(Luận văn) hoàn thiện hệ thống kiểm soát nội bộ cho các công ty bất động sản tại thành phố hồ chí minh

    t to BỘ G GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠ ẠO ng TRƯỜNG G ĐẠI HỌC C KINH TẾ THÀNH PH HỐ HỒ CHÍÍ MINH hi ep Oo -oO w n lo ad ju y th   yi pl n ua al n va HOÀNG H G THỊ KIM OANH O ll fu oi m at nh z HOÀ ÀN TH HIỆN H HỆ TH HỐNG G KIỂ ỂM SO OÁT N NỘI BỘ B CH HO CÁ ÁC CÔ ÔNG TY B ẤT ĐỘNG Đ SẢN N TẠI THÀN NH PH HỐ HỒ H CH HÍ MIINH z k jm ht vb om l.c gm an Lu LU UẬN VĂN V THẠ ẠC SỸ Ỹ KIN NH TẾ T n va ey t re TP. Hồ Chí Min nh – Năm m 2011     BỘ G GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠ ẠO t to TRƯỜNG G ĐẠI HỌC C KINH TẾ THÀNH PH HỐ HỒ CHÍÍ MINH ng -oO Oo - hi ep w n lo ad y th   ju yi pl n ua al HOÀNG H G THỊ KIM OANH O va n H HOÀN N THIỆ ỆN HỆ Ệ THỐ ỐNG KIỂM K SOÁT T NỘI BỘ CHO C CÁC C C CÔNG TY BẤ ẤT ĐỘ ỘNG SẢN S T THÀNH TẠI T H PHỐ Ố HỒ CHÍ C M MINH ll fu oi m at nh z z vb gm 34.30 : 60.3 k Mã số jm ht Chu uyên ngàn nh : KẾ TOÁN – KIỂM TO OÁN om l.c LUẬN VĂN N THẠ ẠC SỸ Ỹ KIN NH TẾ Ế   Ng gười hướn ng dẫn kh hoa học: n va ey t re PGS.T TS MAI THỊ T HOÀ ÀNG MIN NH an Lu   TP. Hồồ Chí Minh – Năm 2011     t to Lời Cam Đoan ng hi Tôi tên Hoàng Thị Kim Oanh học viên Lớp cao học ngày –K20 (Kế toán – ep kiểm toán), Trường Đại Học Kinh Tế Tp HCM, xin cam đoan luận văn cơng trình nghiên cứu riêng hướng dẫn khoa học PGS TS Mai w n Thị Hoàng Minh Các số liệu thu thập có trích nguồn rõ ràng Tơi xin lo ad hồn tồn chịu trách nhiệm tính xác thực luận văn ju y th Tp Hồ Chí Minh, ngày 25 tháng 12 năm 2011 yi Người cam đoan pl ua al n Hoàng Thị Kim Oanh n va ll fu oi m at nh z z k jm ht vb om l.c gm an Lu n va ey t re   DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT t to KSNB : Kiểm soát nội ng hi BĐS : Bất động sản ep KTT : Kế toán trưởng HĐQT : Hội đồng quản trị w n BGĐ : Ban giám đốc lo ad ERP : Entreprise Resource Planning (Quản trị nguồn nhân lực) ju y th yi pl n ua al n va ll fu oi m at nh z z k jm ht vb om l.c gm an Lu n va ey t re   DANH MỤC SƠ ĐỒ VÀ BẢNG BIỂU t to ng hi Bảng số : Bảng tóm tắt so sánh báo cáo COSO 1992 COSO 2004 Bảng số : Phòng ban, mục tiêu phòng ban rủi ro xảy làm cản ep trở việc thực mục tiêu phòng ban công ty bất động sản qua khảo sát thực tế: w n Hình 1: Các cặp chức bất kiêm nhiệm lo ad Hình 2: Minh họa phát triển cty BĐS qua giai đoạn : Các bước xây dựng hệ thống KSNB cho tổ chức ju Sơ đồ y th Hình 3: Quy trình kiểm sốt phân chia trách nhiệm tồn cơng ty yi : Hoạt động Công ty bất động sản Sơ đồ : Các phịng ban cơng ty BĐS Sơ đồ : Tổng hợp rủi ro doanh nghiệp bất động sản 10 Sơ đồ : Quy trình phê duyệt tốn pl Sơ đồ n ua al n va ll fu oi m   at nh z z k jm ht vb om l.c gm an Lu n va ey t re   MỤC LỤC t to ng CHƯƠNG hi ep CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HỆ THỐNG KIỂM SOÁT NỘI BỘ   w 1.1  n MỘT SỐ VẤN ĐỀ CHUNG VỀ KIỂM SOÁT NỘI BỘ 4  lo 1.1.1  Định nghĩa kiểm soát nội 4  1.1.2  Các phận cấu thành hệ thống KSNB theo COSO 2004 5  1.1.2.1  Mơi trường kiểm sốt: 5  1.1.2.2  Thiết lập mục tiêu: 5  1.1.2.3  Nhận dạng tiềm tàng: 6  1.1.2.4  Đánh giá rủi ro: 7  1.1.2.5  Phản ứng với rủi ro: 7  1.1.2.6  Hoạt động kiểm soát: 8  1.1.2.7  Thông tin truyền thông: 9  1.1.2.8  Giám sát: 10  1.1.3  Lợi ích cần thiết hệ thống KSNB 10  1.1.3.1  Xác định mục tiêu, chiến lược hoạt động doanh nghiệp 10  1.1.3.2  Giảm thiểu rủi ro xảy trình thực mục tiêu chiến lược 11  1.1.3.3  Xây dựng biện pháp nhằm ngăn ngừa rủi ro 11  1.1.3.4  Nâng cao hiệu hoạt động 12  1.1.4  Hạn chế hệ thống KSNB 12  ad ju y th yi pl n ua al n va ll fu oi m at nh z z ht vb 1.2  CÁC BƯỚC XÂY DỰNG VÀ VẬN HÀNH HỆ THỐNG KSNB CHO MỘT TỔ CHỨC 13  k jm 1.2.1  Thiết lập mục tiêu tổ chức, hoạt động tổ chức 13  1.2.2  Đánh giá rủi ro tổ chức, hoạt động 14  1.2.3  Thiết lập thủ tục, nguyên tắc kiểm soát cụ thể xây dựng quy trình cho phịng ban, phận doanh nghiệp 15  1.2.4  Thực hoạt động kiểm soát 15  1.2.5  Thông tin truyền thông 17  1.2.6  Giám sát: 17  om l.c gm an Lu 1.3  CÔNG TY BẤT ĐỘNG SẢN VÀ HỆ THỐNG KIỂM SOÁT NỘI BỘ 19  ey t re   n va 1.3.1  Công ty bất động sản 19  1.3.2  Sự cần thiết ứng dụng hệ thống kiểm sốt nội Cơng ty bất động sản 19    Kết luận chương 21    CHƯƠNG 2  t to ng THỰC TRẠNG KIỂM SỐT NỘI BỘ TẠI CÁC CƠNG TY BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH  hi ep 2.1  w SỰ PHÁT TRIỂN CỦA NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI ĐỊA BÀN TP HCM 22  n lo ad 2.2  ĐẶC ĐIỂM HOẠT ĐỘNG CHUNG CỦA CÁC CÔNG TY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TP HCM 26  y th ju 2.2.1  Sơ đồ 2: Hoạt động Công ty bất động sản 26  2.2.2  Đặc điểm công ty thuộc ngành bất động sản Tp HCM 27  2.2.2.1  Các quy định pháp lý ảnh hưởng đến hoạt động Công ty BĐS 27  2.2.2.2   Các phòng ban chức nhiệm vụ 28  2.2.2.3  Đánh giá chung hoạt động ngành BĐS 32  yi pl n ua al va n 2.3  THỰC TRẠNG VỀ KIỂM SOÁT NỘI BỘ ĐỐI VỚI HOẠT ĐỘNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TP HCM 34  fu ll 2.3.1  Mục đích phương pháp khảo sát 34  2.3.1.1  Mục đích khảo sát 34  2.3.1.2  Phương pháp khảo sát 34  2.3.2  Đánh giá tồn hệ thống kiểm soát nội hoạt động Công ty bất động sản 35  2.3.2.1  Đánh giá chung tồn hệ thống KSNB công ty BĐS 35  2.3.2.2  Đánh giá theo phận kiểm soát nội (Xem kết khảo sát thực trạng KSNB Phụ lục – Trang 9/PL ) 36  2.3.3  Nhận dạng phân tích nguyên nhân dẫn đến rủi ro hoạt động công ty bất động sản địa bàn Tp HCM 39  2.3.3.1  Rủi ro kinh doanh (rủi ro xuất phát từ môi trường bên ngoài) 39  2.3.3.2  Rủi ro hoạt động (rủi ro xuất phát từ hoạt động bên trong) 42  2.3.3.3  Rủi ro tuân thủ (rủi ro xuất phát từ việc tuân thủ pháp luật) 42    Kết luận chương 2: 46  oi m at nh z z k jm ht vb om l.c gm an Lu   n va ey t re   CHƯƠNG t to ng HỒN THIỆN HỆ THỐNG KIỂM SỐT NỘI BỘ CHO CÁC CÔNG TY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TP HCM  hi ep 3.1  XÂY DỰNG HỆ THỐNG KIỂM SOÁT NỘI BỘ THEO COSO 2004 47  w 3.1.1  Kiểm sốt hoạt động tồn tổ chức 47  3.1.2  Kiểm sốt nội cho phịng ban theo COSO 2004 49  3.1.2.1  Bộ phận dự án 49  3.1.2.2  Bộ phận đền bù 50  3.1.3  Kiểm soát nội cho phận kế toán 52  3.1.3.1  Đánh giá rủi ro phịng kế tốn: 52  3.1.3.2  Xây dựng quy trình, thủ tục phịng kế tốn công ty BĐS từ phát sinh nghiệp vụ đến lập trình bày báo cáo tài chính: 53  3.1.3.3  Thiết lập thủ tục kiểm soát 58  3.1.3.4  Hoạt động kiểm soát 59  3.1.4  Kiểm soát dự án hợp tác đầu tư với cá nhân hay đơn vị tổ chức khác 61  n lo ad ju y th yi pl n ua al n va fu ll 3.2  GIẢI PHÁP TRIỂN KHAI THỰC HIỆN VÀ NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG KSNB TẠI CÁC CÔNG TY BẤT ĐỘNG SẢN MỘT CÁCH HIỆU QỦA 62  oi m at nh 3.2.1  Mục tiêu giải pháp 62  3.2.2  Giải pháp triển khai nâng cao chất lượng KSNB Công ty bất động sản Tp HCM dựa tồn chương 62  3.2.2.1  Các giải pháp chung 62  3.2.2.2  Các giải pháp cụ thể dựa tồn phận KSNB 64  3.2.2.3  Áp dụng quản trị rủi ro trình triển khai hệ thống KSNB 67  3.2.3  Một số kiến nghị chung công ty BĐS nhằm triển khai thành công hệ thống KSNB 68  z z k jm ht vb gm Kết luận chương 71  KẾT LUẬN CHUNG 72  om     l.c 3.3  ĐÁNH GIÁ SỰ PHÙ HỢP VÀ HỮU HIỆU CỦA HTKSNB ĐÃ ĐƯỢC XÂY DỰNG VỚI CÁC TIÊU CHUẨN CỦA COSO 69  an Lu n va ey t re 1    PHẦN MỞ ĐẦU t to Sự cần thiết đề tài ng hi Kiểm soát nội hoạt động tồn phát triển toàn giới ep Việt Nam Tuy nhiên, thực tế số lượng doanh nghiệp xây dựng, w vận dụng vào q trình phát triển doanh nghiệp không nhiều n lo Với đà phát triển nay, kiểm sốt nội đóng vai trị quan trọng ad hoạt động kinh tế doanh nghiệp tổ chức Dù khái niệm khơng y th ju cịn doanh nghiệp, Việt Nam nói chung Tp HCM yi nói riêng KSNB chưa áp dụng cách hiệu vào công tác pl al quản lý n ua Trong vòng 10 năm trở lại đây, với bùng nổ thị trường Bất động sản n va thành phố lớn, đặc biệt Tp HCM công ty bất động sản từ tăng fu lên Đây loại hình đem lại lợi nhuận cao Không ll đơn vị tổ chức nước tham gia vào lĩnh vực mẻ mà hấp dẫn m oi nhiều nhà đầu tư hợp tác, liên doanh với doanh nghiệp, tổ chức nước nh at Với đặc điểm vốn đầu tư lớn kéo dài nhiều năm, làm cách để nhà z quản lý, chủ đầu tư, đối tác hợp tác quản lý cách hữu hiệu hiệu z ht vb nguồn lực kinh tế như: vốn góp, tài sản, người…? jm Thông thường, quy mô doanh nghiệp lớn lĩnh vực k chủ doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn việc kiểm soát Xuất phát gm l.c từ lý nhu cầu thực tế công việc đơn vị công tác, tác giả thấy om việc xây dựng hệ thống kiểm soát nội cho công ty bất động sản an Lu nhằm giúp nhà quản trị ngành bất động sản quản lý hiệu nguồn lực kinh tế tổ chức, hạn chế cách tối đa rủi ro phát sinh trình niêm yết, doanh nghiệp có hợp tác đầu tư thực dự án Do tác giả ey thiết cho doanh nghiệp bất động sản Đặc biệt doanh nghiệp t re doanh nghiệp bất động sản Thực tế khảo sát cho thấy vấn đề cần n tảng quản lý vững phục vụ cho trình mở rộng phát triển lên va thực dự án, đồng thời giúp cho Cơng ty xây dựng 2    chọn đề tài “Hoàn thiện hệ thống kiểm sốt nội cho cơng ty bất động sản t to Tp HCM” ng hi Mục tiêu nghiên cứu luận văn kiểm soát nội cho tổ chức Hệ thống lý thuyết kiểm soát nội phương pháp xây dựng hệ thống w ep - n Khảo sát, đánh giá hệ thống KSNB số đơn vị ngành bất động sản lo - ad y th Tp HCM Hồn thiện hệ thống KSNB cho Cơng ty BĐS Tp HCM - Kiến nghị số giải pháp để thực KSNB cách có hiệu ju - yi pl ua al Đối tượng, phạm vi nghiên cứu đề tài n Đề tài tập trung nghiên cứu xây dựng hệ thống KSNB cho loại hình doanh va n nghiệp thuộc ngành BĐS địa bàn Tp HCM Đề số giải pháp ứng dụng ll fu hệ thống KSNB vào doanh nghiệp thuộc ngành oi m Đề tài không tập trung hệ thống lại lý thuyết KSNB mà trình bày lý thuyết at nh KSNB theo hướng vận dụng vào việc hoàn thiện hệ thống KSNB tổ chức cụ z thể z ht vb Phương pháp nghiên cứu đề tài jm Luận văn thực dựa sở lý thuyết kiểm soát nội bộ, phương k pháp nghiên cứu luận văn áp dụng phương pháp khảo sát thống kê thực tiễn Trên gm sở đánh giá thực tiễn hồn thiện hệ thống KSNB giải pháp để vận dụng l.c hệ thống vừa hoàn thiện vào thực tiễn công ty BĐS địa bàn Tp HCM an Lu - om Những đóng góp luận văn Trình bày lý thuyết KSNB theo hướng vận dụng hoàn thiện hệ thống KSNB - Cũng thông qua khảo sát thực tế kinh nghiệm qua trình làm việc ey HCM Từ đánh giá, nhận xét thực trạng ứng dụng KSNB vào công ty t re Khảo sát đánh giá việc thực KSNB công ty ngành BĐS Tp n - va cho đơn vị, tổ chức