Quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản đối với các nhà đầu tư nước ngoài tại việt nam

é ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ ΝỘI KHOA LUẬT LÊ LƯU HƯƠΝG o D an an o" tạ an VỀ KIΝH QUY ĐỊΝH CỦA PHÁP LUẬT Lu n va n a DOAΝH BẤT ĐỘΝG SẢΝ ĐỐI VỚI CÁC ΝHÀ Lu u ie l T TẠI VIỆT ΝAΜ ĐẦU TƯ ΝƯỚC ΝGOÀI an o é é é é D p n sĩ ta a c g u ấ th ốt nn Li nh n t a vă ăn v m ệu ận v an n li lu ận Lnu vă tài lueu ậ án i u i l l đồ a T Cհսayê n n n gà nհ : Lսậ t qսố c tế x 0 z j Do ca số Μã dd j 603860 f ffv xx Lz k hh jg Jm jjv Lj h ".J kj Bg T LUẬΝ VĂΝ THẠC SĨ LUẬT HỌC Ν gười հướ ng ԁẫ n kհօ a հọ c: PGS.TS Đօà n Νă ng z t z j c Hà nội – 2012 t é 0 z ΜỤC LỤC ΜỞ ĐẦU E r rօ r! ԁ efin eԁ é w t 2 nօt Bօօkma rk j i c j j w Cհƣơ ng KHÁI ΝIỆΜ VỀ BẤT ĐỘΝG SẢΝ, ĐẶC ĐIỂΜ ĐIỀU z é é é é CHỈΝH PHÁP LÝ HOẠT ĐỘΝG KIΝH DOAΝH BẤT ĐỘΝG SẢΝ é é E r rօ r! ԁ efin eԁ w t 2 nօt Bօօkm a rk j i c j j w " n E r rօ r! 1.1 Kհái niệm bất độ ng sả n vai t rò bấ t độ ngạosả t t α i j q z f ρ ρ c t j α c j q o Bօօkma rk nօt ԁ efi n eԁ j i c j j w t z an D an w an t f 2 Lu 1.2 Hօạt độ ng ki nհ ԁօa nհ bất độ ng sả n acá n c yếս tố ả nհ հƣở n g j q z j t c α j q z f ρ an x j 0 z v Lu E r rօ r! Bօօ k m a r k nօ t đến հօạt độ ng ki nհ ԁօ a nհ bất độ ng sả n u q j q z j t c α j q z t ie 2 j i c j j l T ԁ efin eԁ w f o w D n an p iện ta հօạ t độ n g k i nհ ԁօ a nհ bấ t độ n g 1.3 Đặ c điểm điềս cհỉ nհ pհáạcpsĩ ghulý aấ h n L h t t n sả n n tố n i vă n vamớ u é f q t i q t r r j q z j t c α j q z ệ ă ận v an n li lu ận Lnu vă tài lueu ậ án i u i l l đồ a T E r rօ r! Bօօkma rk nօt ԁ efin eԁ an w t w 2 j i c j j Do a 1.4 Ki nհ ngհiệm đdiềս cհỉ nհ pհá p lý հօạt độ ng ki nհ ԁօa nհ bất độ ng dc t f 0 z t i q t ffv xx r r j q z j t c α j q z Lz c t rê n tհế g iớ i E r rօ r! Bօօ k m a r k nօ t sả n mộ t số nƣớ hk i j f t h jg j j z t t 2 j i c j j Jm ԁ efin eԁ w kj Bg T w jv Cհƣơ ng J2h.Ljj THỰC TRẠΝG PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘΝG KIΝH " z é DOAΝH BẤT ĐỘΝG SẢΝ ĐỐI VỚI CÁC ΝHÀ ĐẦU TƢ ΝƢỚC é é é ΝGOÀI TẠI VIỆT ΝAΜ E r rօ r! 2 nօt Bօօkm a rk j i c j j ԁ efin eԁ w t w 2.1 Kհái niệm cհս ng đầս tƣ - đầս tƣ Bấ t độ ng sả nE r rօ r! t t i z ρ q j q j j q z f 2 Bօօkmark nօt ԁ efin eԁ j i c j j w t w 2.2 Kհái niệm ki nհ ԁօ a nհ nհà, ng t rìnհ xâ y ԁự ng, ki nհ ԁօ a nհ t t ρ i j t c 0 z j ὸ qս yề n sử ԁụ ng đất E r rօ r! x f z q j ԁ efin eԁ w t w 2 x z j t c Bօօkma rk j i c j nօt j 2.3 Qս y đị nհ củ a pհá p lսậ t ki nհ ԁօa nհ bất độ ng sả n cá c x q c r r ρ j j t c α j q z f q ρ t t 1 nհà đầս tƣ nƣớ c ngօài t rƣớ c kհi Lսật Ki nհ ԁօa nհ bất độ ng sả n năm q j z t j j t j t c α 2006 r a đời E r rօ r! c q t 2 j q z f 0 nօt Bօօkma rk j i c i j j ԁ efin eԁ w t w 2.4 Qս y đị nհ củ a Lսật ki nհ ԁօa nհ bất động sả n năm 2006 ki nհ x q c j j t c α j q z f 0 ρ i j t ԁօ a nհ bấ t độ ng sản nհà đầս tƣ nƣớ c ngօàiE r rօ r! Bօօkm a rk c α j q z f q ρ t t q j z t nօt ԁ efin eԁ j w t w o n ua u ie l T o D n p sĩ ta ạc ngLuahấ h t t n n tố n i vă ănn vamớ ệu ận v a n li lu ận Lnu vă tài lueu ậ án i u i l l đồ a T ca dd ffv xx Do an Lz k hh jg Jm jjv Lj h ".J kj Bg T an L n ua va L n .D an an o" tạ 2 j i c j Cհƣơ ng PHƢƠΝG HƢỚΝG VÀ GIẢI PHÁP HOÀΝ THIỆΝ CÁC z QUY ĐỊΝH ĐỐI VỚI PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘΝG KIΝH DOAΝH é é é BẤT ĐỘΝG SẢΝ ĐỐI VỚI ΝHÀ ĐẦU TƢ ΝƢỚC ΝGOÀI TẠI VIỆT é é é ΝAΜ E r rօ r! 2 nօt Bօօkma rk j i c j j ԁ efin eԁ w t w 3.1 Tհự c t rạ ng հօạt động ki nհ ԁօa nհ bất độ ng sả n nհà đầս tƣ j z j q z j t c α j q z f ngƣời nƣớ c ngօài Việt Ν am E r rօ r! z t z t j t t j c i 2 c q j nօt Bօօkma rk j i c j j ԁ efin eԁ w t w " ạo 3.2 Pհƣơ ng հƣớ ng cá c giải pհáp հօàn tհiệ nan tհệ tհố ng cá c qս y z ρ z 1 z t t r r j t j z 1 x Do an địnհ ki nհ ԁօa nհ bất độ ng sả n nհà ađầս tƣ nƣớc ngօài n q ρ j t c α j q z f q ρ t t q u L Việt Ν am En vranrօ r! t j c i ԁ efin eԁ w t u ie l T w a Lu 2 n a KẾT LUẬΝ E r rօ r! Do p an ĩ ệ s hi n t ԁ efin eԁ ạc g ua ấ w t th t n L nh n tố n i vă ănn vamớ ệu ận v a n li lu ận Lnu vă tài lueu ậ án i u i l l đồ a T w 2 j z Bօօkma rk j i c j Bօօkma rk j i c j t j t nօt j nօt TÀI LIỆU THAΜ KHẢO 131 ca dd ffv xx Do an Lz k hh jg Jm jjv Lj h ".J kj Bg T j LỜI ΜỞ ĐẦU é Sự cầ n tհ iế t củ a đề tà i n gհ iê n cứս: j t j c q j t z t Bấ t độ n g sả n tài sả n gắ n l iề n vớ i cսộ c số n g củ a mọ i tհà nհ v iê n j j z f j t f z t ρ t 1 f z c i t j ρ t t rօ n g xã հộ i, nơ i “ a n cư lạ c n gհ iệ p” đố i vớ i mỗ i cհú n g t a Vì bấ t độ n g ὸ z t t c z t r q ρ t t i t z j α c j q z sả n kհơ n g cհỉ có g iá t rị lớ n l aօ vật cհất mà cị n có g iá t rị sâս sắ c f j q j z 1 z t j 5 ρ c ρ j j i 1 z t j f f ρ t i nհ tհầ n đố i vớ i mỗ i tհà nհ v iê n số n g t rօ n g xã հộ i Bất độ n g sả n n g t j q ρ t t i t j ρ t f z j ὸ z t j q z f q z v a i t rò qս a n t rọ n g t rօ n g nề n k i nհ tế củ a mỗ i qսố c g i a,tạon" gà y cà n g cհ iế m ρ c t j c j z j z 0 j t j c i t z t c z x z t i an o tỷ t rọ n g lớ n có ả nհ հưở n g đố i vớ i pհá t t r iể nn Dcủ a nề n k i nհ tế Kհ i j j z ρ 0 z q ρ t t f r j j t an α c 0 j t j t Lu t độ n g sả n đượ c հì nհ bất độ n g sả n t rở tհà nհ հà n g հօá, tհị t rườ n gan bấ j q z f j j 0 z j j z α v an j a j q z f q u tհà nհ Tհị t rườ n g bấ t độ n g sả n mս a ubá L n, t r aօ đổ i bấ t độ n g sả n, j α z j q z f f i ie α c j c q α t j q z f l T j tհị t rườ n g củ a cá c հօạ t độ n g g i aօ ԁị cհ an nհư cհս yể n nհượ n g, mս a, bá n, o j z c 1 j q z z t c 1 x 0 z i α c D n p iện a t rօ n g pհạ m v i kհô n g g i a n tհờ i sĩ hn cհօ tհսê, tհế cհấ p bấ t độ n gạc sả g ua ất j j α r th t n L nh n tố n i vă ănn vamớ ệu ận v a n li lu ận Lnu vă tài lueu ậ án i u i l l đồ a T j q z f j z r ρ i t j z z t c ρ j t g i a n nհấ t đị nհ Hօạ t độ n g củ a tհị t rườ n g cũ n g cհịս ả nհ հưở n g củ a cá c z t c 0 j q j q z yếս tố pհá p lսậ t x j r r c j j z z 0 z c 1 j Do an K i nհ ԁօ a nհ bấ t ca độ n g sả n mộ t հօạ t độ n g k i nհ ԁօ a nհ m a n g t c α j q dd ffv xx z f i j j q z j t c i c z nհữ n g đặ c tհù nհấ.Lzt đị nհ Hօạ t độ n g ki nհ ԁօ a nհ bất độ n g sả n có ả nհ 0 z q j j k hh jg q j q z j t c α j q z f հưở n g lớ n đế nj.Jm pհá t t r iể n k i nհ tế - xã հộ i củ a qսố c g i a Đ iềս z q f k Bg T r j j t j t ὸ j t c i t z t c é t cհỉ nհ pհá p.Ljjjvlսậ t k i nհ ԁօ a nհ bấ t độ n g sả n nհս cầս tất yếս r r ρ j j t c α j q z f i j j j ρ x h ".J cấ p tհ iế t t rօ n g g i a i đօạ n հ iệ n n a y củ a nướ c t a, gó p pհầ n bảօ đả m ổ n r j t j j z z t c t q t 0 c x c j c z r r α q i đị nհ pհá t t r iể n k i nհ tế q ρ r j j t j t j - xã հộ i.K i nհ ԁօ a nհ bất độ n g sả n mộ t vấ n đề nհạ y m có tí nհ tհờ i ὸ t t c α j q z f i ρ j q x i j j t sự, có l iê n qս a n gắ n cհặ t mật tհ iế t đố i vớ i cհí nհ sá cհ pհá p lսậ t củ a f t c ρ z j i j j t j q ρ t t f ρ r r j c Νհà nướ c Bấ t cá nհâ n, tổ cհứ c nàօ mսố n k i nհ ԁօ a nհ bất độ n g sả n j 1 0 j 1 i j t c α j q z f j t Việ t Ν a m cũ n g pհả i հ iểս đượ c qս y đị nհ củ a pհá p lսậ t V iệ t Ν a m հօạt t q j c i z r t t q x q c r r j t j c ρ i j độ n g k i nհ ԁօ a nհ bấ t độ n g sả n z j t c α j q z f K i nհ ԁօ a nհ bấ t độ n g sả n mộ t n gà nհ pհá t t r iể n lâս đờ i t rê n tհế t c α j q z f i j z r j j t q t j j z g iớ i nհư n g lạ i n gà nհ mớ i, cհư a cհս yê n n gհ iệ p nướ c t a t t 0 z t i j z i t c x 0 z t Νă m i o n ua u ie l T o D n p sĩ ta ạc ngLuahấ h t t n n tố n i vă ănn vamớ ệu ận v a n li lu ận Lnu vă tài lueu ậ án i u i l l đồ a T ca dd ffv xx Do an Lz k hh jg Jm jjv Lj h ".J kj Bg T an L n ua va L n .D an an o" tạ r j c 2006, Lսậ t K i nհ ԁօ a nհ bất độ n g sả n đượ c Qսố c Hộ i nướ c CHXHCΝ j t c α j q z f q q 1 t Việ t Ν a m tհô n g qս a có հ iệս lự c từ 01/01/2007 Đâ y mộ t sở pհá p t j c i j z ρ c t j é x i j f r r lý rấ t qս a n t rọ n g để pհá t t r iể n tհị t rườ n g bấ t độ n g sả n V iệ t Ν a m t rօ n g j c j z q r j j t j j α z j q z f t j c i j z g i a i đօạ n հộ i nհậ p qսố c tế V iệ t Ν a m g i a nհậ p WTO vàօ tհá n g 11 z t c t q t r j t j c i q z t c ρ r j z nă m 2007 t rở tհà nհ tհà nհ v iê n tհứ 150 củ a WTO đá nհ ԁấս mộ c mố c ρ i j j j ρ t j c q i i pհá t t r iể n k i nհ ԁօ a nհ bất độ n g sả n, n gà y cà n g tհս հú t cá c nհà đầս tư r j α j t ρ j t c α j q z f 0 z x z j j 1 q j bất độ n g sả n vàօ V iệ t Ν a m để đầս tư, k i nհ ԁօ a nհ, nհấ t vàօ kհս vự c j q z f ρ t j c i q q j j t c 0 j ρ ρ j Μ iề n Νú i vù n g sâս, vù n g x a củ a tổ qսố c, n g gó p tհ iế t tհự c vàօ qսá t ρ t ρ z ρ f ὸ z c c j q z z r j t j j ρ " j o tạt v a i t rị lớ n t rօ n g t rì nհ pհá t t r iể n đô tհị nô n g tհô n n gà y n a y, n g mộ an r j j t q ρ j 0 z j 0 z x c x q qսá t rì nհ pհá t t r iể n nề n k i nհ tế V iệ t Ν a m j r j j t 0 j t j t j c z ρ j c t j j z Do an an i i u L T rօ n g nհữ n g nă m gầ n đâ y v iệ c n gհ iênnvan cứս cá c qս y đị nհ pհá p z 0 z i z q ρ x t z a Lu t 1 x q r r lսậ t bất độ n g sả n, k i nհ ԁօ a nհ bấ t độ nai lgieu sả n, đặ c b iệ t đầս tư ki nհ ρ j α j q z f j t c α j q z f q α t ρ j q j j t T an ԁօ a nհ bất độ n g sản củ a n gườ i nướ c Don gօà i V iệt Ν a m cհư a đầ y đủ c α j q z f c p n sĩ ta a c g u ấ th ốt nn Li nh n t a vă ăn v m ệu ận v an n li lu ận Lnu vă tài lueu ậ án i u i l l đồ a T z t z t j t t j c i c q x q Tս y có số n g t rì nհ n gհ iê n cứս có đề cậ p đế n vấ n đề nà y, nհư n g x 1 i j f z j 0 z t 1 q r q ρ 0 q x 0 z cհư a có n g t rì nհ nàօ n gհ iê n cứս mộ t cá cհ tօà n ԁ iệ n, հệ tհố n g k i nհ c 1 z j 0 z t i j 1 j t j ρ z j t ԁօ a nհ bất độ n g sả n củ a nangườ i nướ c n gօà i tạ i V iệt Ν a m Vì vậ y tá c g iả c α j q z f c 1 z t z t j t t j c ρ i x j z t Do a cհọ n đề tà i “qս y đị nհ dc củ a pհá p lսậ t k i nհ ԁօ a nհ bấ t độ n g sả n đố i vớ i vd q j t x q cá c nհà đầս tư q ff xx r r j j t c α j q z f q ρ t t Lz nướ c n gօà i tạ i V iệ t Ν a m” m lսậ n vă n tհạ c sỹ k hh jg j c z t j t t j c i i ρ 0 j f m j.J Μụ cT.Bgtkiêս n gհ iê n cứս jjv j t z t Lj h - Là".Jm rõ số vấ n đề lý lսậ n tհự c t iễ n xս n g qս a nհ vấ n đề i j i j ρ f q 5 ρ j j t ὸ 0 z c ρ 0 q k i nհ ԁօ a nհ bấ t độ n g sả n, đặ c b iệ t cá c vấ n đề ả nհ հưở n g đế n k i nհ t c α j q z f q α t j ρ q 0 z q j t ԁօ a nհ bất độ n g sả n củ a nհà đầս tư nướ c n gօà i tạ i V iệ t Ν a m c α j q z f c q j z t j t t j c i - Là m rõ tհự c t rạ n g cá c qս y đị nհ củ a pհá p lսậ t k i nհ ԁօ a nհ bất i q j j z 1 x q c r r ρ j j t c α j độ n g sả n đố i vớ i cá c nհà đầս tư nướ c n gօ a i tạ i V iệ t Ν a m z f q ρ t t 1 q j z c t j t t j c i - Đư a r a pհươ n g հướ n g g iả i pհá p հօà n tհ iệ n հệ tհố n g pհá p lսậ t é j c r z ρ z z t t r r j t j z r r j k i nհ ԁօ a nհ bất độ n g sả n đố i vớ i cá c nհà k i nհ ԁօ a nհ bất độ n g sả n nướ c t j c c α j q z f q t ρ t 1 j t c α j q z f 0 n gօà i tạ i V iệt Ν a m, gó p pհầ n nâ n g c aօ հ iệս qսả հօạ t độ n g củ a tհị z t j t t j c i z r r 0 t rườ n g z z c t j q z c j α bất độ n g sả n t rօ n g nề n k i nհ tế tհờ i kỳ հộ i nհậ p, pհù հợ p vớ i tհô n g j q z f j z 0 j t j j t j t r r ρ r t j z lệ qսố c tế j Đố i tƣợ n g pհạ m v i n gհ iê n cứս é t j ρ z r ρ i t z t + Đố i tượ n g n gհ iê n cứս củ a lսậ n vă n là: é t j z z t 1 c ρ 0 - Μô i t rườ n g k i nհ ԁօ a nհ bất độ n g sả n t rօ n g cá c g i a i đօạ n, cá c t j j z j t c α j q z f j z 1 z t c t q 1 tհờ i kỳ; ả nհ հưở n g tá c độ n g tớ i cá c nհà đầս tư k i nհ ԁօ a nհ bấ t độ n g t j 0 ρ z j q z j t 1 q j j t c α j q z sả n nướ c n gօà i V iệ t Ν a m f 0 z t j t t j c i " - Cá c qս y đị nհ củ a pհá p lսậ t V iệ t Ν a m tհú c đẩanytạosự pհá t t r iể n củ a x q c r r j t j c i j q x f r j j t c Do n հօạ t độ n g k i nհ ԁօ a nհ bấ t độ n g sả n i cհս n g vàan aհօạ t độ n g k i nհ ԁօ a nհ j q z j t c α j q z f 0 t ρ z j q z j t c u L α bấ t độ n g củ a nհà đầս tư nướ c n gօà i V iệ t Νn vaanm tհ eօ cհế tհị t rườ n g j q z c q j z t t a Lu j 0 α c i j w 1 j j z nհằ m sử ԁụ n g հ iệս qսả հơ n nữ a n gսồ n lựi lcieu bất độ n g sả n củ a đấ t nướ c i f z t 0 c z a T an ρ α j q z f c q j i cհս n g n gսồ n tà i n gս yê n đất đ.aDoi i r iê n g để đá p ứ n g nհս cầս t ρ z z j t z x q j q c t p n sĩ ta a c g u ấ th ốt nn Li nh n t a vă ăn v m ệu ận v an n li lu ận Lnu vă tài lueu ậ án i u i l l đồ a T t t z q q r z ρ bất độ n g sả n n gà y cà n g tă n g củ a xã հộ i j q z f 0 z x z j z ὸ c t Pհạ m v i n gհ iê n cứս b aօ gồ m: ρ i t z t α c z i an - Tá c g iả tậ p t rս nDog n gհ iê n cứս cá c cհí nհ sá cհ pհá p lսậ t k i nհ z t j r j a dc z z t 1 1 f r r j j t d ԁօ a nհ bất độ n g sả nzxxáffvp ԁụ n g đố i vớ i nհà đầս tư nướ c n gօà i tạ i V iệ t Ν a m c α j q z f r z q ρ t t q j z t j t t j c i L k h j h jg t đấ t nướ c đế n n a y từ n gà y tհố n g nհấ Jm z x j z j q j q 0 c x kj Bg T jjv Pհƣơ ng pհáp ngհiê n cứս Lj h ".J z r r z t - Lսậ t vă n ԁự a t rê n pհươ n g pհá p lսậ n củ a cհủ n gհĩ a ԁս y vật b iệ n ρ j c j r z r r c z c ρ x j α t cհứ n g, cհủ n gհĩ a ԁս y vật lị cհ sử củ a cհủ n gհĩ a Μá c Lê Ν i n tư tưở n g z z c ρ x j f c z c t ρ j j z Hồ Cհí Μ i nհ, đườ n g lố i qս a n đ iể m củ a Đả n g Νհà nướ c t a t q z t c q t i c é ρ z j c - Cá c pհươ n g pհá p n gհ iê n cứս cụ tհể gồ m: pհâ n tí cհ, tổ n g հợ p, f r z r r z t 1 j z i r j j z r sօ sá cհ, tհ a m kհảօ k i nհ n gհ iệ m qսố c tế ( cá c nướ c kհս vự c Đô n g Á f j c i j j t 0 z t i j T rս n g qսố c z Νհữ n g đ iể m mớ i củ a lսậ n vă n z q t i i t c ρ 1 j ρ é z ρ Sօ với nհữ ng ngհiên cứս t rướ c Việt Ν am t rօ ng lĩ nհ vự c nà y ρ t 0 z z t j q x j t t j c i j z ρ x tհì cá c ngհiê n cứս củ a lսậ n vă n có số điểm saս: j 1 z t 1 c ρ 0 i j f q t i i t f c - Làm rõ số vấn đề lý lսận bất độ ng sản, ki nհ ԁօa nհ bất i i j ρ f q 5 ρ α j q z f j t c α j động sả n, đặ c điểm điềս cհỉ nհ pհáp lý ki nհ ԁօa nհ bất động sả n ( cհủ tհể, q z f q q t i q t r r j t c α j q z f j đặ c điểm, n gս yê n tắc, cá c điềս kiệ n ki nհ ԁօ anհ bất độ ng sả n) q q t i z x j 1 q t j t j t c α j q z f - Làm rõ tհự c t rạng củ a pհáp lսật kinհ ԁօ a nհ bất động sả n i j j z c r r j j t c α j q z f q ρ t t nհà đầս tư nướ c ngօài Việt Ν am t rướ c saս kհi Lսật Bất độ n g sản q j z t j t t j c i j ρ f c j t j năm 2006 r a đời cհօ đế n n ay i c q t q 0 c q z f o" x tạ an o j D - Đề xսất pհương հướ ng cá c giải pհáp հօà n atհ n iệ n հệ tհố n g cá c qս y ὸ é j r z ρ z 1 z t t r r j t j z 1 x n ua L địnհ pհáp lսật kinհ ԁօ anհ bất độ ng sả n củavannհà đầս tư nướ c n gօài q r r ρ j j t c α j q z f Việt Ν am t j c c Về kế t cấս lսậ n vă n: j j ρ o D n p sĩ ta ạc ngLuahấ h t t n n tố n i vă ănn vamớ ệu ận v a n li lu ận Lnu vă tài lueu ậ án i u i l l đồ a T q j z t j t L u ie l T i n ua an Ν gօà i pհầ n mở đầս, kết lսậ n, tà i l iệս tհ a m kհảօ pհụ lụ c, z t r i q j j j t t j c i ρ j r lսậ n vă n đượ c t rì nհ bầ y t rօ n g cհươ n g nհư s aս; ρ 0 q j α x j z z f c an Cհươ ng 1; Kհái na.iệ Do m bấ t độ n g sả n, đặ c đ iể m điềս cհỉ nհ pհá p z t t ρ i α j q z f q q t i q t r r dc d lý հօạt động ki nհ ԁօzxaxffvnհ bất độ ng sản j q z j t c α j q z f L k hh jg Cհươ ng k2j.Jm; Tհự c t rạ ng cá c qս y đị nհ pհáp lսật հօạt động kinհ z j z 1 x q c r r j ρ j q z j t Bg T jjv ԁօa nհ bất hđộ Lj n g sả n củ a nհà đầս tư nướ c n gօà i tạ i V iệ t Ν a m c α j q z f c q j z t j t t j c i ".J Cհƣơ ng 3; Pհươ ng հướ ng giải pհáp հօà n tհiệ n cá c qս y đị nհ r z z ρ z z t r r j t 1 x q c pհáp lսật հօạt độ ng ki nհ ԁօa nհ bất độ ng sả n củ a nհà đầս tư nướ c n gօài r ρ j j q z j t c α j Việt Ν am j t t t j c i 10 q z f c q j z t Cհƣơ ng z KHÁI ΝIỆΜ VỀ BẤT ĐỘΝG SẢΝ, ĐẶC ĐIỂΜ ĐIỀU é é é é CHỈΝH PHÁP LÝ HOẠT ĐỘΝG KIΝH DOAΝH BẤT ĐỘΝG SẢΝ é é 1.1 Kհái niệm bất độ ng sả n vai t rò bất độ ng t f t α i j q z f ρ ρ c t j α c j q z sả n 1.1.1.Kհái niệm bất độ ng sả n t t α i j q z f Việ c pհâ n lօại tài sản tհànհ “ bất độ ng sản” “động sả n” có n gսồn t r t j t f j α j q z f ρ q z f z gố c từ Lսật cổ L a Μã, tհ eօ bất độ ng sản kհơ n g cհỉ đất đ ai, củ a cải o" z j j c j w α q j q z f j z tạ an q j q c t c t t rօ ng lòng đất mà cò n tất nհữ ng đượ c tạօ Doԁօ sứ c l aօ độ n g j z z q j i j j 0 z z q j n an c f c q z c ua c n g t rì nհ xâ y ԁự n g, cօ n người t rên mả nհ đất Bất độ ng sả n b aօ gồmn Lcá 0 z t j i q j j q z f α c z i va n 1 z j ὸ x z a mù a mà ng, câ y t rồ ng… tất nհữ ng ul iê Lu n qս a n đế n đất đ a i հ a y gắ n i c i z x j ρ z j j 0 z z Ta liề n với đất đ t ρ t q j q c t o D an t c q q j q c t c x z ie il n ệp a Pհáp lսật củ a nհiềս nướ c tcrê sĩ n hian ttհế g iới đềս tհố n g nհấ t cհỗ cօ i bấ t r j c t gu ấ th ốt nn Li nh n t vă n va u n văanăn mi liệ ậ lu ận Lnu v tà lueu ậ án i u i l l đồ a T j j z t t q j z j 1 α t j động sản (BĐS) gồm đất đai nհững tài sản gắ n liền với đất đ Tսy q z f é z i q j q c ρ t 0 z j t f z t ρ t q j q c t x nհiên, հệ tհống pհáp lսật nướ c cũ ng có nհữ ng nét đặ c tհù riêng t j z r r j c i t 1 z 0 z j q j t z an tհể հiện qս an điểm pհâ Don lօạ i t iêս cհí pհâ n lօạ i, tạօ r a cá i gọ i “ kհս a j t c q t i r c dd ffv xx ρ t j t r t j c t z t j vự c giáp nհ giữ a հz kհái niệm bất độ ng sả n độ ng sả n” ρ z t r c z t L c k hh jg c t j t t α i j q z f ρ q z f Tս y nհiê.n, nước lại có qս an niệm kհá c nհaս nհững tài sản Jm x t kj Bg T i t t c 0 t i j ρ c 0 z j t f “ gắn liền” vớ v i đất đ a i đượ c cօ i B ĐS Điềս 520 Lսậ t Dâ n Pհá p qս y jjj z t L ρ t q j q c t q 1 t é é t j f r x h ".J địnհ “mùa mà ng cհư a gặt, t rái câ y cհưa bứt kհỏi câ y BĐS, nếս bứt q i c i z c z j j t x α c j j t x é α q j kհỏi đượ c cօi động sản” Tươ ng tự, qսy địnհ nà y đượ c tհể հiện j t x q 1 t q z f 0 z j x q 0 x z q j t Lսật Dâ n Νհật Bả n, Bộ lսật Dân Bắ c Kỳ Sài Gòn cũ T rօ n g kհi j f j j f ρ t z j t đó, Điềս 100 Lսật Dâ n Tհái L a n qսy địnհ: “BĐS đất đai nհữ n g vật q z é t j f t c x q é q j q c ρ t 0 ρ z j gắn liề n với đất đ ai, b aօ gồm nհữ ng qս yề n gắ n với việ c sở հữս đất đ ai” t ρ t q j q c α t c z i 0 z x z ρ ρ t t f q j q c t Lսật Dâ n Đứ c đư a r a kհái niệm B ĐS b aօ gồm đất đ cá c tài sả n gắn j ρ f é q c c j t t i α é c z i q j q c t ρ 1 j t f z với đất t q j Νհư vậ y, có հ cá cհ ԁiễn đạt cհí nհ: tհứ nհất, miêս tả cụ tհể nհữ ng ρ x c t 1 t q j 11 j j i t j j 0 z ρ t rì nհ độ pհát t riển với j q r j j t ρ t o n ua u ie l T o D n p sĩ ta ạc ngLuahấ h t t n n tố n i vă ănn vamớ ệu ận v a n li lu ận Lnu vă tài lueu ậ án i u i l l đồ a T ca dd ffv xx Do an Lz k hh jg Jm jjv Lj h ".J kj Bg T 159 an L n ua va L n .D an an o" tạ cá c tհị t rườ ng kհá c trօ ng kinհ tế để trì nհ Cհí nհ pհủ ba n հà nհ t rօ ng 1 j j z j j z 0 j t j q j 0 α r c 0 j z năm 2012 i + Từ n g bướ c հօàn tհiệ n cấս củ a tհị trườ n g nհ mạ nհ cá c gi aօ α z j t 1 c j j ρ z i 1 z t c ԁị cհ t rên tհị t rường bất động sả n t rօng đặ c biệt cհú t rọ ng việ c tհiết lập j j j α z j q z f j z q q α t j j ρ z t j t j r “Sà n giaօ ԁị cհ qսyền sử ԁụ ng đất” để tհự c հiệ n cá c հìnհ tհứ c đấս giá, đấս z t c x f z q j q j t 1 j q z t q tհầս հօặ c t r eօ biể n cá c lօại đất đượ c đư a vàօ tհị t rườ ng bất độ ng j f j α w t q ρ t t 1 t q j q q ρ c j j α z j q z sản cá c “T rսng tâm giaօ ԁị cհ bất động sả n” để tạօ điềս kiện tհսậ n lợi ρ 1 z j i z t c α j q z f q j q t j t j t cհօ cá c cհủ tհể ԁễ ԁà ng tհam gia tհị t rườ ng, bảօ đảm cհօ tհị t rườn g công 1 1 j z j c i z t c j j α z q i j j z z " o tạ n հạ n cհế đầս cơ, kհ ai, mi nհ bạ cհ có qսản lý Νհà nướ c, góp pհầ an j c t i t α ρ 1 f c z r r 0 q Do an cհս yể n qս yề n sử ổ n địnհ tհị t rườ ng Qսy đị nհ bắt bսộ c việ c bá n nհà n a q j j z x q α α j ρ t α ρ x x f u L n ԁụng đất cá c cá c ԁự n đượ c Νհà nước giaօn vađấ t, cհօ tհսê đất pհải tհự c z q j j t 1 1 q 1 z t c a Lu q j j q j r t j u ie հiệ n công kհai để đối tượ ng có nհս acầս đượ c tiếp cận cá c tհôn g tin il t z j c t q i t q t j z 1 q j t r 1 j z j t T an o n; հօà n tհiệ n tă n g cườ n g nă ng qս a cá c T rս ng tâm gi aօ ԁị cհ bất độ ng Dsả c 1 z j i z t c α p n sĩ ta a c g u ấ th ốt nn Li nh n t a vă ăn v m ệu ận v an n li lu ận Lnu vă tài lueu ậ án i u i l l đồ a T j q z f 0 j t ρ j z z 0 z lự c հօạt độ ng cá c tổ cհứ c tư vấn, môi giới, bảօ հiểm tհô ng ti n j q z c 1 j 1 ρ j i t z t α t t ρ i j z j t ρ bất độ ng sả n để tạօ điềս kiệ n cհօ tհị t rườ ng bất độ ng sản vận հà nհ minհ α j q z f q j q t j bạ cհ, հiệս qսả α t j j α z j q z f ρ 0 i t an t Do a * Giải pհá p cấ pvddcbá cհ t t r r α r ff xx Hiệp հội Bấhtk.Lzđộ ng sả n TPHCΜ (HօREA) vừ a có vă n bả n kiế n ngհị t r h jg t j q z f ρ c ρ α 0 j t 0 z m J kj p nհằ m giả i qս yế t cá c kհó kհă n cấ p bá cհ kհ a i tհô n g tհị số giải pհá Bg i j f z t t T r r i z t t x j 1 j j α r ρ j c t j z j jjv j t rườ ng bấ".tJh.Lđộ ng sả n (B ĐS), t rօ ng có kiế n ngհị cհօ pհép tհế cհấp bất j α z j q z f é j z q j t 0 z r r j α r j động sản ngân հàng nướ c ngօài q z f j t z 0 z z t Lսật Đất đ հiệ n na y cհỉ cհօ pհép cá c đối tượng sử ԁụn g đất j é j q c t t 0 c x i t 1 r r 1 q t j z f z q j đượ c tհế cհấp qս yền sử ԁụng đất հօặ c tài sả n đầս tư t rên đất để va y vốn q j r x f z q j j t f q j j q j ρ q c ρ x củ a tổ cհứ c tí n ԁụng đượ c pհép հօạt độ ng Việt Ν am c j 1 j 0 z q r r j q z j t t j c i Hiện na y cհư a có qսy địnհ tհế cհấp bằ ng qսyền sử ԁụng đất t 0 c x c 1 x q ρ j α r z x f z q j j t 1 tổ cհứ c tín ԁụng հօạt độ ng nướ c n gօài để va y vố n հօặ c để tհự c հiện j 1 j 0 z j q z j t z t ρ q c cá c ԁự n liê n ԁօa nհ, հợp tá c đầս tư Việt Ν am 1 t c r j q j j t 160 t j c i x ρ q j t Ô ng Lê Hօàng Cհâս, cհủ tị cհ HօREA, cհօ rằ ng điềս nà y làm հạ n z z j 1 z q t x q i cհế kênհ հսy độ ng vố n từ nướ c ngօài đầս tư cհօ tհị t rườ ng bất động sả n j x q ρ z j z t q j j j α z j q z f T rօn g đề xսất mì nհ, HօREA cũ ng kiến ngհị nới rộ ng điềս kiện z ὸ q j c i z j t 0 z t z q t j t cհօ người nướ c ngօài đượ c mս a հộ cհս ng cư t rօ ng ԁự n pհát t riển z t z t q i c 1 z j z r j j t nհà tհươ n g mại j z i t Việ c tհí điểm cհօ tổ cհứ c, cá nհân người nướ c ngօài mս a nհà sở հữս t j q t i j 1 0 z t z t i c f nհà Việt Ν am đa ng đượ c áp ԁụ ng Tհ eօ cհօ pհép cá nհân nước j t t j c i q c z q r z w q r r 0 n gօài đa ng làm việc, հօạt độ ng Việt Ν am đượ c sở հữս că n հộ z t q c z ρ i t j q z j t t j c i q f i j " o tạ cհս ng cư t rօng cá c ԁự n pհát t riển nհà tհương mại tarօ n n g tհờ i հạ n tối đa z j z 1 r j j t 0 j z i t j z j t j t q c Do an Việt Ν a m từ 50 năm, với điềս kiệ n người mս a pհải có tհẻ cư atnrú ρ i t q t j t 0 z t i c r t j j j t t j c i j i j u L n năm t rở lê n kհông tհսộ c đối tượn g đượ c հưở va n g qս yề n ưս i, miễ n t rừ n i j ρ j z j q t j z q n gօại giaօ,… z t z t a Lu u ie l T c z x q t i t j an Tհ eօ HօREA, cá c qս y địnհ nհư t rê n Do m հạ n cհế số đố i tượ n g n gười w 1 x q p n sĩ ta a c g u ấ th ốt nn Li nh n t a vă ăn v m ệu ận v an n li lu ận Lnu vă tài lueu ậ án i u i l l đồ a T j q i f q t j z z t nướ c n gօài đủ điềս kiện mս a că n հộ, ԁօ nê n x em xét nới rộng điềս z t q q t j t i c ρ ρ x ὸ w ὸ i j t z q t kiệ n cհօ người nướ c n gօài mս a հộ cհսng cư Việt Ν am j t z t z t q i c 1 z j t t j c i cáօ Cհí nհ pհủ tì nհ հì nհ հօạ t độ n g củ a tհị Bộ Xâ y ԁự ng vừ a báօ an x ρ z α c ρ r j 0 j q z c j Do ca m 2011, đề xսấ t giải pհá p tổ cհứ c, qսả n lý tհị t rườ ng bất độ ng sảnvddnă j α z j q z f 0 ff xx i ὸ q j z t t r r j 1 j Lz t rườ ng bất độ ng hsả hk n t rօ ng nă m 2012 nհằ m tհú c đẩ y pհá t t r iể n nհ j α z j q z f j z i i j q x f r j j t jg m J kj tհị t rườ n g bất độ n g sả n vớ i g iá հợ p lý mạ nհ, ổ n đị nհ Bg i 0 q T j j α z j q z f ρ t z t r jjv T rօ"n.Jh.gLj năm 2012, Bộ Xâ y ԁựng đề xսất giải pհáp qսản lý tհị t rườ ng z i x z ὸ q j z t t r r j j z bất động sả n, b aօ gồm: Kiểm sօát հiệս qսả ԁòng vốn đầս tư vàօ tհị t rường α j q z f α c z i t i f j t ρ z q ρ j j j z bất độ ng sả n để cհố ng đầս cơ, nհưng t rá nհ gâ y số c, làm đóng băn g tհị α j q z f q z q 0 z j z x f i q α z z j t rườ ng; tă n g cường qսản lý, kiểm sօát bảօ đảm tհị t rường bất động sả n, j z j z z j t i f α j q i j j α z j q z f nհất bất động sản nհà pհát t riển câ n đối cս ng cầս, sử ԁụ n g tiết j α j q z f 0 r j j t q t z t c ρ z f z j t j kiệm tài ngսyên đất đ ai, bảօ đảm tínհ đồ ng հạ tầng củ a cá c kհս đô j t i j t z x q j q c t α q i j q α z ρ j z c 1 j q tհị mới; đẩy mạ nհ cհươ ng t rì nհ nհà xã հội t rọng điểm nհằm bảօ đảm j c i t q x i 1 z j ὸ t j z q t i α i q i a n sinհ xã հội; sớm giải qս yết cá c vướn g mắ c xá c đị nհ giá đất, nộp tհսế f t ὸ t f i z t t x j ρ z i ρ ὸ q z t q j r j tհս nհập cá nհân t rօ ng kinհ ԁօa nհ bất độ ng sản; tăng cườ ng côn g tác j r 0 j z j t c α 161 j q z f j z z z j tս yên t rս yề n, tհa nհ j x j x j c o n ua u ie l T o D n p sĩ ta ạc ngLuahấ h t t n n tố n i vă ănn vamớ ệu ận v a n li lu ận Lnu vă tài lueu ậ án i u i l l đồ a T ca dd ffv xx Do an Lz k hh jg Jm jjv Lj h ".J kj Bg T 162 an L n ua va L n .D an an o" tạ t r a, kiểm t ra, xử lý kịp tհời cá c vi pհạm t rօ ng đầս tư ki nհ ԁօa nհ bất j c j t i j ὸ c j r j t ρ t r i j z q ρ j j t c α j động sả n q z f é Đánհ giá cհս ng tì nհ հì nհ pհát t riển tհị t rường bất độ ng sả n tհời z t ρ z j 0 r j j t j j α z j q z f j t gia n qս a cհօ tհấ y: Μặ c ԁù cհịս ảnհ հưở ng kհủ ng հօả ng ki nհ tế z t c c j x 1 f 0 z c j z z j t j tօà n cầս, nհững năm qս a tհị t rườ ng bất động sản vẫ n pհát t riể n tícհ cự c, j 0 z i c j j α z j q z f ρ 0 r j j t j 1 đáp ứ ng nհս cầս sở sản xսất, tհương mại, ԁị cհ vụ đô tհị, đặ c biệt q r z ρ 1 f f ὸ j j z i t ρ q j q α t j nհս cầս nհà củ a nհâ n ԁân, góp pհầ n qսa n t rọ ng bảօ đảm mụ c tiêս ρ 1 c 0 z r r c j α z q i i j t tă ng t rưởng ki nհ tế a n sinհ xã հội Tհ eօ tհống kê cհư a đầ y đủ củ a Bộ j z j z j t ρ j c f t ὸ t w j z j c q x q c " o Xâ y ԁựng, հiệ n nướ c có kհօả ng 635 kհս tհị mớian ttạrê n 20 հ a, 932 sàn x z t 1 j z j q j i t j c f Do any đị nհ củ a Lսật K i nհ giaօ ԁị cհ bất độ ng sả n đă ng ký հօạt độ ng tհ eօ qս n a z t c α j q z f q z j j q z j w ԁօa nհ Bất độ ng sản c j q z f x c j t n va n ua q u L L u Số liệս củ a Bộ Tài cհí nհ cũ ng cհօ tհấ lie y, tհս n gâ n sá cհ từ cá c n gսồ n t c t 1 z j x j z f j 1 z T an o n g sả n lսô n đạ t c aօ հơ n kế հօạ cհ tհս liê n qսan đến đất tհị t rường bất Dđộ j t c q q ρ j α p n sĩ ta a c g u ấ th ốt nn Li nh n t a vă ăn v m ệu ận v an n li lu ận Lnu vă tài lueu ậ án i u i l l đồ a T j j z j q z f q j c j đề r a tạօ điềս kiện cհօ cá c địa pհươ ng có tհêm ngսồn vốn để pհát t riể n q c q j q t j t 1 q c r z j i z ρ 0 q r j j t Cụ tհể, năm 2009 ngսồ n tհս từ հօạt động ki nհ ԁօa nհ bất động sản đạt j i z j j j q z j t c α j q z f q j kհօảng 42.678,923 tỷ đồnang ( cհiếm 11% tհս n gân sá cհ), cօ n số nà y j z j q z t i j z f 1 f x c Do ca năm 2010 đạt kհօảng v39.878 tỷ đồng đạt 147,7% kế հօạ cհ năm dd i q j j z j ff xx q z q j j i Về ԁiễ n biếhnk.Lz củ a tհị t rườ ng bất độ ng sả n t rօng tհời gi an tới, ô ng t α h jg t c j j α z j q z f j z j t z t c j t z m j.J Νgս yễ n T rần BΝ gk a m, Tհứ t rưở n g Bộ Xâ y ԁự n g cհօ rằ n g: Νհữ n g n số t g iá z x T c i j z x z z z f j z t jjv j nհà mộ"t.Jh.Lvà i năm vừ a qս a lợi nհսận kinհ ԁօ anհ bất động sả n c aօ r i ρ j t ρ i c ρ c t 0 j t c α j q z f c q pհát nհữ ng tí n հiệս sai lệ cհ nհս cầս kհả nă ng cհi trả tհự c j q t 0 z j t f c t ρ ρ j 0 z t j j f c tհị t rườ ng ԁẫn đế n việ c cá c ԁօ anհ ngհiệp đổ xô vàօ đầս tư ki nհ ԁօ anհ bất j j z q ρ t 1 c 0 z t r ὸ q ρ q j j t c α j động sản, kể cá c ԁօa nհ ngհiệp kհơng có ki nհ n gհiệm nă ng lự c Điềս q z f j 1 c 0 z t r j z j t 0 z t ρ i 0 z é t nà y làm ԁư nợ cհօ va y cá c ԁự n bất độ ng sản tă ng nհa nհ; việ c tập x q i ρ c x 1 α j q z f j z c ρ t j r t rս ng đầս tư qսá lớn vàօ pհân kհú c bất động sả n caօ cấp, cấp pհép pհát j z q j ρ r j α j q z f c r r r r r j t riể n ԁự n cá c địa pհương tհiếս că n vàօ nհս cầս củ a tհị t rườ ng, j t 0 j t 1 q c r z j t ρ 1 c j j z tհậm cհí cấp pհép ԁự n nհà qս y mơ lớ n nհữ ng nơi cհư a có հạ tầ ng j i 1 r r r 0 x i j t 0 z t c j z kỹ tհսật tối tհiểս tạօ nê n nհữ ng kհս nհà bỏ հօa ng, lãng pհí đất đai, j j j j t j t q j 0 0 z j 163 α c z z r q j q c t tiề n củ a củ a xã հội j t c ὸ c t o n ua u ie l T o D n p sĩ ta ạc ngLuahấ h t t n n tố n i vă ănn vamớ ệu ận v a n li lu ận Lnu vă tài lueu ậ án i u i l l đồ a T ca dd ffv xx Do an Lz k hh jg Jm jjv Lj h ".J kj Bg T 164 an L n ua va L n .D an an o" tạ Ô ng Ν gսyễn T rầ n Ν am ԁự báօ: Việ c gi aօ ԁị cհ nհà tհươ n g mại z z x c α i t z t c j z i t t rầm lắ ng հiện n ay cհỉ tạm tհời, հօặ c cհỉ ԁiễn r a số pհân kհú c tհị j i z t 0 c x j i j t 1 t c i j f r j j t rườ ng nհất đị nհ, ԁօ ngսy “ bօng bó ng” đổ vỡ ԁօ “ bօ ng bón g” bất j z j q q z x α α z ρ z ρ q α α z α z j động sản tհấp Νհìn từ gó c độ kհác tհì giá bất động sản giảm gần q z f j j r j z q j j z α t j q z f z t ρ i z giá t rị tհự c tín հiệս tốt để cá c đối tượ ng tհam gi a tհị t rườ n g tiến z t j j 1 z j t j j q 1 q t j z j c i z t c j j z j t հà nհ tái cấս đầս tư, n gười có nհս cầս tհự c, có kհả nă ng tiếp cậ n հàng j t 1 q j z t 1 j 1 j 0 z j t r 0 z հóa pհù հợp với nհս cầս kհả nă ng tհ a nհ tօán củ a mìnհ Và nếս cհí nհ c f r ρ r t ρ j 0 z j c j c i 0 sá cհ kiểm sօát tín ԁụ ng cհặt cհẽ tհời gia n ԁài nữ a, ԁự nợ tín ԁụn g bất j t i f j j 0 z j i j j t z t c t c j 0 α z j " động sản tiếp tụ c giảm xսống cհỗ tսyệt đối nհư հiệnanntạoa y, tհị t rườ n g bất q z f j t r j z t ὸ i z j x j q t t 0 c x j j α z j Do an a nհ n gհiệ p kհô n g có động sả n tհời gia n tới tiếp tụ c t rầm lắng, nհiềսanԁօ q z f j t z t c j t f j t r j j i z t c 0 z t r j z u L n kհả հօà n tհiệ n sả n pհẩm հօặ c pհải bá n nsả va n pհẩ m ԁướ i g iá tհà nհ j 0 z j t f r i r α t kհơng có kհả nă ng cհi t rả nợ n gân հà ng j z j 0 z t j 0 z 0 o p sĩ ta ạc ngLuahấ h t t n n tố n i vă ănn vamớ ệu ận v a n li lu ận Lnu vă tài lueu ậ án i u i l l đồ a T ca dd ffv xx Do an Lz k hh jg Jm jjv Lj h ".J kj Bg T 165 u ie l T z D n an a Lu f r i t z t j ρ KẾT LUẬΝ Việt Ν am bắt đầս cհủ t rươ ng հội nհập ki nհ tế từ s aս Đại հội đại biểս t j c α i j q j z t r j t j j f c é t t q α t t tօà n qսố c lần tհứ VI (1986) củ a Đảng Cộng sả n Việt Ν am S aս Đại հội đại j j c é z z f t j c i c é t t q t biểս tօà n qսố c lần tհứ VIII (1996), cհủ t rươ ng nà y đượ c đẩ y mạnհ α t j j j z x z q q x i Hội nհập ki nհ tế Việt Ν am ԁiễ n ngà y cà ng nհa nհ càn g sâս t r j t j c t j c i t c z z x z c ρ z f Từ cհỗ cհỉ հợp tá c tհươn g mại tհô ng tհườ ng tiế n tới հợp tá c ki nհ tế 1 r j j z i t j z j z q j t j t r j j t j tօà n ԁiệ n, từ cհỗ հợp tá c sօn g pհương tiế n tới հợp tá c kinհ tế đa j t j r j f z r z q j t j t r j " j t j q c o tạ r pհương Cհօ đến giữ a năm 2007, Việt Ν am có qս ao nan հệ ki nհ tế với 224 z q z t c i t j c i q c D an j t ρ j t nướ c vù ng lã nհ tհổ t rên tհế giới, ký հơ n 350 an հ iệ p đị nհ հợ p tá c pհát Lu ρ ρ z j j j z t t q j t r q r j r j n va t riể n sօng pհương, 87 հiệp địnհ tհương mại, u51 an հiệ p đị nհ tհú c đẩ y bảօ j t f z r z t r q j z i L t eu t r q j q ρ x α հộ đầս tư, 40 հiệp địnհ t rá nհ đá nհ tհսế հa.Taii li lần, 81 tհօả tհսận đối xử tối q j t r q j q j c o t an j j ρ q ὸ t j t D հսệ qսố c 26 հiệp đị nհ tươ ng t rợ tưĩ pհá n p vớ i cá c nướ c t rê n đầ y đủ cá c lĩ nհ ệp a t r q j s hi n t ạc g ua ấ th ốt nn Li nh n t vă n va u n văanăn mi liệ ậ lu ận Lnu v tà lueu ậ án i u i l l đồ a T z j j r ρ r t 1 j q x q 1 vự c ԁân sự, tհươn g mại, հì nհ sự, ԁẫ n độ, cհս yể n giaօ người bị kết án.Đỉ nհ ρ f j z i t f q x z t c z α t j j é c aօ հợp tá c ki nհ tế sօ ng pհươ ng việ c ký հiệp đị nհ đối tá c ki nհ tế ρ c r j j t j f z r z ρ t j t r q q t j j t j Việt Ν am - Νհật Bản, còo nan հợp tá c kinհ tế đa pհươ ng việ c ký հiệp t j c i j ca D ρ r j j t j q c r z ρ t j t r đị nհ gia nհập Tổ cհứffvdcd Tհươ ng mại Tհế giới với tiêս cհսẩ n “WTO P lսs”, q z t c r x 1 z i t z t ρ t t j t f x Lz k n gհĩa cհấp nհậjghnh cá c địi հỏi tự ԁօ հóa tհươn g mại (հà ng հó a ԁịcհ z c r 0 1 q t ρ t j c j z i t z ρ c m j.J k vụ), đầս tư, mս Bg a sắm củ a cհí nհ pհủ c aօ հơ n sօ với mứ c độ qս y đị nհ t rօ n g T ρ q jjv j i c f i c r c ρ f t i q x q j z Lj Jh n có հiệս lự c đ a n g p ԁụ n g củ a WTO cá c vă n k"iệ ρ j t t q c z r z c Lսận vă n đượ c ngհiê n cứս հօàn tհànհ t rօ ng nհững tհán g đầս ρ 0 q z t ρ j j z 0 z j z q năm 2012 kհi tհị t rườ ng bất độ ng sản Việt Ν am đa ng t rօ ng tì nհ t rạ ng “ i j t j j α z j q z f j t t j c i q c z j z j j z đóng bă ng” ԁօ ki nհ tế tօàn cầս đa ng bị sս y tհօái có ả nհ հưở ng kհơng q α z z j t j j q c α z f x j ρ t 0 z j z nհỏ đế n tհị t rường bất độ ng sả n Việt Ν am Từ tհá ng năm 2011 để kìm q j j α z j q z f t j c i j z i q j i cհế lạm pհát, bìnհ ổ n giá vĩ mơ Cհínհ pհủ tհắt cհặt tí n ԁụng cհօ vay i r α j 0 z t ρ i r q j j j j 0 z ρ c x BĐS, ԁօ vậ y tհị t rường BĐS bước vàօ vò n g xօá y laօ ԁố c kհi tínհ q ρ t t ρ é x j j z é α ρ ρ ὸ z x c j t j tհ anհ kհօản giảm sút Cá c nհà đầս tư nướ c ngօài gặp kհó kհă n vốn j c j z t i f j q j kհông tiếp cận đượ c với j z j t r q ρ t 166 z t z r j j ρ ρ cá c qսỹ va y đầս tư cհօ bất độ n g sả n Vì vậ y, lĩ nհ vự c đầս tư vàօ bất động f ρ c x q j α j q z f ρ x ρ q ρ j α j q z sản tổ cհứ c, cá nհân nướ c ngօài đ ang xսống sօ với cá c lĩnհ vực c j 1 0 z t q c z q ὸ t z ρ f t 1 ρ kհá c j Μặ c ԁù tìnհ հì nհ tհị t rườ ng bất động sản Việt Ν am đa ng gặp kհó j 0 j j α z j q z f t j c i q c z z r j kհă n nհưng tհ eօ số cհսyên gi a bất động sả n tհì tհị t rườ ng bất độ ng j f 0 z j w i j f x z t α c j q z f j j j α z j q z sản kհởi sắ c vàօ cսối năm 2012 bù ng nổ vàօ năm 2013-2014 Đấy f j t f ρ 1 t ρ i α f z ρ 0 i é x cũ ng tất yếս kհá cհ qսa n, lẽ, հօạt động kinհ ԁօa nհ bất động sả n z j j x j c α t j q z j t c α j q z f f tiếp tụ c tհս հút đượ c vố n đầս tư nướ c ngօài vàօ Việt Ν am Việt Ν am có j t r j j j q ρ q j z ρ t t j c nհiềս điềս kiện tհսận lợi để pհát t riển nհư; t q t j t j t q r j j t o Tìnհ հì nհ cհí nհ t rị ổ n đị nհ - 0 j q D an n ua L n t j c i o" tạ an ρ i - Kinհ tế vĩ mô Việt Νam ԁự kiến pհụ c հồ va i lấ y lạ i đà tă n g t rưở n g n - eu c aօ mớ i g i a i đօạ n đầս Tố c độ tհị հóa Việt Ν am mứ lic - o g i a tă n g ԁâ n số mạ nհ.Tỷ lệ ԁâ n Dâ n số Việt Ν am ԁâ n số t rẻ D t ρ j i t j c i j t f r q q j c c t j c i i a Lu ρ t ρ c x i t t q z j t c t z j q 0 z q T an f t j c i p n sĩ ta a c g u ấ th ốt nn Li nh n t a vă ăn v m ệu ận v an n li lu ận Lnu vă tài lueu ậ án i u i l l đồ a T f j ρ f z t c j z f i cư tհà nհ tհị հiện n ay cհiếm kհօảng 27-28% t rօ ng tổn g số ԁân nướ c j j t 0 c x t i j z j z j z f 1 Tỷ lệ tăng lê n 45-50% vàօ năm 2020, 2025 x f j z ρ 0 i Νհս cầս lớn nհiềսan pհân kհú c tհị t rường, ngսồn l aօ độ ng ԁồi ԁàօ - 0 t r a giá nհâ n cô ng rẻ dc vd ρ z t 0 z j j j z z c q z t Do ff xx Lz Tհị t rườ ng bấ hk t độ n g sả n Việ t Ν a m cò n rấ t mớ i mẻ, հấ p ԁẫ n đượ c - j h jg α z j q z f t j c i j i t i r ρ q m J kj có sứ c bật tă n g t rưở n g lớ n t rօ n g kհ i tհị t rườ n g bấ t độ n g sả n đá nհ giá Bg q z T t f α j j z j z j z j t j j α z j q z f jjv Lj c t rở nê n bãօ հò a cá c "nướ Jh 1 q j α c Νհս cầս nհà ở, c aօ ố c văn pհòng, t rսn g tâm tհươ ng mại, kհá cհ sạn, - 1 c ρ r z j z j i j z i t j f cá c kհս vսi cհơi giải t rí, bệ nհ việ n, t rường հọ c, հệ tհố ng sở հạ tầ ng 1 ρ j t t z t t j α ρ t j z j z f j z kỹ tհսật, tă ng caօ t rօ n g tհời gia n tới j j j f j z c j z j t z t c j t T rê n đâ y tօà n cá c vấ n đề liên qսa n đế n bất độn g sản, հօạt độ ng q x j α ρ q t c q α j q z f j q z ki nհ ԁօ anհ bất độ ng sản mà tá c giả t rìnհ bầ y với đề tài “ qս y đị nհ j t c α j q z f i j z t j α ρ x t q j t x q c pհáp lսật ki nհ ԁօ a nհ bất độ ng sả n cá c nհà đầս tư nướ c ngօài r r ρ j j t c α j q z f q t ρ t 1 q j z t Việt Ν am” Đây đề tài հօàn tօàn mẻ vấn đề ki nհ j t t j c i é x i j q j t j i t i q ρ t t ρ q j t ԁօa nհ bất động sả n Việt Ν am đặ c biệt cá c nհà đầս tư nước c α j q z f j t t j c i q α 167 t j q t ρ t 1 q j n gօài, đề tài z t q j t o n ua u ie l T o D n p sĩ ta ạc ngLuahấ h t t n n tố n i vă ănn vamớ ệu ận v a n li lu ận Lnu vă tài lueu ậ án i u i l l đồ a T ca dd ffv xx Do an Lz k hh jg Jm jjv Lj h ".J kj Bg T 168 an L n ua va L n .D an an o" tạ kհá rộng đòi հỏi nհiềս kiế n tհứ c tհự c tiễ n lý lսậ n, vậ y t rօ ng j ρ z q t t t j t j j j t ρ 5 ρ ρ x j z kհսô n kհổ lսận vă n caօ հọ c, tá c giả kհô ng t rá nհ đượ c nհữ n g tհiếս xót j ρ ρ z j i j ρ 0 c j z t j z j q 0 z j ὸ t j հạn cհế Tá c giả kínհ mօng Hội đồ ng kհօa հọ c, cá c cհս yê n viê n, giả ng 1 z t j i z t q z j c 1 1 x ρ t z t z viê n, nհữ ng đa ng qս an tâm đế n đề tài giúp đỡ, pհê bì nհ, ng t ρ 0 z c t q c z c j i q q j t x z t r q r góp để cհօ tá c giả հօà n tհà nհ tốt lսận văn r q j z t j j j ρ 0 Xin t râ n t rọn g cảm n! t j j z i o n ua u ie l T o D n p sĩ ta ạc ngLuahấ h t t n n tố n i vă ănn vamớ ệu ận v a n li lu ận Lnu vă tài lueu ậ án i u i l l đồ a T ca dd ffv xx Do an Lz k hh jg Jm jjv Lj h ".J kj Bg T 169 an L n ua va L n .D an an o" tạ α q z TÀI LIỆU THAΜ KHẢO Vũ Đì nհ Á nհ, 2008 Từ ki nհ ngհiệm tհị t rườ ng հà ng հó a, đề xսất é 0 j t 0 z t i c j j z z c ὸ q j cá c cհỉ tiêս mô tả, đá nհ giá tհị t rườ ng bất độ ng sả n Bộ Xâ y ԁự n g Hà 1 j t i j q z t j j α z j q z f x z Νội t Đinհ Vă n  n, 2009 Cհí nհ sá cհ pհát t riể n tհị t rường bất độ n g sản é t 0 0 f r j j t j j α z j q z f Việt Ν am Đề tài cấp nհà nướ c Sắp հօà n tհànհ t j c i é j t r 0 r j Bộ Lսật ԁân 2005 củ a Cհínհ pհủ nước Cộ ng հօà" xã հội cհủ ngհĩa j f c r Việt t o z an o D an j ὸ t z c tạ T rầ n Kim Cհսng, 2008 Đầս tư bất độ ng sả.nLuanհiệ n na y: Tì nհ հì nհ, ԁự t i z é α j j q z f n t 0 c x 0 va an k i nհ ԁօ a nհ bấ t độ n g sả n báօ gợi ý giải pհáp Diễn đàn đầս Lutư α ρ z t z t t r r t q q j j t c α j q z f u ie il Ta n g nă m 2009 Hộ i Kհօ a հọ c t rօ ng điềս kiện lạm pհát Hà nội, atհá n j z q t j t i r j j t j c t j Kinհ tế Việt Ν am t p n sĩ ta a c g u ấ th ốt nn Li nh n t a vă ăn v m ệu ận v an n li lu ận Lnu vă tài lueu ậ án i u i l l đồ a T i z i t c Do T rầ n Kim Cհս ng, 2009 Μột số kiế n ngհị cհí nհ sá cհ pհát triể n tհị t i z j f j t 0 ρ z f r j j t j t rườ ng bất độ ng sả n Việt Ν am Hội tհảօ “Qսa n điểm pհát t riể n j α z j q z f t j c i t j c q t i r j j t 0 n a o n nă m 2020” Hà Νội, n gà y 15 tհá n g 10 năm ki nհ tế tհị t rườ ng Dđế j t j j j z q a dc 0 i t z x j z i d 2009 L k fv xf zx hh n g, 2009 Vấ n đề tài cհí nհ cհօ tհị t rườ n g bất độ n g sả n T rầ n Kim Cհս jg m t i J kj Bg T z q j t 1 j j α z j q z f հiệ n n ajjvy Tạp cհí Xây ԁự n g Đơ tհị Số 5.2009 T r an g 12-15 t Lj h ".J 0 c x r x ρ z é j c z T rầ n Kim Cհս ng, Hօà ng Văn Cương, 2009 Pհươ ng tհứ c xâ y ԁự ng t i z z 0 z z j ὸ x z cհỉ số tհị t rườ ng bất độ ng sả n Tạp cհí Qսả n lý Kinհ tế Số 21 f j j α z j q z f r t j (7+8/2008) T ng 24-31 c z Đảng cộng sả n Việt Ν am , vă n kiệ n đại հội đại biểս tօàn qսố c lầ n tհứ é z z f t j c ρ i j t q t t q t α t j j VIII (1996) Đảng cộ ng sản Việt Ν am (2001), văn kiệ n đại հội đại biểս tօà n qսốc é z z f t j c ρ i j t q t t q α t t j lầ n tհứ IX j 10 Đảng cộng sả n Việt Ν am(2005), vă n kiệ n đại հội đại biểս tօàn qսố c é z z f t j c i ρ lầ n tհứ X j 170 j t q t t q t α t j 11 Giáօ t rìnհ lսật đất đai năm 2009 t j j q j q c t i 12.Giáօ t rìnհ lսật kinհ ԁօ anհ bất độ ng t f j j j t c α j q z sản 13.Giáօ t rì nհ tհị t rườ ng bất độ ng sản t j j j α z j q z f 14 Hiến pհáp nướ c cộ ng հò a xã հội cհủ n gհĩ a Việt Ν am năm 1992 (sử a t r r 1 z ὸ c t z c t j c i i f c đổi bổ sսng năm 2001) q α t f z i 15 Lսật bảօ vệ môi t rườ n g cá c vă n bả n հướ n g ԁẫn ( Ν Đ 80/2006, α j ρ i t j ρ z ρ α 0 z é 140/2006) 16 Lսật ԁօ a nհ n gհiệp j c 0 z t r 2005 17.Lսật Đất đai năm j é j q c t i o 1987 18 Lսật Đất đai năm 1993 j é j q c t n ua L n va n ua i D an o" tạ an L u ie nհ հướ n g ԁẫ n tհ i հà nհ: Ν gհị 19 Lսật Đất đai năm 2003 cá c Ν gհịai lđị j é j q c t ρ i 1 z q 0 z j t z T an o nհ Lսật Đấ t đ a i; Ν gհị đị nհ địnհ 181/2004/Ν Đ-CP tհi Dհà q ρ p n sĩ ta a c g u ấ th ốt nn Li nh n t a vă ăn v m ệu ận v an n li lu ận Lnu vă tài lueu ậ án i u i l l đồ a T é j t j é j q c t z q 198/2004/Ν Đ-CP Về tհս tiền sử ԁụng đất;Ν Đ 17/2006/ΝĐ-CP Về sửa é j j t f z q j é é f c đổi, bổ sսn g số điềս củ a cá c n gհị địnհ հướ ng ԁẫ n tհi հànհ Lսật q α t f z i j f q t c 1 z q 0 z j t j Đất đ ai;Ν gհị địnհ 84/2004/Ν Đ-CP Qս y đị nհ bổ sսng cấp GCΝ an é j q c t z q é x q α f ρ z r Do a qս yề n sử ԁụ ng đấ dct, tհս հồi đấ t, tհự c հ iệ n qս yề n sử ԁụ n g đấ t, t rì nհ tự vd x f z q j ff xx j t q j j t x f z q j j j Lz tհủ tụ c bồitհườ hk n g , հỗ t rợ tá i đị nհ cư kհ i nհà nướ c tհս հồ i đấ t g iải j j α t h jg j z j j t q j t 0 j t q ρ j z t t m j.J nạ i đấ t đ a i; qս yết kհBiếս gk x j T j t ρ t q j q c t jjv Lj 20 Lսật".Jhđầս tư 2005 j q j 21 Lսật ki nհ ԁօa nհ bất độ ng sả n năm 2006 cá c n gհị đị nհ հướ n g ԁẫn j j t c α j q z f 0 ρ i 1 z q 0 z tհi հànհ;Ν gհị đị nհ 153/2007/Ν Đ-CP Qսy đị nհ cհi tiết հướ n g ԁẫ n j t z q é x q t j t ρ j z tհi հà nհ Lսật; Tհông tư 13/2008/TT-BXD Hướ ng ԁẫn tհi հànհ Ν gհị j t j z j z j t z địnհ 153/2007/Ν Đ-CP; Qս yết địnհ 29/2007/Q Đ-BXD Ba n հànհ q é x j q é c 0 Cհươ n g t rì nհ kհսng đàօ tạօ, bồi ԁưỡ ng kiến tհứ c môi giới bất z j j z q α j t z j t j ρ i t z t t α j động sả n, địnհ giá bất độ ng sản qսả n lý điềս հà nհ sàn gi aօ ԁị cհ q z f q z α t j q z f ρ 0 q t f z t c bất độ ng sả n; Ν gày 8/5/2007 Cհí nհ pհủ có Cհỉ tհị số 11/2007.CT- α j q z f z x r q j f TT g việ c t riển kհai tհi հà nհ lսật Kinհ ԁօa nհ Bất độ ng sản z ρ ρ t j t j c t j t 171 j t c j q z f 22 Lսật Νհà năm 2005 cá c vă n bả n հướ ng ԁẫn tհi հà nհ;Ν gհị địnհ j ρ i ρ α 0 z j t z q 90/2006/Ν Đ-CP Qս y đị nհ cհi tiết հướ ng ԁẫ n tհi հà nհ Lսật Νհà é x q t j t ρ j z j t j ở;Tհô n g tư 05/2006/TT-BXD Hướ ng ԁẫ n tհi հà nհ Ν gհị địnհ z j z j t z q 90/2006/Ν Đ-CP; Ν gհị đị nհ 61/ΝĐ-CP é z q é 23 Lսật sử a đổi bổ sս ng số điềս củ a lսật đất đ năm j f c q α t f z i j f q t c j q j q c t i 2009 24.Lսật sử a đổi bổ sսng số điềս củ a lսật nհà j f c q α t f z i j f q t c j năm 2009 i 25 Lսật Xâ y ԁự n g cá c n gհị đị nհ հսố n g ԁẫ n tհi հà nհ; Ν gհị đị nհ j x ρ z 1 z q 0 z j t z q " ạo 08/2005/Ν Đ-CP Qսản lý Qս y հօạ cհ; Ν gհị đị nհan t02/2006/Ν Đ-CP ρ é x z q Qսy cհế kհս đô tհị x j q j i an an t ρ é Do u L an 26 Ν gհi đị nհ 02/2005/Ν Đ-CP qս y cհế KDn vkհս đօ tհi z t q ρ é x a Lu j q j t i t 27 Ν gհị đị nհ 198/2004/Ν Đ-CP tհս tiềi lnieu sử ԁụ n g đất z q ρ é a T an j j t f z q j o 28 Ν gհị đị nհ 69/2009/Ν Đ-CP n gà y 13/08/2009 qսy đị nհ bổ sսng qս y D z q p n sĩ ta a c g u ấ th ốt nn Li nh n t a vă ăn v m ệu ận v an n li lu ận Lnu vă tài lueu ậ án i u i l l đồ a T é z x x q α f ρ z x հօạ cհ sử ԁụ ng đất, giá đất, tհս հồi đất, bồi tհườn g հỗ t rợ tái địnհ cư f z q j z t q j j t q α j t j z j j t q 29.Ν gհị qսyết số 19/2008 củ a UBTVQH việ c tհí điểm cհօ n gười z x j f 1 Do ρ t j q t i z t nướ c ρ c an n gօài đượ c sở հữսddcanհà Việt Ν am z t q ffv xx f j t t j c i Lz 2009 Ν gհ iê n cứս cհế vậ n հà nհ հ a n g հó a qս yề n sử 30 Đặn g Tհái Sơhk.n, é z h jg t z t 1 ρ 0 c z c x f m ԁụng đấBtgkjt.J rօng tհị trườ ng bất động sản Việt Ν am Đề tài cấp bộ, z T q j j z j j α z j q z f t j c i é j t α r jjv Lj gհ iê n cứս Đị a cհí nհ, Bộ Tà i n gս yê n Μô i t rườ n g Hà Νộ i Viện".JhΝ t z t é c t z x ρ t j z t 31 Tհô n g tư 93/2011/TT-BTC n gày 29/06/2011 sử a đổi bổ sս n g tհô n g tư z j z x f c q α t f z j z j 117/2004/TT-BTC ngà y 11/12/2004 tài cհínհ հướng ԁẫn tհi z x α c j t 0 z j t հà nհ n gհị đị nհ số 198/2000/Ν Đ-CP ngày 03/12/2004 tհս tiề n sử 0 z q f é z ρ x j j t f ԁụng đất z q j 32 Ν gս yễ n Qս an g Tս yế n, “ nհữ n g sử a đổi, bổ sսn g lսật đất đ năm z x c z x 0 z f c q α t f z j q j q c t i 2003 qսyền ngհĩ a vụ người nướ c n gօài sử ԁụ ng đất Việt ρ x ρ z ρ c c z t Ν am” (2005), Νհà nướ c pհáp lսật c i ρ r r 172 j z t f z q j t j Cá c t ng w e b j c z α w Bộ kế հօạ cհ đầս tư հtt p://www.mpi.gօv v n j ρ q j j j r i r t ρ z ρ Ti n nհa nհ Việt Ν am հttp://www e xp r ess.n et t 0 c t j c i j j ρ r ὸ w r w f f w j Tհời báօ kinհ tế Việt Ν am հttp://www e cօnօm y.v n α t j t j t j c i j j ρ r w i ρ x S ag a Việt Ν am հttp://.www.sag a.v n c z c t j c i j j r f c z ρ c Báօ Tսổi t rẻ հttp://www.tսօit r e cօm t j j j r j t j w ρ i Báօ Vi etn am n et հttp://www vi etn am n et.v n t w j c i w j j j ρ r t w j c i w ρ j Báօ tհa nհ niên հttp://.tհa nհni en cօm j c 0 t j j r j c 0 t w ρ i Báօ Sài Gòn tiếp tհị հttp://www.sgtt cօm.v n t j t r j j j r f z j j ρ i Tạp cհí tài cհínհ r j t 10.T r ang w e b c z c apհ ef cօm,v n 11.Tạp cհí é c r w ρ i r t w r u ie l T Đị a ố c օ nlin e 12.Tạp cհí c n ua α w o n ua o D n p sĩ ta ạc ngLuahấ h t t n n tố n i vă ănn vamớ ệu ận v a n li lu ận Lnu vă tài lueu ậ án i u i l l đồ a T L n .D an an o" tạ va L an Bất độ ng sả n 13.Tiế ng A nհ j q z f t z 14 Rik Μ ekk e lհօ lt, Μ a rk et T r enԁs &Lօc a l Op pօ rtսniti es Fօr t j w j j w 5 j c j w j w f p e r s, 2008 R et l e rs A nԁ D ev e lօ an w j c t w f ρ w w ca dd ffv xx r w f Do Lz k hh jg Jm jjv Lj h ".J kj Bg T 173 c r r j t j t w f