy nhiên việc QLNN thị trường giao dịch loại hình nhà nhiều bất cập thực tế 2.2.6.2 Thực trạng quản lý nhà nước giao dịch nhà hình thành tương lai Thực trạng quy định pháp luật kinh doanh bất động sản mua bán nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai số bất cập, dẫn đến thực hợp đồng phát sinh nhiều tranh chấp, hình thức, thủ đoạn doanh nghiệp làm ăn bất ngày tinh vi nghiêm trọng hơn, nhiều vấn đề nảy sinh mâu thuẫn người mua nhà chủ đầu tư 2.2.7 Thực trạng quản lý nhà nước công tác tra, kiểm tra đầu tư phát triển nhà khu đô thị Việc vi phạm phổ biến lĩnh vực đầu tư phát triển nhà khu thị nhiều địa phương nước, đặc biệt 02 Thành phố lớn Hà Nội TP.Hồ Chí Minh 2.3 Đánh giá thực trạng quản lý nhà nƣớc đầu tƣ phát triển nhà khu đô thị Việt Nam theo số tiêu chí 2.3.1 Đánh giá thực trạng quản lý nhà nước đầu tư phát triển nhà khu đô thị Việt Nam theo tiêu chí hiệu lực 18 Bảng 2.11 Bảng đánh giá tiêu chí hiệu lực Tỷ lệ đồng ý (%) Chỉ tiêu HL1 Mức độ đáp ứng tính công khai minh bạch quy hoạch dự án đầu tư phát triển nhà khu đô thị HL2 Mức độ đầy đủ, đồng hệ thống pháp luật lĩnh vực đầu tư phát triển nhà khu đô thị VN HL3 Đánh giá mức độ tuân thủ pháp luật, chấp hành mệnh lệnh cấp cán công chức quan có thẩm quyền lĩnh vực đầu tư phát triển nhà khu thị HL4 Đánh giá tính phối hợp nhịp nhàng phận hệ thống hành chính, quản lý nhà nước lĩnh vực đầu tư phát triển nhà khu đô thị HL5 Mức độ thực doanh nghiệp pháp luật, sách lĩnh vực đầu tư phát triển nhà khu đô thị Việt Nam 3,7 32,2 54,1 10 8,9 33 49,9 8,2 2,1 52 44 1,9 15 47 38 0 20 29 41,5 9,5 1-Rất không đồng ý; 2-Không đồng ý; 3-Phân vân; 4-Đồng ý; 5-Rất đồng ý (Nguồn: tác giả tính tốn theo kết điều tra, năm 2016) 2.3.2 Đánh giá thực trạng quản lý nhà nước đầu tư phát triển nhà khu đô thị Việt Nam tiêu chí hiệu Hiệu QLNN đầu tư phát triển nhà khu đô thịđược đo lường gián tiếp thơng qua số tiêu chí cụ thể đây: Bảng 2.12 Bảng đánh giá tiêu chí hiệu Chỉ tiêu HQ1 Mức độ hoàn thành kế hoạch hoạt động đầu tư phát triển nhà địa phương HQ2 Mức độ hiệu quả, chất lượng công tác thẩm định, phê duyệt quan QLNN địa phương dự án đầu tư phát triển nhà khu đô thị HQ3 Hiệu công tác tuyên truyền phổ biến văn QPPL địa phương HQ4 Mức độ hiệu quản lý quy hoạchvà đáp ứng mục tiêu kinh tế xã hộitrong việc phát triển nhà khu đô thị địa phương thời gian qua với chiến lược phát triển nhà đô thị quốc gia Tỷ lệ đồng ý (%) 13 39,5 44 3,5 5,5 20,4 53,6 20,5 2,7 51,5 33,8 12 9,6 43,2 45,2 1-Rất không đồng ý; 2-Không đồng ý; 3-Phân vân; 4-Đồng ý; 5-Rất đồng ý (Nguồn: tác giả tính toán theo kết điều tra, năm 2016) 19 2.3.3 Đánh giá thực trạng quản lý nhà nước đầu tư phát triển nhà khu đô thị Việt Nam tiêu chí phù hợp Bảng 2.13 Bảng đánh giá tiêu chí phù hợp Tỷ lệ đồng ý Chỉ tiêu (%) PH1 Mức độ phù hợp hệ thống pháp luật lĩnh vực đầu tư phát triển nhà khu đô thị với thực tế phát triển nhà đô thị Việt Nam thời gian qua PH2 Mức độ phù hợp quy hoạch chung, mức độ phù hợp hệ thống tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng dự án đầu tư phát triển nhà khu đô thị địa phương thời gian qua PH3 Chất lượng nguồn nhân lực hệ thống quản lý nhà nước tốc độ phát triển dự án đầu tư phát triển nhà khu đô thị thời gian qua Việt nam 21,4 57,4 21,2 5,5 20,4 53,6 20,5 2,7 51,5 33,8 12 1-Rất không đồng ý; 2-Không đồng ý; 3-Phân vân; 4-Đồng ý; 5-Rất đồng ý (Nguồn: tác giả tính tốn theo kết điều tra, năm 2016) 2.3.4.Đánh giá thực trạng quản lý nhà nước đầu tư phát triển nhà khu thị Việt Nam tiêu chí bền vững Bảng 2.13 Bảng đánh giá tiêu chí bền vững Tỷ lệ đồng ý Chỉ tiêu (%) BV1 Mức độ gắn kết sách đầu tư phát triển nhà đô thị địa phương với chiến lược đầu tư phát triển nhà quốc gia BV2 Quản lý nhà nước lĩnh vực đầu tư phát triển nhà khu đô thị thời gian qua, đảm bảo mục tiêu đáp ứng nhu cầu sản phẩm nhà khu đô thị cho người dân BV3 Quản lý nhà nước đầu tư phát triển nhà khu đô thị Việt Nam đảm bảo quy hoạch yếu tố xâm phạm di tích tự nhiên, di tích lịch sử, văn hóa cơng trình cơng cộng 2,9 60,3 19,8 9,1 51,4 39,5 2,7 51,5 61,4 29,1 0 17 1-Rất không đồng ý; 2-Không đồng ý; 3-Phân vân; 4-Đồng ý; 5-Rất đồng ý (Nguồn: tác giả tính tốn theo kết điều tra, năm 2016) 2.4 Đánh giá chung thành quả, hạn chế quản lý nhà nƣớc đầu tƣ phát triển nhà khu đô thị nguyên nhân 2.4.1 Một số thành tựu đạt quản lý nhà nước đầu tư phát triển nhà khu thị - Tình hình kinh tế đất nước có nhiều biến động ảnh hưởng đến hoạt động QLNN đầu tư phát triển nhà khu đô thị - Tác động hội nhập quốc tế đến hoạt động QLNN đầu tư phát triển nhà khu đô thị - Sự chuyển dịch dân cư đầu tư phát triển sở hạ tầng kinh tế xã hội cấu đáng kể - Năng lực chủ đầu tư dự án phát triển nhà khu đô thị 20 2.4.2 Một số tồn hạn chế chủ yếu quản lý nhà nước đầu tư phát triển nhà khu đô thị - Chiến lược phát triển nhà địa phương yếu, thiếu liền mạch Hệ thống pháp luật, sách, văn qui phạm pháp luật tình trạng chồng chéo việc thực - Công tác quy hoạch khu đô thị điều hành không thuận, chất lượng khơng đảm bảo, tình trạng điều chỉnh dự án xảy phổ biến - Nhà nước chưa tạo hệ thống tài hỗ trợ vốn đa dạng, hiệu quả, - Công tác xây dựng, đánh giá quy chuẩn – tiêu chuẩn chưa phù hợp, chưa điều chỉnh kịp thời - Thủ tục hành có liên quan đến trình chuẩn bị triển khai dự án đầu tư phát triển nhà khu thị rườm rà, chồng chéo, khơng minh bạch - Công tác tra liên ngành chưa liệt, vi phạm quy hoạch, quy chuẩn tiêu chuẩn dự án đầu tư phát triển nhà khu thị phổ biến 2.4.3 Ngun nhân dẫn đến tồn hạn chế quản lý nhà nước đầu tư phát triển nhà khu đô thị 2.4.3.1 Nhóm nguyên nhân khách quan - Tác động hội nhập quốc tế, yếu tố xã hội dân cư có chuyển dịch cấu đáng kểđến hoạt động quản lý nhà nước đầu tư phát triển nhà khu đô thị - Tác động đầu tư phát triển sở hạ tầng kinh tế xã hội - Năng lực chủ đầu tư dự án phát triển nhà khu thị 2.4.3.2 Nhóm nguyên nhân chủ quan - Chiến lược, quy hoạch đầu tư phát triển nhà khu đô thị - Tác động hệ thống chế sách, pháp luật có liên quan đến đầu tư phát triển thị - Năng lực cán công chức - Bộ máy quản lý nhà nước 21 CHƢƠNG PHƢƠNG HƢỚNG GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƢỢNG VÀ HIỆU LỰC, HIỆU QUẢ QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ ĐẦU TƢ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở KHU ĐÔ THỊ Ở VIỆT NAM TRONG THỜI GIAN TỚI 3.1 Bối cảnh phƣơng hƣớng hoàn thiện quản lý nhà nƣớc đầu tƣ phát triển nhà khu đô thị Việt nam thời kỳ tới năm 2030 3.1.1 Bối cảnh vấn đề đặt quản lý nhà nước đầu tư phát triển nhà đô thị Việt nam thời kỳ tới năm 2030 Hiện giới, vấn đề phát triển đô thị thông minh hướng đến tăng trưởng xanh phát triển bền vững khơng dự báo, mà trở thành xu hướng có khả giải nhiều thách thức mà đô thị phải đối mặt Tại Việt Nam, phát triển cho phù hợp với tình hình thực tế thành phố lớn đặt nhiều thách thức, nhiều tỉnh, thành phố lớn xây dựng, triển khai đề án "phát triển thành phố thông minh" 3.1.2 Phương hướng hoàn thiện nâng cao chất lượng quản lý nhà nước đầu tư phát triển nhà khu đô thị Việt Nam thời kỳ tới năm 2030 Một số định hướng chủ yếu thể hệ thống văn quy phạm pháp luật chiến lược bao gồm: Thứ nhất, Nâng cao chất lượng xây dựng thực chiến lược đầu tư phát triển nhà khu đô thị Thứ hai, Nâng cao chất lượng quy hoạch nhằm đảm bảo phù hợp hiệu Đầu tư phát triển đô thị theo quy hoạch kế hoạch, quản lý phát triển dự án nhà khu đô thị khu vực phát triển đô thị…hướng tới phát triển bền vững Thứ ba, Thường xuyên nâng cao chất lượng nội dung quản lý thực tốt nội dung theo hệ thống tiêu chí quản lý nhà nước đầu tư phát triển nhà khu đô thị Thứ tư, Ngoài cần tăng cường chất lượng quản lý nhà nước đầu tư phát triển nhà khu đô thị số yếu tố khác như: - Tăng cường vai trò Nhà nước nhằm khai thác sử dụng có hiệu nguồn lực đất đai cho phát triển nhà ở, đồng thời kiểm soát, điều tiết thị trường bất động sản phát triển bền vững… 3.2 Một số giải pháp nâng cao chất lƣợng nội dung quản lý nhà nƣớc đầu tƣ phát triển nhà khu đô thị 3.2.1 Nâng cao chất lượng điều chỉnh xây dựng chiến lược nhà giai đoạn, dự án đầu tư phát triển nhà khu đô thị Nhà nước cần tiếp tục nghiên cứu điều chỉnh Chiến lược phát triển đô thị quốc gia, xây dựng Chương trình phát triển thị quốc gia giai đoạn 2020 2030, Kế hoạch phát triển đô thị tăng trưởng xanh Việt Nam 3.2.2 Nâng cao chất lượng công tác xây dựng chế sách, pháp luật đầu tư phát triển nhà khu đô thị (1)Thể chế hóa chủ trương, đường lối Đảng, sách Nhà nước, kiểm sốt q trình phát triển thị theo quy hoạch kế hoạch; (2) Nâng cao hiệu quả, hiệu lực QLNN phát triển đô thị thông qua việc xác định rõ quyền hạn trách nhiệm quan QLNN từ trung ương đến địa phương; (3) Bảo 22 đảm tính thống nhất, đồng hiệu lực hệ thống pháp luật; (4) Nhà nước cần Quy định riêng 01 chương dành cho việc đầu tư phát triển nhà khu đô thị 3.2.3 Xây dựng triển khai đồng công tác quy hoạch lĩnh vực đầu tư phát triển nhà khu đô thị Quy hoạch kinh tế xã hội, quy hoạch xây dựng khu đô thị, quy hoạch ngành cần phải nghiên cứu triển khai quan điểm liên kết vùng, hướng tới phát triển bền vững khu đô thị vùng phụ cận; tiếp tục rà soát, điều chỉnh quy hoạch xây dựng, quy hoạch khu thị để phù hợp với tình hình kinh tế, văn hóa, xã hội, đảm bảo ổn định, bền vững 3.2.4 Mở rộng hình thức huy động vốn cho lĩnh vực đầu tư phát triển nhà khu đô thị Nghiên cứu số kênh huy động vốn; nghiên cứu chế cho phép doanh nghiệp đầu tư phát triển nhà khu đô thị huy động; nghiên cứu phương án "chứng khốn hóa" dự án đầu tư phát triển nhà khu đô thị; xã hội hóa việc huy động nguồn lực qua phương án; nghiên cứu mơ hình bên 3.2.5 Nâng cao chất lượng xây dựng quản lý hệ thống tiêu chuẩn, quy chuẩn đầu tư phát triển nhà khu đô thị Xây dựng, ban hành hệ thống tiêu chuẩn quy chuẩn phù hợp đầu tư phát triển nhà khu đô thị, cập nhật tiêu chuẩn quy chuẩn theo công nghệ đại; quản lý dự án đầu tư phát triển khu đô thị theo tiêu chuẩn quy chuẩn, tra giám sát, cập nhật phổ biến kịp thời, rộng rãi 3.2.6 Tăng cường kiểm tra, giám sát hoạt động đầu tư phát triển nhà khu đô thị (1)Tăng cường hoạt động tuyên truyền, nâng cao nhận thức cộng đồng trật tự, kỷ cương xây dựng; (2) Nâng cao vai trò, trách nhiệm Chủ tịch UBND cấp quận, cấp phường việc xử lý vi phạm; (3) Tiếp tục củng cố, kiện tồn đội ngũ cán bộ, cơng chức tra xây; (4) Tăng cường công tác kiểm tra, kịp thời phát vi phạm; (5) Tiếp thuý kiến phản ánh nhân dân quan thơng báo chí; (6) Quy định trách nhiệm quyền địa phương 3.2.7 Cải cách hành quản lý nhà nước đầu tư phát triển nhà khu đô thị Nhà nước phải đẩy mạnh cải cách, rà soát, kiểm soát thủ tục hành thuộc phạm vi chức quản lý Bộ ngành liên quan, rà soát, cắt giảm điều kiện đầu tư kinh doanh theo tinh thần đạo Thủ tướng Chính phủ 3.3 Giải pháp nâng cao chất lƣợng hiệu lực, hiệu quản lý nhà nƣớc đầu tƣ phát triển nhà khu đô thị 3.3.1 Thực tốt nội dung bảo đảm tính phù hợp quản lý nhà nước đầu tư phát triển nhà khu đô thị Phối hợp thường xuyên vấn đề xây dựng, bổ sung, hoàn thiện hệ thống văn quản lý quy phạm pháp luật QLNN lĩnh vực đầu tư phát triển nhà khu đô thị nhằm đảm bảo nâng cao tính phù hợp với đặc thù nhiều địa phương nước,phù hợp với định hướng chiến lược phát triển nhà đô thị Việt Nam đến năm 2050 Thủ tướng Chính phủ phê duyệt 23 3.3.2 Thực tốt nội dung bảo đảm tính hiệu lực quản lý nhà nước đầu tư phát triển nhà khu đô thị Triển khai tổ chức QLNN cần quan tâm đến hệ thống tổ chức lực lượng quản lý cấp huyện, cấp xã, phường chủ thể tham gia hoạt động đầu tư phát triển nhà khu đô thị Xây dựng mơ hình phân quyền rõ ràng chi tiết để thực hiện, nội dung đầu tư phát triển nhà khu thị mang tính cụ thể trực tiếp quyền địa phương thực hiện, sở tăng trách nhiệm cá nhân 3.3.3 Phát huy tính hiệu quả, bền vững quản lý nhà nước đầu tư phát triển nhà khu đô thị Nhà nước, Bộ ngành, địa phương phải đẩy mạnh phát triển nhà xã hội khu đô thị, khu kinh tế, khu công nghiệp; đẩy nhanh tiến độ phát triển đa dạng sản phẩm nhà khu đô thị vệ tinh quanh thành phố lớn, đặc biệt Hà Nội, TP Hồ Chí Minh 3.3.4 Giải pháp nâng cao chất lượng nguồn nhân lực đội ngũ cán việc thực quản lý nhà nước đầu tư phát triển nhà khu đô thị + Xây dựng đề án bổ sung nguồn nhân lực: Các Bộ ngành, địa phương cần chủ động xây dựng đề án nhằm bổ sung kịp thời cho nguồn nhân lực khu vực công; Thực tuyển dụng theo nguyên tắc người, việc, lấy cơng việc hiệu cơng việc làm tiêu chí lựa chọn nhân + Xây dựng chế sách đào tạo đội ngũ cán bộ: Nhà nước tạo điều kiện cho cán tham gia khóa đào tạo dài ngày; Khuyến khích doanh nghiệp, chủ đầu tư, nhân dân đưa lao động em đào tạo, học tập nước ngoài;tăng cường phối hợp đồng giữacác trường đại học, trung tâm đào tạo bồi dưỡng cán Bộ, ngành địa phương phương pháp, nội dung đàocán 3.3.5 Giải pháp tổ chức thực phân công phân cấp quản lý nhà nước đầu tư phát triển nhà khu thị + Nghiên cứu phân cấp cho quyền đô thị cấp tỉnh cấp quận thực trình triển khai đầu tư phát triển từ quy hoạch, Kế hoạch, thực địa, kiểm soát dự án + Các quan quản lý nhà nước trung ương tập trung xây dựng chế sách chiến lược phát triển + Phân cấp giao quyền cho ban quản lý dự án đầu tư phát triển nhà đầu tư thực công việc cụ thể sở chủ động thực hiện, thực tốt vai trò quan tra, kiểm tra, giám sát kể giám sát cộng đồng 24 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận: Từ nghiên cứu lý luận đánh giá thực trạng Quản lý nhà nước đầu tư phát triển nhà khu đô thị, luận án thu kết luận sau: Quản lý nhà nước đầu tư phát triển nhà khu đô thị thời gian qua đạt thành tựu việc nâng cao chất lượng sống, góp phần tăng trưởng kinh tế, tạo lập nhà đáp ứng cho nhiều đối tượng trước áp lực gia tăng dân số thị, góp phần cho an sinh xã hội, Tuy nhiên nhiều hạn chế việc quản lý nhà nước đầu tư phát triển nhà khu thị Để góp phần giải vấn đề trên, Luận án nghiên cứu có số đóng góp với nội dung chủ yếu sau: - Luận án xây dựng khung lý thuyết nhằm bổ sung sở lý luận, làm rõ nội dung quản lý nhà nước đầu tư phát triển nhà khu đô thị - Luận án hệ thống, sơ đồ hóa nội dung vấn đề quản lý nhà nước đầu tư phát triển nhà khu thị, đưa số tiêu chí đánh giá, tổng hợp số liệu, từ khảo sát báo cáo từ quan quản lý nhà nước thực trạng đầu tư phát triển nhà khu đô thị thời gian qua, đánh giá nhân tố ảnh hưởng, so sánh, phân tích đánh giá tình hình quản lý nhà nước nhằm tìm hạn chế nguyên nhân - Trên sở phân tích đánh giá thực trạng, Luận án nghiên cứu đề xuất số giải pháp xây dựng kế hoạch, chiến lược, quy hoạch đưa giải pháp cụ thể nhằm nâng cao chất lượng hiệu lực hiệu quản lý nhà nước, đề xuất giải pháp xây dựng văn quy phạm pháp luật nhằm bổ sung hồn thiện, nâng cao chất lượng, tính đồng văn quy phạm pháp luật, chiến lược, quy hoạch Kiến nghị: Trên sở kết có từ việc thực nghiên cứu đề tài “ Quản lý nhà nước đầu tư phát triển nhà khu đô thị Việt Nam”, Luận án có số kiến nghị sau đây: 1) Một số kiến nghị chung: - Bộ, ngành, địa phương sớm ban hành văn quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai giao; theo chức năng, nhiệm vụ giao rà soát văn quy phạm pháp luật thuộc lĩnh vực Bộ, ngành, địa phương quản lý để đề xuất sửa đổi, bổ sung cho phù hợp 2) Một số kiến nghị cụ thể đến quan quản lý nhà nước phương hướng cho nghiên cứu tiếp sau luận án: - Các quan có thẩm quyền cần nghiên cứu xây dựng hệ thống liệu quản lý chặt chẽ việc quản lý thị trường giao dịch sản phẩm nhà dự án đầu tư phát triển nhà ở; quan quản lý quy hoạch, kiến trúc phải có quy hoạch sử dụng đất đai lâu dài; phải công khai quy hoạch để chống đầu đất đai, dự án treo Trong khuôn khổ phạm vi nội dung thời gian nghiên cứu có hạn, nên q trình nghiên cứu gặp nhiều khó khăn, hạn chế việc điều tra, khảo sát diện rộng Luận án khơng tránh khỏi khiếm khuyết, NCS mong Hội đồng bảo vệ luận án chuyên gia góp ý bổ sung thêm để giúp luận án hoàn thiện NCS xin chân thành cảm ơn! 25 DANH MỤC CÁC CƠNG TRÌNH KHOA HỌC ĐÃ CƠNG BỐ CỦA TÁC GIẢ CĨ LIÊN QUAN ĐẾN LUẬN ÁN DANH MỤC CÁC CƠNG TRÌNH KHOA HỌC ĐÃ CƠNG BỐ CỦA TÁC GIẢ CĨ LIÊN QUAN ĐẾN LUẬN ÁN A Các báo báo cáo khoa học quốc tế Nguyễn Hồng Phú (2012), “Một số giải pháp nhằm phát triển thị trường bất động sản giai đoạn nay”, Tạp chí Kinh tế Xây dựng – Viện Kinh tế Xây dựng – Bộ Xây dựng, số 02, tháng 12/2012 Nguyễn Hồng Phú (2012), “Những bất cập sách giao, cho thuê đất giải pháp hồn thiện sách cho th đất”, Tạp chí Kinh tế Xây dựng – Viện Kinh tế Xây dựng – Bộ Xây dựng, số 06, tháng 12/2012 Nguyễn Hồng Phú (2012), “Giải pháp cho Doanh nghiệp Bất động sản nội địa”, Tạp chí Quản lý Kinh tế, Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương, số 57, tháng 12/2013 Nguyễn Hồng Phú (2017), “Một số giải pháp nhằm kiểm soát việc triển khai dự án nhà thành phố Hà Nội”, Tạp chí Kinh tế Xây dựng – Viện Kinh tế Xây dựng – Bộ Xây dựng, số 03, tháng 7/2017 Nguyễn Hồng Phú (2017), “Quản lý đầu tư khai thác dự án khu đô thị mới- đề xuất số giải pháp”, Tạp chí Xây dựng Đơ thị, số 55, tháng 9/2017 Nguyễn Hồng Phú (2017), “Các yếu tố ảnh hưởng đề xuất giải pháp điều tiết giá bất động sản”, Tạp chí Xây dựng Đô thị, số 55, tháng 9/2017 Nguyễn Hồng Phú (2018), “ Về số giải pháp phát triển thị trường bất động sản Việt Nam” Tạp chí kinh tế dự báo, số 02, tháng 01/2018 Hoàng Văn Cường Nguyễn Hồng Phú (2018), “Som insues on urban housing investment and development in Viet Nam”, International Journal of Research in Economics and Social Sciences (IJRESS) , Vol Issue 1, January- 2018 , pp 247-253 B Dự án, Đề tài khoa học chủ trì thực Nguyễn Hồng Phú, “Điều tra, xây dựng sở liệu phục vụ tính số giá bất động sản quốc gia”, Dự án nghiên cứu khoa học cấp Bộ năm 2012, nghiệm thu năm 2014, Bộ Xây dựng ... mục tiêu, vai trò quản lý nhà nƣớc đầu tƣ phát triển nhà khu đô thị 1.2.1 Hệ thống quản lý nhà nước đầu tư phát triển nhà khu đô thị Quản lý nhà nước đầu tư phát triển nhà khu thị có nội dung lớn,... quản lý nhà nước đầu tư phát triển nhà khu đô thị - Quản lý nhà nước đầu tư phát triển nhà khu đô thị thường kéo dài nhiều năm, từ xây dựng loại nhà khu đô thị đến quản lý sử dụng nhà khu đô thị. .. LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận: Từ nghiên cứu lý luận đánh giá thực trạng Quản lý nhà nước đầu tư phát triển nhà khu đô thị, luận án thu kết luận sau: Quản lý nhà nước đầu tư phát triển nhà khu đô