(Luận văn) nâng cao hiệu quả cho vay bất động sản tại ngân hàng tmcp quốc tế việt nam tphcm

t to BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH  ng hi ep KHƯƠNG SỸ KIÊN w n lo ad y th ju NÂNG CAO HIỆU QUẢ CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP QUỐC TẾ VIỆT NAM TPHCM yi pl n ua al n va ll fu LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ oi m nh at CHUYÊN NGÀNH: KINH TẾ TÀI CHÍNH – NGÂN HÀNG z z MÃ SỐ: 60.31.12 k jm ht vb l.c gm NGƯỜI HƯỚNG DẪN: PGS.TS TRẦN HUY HOÀNG om an Lu n va ey t re TP.HỒ CHÍ MINH – NĂM 2012 t to ng hi LỜI CẢM ƠN ep w n Xin chân thành cảm ơn Quý Thầy Cô Viện Đào tạo Sau đại học, Khoa Ngân lo ad hàng trường Đại học Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh Đặc biệt gởi lời cám ơn chân ju y th thành đến PGS.TS Trần Huy Hoàng, người dành nhiều thời gian, công sức hướng yi dẫn giúp đỡ tơi suốt q trình tiếp cận đề tài hoàn thành luận văn pl n ua al n va ll fu oi m at nh z z k jm ht vb om l.c gm an Lu n va ey t re th t to ng hi LỜI CAM ĐOAN ep w n Tôi xin cam đoan luận văn tơi nghiên cứu thực Các lo thông tin số liệu sử dụng luận văn trích dẫn đầy đủ nguồn tài liệu ad ju y th danh mục tài liệu tham khảo hoàn toàn trung thực năm 2012 TP.Hồ Chí Minh, tháng yi pl n ua al n va ll fu oi m at nh z z k jm ht vb om l.c gm an Lu n va ey t re th t to ng hi MỤC LỤC ep TRANG PHỤ BÌA w LỜI CẢM ƠN n lo LỜI CAM ĐOAN ad MỤC LỤC y th ju DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT yi DANH MỤC BẢNG BIỂU, HÌNH VẼ pl al MỞ ĐẦU n ua CHƢƠNG 1: CÁC VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CHO VAY BẤT Lý luận bất động sản n 1.1 va ĐỘNG SẢN fu Khái niệm bất động sản 1.1.2 Đặc điểm hàng hóa bất động sản .2 1.1.3 Phân loại bất động sản 1.1.4 Các yếu tố ảnh hƣởng đến giá trị bất động sản oi m at nh z Thị trƣờng bất động sản yếu tố tác động đến thị trƣờng bất động sản z 1.2 ll 1.1.1 Khái niệm thị trƣờng bất động sản 1.2.2 Cơ cấu thị trƣờng bất động sản 1.2.3 Các yếu tố tác động tới hình thành phát triển thị trƣờng bất động sản 11 k jm ht gm 1.2.3.1 Sự phát triển kinh tế, gia tăng dân số vấn đề thị hóa 11 1.2.3.2 Các yếu tố tác động phía cung bất động sản 12 1.2.3.3 Các yếu tố pháp luật, quản lý, điều tiết nhà nƣớc bất động sản 13 1.2.3.4 Các yếu tố sách 13 om l.c an Lu 1.3 vb 1.2.1 Cho vay bất động sản 14 n va 1.3.1 Khái niệm cho vay bất động sản 14 1.3.3 Hiệu cho vay bất động sản 15 Các tiêu đánh giá hiệu cho vay BĐS góc độ ngân hàng 16 1.3.3.2 Các tiêu đánh giá hiệu cho vay BĐS góc độ khách hàng 18 th 1.3.3.1 ey Các loại hình cho vay bất động sản 15 t re 1.3.2 t to ng Rủi ro cho vay BĐS 18 1.3.4 hi ep Cho vay bất động sản số nƣớc giới học kinh nghiệm cho Việt Nam 20 1.4 Kinh nghiệm sách tài tiền tệ cho BĐS số nƣớc giới 20 1.4.1 Những kinh nghiệm chung 20 w 1.4.1.1 n Chính sách tín dụng – Kinh nghiệm Úc Niu Di Lân 21 lo 1.4.1.2 ad 1.4.1.3 Áp dụng mơ hình ngân hàng chấp – kinh nghiệm Đan Mạch 22 y th 1.4.1.4 Kinh nghiệm Malaysia kênh huy động vốn đầu tƣ bất động sản dựa ju yi chứng khốn hóa tài bất động sản 23 Một số học rút sách tài tiền tệ cho phát triển thị trƣờng BĐS pl 1.4.2 ua al 23 n KẾT LUẬN CHƢƠNG 26 va CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG TMCP QUỐC n fu TẾ VIỆT NAM - TP HCM 27 Thực trạng thị trƣờng bất động sản TP.HCM .27 ll m 2.1 Ƣu thị trƣờng bất động sản TP.HCM 27 2.1.2 Tổng quan thị trƣờng bất động sản TPHCM 28 2.1.3 Thực trạng yếu tố tác động đến thị trƣờng bất động sản 32 at nh z 2.1.3.1 Kinh tế TP.HCM phát triển, vấn đề đô thị hóa gia tăng dân số 32 2.1.3.2 Các yếu tố tác động phía “cung” bất động sản 34 2.1.3.3 Các yếu tố quản lý, điều tiết nhà nƣớc bất động sản 38 2.1.3.4 Các yếu tố lãi suất, sách thuế 39 z k jm ht vb gm Thực trạng cho vay bất động sản Ngân hàng VIB địa bàn TPHCM 40 l.c 2.2 oi 2.1.1 Khái quát NH TMCP Quốc Tế Việt Nam (VIB) 40 2.2.2 Thực trạng nguồn vốn cho vay Ngân hàng VIB thị trƣờng BĐS 42 2.2.3 Thực trạng sản phẩm cho vay Ngân hàng VIB bất động sản 48 2.2.4 Hiệu tín dụng bất động sản Ngân hàng VIB địa bàn TPHCM 52 om 2.2.1 an Lu va Thẩm định dự án, hợp đồng vay vốn tín dụng bất động sản ngân hàng VIB 54 n 2.3 2.3.2 Quy định thẩm định hợp đồng vay vốn BĐS Ngân hàng TMCP Quốc tế Việt Nam TPHCM 56 th Những quy định chung Ngân hàng VIB đối hợp đồng tín dụng BĐS 54 ey t re 2.3.1 t to ng Nội dung thẩm định hợp đồng vay vốn tín dung BĐS Ngân hàng VIB địa bàn 2.3.3 hi ep TP.HCM57 w 2.3.3.1 Thẩm định hồ sơ vay vốn 57 2.3.3.2 Thẩm định khách hàng vay vốn 57 n Thẩm định dự án đầu tƣ 58 lo 2.3.3.3 ad 2.4 Đánh giá thực trạng cho vay bất động sản Ngân hàng VIB địa bàn TPHCM .62 y th 2.4.1 Những thành tựu 62 ju Những hạn chế 62 2.4.3 Nguyên nhân hạn chế 65 yi 2.4.2 pl al ua KẾT LUẬN CHƢƠNG 66 n CHƢƠNG 3: CÁC GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CHO VAY BẤT va ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG TMCP QUỐC TẾ VIỆT NAM TPHCM 67 n fu 3.1 Định hƣớng phát triển thị trƣờng bất động sản địa bàn TP.HCM 67 Mục tiêu phát triển thị trƣờng bất động sản địa bàn TP.HCM đến năm 2015 67 3.1.2 Định hƣớng nội dung phát triển thị trƣờng bất động sản địa bàn TP.HCM đến ll 3.1.1 oi m nh năm 2015 68 at Các giải pháp tầm vĩ mô phát triển thị trƣờng BĐS 69 z 3.2 z Về hệ thống luật pháp 69 3.2.2 Về sách chế 72 jm ht 3.3 vb 3.2.1 Các giải pháp tầm vĩ mô phát triển tín dụng BĐS 73 k Đối với phủ 73 3.3.2 Đối với NHNH 79 l.c 3.4 gm 3.3.1 Các giải pháp phát triển cho vay BĐS Ngân hàng 80 om Về nguồn vốn sản phẩm tín dụng bất động sản 80 3.4.2 Các giải pháp nâng cao hiệu thẩm định dự án, hợp đồng tín dụng an Lu 3.4.1 BĐS Ngân hàng địa bàn TP.HCM 84 n ey t re TÀI LIỆU THAM KHẢO va PHẦN KẾT LUẬN CHUNG th t to ng hi DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ep  w n Bất động sản lo BĐS ad Công ty tư vấn – nghiên cứu - quản lý bất động sản CB Richard Ellis ju y th CBRE CIC yi FDI Vốn đầu tư trực tiếp nước ngồi GHB Ngân hàng nhà Chính phủ Thái Lan GHLC Công ty cho vay nhà Chính phủ Nhật Bản HDB Ủy ban phát triển nhà Singapore NHNN Ngân hàng nhà nước NHTM Ngân hàng thương mại REIT Quỹ đầu tư tín thác BĐS TCTD Tổ chức tín dụng TMCP Thương mại cổ phần TP.HCM Thành phố Hồ Chí Minh UBND Ủy ban nhân dân Trung tâm thơng tin tín dụng ngân hàng pl n ua al n va ll fu oi m at nh z z k jm ht vb om l.c gm an Lu n va ey t re th t to ng hi DANH MỤC BẢNG BIỂU, HÌNH VẼ  ep Bảng biểu w n lo Bảng 2.1 Giá trị hộ cao cấp so sánh với thành phố khác số nước Châu ad Á y th ju Bảng 2.2 Giá bán sơ cấp thứ cấp số dự án tiêu biểu yi pl Bảng 2.3 Bảng thống kê mật độ dân số TPHCM qua năm al n ua Bảng 2.4 Diện tích sàn xây dựng địa bàn TPHCM qua năm TP.HCM n va Bảng 2.5 Số dự án đầu tư nước cấp phép qua năm địa bàn ll fu oi m Bảng 2.6 Chỉ số giá vật liệu xây dựng chủ yếu TP.HCM (Năm 2006=100) at nh Bảng 2.7 Tỷ trọng dư nợ tín dụng BĐS qua năm z z ht vb Hình vẽ gm Hình 2.1 Lượng cung hộ TPHCM qua năm k jm Hình 1.1 Quy trình thẩm định tín dụng dự án kinh doanh BĐS om l.c Hình 2.2 Giá cho th văn phịng Thành phố lớn khu vực Hình 2.3 Mức độ gia tăng nhu cầu loại hình bất động sản năm 2011 – 2012 an Lu Hình 2.4 Tỷ trọng vốn đầu tư trực tiếp nước vào lĩnh vực bất động sản tổng ey t re từ 2007 đến 2011 n Hình 2.5 Dư nợ tín dụng bất động sản Ngân hàng địa bàn TPHCM va vốn đầu tư địa bàn TPHCM qua năm th Hình 2.6 Tốc độ tăng trưởng dư nợ cho vay bất động sản ngân hàng t to ng hi Hình 2.7 Tỷ trọng dư nợ tín dụng bất động sản tổng dư nợ ngân hàng địa ep bàn TPHCM w Hình 2.8 Xu hướng tín dụng bất động sản năm 2012 n lo Hình 2.9 Tỷ lệ nợ xấu BĐS tổng dư nợ tín dụng BĐS ad ju y th yi pl n ua al n va ll fu oi m at nh z z k jm ht vb om l.c gm an Lu n va ey t re th t to ng hi MỞ ĐẦU ep Tính thực tiễn đề tài w Nhu cầu nhà nhu cầu thiết thực người n Tuy nhiên lại rào cản lớn đại phận người dân giá trị lo ad khoản tài sản lớn y th Việc cho vay lĩnh vực bất động sản có quan hệ mật thiết với biến động ju yi thị trường bất động sản nên hoạt động có nhiều rủi ro pl Từ việc nghiên cứu hoạt động cho vay bất động sản trở thành yêu cầu cần al n ua thiết cho phát triển thị trường bất động sản nói chung hiệu hoạt động va ngân hàng nói riêng, góp phần tạo nên gia tăng lợi ích mặt kinh tế, lợi ích n mặt xã hội cho nhiều đối tượng liên quan ll fu m Mục tiêu nghiên cứu oi - Làm rõ vai trò bất động sản kinh tế nh at - Đánh giá hoạt động cho vay bất động sản VIB TPHCM từ năm 2007 đến năm z 2011 z k Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu jm động sản ht vb - Đưa số đề xuất kiến nghị nhằm góp phần nâng cao hiệu cho vay bất - Phạm vi: địa bàn quận từ năm 2007 đến năm 2011 n th TMCP Quốc tế Việt Nam -TPHCM ey - Khái quát hoạt động cho vay bất động sản giai đoạn 2007-2011 Ngân hàng t re Những điểm đề tài va - Nghiên cứu định tính an Lu - Phân tích, tổng hợp, thống kê, so sánh om Phƣơng pháp nghiên cứu l.c gm - Đối tượng: Hoạt động cho vay bất động sản VIB TPHCM